Carteira Mensal de

FIIs
outubro/2021

Cenário atual de Fundos Imobiliários Objetivo: Estratégia que combina

alocação em Fundos com foco em
O mês de setembro foi novamente de queda nos fundos
renda e, também, em Fundos com
imobiliários, com o IFIX apresentando uma performance negativa
de -1,24%, enquanto o desempenho do IMOB (Índice Imobiliário foco em valorização com o objetivo de
da B3) foi negativo em -10,58%. A performance negativa de ativos superar o Ifix de forma consistente e
imobiliários, que tendem a ter ciclos longos e performances recorrente
semelhantes a ativos com maior duration, pode ser explicada pelo
estresse nas curvas longas de juros, sendo as NTNBs as melhores
proxys para compararmos as performances. Carteira de outubro/2021

Porém a despeito da performance negativa dos ativos imobiliários

negociados em Bolsa, vimos operações sendo realizadas em
ambiente fora de bolsa, que reforça nossa visão para algumas
classes de ativo.
Podemos citar por exemplo a negociação envolvendo lajes do
Pátio Malzoni, emblemático ativo localizado na Faria Lima que foi
adquirido por um fundo imobiliário em um valor por m² de 38.400
reais, é claro que o ativo é um ícone de projeto e de qualidade
construtiva, porém não me parece fazer sentido negociar com um
prêmio de 2 vezes para alguns ativos que estão sendo negociados Mudanças na Carteira
em bolsa, o que mostra um descasamento entre as transações KNCR11
entre economia real e Fundos Imobiliários, e as cotas das maioria
dos Fundos listados na B3. RBRL11
Para a Carteira Mensal de FIIs de outubro, iremos realizar apenas
uma troca de ativos na Carteira de Renda, porém vamos
aproveitar o fechamento do mês para rebalancear nossa FIIs Research Analysis
estratégia aumentando participação em lajes corporativas,
Bruno Benassi - Head of Analysis
conforme visão apresentada acima, alguns eventos corroboram
com nossa visão de que o mercado de Fundos dessa classe que Rodrigo Yamamoto - Analista, CNPI
estão listados na B3 estão com fundamentos muito atraentes.
Vitor Polli - Analista, CNPI
A troca no nosso portfólio vai acontecer na nossa estratégia de
renda, apesar de entendermos que o ciclo imobiliário continua
com descaso dos preços dos ativos logísticos negociados na B3, Levante Research S.A.
entendemos que o cenário de juros mais altos deve continuar
pressionando os ativos, e por isso, entendendo que a estratégia Site: www.levantecorp.com.br

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da posição de renda é trazer mais estabilidade e retornos focados nos dividendos mensais distribuídos
iremos aumentar nossa posição em Fundos de Recebíveis com excelente qualidade creditícia. Para isso
iremos realizar nossa posição no RBR Log (RBRL11) e iremos voltar a nos posicionar no Kinea
Recebíveis Imobiliários (KNCR11), gostamos muito da equipe da Kinea e o Fundo é um dos mais bem
posicionados para aumentar sua distribuição de dividendos com o aumento dos juros, já que sua
carteira é 92,4% indexada ao CDI.
Sobre o rebalanceamento na estratégia, aumentando participação em Lajes Corporativas,
consideramos estratégica pois (i) como falamos os preços das cotas do FII negociados em bolsa estão
descorrelacionados dos ativos negociados na economia real (ii) apesar de os shoppings estarem
negociando em preços atrativos, enxergamos um cenário desafiador para os ativos pela frente.
Então resumindo, estamos diminuindo exposição a ativos logísticos para trazer menos volatilidade em
nossa estratégia de renda, e estamos diminuindo a participação em shoppings e aumentando em lajes
corporativas pois acreditamos que os ativos que temos em carteira tem potencial de valorização
considerável.
Sobre a performance da Carteira no mês, tivemos uma performance inferior ao Ifix principalmente
pela queda acentuada do XP Malls (-5,81), e pela performance do VBI Premium Offices (-8,17), que foi
impactado principalmente pelo seu principal inquilino (50% da receita imobiliária), a Prevent Senior,
estar sendo investigada por problemas envolvendo a sua postura junto a seus pacientes durante a
pandemia, apesar de entender que existiria um impacto no curto prazo caso a empresa apresentasse
problemas, a qualidade do ativo que ela ocupa me deixa bastante tranquilo.

