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DIREITO DAS COISAS

No âmbito do Direito Privado, é notória a classificação dos direitos Os Direitos Reais formam o conteúdo principal do Direito das Coisas,
patrimoniais em direitos pessoais e direitos reais. mas não exclusivamente, eis que existem institutos que compõem a
matéria e que não são Direitos Reais, como a posse.
Os direitos patrimoniais pessoais estão disciplinados no
conteúdo do Direito das Obrigações (arts. 233 a 420 e arts. 854 Direitos Reais é usado por Caio Mário da Silva Pereira, Orlando Gomes,
a 965), do Direito Contratual (arts. 421 a 853) e do Direito de Sílvio de Salvo Venosa, Marco Aurélio S. Viana, Cristiano Chaves de
Empresa (arts. 966 a 1.195). Também há regras pessoais Farias e Nelson Rosenvald.
patrimoniais nos livros dedicados ao Direito de Família e ao Direito
das Sucessões. Direito das Coisas consta das obras de Lafayette Rodrigues Pereira,
Clóvis Beviláqua, Silvio Rodrigues, Washington de Barros Monteiro,
Os direitos patrimoniais de natureza real estão previstos entre os Maria Helena Diniz, Arnaldo Rizzardo, Marco Aurélio Bezerra de Melo,
arts. 1.196 a 1.510, no livro denominado “Do Direito das Coisas” Paulo Lôbo, Luciano de Camargo Penteado, Carlos Roberto Gonçalves
(Livro III). e Álvaro Villaça Azevedo.

DISTINÇÃO ENTRE DIREITO DAS COISAS e DIREITOS REAIS: Prefere-se a última expressão, por duas razões fundamentais.
A utilização dos termos Direito das Coisas e Direitos Reais sempre
gerou dúvidas entre os estudantes e aplicadores do Direito. Primeiro, por explicar o ramo do Direito Civil que ora se estuda.

