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VIABILIDADE ECONÔMICA ATRAVÉS DO MÉTODO DO VALOR FINANCEIRO AGREGADO - Estudo de Caso

Análise de Viabilidade Financeira Através do Método do


Valor Financeiro Agregado - Estudo de Caso

Resumo
A análise de viabilidade econômica é uma etapa muito importante para o
ciclo de vida de um projeto. Nesta fase vai ser determinado se o projeto é
lucrativo e deve ser posto em execução, ou se este é deficitário e deve ser
Rafael Ataíde da Silva
abortado. Uma análise de viabilidade mal executada pode dar aval a um
rafael.ataide.silva@gmail.com projeto que culminará no fracasso, ou inviabilizar um projeto que seria
Universidade de Fortaleza rentável. Na etapa de viabilidade do projeto também se pode realizar
simulações, alterando as condições inicias, que podem encontrar cenários
Alexsandro Amarante que tornem o projeto mais rentável. No presente trabalho se realizou uma
alexamarante@unifor.com análise de viabilidade de um projeto de construção de habitações populares
Universidade de Fortaleza na cidade de Parnaíba, no estado do Piauí, através do método do valor
financeiro agregado do projeto, com intuito de venda através do Programa
Minha Casa, Minha Vida.

Palavras-chave: Valor Financeiro Agregado. Viabilidade econômica.


Habitação Popular. Programa Minha Casa, Minha Vida.

Abstract
Economic feasibility analysis is a very important step in the cycle of life of
a project. In this step will be determined if the project is profitable and
should be implemented, or if it is not profitable and should be aborted. A
poorly executed feasibility analysis can either endorse a project that will
culminate in failure, or render a project unprofitable. In the feasibility
stage of the project it is also possible to carry out simulations, changing the
initial conditions, which can find scenarios that make the project more
profitable. In this present work, a feasibility analysis of a project of
construction of popular housing in the city of Parnaíba, in the state of
Piauí, was carried out through the method of Earned Financial Value of
the Project, with the purpose of selling through the Minha Casa, Minha
Vida Program.

Keywords:
Earned Financial Value. Economic viability. Popular Housing. Program
Minha Casa, Minha Vida.

1 Introdução

1.1 Considerações iniciais

O Brasil passa por um período de recuperação de uma crise econômica onde o PIB (Produto Interno
Bruto) do país obteve variação negativa nos anos de 2015 e 2016. Este cenário se refletiu no mercado da
construção civil: diminuindo as vendas e os lançamentos de novas unidades; aumentando a quantidade de
distrato dos contratos de vendas; e crescimento do estoque de imóveis à venda. Consequentemente, atividades
chaves como a análise da viabilidade, compatibilização de projetos, planejamento e controle da obra se tornaram
mais importantes nessa situação, contrastando com práticas adotadas por alguns construtores que durante os anos
anteriores conseguiam obter lucro em seus projetos, devido ao bom momento que o mercado vivia, apesar de
negligenciar essas etapas.
Recentemente a confiança no segmento de construções residenciais obteve uma melhora, como pode ser
observado através do Índice de Confiança da Construção (ICTS). Entretanto deve-se ressaltar que este segmento
é dependente do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).
Qualquer projeto, seja ele na construção civil ou não, deve ter sua viabilidade analisada antes de sua
execução. O processo de viabilidade do projeto permite se saber com antecedência se o projeto tem chances de
ser bem sucedido e qual o grau de risco que este está sujeito. Além disso permite também que se façam
simulações para que se obtenha a maximização do retorno esperado pelo projeto e a minimização das despesas e
dos riscos que este está sujeito.
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

1.2 Objetivos

1.2.1 Objetivos Gerais

O presente trabalho visa aplicar o Método do Valor Financeiro Agregado a um empreendimento de


pequeno porte voltado para habitações unifamiliares.

1.2.2 Objetivos Específicos

São objetivos específicos deste trabalho:


 Pesquisar indicadores financeiros aplicados a projetos de construção civil do subsetor edificações;
 Pesquisar o método do valor financeiro agregado;
 Pesquisar o mercado imobiliário para habitações econômicas;
 Verificar as dificuldades e benefícios na aplicação do Método do Valor Financeiro Agregado em projeto
habitacional de pequeno porte.

1.3 Estrutura do Trabalho

O presente trabalho está divido em 6 partes.


No segundo capítulo, introduz-se os aspectos econômicos e sociais do mercado imobiliário de habitações
de baixo custo.
O terceiro capítulo define alguns conceitos sobre viabilidade econômica e suas técnicas mais utilizadas.
No quarto capítulo, faz-se a apresentação do Método do Valor Financeiro Agregado.
No quinto capítulo, apresenta-se o estudo de viabilidade de um projeto de construção de casas na cidade
de Parnaíba através da realização de diversos cenários.
Ao final, sexto capítulo, são feitas as considerações finais e sugestões para futuros trabalhos.

2 Mercado Imobiliário de Habitações Econômicas

A Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 trata em seu capítulo II dos direitos sociais, em
qual o direito à moradia está contido (Brasil,2018). Entretanto sabe-se que o Brasil sofre com um déficit de
moradias.
O Brasil apresentava em 2015 um déficit habitacional estimado em 6,355 milhões de habitações, sendo
5,572 milhões em áreas urbanas e 783 mil em áreas rurais. Este número corresponde a 9,3% do estoque de
habitações particulares e permanentes. A distribuição do déficit habitacional se faz da seguinte forma: 2,482
milhões na região Sudeste; 1,971 milhões na região Nordeste; 645,537 mil na região Norte; 734,115 mil na
região Sul; e 521,381 mil na região Centro-Oeste. As figuras 1 e 2 comparam o déficit habitacional rural e
urbano por região do país e mostram a sua distribuição por cada estado (Fundação João Pinheiro, 2018).

