UNIVERSIDADE FEDERAL DO AMAPÁ

PRÓ-REITORIA DE PESQUISA E PÓS-GRADUAÇÃO

COLEGIADO DE DIREITO
COORDENAÇÃO DO CURSO DE BACHARELADO EM DIREITO

ATIVIDADE AVALIATIVA DE DIREITO CIVIL IV

Macapá, janeiro de 2018.

GABRIELA CARVALHO DO RÊGO AMANAJÁS
DIOGO JESUS XAVIER FEITOZA DE OLIVEIRA
ATIVIDADE AVALIATIVA DE DIREITO CIVIL IV

Trabalho escrito da disciplina Direito Civil IV,

sob orientação do Prof.º Marcelo Porpino,
apresentado à Coordenação do Curso de
Bacharelado em Direito do Departamento de
Filosofia e Ciências Humanas (DFCH) da
Universidade Federal do Amapá (UNIFAP),
como pré-requisito final para o cumprimento das
etapas de avaliação da referida disciplina
ministrada no sexto semestre letivo na Turma de
Direito.
 Macapá, janeiro de 2018.
1.Dos direitos de vizinhança

I- Introdução e breve contexto histórico acerca do instituto propriedade privada.

O direito de vizinhança é o ramo do direito civil que trata de eventuais conflitos de

interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas,
que não precisam ser propriedades contíguas, bastando apenas serem próximas para que
tenha lugar a interferência, que resta coibida pelas normas protetoras dos direitos de
vizinhança.
Com isto, pode-se inferir que são normas que tendem a satisfazer conflitos entre
propriedades a fim de tentar definir regras básicas na relação de vizinhança, buscando
contentamento de interesses de proprietários opostos.
Quando se fala em origem do direito de vizinhança, percebe-se que esta está
amplamente ligada à história da propriedade privada.
Ao aprofundar os estudos em relação a este instituto, verifica-se que, no princípio da
civilização, a propriedade era coletiva, ou seja, comunitária, sendo este um reflexo da
estrutura familiar daquela época, restando a cada qual apenas a disponibilidade de
poucos objetos pessoais, haja vista que naquele período era prestigiado a gens.
Seja móvel ou imóvel, a propriedade sempre será um bem material. Ao falar em bens
imóveis, temos que estes se fundamentam na iniciativa privada, em que o seu detentor
pode usar, gozar e abusar de seu domínio. Podemos entender a propriedade como sendo
o direito real que o proprietário possui sobre determinada coisa, determinado bem,
direito este que é sólido, amplo e exclusivo, o qual é um direito absoluto.
Pode-se dizer que a raiz do direito de propriedade tem sua base no direito romano,
onde o homem podia usar e dispor de seu direito de propriedade sem que os demais se
incomodassem, sendo que neste período preponderava um sentido individualista de
propriedade, embora tivesse havido formas distintas de propriedade coletiva, quais
sejam, a da família e a da gens.
Durante o desenvolvimento da cultura romana, a propriedade era da coletividade, ou
seja, pertencia à gens, era da cidade, e cada cidadão possuía uma determinada porção de
terra, sendo estas inalienáveis, haja vista que somente poderiam alienar coisas móveis.
Contudo, tendo em vista o desaparecimento da propriedade coletiva da cidade romana,
ganhou destaque a da família.
Ocorre que, levando em consideração o rápido crescimento da população juntamente
com o aumento da disputa por terras, começou a ser incentivado a proteção ao direito de
propriedade, tornando-se assim necessária a delimitação das áreas.
Desta forma, o uso da terra se intensificou, vindo a tornar-se comercial. Com isso,
surgiu também a necessidade de segurança, crédito e gerencia pública e, desta forma,
tornou-se necessária a documentação e definição do domínio individual e seus limites
por meio de registros de terras bem como por meio de mapas, com a finalidade de
proteger e resguardar seu direito sobre a posse e propriedade do bem tutelado.
Com a mudança do ponto de vista absoluta da propriedade para uma visão relativa,
no qual o direito de exercê-la estava limitado pelos interesses coletivos, surgiu a
necessidade de se harmonizar os interesses pessoais aos interesses coletivos e assim,
surgiram os direitos de vizinhança, os quais vieram para limitar o uso da propriedade e
relativizar o conceito deste.
Conforme já mencionado, o direito de vizinhança surge no momento em que se altera
o conceito de propriedade, passando esta de uma visão absoluta (onde o dono poderia
fazer o que bem entendia) para uma visão relativa (onde o proprietário deve respeitar o
direito do próximo).
Assim, devido à necessidade de conciliar o uso e o exercício da propriedade, os
proprietários ficam submetidos à determinadas restrições, as quais servem de
delimitação para o uso e gozo dos bens particulares.
Assim, sempre que um ato praticado pelo dono de um prédio ou estado de coisas por
ele mantidas ultrapassarem seus limites, causando incomodo para o proprietário alheio,
haverá conflito de interesses entre vizinhos, sendo o incômodo e/ou a perturbação os
elementos fundamentais do conflito.
Portanto, deve haver entre os proprietários um respeito mútuo, baseando-se sempre
na boa convivência social, no diálogo e de forma inerente, na boa-fé das relações, a fim
de manter a paz e o respeito mútuo, sempre buscando evitar possíveis conflitos e
desgastes de convivência.

II- Função social da propriedade e direito de vizinhança.