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Resumo dos mercados de setembro
O Ibovespa fechou o mês de setembro em baixa de -6,57%, aos 110.979,10 pontos. Já o câmbio
comercial brasileiro fechou com o dólar em alta de +5,07% e cotado a R$ 5,4432. Um ponto de
atenção, temos observado algum estresse na ponta longa de juros nominais nos Estados Unidos. A
treasury pulou 20 pontos-base e atingiu o maior prêmio em três meses. Com isso, também houve
algum ajuste na precificação dos ativos: aqueles com duration mais longa foram os primeiros a sofrer e
os índices carregados de empresas de crescimento passaram a performar abaixo dos setores mais
maduros e consolidados. Dos índices mais específicos, tivemos uma queda de -6,43% do SMLL em
agosto. E o Ifix, por sua vez, apresentou uma queda menos pronunciada de -1,24%.
Os índices S&P 500, Nasdaq e Dow Jones fecharam, respectivamente, com resultados mensais de -
2,00%, -1,52% e -4,29% em meio as incertezas econômicas globais, tanto com o caso imobiliário
chinês, quanto ao cenário atual político e fiscal nos EUA. No Reino Unido, o FTSE fechou em alta de -
1,28%; na Alemanha, o DAX fechou em alta de -4,87%. Na China, o Índice de Shangai fechou com leve
alta de 0,68%.

Um excelente outubro para todos,

Equipe Levante Research.

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Resumo da Carteira
Dividend Yield
Preço por m² Valor de Mercado Qualidade dos
Fundo Ticker Estratégia Setor Vacância (%) Últimos Próximos P/VPA Participação (%)
(em R$) (em R$) ativos
12m 12m
XP Log XPLG11 Renda Ativos Logísticos 1,80% 7,07% 7,00% 93% 2.948 2.754.280.728 Boa 10,00%
Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 Renda Recebíveis N/A 4,54% 7,00% 97% N/A 3.781.079.284 Excelente 10,00%
RBR Rendimento High Grade RBRR11 Renda Recebíveis N/A 8,36% 7,25% 97% N/A 1.004.106.870 Excelente 10,00%
Rec Recebíveis Imobiliários RECR11 Renda Recebíveis N/A 14,51% 10,00% 106% N/A 1.965.633.575 Boa 10,00%
Mauá Recebíveis Imobiliários MCCI11 Renda Recebíveis N/A 8,92% 8,00% 102% N/A 1.266.935.180 Boa 10,00%
VBI Logística LVBI11 Valorização Ativos Logísticos 3,20% 6,20% 7,00% 88% 2.602 1.187.291.097 Boa 10,00%
Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11 Valorização Lajes Corporativas 14,40% 6,90% 6,50% 72% 12.942 524.078.690 Boa 10,00%
VBI Prime Properties PVBI11 Valorização Lajes Corporativas 0,10% 7,30% 6,50% 85% 18.072 828.630.000 Excelente 10,00%
XP Malls XPML11 Valorização Shoppings 5,20% 5,17% 4,50% 92% 16.884 1.744.296.127 Boa 10,00%
BTG Logística BTLG11 Valorização Ativos Logísticos 0,70% 7,29% 7,50% 106% 3.353 1.627.823.534 Excelente 10,00%
Fonte: Análise Levante Corp, Factset

Mudanças na Carteira
Para a Carteira Mensal de FIIs de setembro iremos realizar apenas uma troca em nosso portfólio.
Iremos realizar a troca de uma de nossas posições de renda, com a retirada de RBR Log (RBRL11). No
lugar incluiremos Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).
As mudanças realizadas no mês vêm de uma alteração na estratégia de recebimento de dividendos, na
qual enxergamos potencial de maior distribuição de dividendos com o aumento dos juros.
Vamos aproveitar também o fechamento do mês para rebalancear nossa estratégia aumentando
participação em lajes corporativas, pois observamos um descasamento entre o preço dos ativos na
economia real com os preços atuais dos fundos negociados em bolsa.

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Resumo dos FIIs da Carteira Mensal
Caso deseje se aprofundar nos cases da Carteira Mensal de FIIs, uma análise complementar de cada um
deles está disponível no fim deste relatório.