Figura 1: Distribuição do Déficit Habitacional, por situação de domicílio, segundo regiões geográficas –
Brasil – 2015
Fonte: Fundação João Pinheiro (2018)
VIABILIDADE ECONÔMICA ATRAVÉS DO MÉTODO DO VALOR FINANCEIRO AGREGADO - Estudo de Caso

Figura 2: Déficit Habitacional total, segundo unidades da federação – Brasil – 2015


Fonte: Fundação João Pinheiro (2018)

Os maiores afetados pelo déficit habitacional são os brasileiros com menor poder econômico, que tem
dificuldade de acesso a crédito para financiar a compra da casa. Vale ressaltar que o principal agente responsável
pelo financiamento de casas é a Caixa Econômica Federal (CEF). Algumas políticas têm sido realizadas pelo
governo com relação a questão de habitações de interesse social, como a criação do Ministério das Cidades e do
Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) (Ferreira, 2015).
O PMCMV é um programa do Governo Federal que procura facilitar a compra da casa própria para
famílias de menor renda. Os benefícios do programa são concedidos de acordo com a renda da família, que para
imóveis urbanos são divididas nas faixas 1, 1,5, 2 e 3. No caso de habitações rurais, voltada para agricultores
familiares, trabalhadores rurais e comunidades tradicionais, a divisão é feita em três grupos de renda. Além dos
limites de renda, o candidato a participar do programa não pode: possuir ou ter financiamento de imóvel
residencial; ter sido beneficiado por outro programa habitacional do governo; estar presente em cadastro no
Sistema Integrado de Administração de Carteiras Imobiliárias (SIACI); constar no Cadastro Nacional de
Mutuários (CADMUT); e ter débitos com o Governo Federal. As empresas que atuam na construção civil
interessadas em construir habitações de interesse social, através do PMCMV para Faixa 1, devem conquistar
uma pré-qualificação de seus projetos através de um processo realizado pelo Ministério das Cidades. Os critérios
de classificação serão estabelecidos em editais, de acordo com as metas para cada localidade. Com relação às
outras faixas, os projetos devem ser apresentados ao Banco do Brasil (BB) ou a CEF. Todas as propostas devem
atender às especificações e normas técnicas estipuladas pelo PMCMV (Ministério das Cidades, 2016).
O governo federal anunciou em fevereiro de 2018 a contratação de 650 mil novas unidades no PMCMV.
A distribuição das unidades por faixa do programa se faz da seguinte forma: 130 mil unidades para faixa 1, para
famílias de renda mensal de até R$ 1.800,00; 70 mil unidades para faixa 1,5, para famílias de renda mensal de
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

até R$ 2.600,00; 400 mil unidades para faixa 2, para famílias de renda mensal de até R$ 4.000,00; e 50 mil
unidades para faixa 3, para famílias de renda mensal de até R$ 9.000,00 (G1,2018).
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financiamento Imobiliário (SFI) são os principais
sistemas de concessão de financiamento imobiliário do Brasil. O SFH é caracterizado por ter suas condições de
financiamento imobiliário, como por exemplo taxa de juros e prazos, regulamentados pelo Governo Federal.
Estes sistemas contam com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), e o SFH conta
também com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). De acordo com regulamentação do
Banco Central do Brasil (BACEN) os recursos captados em depósitos através do SBPE devem ser aplicados no
percentual mínimo de 65% em operações de financiamento imobiliário. Deste valor, no mínimo 80% deve ser
usado em operações de financiamento através do SFH e o restante em operações de financiamento imobiliário
contratadas a taxas de mercado (Caixa Econômica, 2018)
Os imóveis que se encaixam no financiamento do SFH são os imóveis residenciais com valores inferiores
a R$ 800 mil, exceto para Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, cujo valor máximo é de R$
950 mil. Os imóveis residenciais com valores acima do limite máximo do SFH são encaixados no SFI
(SindusCon-SP, 2018).
A CEF anunciou no dia 16 de abril de 2018 redução das taxas de juros do crédito imobiliário que utilizam
recursos do SBPE. As taxas mínimas passaram de 10,25% a.a. para 9%, no caso de imóveis enquadrados no
SFH, e de 11,25% a.a. para 10% a.a. para imóveis financiados no SFI. Outra mudança promovida foi a elevação
de 50% para 70% o limite de cota do financiamento de imóvel usado. Com essas mudanças a CEF espera
aquecer o mercado imobiliário e de construção e melhorar as condições de financiamentos para os clientes
(SindusCon-SP, 2018).
Esta redução é a primeira realizada pela CEF desde o ano de 2016, e era esperada já que a taxa Selic vem
em trajetória de queda. Em fevereiro de 2018 a CEF fica fora da liderança no credito imobiliário com recursos
do SBPE, entretanto por ser o principal financiador com os recursos do FGTS, a CEF se mantém como maior
financiador de credito imobiliário (G1, 2018).
A redução da CEF foi seguida pelos principais bancos, e os valores mínimos após a redução podem ser
vistos na figura 3. As reduções ocorrem num momento onde se espera um reaquecimento do mercado
imobiliário, onde se estima que o crédito imobiliário crescerá aproximadamente 10% em 2018, de cerca de 43
bilhões em 2017 para 48 bilhões em 2018. De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de
Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), os financiamentos de imóveis com recursos da poupança subiram
11,2% quando se compara o primeiro trimestre de 2018 com o de 2017 (G1, 2018).