CONCEITO DE DIREITO DAS COISAS: Direito das Coisas é ramo Segundo, porque o CC/2002 a utiliza para denotar o livro
do Direito Civil que tem como conteúdo relações jurídicas correspondente em que são abordados a posse e os direitos reais.
estabelecidas entre pessoas e coisas determinadas ou
DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL: O Direito Real pode ser
determináveis. Trata-se do conjunto de normas que regem e
definido como o poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa,
buscam regulamentar as relações entre os homens e as coisas,
com exclusividade e contra todos. No polo passivo incluem-se os
traçando regras para aquisição, exercício, conservação e perda de
membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer
poder dos homens sobre as coisas, bem como as consequências
atitude que possa turbar o direito do titular. Havendo violação desse
jurídicas que decorrem do relacionamento da pessoa com a coisa.
dever, o sujeito passivo que era indeterminado, torna-se determinado.
Os conceitos de bens e coisas, como objeto do direito, sempre
O Direito Pessoal consiste numa relação jurídica pela qual o sujeito
dividiram a doutrina clássica brasileira.
ativo pode exigir do sujeito passivo determinada prestação. Constitui
Caio Mário da Silva Pereira, por exemplo, dizia que: “Bem é tudo uma relação pessoa a pessoa, e tem, como elementos, o sujeito ativo,
que nos agrada”, e diferenciava: “Os bens, especificamente o sujeito passivo e a prestação. Já os Direitos Reais têm, por outro
considerados, distinguem-se das coisas, em razão da materialidade lado, como elementos essenciais, o sujeito ativo, a coisa e a relação ou
destas: as coisas são materiais e concretas, enquanto que se poder do sujeito sobre a coisa, chamado domínio.
reserva para designar imateriais ou abstratos o nome bens, em
Teoria unitária realista: busca unificar os direitos reais e obrigacionais
sentido estrito”. Assim, para esse doutrinador, os bens seriam
a partir do critério do patrimônio, considerando que Direito das Coisas
gênero e as coisas espécie.
e Direito das Obrigações fazem parte de uma realidade mais ampla, que
Em sentido contrário, para Silvio Rodrigues coisa seria gênero, e seria o Direito Patrimonial. Não se pode considerar como mais correta
bem seria espécie. Dizia o grande professor paulista: “Coisa é tudo essa teoria, pela diversidade de princípios norteadores de cada ramo
que existe objetivamente, com exclusão do homem”. Os “bens são do direito citados.
coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação
Já a Teoria Dualista ou Clássica, entende que o direito real apresenta
e contêm valor econômico”.
características próprias, que o distinguem dos direitos pessoais ou
Na visão de Flavio Tartuce, o conceito de Sílvio Rodrigues é simples obrigacionais.
e perfeito, servindo como uma luva pelo que consta do atual Código
São características dos Direitos Reais:
Civil Brasileiro, na sua Parte Geral.
- Oponibilidade erga omnes, ou seja, contra todos os membros da
Dessa forma, coisa constitui gênero, e bem a espécie – coisa coletividade.
que proporciona ao homem uma utilidade sendo suscetível de - Existência de um direito de sequela, que segue a coisa.
apropriação. Todos os bens são coisas; porém nem todas as - Previsão de um direito de preferência a favor do titular de um direito
coisas são bens. As diferenças podem ser visualizadas no esquema real.
a seguir - Possibilidade de abandono dos direitos reais, de renúncia a tais
direitos.
Coisas = Tudo que não é humano. Dessa forma, as coisas - Viabilidade de incorporação da coisa por meio da posse.
mencionadas no conceito trazido, precisam ser corpóreas e - Previsão da usucapião como um dos meios de sua aquisição.
incorpóreas e ter valor econômico e/ou jurídico. - Suposta obediência a um rol taxativo (numerus clausus) de institutos,
previstos em lei, o que consagra o princípio da tipicidade dos direitos
Só serão incorporados ao patrimônio do homem as coisas úteis e reais (art. 1.225 CC).
raras que despertam as disputas entre os homens, dando, essa - Regência pelo princípio da publicidade dos atos, o que se dá pela
apropriação, origem a um vínculo jurídico, que é o domínio. entrega da coisa ou tradição (no caso de bens móveis) e pelo registro
(no caso de bens imóveis).
Ou seja, no âmbito do Direito das Coisas, há uma relação de
domínio exercida pela pessoa (sujeito ativo) sobre a coisa. Não há Os direitos reais são absolutos, no sentido de que trazem efeitos
sujeito passivo determinado, sendo esse toda a coletividade. Segue- contra todos (princípio do absolutismo).
se a clássica conceituação de Clóvis Beviláqua citada, entre outros,
por Carlos Roberto Gonçalves, para quem o Direito das Coisas Todavia, como fazem Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald,
representa um complexo de normas que regulamenta as relações é preciso esclarecer que esse absolutismo não significa dizer que os
dominiais existentes entre a pessoa humana e coisas apropriáveis. direitos reais geram um “poder ilimitado de seus titulares sobre os bens
que se submetem a sua autoridade. Como qualquer outro direito
Bens = Coisas com interesse econômico e/ou jurídico. fundamental, o ordenamento jurídico o submete a uma ponderação de
valores, eis que, em um Estado Democrático de Direito marcado pela
CONCEITO DE DIREITOS REAIS: Chama-se de Direitos Reais o
pluralidade, não há espaço para dogmas”.
conjunto de categorias jurídicas relacionadas à propriedade,
descritas inicialmente no art. 1.225 do CC.
No tocante à existência de um rol taxativo, ou numerus clausus,
quanto aos direitos reais, também vem se insurgindo a civilística Os citados dispositivos da Lei Minha Casa Minha Vida foram
contemporânea. Para a análise da questão, é importante revogados pela Lei 13.465/2017, que procurou afastar vários institutos
transcrever a atual redação do art. 1.225 do Código Civil em vigor: da Lei 11.977/2009, substituindo a política dominial anterior por outra,
especialmente pela Regularização Fundiária Urbana (REURB).
“Art. 1.225. São direitos reais: A legitimação da posse passou a ser tratada de outra forma, sendo
I – a propriedade; definida pelo art. 11, inciso VI, da novel legislação como o ato do
II – a superfície; poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica
III – as servidões; reconhecida a posse de imóvel objeto da REURB, conversível em
IV – o usufruto; aquisição de direito real de propriedade na forma, com a identificação
V – o uso; de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse.
VI – a habitação; A conversão em propriedade continua a ser efetivada por meio de
VII – o direito do promitente comprador do imóvel; usucapião administrativa.
VIII – o penhor; Em complemento, conforme o art. 25 da Lei 13.465/2017, a
IX – a hipoteca; legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de
X – a anticrese; regularização fundiária, constitui ato do poder público destinado a
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel
pela Lei 11.481/2007.) objeto da REURB, com a identificação de seus ocupantes, do tempo
