Contrato de arrendamento: o guia

para quem arrenda casa

O que encontrará neste artigo:

1. O contrato de arrendamento tem de ser celebrado por escrito?
2. Qual a duração de um contrato de arrendamento habitacional?
3. O contrato pode estabelecer que as despesas estão incluídas na renda?
4. O contrato de arrendamento para habitação renova-se automaticamente?
5. O senhorio pode por fim ao contrato antes da sua renovação?
6. Pode o arrendatário por fim ao contrato antes da sua renovação?
7. Quando tem o inquilino de pagar a renda?
8. O que pode fazer o senhorio caso o inquilino não pague uma renda?
9. Em caso de morte do inquilino o que acontece ao arrendamento?
10. O senhorio pode por fim ao contrato para habitação própria?
11. Quais as obras da responsabilidade do Senhorio?
12. Posso realizar pequenas obras num imóvel arrendado?
13. O contrato terminou. Em que condições devo entregar o imóvel?
14. Pode um anúncio de arrendamento conter elementos discriminatórios?
O contrato de arrendamento é o contrato pelo qual o senhorio (proprietário da
habitação) proporciona ao inquilino (pessoa que reside na habitação locada),
também designado por arrendatário, o gozo temporário de um prédio mediante
retribuição.

O arrendamento pode ser urbano ou rural, urbano quando incide sobre prédios e
rural quando recai sobre terrenos para fins de exploração agrícola ou pecuária.
Por seu turno o arrendamento urbano pode ser habitacional (uso para habitação)
ou não habitacional/comercial (estabelecimentos comerciais). Neste artigo
abordamos o contrato de arrendamento urbano para habitação.

O contrato de arrendamento tem de ser celebrado

por escrito?
A lei determina que o contrato de arrendamento urbano para habitação deve ser
celebrado por escrito, no entanto, caso o contrato não seja reduzido a escrito, o
inquilino pode provar a existência do arrendamento por qualquer forma admitida
em direito, demonstrando a utilização da habitação, sem oposição do senhorio, e
o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.

Qual a duração de um contrato de arrendamento

habitacional?
O contrato de arrendamento para habitação pode celebrar-se com prazo certo (por
5 anos, por exemplo) ou por duração indeterminada (sem prazo), sendo que no
contrato com prazo certo pode ser acordado que, após a primeira renovação, o
arrendamento tenha duração indeterminada.

O prazo deve constar do contrato de arrendamento e não pode, contudo, ser

inferior a 1 nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado
ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente,
fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.

Na ausência de estipulação quanto à duração do contrato de arrendamento, o

contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de cinco anos.

O contrato pode estabelecer que as despesas estão

incluídas na renda?
Sim, embora pouco comum os contratos de arrendamento para habitação podem
estipular que o pagamento das despesas (por exemplo: eletricidade, água,
Internet, telefone e televisão) ficam a cargo do senhorio, estando incluídos no
valor da renda que o inquilino paga todos os meses. Nestes casos os bens e
serviços deverão ser contratados em nome do senhorio.

Caso o contrato de arrendamento nada estabeleça, o Código Civil estabelece que

é ao arrendatário (inquilino) que caberá o pagamento dos bens ou serviços
relativamente ao local arrendamento, devendo este contratar estes serviços no seu
nome.

Nos contratos de arrendamento que visem fracções autónomas (prédios) as

despesas respeitantes à administração, conservação e partes comuns do edifícios
(ou seja, despesas relativas ao condomínio) estão a cargo do senhorio, devendo
ser pagas por este.

Referir ainda que, caso o inquilino seja responsável por um encargo ou despesa
contratado em nome do senhorio, deverá apresentar no prazo de um mês os
comprovativos dos pagamentos realizados.

O contrato de arrendamento para habitação

renova-se automaticamente?
Caso não haja acordo entre senhorio e inquilino quanto à renovação do contrato
de arrendamento, este considera-se celebrado com prazo certo renovando-se
automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de
três anos se esta for inferior. No entanto o senhorio e inquilino podem opor-se à
renovação do contrato de arrendamento.

O senhorio pode por fim ao contrato antes da sua

renovação?
O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato de arrendamento
mediante comunicação por carta registada com aviso de receção ao arrendatário
com a antecedência mínima seguinte:

 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da

sua renovação for igual ou superior a seis anos;
 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da
sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da
sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
 1/3 do prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua
renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
Pode o arrendatário por fim ao contrato antes da
sua renovação?
O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato de
arrendamento mediante comunicação por carta registada com aviso de receção ao
senhorio com a antecedência mínima seguinte:

 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da

sua renovação for igual ou superior a seis anos;
 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da
sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da
sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
 1/3 do prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua
renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
No caso de não serem respeitados os prazos acima referidos para a comunicação
prévia de oposição à renovação do contrato de arrendamento, não impede a
cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao
período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de desemprego involuntário,
incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa
que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Quando tem o inquilino de pagar a renda?

Caso não haja acordo entre o senhorio e inquilino relativamente ao pagamento da
renda, a primeira renda deverá ser paga no momento em que o contrato de
arrendamento é assinado e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês
imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Habitualmente é concedido
um período de oito dias (até ao oitavo dia de cada mês) para que seja efetuado o
pagamento da renda.