Banco SFH SFI ou Carteira Hipotecária Pró-cotista FGTS Limite do Financiamento


CEF 9% a.a. + TR 10% a.a. + TR 7,85% a.a. + TR 80% do valor para imóveis novos e 70% para usados
Banco do Brasil 8,99% a.a. + TR 9,35% a.a. + TR 9% a.a. + TR 80% do valor do imóvel
Itaú Unibanco 8,8% a.a. + TR 9,3% a.a. + TR - 82% do valor do imóvel, com valor mínimo de R$ 80 mil
Bradesco 8,85% a.a. + TR 9,3% a.a. + TR - 80% do valor do imóvel
Santander 8,99% a.a. + TR 9,49% a.a. + TR - 80% do valor do imóvel, podendo adicionar 5% para despesas como ITBI e registro
Figura 3: Taxas mínimas para financiamento imobiliário
Fonte: https://g1.globo.com/economia/noticia/bancos-seguem-movimento-da-caixa-e-tambem-reduzem-
juros-do-credito-imobiliario-veja-comparativo.ghtml

3 Viabilidade Econômica de Projetos

3.1 Definição de Projeto

Projeto é um esforço temporário, ou seja, tem início, meio e fim bem definidos, para a realização de um
produto, serviço, evento, ou resultado único. Seu término é atingido quando os objetivos são alcançados, ou
então quando os patrocinadores decidirem encerrá-lo devido a impossibilidade de se alcançar os objetivos
previstos, esgotamento dos recursos, o projeto não é mais necessário ou outro motivo de força maior. O termo
temporário não significa que necessariamente o projeto deva ter curta duração, ou mesmo que o seu resultado
tenha vida útil breve. Os resultados de cada projeto são únicos, sejam eles produtos ou serviços, embora possam
existir elementos repetitivos durante sua execução (PMI, 2017).
3.2 Valor de Negócio:

De acordo com o PMI o valor de negócios é “o benefício líquido quantificável derivado de um


empreendimento de negócio. O benefício pode ser tangível, intangível ou ambos. Em análises de negócios, o
valor de negócio é considerado o retorno, sob a forma de elementos como tempo, dinheiro, mercadorias ou bens
intangíveis trocados por algo em retorno (PMI, 2017)."
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3.3 Indicadores Financeiros e Econômicos:

Os principais indicadores utilizados para a realização da viabilidade financeira dos projetos são
apresentados a seguir:

3.3.1 Custo de Oportunidade:

Para Amarante (2017), o custo de oportunidade (CO) também é chamado de taxa mínima de atratividade
(TMA). Este representa a menor rentabilidade que um projeto deve ter para que seja interessante a sua execução.
Caso o projeto não apresente taxa superior a TMA, deve-se empregar o dinheiro em outros investimentos,
oportunidades que seriam renunciadas. Serve para comparar a taxa do projeto com taxas de investimentos de
riscos menores.
De acordo com Blank (2010), a taxa mínima de atratividade é uma taxa definida pelos tomadores de
decisão para se comparar com a taxa esperada por investimentos, e esta deve ser mais alta que a taxa de
investimentos seguros, de risco mínimo. Um projeto é financeiramente viável quando sua taxa de retorno
calculada é maior que a taxa mínima de atratividade.

3.3.2 Período de Payback:

O período de payback é o tempo necessário para que o todo investimento feito em um projeto seja
recuperado. É o tempo em que o valor acumulado no fluxo de caixa do projeto seja 0, ou seja o somatório dos
valores investidos seja igual ao somatório dos valores recuperados. Este parâmetro não leva em consideração o
valor do dinheiro no tempo, ou seja o efeito de juros e inflação (Gitman, 2010).

3.3.3 Valor presente Líquido:

O valor de um montante futuro pode ser trazido para o presente, descontando-se o valor a uma taxa de
juros e prazo conhecidos. O valor presente (VP) apresenta valor menor do que o valor do fluxo de caixa real para
toda taxa de juros seja maior que 0 (Blank, 2010).
O valor de um fluxo de entrada e saída também pode ser calculado numa data futura, valor futuro (VF),
bastando para isso se acrescentar o valor dos juros gerados a uma taxa e prazo determinados. Logo podemos
calcular o valor em qualquer data, bastando para isso acrescentar os juros ou fazer o desconto de acordo com a
data desejada (Macedo, 2014).
O método do valor presente líquido (VPL), calcula o valor de todas as entradas e saídas do fluxo de caixa
de um projeto ao longo de sua vida útil em termos de valor presente e então determina o valor acumulado
(Samanez, 2009).
A figura 4 a seguir apresenta a fórmula usada para o cálculo do VPL:

Figura 4: Cálculo do VPL


Fonte: Samanez (2009)

Nesta fórmula, I representa o investimento inicial, FCt o fluxo de caixa no período t, k é a taxa mínima de
atratividade, n é data do final do projeto.
Pode-se interpretar o valor do VPL da Seguinte forma: se o valor do VPL for superior a 0, o projeto é
considerado economicamente viável, já que os valore dos fluxos de caixa levados ao presente e somados
superam o valor do investimento inicial; no caso de apresentar um valor inferior a 0, considera-se o projeto
inviável, já que os valores dos fluxos não compensam o investimento quando levados e somados no presente
(Gitman, 2010 p 370).
Amarante (2017) define o lucro financeiro como o cálculo do VPL através da taxa mínima de
atratividade.

