ARTIGO 490 - CCB - DAS DESPESAS NA COMPRA E VENDA

O Código Civil Brasileiro 2002 em seu artigo 490 estabelece que:

➫ "salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do

comprador, e a cargo do vendedor as da tradição".

O artigo acima dispõe sobre quem deve pagar as despesas na compra e venda de um imóvel
onde temos de uma lado o comprador interessado em adquirir o imóvel visitado e de outro o
vendedor disposto a desfazer-se de seu bem imóvel diante de justo preço acertado entre as
partes.
Como é de costume, a legislação deixa dúvidas e abre lacunas para mais de uma interpretação.
Há os que concordam e os que discordam do estabelecido achando justo ou injusto, mas na
prática quem tem o bem precioso determina as regras principalmente quando a lei permite uma
flexibilidade no negócio, o que é o caso em questão.

Analisando a situação, o que se vê na regra geral é um comprador que já visitou ou pesquisou

diversos imóveis demonstrando intenção de compra um imóvel dos já visitados. Do outro lado
temos um vendedor, desfazendo-se de seu bem particular oferecido por preço justo em condições
de pagamento adequadas a várias pessoas que por ele demonstraram interesse. Cumpre-se
assim um ciclo de atender a uma questão social que da mesma forma que a locação residencial
tem a função de permitir a moradia ou acesso a casa própria para a população.

Se na locação de imóveis temos uma legislação específica e poucos acordos validados por esta,
na compra e venda temos a flexibilidade de negociar desde que a base legal seja mantida. Assim
o artigo 490 do Código Civil Brasileiro vigente, ao mesmo tempo em que determina quem paga
o que, também determina que tudo pode ser modificado pelas partes, ou seja, não serve para
nada pois quem dita a regra é o mercado imobiliário e o dono do bem desejado.

Se todos os donos de imóveis determinam que o comprador paga tudo, para que serve o artigo
acima! Ou paga ou não compra. O imóvel fica fechado esperando e o comprador vai morar
onde? Ainda bem que, na prática atual não é assim e temos uma divisão a meu ver justa para
ambos, raramente contestada.

O inicio do artigo diz:

" Salvo cláusula em contrário..." o que significa que diante se nada for informado no contrato
em relação as despesas do negocio o artigo 490 determinará como serão pagas todas as
despesas.
O comprador pagará as despesas relativas a aquisição do bem listadas abaixo, afinal ele deseja
comprar um imóvel e nada mais justo que arque com os custos desta aquisição.

Despesa do comprador: aquela relativa a formalizar o negócio.

➯pagamento do reconhecimento de firma no contrato particular;

pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis(ITBI), recolhido aos cofres do município;
➯pagamento das despesas com Tabelionato de Notas para elaboração da escritura pública de
compra e venda em nome do comprador ou de todas as taxas de contrato de financiamento
imobiliário;
➯pagamento do Registro imobiliário no cartório de imóveis para transferência do bem;
pagamento do registro de gravame(ônus Reais) em garantia ao banco financiador e taxas de
cartório;
➯pagamento de taxas bancárias para transferência de valores para conta do vendedor.
➯pagamento de todas as certidões negativas pessoais do comprador e cônjuge bem como
autenticações em documentos pessoais(cópias autenticadas);
➯pagamento da comissão imobiliária quando imóvel adquirido na planta ou em construção. Neste
caso o construtor impõe para vender o imóvel que o comprador aceite arcar com este custo.

Despesa do vendedor: as relativas ao imóvel

O vendedor arcará com as despesas relativas a tradição.

A tradição ocorre com a entrega e transmissão do bem imóvel ao comprador. Sendo assim até
que o registro imobiliário seja providenciado em nome do comprador o vendedor responde por
qualquer imposto, taxa ou despesas diversas do imóvel

Despesas do vendedor: aquelas relativas a tradição

➯pagamento da comissão imobiliária contratada pois ele firmou contrato com a imobiliária;
➯pagamento do reconhecimento de firma de seus documentos e do cônjuge;
➯pagamento de documentos autenticados(xerox);
➯pagamento das certidões negativa do imóvel( ônus reais, IPTU, cota condominial e
condomínio);
➯pagamentos das certidões negativas pessoais suas e do cônjuge
➯pagamento de registro na matricula imobiliária de qualquer documento que falte para efetivação
do negócio.
➯pagamento do IPTU, condomínio, luz, água, etc até a entrega do imóvel ao comprador quando é
firmada oficialmente a posse.
➯pagamento de qualquer documento que falte para concretização do negócio que seja relativo ao
imóvel ou pessoal.

Há casos em que a imobiliária oferece a ambos os serviços de um despachante imobiliário,

profissional que agiliza a documentação e cobra por isso. O custo não é barato e é opcional
porém, uma comodidade face a burocracia para juntar toda a documentação necessária. Quem
contrata, paga pelo serviço contratado. Normalmente é utilizado pelo comprador.

O vendedor que contrata a imobiliária com exclusividade normalmente não tem estes custos que
estão incluídos na negociação devendo a imobiliária providenciar a documentação em seu nome.
Atente para que no contrato de intermediação da venda com a imobiliária conste informações
sobre os custos do vendedor.

Uma corrente de advogados tem postura diferente porém não vou aqui comentar para não
confundir visto que o descrito nesta postagem é a prática aplicada a todos os contratos de compra
e venda e dificilmente é aceito acordo em contrario.

Merece explicação a despesa do comprador referida como "corretagem na compra de imóvel

em construção ou planta". Neste caso aplica-se a parte inicial do artigo que diz que vale acordo.
Na prática é uma imposição do construtor, todos os contratos repassam para o comprador a
corretagem, afinal o construtor precisa de alguém para intermediar a venda e porque ele arcaria
com este custo! Assim, ele contrata a imobiliária e estabelece para o comprador o dever de arcar
com esta despesa. O comprador é livre para aceitar ou não mesmo que a não aceitação implique
em não fechar negócio. Proibir tal prática de nada adiantaria. Hoje paga-se 6% de comissão ao
corretor, se houvesse proibição alguém duvida de que o preço dos imóveis subiria 6%?????? O
que se precisa é deixar claro esta despesa e não embuti-la no preço sem consentimento do
interessado que somente na hora de assinar descobre que a negociação tem preço menor que o
informado pois foi retirada a comissão e isso já foi feito e todos os contratos em 2020 já estão no
padrão atual.

As regras acima valem para todos os contratos em que da forma escrita não foi acordado situação
diferente.

ATUALIZADO EM 2020