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EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

Glaico Araújo

Estruturação interna para planejamento e controle


de obras de terceiros
EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

 Porquê gerenciar?
 Intercâmbio tecnológico
 Ampliar banco de dados (preços e fornecedores)
 Difundir o DNA CYRELA
MA
 Quais as alternativas? RN

 Não controlar
PE
 Terceirizar
 Gerenciamento próprio BA

 O que e quanto controlar? GO


 Custos
BH
 Prazos
ES
 Qualidade
SP
RJ
 Clientes
 Diretorias regionais
 Comex
 Incorporadores parceiros
EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

 Posição do Gerenciamento na empresa

Presidência

Diretoria Corporativa Diretoria Corporativa


Engenharia Financeira

GERENCIAMENTO
SP DE CONSTRUTORAS
PARCEIRAS

RJ

EXPANSÃO

SUL
EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

 Estrutura da Equipe de Gerenciamento


Gerente
Geral

Coordenadores Planejamento / Assistência


de Obra Custo Projetos Técnica
Obra 1
Técnico /
Estagiário 1
Obra 2 Técnico /
Engenheiro 1 Engenheiro Arquiteto Estagiário
Técnico / Obra 3
Estagiário 2
Obra 4
Técnico / Técnico /
Estagiário 3 Técnico / Técnico /
Estagiário Estagiário Estagiário
Obra 5
Engenheiro 2
Técnico /
Estagiário 4
Obra 6

Técnico /
Estagiário 5 Obra 7

Engenheiro 3
Obra 8
Técnico /
Estagiário 6
Obra 9
Técnico /
Estagiário 7
Obra 10
Engenheiro 4
Técnico / Obra 11
Estagiário 8
EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

 Objetivos do Gerenciamento:
 Maior eficácia nos processos construtivos;
 Criação de banco de dados dos preços praticados;
 Soluções de projetos;
 Memoriais / especificação padrão médio e alto;
 Aprovação da viabilidade econômica;
 Compras corporativas;
 Tendência de padronização de processos construtivos;
 Estética.
EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS


DADOS DO ORÇAMENTO CONTROLE DO PROGRESSO FÍSICO DA OBRA
 Controle de PROGRESSO ACUMULADO RESULTADO DO MÊS: junho/09

Prazo ITEM DESCRIÇÃO DOS SERVIÇOS


Peso do
item (%)
ANTERIOR ATUAL
PREVISTO
INICIAL
RESULTADO
INICIAL
EXECUTADO
PREVISTO
INICIAL
RESULTADO
INICIAL

(Executado -
% Valores % Valores % Valores % Valores % Valores (Executado - Previsto )
Previsto)

1 PROJETOS, TRIB., ASSES. E DESP. TÉCNICAS 5,22 80,9 4,22 82,3 4,30 80,6 4,21 1,7 1,4 0,07 3,2 0,17 -1,8
2 INSTALAÇÕES PROVISÓRIAS 2,65 75,0 1,99 78,6 2,08 81,1 2,15 -2,5 3,6 0,10 4,5 0,12 -0,9
Progresso físico acumulado - Curva S 3 MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS 2,43 75,0 1,82 78,6 1,91 85,0 2,06 -6,4 3,6 0,09 2,5 0,06 1,1
4 ADMINISTRAÇÃO E OPERAÇÃO DE CANTEIRO 3,21 75,0 2,41 78,6 2,53 79,3 2,55 -0,7 3,6 0,12 3,4 0,11 0,2
100

90 5 CONTAS E CONSUMOS CORRENTES 1,85 75,0 1,39 78,6 1,45 79,3 1,47 -0,7 3,6 0,07 3,4 0,06 0,2
80 6 TRABALHOS EM SOLO 1,69 98,8 1,67 98,8 1,67 100,0 1,69 -1,2 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
70
7 FUNDAÇÃO 5,01 99,9 5,01 100,0 5,01 100,0 5,01 0,0 0,1 0,00 0,0 0,00 0,1
Valores em %

