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A NOVA LEI DO INQUILINATO

A lei n° 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que alterou e inseriu alguns


dispositivos da lei de locação n° 8.245 de 18 de outubro de 1991, com o
objetivo de ampliar ao locador a segurança quanto as garantias dadas na
celebração do contrato. Houve uma maior segurança ao locador no momento
em que se findar o contrato, amigavelmente ou não, com diminuição de prazo
para desocupação, e amplitude para as partes envolvidas - locador, locatário e
fiador
Segue abaixo, uma tabela elaborada para observar as mudanças acima
referidas:

ANTIGA LEI 8.245/91 NOVA LEI 12.112/09

Multa pela quebra do contrato

Art. 4° Pagamento de multa pactuada Art. 4° O valor da multa será pactuado


no contrato em conformidade com o observada a proporcionalidade do
Art. 924, CC período de cumprimento do contrato
Responsabilidades do fiador

Art. 12 Parágrafo único: No caso de Art. 12 Acrescentou-se os §§ 1° e 2°:


sub-rogação prevista no caput deste §1° a comunicação da sub-rogação
artigo, ocorrerá a comunicação por será feita também ao fiador se esta for
escrito do locador que, no prazo de 30 a garantia;
dias poderá exigir a substituição do § 2° Este, poderá exonera-se da
fiador ou oferecimento de outras obrigação, 30 dias a contar do
garantias previstas em lei recebimento da comunicação, ficando
responsável pelo efeitos da fiança por
120 dias a contar da notificação do
locador.
Duração das garantias da locação

Art. 39 Qualquer das garantias se Art. 39 Qualquer das garantias se


estendem até a devolução do imóvel. estendem até a devolução do imóvel
ainda que prorrogado por prazo
indeterminado por força da lei.
Art. 40 O locador poderá exigir novo Art. 40 Inseriu no inciso II a
fiador ou a substituição da possibilidade de novo fiador ou
modalidade de garantia nos seguintes substituição da modalidade de
casos: vide incisos. garantias também no caso de o fiador
estar em processo de recuperação
judicial;
Acrescentou o inciso X que permite ao
fiador manifestar seu interesse em se
desonerar, mediante notificação do
locador, ficando obrigado pelos efeitos
da fiança por 120 dias após esta
notificação.
Parágrafo único: O locador poderá
notificar o locatário para apresentar
novo fiador em 30 dias sob pena de
desfazimento da locação.
Indenização pela não renovação

Art. 52 Nos contratos de locação não Art. 52 Não há mais previsão de


residencial, o locatário teria direito a indenização nestas condições
indenização para ressarcimento dos
prejuízos e lucros cessantes que tiver
que arcar com as despesas de
mudança perda do local e etc,
Despejo liminar por falta de pagamento

Art. 59 Hipóteses para concessão de Art. 59 Inseridos os incisos:


liminar; vide os incisos. VI – necessidade de desocupação
para reparação exigida pelo Poder
Público;
VII – não apresentação de garantia no
prazo estipulado;
VIII – possibilidade de liminar de
despejo, 30 dias do termo ou
cumprimento de notificação,
comunicando o intento de retomada;
IX – pela falta de pagamento nos
contratos que não tem garantia;
§ 3° Poderá o locatário evitar a
rescisão ou ilidir a desocupação se no
prazo de 15 dias efetuar deposito
referente aos valores devidos.
Alterações processuais nas ações de despejo
Art. 62 Nas ações de despejo Art. 62 Nas ações de despejo
fundadas na falta de pagamento de fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, aluguel e acessórios da locação, de
observar-se-á o seguinte: vide incisos. aluguel provisório, de diferenças de
aluguéis, ou somente de qualquer
dos acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte: vide incisos.
I – Acrescentou a citação do locatário
quanto ao pedido de rescisão, mais a
citação dele e do fiador sobre o
pedido de cobrança;
II – Agora, o locatário e o fiador,
podem, no prazo de 15 dias a contar
da citação, efetuar o pagamento do
débito atualizado, sem requerimento
de autorização para tal e
independentemente de cálculo,
mediante depósito judicial.
Art. 64 Salvo nas hipóteses dos Art. 64 Com exceção de todos os
incisos I – por mútuo acordo; II – em incisos do art. 9° a execução
decorrência de pratica de infração provisória do despejo passa a ter
legal ou contratual; IV – para como caução o mínimo de 6 meses e
realização de reparações urgentes o máximo de 12 meses.
determinadas pelo Poder Público, do
art. 9°, a execução provisória de
despejo dependerá de caução não
inferior a 12 meses e não superior a
18 meses do aluguel, atualizado te a
data do depósito da caução.
Revisional do Aluguel

Art. 68, II - A revisional de aluguel é Art. 68, II – Alterado para abrir a


proposta pelo locador e a fixação dos possibilidade da revisional ser
alugueis provisórios se darão com proposta também por parte do
base nos elementos por ele locatário:
fornecidos. a) se por parte do locador, o
aluguel provisório não excederá
80% do valor pedido;
b) se por parte do locatário, o
aluguel provisório não excederá
80% do aluguel vigente.

IV – Retira-se a audiência de
instrução e julgamento para ser a
audiência preliminar de tentativa de
conciliação, que conterá contra-
proposta que, sendo infrutífera,
designará perícia e agendamento de
audiência de instrução e julgamento.
Ação Renovatória

Art. 71, V – comprovação da Art. 71 Mesmo na permanência do


idoneidade financeira do novo fiador. antigo fiador, deverá ser comprovada
sua idoneidade financeira
Art. 74 Não sendo renovada a Art. 74 Foi reduzido o prazo para
locação, o Juiz ficará o prazo de até desocupação de seis meses para 30
seis meses após o transito em julgado dias com determinação judicial para
da sentença para desocupação, se desocupação voluntária no prazo
houver pedido na contestação. indicado.