Estratégia de Renda
Dividend Yield
Fundo Ticker Estratégia Setor Vacância Últimos 12 Próximos 12 P/VPA Preço por m² Valor de Mercado Qualidade dos ativos Participação (%)
meses meses
XP Log XPLG11 Renda Ativos Logísticos 1,80% 7,07% 7,00% 1 2.948 2.754.280.728 Boa 20,00%
Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 Renda Recebíveis N/A 4,54% 7,00% 1 N/A 3.781.079.284 Excelente 20,00%
RBR Rendimento High Grade RBRR11 Renda Recebíveis N/A 8,36% 7,25% 1 N/A 1.004.106.870 Excelente 20,00%
Rec Recebíveis Imobiliários RECR11 Renda Recebíveis N/A 14,51% 10,00% 1 N/A 1.965.633.575 Boa 20,00%
Mauá Recebíveis Imobiliários MCCI11 Renda Recebíveis N/A 8,92% 8,00% 1 N/A 1.266.935.180 Boa 20,00%
Fonte: Análise Levante Corp, Factset

XP Galpões Logísticos (XPLG11): Fundo Imobiliário de galpões logísticos

com foco de alocação em imóveis de extrema qualidade, excelente
localização e alta qualidade de crédito dos locatários. As cotas do Fundo sofreram nos últimos meses
em função do questionamento acerca da mudança geográfica dos ativos que eram concentrados em
São Paulo e da demorada alocação da última emissão. Esses dois pontos foram muito bem superados
pela gestão, com estratégia geográfica muito bem realizada e com a finalização da alocação em bons
imóveis. Atualmente, o Fundo possui um caixa condizente com o seu histórico e realizou recentemente
duas boas aquisições. O nosso call baseia-se na superação dos pontos citados, no bom momento para
galpões logísticos e na cotação do Fundo praticamente na mínima de 12 meses, representando uma
excelente alocação de risco/retorno, com dividend yield esperado de 7,00% nos próximos 12 meses.
RBR Rendimento High Grade (RBRR11): Fundo Imobiliário de Papel que tem
como diferencial uma gestão com grande capacidade de originação própria,
o que lhe possibilita melhores taxas, prazos e garantias. E isso com qualidade de crédito excelente e
com uma boa diversificação. O Fundo está negociando perto do seu Valor Patrimonial e com um
dividend yield de 7,25%, o que representa um número muito alto e bom dada a qualidade do Fundo.
Ademais, o Fundo terminou recentemente a sua sexta emissão, já tendo alocado aproximadamente
20% do valor captado, o que reforça a agilidade da casa. Esses fatores, somados ao preço da cota –
que, em nossa análise, estão muito baratas atualmente –, sustentam o nosso call de investimento em
RBRR11.
REC Recebíveis Imobiliários (RECR11): Fundo Imobiliário que tem como foco de
atuação a aquisição de recebíveis imobiliários. O Fundo opera com um risco de
crédito um pouco mais elevado, em ativos não tão óbvios e com estruturas
complexas. A competente equipe de gestão, da qual gostamos muito, realiza aquisições de alta
qualidade. O Fundo finalizou, há pouco, a sua sexta emissão de novas cotas, captando R$ 500 milhões.
O recurso gerado deve ser alocado com bastante agilidade (em CRIs originados pela casa). Gostamos
muito da estratégia de gestão de crédito do Fundo e do seu yield, que é de 10,00%. Para além disso, o
Fundo está sendo negociado perto do seu valor patrimonial, o que para nós representa uma boa
oportunidade de entrada.

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Mauá Recebíveis Imobiliários (MCCI11): Fundo Imobiliário que tem como foco
de atuação a aquisição de recebíveis imobiliários. O Fundo possui excelente
qualidade de crédito e excelente gestão por parte da Mauá. Gostamos bastante
da estratégia do MCCI11, que consiste em uma mescla entre operações
tradicionais e operações um pouco mais estruturadas. A entrada do Fundo em nossa Carteira tem
como objetivo principal aproveitar o desconto com o qual o Fundo está negociando, além de
aproveitar a elevação temporária do IPCA, que deve possibilitar uma melhora na distribuição de
dividendos - vale lembrar que seu yield atual já é consideravelmente bom, próximo a 8,00% ao ano.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): Fundo Imobiliário de Papel com

excelente qualidade de crédito e uma excelente gestão por parte da Kinea. A
entrada do Fundo em nossa Carteira de junho tem como objetivo principal
aproveitar o aumento da taxa Selic, dado que o Fundo possui mais de 90% do seu portfólio indexado
ao CDI e com uma excelente qualidade de crédito. Com o aumento da Selic, teremos mais retorno
sem aumento do risco. Isso, do lado da relação entre risco e retorno (Dividend Yield esperado de
7,00%), é excelente negócio.