O que pode fazer o senhorio caso o inquilino não

pague uma renda?
Caso o inquilino esteja em atraso no pagamento da renda, o senhorio tem o
direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do
que for devido. Note-se que a indemnização acima referida já não é aplicável
caso o inquilino pague a rendas em atraso no prazo de oito dias a contar do seu
começo.
Caso o atraso persista por parte do inquilino, o senhorio deve notificá-lo por carta
registada para que proceda ao pagamento da renda. Não pagando as rendas em
dividas e a mora perdure por três meses, o senhorio pode dar início a uma ação
de despejo com o intuito de pôr fim ao contrato de arrendamento com a
consequente desocupação do locado pelo inquilino

Note-se que caso exista fiança no contrato de arrendamento, isto é, caso o

contrato preveja que uma terceira pessoa seja responsável pelo pagamento, na
hipótese de o inquilino incumprir com o contrato de arrendamento no que diz
respeito ao pagamento das rendas, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes após a
notificação ao arrendatário, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.

O senhorio apenas pode exigir do fiador (terceira pessoa responsável pelo

incumprimento por parte do arrendatário) a satisfação dos valor em dívida a título
de renda após efetuar a notificação antecipadamente aos arrendatários.

Em caso de morte do inquilino o que acontece ao

arrendamento?
O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe
sobreviva:

 Cônjuge que com ele residia;

 Pessoa que com ele vivesse em união de facto (relacionamento estável e
partilhando mesa, leito e habitação) há mais de um ano;
 Pessoa que com ele vivesse em economia comum (vivência em comunhão
de mesa e habitação de entreajuda ou partilha de recursos) há mais de um
ano.
No entanto, o direito à transmissão não se verifica se, à data da morte do
arrendatário, o titular desse direito (transmissário) tiver outra casa, própria ou
arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no
respetivo concelho quanto ao resto do País.

A morte do arrendatário nos seis meses anteriores ao termo do contrato de

arrendamento, dá ao transmissário (aquele que adquire o direito de transmissão) o
direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do
falecimento.

O senhorio pode por fim ao contrato para

habitação própria?
Sim. Nos contratos de arrendamento senhorio pode denunciar unilateralmente o
contrato, quando necessite da habitação para ele próprio ou para os seus
descendentes em 1.º grau. O referido direito de denúncia depende do pagamento
do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes
requisitos:

 Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há

mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido
por sucessão;
 Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa
ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do
País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou
dos seus descendentes em 1.º grau.
Contudo, importa referir que nos casos de contratos de arrendamento celebrados
em data anterior ao NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), aprovado
pela Lei nº6/2006, ainda que se encontrem preenchidos todos os requisitos para a
denúncia do contrato, para que aí possa residir, o senhorio não o poderá fazer,
sempre que se verifique alguma das seguintes situações em relação ao
arrendatário ou subarrendatário autorizado:

 Ter idade igual ou superior a 65 anos;

 Encontrar-se em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não
beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o
trabalho.
Quais as obras da responsabilidade do Senhorio?
As obras nos contratos de arrendamento são da responsabilidade do senhorio, a
menos que algo seja estipulado em contrário no contrato de arrendamento para
habitação. Sendo assim, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação,
ordinárias (manutenção do imóvel) ou extraordinárias (causadas por defeitos de
construção do imóvel).

O arrendatário apenas poderá executar obras quando estipulado no contrato de

arrendamento ou ou caso tenha obtido a autorização, por escrito, do senhorio.

Existe uma situação excecional, relativa às reparações urgentes (por exemplo:

reparação de telhado em risco de ruir, reparação de fuga de gás na conduta do
prédio) pelo arrendatário, as quais poderão ser objeto de compensação com o
valor das rendas.

Quando não existe urgência na reparação o arrendatário terá de propor uma ação
judicial contra o senhorio para que este seja condenado a realizá-las. O
arrendatário terá direito sempre, no final do contrato de arrendamento, a uma
compensação pelas obras licitamente feitas.
Posso realizar pequenas obras num imóvel
arrendado?
O inquilino pode realizar pequenas deteriorações no imóvel arrendado caso estas
se mostrem necessárias para assegurar o conforto e comodidade do inquilino.
Todavia antes da restituição do imóvel, estas devem ser reparadas, caso nada
tenha sido estipulado em contrário. Por exemplo, se para colocar Internet e
televisão por cabo em sua casa tiver de fazer um pequeno furo na parede para que
seja possível passar um cabo, a legislação autoriza-o, desde que na data de
entrega do imóvel ao senhorio tiver o furo tenha sido reparado.

O contrato terminou. Em que condições devo

entregar o imóvel?
O Código Civil determina que caso nada seja estabelecido no contrato de
arrendamento, chegando este ao seu fim, o inquilino deve restituir o imóvel ao
senhorio nas mesmas condições de conservação em que o encontrou aquando do
início do contrato de arrendamento. Excepção feita às deteriorações inerentes à
normal e prudente utilização do imóvel.

Se no momento da entrega do imóvel (entrega das chaves ao senhorio) não exista

documento onde as partes descrevam o estado do imóvel, considera-se que este
foi entregue em bom estado de manutenção.

Pode um anúncio de arrendamento conter

elementos discriminatórios?
Não. A legislação portuguesa estipula que ninguém pode ser discriminado no
acesso ao arrendamento. Os anúncios de imóveis para arrendamento não podem
apresentar qualquer restrição, especificação ou até preferência baseada em
critérios de ascendência, origem étnica, sexo, língua e território de origem,
nacionalidade, orientação sexual, política e religiosa ou idade.

– artigo redigido por uma jurista com base na Lei n.º 6/2006 (Novo Regime do
Arrendamento Urbano) e no Decreto-Lei n.º 47344/66 (Código Civil).