CURSO DE

PERÍCIA VISTORIA E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

 • CURSO DE
PERÍCIA VISTORIA E AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS

• Prof. Benito Bueno

 • Prof. Benito Bueno
• Fone / Whatsapp +55 (0xx21) 98038-7291 (TIM)
• E-mail: benitobueno@gmail.com
• Expectativa - Começar o dia sem uma lista de prioridades
• Aprendizado – É a repetição do conhecimento
• Confiança - Baixa autoestima
• Criatividade – Procrastinação
• Determinação - Falta de foco e clareza na definição de metas
• Persistência - Falta de disciplina
• Liderança - Ladrões de tempo
• Trabalho em Equipe Multitarefa não aumenta produtividade
• Autonomia- Esquecer de fazer pausas
• Disciplina - Não saber dizer não
• Motivação - Reuniões ineficientes
• Harmonia - Falta de ferramentas adequadas
• Superação - Não saber lidar com o excesso de informação
 • A JUSTIÇA É CEGA...
O PERITO NÃO

• Sem um Advogado, não se faz justiça,

• SEM UM PERITO, não se tem a verdade.
• SE ESTIVER ESCONDIDO, A PERÍCIA ACHA,
• SE FOR APAGADO, A PERÍCIA REVELA.
• CURRICULUM
•Nossa formação é em Administração de Empresas, tendo realizado há alguns
anos o Curso de Ciências Imobiliárias na Universidade GAMA FILHO. Cursou o
Central Challenges of American National Security, Strategy, and the Press da
Universidade HARVARDX - EUA. Curso de Perito Judicial, pelo CONPEJ
(Conselho Nacional dos Peritos Judiciais da República Federativa do Brasil);
Curso de Avaliação Imobiliária, pelo Colégio Arnaldo Prieto; Curso de
Extensão em Avaliação Imobiliária, pelo Colégio Arnaldo Prieto;
Transnational Referral Course of the INCREA (INTERNATIONAL CONSORTIUM
OF REAL ESTATE ASSOCIATIONS); Avaliação de Imóveis e Perícias, pela IESDE
Brasil S.A. (Inteligência Educacional e Sistemas de Ensino); Curso de
Avaliação de Imóveis, pelo Cursos 24 Horas; Curso de Perito, pelo Grupo
IPED (Instituto Politécnico de Ensino a Distância); Curso de Avaliação de
Imóveis, pelo Grupo IPED (Instituto Politécnico de Ensino a Distância); Curso
de Avaliação de Imóveis e Perícias, pelo Sistema de Ensino Dr.Micro Ltda;
Curso de Perícia e Consultoria Ambiental, pelo IBIJUS (Instituto Brasileiro de
Direito).
• Uma larga experiência no ramo imobiliário na Patrimóvel
Consultoria Imobiliária, uma das mais conceituadas empresas
e atuado na área de Recursos Humanos, com destaque para o
desenvolvimento e coordenação de atividades de treinamento
e capacitações dos corretores, durante 13 (treze) anos, na
cidade do Rio de Janeiro. Foi docente do Curso de TTI (Técnico
em Transações Imobiliárias) do SENAC (Centro Politécnico no
Riachuelo). Foi professor de Ensino do Curso de Vistoria e
Avaliação de Imóveis no CONPEJ (Conselho Nacional dos
Peritos Judiciais da República Federativa do Brasil) para Peritos
Judiciais e para finalizar, há anos desenvolvemos o Curso de
Excelência em Vendas, Uso e Familiarização da HP-12C e
Captação de Imóveis que são ministrados no SINDIMÓVEIS-
EST / RIO (Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do
Rio de Janeiro) e docente da Universidade Corporativa GAIA.
 FONTES DE CONSULTAS NA WEB
• http://www.cub.org.br/