 Por ter o direito de vizinhança direta relação com a função da propriedade privada,
faz-se necessário tecer um adendo a respeito deste vínculo.
Inerente à natureza humana, a propriedade representa a condição de existência e
liberdade de todo o homem e surgiu devido à necessidade da manutenção da ordem bem
como da convivência em sociedade no uso e gozo de bens em comum.
O direito de usar compreende exigir da coisa todos os serviços que ela pode prestar,
sem lhe alterar a substância. O direito de gozar consiste em fazer frutificar a coisa e
auferir-lhe os produtos. O direito de dispor, o mais importante dos três, consiste no
poder de consumir a coisa, de aliená-la, de gravá-la de ônus e de submetê-la ao serviço
de outrem.
Assim, tem-se que todos os proprietários possuem o direito de usar, gozar e dispor da
sua propriedade, desde que assim o faça de maneira adequada, que não acarrete em
prejuízos para a sociedade e seus vizinhos em geral.
Ademais, tem-se que a função social da propriedade está ligada à existência do
direito público e o direito privado, a hermenêutica e a interpretação conforme a
Constituição, e a concretização dos princípios fundamentais, em especial da dignidade
da pessoa humana e da justiça social.
Com a nova dimensão da propriedade, observam-se três formas do princípio da
função social da propriedade, quais sejam a obrigação de o proprietário exercer
faculdades elementares do domínio, a vedação ao proprietário do exercício de
determinadas faculdades, e a criação de um complexo de condições para o exercício das
faculdades atribuídas pelo direito de propriedade.
No que concerne à obrigação de o proprietário exercer faculdades elementares do
domínio, se está mencionado o fato de que, por ser proprietário, o indivíduo possui
obrigações e deveres que são inerentes a ele e à propriedade que possui e detém.
Já no que tange à vedação ao proprietário do exercício de determinadas faculdades,
há que, mesmo sendo proprietário, existem limitações impostas a este, não podendo
deixar sua propriedade sem a devida utilização ou então sem mantê-la limpa e
produtiva.
A função social representa um elemento inseparável da estrutura do direito de
propriedade. Desta forma, pode-se afirmar que o descumprimento da função social
influencia na restrição do bem e não ao direito de propriedade deste, já que restaria em
desacordo com a função social, necessitando assim da interferência do Estado para dar o
devido aproveitamento adequado aos fins coletivos.
 É de ordem constitucional a função social da propriedade. Seus efeitos estão
previstos em diversos dos dispositivos constitucionais, vindo a torná-lo um princípio
direcionador de todo o ordenamento jurídico infraconstitucional. Enquanto direito
fundamental, a propriedade carrega consigo o dever de cumprimento da sua função
social.
Desta forma, na sociedade brasileira atual, a função social da propriedade tornou-se
um direito meio, a fim de consagrar os direitos coletivos e não mais um direito fim.

III- Natureza jurídica do direito de vizinhança.

Direito de vizinhança, como explicado linhas retro, são as regras que limitam o
direito de propriedade e tem a finalidade de evitar possíveis conflitos entre proprietários
de prédios vizinhos.
Este direito constitui obrigações propter rem, ou seja, acompanham a coisa,
independente de quem for o morador do prédio, este sempre terá a obrigação de manter
o convívio social, objetivo este do direito de vizinhança.
Tem-se a necessidade de esclarecer que os direitos de vizinhança e as ações
inerentes a estes direitos não são, especificamente, direcionados aos proprietários, mas
também a todos que por ventura possam vir a figurar na relação com a propriedade,
como por exemplo, o possuidor, o detentor, usuários e entre outros.
Quanto à natureza jurídica, a própria doutrina não é unânime no que tange à
definição dos direitos de vizinhança. Há quem diz serem limitações de obrigações in
rem scriptae (natureza real), servidão legal e obrigações propter rem (obrigações reais).
Entretanto, a doutrina majoritária define a natureza jurídica deste instituto como propter
rem.

IV- Características do direito de vizinhança.

Em relação às características dos direitos de vizinhança, suas normas são

recíprocas, ou seja, aquilo que o indivíduo não pode fazer, o vizinho dele também não
pode. Desta forma, levando como base a legislação vigente, não se pode beneficiar um
imóvel e prejudicar outro.
 Importa também salientar outro aspecto deste instituto que diz respeito ao fato de
ser uma obrigação real, a qual encontra-se vinculada à coisa, aplicando-se a qualquer
proprietário, inquilino, detentor, que fica responsável ou obrigado a reparar uma coisa.
São características do direito de vizinhança: regular todas as situações pertinentes
aos proprietários, estabelecendo limites e restrições quanto ao uso da propriedade, em
que não se busca criar vantagens para os proprietários, independente do prédio, pois o
objetivo comum é de evitar prejuízos.
Por isso, estas restrições são denominadas pela doutrina de restrições defensivas,
que são as limitações ao uso do imóvel, estabelecidas por lei, as quais têm por
finalidade defender a saúde, sossego e segurança dos ocupantes.

Conforme preceitua San Tiago Dantas:

“São os direitos que têm o proprietário de um imóvel a que os

proprietários dos imóveis vizinhos satisfaçam, em seu favor,
determinados deveres jurídicos, os deveres de vizinhança,
expressão que tem grande força persuasiva, por isso que, como
quer Lacerda de Almeida, serve também para extremar os
deveres de vizinhança das servidões”.