60

50 8 ESTRUTURA 19,27 99,8 19,24 99,9 19,26 95,0 18,31 4,9 0,1 0,02 0,0 0,00 0,1
40
9 VEDAÇÃO 5,02 92,9 4,66 97,0 4,87 95,0 4,77 2,0 4,1 0,21 0,0 0,00 4,1
30

20 10 IMPERMEABILIZAÇÕES, COB. E TRATAMENTOS 2,22 43,2 0,96 59,1 1,31 100,0 2,22 -40,9 15,9 0,35 0,0 0,00 15,9
10 11 REVESTIMENTOS 6,71 61,2 4,10 82,3 5,52 93,8 6,29 -11,5 21,1 1,42 6,2 0,42 14,9
0
12 REVESTIMENTO FACHADA 2,64 70,7 1,87 94,1 2,49 84,1 2,23 10,0 23,4 0,62 12,1 0,32 11,3
fev-08

fev-09
out-07

dez-07

abr-08

jun-08

ago-08

out-08

dez-08

abr-09

jun-09

ago-09

out-09

dez-09

13 PISOS, PEITORIS, SOLEIRAS E RODAPÉS 3,48 41,5 1,44 59,4 2,07 100,0 3,48 -40,6 17,9 0,62 0,0 0,00 17,9
Valores Reprogram ados Acum ulados Valores Executados Acum ulados Valore s Previstos Iniciais Acum ulados
14 ESQUADRIAS DE MADEIRA 2,16 10,3 0,22 20,3 0,44 32,2 0,70 -11,9 10,0 0,22 17,0 0,37 -7,0
15 ESQUADRIAS METÁLICAS E PVC 5,01 13,9 0,70 37,1 1,86 89,5 4,49 -52,4 23,2 1,16 3,8 0,19 19,4
16 VIDROS 0,45 11,5 0,05 22,9 0,10 56,9 0,26 -34,0 11,4 0,05 41,7 0,19 -30,3
17 PINTURA 3,80 0,1 0,00 10,0 0,38 52,3 1,98 -42,3 9,9 0,38 7,0 0,27 2,9
18 INSTALAÇÃO ELÉTRICA 5,55 72,8 4,04 78,9 4,38 71,9 3,99 7,0 6,1 0,34 4,7 0,26 1,4
Progresso físico mensal - Ampliação para seis meses
19 APARELHOS DE ILUMINAÇÃO 0,47 6,4 0,03 7,0 0,03 0,0 0,00 7,0 0,6 0,00 0,0 0,00 0,6
20 INSTALAÇÃO HIDRÁULICA 5,50 80,5 4,43 84,2 4,63 95,0 5,23 -10,8 3,7 0,20 0,0 0,00 3,7
10
21 LOUÇAS, METAIS E COMPLEMENTOS SANITÁRIOS 1,55 12,0 0,19 23,1 0,36 9,4 0,15 13,7 11,1 0,17 9,4 0,15 1,7
9

8 22 EQUIPAMENTOS MECÂNICOS / PROT. INCÊNDIO 0,70 - 0,00 12,2 0,09 33,0 0,23 -20,8 12,2 0,09 11,0 0,08 1,2
7 23 ACABAMENTOS ESPECIAIS / PAISAGISMO E DECO 4,73 - 0,00 - 0,00 32,0 1,51 -32,0 0,0 0,00 11,2 0,53 -11,2
6

5
24 ELEVADORES 2,93 93,2 2,73 98,6 2,88 88,7 2,60 9,9 5,3 0,16 3,2 0,09 2,2
4 25 MÁRMORES E GRANITOS 1,42 24,6 0,35 48,2 0,69 89,1 1,27 -40,9 23,6 0,34 10,4 0,15 13,2
Valores em %

