Suno - Fundos Imobiliários - Módulo 1

Licensed to Guilherme Pereira Nunes Assunção Araújo - guilhermeassuncaoa@gmail.com - 058.854.
996-75
Suno Research
Investindo em
Fundos Imobiliários
Módulo 1
Licensed to Guilherme Pereira Nunes Assunção Araújo - guilhermeassuncaoa@gmail.com - 058.854.996-75
Aula
Apresentação
do Curso
Objetivos do Curso
• O que são FIIs?
• Como eles podem contribuir para sua
aposentadoria?
• Conhecer o mercado e os setores.
• Passo a passo para a escolha de FIIs. O que deve ser
analisado?
• Como montar uma carteira segura e diversificada.
• Valor justo de um ativo.
• Como cuidar de seu portfólio ao longo do tempo.
Módulos
1. Introdução.
2. Conhecendo os FIIs.
3. Investindo em FIIs.
4. Gerindo uma carteira de FIIs.
5. Eventos relevantes em FIIs.
6. Valuation de um FII.
7. Aluguel de FIIs e Tributação.
Motivação
Uma pessoa que ganha um salário mínimo de
R$1.100,00 contribui para o INSS com um valor de
R$121,00, para (teoricamente) garantir uma
aposentadoria vitalícia.
• Você saberia dizer qual seria o valor da
aposentadoria da pessoa, caso ela mesma
investisse o valor em FIIs por 30 anos?
Motivação
Acumulo de Patrimônio Dados
Valor Inicial R$ -
Quanto pretende Investir
R$ 121,00
Mensalmente
Por quantos Anos 30 anos
Crescimento anual dos aportes 4%
Taxa de retorno Anual 8%
Renda Mensal Projetado

Retorno em dividendos mensal 0,60%
Motivação
Em 30 anos de investimentos em renda passiva:
• Você conseguiria um valor de aposentadoria superior
ao do INSS.
• O Patrimônio acumulado é seu e você poderá fazer a
gestão dele.
• Não vai depender de terceiros ou do Governo.
• Quanto maior o período de investimento, melhores os
resultados.
• Quanto maiores os aportes, idem.
Motivação
• Conhecimento e segurança para dar os
primeiros passos.
• Como analisar detalhadamente um FII.
• Como montar uma carteira diversificada.
Exercício Prático
Escolha 10 FIIs para investir. Monte uma carteira que
faça sentido nesse momento para você.
Anote os motivos das escolhas, e realize os cálculos
para mostrar que vale a pena.
• Ao final do curso, você será capaz de fazer isso.
• A cada módulo concluído, tente avançar nesse
projeto aplicando seus novos conhecimentos.
No final do curso, faremos uma revisão deste
exercício.
Aula
Aposentadoria e
Independência
Financeira
Aposentadoria e Renda Passiva

• Você colocaria sua sobrevivência na mão de
terceiros?
• Aposentadoria por meio da renda passiva.
Segurança, independência e autonomia nas
decisões.
Um legado que pode ser transmitido para
seus familiares.
Independência financeira.
• Quais os passos para conseguir isso?
1) Conheça seu Orçamento

• Conheça e assegure suas fontes de receita:
Renda Ativa (salário / pró-labore).
Renda Passiva (aluguel, dividendos, etc).
• Conheça e reduza seus gastos:
Padrão de vida compatível com sua receita.
• Gaste sempre menos que recebe.
• Planejamento e Controle Financeiro.
2) Acabe com as Dívidas

• Juros pagos nas dívidas > Retorno nos investimentos.
• Juros compostos são poderosos, eles devem trabalhar
para você, e não contra.
• Eles aceleram muito rapidamente as suas dívidas.
• Juros pagos consomem seu orçamento.
• Levante quanto deve e tente renegociar com os
credores.
Poder dos Juros Compostos

• Juros do cheque especial: 8% ao mês (151,8% a.a.).
• Retorno médio em dividendos: 0,60% ao mês
(7,4% a.a).
Vamos fazer uma simulação? Tomar dívida vs investir.
• Valor da Dívida = R$ 500,00 (valor único).
• Valor dos Aportes = R$ 500,00 mensais.