• http://www.incra.gov.br/pt/

• http://www.sindusconsp.com.br/formulario/manual.html

• http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/

• http://calculoexato.com.br/periciais

• https://fipezap.zapimoveis.com.br/

• http://www.zap.com.br

• http://www.vivareal.com.br

• https://search.folha.uol.com.br/?q=imobiliario&site=todos

• http://www.google.com.br

• http://maps.google.com

• http://wikimapia.org/#lat=-23.0026439&lon=-43.3282757&z=14&l=9&m=b&v=8&search=Barra%20da%20Tijuca
• http://earth.google.com.br
• https://www.ademi.org.br/
• https://tcpoweb.pini.com.br/home/home.aspx
• http://www.tj(sigla do estado).jus.br/
• http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa
• http://www.tst.jus.br/certidao
• http://www.funesbom.rj.gov.br/modules.php?name=Servicos&op=consultar_taxa
• https://site.cenprotnacional.org.br/
• http://www.telelistas.net
• http://wikimapia.org/#lat=-23.0026439&lon=-43.3282757&z=14&l=9&m=b&v=8&search=Barra
%20da%20Tijuca

• http://earth.google.com.br

• https://www.ademi.org.br/

• https://tcpoweb.pini.com.br/home/home.aspx

• http://www.tj(sigla do estado).jus.br/

• http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa

• http://www.tst.jus.br/certidao

• http://www.funesbom.rj.gov.br/modules.php?name=Servicos&op=consultar_taxa

• https://site.cenprotnacional.org.br/

• http://www.telelistas.net
• Em Avaliações Mercadológicas As Normas da
ABNT – NBR 14.653 não obriga o Perito
Avaliador a Avaliar por Inferência Estatística.
Ela define que a Avaliação é realizada por
Homogeneização por Fatores.

• NORMA NÃO É LEI, É PARA SER SEGUIDA

 AS NORMAS BRASILEIRAS EDITADAS PELA ABNT

• A partir da criação da ABNT, começaram a surgir normas e

padronizações em diversos setores, entre eles, o setor de
imóveis. Normas brasileiras da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas, que estabelecem os procedimentos para
avaliação de imóveis.
• As normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de
atendimento, nos postos de intermediação de produtos ABNT,
ou pelo endereço eletrônico < http://www.abnt.org.br/>. Ao
entrar no site, deve-se clicar no link “Adquira sua Norma”,
depois em “Vendas On-Line”, e então digitar a especificação da
norma desejada no campo: “Código/Número”.
• Normas da série NBR 14.653 - Avaliação de bens para elaboração e
apresentação de LAUDOS e PTAM

• 
• Parte 1 (NBR 14653-1): Procedimentos Gerais (30/05/2001); Visa indicar os
procedimentos gerais das demais partes da norma, aplicados a todos os tipos
de imóveis e empreendimentos sujeitos ao processo de avaliação. Serve
como um guia que só deve ser usado em conjunto com as outras partes.

• Parte 2 (NBR 14653-2): Imóveis Urbanos (03/02/2011); Visa complementar

os conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de imóveis
urbanos.

• Parte 3 (NBR 14653-3): Imóveis Rurais (03/02/2011); Complementa os

conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de imóveis rurais.
•Parte 4 (NBR 14653-4): Empreendimentos (30/12/2002); Essa parte da norma visa
exclusivamente os conceitos, métodos e procedimentos gerais para avaliação de
empreendimentos.

•Parte 5 (NBR 14.653-5) - Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em

geral (05/06/2006); Essa parte da norma visa os conceitos referentes à avaliação de
máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.

•Parte 6 (NBR 14.653-6) - Recursos naturais e ambientais (30/06/2008); Visa os

conceitos utilizados para avaliação dos recursos naturais e ambientais de uma dada
região.

•Parte 7 (NBR 14.653-7) - Bens de Patrimônio históricos e artísticos (26/02/2009); Essa

parte visa os conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de
patrimônios históricos.

•Todos os trabalhos avaliatórios devem seguir as normas acima mencionadas.

 TABELA I
HONORÁRIOS SOBRE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
AVALIAÇÕES PARA FINS DE LOCAÇÃO
VALOR DA LOCAÇÃO HONORÁRIOS

Até R$ 2.500,00 100%

de R$2.501,00 até R$ 4.000,00 95%

de R$4.501,00 até R$ 5.500,00 90%

de R$5.501,00 até R$ 7.000,00 85%

de R$7.501,00 até R$ 8.500,00 80%

de R$8.501,00 até R$ 10.000,00 75%

de R$10.501,00 até R$ 11.500,00 70%

de R$11.501,00 até R$ 12.500,00 65%

de R$12.501,00 até R$ 15.000,00 60%

de R$15.001,00 até R$ 20.000,00 50%

de R$20.001,00 até R$ 25.000,00 55%

• O percentual para cálculos dos honorários
deverá ser aplicado sobre o valor encontrado
para a locação. Para locações de valor
superior a R$ 25.001,00, justificar o
percentual de acordo com a complexidade do
trabalho.
 TABELA II
AVALIACÃO DE IMÓVEIS
VALOR DO IMÓVEL HONORÁRIOS