Outra importante característica do direito de vizinhança é que, por intermédio das

normas que compõe as relações entre vizinhos, procura-se coibir as interferências
indevidas em imóveis vizinhos, de propriedade alheia. No presente caso, vale mencionar
que o termo interferência é utilizado para substituir o termo imissão, por se entender que
este último possui um significado material, palpável, e, com a evolução do direito de
vizinhança, passou-se a utilizar o termo técnico “interferência”, o qual possui o mesmo
significado que incômodo.
Tais interferências devem ser mediatas ou indiretas, as quais irão decorrer sempre
da utilização do imóvel vizinho. Se a interferência for direta ou com esse fim, não se
estará em sede de direito de vizinhança e sim frente a um ato ilícito da utilização deste
instituto.
Exemplificando duas situações hipotéticas, quais sejam: o particular atira uma
pedra em imóvel vizinho, esta situação independe das regras de vizinhança para a sua
composição, pois se trata de ato ilícito e será sancionado como tal. Por outro lado,
noutro exemplo, se em exploração de uma pedreira, voam fragmentos para a
propriedade próxima, aí sim, inserem-se as normas do direito de vizinhança.

V- Do uso nocivo da propriedade e do abuso de direito.

Nas palavras de Maria Helena Diniz, o direito de propriedade é limitado “em razão

do princípio geral que proíbe ao indivíduo um comportamento que venha a exceder o
uso normal de um direito, causando prejuízo a alguém”.
Desconsiderando os atos que prejudicam vizinhos de forma culposa (posto que se
configuram ilícitos civis enquadrados no art. 186 do CC), os direitos de vizinhança
enquadram-se nas situações em que o dano é causado no âmbito do exercício de um
direito, cabendo ao prejudicado o direito de reação na forma da lei.
Este exercício de direito, no caso, configura-se como irregular, anormal; a
propriedade é utilizada de forma abusiva, causando ofensas à incolumidade de um
prédio ou de seus moradores.
Como exemplos de uso nocivo da propriedade e abuso de direitos, temos: poluição
de águas comuns pelo lançamento de resíduos, existência de árvores que ameaçam
tombar no prédio contíguo festas noturnas espalhafatosas em residências, entre outros.

 Das árvores limítrofes.

Nossa legislação prevê três hipóteses de conflitos derivados por árvores limítrofes:
quando as árvores nascem nos confins entre dois prédios; quando há a invasão de um
prédio pelos ramos e raízes de árvore pertencente ao prédio contíguo; e, por fim, a
questão sobre a propriedade dos frutos caídos de árvore situada em terreno confinante.
No primeiro caso, Pontes de Miranda denomina tal árvore de árvore-meia, e a cada
proprietário pertence metade da coisa, ou seja, a árvore que se encontra em ambos os
terrenos, na divisão entre os mesmos, é considerada coisa comum.
Assim, somente podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo, devendo ser
repartida entre os donos; os gastos com sua conservação e colheita devem ser
comportados igualmente, e cada companheiro deve indenizar o outro por eventuais
prejuízos que der causa.
Na segunda hipótese, o CC permite ao proprietário do terreno invadido cortar os
ramos e raízes da árvore invasora, até o plano divisório, sendo divergente na
jurisprudência se esse corte só poderá ocorrer quando os ramos e raízes estiverem
causando moléstia ao vizinho.
Uma vez realizado o (justo) corte, o proprietário do prédio confinante também
pode se tornar proprietário dos ramos e raízes cortados. Agindo com dolo ou culpa
grave no exercício do direito de corte, deverá arcar com a devida indenização ao
proprietário da árvore.
Na última situação prevista, sendo o terreno público, os frutos pertencem ao dono
da árvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o
proprietário deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilícito, por se
apropriar do que não é seu.

 Da passagem forçada.

A passagem forçada baseia-se em dois princípios: no de solidariedade social que

rege as relações de vizinhança, e no da função econômica-social das propriedades, que
interessam todo o coletivo.

Este instituto implica três condições fundamentais para sua ocorrência:

 que o imóvel pretensamente encravado esteja, efetivamente, sem acesso a via

pública, nascente ou porto, ou, pelo enunciado n. 88 do Conselho de Justiça
Federal, quando este acesso existe, porém de forma insuficiente ou inadequada;
 que o prédio seja naturalmente encravado, ou seja, não pode ter sido provocado,
nem ao menos culposamente, pelo seu proprietário;
 que o proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem forçada receba
uma indenização, nos termos do art. 1.285 do CC, fixada judicialmente ou por
convenção;
 que o direito seja exercido por seu titular legítimo: o proprietário, usufrutuário
ou enfiteuta.

A indenização acima referida geralmente é calculada por peritos, de acordo com a

desvalorização da propriedade e com os prejuízos que dessa passagem possam advir ao
imóvel onerado, e, uma vez concedida a passagem, sua não utilização, pelo período de
10 anos, pode acarretar sua perda, podendo, no entanto, ser readquirida mediante
pagamento da indenização.
Uma vez cessada as circunstâncias que caracterizem o encravamento, por mais
cômoda que seja a passagem forçada, esta deverá ser extinta.
Nesta matéria enquadra-se também a questão da passagem de cabos e tubulações,
em que o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente
onerosa.

 Das águas.