XII – a concessão de direito real de uso; (Incluído pela Lei da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em direito
11.481/2007.) real de propriedade, na forma da própria norma em estudo. Como se
XIII – a laje (Incluído pela Lei 13.465/2017.)” percebe, não há mais previsão de que a legitimação de posse cria
direito ao possuidor, mas apenas confere título, podendo até ser
Observe-se que a Lei 11.481, de 31 de maio de 2007, introduziu afastada a tese de que se trata de um direito real.
duas categorias de direitos reais sobre coisa alheia: a Todavia, diante da posição doutrinária de que a legitimação de posse
concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de agrária é um direito real, a afirmação anterior, relativa à legitimação
direito real de uso, que também podem ser objeto de hipoteca, da posse urbana, pode ser mantida.
conforme a nova redação que foi dada ao art. 1.473 do CC. Assim,
já se percebe, de imediato, que a lei pode criar, sucessivamente, Por certo é que o surgimento dos novos direitos reais encontra limites
outros direitos reais. Tais direitos reais visam regularizar áreas em normas cogentes, caso daquelas que consagram a função social
favelizadas, as populares comunidades, muitas vezes áreas da propriedade (art. 5.º, XXII e XXIII, da CF/1988 e art. 1.228, § 1.º,
públicas que não podem ser objeto de usucapião. do CC). Em reforço ao que ilustram os doutrinadores citados, outro
Mais recentemente, a Lei 13.465, de julho de 2017, introduziu na exemplo a ser repisado é o da alienação fiduciária em garantia, que,
norma civil o direito real de laje, alterando substancialmente o como modalidade de propriedade resolúvel, se enquadraria no inc. I
tratamento que havia sido dado pela Medida Provisória 759, de do art. 1.225 do CC. Todavia, na literalidade da norma, a alienação
2016. Os arts. 1.510-A a 1.510-E do CC/2002, também incluídos fiduciária em garantia não consta do dispositivo, mas da legislação
pela nova norma, passaram a tratar do instituto, cujo objetivo, específica, como antes exposto.
novamente, é a regularização de áreas favelizadas. Em suma, o que propõem os civilistas da atual geração, é uma quebra
O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície do princípio da taxatividade, desde que se trabalhe dentro dos limites
superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje da lei (tipicidade), que pode até criar novos direitos reais, além
mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre daqueles previstos no art. 1.225 do CC. Trata-se de uma importante
o solo. revisão conceitual dos institutos de Direito das Coisas.
Por fim, quanto ao time-sharing ou multipropriedade imobiliária,
Questão que há muito tempo é debatida diz respeito ao fato de ser acórdão do Superior Tribunal de Justiça, do ano de 2016, reconheceu
o rol do art. 1.225 do Código Civil taxativo (numerus clausus) ou a possibilidade de ser tratado como direito real, o que não
exemplificativo (numerus apertus). representaria ofensa à taxatividade dos direitos reais.
Observando-se o que já foi visto, pode-se dizer que a segunda visão
é a mais correta, uma vez que leis extravagantes podem criar novos Vejamos trecho do julgado mencionado:
direitos reais, sem a sua descrição expressa no dispositivo civil. “O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme
Pode-se dizer, assim, que há uma tipicidade legal dos direitos reais, ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a
e não uma taxatividade do art. 1.225 do CC. locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem
O principal exemplo é a alienação fiduciária em garantia, tratada imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades
pelo Decreto-lei 911/1969 (em se tratando de bens móveis) e pela fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo
Lei 9.514/1997 (para os imóveis). A categoria, como se percebe, durante certo período do ano. Extremamente acobertada por
não está prevista expressamente no rol do art. 1.225 da codificação princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade
material, mas é tratada pela legislativa específica. imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos,
detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua
Reconhecendo a existência fática de título possessório antes da própria expressão, como já vem proclamando a doutrina
legitimação da posse pela Lei Minha Casa Minha Vida, na VI contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a
Jornada de Direito Civil, realizada no ano de 2013, aprovou-se o autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da
Enunciado n. 563, com a seguinte redação: “O reconhecimento da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de
posse por parte do Poder Público competente anterior à sua numerus clausus” (REsp 1.546.165/SP).
legitimação nos termos da Lei n. 11.977/2009 constitui título
possessório”. Principais diferenças entre os Direitos Reais e os Direitos
Conforme as suas justificativas, “No âmbito do procedimento Pessoais Patrimoniais
previsto na Lei n. 11.977/2009, verifica-se que o Poder Público 1ª Diferença – Os direitos reais têm como conteúdo relações jurídicas
municipal, ao efetuar cadastramento dos possuidores no momento estabelecidas entre pessoas e coisas, relações essas que podem ser
da demarcação urbanística, emite documento público que atesta a diretas, sem qualquer intermediação por outra pessoa, como ocorre
situação possessória ali existente. Tal reconhecimento configura nas formas originárias de aquisição da propriedade, caso da
título possessório, ainda que anterior à legitimação da posse”. O usucapião. Portanto, o objeto da relação jurídica é a coisa em si. Nos
enunciado foi fundamentado na função social da posse, a ser direitos pessoais de cunho patrimonial, o conteúdo é a existência de
estudada a seguir, contando com pleno apoio deste autor. relações jurídicas estabelecidas entre duas ou mais pessoas, sendo
Ainda sobre o tema, também visando a essa função social, na VII o conteúdo imediato a prestação.
Jornada de Direito Civil, promovida em setembro de 2015 pelo Nos direitos reais, há apenas um sujeito ativo determinado, sendo
Conselho da Justiça Federal, foi aprovada proposta no sentido de sujeito passivo toda a coletividade (ideia de sujeito passivo universal,
que é indispensável o procedimento de demarcação urbanística desenvolvido, entre outros, por Orlando Gomes).
para a regularização fundiária social de áreas ainda Nos direitos
não pessoais, há, em regra, um sujeito ativo, que tem um direito
(credor);à e um sujeito passivo, que tem um dever obrigacional
matriculadas no Cartório de Registro de Imóveis, como requisito
(devedor).
emissão de títulos de legitimação da posse e do domínio (Enunciado
n. 593).
2ª Diferença – Os direitos reais sofrem a incidência fundamental
do princípio da publicidade, diante da importância da tradição e
do registro; os direitos pessoais patrimoniais são influenciados
pelo princípio da autonomia privada, de onde surgem os
contratos e as obrigações.
Todavia, conforme aduzido, cresce a importância da autonomia
privada para o Direito das Coisas, particularmente pela
tendência de contratualização do Direito Privado.