Até R$ 35.000,00 R$ 882,63

De R$ 35.001,00 até R$ 45.000,00 R$ 970,89

De R$ 45.001,00 até R$ 55.000,00 R$ 1.067,98

De R$ 55.001,00 até R$ 65.000,00 R$ 1.174,78

De R$ 65.001,00 até R$ 75.000,00 R$ 1.292,25

De R$ 75.001,00 até R$ 85.000,00 R$ 1.421,48

De R$ 85.001,00 até R$ 105.000,00 R$ 1.627,50

De R$ 105.001,00 até R$ 110.000,00 R$ 1.719,66

De R$ 110.001,00 até R$ 120.000,00 R$ 1.837,59

De R$ 120.001,00 até R$ 130.000,00 R$ 1.935,67

De R$ 130.001,00 até R$ 140.000,00 R$ 2.024,13

De R$ 140.001,00 até R$ 150.000,00 R$ 2.106,40

De R$ 150.001,00 até R$ 200.000,00 R$ 2.466,23

De R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00 R$ 2.779,25

 VALOR DO IMÓVEL HONORÁRIOS

De R$ 250.001,00 até R$ 300.000,00 R$ 3.065,83

De R$ 300.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 3.589,50

De R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00 R$ 4.069,69

De R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00 R$ 4.520,08

De R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 R$ 4.948,12

De R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00 R$ 5.358,46

De R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00 R$ 5.754,24

De R$ 900.001,00 até R$ 1.000.000,00 R$ 6.137,73

De R$ 1.000.001,00 até R$ 1.500.000,00 R$ 7.919,12

De R$ 1.500.001,00 até R$ 2.000.000,00 R$ 9.544,10

De R$ 2.000.001,00 até R$ 3.000.000,00 R$ 12.505,98

De R$ 3.000.001,00 até R$ 4.000.000,00 R$ 15.217,28

De R$ 4.000.001,00 até R$ 5.000.000,00 R$ 17.757,94

De R$ 5.000.001,00 até R$ 10.000.000,00 R$ 28.973,48

• Para avaliações à R$ 10.000.000,00, deverá o
avaliador ajustar com o(a) contratante o valor
para seus honorários, tendo como sugestão o
limite mínimo a porcentagem de 0,4% do valor
do imóvel.
•  
• O percentual pago ao avaliador deverá ser
justificado de acordo com a complexidade de
seu trabalho. Valores superiores aos acima
previstos deverão ser obtidos mediante
aplicação de simples regra de três.
• Existem DIVERSAS tabela de APRESENTAÇÃO DE HONORÁRIOS para
Avaliação Técnica e Mercadológica.

• Temos a do IBAPE, a do CRECI, a da Previdência Social, CREA, etc..., enfim

muitas outras.
• *NENHUMA DELAS* são obrigatórias. Qualquer uma delas é sugestiva.

• Para você arbitrar os honorários, sugiro que tome SEMPRE como

parâmetro inicial 1% do VGV (Volume Geral de Venda) para mais ou para
menos. da propriedade avalianda.

• Este valor poderá variar em torno de 0,2; 03; 0,4; ....1%,

1,1%; ....2%; ...3%
• Para DEFINIR qual será o valor a ser cobrado tem
que analisar alguns fatores:

• 1) Leia o processo na íntegra.

• 2) Qual a finalidade da Avaliação?

• 3) Quem são as Partes envolvidas? São duas

pessoas físicas? Um delas será que é Jurídica?
Todo imóvel têm 3 (três) preços, não importando a tipologia
(Apartamento; Área; Casa; Galpão; Sala; Terreno; etc...).