Esta matéria é regulada não só pelo nosso Código Civil, como também pelo
Código de Águas (Dec. N. 24.643/34), e basicamente refere-se a cinco situações: águas
que fluem naturalmente do prédio superior; águas levadas artificialmente ao prédio
superior; fontes não captadas; águas pluviais; e aquedutos.
Na primeira situação, a lei impõe ao dono do prédio inferior a obrigação de receber
as águas que correm naturalmente do superior10, ou seja, exige-se que o fluxo
seja natural, o que significa dizer que as águas que o prédio inferior está obrigado a
receber são as de chuva e as que brotam naturalmente do solo.
Já em relação às águas impróprias, o proprietário do prédio superior deve fazer
obras que evitem que estas águas escoem para o terreno vizinho, devendo indenizar este
por eventuais prejuízos.
Na segunda situação, de águas levadas artificialmente ao prédio superior,
divergem o Código Civil e o Código de Águas: o primeiro acolheu a posição do Código
de 1916, em que o dono do prédio inferior podia reclamar que se desviassem as águas
artificiais, ou que lhe fossem indenizados os prejuízos; já o Código das Águas retira a
possibilidade de escolha e prevê apenas a indenização pelos prejuízos, mas jamais a
permissão de impedir o escoamento das águas.
Na situação das fontes não captadas, o dono da fonte não captada, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, não pode impedir o curso natural das águas pelos prédios
inferiores; se o proprietário do prédio inferior tem a obrigação de receber as águas
naturais do prédio superior, também tem direito aos sobejos, e aos sobejos limpos.
 Ao proprietário de nascente que impedir o curso das águas, ou consumi-las além de
suas necessidades, de má-fé, pode ser obrigado judicialmente não só a reparar os danos
causados, como também a cessar os atos prejudiciais.
Com relação às águas pluviais, o Código de Águas estabelece que pertencem ao
prédio em que caírem diretamente, podendo o dono do terreno dispor livremente, salvo
existindo direito alheio em sentido contrário, nem podendo ser estas águas desviadas de
seu curso natural, estando o infrator sujeito a responder por perdas e danos e ser
compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da água.
Por fim, com relação aos aquedutos, estes representam o direito do proprietário de
canalizar, em proveito agrícola ou industrial, as águas a que tem direito, mediante prévia
indenização.
O Código de Águas prevê, ainda, a possibilidade de canalização pelo prédio de
outrem, também mediante prévia indenização, se para as primeiras necessidades da
vida; para serviços de agricultura ou indústria; para o escoamento de águas
superabundantes; e/ou para o enxugo ou bonificação de terrenos.

 Dos limites entre prédios e da demarcação.

A contiguidade entre os prédios implica na necessidade de delimitação entre seus

espaços, a fim de evitar disputas sobre domínios.
Em regra, o direito de demarcar é do proprietário que seja titular de um direito real:
o enfiteuta, o usufrutuário, o usuário, o condômino. Porém não ao possuidor direito,
como o credor pignoratício, o locatário ou depositário, tampouco ao sucessor da herança
não partilhada.
Os objetivos da ação demarcatória, segundo nosso Código Civil, vão desde o
levantamento de linha divisória entre dois prédios e avivação de rumos apagados, até a
renovação de marcos destruídos ou arruinados, podendo o proprietário ajuizar tal ação
mesmo quando não se encontrar na posse do imóvel, situação na qual pode cumular a
ação demarcatória com a de restituição das áreas.
Havendo necessidade de processo judicial para se realizar a demarcação, ao juiz é
condicionado três passos para julgamento; em primeiro lugar, deve atentar para os
títulos dominiais. A petição inicial deverá ser instruída dos títulos de propriedades, nos
quais o juiz deve basear-se primordialmente para decidir o conflito.
 Em sendo os títulos apresentados pelas partes colidentes ou imprestáveis a título
de prova, o magistrado é autorizado legalmente a fazer uso do critério da posse, a qual
determinará os limites.
Se nem com este critério o juiz formular sua convicção, ou em sendo a prova da
posse incompleta, a legislação em vigor sobre o tema determina que o terreno
contestado seja dividido em partes iguais e, caso não seja possível a divisão pacífica, um
dos proprietários pode adjudicar a outra metade, mediante indenização do proprietário
prejudicado.
Ressalte-se apenas que estas soluções não são postas à escolha do juiz; devem ser
seguidas hierarquicamente: títulos > posse > divisão.

 Do direito de construir

A construção de prédio pelo proprietário é de seu direito, inserido no ‘ius fruendi’.

No entanto, o direito individual deve ser equacionado com o direito social; o direito de
construir deve sofrer limitações e restrições sempre que representar prejuízo à
segurança, sossego e saúde da vizinhança.
Estas limitações e restrições não são representadas apenas pelas determinações dos
direitos de vizinhança, mas também pelas regras administrativas, que geralmente cabem
ao Município (ex: há a proibição de construção de prédios com mais de “x” metros de
altura – a depender de cada cidade – pois em caso de incêndios, o Corpo de Bombeiros
não estaria habilitado a agir, por não estar equipado para lidar com esta altura).
Para se defender de construções que infringirem normas regulamentares e preceitos
de direito civil, pode o prejudicado, no prazo decadencial de ano e dia, após a conclusão
da obra, propor ação demolitória 19. O juiz, caso verifique ser impossível conservar ou
adaptar a obra aos regulamentos administrativos, ou ainda verificar a existência de
vícios insanáveis, ordenará a demolição da obra, como medida de último caso.
Além da demolição, deverá ser fixada a indenização em perdas e danos, caso
pedida. Neste caso, o proprietário é responsabilizado pelo prejuízo, mas há grande
discussão na jurisprudência sobre a possibilidade de este ajuizar ação regressiva contra
o engenheiro cuja imperícia, imprudência ou negligência originou o dano (neste caso, o
fundamento da condenação do proprietário se basearia na culpa in eligendo ou in
vigilando)20.
  Do direito de tapagem

O art. 1.297 confere ao proprietário o direito de cercar, murar, valar ou tapar de

qualquer modo seu prédio, seja este urbano ou rural; em sendo os tapumes comuns, ou
seja, partilhados por ambos os proprietários, o §1º do referido dispositivo legal prevê a
repartição proporcional das despesas de construção, manutenção e conservação, sendo
garantido ao proprietário cobrar do vizinho confinante a sua quota nas despesas, caso
não as tenha cumprido, por se tratar de obrigação  propter rem.
Quem, no entanto, possuir aves e animais domésticos, que exigem maior proteção,
ou por outro motivo necessitar de tapumes especiais, deverá responder sozinho por
estes, somente sendo cabível a repartição das despesas caso este tapume especial
também seja útil ao vizinho confinante.