Estratégia de Valor
Dividend Yield
Fundo Ticker Estratégia Setor Vacância Últimos 12 Próximos 12 P/VPA Preço por m² Valor de Mercado Qualidade dos ativos Participação (%)
meses meses
VBI Logística LVBI11 Valorização Ativos Logísticos 3,20% 6,20% 7,00% 88% 2.602 1.187.291.097 Boa 20,00%
Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11 Valorização Lajes Corporativas 14,40% 6,90% 6,50% 72% 12.942 524.078.690 Boa 20,00%
VBI Prime Properties PVBI11 Valorização Lajes Corporativas 0,10% 7,30% 6,50% 85% 18.072 828.630.000 Excelente 20,00%
XP Malls XPML11 Valorização Shoppings 5,20% 5,17% 4,50% 92% 16.884 1.744.296.127 Boa 20,00%
BTG Logística BTLG11 Valorização Ativos Logísticos 0,70% 7,29% 7,50% 106% 3.353 1.627.823.534 Excelente 20,00%
Fonte: Análise Levante Corp, Factset

VBI Logística (LVBI11): Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra
e/ou a construção de galpões logísticos para locação em excelentes localizações
para locação (exclusivamente em São Paulo) e de extrema qualidade. Em outubro
do ano passado o fundo realizou sua terceira emissão de cotas e demorou para realizar a alocação de
todos os recursos. Apesar desse fato, acreditamos que foram ótimas compras de ativos. E,
enxergamos como oportuna a entrada no ativo após esse período de alocação do fundo. A nossa tese
de investimento em LVBI11 se baseia na estratégia de qualidade do Fundo e estratégia de expansão
com potencial retorno sobre o capital investido.
VBI Prime Properties (PVBI11): Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a
compra de lajes corporativas em excelentes localizações para locação
(exclusivamente em São Paulo). O diferencial do Fundo, além dos ativos que ele já
possui, é a recente entrada em um projeto com alto potencial de retorno, localizado na Faria Lima. O
projeto, adquirido por R$ 35 mil/m², consistirá em boutiques para escritórios menores para AAIs,
Advogados e afins. O valor pode parecer caro, mas, como não existe um ativo na região que sirva tão
bem a essas demandas crescentes, ele se mostrará barato à frente. A nossa tese de investimento em
PVBI11 passa por esse novo projeto, pela estratégia de qualidade do Fundo e pela qualidade de seus
ativos.
XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11): Fundo Imobiliário
que tem como foco de atuação a compra de participação em shopping
centers, setor diante do qual estamos ainda receosos para agora por conta da retomada (a qual se

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mostra, inegavelmente, cada vez mais clara). Porém, mesmo assim, vemos a gestão do Fundo como
muito competente, e os ativos que compõem seu portfólio são de extrema qualidade e muito bem
localizados - a maior parte fica na região metropolitana de São Paulo. Assim, o nosso call para XPML11
consiste em tomarmos risco por ora, buscando aproveitar o preço atual de suas cotas, e em
anteciparmos um movimento que, a nosso ver, acontecerá adiante, quando a retomada tomar mais
força, os shoppings voltarem a receber mais visitas e, consequentemente, as cotas do Fundo se
valorizarem.
BTG Logística (BTLG11): Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a
compra e/ou desenvolvimento de galpões para locação. A gestão do BTG é muito
competente, inclusive prospectando e desenvolvendo boa parte das operações
adquiridas. Assim, o Fundo pode ser visto como de baixo risco. Além disso, outros pontos que
justificam o nosso call para agora no Fundo são: a gestão está bem-posicionada para surfar a
expansão do e-commerce (50% de sua receita está em ativos próximos a SP); o Fundo tem aluguéis em
níveis abaixo dos negociados no mercado, com possibilidade de boas renegociações e expansão de
dividendos à frente; e ele tem participação em um projeto logístico (em São Bernardo) que pode
resultar em um dos ativos mais disputados nos próximos anos.
Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11): Fundo Imobiliário que tem como foco de
atuação a compra de lajes corporativas em excelentes localizações para locação
(quase que exclusivamente em São Paulo). O Fundo tem feito um projeto muito
eficiente de retrofit de alguns de seus ativos, o que pode possibilitar um aumento escalonado de
aluguéis no futuro. Além disso, com a retomada das atividades e com a aceleração da vacinação,
esperamos que o Fundo consiga diminuir parte de sua vacância, já que ele possui bons ativos em
excelentes localizações.