Existe o Preço do Proprietário

Existe o Preço do Corretor
Existe o Valor de Mercado (O imóvel sempre será vendido pelo
Valor de Mercado)

É o Valor de Mercado que conta. Há necessidade de se elaborar

uma Planilha de Cálculo, onde iremos utilizar da Média
Aritmética, uma Média Homogeneizada e uma Média Ponderada
(desvio padrão de todas as Amostras em relação ao imóvel que
estamos avaliando). Será sempre em Função da Média
Ponderada, que vem a ser a Média Final, onde estaremos
eliminando todas as amostras que não fazem sentido.
 MÉDIA FINAL (MÉDIA PONDERADA)

• Com base na Média Aritmética, arbitra-se um intervalo de

tolerância para variação do valor do metro quadrado de cada
uma das amostras em relação à Média Aritmética.

• O intervalo de tolerância estabelecido pela NBR 14.653 é de

20% em relação à Média Aritmética.

• Estabelecem-se os limites máximo e mínimo determinando-se

um intervalo a ser considerado, consequentemente
eliminando-se as amostras que possuírem o valor do metro
quadrado fora deste intervalo. As amostras eliminadas
representam anomalias, distorções, que podem interferir no
valor do imóvel.
• Soma-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras
que restaram após a eliminação, e divide-se pelo número de
amostras restantes, obtendo-se a Média Final.

• Nos casos em que o intervalo de 20% eliminar mais de 60% das

amostras, significa que a amostragem não é representativa.
Realiza-se nova amostragem. Quando o intervalo de 20% não
eliminar nenhuma amostra, significa que a amostragem é
extremamente representativa. Nesta situação diminui-se o
intervalo de tolerância, de acordo com o arbitramento do Perito,
para que seja possível a eliminação de amostras.

• O arbitramento do intervalo de tolerância pode ser substituído

pela determinação do desvio padrão.
• Todo Imóvel tem um BINÔMIO de Preço e liquidez
Ex: Cobertura Duplex - 5 suítes, piscina semi olímpica,
hidromassagem, lazer, churrasqueira. R$ 100.000,00 (cem mil reais),
mas próximo ao Morro do Alemão. Você tem Preço, mas não tem
Liquidez
Liquidez é velocidade de venda.
•

Ex: Cobertura Triplex - 5 suítes, piscina semi olímpica,

hidromassagem, lazer, churrasqueira, Home Theater, elevador
monta carga. Praia de Ipanema por R$ 86 milhões. Você tem
Liquidez, mas não tem preço.
Se os dois ítens forem alinhados, em 15 dias você consegue
comercializar.
• 3 Tipos de Avaliações
AVALIAÇÃO COMERCIAL sem Inferência . Ex: latinha de cerveja,
Fiat Uno, depende de sua sensibilidade
•
AVALIAÇÃO ANALÍTICA - Qual é a altura de uma viga, a seção
de um pilar, altura e largura de uma viga, pé direito, volume
cúbico de uma caixa d´água, número de usuários que vão
transitar numa bateria de elevadores na Hora do Rush, do fluxo
de automóveis que passam na pista principal. Somente os
engenheiros e arquitetos estão autorizados. Normalmente está
associado a Patologias, a riscos envolvendo deslizamentos,
desabamentos, infiltrações.
•
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA - São comparativas a outros
imóveis similares. Posso afirmar que 80% das Avaliações são
Mercadológicas.
PETIÇÃO DE APRESENTAÇÃO DE HONORÁRIOS
 • M.M. JUÍZ DE DIREITO (Nome do Juiz Completo) DA 4ª VARA CÍVEL
• DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA-SP
•   
 
 
 
Processo: xxxxxxxxxxxxxxxx
Ação: CARTA PRECATÓRIA CÍVEL–CONSTRIÇÃO / PENHORA / AVALIAÇÃO / INDISPONIBILIDADE DE BENS
Exequente: xxxxxxxxxxxxx
Executado: xxxxxxxxxxxxxx
Perito: Benito Bueno
 
 
 
 
• (Nome do Perito), brasileiro, casado, Engenheiro Civil e Perito Avaliador de Imóveis, portador do CPF sob o n° xxxxxxxxxxx e (CREA,
CRECI, CAU, ...) xxxxxxxx, residente e domiciliado em Bragança Paulista com endereço à Rua xxxxxx, nº xxx Bairro Jardim Europa, CEP:
xxxxx-xxx, Estado de São Paulo, conforme despacho proferido por esse r. Juízo que nomeou este subscritor para o encargo de Perito nos
autos do processo em epígrafe, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência manifestar-se informando que para a elaboração
desta proposta, foram considerados: a relevância, o vulto, o risco e a complexidade dos serviços a executar e o prazo fixado.  
 