3ª Diferença – Os direitos reais têm eficácia erga omnes, contra


todos (princípio do absolutismo). Por outra via, costuma-se
afirmar que os direitos pessoais patrimoniais, caso dos
contratos, têm efeitos inter partes, o que é consagração da
antiga regra “res inter alios acta neque prodest” e do princípio da
relatividade dos efeitos contratuais.
Todavia, essa diferenciação em relação aos efeitos tem sido
relativizada pela doutrina e pela jurisprudência contemporâneas,
observando a sólida e crescente aceitação da função social dos
contratos.

Exemplo dessa relativização é a Súmula 308 do STJ, que


enuncia: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel”.
Pelo teor da súmula, a boa-fé objetiva, caracterizada pela
pontualidade contratual, vence a hipoteca, que somente gera
efeitos entre a construtora e o agente financeiro.

Como fundamento para tal conclusão, são citados os princípios


da boa-fé objetiva e da função social.
Vejamos ementa de julgado publicada no Informativo n. 594 do
STJ: “existência de afetação ao rito dos recursos especiais
repetitivos da controvérsia acerca do ‘alcance da hipoteca
constituída pela construtora em benefício do agente financeiro,
como garantia do financiamento do empreendimento,
precisamente se o gravame prevalece em relação aos
adquirentes das unidades habitacionais’ (Tema 573, DJe
04/09/2012). Inviabilidade de se analisar a aplicação da Súmula
308/STJ aos casos de alienação fiduciária, enquanto pendente
de julgamento o recurso especial repetitivo. Particularidade do
caso concreto, em que o gravame foi instituído após a quitação
do imóvel e sem a ciência do adquirente. Violação ao princípio
da função social do contrato, aplicando-se a eficácia
transubjetiva desse princípio. Doutrina sobre o tema.
Contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva, especificamente
quanto aos deveres de lealdade e cooperação, tendo em vista a
recusa do banco em substituir a garantia, após tomar ciência de
que a unidade habitacional se encontrava quitada. Ineficácia do
gravame em relação ao adquirente, autor da demanda” (STJ,
REsp 1.478.814/DF, 3.ª Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 06.12.2016, DJe 15.12.2016).

4ª Diferença – Enquanto nos direitos reais, o rol é taxativo (art.


1.225 do CC), de acordo com o entendimento ainda majoritário
de aplicação do princípio da tipicidade; nos direitos pessoais
patrimoniais, o rol é exemplificativo, o que pode ser retirado do
art. 425 do CC, pela licitude de criação de contratos atípicos.
Todavia, conforme ressaltado, parte da doutrina
contemporânea, entende que o rol dos direitos reais é
exemplificativo e não mais taxativo.

5ª Diferença – Os direitos reais geram o direito de sequela,


respondendo a coisa, onde quer que ela esteja. Os direitos
pessoais geram a responsabilidade patrimonial dos bens do
devedor pelo inadimplemento da obrigação (art. 391 do CC).
6ª Diferença – Os direitos reais têm caráter permanente;
enquanto que os direitos pessoais de cunho patrimonial um
suposto caráter transitório.
Porém, essa diferença do mesmo modo tem sido mitigada, eis
que atualmente muitos contratos trazem uma relação de
perpetuidade diante de seu prolongamento no tempo. São os
contratos cativos de longa duração, verdadeiros casamentos
contratuais, situação muitas vezes dos contratos de seguro-
saúde e de seguro de vida, celebrados a longo prazo por
consumidores.

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