Composição Setorial da Carteira Faixa de DY (próximos 12m em % a.a.)

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Análises Complementares dos Fundos
Leitura adicional para se aprofundar nos cases da Carteira Mensal de FIIs.
Estratégia de Renda
XP Galpões Logísticos (XPLG11)
O XPLG11 tem como foco de atuação a compra e/ou a construção de galpões logísticos para locação.
Os ativos do Fundo estão espalhados por 6 Estados brasileiros (SP, RJ, MG, SC, RS e PE), sendo a maior
concentração em São Paulo, com cerca de 51% dos imóveis do total.
Os imóveis são de extrema qualidade, excelente localização e alta qualidade de crédito dos locatários.
No mês de maio deste ano, o Fundo realizou algumas operações para alocar parte dos recursos que
foram captados na oferta realizada no início de 2021. Os recursos da captação foram utilizados para
duas grandes aquisições para o Fundo.
A primeira aquisição foi a de um galpão logístico em Seropédica (RJ), que atualmente está locado para
a B2W, por R$ 186 milhões. A segunda aquisição foi a de uma operação imobiliária que está
desenvolvendo um galpão logístico em Extrema (MG); esta última aquisição foi realizada por R$ 169
milhões.
Com as duas operações e com os R$ 192 milhões que estão no caixa do Fundo (os quais já possuem um
destino), o Fundo passa a ter um percentual de seu patrimônio em caixa mais condizente com o seu
histórico.
O Fundo conta com 16 imóveis, sendo três em construção, com o Centro Logístico Especulativo de
Cajamar já em fases finais de vistoria para entrega.
Ao lado desses fatores, há a questão da superação da mudança geográfica dos ativos que eram
concentrados em São Paulo e da alocação da última emissão, que demorou mais que o esperado. A
superação desses entraves foi realizada com uma estratégia geográfica muito bem realizada e com a
finalização da alocação em bons imóveis – citados acima.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

O RBRR11 tem como foco de atuação a aquisição de Recebíveis Imobiliários. A equipe da gestora tem
grande capacidade de originação própria, o que facilita na hora de alocação do portfólio e permite a
customização das operações em taxas, prazos e garantias que façam mais sentido para o Fundo e para
os investidores.
A tese de investimento do Fundo é ter uma carteira diversificada, com qualidade de crédito e garantias
imobiliárias robustas e bem localizadas. Hoje em dia, 71% das garantias das operações estão
localizadas em São Paulo.

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O portfólio está distribuído em operações atreladas ao CDI (51%) e a Índices de Preços - IPCA/IGP-M
(49%). Consideramos esse equilíbrio importante, pois ele nos permite aproveitar o aumento da Selic,
que já está contratado, e a defesa de ganhos reais por meio de Índices de Preços.
O Fundo completou, recentemente, a emissão de novas cotas, a sua sexta, e captou cerca de R$ 270
milhões. Desses, a casa já conseguiu alocar cerca de 20%, ou R$ 55 milhões, o que comprova como a
casa é ágil e tem uma originação muito forte internamente.
Por fim, o Fundo está negociando perto do seu valor patrimonial e com um Dividend Yield anualizado
próximo de 10%, o que representa um número muito alto e bom dada a sua qualidade. Esses fatores,
somados ao preço da cota – que, em nossa análise, estão muito baratas atualmente –, sustentam o
nosso call de investimento em RBRR11.

REC Recebíveis Imobiliários (RECR11)

O REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a
aquisição de recebíveis imobiliários. A equipe da gestora tem grande capacidade de originação própria,
o que facilita na hora da alocação do portfólio e permite a customização das operações em taxas,
prazos e garantias que façam mais sentido para os investidores.
O Fundo costuma realizar algumas emissões de cotas por ano e sempre aloca os recursos delas com
extrema agilidade.
O Fundo completou a emissão de novas cotas, a sua sexta, e captou cerca de R$ 500 milhões. Ainda
não tivemos confirmações sobre como anda a alocação de recursos – lembrando que a captação
aconteceu no fim de junho. Porém, a casa tem histórico de alocar as novas emissões em prazos
rápidos, o que não deve atrapalhar a distribuição de dividendos.
A estratégia do Fundo é operar com um risco de crédito um pouco mais elevado, com estruturas um
pouco mais complexas e ativos não tão óbvios. Porém, devido à qualidade da equipe de gestão e à sua
capacidade de estruturar boas operações, ficamos bastante confortáveis com o investimento.
Gostamos muito da estratégia de gestão de crédito do Fundo e do seu Yield, que é de 10,00%; ao lado
disso, o Fundo está sendo negociado perto do seu valor patrimonial, o que para nós representa uma
boa oportunidade de entrada.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um Fundo Imobiliário que tem como foco de
atuação a aquisição de recebíveis imobiliários. A equipe da gestora tem grande capacidade de
originação própria, o que facilita na hora da alocação do portfólio e permite a customização das
operações em taxas e a expertise no giro da carteira (venda de posições em CRIs com ganhos de
capital).
A estratégia do Fundo é uma mescla entre operações tradicionais, como CRIs com lastro de aluguéis
contra grandes players (Banco do Brasil, Via, Sam’s Club), e operações um pouco mais estruturadas,

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como operações com lastro em recebíveis de financiamento imobiliários ou lajes corporativas (os
contratos de locação são o lastro da operação). Essas operações mais estruturadas contam com
garantias robustas e bem amarradas.
Gostamos muito da estratégia de gestão de crédito do Fundo e do seu Yield, que deve girar em torno
de 8,00% ao ano; ao lado disso, o Fundo está sendo negociado perto do seu valor patrimonial, o que
para nós representa uma boa oportunidade de entrada.
No mês de junho, a equipe de gestão renunciou a parte da sua taxa de performance, que, em seu
regulamento, está para ser cobrado sobre 100% do CDI. O novo cálculo da performance teve como
“barreira” a taxa fixa de 6% pré-fixada, reduzindo a performance em quase R$ 4 milhões, os quais
serão distribuídos para os cotistas.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O KNCR11 é um Fundo de Papel que visa à aquisição de Recebíveis Imobiliários por meio de CRIs. A
Kinea, braço de gestão independente do Itaú, é uma das mais respeitadas gestoras do País e tem como
foco produtos estruturados – o tamanho e os outros braços são de grande importância para originação
de bons ativos para a carteira do Fundo.
A tese de investimento do Fundo é ter uma carteira bem diversificada em CRIs, principalmente
naqueles atrelados ao CDI (90,5%) – e isso aliado a CRIs com uma excelente qualidade de crédito e com
garantias bem estruturadas.
A escolha do Fundo para a Carteira de junho busca aproveitar o aumento da taxa Selic, que é certo,
dado que o Fundo possui mais de 90% do seu portfólio indexado ao CDI e com uma excelente
qualidade de crédito. Com isso, o KNCR11 terá seus rendimentos em tendência de crescimento
enquanto a taxa básica de juros estiver subindo.
Além de fazer isso por meio de uma relação entre risco e retorno que nos agrada, visto que o Fundo
vinha sofrendo em termos de retorno por ter uma carteira indexada, na prática teremos mais retorno
sem diminuir a qualidade na carteira de crédito.

Estratégia de Valor
VBI Logística (LVBI11)
O LVBI11 tem como foco de atuação a compra e/ou a construção de galpões logísticos para locação. Os
ativos do Fundo estão espalhados por 3 Estados brasileiros (SP, MG e BA), sendo a maior concentração
num raio de 30 km da cidade de São Paulo, com cerca de 43 % dos imóveis do total.
Os imóveis são de extrema qualidade, excelente localização e alta qualidade de crédito dos locatários.
No mês de outubro do ano passado o fundo realizou sua terceira emissão de cotas e demorou um
tempo para alocar todos os recursos captados, com as alocações sendo finalizadas apenas em agosto
de 2021. Essa demora na alocação acabou pressionando as receitas imobiliárias do Fundo, apesar da

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memória, gostamos bastante dos ativos que foram comprados. E enxergamos como oportuna a
entrada no ativo após esse período.
O Fundo conta com 10 imóveis, sendo um em construção. Dos atuais imóveis 3 tem potencial de
expansão relevante que possibilitariam um retorno positivo sobre o capital investido.