• HONORÁRIOS PERICIAIS
• 1- ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO PREVISTO
• Conforme nomeação em 18/09/2019 (via e-mail), aceito elaborar um Laudo Mercadológico nas condições abaixo, utilizando o
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO e o MÉTODO EVOLUTIVO, onde irei arbitrar o valor mercadológico para compra e
venda dos imóveis relacionados abaixo, responder e esclarecer os quesitos apresentados aos autos. A avaliação é feita de forma
criteriosa e alicerçada nas diretivas e regras da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas, por meio da NBR 14.653/2004, partes
1, 2, 3 e 4, inclusive apresentando informações que reforçam e comprovam o valor do imóvel (Quadro Amostral, Planilha de Cálculos,
Fotografias, e etc.).

• O valor total dos honorários corresponde a R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), conforme descrição:
 2- ESCOPO DO TRABALHO
• Para tanto é necessário:
– Retirada e entrega dos autos;
– Leitura e interpretação do processo;
– Planejamento dos trabalhos periciais;
– Abertura de papéis de trabalho;
– Realização de diligências e exame de documentos;
– Pesquisa e exame de livros e documentos técnicos;
– Preparação de anexos e montagem do Laudo;
– Reuniões com as partes e/ou com terceiros, quando
for o caso;
– Redação do laudo;
– Revisão final.
 3- BENS A SEREM AVALIADOS:

1) Imóvel Matrícula xxxxxxx: 01 (um) terreno com área total de 214,375m², contendo uma garagem
construída com área não especificada, situado à Rua xxxxxxxxx, nº xxx, bairro do Itapechinga, Bragança
Paulista – SP – valor do Laudo: R$ 1.700,00;

 
2) Imóvel Matrícula xxxxxxx: 01 (um) terreno com área total de 170,00m², situado à Rua xxxxxxxxx, nº
xxx, bairro do Itapechinga, Bragança Paulista – SP – valor do Laudo: R$ 1.700,00;
 
 
3) Imóvel Matrícula xxxxxxx: 01 (um) terreno com área total de 255,00m², contendo uma casa com área
total não especificada, situado à Rua xxxxxxxxx, nº xxx, bairro do Itapechinga, Bragança Paulista – SP –
valor do Laudo: R$ 1.700,00;
 
 
4) Imóvel Matrícula xxxxxxx: 01 (um) prédio residencial com área total não especificada, edificado em um
terreno com área total de 286,375m², situado à Rua xxxxxxxxx, nº xxx, bairro do Itapechinga, Bragança
Paulista – SP– valor do Laudo: R$ 1.700,00;

 
5) Imóvel Matrícula xxxxxxx: 01 (um) prédio residencial com área construída de 129,00 m² e mais 02
(dois) prédios residenciais com área não especificada, edificado em um terreno com área total de
251,33m², situado à Rua xxxxxxxxx, nº xxx, bairro do Itapechinga, Bragança Paulista – SP – valor do
Laudo: R$ 5.100,00
 4- DETALHAMENTO DOS HONORÁRIOS:
 
• Horas técnicas de trabalho, diligência,
pesquisas, consultas do processo, execução do
Laudo, Levantamento Cadastral, etc - 220 horas
técnicas, preço por hora técnica R$ 54,09.
Total de Honorários: R$ 11.900,00 (onze mil e
novecentos reais), ver descrição:
 Detalhamento dos Serviços Nº de Horas

Estudo dos Autos e exame de documentos 24

Pesquisas Técnicas sobre o assunto e coleta de dados 32

Diligencias (horas de deslocamento + atuação “in loco”) 08

Levantamento Cadastral do imóvel 24

Outros (levantamentos, vistorias, entrevistas, etc.) 56

Elaboração do Laudo 36

Digitação, Montagem e entrega do Laudo Pericial 40

Total de horas 220

• O pagamento será feito da seguinte forma:
 
• 50% no momento da aceitação no valor de R$ 5.950,00
(cinco mil, novecentos e cinquenta reais);