• Investir R$500,00 todo mês (0,6% a. m.)
Tempo Patrimônio Renda Mensal
1 R$ 6.216,94 R$ 37,30
5 R$ 40.005,31 R$ 240,03
10 R$ 109.838,96 R$ 659,03
20 R$ 414.786,68 R$ 2.488,72
30 R$ 895.493,34 R$5.372,96

• Dívida R$ 500,00 “esquecida” (8% a. m.)
Renda
Tempo Patrimônio
Mensal
1 R$ (1.165,75) R$ -
5 R$ (46.862,70) R$ -
10 R$ (4.743.576,97) R$ -
20 R$ (48.603.014.834,64) R$ -
30 R$ (497.989.822.394.229,00) R$ -
3) Tenha objetivos bem definidos

• Seja realista: metas alcançáveis, mensuráveis e
com prazo.
• Seja coerente com seus princípios:
Cada pessoa vai ter uma motivação diferente.
Viva o seu sonho e não o sonho de outra pessoa.
• Reparta o planejamento de longo prazo em
prazos menores:
Facilita o controle.
Não fica tão distante.
4) Invista mensalmente
• Se você gasta menos que recebe:
Construa primeiramente sua Reserva de
Emergência.
Defina um valor mensal a ser investido.
Comece a investir mensalmente.
5) Reserva de Emergência
• Reserva que será utilizada para emergências:
Traz conforto e segurança para começar a investir.
Ativos financeiros com elevada liquidez.
A prioridade é segurança e liquidez e não retorno.
6 a 12 meses das suas despesas (decisão pessoal).
6) Compre ativos que geram

renda
• Descubra qual o seu perfil de investidor.
• Busque sempre conhecer os ativos antes de investir.
• Defina uma estratégia que atenda seus objetivos e
perfil.
• Quando falamos de geração de renda passiva,
considere:
Ações que pagam bons dividendos.
Fundos de Investimento Imobiliários.
7) Efeito bola de Neve

• Reinvista os dividendos recebidos.
• Aumente os aportes mensais.
• Utilize o poder dos juros compostos no tempo.
Após um tempo, seus dividendos serão iguais aos

seus aportes.
Um dia, seus dividendos serão iguais às suas
despesas!
Independência Financeira!
Aula
O que é um Fundo
de Investimento
Imobiliário
Fundo de Investimento
Imobiliário
• Ativo financeiro com lastro em imóveis.
• Fundo de investimento fechado.
Modelo de condomínio.
Não é possível o resgate.
A participação do investidor é através de cotas.
São negociadas na bolsa.
Possível participar de novas emissões de cotas.
Fundo de Investimento
Imobiliário
• Cotistas (investidores) fornecem recursos.
• FIIs compram e gerenciam ativos imobiliários.
• Cotistas participam dos resultados (dividendos).
• Acesso a imóveis de alto padrão por frações de
participação.
O que podemos esperar

dos FIIs
• Segurança dos imóveis.
• Rentabilidade dos ativos do mercado financeiro.
• Previsibilidade e consistência.
• Renda passiva.
• Proteção contra inflação.
Vantagens
• Investimento em imóveis com pouco dinheiro.
• Acesso a imóveis de primeira linha.
• Acesso a inquilinos de primeira linha.
• Grande possibilidade de diversificação.
• Gestão profissional dos imóveis e locações.
Vantagens
• Liquidez.
• Isenção fiscal sobre o dividendo recebido.
• Previsibilidade do Fluxo de Caixa.
• Pagamento mensal de dividendos.
• Ganho de capital.
Desvantagens
• Dificuldade de conhecer os imóveis.
• Não ter voto majoritário nas decisões do fundo.
• Impossibilidade de utilização como garantia.
• Impossibilidade de barganha na compra da cota.
• Tributação no ganho de capital.
• Oscilação patrimonial.
• Não ter o controle direto da propriedade.
Onde os FIIs podem investir

• Lajes Corporativas / Comerciais.
• Galpões Logísticos / Industriais.
• Shoppings Centers / Varejo.
• Educacional / Agências Bancárias / Agronegócio.
• Hotel / Hospital.
• Ativos de renda fixa (CRI e LCI) lastreados em
imóveis.
• Outros FIIs.
Aula
Legislação
para FIIs
Momentos importantes
• Introduzidos no Brasil em 1993 pela Lei Nº 8668/93.
• Lei 11.033 (2004):
Isenção de imposto sobre o rendimento de CRI, LH
(Letra Hipotecária) e LCI (Letra de Crédito
Imobiliário).
• Lei 11.196 (2005):
Isenção de imposto de renda sobre o rendimento
de fundos imobiliários para pessoas físicas.
• Atualmente, a instrução que trata de fundos
imobiliários é a ICVM 472, recém atualizada pela
ICVM 571.
Leis e Instruções - Evolução