3
26 EQUIPAMENTOS ELETRÔNICOS 0,25 - 0,00 - 0,00 0,0 0,00 0,0 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
2

1
27 LIMPEZA DA OBRA E RASPAGEM 0,22 - 0,00 - 0,00 0,0 0,00 0,0 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
0 28 AR CONDICIONADO E EXAUSTÃO MECÂNICA 0,58 50,5 0,30 57,2 0,33 100,0 0,58 -42,8 6,7 0,04 0,0 0,00 6,7
mar-09 abr-09 mai-09 jun-09 jul-09 ago-09
Valores Reprogramados 3,1 4,6 4,5 5,1 4,5 4,1
29 SERVIÇOS COMPLEMENTARES E ENTREGA 0,80 38,1 0,30 38,1 0,30 0,0 0,00 38,1 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0
Valores Executados 3,8 2,6 3,1 3,5 30 IMPREVISTOS, DESCONTOS E VENDA DE MAT/EQUIPTOS
2,46 40,6 1,00 44,2 1,09 0,0 0,00 44,2 3,6 0,09 0,0 0,00 3,6
Valores Previstos Iniciais 2,6 4,0 3,9 3,5 3,6 2,7
TOTAL DO PROGRESSO FÍSICO 100,0 65,1 72,0 79,4 -7,4 6,9 3,5 3,4
EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

 Controle de Empreendimento: XXXXXXXXXXXXXXXXXX


Previsão de Resultados Emissão:
Índice Reajuste: CDI
Valores Expressos em Reais
21/7/2009 17:29

Custo Produto:
Descrição:
2 e 3 dorms.
Viabilidade de Acompanhamento - Gestão Financeira
Data Base: abril/09
Código: 8970
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Total de Unid. Área Útil Preço / m2 Preço de Venda Unid. Estoque Total (Sem/TP)
272 72,58 X 4.879,67 = 354.166,67 X 1 = 354.166,67
Área de Construção Custo / m2 Taxa de Adm. Custo de Constr. Total
34.248,12 X 1.038,03 + 10,65% = 39.105.565,78
Unid. Permuta Área do Terreno Líquida Preço / m 2 (Área Liq.) Custo Efetivo Terr. (V.P) RESULTADOS A V.P.
0 4.715,38 X 1.276,62 = 6.019.741,89 Receita 63.328.347,95
Área do Terreno Total Unid. Vendidas 62.869.482,83
4.715,38 Estoques 458.865,12
Desp. Comerc. 3.984.069,65
DESCRIÇÃO REALIZADO % PREVISTO % TOTAL Custo de Obra 37.464.592,43

RECEITA 18.610.543,38 23,5% 60.590.698,12 76,5% 79.201.241,50 Impostos 3.578.595,97


Unidades Vendidas 18.610.543,38 23,7% 60.036.162,48 76,3% 78.646.705,86 Valor Pago Terreno 6.019.741,89
Estoques 0,0% 554.535,64 100,0% 554.535,64 Custo Terr. CO. V.P. 6.019.741,89
DESPESAS COMERCIAIS 6.460.344,29 66,0% 3.332.488,40 34,0% 9.792.832,69 Custo Terr. CO. 6.019.741,89
Comissão 1.452.694,75 100,0% - 0,0% 1.452.694,75 Custo Terr. VGV. 6.019.741,89
Propaganda 3.984.069,65 100,0% - 0,0% 3.984.069,65 Invest. (Max K.) 27.770.318,97
Taxa de Gerenciamento 0,0% 0,0% - Lucro 12.281.348,01
IMPOSTOS 1.023.579,89 23,5% 3.332.488,40 76,5% 4.356.068,28 V.P. Líquido 12.281.348,01
CUSTO DE CONSTRUÇÀO 13.967.340,14 35,7% 25.138.225,64 64,3% 39.105.565,78 Lucro / Terreno CO. V.P. 204,0%
Construção 12.622.991,54 35,7% 22.718.685,63 64,3% 35.341.677,17 Lucro / Terreno CO. 204,0%
ORÇAMENTO DA OBRA - OAN DESEMBOLSOS CRONOGRAMAS ÁREA PRIVATIVA
Taxa de Administração 1.344.348,60 35,7% 2.419.540,02 64,3% 3.763.888,62 Lucro / Terreno VGV. 204,0%
Item Serviços OAN Inicial Ajuste % OAN revisado PU m2/PMSP Pêso % Medido % Mês Vlr corrigido Percts % Mês Desemb Obra Banco Tipo Qtds Área Total