• 50% no ato da apresentação do laudo no valor de R$

5.950,00 (cinco mil, novecentos e cinquenta reais);
 
 
• Solicito que seja feito os depósitos em juízo de acordo com
os itens acima citados, ou em minha conta corrente
conforme dados abaixo:

• Titular: Benito Bueno

• Banco: xxxxxxxx
• Agência: xxxxx-x
• Conta Corrente n°: xxxxx-0
• Cabe ressaltar que tal procedimento se justifica
para cobrir as despesas iniciais do trabalho e
tendo em vista a responsabilidade do emitente
Laudo, onde o Perito ao assinar tal documento se
compromete com todas as consequências do
mesmo. (CPC, Art. 465 §4);
 
• O emitente do laudo é extremamente qualificado
para tal: CURSO DE PERÍCIA VISTORIA E
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS pelo Curso BETA;
Graduação em Engenharia Civil, realizado na
Universidade São Francisco em Itatiba e
Graduação em Arquitetura e Urbanismo pela
Universidade de Guarulhos; Pós graduação em
Engenharia de Segurança do Trabalho, realizado
na Faculdade Oswaldo Cruz; ;
• A entrega do LAUDO DE AVALIAÇÃO ocorrerá num prazo de 20 (vinte) dias, contados a partir do
dia subsequente a data da diligência, a qual será agendada após a confirmação do depósito dos
honorários.
 
• O valor desta proposta de honorários não remunera o perito para responder quesitos
apresentados após a apresentação do Laudo de Avaliação. O importante é que tanto a
formulação dos quesitos quanto a indicação do assistente, se houverem, ocorram “antes do
início dos trabalhos periciais”.
 
•Por último, requer de Vossa Excelência aprovação da presente proposta
de honorários.

•Nestes termos,
 
•Espera e pede deferimento.  
 
•Bragança Paulista, 19 de setembro de 2019.

--------------------------------------------------------------
(Nome completo do Perito)
Engenheiro Civil (Profissão)
CREA xxxxxxxxxxx
Perito Avaliador de Imóveis
 MÓDULO 1

• Atividade Pericial em • Perícias Cautelares;

Avaliação de Imóveis;
• Perícias de Questões de
• Perícias Avaliatórias; terra;
• Como Avaliar um Imóvel;
• Perícias Contratuais;
• O que é Avaliação de
Imóveis ?
• Perícias Patológicas;

• Qual a melhor forma de

• Perícia de Vizinhança;
Avaliar um imóvel ?
 ATIVIDADE PERICIAL EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

• A Venda começa na avaliação do imóvel. Os

primeiros artigos publicados, sobre
avaliação de imóveis, datam de 1918. A
atividade pericial na área imobiliária
envolve uma gama enorme de segmentos
de atuação, constituindo-se hoje em uma
nova especialidade no âmbito da
engenharia, além dos Corretores de Imóveis
para avaliação e arbitramento de aluguel
dentro do mercado imobiliário local.
 ATIVIDADE PERICIAL EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

• Para melhor compreendermos a importância

desta atividade sugerimos a divisão em seis
áreas de abrangência em perícias :
• Perícias Avaliatórias ;
• Perícias Contratuais ;
• Perícias Patológicas ;
• Perícias de Vizinhança ;
• Perícias Cautelares ;
• Perícias de Questões de terra.
 PERICIAS AVALIATÓRIAS

• são todas aquelas cuja finalidade é a

determinação do valor de um bem ou
de direito sobre ele, como aluguel, nas
contratuais o objeto em discussão está
relacionado às obrigações contraídas
entre as partes.
PERICIAS AVALIATÓRIAS
• É imprescindível a vistoria do bem a ser avaliado para registrar suas
características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu
valor.

• A princípio, nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria.

Entretanto, podem existir situações em que o Avaliador não tenha
como entrar no imóvel para realizar a vistoria e fotografá-lo, o que não
necessariamente impede a realização do trabalho.

• Isso pode ocorrer porque quem está na posse do imóvel não permite a
entrada do profissional ou mesmo por algum outro motivo, mas deverá
ser previamente combinado com o solicitante da avaliação, conforme
admite o sub-item 7.3.1 da Parte 1 da NBR 14.653.
PERICIAS AVALIATÓRIAS
• Nesses casos o Avaliador precisará tomar algumas providências, como
narrar em detalhes no laudo o motivo de a vistoria não haver sido
realizada e como o trabalho foi desenvolvido.