• 1993 – Lei 8.668: instituição dos fundos imobiliários.
• 1994 – Instrução CVM 205: regulamentação da
constituição, funcionamento e administração dos
fundos imobiliários.
• 1994 – Instrução CVM 206: regulamentação das
normas contábeis aplicáveis aos fundos imobiliários.
• 1997 – Lei 9.514: criação do SFI – Sistema de
Financiamento Imobiliário, das securitizadoras
imobiliárias e dos CRIs –Certificado de Recebíveis
Imobiliários.

• 1999 – Lei 9.779: regras de distribuição e tributação,
com retenção de imposto na fonte para aplicações
fim.
• 2004 – Lei 11.033: isenção de imposto sobre o
rendimento de CRI, LH – Letra Hipotecária – e LCI –
Letra de Credito Imobiliário.
• 2005 – Lei 11.196: isenção de imposto de renda
sobre o rendimento de fundos imobiliários para
pessoas físicas.
• 2008 – Instrução CVM 472: atualização da
legislação. Ampliação das bases de investimento
(CRIs, LH, LCIs e cotas).

• 2009 – Lei 12.024: isenção de imposto de renda para
aplicações de fundos imobiliários em CRI, LH, LCI e
cotas de fundos imobiliários.
• 2011 – Instrução CVM 516: elaboração e divulgação
das demonstrações financeiras dos fundos
imobiliários.
• 2015 – Instrução CVM 571: atualização da instrução
472, com ampliação e melhora das informações aos
cotistas e quórum de assembleia.
Lei 11.196 - 2005

Isenção de IR sobre o rendimento de FIIs para pessoas
físicas:
• O cotista pessoa física não pode deter mais do que
10% do FII.
• O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em sua
base.
• O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3).
• Obrigação de distribuir 95% do resultado
semestral.
ICVM 400 – Oferta Pública

• Os FIIs crescem através da captação de recursos em
novas ofertas.
• Oferta para investidores em geral – ICVM 400.
É mais burocrática, exige mais documentações
para aprovação do órgão regulador.
Todos podem participar.
Mais informações para ajudar na decisão do
investidor.
Custos são maiores.
ICVM 476 – Oferta Restrita

• Oferta para investidores profissionais – ICVM 476.
Normalmente são emissões mais rápidas.
Envolve menos documentações.
Contém menos informações, pois acreditam que
os investidores tem conhecimento do andamento
do fundo.
Custos são menores.
• Importante destacar, caso já seja cotista de algum
fundo:
Você poderá participar de ambas ofertas via
direitos de preferência.
Aula
Fundos Imobiliários
e os Dividendos
Como um FII distribui dividendos

• Obrigação de distribuir 95% do resultado semestral.
• Resultado = Receitas – Despesas.
• Portanto, para distribuir dividendos, o FII deve ter operações
com resultado positivo (LUCRO) ao longo do semestre.
• Os FIIs apresentam relatórios gerenciais mensalmente:
Movimentações da carteira (compra, venda, locações, etc.).
Detalhamento dos imóveis, inquilinos e ativos financeiros.
Receitas, despesas, resultado, rentabilidade e liquidez.
Receitas
Representam o faturamento total do FII, ou seja, o
que entra de capital para o fundo de acordo com a
sua atividade:
• Locações de imóveis.
• Rendimentos de ativos financeiros (Renda fixa).
• Rendimentos de cotas de FIIs.
• Ganho de capital através da venda:
• De imóveis.
• De ativos financeiros (CRIs e FIIs).
Despesas
Representam as saídas de capital do fundo:
• Taxa de Administração e Gestão.
• Taxa de Performance.
• Manutenção e reformas.
• Retrofit.
• Imposto de Renda.
• Vacância: condomínio e IPTU.
• Demais despesas: consultoria, corretagem, etc.
Receitas e Despesas
Para buscar essas informações, precisamos entrar no
relatório gerencial, que podem ser acessados:
• Pelo próprio site do fundo.
• Pelo site da B3.
• Por sites de FIIs que disponibilizam esses relatórios:
www.fiis.com.br
www.fundsexplorer.com.br
www.statusinvest.com.br
Pelos sites de FIIs - Exemplo