2. Condomínio Geral

Beliváquia, eminente civilista, transmite: o condomínio é o estado anormal da

coisa. Anormal porque o Direito de propriedade em regra é revestido pelo seu caráter de
exclusividade por comportar somente um titular. Em exceção, ocorre o que se chama de
condomínio, ou em outras palavras, copropriedade: quando o direito de propriedade é
compartilhado por mais de um titular. Sua classificação é em 3 espécies: condomínio
voluntário, condomínio necessário e condomínio edilício.

1. Condomínio Voluntário:

Condomínio voluntário faz eminência ao artigo 1.320 do CC: “a todo tempo será
lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada
um pela sua parte nas despesas de divisão”. Pode ocorrer de forma convencional, por
meio de vontade das partes (contrato), ou imposto, por negócio unilateral (doação de um
bem para dois filhos; testamento). Essa propriedade com mais de um titular poderá ficar
indivisível por até 5 anos e quando convencional, prorrogáveis por mais 5 anos (exceção
seria nos casos de eminência de graves razões) conforme art. 1320.
O caráter de condomínio sustenta-se na ideia de compartilhamento. A cada
condômino lhe cabe uma quota/fração. Quando a coisa for indivisível, será denominada
como ideal e condomínio pro indiviso. Quando indivisível, a quota será real e o
condomínio pro diviso. Frisa-se que o Código Civil denomina quota como “quinhão” e
em casos destes serem ideais (condomínio pro indiviso) o CC as presumem como iguais
em porcentagem, caso não haja estipulação contrária.
Quando ocorre a dissolução de condomínio através do direito de ação de divisão de
condomínio, a propriedade sofrerá consequências de acordo com a sua divisibilidade.
Caso seja impossível dividi-la, deverá ser vendida e o seu valor repartido (ex:
automóveis). Caso seja divisível, será repartida e a cada um caberá sua quota (vide art.
1322).

1.1 Direitos dos condôminos

Fundamental característica do condomínio é que sendo várias pessoas titulares

do mesmo direito de propriedade sobre o mesmo bem, todas podem exercer os poderes
inerentes a propriedade inclusive do direito de possuir (art. 1314). Para isso, devem
somente subordinar seu uso à destinação da coisa, de forma que não poderá por
exemplo um condômino utilizar um apartamento residencial para fins comerciais.
Quanto aos frutos da coisa, deverá ser divido proporcionalmente a quota/quinhão de
cada um (art. 1326).
Em casos de alienação da propriedade por um dos condôminos, existe para os
demais o direito de preferência pela quota a ser alienada em detrimento de terceiros,
devendo o alienante oferecer a eles primeiro. E se ocorrer a situação de dois ou mais
condôminos com propostas iguais se interessarem? Terá preferência aquele com maior
valor em benfeitorias no bem. Caso nenhum tenha benfeitoria, caberá àquele com a
maior quota.
Outro direito do condômino consiste na possibilidade de eximição de despesas e
dívidas da propriedade proporcionalmente ao seu quinhão, desde que o renuncie. Nesse
caso, os outros condôminos poderão assumi-las e receberão uma quota da parte
renunciada proporcionalmente ao valor desembolsado. Caso ninguém assuma a divida,
ocorrerá a dissolução do condomínio (vide art. 1316). Vale ressaltar, por fim, que caso
essa dívida tenha sido contraída sozinha por um dos condôminos, o credor não poderá
cobrar dos demais. E como ficará a situação do condômino que assume uma dívida
sozinho visando o bem da propriedade comum? Terá ele o direito de ação de regresso
contra os demais condôminos depois de pagar a dívida.
 1.2 Deveres do Condômino e Administração do Condomínio

Conforme o artigo 1314 do Código Civil, cabe aos condôminos não infligir a
destinação da propriedade comum. Em caso de cessão da posse, do uso ou fruição da
propriedade, todos condôminos devem autorizar.
No artigo 1315, prevê-se que os condôminos são obrigados pela contribuição nas
despesas de conservação e divisão da coisa, de acordo com sua quota, bem como
também a alguma dívida atinente a coisa. Em caso de danos ou frutos da coisa que o
condômino perceber, responderá ele perante os demais (art. 1319).
Quanto à administração, será exercida por um condômino, ou estranho, eleito pela
maioria. Cabe destacar que as quotas têm importante peso nos votos, sendo proporcional
as suas frações. Nos casos de deliberações, cabe as decisões à maioria absoluta dos
condôminos, vide art. 1323 ao 1325.

2. Condomínio Necessário

Consiste na forma de condomínio envolvendo duas ou mais propriedades que

utilizam de uma mesma construção útil para os dois proprietários (muros, cercas, valas,
paredes). A forma mais comum são os muros que dividem dois terrenos. É útil e usado
pelos dois. A despesa para a construção deve ser rateada, porém antes de construir, deve
haver um consenso do valor a ser investido. Caso não haja, será levado a juízo para
solução.