• Uma situação paradigma poderá ser adotado, como um imóvel vizinho

semelhante, por exemplo. Fotos desse imóvel (paradigma), bem como
da fachada do imóvel objeto da avaliação e do logradouro devem ser
tiradas. Na hipótese de o bem ser em condomínio, o Avaliador deverá
tirar também fotos das áreas comuns, se for possível.

• Procedendo com esses cuidados não haverá qualquer prejuízo ao

resultado do trabalho do profissional.
 PERICIAS AVALIATÓRIAS

• Os mais indicados para fazer uma

avaliação de valor de mercado são
corretores de imóveis, imobiliárias e
consultorias, com boas referências,
reconhecimento e isenção nos negócios.
 PERICIAS CONTRATUAIS

• Nas perícias contratuais, o objetivo

relaciona-se às obrigações contraídas
entre as partes, enquanto as
patológicas estão ligadas aos defeitos
existentes nos imóveis. No caso da
vizinhança, englobam todas as
questões referentes aos condomínios
ou a imóveis próximos.
 PERICIAS PATOLOGICAS

• São as que versam sobre defeitos

existentes nos imóveis.
• Às vezes pode ser necessária uma
avaliação mais rigorosa com relação
não só ao valor de mercado, mas
também ao estado físico do imóvel.
 PERICIAS PATOLOGICAS

Imagine um imóvel antigo, que além de espaçoso,

parece estar a um preço razoável. Mas existem
algumas rachaduras e trincas na parede. Será isto
sério a ponto de colocar em risco a segurança de
quem ali vai morar ? Ou será que a rachadura é só
provocada pela umidade de um cano que estourou ?
É hora de recorrer a um especialista !
 PERICIAS PATOLOGICAS

São vários os tipos de laudo possíveis,

desde o de valor de mercado do imóvel
(em que se consideram o levantamento
imobiliário da região, o levantamento
topográfico e de terreno e as
características do próprio imóvel) até o de
perícia técnica (que diz respeito ao que os
peritos chamam de possíveis patologias
do imóvel, seu estado estrutural e físico).
 PERICIAS PATOLOGICAS

Os avaliadores são os profissionais

autorizados a emitir laudos de
avaliação, por exemplo, para:

instituições financeiras com vários fins,

inclusive o de fornecer crédito
imobiliário;
 PERICIAS PATOLOGICAS

construtoras, verificando, por exemplo, o estado dos

imóveis vizinhos ao terreno em que será construído
um edifício, de modo que qualquer dano provocado a
eles durante a obra possa ser indenizado;

particulares que exijam precisão e responsabilidade

sobre a vistoria, como na avaliação de imóveis
deixados em herança.
 PERICIAS DE VIZINHANÇA

são as que englobam todas as questões

referentes à vizinhos, sejam
condominiais ou imóveis, nas cautelares
procura-se caracterizar a situação
preliminarmente a outro evento;
 PERICIAS DE VIZINHANÇA
• Vistoria de vizinhança é a constatação mediante exame circunstanciado das
edificações e benfeitorias situadas nas áreas sob influência de um canteiro
de obras, com o propósito de caracterizar tipologia, estado de conservação,
padrão construtivo, idade estimada e eventuais anomalias e falhas, ou outras
características importantes, constatadas nos imóveis situados nas
vizinhanças.

• O laudo de Vistoria de Vizinhança tem por finalidade:

• a) - Constatar anomalias e falhas existentes nos sistemas construtivos e

“perpetuar a memória” das características físicas e do estado de conservação
de edificações e benfeitorias localizadas na área de influência de um canteiro
de obras.

• b) - Fornecer informações técnicas aparentes que possam auxiliar na

definição de procedimentos construtivos e na execução de serviços
preliminares à obra.
 PERICIAS DE VIZINHANÇA
• A Vistoria Cautelar de Vizinhança se impõe como necessidade quando se
presume a possibilidade de avarias nos imóveis localizados nas proximidades
de canteiros de obras, resultantes de vibrações produzidas por cravação de
estacas, movimentação de máquinas pesadas, deslocamento de solo e outras
atividades inerentes à execução de obras nas zonas urbanas. O laudo de
vistoria cautelar de vizinhança previne e resguarda os interesses dos vizinhos e
do construtor, na hipótese de danos ou avarias subsequentes.