3.3.4 Taxa Interna de Retorno:

A taxa interna de retorno é definida como a taxa em que o cálculo do VPL resulta no valor igual a 0. Ou
seja, os valores dos desembolsos e dos retornos, quando calculados no presente, se igualam. Pode-se interpretar
esse resultado da seguinte forma: no caso em que a TIR for maior que a TMA, o projeto é viável; já para TIR
menor que a TMA, o projeto é inviável; e TIR com o mesmo valor de TMA representa o caso em que a escolha
entre a execução do projeto ou realizar outro investimento é indiferente (Bruni, 2014).
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

3.3.5 Retorno Sobre o Investimento:

De acordo com Amarante (2017), retorno sobre o investimento (RSI) é a relação entre o retorno líquido
do projeto e o máximo valor acumulado dos investimentos, aporte máximo do projeto, apresentada em termos
percentuais. Esse indicador não considera o valor do dinheiro no tempo.

4 Método do Valor Financeiro Agregado

Amarante (2017) define método do valor financeiro agregado (VFA) como a variação no VPL obtida
através de alguma mudança no projeto. Ou seja, observa-se as informações da linha de base financeira do
projeto para se tomar decisões em outras áreas de conhecimento, como por exemplo o cronograma. Alguns
exemplos de decisões que podem ser citadas são: adiamento ou antecipação de atividades; e negociação com
fornecedores e clientes, permitindo antecipar receitas ou postergar despesas e pedir ou conceder descontos.
Antes de se optar por uma dessas decisões, deve-se verificar o impacto que esta causa no VPL do projeto. Em
caso de variação positiva, a alteração deve ser implementada.
Segundo o mesmo autor, ao se analisar uma decisão, pode-se observar que esta acarretará numa mudança
do fluxo de caixa, que consequentemente irá mudar o VPL do projeto. Utilizando-se o custo de oportunidade
como taxa de juros, pode-se verificar qual foi o impacto no VPL e assim decidir por prosseguir com a mudança
ou não.
A seguir é feita a interpretação do VFA:
 VFA=0: a decisão não altera o valor do VPL. Financeiramente esta mudança é indiferente para o
projeto e os critérios de avaliação devem ser com relação a outros impactos, como satisfação do
cliente, riscos ou qualidade;
 VFA<0: a decisão vai diminuir o VPL do projeto. Esta diminuição será igual ao valo do VFA, e
pode ser interpretado como uma perda financeira no projeto, não sendo indicado seguir com a
mudança;
 VFA>0: o VPL do projeto irá crescer, ou seja, a variação do valor presente do fluxo de caixa irá
ser positiva e de valor igual ao do VFA. Logo o projeto estará ganhando dinheiro em valores de
hoje (VP), melhorando o resultado do projeto.

O autor também define o conceito de métricas financeiras e métricas econômicas, onde as primeiras são
dependentes do tempo e da taxa de juros adotada. Como exemplo de indicadores econômicos pode-se citar o
lucro econômico, que é definido como a somatória das receitas subtraído da somatória das despesas. Já o lucro
financeiro é um exemplo de métrica financeira, devido seu valor ser afetado pela taxa de juros, como também
pela distribuição do fluxo de caixa ao longo do tempo.
O mesmo também lança mão do uso de dashboard financeiro para representação dos parâmetros obtidos
para o projeto, antes e após as simulações, o que facilita o processo de tomada de decisão. Na figura 5 apresenta-
se um exemplo de dashboard de um projeto hipotético.

Figura 5: Dashboard Financeiro


Fonte: Amarante (2017)

Observa-se: a utilização de um gráfico para comparar o custo de oportunidade com a TIR; tabela
indicando os valores do aporte máximo, data do payback, RSI ao ano e ao mês, taxa interna de retorno, custo de
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oportunidade, lucro financeiro, valor financeiro agregado da possível alteração no projeto, e lucro financeiro
após a mudança (resultado final); gráfico e tabela comparando os valores da receita que o projeto deve gerar,
orçamento para implementar o projeto, valores que devem ser gastos com impostos e comissões, e o lucro
econômico; e gráfico contendo o resultado do fluxo de caixa do projeto, que mostra o resultado acumulado das
entradas e saídas esperadas ao longo da vida do projeto; e quadro para inserção de comentários acerca das
possíveis mudanças analisadas.
Nas figuras 6 ,7e 8 são mostrados com maior detalhe os componentes do dashboard.