3. Condomínio Edilício

Apesar da terminologia referente a edifícios, o Código Civil de 2002 refere-se ao

condomínio por unidades autônomas, tanto horizontal (loteamentos) como vertical
(apartamentos). Conforme o civilista Caio Mário (1969) existe uma combinação do
domínio individual das unidades autônomas (os apartamentos, as casas, vagas da
garagem) e o condomínio necessário das áreas comuns (elevadores, piscinas, hall de
entrada). Esse entendimento faz referencia ao artigo 1.331 do Código Civil “Pode haver,
em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade
comum dos condôminos”. No Código Civil, é tratado do art. 1331 a 1358-A.
Consoante ao mesmo artigo, é previsto que o objeto da propriedade exclusiva é
composto pela unidade autônoma mais uma fração ideal em forma ordinária ou decimal
das áreas comuns. Ou seja, ao adquirir um apartamento, por exemplo, no Prédio da Icon
estabelecido na rua Presidente Vargas, terá direito o comprador pela unidade autônoma
(o apartamento) mais uma proporcional fração sobre aquelas áreas comuns. Destaca-se,
portanto, que essas áreas comuns são objetos de copropriedade: utilizáveis por todos e
proibida sua alienação separadamente, conforme §2o art. 1331. Assim, confirma-se a
ideia de Caio Mário de que há uma combinação de várias unidades autônomas mais
áreas comuns aos proprietários dessas áreas comuns em um determinado local.

3.1 Loteamento Fechado

Os loteamentos fechados ganharam bastante evidência hodiernamente,

principalmente na esfera estadual através do boom no número de “Condomínios
Fechados” existentes.

Segundo Elpídio Donizetti, eles podem ser classificados de três formas.

Loteamento propriamente aberto, com características de não ter nenhum muro nem
guaritas e geralmente financiado por uma política habitacional do Estado. Aos poucos
constitui um novo bairro. O segundo é o loteamento fechado, construído em um terreno
privado pela iniciativa privada visando lucro através da venda de lotes ou casas prontas.
Contém muros, cercas, guaritas e são comumente chamados de “Condomínio”. Por fim,
há o loteamento fechado ilegítimo. Ocorre os moradores de um condomínio aberto são
motivados e decidem fechá-lo com muros e guaritas para restringir o acesso. Tal fato
aconteceu recentemente na área do “Mônaco” na cidade de Macapá onde moradores, à
força, decidiram colocar uma guarita na entrada de um bairro que seria supostamente
aberto.
 Para efeito da natureza jurídica de condomínio, não devemos considerar os
loteamentos abertos nem os fechados ilegítimos pois estão diante de uma área pública, e
justamente por isso não poderem fechá-los.

3.2 Instituição e constituição do condomínio edilício

O condomínio edilício (prédios ou loteamentos fechados) para ser criado

depende de um ato entre vivos ou por um testamento. Nele conterá informações sobre a
discriminação e individualização tanto das propriedades autônomas e das partes
comuns, além de qual a finalidade das unidades autônomas (se será para uso residencial
ou comercial). Este ato deverá ser levado e registrado ao Cartório de Registro de
Imóveis (vide art. 1332 do Código Civil).
Instituído, o ato subsequente é a constituição do condomínio através de uma
Convenção, elaborada por meio escritura pública ou instrumento particular, através de
pelo menos 2/3 dos condôminos titulares das unidades autônomas. Nela constará toda a
lei daquele condomínio, com os direitos e deveres impostos a todos que ali tiverem uma
propriedade. Deverá conter também sobre o regimento interno, com normas mais
especificas ainda sobre a destinação e uso das áreas exclusivas e das áreas comuns.

3.3 Direitos e Deveres no condomínio edilício

O capítulo VII que trata sobre os condomínios edilícios traz diversos direitos e
deveres. Entre eles, o direito de usar de todos os poderes da propriedade exclusiva da
unidade autônoma, o direito de uso das partes comuns do condomínio desde que não
seja de forma exclusiva e o direito de voto e participação nas deliberações das
assembleias desde que esteja adimplente com a contribuição de despesas. (vide art.
1335).
Já os deveres, conforme art. 1336, cabe aos condôminos contribuir
financeiramente para o dispêndio do condomínio como um todo, seja em edifícios ou
loteamento fechado (geralmente essa taxa é chamada popularmente de “Condomínio”);
dever de não importar obra que tragam insegurança da edificação; dever de não
manipular a faixada, seja na cor ou na forma das esquadrias externas da unidade
 autônoma que compõe o edifício; cumprir com a destinação geral do edifício ou
condomínio também para com suas partes exclusivas (ex: um prédio residencial, quem
adquirir um apartamento não poderá utilizar para por uma clínica de odontologia por
exemplo).
Pelo descumprimento de alguns destes deveres o Código Civil traça algumas
normas gerais sobre penalizações com estes condôminos, como juros moratórios e multa
de até dois por cento para inadimplência da contribuição; pena de até 5 vezes o valor
das contribuições.

Outro direito de importante atenção é o de voto em assembleia para deliberação

de obras no condomínio. Caso se trate de uma obra voluptuária, deverá existir mais de
2/3 de votos favoráveis para que ocorra. Em caso de obras úteis, necessário voto da
maioria absoluta.

3.4 Administração do Condomínio Edilício

O Código prevê que será eleito por assembleia um síndico, condômino ou não,
para administração do condomínio. Este será remunerado e terá diversas
responsabilidades, como elaborar orçamento anual; cobrar contribuições dos
condôminos; prestação de contas; contratar um seguro obrigatório.
Todavia, tais responsabilidades administrativas podem ser delegadas a terceiro
desde que aprovado em assembleia. Aqui cabe ressaltar que o legislador foi sábio na sua
visão de possibilitar a delegação de tarefas. Certamente administrar um condomínio em
que envolve, muita das vezes, uma enorme quantidade de pessoas é uma tarefa que deve
existir delegação de tarefas para uma melhor desempenho e resultado da empreita.
Inclusive, em caso de má administração, poderá o sindico ser destituído por voto de
maioria absoluta dos condôminos conforme art. 1349.