• A realização da vistoria de vizinhança e produção do respectivo laudo cautelar

para constatar anomalias e falhas pré-existentes constituem antecipação de
prova técnica para ser utilizada em possíveis ações judiciais futuras. Em termos
jurídicos, é uma vistoria "ad perpetuam rei memoriam" por ter a finalidade de
resguardar um direito a ser demonstrado oportunamente nos autos da ação
própria. Habitualmente, o laudo de vistoria cautelar de vizinhança é registrado
e arquivado em cartório, para que, a qualquer tempo, possa ser resgatado para
comprovação ou contestação de alegações no momento oportuno.
 PERICIAS CAUTELARES

Nas perícias cautelares, procura-se, por

sua vez, caracterizar a situação em
pauta, preliminarmente a outro evento,
restando, nas questões ligadas à terra, o
levantamento de divisas, medições ou
determinação de ocupação de um
imóvel.
 PERICIAS CAUTELARES

As vistorias cautelares, quando determinadas

por processos judiciais, têm como objetivo
apurar as situações existentes num
determinado imóvel. Caso essas vistorias
caracterizem algum vício de construção, ou
dano causado, o requerente poderá no prazo
legal (Art. 806 do Código de Processo Civil)
entrar com uma ação principal de indenização
contra a construtora.
 PERICIAS CAUTELARES

• A VISTORIA CAUTELAR DE IMÓVEIS, em outras

circunstâncias, pode recair sobre imóveis novos, antes da
entrega das chaves, com a finalidade de conferir se a
edificação está de acordo com o memorial descritivo e se
não há vícios ou defeitos visíveis que possam ensejar
reclamações futuras. Portanto, para resguardar os
direitos dos condôminos que compram imóveis na
planta, é imprescindível que se faça a vistoria ad
perpetuam rei memoriam dos prédios residenciais
novos, antes da entrega das chaves das unidades
imobiliárias.
 PERICIAS CAUTELARES

Esses processos demandam tempo e são

onerosos. As partes litigantes têm que
constituir um advogado, pagar o Perito
Oficial do Juízo e o Assistente Técnico, os
quais deverão ser profissionais legalmente
habilitados. Outro inconveniente é o clima
que se estabelece entre as partes.
 PERICIAS CAUTELARES

Visando exatamente evitar tais atritos e promover um

relacionamento de boa vizinhança, pois ao demonstrar
essa preocupação a construtora estará agindo com
responsabilidade e respeito aos direitos dos seus
vizinhos, é que muitas delas, tanto grandes como
pequenas e médias, têm contratado profissionais
habilitados para tal. Engenheiros, arquitetos,
experientes e habituados com as perícias judiciais
procedem, antes do início da construção do prédio, as
vistorias cautelares nos diversos imóveis que
circundam o terreno onde será edificada a construção.
 PERICIAS CAUTELARES

Essas vistorias extrajudiciais trazem

vantagem de estabelecer uma relação de
confiança mútua entre a construtora e a
vizinhança que, por algum tempo, terá de
conviver com os incômodos de uma obra.
A vistoria cautelar deverá ser efetuada antes
do início efetivo da obra e o Perito irá
verificar as características do imóvel do
ponto de vista de conservação e estado geral.
 PERICIAS CAUTELARES

Relatará e definirá tecnicamente, para

comparações futuras, caso seja
necessário, todas as patologias
observadas na vistoria, como fissuras,
trincas e rachaduras, vazamentos,
eflorescências, infiltrações, abatimento de
pisos, etc., além de caracterizar eventuais
riscos de desabamento por ocasião dos
serviços de terraplenagem ou fundações.
 PERICIAS CAUTELARES

Deverá, ainda, mapear em croquis ou

plantas todas as patologias observadas,
bem como registrar fotograficamente os
defeitos expressivos, resguardando
direitos futuros da construtora e dando
segurança ao dono do imóvel (reparação
dos danos acarretados), sem
necessidade de demandas judiciais.