Figura 6: Dashboard Financeiro


Fonte: Amarante (2017)

Figura 7: Dashboard Financeiro


Fonte: Amarante (2017)

Figura 8: Dashboard Financeiro


Fonte: Amarante (2017)

O método do VFA também pode ser usado para analisar portfólios e verificar possíveis alterações a fim
de melhorar o desempenho dos mesmos. Como exemplo, exibe-se na figura 9 a análise de três projetos com
relação ao primeiro trimestre de 2018. Pode-se concluir que no mês janeiro o portfólio apresentava lucro
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

financeiro reduzido em R$ 18.459,49, em que o projeto Bravo era responsável pela perda de R$ 15.568,93 e o
Projeto Charle por R$ 2.890,56, enquanto o projeto Alfa apresentava seu lucro financeiro fiel ao planejado em
sua linha de base financeira. Para o mês de fevereiro, verifica-se que o portfólio apresenta perda de R$ 60.606,87
enquanto em março há uma recuperação do desempenho, com aumento no lucro financeiro para este mês de R$
18.685,90. O método do Valor Financeiro Agregado permite comparar portfólios e verificar o desempenho
particular de cada um, o que consequentemente permite avaliar o desempenho global de uma companhia. O
método auxilia na simulação de cenários para elevar o desempenho de projetos e portfólios, identifica padrões de
decisões que geralmente elevam o desempenho financeiro por tipo de projeto e facilita a seleção de alternativas
para impactos negativos vindos de fatores externos (Amarante, 2017).

Figura 9: Análise de portfólio


Fonte: Amarante (2017)

O autor conclui que ao contrário do censo comum, um aumento no lucro econômico não é
necessariamente benéfico ao projeto, já que uma decisão que aumente o lucro econômico pode levar a uma perda
nos resultados financeiros, e uma diminuição do lucro econômico pode levar a um ganho nos resultados
financeiros. Ou seja, deve-se fundamentar as tomadas de decisões em analises do resultado financeiro através
dos diversos cenários e buscar o que eleve o desempenho financeiro, evitando decisões baseadas no senso
comum ou por pressentimentos, que muitas vezes leva a decisões equivocadas (Amarante, 2017).

5 Estudo de Caso

5.1 Descrição do Projeto

A cidade de Parnaíba apresentava população de 145.705 habitantes no censo realizado em 2010 e estima-
se que a população no ano de 2017 seja de 150.547 habitantes. Possui área de 434,229 km², Índice de
Desenvolvimento Humano de 0,687 no ano de 2010 e apresentava PIB per capita de R$ 11.983,14 no ano de
2015. Localiza-se no Litoral do estado do Piauí (IBGE, 2018).
O projeto a ser executado consta da construção de 5 casas no loteamento denominado Jardim Rosápolis,
localizado no bairro São Vicente de Paula na cidade de Parnaíba. Os lotes analisados possuem forma retangular,
sendo 10 metros de frente e 30 de profundidade, totalizando 300 m² por lote, com frente para via local VL 11 e
estão situados na quadra K, e são identificados pelos números 15, 16, 18, 19 e 20. Nas figuras 10 e 11 pode-se
ver a macrorregião e a microrregião do local onde os lotes se localizam. Na figura 11, o loteamento encontra-se
iluminado e observa-se que uma grande quantidade dos lotes já possui casas construídas. Pode-se ver também
que o loteamento não possui infraestrutura construída na sua totalidade, o que se confirma pela presença de
várias vias não pavimentadas.
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Figura 10: Macrorregião


Fonte: Autor (2018)

Figura 11: Microrregião


Fonte: Autor (2018)

Para saber o preço de vendas das casas do loteamento, coletou-se dados nas duas construtoras que mais
trabalham dentro do mesmo. Neste trabalho elas são identificadas por Construtora A e Construtora B. A
construtora A vende casas de 64 m² por R$ 114.600,00 em lotes de 300 m² e por R$ 119.600,00 em lotes de 375
m², sendo estes últimos os lotes de esquina, cujas dimensões são de 15 por 25 metros. A construtora B vende
casas de 61,02 m² por R$ 95.000,00. Também foram pesquisados os preços dos lotes de mesmo tamanho e se
identificou o valor de R$ 12.000,00.
Os custos de execução da obra foram estimados em R$ 54.050,00 por casa, para uma área construída de
70m². O público alvo desse projeto são famílias de baixa renda, e que devem realizar financiamento com a Caixa
Econômica Federal para a compra da casa.
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

Foi determinado que o maior aporte que pode ser feito no projeto é de R$ 80.000,00.

5.2 Análise de Viabilidade

Para se realizar a análise de viabilidade do projeto, foram executadas simulações de acordo com diversos
cenários, verificando cenários positivos e negativos para se ver o potencial do projeto e mitigar os riscos.
Também foram analisadas possíveis decisões para saber se estas contribuem para a elevação do desempenho
financeiro do projeto. Os resultados foram avaliados a partir dos indicadores comentados anteriormente.
Foram feitas simulações no site https://movix.com.br/, que é ligado a CEF, para se determinar qual o
valor seria pago de entrada e qual valor seria feito financiamento. Assim pode-se saber qual o valor seria pago
pelo comprador diretamente e qual seria pago pela CEF.

5.2.1 Cenário 1

Nesta simulação considerou-se que o tempo de obra seria de 4 meses, que a venda ocorreria no quinto
mês após o início da construção, com o pagamento sendo dividido em 2 partes: a entrada paga diretamente pelo
comprador, que seria dividida em 3 parcelas mensais, com a primeira ocorrendo no fim do sexto mês; e o valor
do financiamento pago pela CEF, pago ao final do sexto mês. Observa-se que foi desconsiderado o pagamento
de juros no parcelamento da entrada.
Para a obtenção do valor da entrada, foi considerado que os compradores estariam adquirindo seu
primeiro imóvel, que não haviam recebido benefícios anteriores com programas de habitação do governo, que o
salário familiar seria de R$ 2.500,00 e que a compra seria feita com mais de uma pessoa contribuindo ou que o
comprador possuísse dependente.
O valor da casa foi considerado de R$ 115.000,00. O valor foi considerado mais próximo ao praticado
pela construtora A já que a área construída de 70m² é superior ao das casas vendidas no loteamento. Sobre este
valor se considerou cobrança de impostos de 8,5%. O custo de oportunidade foi determinado em 2,0%.
Os custos de execução da obra foram divididos de forma igual ao longo do tempo da obra, sendo pago ao
fim de cada mês da obra. Considerou-se que o custo de compra do terreno ocorreria antes do início da obra.
A seguir são apresentados o fluxo de caixa, e os componentes do dashboard financeiro para este cenário
nas figuras 12, 13, 14, 15 e 16.