3.5 Extinção do condomínio

Há três possibilidades de extinção do condomínio. A primeira é o

acontecimento de um dos condôminos comprar todos as outras unidades autônomas e
suas respectivas frações reais, caso em que na verdade o bem que era uma copropriedade
se tornará uma propriedade propriamente particular, pois haverá um dono único de tudo,
não podendo mas falar nem mesmo em fração de área comum, por exemplo. A segunda é
o caso de destruição do edifício ou loteamento e a terceira é a desapropriação, no caso em
que deverá ocorrer partilha proporcional aos quinhões de cada condômino.

3. Direitos Reais de Garantia

1. Introdução

A criação dos direitos reais de garantia surgiu após a mudança histórica da

responsabilização das dívidas. Anteriormente, uma dívida recaia na pessoa do devedor.
Hoje, recai sobre o seu patrimônio. Conforme ilustra Carlos Roberto Gonçalves, tal
mudança foi de suma importância tanto para o devedor, que deixou de ter seu próprio
corpo ou liberdade com restrições e para o próprio credor, que lhe foi propiciado maior
segurança para com seus créditos.
Outro importante ponto é diferenciar garantia real de garantia fidejussória. Esta
ocorre uma vinculação entre o credor e uma terceira pessoa no caso de descumprimento
de determinada obrigação pelo devedor. O terceiro garantidor deverá satisfazer o débito
garantido. Já as garantias reais, elas recaem sobre um bem móvel ou imóvel. Eles serão
uma garantia para o cumprimento de uma obrigação. O Código Civil prevê três direitos
de garantias reais: penhor, a hipoteca e anticrese.
Quem pode dar um bem em garantia é somente quem tem poder para aliená-lo
(art. 1420). Caso dê em garantia e não seja seu, o negócio será defeituoso e poderá ser
corrigindo com a aquisição do objeto pelo garantidor. Em caso de feita a garantia de um
débito e o devedor não pagar este, o credor não necessariamente ficará com o objeto
posto como garantia (art. 1428). Este deverá ser executado judicialmente para que seja
alienado por leilão ou praça e o valor apurado deverá ser utilizado para pagamento do
credor. Caso o apurado seja superior ao débito, a sobra será restituída ao garantidor.
Caso seja menor, o restante do débito continuará vencido.
Conforme art. 1425, poderá ocorrer de a dívida vencer antecipadamente quando o
bem posto como garantia se deteriorar, depreciar, for desapropriada. Caso o bem
garantido esteja segurado, haverá sub-rogação da indenização dada em razão de seguro
ou de responsabilidade civil em benefício do credor, tendo sobre ela preferencia até o
completo reembolso.

2. Penhor

O penhor é uma modalidade de garantia real que recai sobre bens móveis.
Para garantir uma dívida, o devedor entrega temporariamente um bem móvel ao
credor, que passará a ser chamado de credor pignoratício. Para que se constitua o
direito de garantia, além da tradição, o artigo 1432 prevê que seja levado a cartório de
Títulos e Documentos o instrumento do penhor para ser registrado. Ressalta-se,
entretanto, que em casos de penhores especiais (rural, industrial, mercantil e de
veículos) não ocorre a tradição do bem, pois o devedor deverá ficar com a posse dos
objetos dados em garantia com dever de guarda-los e conserva-los como depositário
(art. 1431).

2.1 Direitos e Deveres do Credor Pignoratício

Nos termos dos art. 1433, o credor pignoratício, aquele que fica com o bem
móvel tem os seguintes direitos:

I - à posse da coisa empenhada;

II - à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente justificadas,

que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua;

III - ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa

empenhada;

IV - a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir

expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procuração;

V - a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder;

VI - a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização judicial, sempre

que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o
preço ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada,
substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idônea.
 Quando ao credor pignoratício ficará obrigado a:

I - à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a perda ou

deterioração de que for culpado, podendo ser compensada na dívida, até a concorrente
quantia, a importância da responsabilidade;

II - à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao dono dela, das

circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação possessória;

III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas
despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida,
sucessivamente;

IV - a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida;

V - a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso do inciso
IV do art. 1.433.

2.2 Penhor Rural

Trata-se do penhor agrícola e do penhor pecuário com respaldo legal na lei

492/37 e na lei 2.666/55 respectivamente. Foram criados visando fomentar a economia
e o crédito rural. Eles se constituem por meio de instrumento público ou particular e
devem ser registrados em cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde a
coisa empenhada estiver localizada.
Conforme o artigo 1.444 do Código Civil, admite-se no penhor pecuário os
animais que integram atividade pastoril, agrícola ou de laticínios. Para o penhor rural,
admite-se máquinas e instrumentos de agricultura; colheitas futuras; frutos
acondicionados; lenha cortada e carvão vegetal; animais do serviço ordinário do
estabelecimento. Seus prazos máximos dão de acordo com o tempo das obrigações
garantidas. (Vide art. 1439).

2.3 Penhor Industrial e mercantil

Trata-se do penhor voltado para o fomento do crédito a indústria e comércio

no qual concede a possibilidade de o devedor ficar com a posse do objeto desde que
mantenha seu dever de guardar e conservar a coisa. Assim como o penhor rural, se
constitui por meio de instrumento particular ou público registrado no Cartório de
Imóveis da localidade em que se encontram o bem penhorado.
O penhor industrial e mercantil pode recair sobre os seguintes objetos:
máquinas, aparelhos, materiais e instrumentos instalados e funcionando; animais
utilizados na indústria, sal e materiais usados para explorar as salinas; produtos de
cultura de suínos e animais destinados a industrialização de carnes e derivados;
matérias primas e produtos industrializados; mercadorias.

