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Fundos Imobiliários de Títulos Fevereiro 2021

FIIs de Títulos corporação) constrói o imóvel e vende o ativo,

Os Fundos Imobiliários de Títulos ou fundos de
papel, são fundos de investimentos que investem
em títulos atrelados a recebíveis imobiliários, que
nada mais são do que investimentos de renda fixa
relacionados ao setor imobiliário. Entre as
vantagens dos fundos de papel em relação aos
demais está a capacidade de diversificação, que
reduz o risco, e a liquidez que eles proporcionam
ao investidor, com a possibilidade de negociação
das cotas na bolsa. E como todo FII, os dividendos,
mesmo sendo frutos dos juros pagos pelos títulos,
são também isentos de IR para o investidor pessoa
física.
passando a ser o inquilino deste imóvel. Assim, o
CRI é estruturado contemplando o fluxo de
aluguel mensal.
Built to Suit ou construção
customizada: normalmente, este tipo de solução
está sempre atrelada à construção de um imóvel,
alinhado às necessidades do locatário e o fluxo de
aluguel é securitizado.
A emissão de CRIs em 2020 somou R$15 bilhões e
a expectativa para 2021 é de voltar a crescer com
as boas perspectivas para o mercado e a queda nas
taxas de juros.

Uma diferença relevante entre os fundos de

papel e os fundos de tijolo é que os primeiros, não
possuem exposição direta ao ativo imobiliário, ou
seja, eles não são donos dos imóveis e,
consequentemente, não aproveitam os
movimentos do mercado imobiliário, o que pode
ser negativo, no caso de uma valorização dos
imóveis, mas positivo em momentos de maior
volatilidade. Portanto, os FIIs de papéis tendem a
ter menor variação e retorno mais estável.

Títulos Imobiliários
Os principais títulos imobiliários no mercado são:
CRIs, LCIs e LHs. Os FIIs de papeis podem investir
nesses títulos de maneira diversificada, ou seja,
cada FII de Títulos Imobiliários pode conter vários
CRIs e LCIs em sua composição, diminuindo assim
o risco de crédito do emissor.
O mercado de CRIs
Os CRIs são os principais ativos alocados pelos FIIs
de papeis. Existem quatro tipos principais de
estrutura dos CRIs. São eles:
Pulverizado: contratos que possuem diversos
devedores (mutuários). Podem ser lastro ou
garantia de operações os contratos de compra e
venda de unidades residenciais ou também de
loteamento.
Risco dos FIIs de Títulos
Como qualquer tipo de investimento, existem
fatores de risco relacionados ao investimento em
CRIs ou FIIs de CRIs. O principal deles é o risco de
crédito, ou seja, o risco de ter perdas financeiras
em caso de inadimplência, ou problemas com o
devedor do crédito. Outro risco importante é a
liquidez dos CRIs no mercado secundário. Caso o
gestor do fundo ou o investidor do CRI decida
vender seu ativo, ele corre o risco de não
encontrar compradores. E por fim, existe o risco de
mercado, que se dá pela possibilidade de perdas
resultantes da flutuação nas taxas de juros, devido
à marcação a mercado, que tende a impactar,
positiva ou negativamente na rentabilidade do
investimento.

Corporativo: são contratos que possuem uma

empresa como principal devedora, também
chamados de “cribentures”.

Sale and lease-back ou desimobilização: neste

tipo de estrutura, o detentor (empresa ou

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Fundos Imobiliários de Títulos Fevereiro 2021

IFI-D de reformas e redução do risco fiscal. O IFI-D teve

retorno de -0,5% em 2020, mas com uma rápida
O Inter desenvolveu dois índices para recuperação pós crise. Em 2021, já acumula 1,3%
acompanhar o desempenho dos fundos de retorno.
imobiliários, um deles é o Inter IFI-D. O IFI-D, (D
de dívida) é um benchmark dos FIIs classificados Nossa tese de investimentos em fundos
como Fundo de Títulos, que investem pelo menos imobiliários ganha mais força em 2021. Com o
2/3 do seu patrimônio em títulos de dívidas com cenário de Selic baixa, ainda em território de
lastro em ativos imobiliários. Hoje são 24 fundos estímulo, os investimentos em fundos imobiliários
compondo o índice têm um importante papel de diversificação e
proteção na carteira. Considerando o valor médio
Desempenho do IFI-D de mercado, o potencial dividend yield dos FIIs de
CRIs está em cerca de 8%, o que consideramos
A tendência de redução nos juros no Brasil a
bastante atrativo mesmo no cenário de Selic
partir de 2016 vem beneficiando o investimento
subindo até 3,5% em 2021.
nessa classe de ativos. Além disso, a queda na Selic
e a alta da inflação, mesmo que temporária, vem Os fundos de títulos de crédito distribuíram
ocasionando uma mudança no mercado, com a elevados dividendos relativos a dezembro.
redução das emissões atreladas ao CDI e aumento Fundos de CRIs tiveram distribuição média de
dos papéis indexados a índices de preços. A rendimentos em janeiro equivalente a 11% a.a., o
recente alta da inflação teve impacto positivo nos que comparado ao juro real de referência na NTN-
FIIs de títulos, com aumento dos rendimentos B de 5 anos em 2,3% representa um elevado nível
destes fundos. Das oito maiores posições de FIIs de spread. A recente alta da inflação vem
do IFI-D, os títulos indexados a IPCA ou IGP-M são resultando na correção dos papeis e no maior
a maioria. retorno dos fundos nesse período. Nossa
expectativa para a inflação em 2021 está em torno
de 3,6% e ainda deve ficar acima da Selic
acumulada no ano, portanto, uma alocação em
fundos imobiliários de CRI é uma boa
oportunidade para diversificar a carteira e
proteger o patrimônio.

O menor nível histórico do CDI também vem

estimulando a emissão de dívidas com um prazo
maior e a um menor custo para as empresas
promovendo a estabilidade e incentivo a ciclos de
investimentos recorrentes. Com ciclos intensivos
em capital, o cenário de crescimento do setor
também está condicionado ao avanço na agenda

Estratégias e Pesquisas Econômicas Data: 01/02/2021

Rafaela Vitória, CFA, CNPI
Economista-Chefe
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