Fluxo de Caixa
Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Receita R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 101.332,00 R$ 6.834,00 R$ 6.834,00
Impostos R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 9.775,00 R$ - R$ -
Custos R$ 12.000,00 R$ 13.512,50 R$ 13.512,50 R$ 13.512,50 R$ 13.512,50 R$ - R$ - R$ - R$ -
Resultado Mensal -R$ 12.000,00 -R$ 13.512,50 -R$ 13.512,50 -R$ 13.512,50 -R$ 13.512,50 R$ - R$ 91.557,00 R$ 6.834,00 R$ 6.834,00
Resultado Acumulado -R$ 12.000,00 -R$ 25.512,50 -R$ 39.025,00 -R$ 52.537,50 -R$ 66.050,00 -R$ 66.050,00 R$ 25.507,00 R$ 32.341,00 R$ 39.175,00
Figura 12: Fluxo de Caixa – Cenário 1
Fonte: Autor (2018)

Figura 13: Gráfico Fluxo de Caixa– Cenário 1


Fonte: Autor (2018)
VIABILIDADE ECONÔMICA ATRAVÉS DO MÉTODO DO VALOR FINANCEIRO AGREGADO - Estudo de Caso

Indicadores:
Aporte Máximo -R$ 66.050,00
Payback 6
RSI 59,31%
TIR 11,61%
TMA 2,00%
Lucro Financeiro R$ 29.630,22
Lucro Econômico R$ 39.175,00
Receita R$ 115.000,00
Orçamento R$ 66.050,00
Impostos R$ 9.775,00
Figura 14: Indicadores – Cenário 1
Fonte: Autor (2018)

Figura 15: Comparação TIR x TMA – Cenário 1


Fonte: Autor (2018)

Figura 16: Análise econômica – Cenário 1


Fonte: Autor (2018)

Observa-se que o projeto se apresentou viável, tendo Lucro financeiro e econômico com valores
positivos. O aporte máximo encontrado apresentou valor inferior ao limite dado para execução do projeto.
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

5.2.1 Cenário 2

Nesta simulação procurou-se mitigar os riscos através de um cenário mais pessimista. O tempo de obra
foi reduzido para 3 meses, o preço de venda para R$ 95.000,00, e o custo de obra foi acrescido de 10% do valor
original. Considerou-se a venda ocorreria no sexto mês e o pagamento da CEF seria realizado no final do sétimo
mês. O valor da entrada foi simulado novamente, e este foi parcelado em 5 vezes, sem adição de juros, com a
primeira parcela ocorrendo ao fim do sétimo mês. O valor de impostos considerado foi de R$ 8.075,00.
A seguir são apresentados o fluxo de caixa, e os componentes do dashboard financeiro para este cenário
nas figuras 17, 18, 19, 20, 21 e 22.

Fluxo de Caixa
Mês 0 1 2 3 4 5 6
Receita R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ -
Impostos R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ -
Custos R$ 12.000,00 R$ 19.818,33 R$ 19.818,33 R$ 19.818,33 R$ - R$ - R$ -
Resultado Mensal -R$ 12.000,00 -R$ 19.818,33 -R$ 19.818,33 -R$ 19.818,33 R$ - R$ - R$ -
Resultado Acumulado -R$ 12.000,00 -R$ 31.818,33 -R$ 51.636,67 -R$ 71.455,00 -R$ 71.455,00 -R$ 71.455,00 -R$ 71.455,00
Figura 17: Fluxo de Caixa parte 1 – Cenário 2
Fonte: Autor (2018)

Fluxo de Caixa
Mês 7 8 9 10 11 12
Receita R$ - R$ 82.636,00 R$ 3.091,00 R$ 3.091,00 R$ 3.091,00 R$ 3.091,00
Impostos R$ - R$ 8.075,00 R$ - R$ - R$ - R$ -
Custos R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ -
Resultado Mensal R$ - R$ 74.561,00 R$ 3.091,00 R$ 3.091,00 R$ 3.091,00 R$ 3.091,00
Resultado Acumulado -R$ 71.455,00 R$ 3.106,00 R$ 6.197,00 R$ 9.288,00 R$ 12.379,00 R$ 15.470,00
Figura 18: Fluxo de Caixa parte 2 – Cenário 2
Fonte: Autor (2018)

Figura 19: Gráfico Fluxo de Caixa – Cenário 2


Fonte: Autor (2018)
VIABILIDADE ECONÔMICA ATRAVÉS DO MÉTODO DO VALOR FINANCEIRO AGREGADO - Estudo de Caso

Indicadores:
Aporte Máximo -R$ 71.455,00
Payback 8
RSI 21,65%
TIR 2,97%
TMA 2,00%
Lucro Financeiro R$ 4.528,65
Lucro Econômico R$ 15.470,00
Receita R$ 95.000,00
Orçamento R$ 71.455,00
Impostos R$ 8.075,00
VFA -R$ 25.101,57
Figura 20: Indicadores – Cenário 2
Fonte: Autor (2018)

Figura 21: Comparação TIR x TMA – Cenário 2


Fonte: Autor (2018)

Figura 22: Análise econômica – Cenário 2


Fonte: Autor (2018)
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

Nesta simulação, apesar de se considerar um cenário pessimista, o projeto ainda se mostrou viável. Com
relação ao primeiro cenário, observa-se que o VFA apresentou valor de R$ -25.101,57, mostrando um grande
impacto nos lucros, e que se deve buscar ações que impeçam a ocorrência deste cenário. O valor do aporte
máximo se aproximou do limite determinado, mas permaneceu inferior a este.