1 Projetos, assessorias e despesas técnicas 1.524.132 0,00 1.524.131 38,77 2,95 81,52 ac ant 5.345,19
Despesas
0,01 -8 Operacionais Tipo 4 dorm 61 18.140,28
0,0% 0,0% - Lucro / Receita 19,39%
-7
2 Serviços iniciais / Contas mensais 4.656.036 4.656.036 118,43 9,03 13,32 12/06 VALOR
-
-6PAGO
0,4 TERRENO
0,5
Cobertura 8 4.228,28 5.498.417,86 90,0% 613.471,09 10,0% 6.111.888,95 Lucro / Investimento 44,2%
3 Instalações provisórias 643.095 643.095 16,36 1,25 79,18 01/07 - -5 0,4 0,0 0,5
4 Trabalhos em solo 940.251 0,00 940.253 23,92 1,82 89,37 02/07 DESP./REC.
- -4
FINANCEIRAS
0,6 0,0 0,7
0,0% 23.491.470,80 100,0% 23.491.470,80 TIR (a.a.) (s/ juros) 26,0%
5 Fundações 1.676.198 1.676.198 42,63 3,25 40,82 03/07 - -3 0,7 0,0 0,9 Total 69 22.368,56

6 Estrutura 10.286.866 10.286.866 261,65 19,94 24,74 04/07 -


RESULTADO
-
-2 0,8LÍQUIDO
0,0 1,2
Vagas
(7.599.897,40) -15,9% 54.997.983,79 115,3% 47.682.424,88 Pay-Back
-1 0,9 1,1 2,0
7 Alvenarias, paredes e painéis 2.263.781 2.263.781 57,58 4,39 0,37 05/07 - - 1 1,1 1,2 3,6 ÁREA CONSTRUÇÃO - PMSP
8 Impermeabilizações 1.733.890 1.733.890 44,10 3,36 06/07 18.135,42 0,03 2 1,3 1,2 5,5
3 2,0 2,7 7,7 Viabilidade 39.315,99
9 Coberturas 258.544 258.544 6,58 0,50 07/07 1.264,96 0,00
4 3,1 3,2 9,9
10 Revestimentos internos 2.883.492 2.883.492 73,34 5,59 08/07 17,42 0,00
5 4,7 4,6 12,4
11 Revestimentos externos 2.072.697 2.072.697 52,72 4,02 09/07 - - 6 6,9 6,6 15,0
12 Esquadrias de madeira / ferragens 939.616 939.616 23,90 1,82 10/07 7.150,57 0,01 7 9,1 8,6 17,8
13 Esquadrias de alumínio / ferro 3.079.283 3.079.283 78,32 5,97 11/07 24.225,08 0,04 8 10,7 10,2 20,9
9 13,1 13,3 24,1
14 Pisos, soleiras e rodapés 3.768.865 3.768.865 95,86 7,31 0,12 12/07 1.690,90 0,00
10 27,4
15 Instalações elétricas 3.987.289 3.987.289 101,42 7,73 01/08 25,71 0,00 11 30,8
16 Instalações hidráulicas 3.547.310 3.547.310 90,23 6,88 02/08 - - 12 34,3
17 Ar condicionado e exaustão mecânica 454.282 454.282 11,55 0,88 03/08 - - 13 38,0
14 41,7
18 Elevadores 1.751.675 1.751.675 44,55 3,40 5,04 04/08 140.939,29 0,25
15 45,5 Total área construção PMSP 39.315,99
19 Instalações especiais 1.046.937 1.046.937 26,63 2,03 05/08 21.363,65 0,04 16 49,3
Térreo externo
20 Louças, metais e complementos sanitários 1.542.726 1.542.726 39,24 2,99 06/08 87.196,93 0,16 17 53,3
18 57,4