VBI Prime Properties (PVBI11)

O VBI Prime Properties é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra de lajes
corporativas em excelentes localizações para locação. Os ativos do Fundo se concentram
exclusivamente em São Paulo (o que nos deixa mais tranquilos em termos uma posição no ativo) e em
bairros que tiveram menores problemas com a vacância provocada pela pandemia da Covid-19.
A maioria de seus ativos se encontra no Jardins, entre a Faria Lima e a Paulista. De resto, o Fundo nos
permite uma pequena exposição a um ativo de extrema qualidade construtiva localizado na região do
Shopping Morumbi.
Além dos 3 ativos que o Fundo possui hoje, ele acabou de anunciar a aquisição de participação em um
projeto que será desenvolvido no coração da Faria Lima, em uma localização muito cobiçada – próxima
tanto à avenida Juscelino Kubitschek quanto à própria avenida Faria Lima.
O projeto, que foi adquirido por R$ 35 mil/m² e que teve 50% de participação adquiridos pelo Fundo,
irá trabalhar com lajes de médio porte, cobiçadas atualmente na região para escritórios de advocacia,
de Agentes Autônomos ou de gestoras de recursos.
O projeto nos parece ser muito bom e possuir grande potencial. O desenho da operação irá permitir à
gestora o recebimento de um “prêmio” de alocação durante o desenvolvimento da obra e de uma
Renda Mínima Garantida por um ano após sua conclusão.
Devido ao portfólio premium e aos fatores citados acima, estamos muito confortáveis em carregar
uma exposição no ativo.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11)

O XP Malls é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra de participação em
shopping centers. Hoje em dia, consideramos o portfólio do XP Malls o melhor dentre os FIIs
disponíveis, com ativos de extrema qualidade e que demonstraram certa resiliência durante os piores
momentos da pandemia, além de uma recuperação acelerada quando tivemos uma melhora das
medidas restritivas.
Apesar de considerarmos o momento incerto para a retomada do setor, com algumas cidades ainda
impondo medidas de restrição de circulação (o número, porém, é menor em comparação com o visto
em junho), estamos bastante confortáveis com o portfólio do Fundo e com a sua gestão, que é muito
competente.

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Atualmente, o Fundo conta com participação em 12 ativos, com 7 deles no Estado de São Paulo. Todos
esses ativos que estão localizados em SP estão na região metropolitana, o que nos dá uma
tranquilidade ainda maior.
O nosso call para XPML11 consiste em tomarmos risco por ora, buscando aproveitar o preço atual de
suas cotas, e em anteciparmos um movimento que, a nosso ver, acontecerá no 2S21, quando a
retomada tomar força, os shoppings voltarem a receber mais visitas e, consequentemente, as cotas do
Fundo se valorizarem.

BTG Logística (BTLG11)

O BTG Logística FII é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra e/ou
desenvolvimento de galpões para locação. Os ativos do Fundo estão concentrados no Estado de São
Paulo (90% do portfólio). O restante dos ativos (10%) está localizado em Santa Catarina e no Ceará .
A gestão do BTG é muito competente, inclusive prospectando e desenvolvendo boa parte das
operações que são adquiridas pelo ativo de renda. Assim, o Fundo pode ser visto como de baixo risco
(também pela questão da qualidade creditícia).
O Fundo tem, hoje em dia, pouco mais de 50% de sua receita em ativos localizados em um raio de 60
quilômetros da cidade de São Paulo, o que mostra que a gestão está muito bem posicionada para
continuar surfando a expansão do e-commerce.
Ademais, atualmente, o Fundo tem aluguéis que estão em níveis abaixo dos que estão sendo
negociados no mercado, o que deve possibilitar boas renegociações nos próximos meses e, como
consequência, uma expansão dos dividendos distribuídos.
O Fundo vem passando por um processo de reciclagem de seus ativos. Os 4 ativos que são os alvos das
vendas, inclusive, já estão em processo de desinvestimento, com contratos assinados e em vias de
conclusão.
Outro ponto importante e de destaque é que o Fundo tem participação no projeto logístico que está
sendo construído na antiga fábrica da Volkswagen, em São Bernardo do Campo. Esse projeto deve
resultar em um dos ativos logísticos mais disputados nos próximos anos, por estar em um raio de 15
km da cidade de São Paulo.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