5.2.1 Cenário 3

Nesta simulação, considera-se um cenário onde se encontra um comprador antes do início da obra. O
tempo determinado para a obra foi de 4 meses, e o pagamento foi considerado sendo feito ao final de cada mês
da obra, em parcelas de igual valor. O valor a ser pago com impostos foi considerado de R$ 9.775,00, a ser pago
no fim da obra.
Aqui, busca-se descobrir qual o menor valor de desconto pode ser dado no preço de venda sem diminuir o
lucro financeiro, quando comparado ao primeiro cenário. Assim calculou-se o preço de venda onde o VFA deste
cenário quando comparado ao primeiro tivesse valor nulo. A e seguir são apresentados o fluxo de caixa, e os
componentes do dashboard financeiro para este cenário nas figuras 23, 24, 25, 26 e 27.

Fluxo de Caixa
Mês 0 1 2 3 4
Receita R$ - R$ 26.817,23 R$ 26.817,23 R$ 26.817,23 R$ 26.817,23
Impostos R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 9.775,00
Custos R$ 12.000,00 R$ 13.512,50 R$ 13.512,50 R$ 13.512,50 R$ 13.512,50
Resultado Mensal -R$ 12.000,00 R$ 13.304,73 R$ 13.304,73 R$ 13.304,73 R$ 3.529,73
Resultado Acumulado -R$ 12.000,00 R$ 1.304,73 R$ 14.609,46 R$ 27.914,20 R$ 31.443,93
Figura 23: Fluxo de Caixa – Cenário 3
Fonte: Autor (2018)

Figura 24: Gráfico Fluxo de Caixa – Cenário 3


Fonte: Autor (2018)

Indicadores:
Aporte Máximo -R$ 12.000,00
Payback 1
RSI 262,03%
TIR 98,58%
TMA 2,00%
Lucro Financeiro R$ 29.630,22
Lucro Econômico R$ 31.443,93
Receita R$ 107.268,93
Orçamento R$ 66.050,00
Impostos R$ 9.775,00
VFA -R$ 0,00
Figura 25: Indicadores – Cenário 3
Fonte: Autor (2018)
VIABILIDADE ECONÔMICA ATRAVÉS DO MÉTODO DO VALOR FINANCEIRO AGREGADO - Estudo de Caso

Figura 26: Comparação TIR x TMA – Cenário 3


Fonte: Autor (2018)

Figura 27: Análise econômica – Cenário 3


Fonte: Autor (2018)

O resultado mostra que se pode, nestas condições, oferecer um desconto de 6,72% do valor total pago e
não ter nenhuma redução no lucro financeiro. Observa-se que apesar de o indicar VFA ter valor de R$ 0,00, os
indicadores TIR, RSI, payback, e aporte máximo, mostraram uma grande melhora. Ressalta-se que o preço total
de R$ 107.268,93 é inferior ao valor das casas da construtora A e acima do valor da construtora B.
O valor do aporte máximo deste cenário permitiria a execução de casas nos 5 lotes que estão sendo
analisados de forma simultânea, sem que o valor ultrapasse o limite imposto.

5.2.1 Cenário 4

Este cenário considerou a possibilidade de terceirização da obra. Com isto o valor de custo de obra iria
crescer em 20%, com relação ao Cenário 1, entretanto, o pagamento ocorreria somente após o fim da obra.
A seguir são apresentados o fluxo de caixa, e os componentes do dashboard financeiro para este cenário
nas figuras 28, 29, 30, 31 e 32.
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

Fluxo de Caixa
Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Receita R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 101.332,00 R$ 6.834,00 R$ 6.834,00
Impostos R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 9.775,00 R$ - R$ -
Custos R$ 12.000,00 R$ - R$ - R$ - R$ 64.860,00 R$ - R$ - R$ - R$ -
Resultado Mensal -R$ 12.000,00 R$ - R$ - R$ - -R$ 64.860,00 R$ - R$ 91.557,00 R$ 6.834,00 R$ 6.834,00
Resultado Acumulado -R$ 12.000,00 -R$ 12.000,00 -R$ 12.000,00 -R$ 12.000,00 -R$ 76.860,00 -R$ 76.860,00 R$ 14.697,00 R$ 21.531,00 R$ 28.365,00
Figura 28: Fluxo de Caixa – Cenário 4
Fonte: Autor (2018)

Figura 29: Gráfico Fluxo de Caixa – Cenário 4


Fonte: Autor (2018)