Área total de vendas 39.315,99
21 Vidros 237.632 237.632 6,04 0,46 07/08 97.592,76 0,18
19 61,6 Terreno 6.361,84
22 Pintura 1.066.814 1.066.814 27,13 2,07 08/08 45.109,35 0,08
20 65,9
23 Urbanização / implantação / térreo 261.914 261.914 6,66 0,51 09/08 50.779,29 0,09 21 70,2
CARACTERÍSTICAS
24 Entrega da obra 201.099 201.099 5,11 0,39 10/08 97.717,81 0,18 22 74,7 Condomínio residencial - 4 torres de 7
25 Desmobilização e taxas 347.663 347.663 8,84 0,67 11/08 98.211,84 0,18 23 79,5 pavimentos c/ 2 unidades cada - 8 coberturas
24 84,1 duplex - fachada em estilo clássico - playground
26 Reforma de edificação existente 414.953 414.953 10,55 0,80 75,81 12/08 411.916,27 0,74
25 88,9 - piscinas adulto e infantil - quadra de tênis -
27 01/09 622.809,22 1,12 26 93,5 spa - brinquedoteca - fitness - salão de festas -
28 02/09 874.221,49 1,57 +1 97,1 espaço gourmet
29 03/09 1.251.592,61 2,25 +2 100,0
PRAZO PREVISTO REAL
+3
31 04/09 1.194.354,26 2,15
+4 Duração 26 26
34 Modificações personalizadas 05/09 899.272,08 1,62 +5
Início out/08 out/08
40 Modificações do incorporador 06/09 1.351.003,21 2,43 +6
+7 Término nov/10 nov/10
Total sem taxa de administração 51.587.039 0,00 51.587.040 1.312,11 100,00 13,29 total 7.301.935 13,13 Meses incorridos 9
+8

CUSTO REVISADO
ORÇAMENTO REVISADO CUSTO APURADO ORÇAMENTO INICIAL RESULTADO DO OAN EVOLUÇÃO DO CRONOGRAMA DE OBRA
Sub total 51.587.040 92,6% Saldo a executar 48.308.355 86,9% Orçamento incial 55.714.002 100,0% jun/09 -103.712 -0,19% 8%

Deflação Contas a pagar Modif. personalizadas mai/09 -8 0,00% 6%

Taxa administração 4.126.963 8,0% Custo incorrido 7.301.935 13,1% Modif. do incorporador abr/09 2.244 0,00% 4%

Total 55.714.003 100% Total 55.610.291 100% Total 55.714.002 100% mar/09 1.652 0,00% 2%

Custo m2 - PMSP 1.417 Custo m2 - PMSP 1.414 Custo m2 - PMSP 1.417 fev/09 761 0,00% 0%
-4 -2 1 2 4 6 8 10 12 15 17 18 21 23 25 +1 +3
Custo m2 - Privativa 2.491 Custo m2 - Privativa 2.486 Custo m2 - Privativa 2.491 jan/09 814 0,00%

EVCO 8687 • Base jun/09 INCC d-1 414,742 • V12 • Orçamento viabilidade R$49.678.370 04/08 INCC d-1 369,812 • Vlr incor hist acumulado R$7.181.688,76 • Receitas extras R$0 • Vlr manutenção R$515.887 • Eficiência projeto 0,569 • LEGENDA: desembolso banco
EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS


PLANILHA DE VERIFICAÇÃO DE SERVIÇOS EM OBRA Rev.1 PLANILHA DE VERIFICAÇÃO DE SERVIÇOS EM OBRA Rev.1

 Controle de Empreendimento:
IMPERMEABILIZAÇÃO
O BRA X Mês de Ref:
PVS 015

j u n h o -0 9
Empreendimento:
IMPERMEABILIZAÇÃO
O BRA X Mês de Ref:
PVS 015
j unho-0 9

Qualidade
NOTAS ATRIBUÍDAS Reg is t r o Fo t o g r áf ic o
TORRE B- TORRE A- TORRE C-
ITENS DE VERIFICAÇÃO C D D Obs.
Térreo Térreo Térreo
15.06 23.06 29.06
Especificação dos materiais conforme m emorial
OK OK OK
des critivo

Base limpa e seca OK OK OK


Verificação

Cobrim ento total na aplicação do prim er OK OK OK

Tes te de estanqueidade sem vazamentos OK OK OK

Estanqueidade de Espelhos d'água.. Estanqueidade entre as torres C e D.


Sobreposição das mantas conforme projeto 9,5 9,5 9,5

Aderência da manta no substrato, principalmente nos


9,5 9,5 9,5
rodapés
Conferência

Colocação de m antas nos ralos, aderidas às paredes


internas da tubulação, com profundidade mínima de 9,5 9,5 9,5
5cm

Proteção dos serviços acabados para evitar danos


8,0 7,5 7,5 1
(isolamento ou cam ada de proteção mecânica)

* Nota 0 a 10: quando foi v erificado ou não for aplicáv el, preencher com "NA" 9,1 9,0 9,0 Execução de impermeabilização nos fundos da Torre C.

MÉDIA GERAL DO SERVIÇO 9,0

Ob s er v a ç õ es
Térreo com impermeabilização exposta, aguardando a compra de fibra para tratamento de junta e sem
1
proteção.

Viradas em rodapés, conforme projeto. Colocação das telas para aderência de massa.

Rec o men d a ç õ es

Execução de mantas entre as torres B e C. Execução de imprimação em espelhos d'água.


EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS


Custo total
Prazos Custo Qualidade
de obra
Obra Parceiro incluída Tx
Contratual Diferença % fisico
% variação em
Resultado
de ADM Previsto relação ao Nota
- cliente projetada acumulado Atual %
(R$) orçam. inicial
A (18/26) AMARELO 74.695.895 dez-09 jan-10 1 Meses 65% 0,5% 22,5% 8,8

B (19/28) AMARELO 98.842.122 jan-10 mar-10 2 Meses 54% 2,0% 16,0% 8,6

C (6/25) AMARELO 35.824.602 nov-10 nov-10 0 Meses 15% 0,0% 10,9% 9,4

D (5/24) AZUL 28.565.597 nov-10 dez-10 1 Meses 15% 0,0% 18,0% 9,1

E (33/36) AZUL 66.215.558 set-09 set-09 0 Meses 99% 0,6% 15,9% 9,1

F (15/27) AZUL 39.262.860 abr-10 abr-10 0 Meses 42% 0,0% 19,4% 9,0

G (9/24) AZUL 40.544.137 ago-10 ago-10 0 Meses 29% 0,0% 23,8% 8,6

H (4/24) AZUL 40.478.514 mar-11 dez-10 -3 Meses 12% 2,0% 17,2% 8,7

I (2/28) AZUL 43.274.366 abr-11 abr-11 0 Meses 13% 0,0% 18,4% 8,9

J (23/24) VERDE 49.549.294 jun-09 set-09 3 Meses 89% 0,8% 22,1% 7,2

K (18/26) VERDE 32.570.837 dez-09 mar-10 3 Meses 52% 0,1% 15,6% 8,4

L (22/23) VERMELHO 19.183.060 jul-09 ago-09 1 Meses 95% 2,1% 21,7% 7,5