O Rio Bravo Renda Corporativa é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra de
lajes corporativas em excelentes localizações para locação. Os ativos do Fundo se concentram quase
que exclusivamente em São Paulo, com um pequeno percentual no Rio de Janeiro (7%), e com maior
concentração em bairros que tiveram menores problemas com a vacância provocada pela pandemia
da Covid-19.
A maioria de seus ativos se encontra Paulista (46%), Vila Olímpia (19%) e Faria Lima (13,7%). De resto,
o Fundo nos permite algumas pequenas exposições em alguns bairros com uma vacância um pouco

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maior, porém, os ativos que possui nessas regiões estão com vacâncias zeradas. Existe um problema
em uma participação em um ativo no Rio com uma vacância de 100%, porém achamos que ter uma
pequena participação em imóvel na região pode gerar alguns frutos se tivermos paciência.
Hoje, o Fundo tem participação direta e/ou indireta em 9 edifícios corporativos, sendo que existe um
que está passando por um processe de retrofit que deve gerar frutos positivos após a conclusão das
obras.
Com essa aquisição, estamos nos posicionando em um ativo que tem uma pequena vacância que pode
ser revertida com a volta a “normalidade” do pós-pandemia e tem algumas opcionalidades
interessantes em ativos bem-posicionados. Acreditamos que o final da obra do Alameda Santos 1.800
pode gerar bons frutos para os atuais cotistas.

Rentabilidade
A estratégia encerrou o mês de setembro com um retorno de -2,01%, gerando uma queda um pouco
mais expressiva que o benchmark, o Ifix, que teve queda de -1,24% no mês. Além disso, nossa carteira
apresentou um Dividend Yield no mês de 0,73%.
A maioria dos ativos dentro da carteira apresentaram retorno levemente negativo e em linha com o
benchmark. O stress nas curvas de juros pode explicar o mês frustrante em termos de expectativas, no
que se refere ao cenário macro e à agenda de reformas.
Desde o início, a Carteira acumula um retorno de 25,83%, um excesso de retorno de 13,14% sobre os
12,69% do Ifix.

Rentabilidade Histórica¹ Jan fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Ano Início
Estratégia 1,74% 1,75% 0,84% 1,71% 1,73% 2,30% 1,29% 1,47% 4,55% 8,78% 11,06% 43,42% 43,42%
DY 0,48% 0,49% 0,51% 0,53% 0,52% 0,56% 0,49% 0,50% 0,49% 0,45% 0,42% 5,58% 5,58%
2019
Ifix 1,03% 1,99% 1,03% 1,76% 2,88% 1,27% -0,11% 1,04% 4,01% 3,52% 10,63% 32,70% 32,70%
Δ Ifix 0,71% -0,24% -0,18% -0,06% -1,15% 1,02% 1,39% 0,43% 0,53% 5,26% 0,43% 10,72% 10,72%
Estratégia -5,02% -3,30% -15,64% 3,80% 2,18% 7,37% -2,49% 2,61% 0,40% -0,92% 1,78% 3,71% -7,30% 32,95%
DY 0,52% 0,51% 0,55% 0,41% 0,37% 0,38% 0,42% 0,41% 0,43% 0,54% 0,55% 0,54% 5,78% 11,68%
2020
Ifix -3,76% -3,69% -15,85% 4,39% 2,08% 5,59% -2,61% 1,79% 0,46% -1,01% 1,51% 2,19% -10,24% 19,11%
Δ Ifix -1,26% 0,39% 0,20% -0,59% 0,10% 1,78% 0,12% 0,82% -0,06% 0,09% 0,27% 1,52% 2,94% 13,85%
Estratégia 0,00% 0,95% -2,19% 0,84% -2,25% -2,23% 3,21% -1,66% -2,01% -5,36% 25,83%
2021 DY 0,72% 0,55% 0,54% 0,54% 0,57% 0,62% 0,74% 0,73% 0,73% 5,89% 18,25%
Ifix 0,32% 0,25% -1,38% 0,51% -1,56% -2,19% 2,51% -2,63% -1,24% -5,39% 12,69%
Δ Ifix -0,32% 0,70% -0,81% 0,33% -0,69% -0,04% 0,70% 0,97% -0,77% 0,03% 13,14%
¹ até maio/21 foi utilizada a rentabilidade histórica da estratégia FIIs, que segue o mesmo mandato e é comandada pelo mesmo time da Carteira Mensal de FIIs do Levante Corp

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Equipe Levante Research.

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