Indicadores:
Aporte Máximo -R$ 76.860,00
Payback 6
RSI 36,90%
TIR 11,32%
TMA 2,00%
Lucro Financeiro R$ 21.161,54
Lucro Econômico R$ 28.365,00
Receita R$ 115.000,00
Orçamento R$ 76.860,00
Impostos R$ 9.775,00
VFA -R$ 8.468,68
Figura 30: Indicadores – Cenário 4
Fonte: Autor (2018)
VIABILIDADE ECONÔMICA ATRAVÉS DO MÉTODO DO VALOR FINANCEIRO AGREGADO - Estudo de Caso

Figura 31: Comparação TIR x TMA – Cenário 4


Fonte: Autor (2018)

Figura 32: Análise econômica – Cenário 4


Fonte: Autor (2018)

Apesar de se mostrar uma opção viável, os indicares mostram que há perda de desempenho em relação a
situação original. O valor do VFA mostra que se perde com este cenário R$ 8.468,68 em valores na data 0. Não
se deve, então, realizar a terceirização da obra.
O valor do aporte máximo ficou muito próximo do limite do projeto, onde uma pequena elevação
percentual do aporte máximo poderia levar a ultrapassagem.

5.3 Conclusão da Análise

O projeto se mostrou viável em todos os cenários considerados. O cenário 1, considerado o mais


provável, teve um valor de aporte máximo que permitiu somente a construção de 1 casa.
A melhor situação encontrada foi a definida pelo cenário 3, onde se pode negociar um valor menor pro
pagamento global da obra com o cliente, e conseguir o mesmo lucro financeiro. Este cenário permite que se
construa todas as 5 casas caso se encontre compradores dispostos a aceitar suas condições de pagamento, sem
ultrapassar o limite máximo determinado para o aporte. Este cenário foi considerado o melhor porque apesar de
o VFA ser nulo quando comparado ao Cenário 1, os outros indicadores apresentaram uma grande melhora. Além
disso, a construção das 5 casas ao mesmo tempo traria um valor presente de 5 vezes o encontrado para a análise
de da construção de 1 casa, enquanto o Cenário 1 permite apenas a construção de 1 casa.
Pode-se também optar pela execução de 1 casa, visando o cenário 1, e procurar compradores para que se
construa a segunda casa nas condições do cenário 3. Entretanto esta situação com a condição do somatório dos
Rafael Ataíde da Silva e Alexsandro Amarante

aportes das duas obras não ultrapassar o valor de R$ 80.000,00, ou seja, o primeiro pagamento da casa
construída na condição 3, tem que ocorrer antes do último pagamento da obra na condição do Cenário 1.
Com relação aos cenários 2 e 4, estes devem ser evitados, apesar da viabilidade mostrar que estes cenários
se mostram viáveis, mostrando que o projeto é viável e deve ser executado.

6 Considerações Finais

O estudo dos indicadores financeiros foi fundamental para que se pudesse realizar a análise de viabilidade
do projeto. Apresentou-se diversos indicadores e tanto os que consideram o valor do dinheiro no tempo como os
que não apresentam tem sua importância, entretanto o mostrou-se que desprezar juros pode levar a se fazer
escolhas erradas.
A pesquisa do local onde o projeto é situado permitiu que se coletassem dados, como o preço de venda e
área construída das casas que as construtoras atuantes no mercado executam, e assim tornar o projeto
competitivo. A partir destes dados pode-se determinar dados no projeto, como a área construída, custo de obra,
de terreno e outros, e assim pode estimar as entradas e saídas no fluxo de caixa do projeto.
Então, pode-se aplicar o método do valor financeiro agregado ao projeto, e este método foi capaz de
mostrar se o projeto era viável, e qual o retorno esperado. Foi possível através dele analisar efeitos de um
mercado mais fraco, onde o preço de venda fosse menor, da variação do custo de obra, onde o orçamento poderia
ter seu valor elevado, e da variação das condições de venda, como tempo até efetuação da venda e formas de
pagamento.
O método mostrou que certas decisões, apesar de serem contra intuitivas, podem elevar o resultado
financeiro do projeto. Como exemplo pode-se citar a diminuição do preço de venda da casa, que quando
combinado com melhoras nas condições da forma de pagamento, pode elevar o valor do lucro financeiro para o
construtor e agradar o cliente.
A aplicação do método se mostrou simples e uma boa forma de avaliar decisões. Não são necessários
recursos complexos para sua utilização. O método do valor financeiro agregado se mostrou eficiente na etapa de
análise de viabilidade do projeto e espera-se que o mesmo seja eficiente para tomada de decisões em outras
etapas da obra, como no planejamento do cronograma físico-financeiro ou durante a execução da obra,
permitindo o uso de critérios claros e fáceis de serem compreendidos.
Sugere-se aplicar o método a outros empreendimentos, sejam de maior porte como edifícios residenciais,
seja para outros usos como projetos tais como edifícios residenciais, shopping center, hotéis, etc.

Referências

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Agregado do Projeto. 1ª ed. eBook Kindle, Amazon. 2017.

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BRUNI, Adriano Leal. A matemática das finanças. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2008.

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> , acessado em: abril de 2018.

Sobre os autores

Rafael Ataíde da Silva


Engenheiro Civil - Universidade Federal do Ceará - UFC. Especializando em Gerenciamento de Obras na
Construção Civil da Universidade de Fortaleza – UNIFOR.

Alexsandro Amarante
Engenheiro Civil - Universidade Federal do Ceará - UFC. Mestre em Engenharia de Produção - Universidade
Federal de Santa Catarina - UFSC. Professor e Coordenador de Cursos de Pós-Graduação da Escola de
Tecnologia da Universidade de Fortaleza - UNIFOR.

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