• Acesse alguma das opções sugeridas.
• Pesquise o fundo desejado.
• Procure pelos últimos comunicados e atualizações.
• Entre no relatório gerencial mais recente.
• Leia o Relatório e busque pela seção que apresente
a DRE (Demonstração de Resultado do Exercício).
Fonte: RBR PROPERTIES – RBRP11 – Relatório Gerencial Dez-20

Aula
Panorama do
Mercado de FIIs
Comparativo - Mercado
Americano
Os REITS (Real Estate Investment Trust) se
assemelham aos FIIs.
• A tradução é exatamente a mesma (Fundo de
Investimento Imobiliário).
• Porém, funcionam como empresas,
proprietárias de imóveis.
• Operam ou financiam ativos imobiliários.
• Objetivo: geração de renda.
Americano
• REITs (Dez-20):
Valor de mercado ultrapassa US$ 1,2 trilhão.
Volume médio de negociações diárias US$8,3 bilhões.
Número de investidores ~ 145 milhões.
• FIIs (Dez-20):
Valor de mercado R$ 118 bilhões.
Volume médio de negociações diárias R$216 milhões.
Número de Investidores ~ 1,2 milhões.
Americano
• Os REITS tiveram início em 1960.
Representam o 3º investimento mais importante
dos EUA, atrás apenas das ações e debêntures.
• Os FIIs foram criados em 1993.
O mercado brasileiro vem crescendo
recentemente.
Grande potencial de crescimento.
Possíveis novos setores para atuação.
Boletim B3
Documento mensal com informações relevantes do
mercado:
• Número de FIIs e ofertas públicas.
• Valor de mercado.
• Evolução do número de investidores.
• Recorte do perfil de investidor.
• Ranking de liquidez dos ativos.
• Ranking de rentabilidade dos ativos.
• Evolução do IFIX.
Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21

(adaptado)
Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 (adaptado)


(adaptado)

(adaptado)

(adaptado)
Boletim B3
• Acesso pelo site da B3 – www.b3.com.br
Produtos e serviços → Negociação → Renda Variável
→ Fundo de Investimentos → FII → Boletim mensal.
• Link de acesso:
http://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/n
egociacao/renda-variavel/fundos-de-investimento
s/fii/boletim-mensal/
Aula
Primeiros Passos
Passo a passo para investir

em FIIs
1. Defina o percentual de FIIs em sua carteira
global de investimentos.
2. Foque mais na composição da carteira do que
em cada ativo individualmente.
3. Concentre-se mais no fluxo de caixa mensal
livre.
4. Procure a melhor oportunidade do mês.
Como comprar um FII?

Como ponto de partida, o investidor precisa ter
uma conta aberta em alguma corretora de valores.
• Pesquise e experimente as diversas opções
disponíveis.
• Analise a cobrança de taxas de corretagem e
custódia.
• Atendimento.
• Estabilidade do sistema.
• Qualidade do aplicativo para celular.

Após a abertura da conta, o investidor deve
enviar os recursos financeiros para a corretora.
• Uma forma de transferir recursos é através de
uma TED pelo aplicativo.
• O recurso aparece disponível na corretora em
questão de horas e o investidor pode começar
a aplicar.

A principal finalidade da corretora é operacionalizar
as transações para os investidores.
É um meio de acesso ao Home Broker.
• Home Broker: plataforma digital que possibilita a
compra e venda de ativos financeiros via internet.
• Com o HB, você tem acesso a diversos
investimentos do conforto de sua casa.
• Você pode acompanhar a cotação dos FIIs em
tempo real e monitorar suas ordens de compra e
venda pelo HB.

Em um primeiro momento o Home Broker pode
assustar.
• São letras e números que piscam e mudam muito
rapidamente.
• Foque apenas em comprar o seu ativo, e para isso,
efetue uma ordem de compra ou de venda no book de
ofertas.
Book de ofertas: local onde são registradas todas as
ofertas de compra e venda de um determinado ativo.
Quando uma oferta de compra se iguala a uma oferta
de venda em preço, o negócio é concretizado.
Ticker
• Código usado na bolsa de valores para identificar
e negociar um determinado ativo. É uma
abreviação do nome do ativo.
• Seguem o Padrão FUND11 - 4 letras identificam o
fundo, e no final o código numérico
(normalmente 11 para FIIs).
Exemplo: HGLG11 = FII CSHG Logística.
• Busque no Home Broker da corretora pelo
código e efetive sua solicitação de compra no
preço desejado ou a mercado.

• Mercado primário: participando de uma oferta pública
inicial (IPO – Initial Public Offering), ou alguma oferta
pública de uma nova emissão de cotas de um FII que já
seja negociado no mercado secundário.
IPO: O FII coloca suas cotas à venda pela primeira vez
e todo recurso obtido entra na conta do fundo.
• Mercado secundário: comprando de outros
investidores que estejam interessados em se desfazer
de suas participações por determinado preço.
Aqui o recurso vai para a mão do vendedor, e não para
o FII.
Segurança para o Investidor

• As corretoras são supervisionadas pelo Banco
Central.
• Ao comprar uma cota de um FII, você se torna
sócio daquele ativo e a corretora funciona apenas
como intermediária.
• As suas cotas são custodiadas na CBLC.
CLBC – Companhia Brasileira de Liquidação e
Custódia.
• Assim, mesmo em um evento extremo de falência
de uma corretora, o seu patrimônio está seguro.
Suas cotas são transferidas para outra corretora.
Liquidez Média Diária

• É o valor financeiro médio que determinado ativo
foi negociado por dia.
Exemplo: HGLG11 – Negociou em média R$7,9
milhões ao dia.
• Importante principalmente para investidores que

movimentam somas maiores de dinheiro.
• Indica a possibilidade de saída de um investimento
de forma rápida e sem interferir muito na cotação
do ativo.
Exercício prático
• Escolha duas corretoras, sem custo de abertura e
corretagem.
• Faça os cadastros de abertura de conta.
• Baixe o aplicativo da corretora ou acesse pelo site.
• Conheça o Home Broker.
Veja o seu funcionamento.
Escolha alguns ativos e entenda o book de ofertas.
• Quando estiver confortável envie recursos e comece a
investir.
Aula
QUIZ
1) Qual a melhor forma de

escolher um FII?
a) Sempre pelo maior Dividend Yield.
b) Dicas da internet.
c) Conselho de conhecidos.
d) Estudar sobre o fundo, ler seus relatórios, analisar
balanços, imóveis e inquilinos, comparar indicadores
de seus pares, ler a opinião de analistas e, após tudo
isso, tomar a sua própria decisão conforme sua
estratégia de investimentos.
1) Qual a melhor forma de

escolher um FII?
a) Sempre pelo maior Dividend Yield.
b) Dicas da internet.
c) Conselho de conhecidos.
d) Estudar sobre o fundo, ler seus relatórios, analisar
balanços, imóveis e inquilinos, comparar indicadores
de seus pares, ler a opinião de analistas e, após tudo
isso, tomar a sua própria decisão conforme sua
estratégia de investimentos.
2) Qual a principal vantagem

dos FIIs?
a) Facilidade de conhecer os imóveis.
b) Geração de renda com dividendos isentos de IR.
c) Ganho de capital isento de IR.
d) Controle direto da propriedade.
2) Qual a principal vantagem

dos FIIs?
a) Facilidade de conhecer os imóveis.
b) Geração de renda com dividendos isentos de IR.
c) Ganho de capital isento de IR.
d) Controle direto da propriedade.

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Renda Mensal Projetado

Aposentadoria e Renda Passiva

1) Conheça seu Orçamento

2) Acabe com as Dívidas

Poder dos Juros Compostos

Poder dos Juros Compostos

Tempo Patrimônio Renda Mensal

Poder dos Juros Compostos

3) Tenha objetivos bem deﬁnidos

6) Compre ativos que geram

7) Efeito bola de Neve

Após um tempo, seus dividendos serão iguais aos

O que podemos esperar

Onde os FIIs podem investir

Leis e Instruções - Evolução

Leis e Instruções - Evolução

Leis e Instruções - Evolução

Lei 11.196 - 2005

ICVM 400 – Oferta Pública

ICVM 476 – Oferta Restrita

Como um FII distribui dividendos

Pelos sites de FIIs - Exemplo

Fonte: RBR PROPERTIES – RBRP11 – Relatório Gerencial Dez-20

Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21

Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 (adaptado)

Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21

Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21

Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21

Passo a passo para investir

Como comprar um FII?

Como comprar um FII?

Como comprar um FII?

Como comprar um FII?

Como comprar um FII?

Segurança para o Investidor

Liquidez Média Diária

• Importante principalmente para investidores que

1) Qual a melhor forma de

1) Qual a melhor forma de

2) Qual a principal vantagem

2) Qual a principal vantagem

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