2.4 Penhor de Direitos e Títulos de Crédito

Penhor de Direitos consiste na possibilidade de empenhar um direito de crédito

como garantia de uma dívida. Deverá ocorrer por meio de instrumento público ou
particular e ser levado a registro no cartório de Títulos e Documentos. Posteriormente,
o devedor deverá entregar ao credor documentos comprobatórios do direito e a
notificação do devedor do crédito empenhado.
Ao credor pignoratício caberá manter a conservação e defesa do direito de
crédito. Ademais, quando este se tornar exigível, caberá a ele cobrar. Caso seja um
dinheiro e ele o receba, deverá depositar judicialmente como garantia da dívida. (Vide
art. 1454 e 1455). Caso seja outro tipo de bem, deverá este se sub-rogar no lugar do
penhor.
Já o penhor, que recai sobre título de crédito, constitui-se mediante
instrumento público ou particular ou endosso pignoratício, com a tradição do título ao
credor (art. l.458). Ao credor, em penhor de título de crédito, compete o direito de:
conservar a posse do título e recuperá-la de quem quer que o detenha; usar dos meios
judiciais convenientes para assegurar os seus direitos e os do credor do título
empenhado; fazer intimar ao devedor do título que não pague ao seu credor, enquanto
durar o penhor; receber a importância consubstanciada no título e os respectivos juros,
se exigíveis, restituindo o título ao devedor, quando este solver a obrigação (art. 1 .459
do CC).

2.5 Penhor de Veículos

 Consoante o artigo 1461, é possível dar em garantia para uma dívida veículos
empregados para qualquer espécie de transporte ou condução (barcos, ônibus, moto,
veiculo). Para tanto, é necessário que o veículo esteja segurado contra sinistros como
furto, avaria, perecimento e danos causados por terceiros. Assim como os demais,
deve ser constituído por instrumento publico ou particular e registrado em cartório de
Títulos e Documentos do domicílio do devedor.
Como não detém a coisa, tem o credor direito a verificar o estado do veículo
empenhado, inspecionando-o onde se achar, por si ou por pessoa que credenciar (art. 1
.464). A alienação, ou a mudança, do veículo empenhado sem prévia comunicação ao
credor importa no vencimento antecipado do crédito pignoratício (art. 1.465 do CC). O
penhor de veículos só se pode convencionar pelo prazo máximo de dois anos,
prorrogável até o limite de igual tempo, averbada a prorrogação à margem do registro
respectivo (art. 1.466 do CC).

2.6 Extinção do Penhor

O artigo 1.436 prevê 5 possibilidades de extinção do penhor, são elas:

I) Extinguindo-se a obrigação principal, o que gera a extinção da obrigação acessória,

representando aplicação do princípio da gravitação jurídica.

lI) Perecendo a coisa objeto do penhor.

III) Renunciando o credor à garantia. Presume-se a renúncia do credor quando

consentir na venda particular do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua
posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra garantia (§ 1 do art.
1 .436).

IV)  Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa

(confusão). Operando-se a confusão tão somente quanto à parte da dívida pignoratícia,
subsistirá inteiro o penhor quanto ao resto (§ 1 .0 do art. 1 .436).

V) Dando-se a adjudicação judicial, a remição (resgate pelo pagamento) ou a venda

da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada. Anote-se que o
dispositivo menciona a remissão (perdão), o que está errado tecnicamente. Por isso, o
PL 699/201 1 pretende alterar o texto para remição.

3. Hipoteca

De todos os direitos reais de garantia, segundo Flávio Tartuce, é o que tem mais
repercussão prática. Diferente do penhor que recai sobre bens moveis, a hipoteca
recai sobre direitos reais e bens imóveis (resguardadas as exceções) sem transmissão
da posse entre os sujeitos do negócio jurídico, que são o credor hipotecário e o
devedor hipotecário. Destaca-se que para que ela se constitua, deve assim como o
penhor ser registrado em cartório.
O artigo 1.473 do CC prevê algumas possibilidades de bens que podem recair a
hipoteca: o domínio direto; domínio útil; as estradas de ferro; os navios; as
aeronaves; o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso; a
propriedades superficiais; os bens imóveis e seus acessórios.
O Código Civil prevê também a possibilidade de recair mais de uma hipoteca
sobre o mesmo bem imóvel, porém deve o segundo credor hipotecário ficar atento se
o valor da casa é suficiente para cobrir as duas dívidas.

3.1 Características da Hipoteca

Conforme disposto no Código Civil, a hipoteca tem algumas peculiaridades. Ao

proprietário do imóvel hipotecado, é permitido que aliene este e proibido qualquer
cláusula contrária. Porém, poderá convencionar-se entre as partes que a alienação do
imóvel vencerá o crédito hipotecário.

Em caso de duas hipotecas sobre o mesmo imóvel, o segundo credor hipotecário

só poderá executar o bem após vencido a sua hipoteca e a primeira hipoteca. Se o
devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no
vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção,
consignando a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor
para pagá-la; se este não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-
rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra
o devedor comum (art. 1478).
 Nos casos de alienações, vale lembrar que o titular credor hipotecário tem o
direito de sequela, o poder de perseguir a coisa até mesmo nas mãos do adquirente do
imóvel alienado. Entretanto, o adquirente do imóvel hipotecado estará exonerado da
hipoteca ao abandonar aos credores hipotecários o imóvel, desde que não tenha
assumido o compromisso de pagar as dívidas e cumprido o prazo de 24h após a
notificação do procedimento executivo iniciado pelo credor hipotecário. Caso queira
continuar com o imóvel, o adquirente tem dentro de 30 dias do título aquisitivo a
possibilidade de remir o imóvel hipotecado dos credores hipotecários pagando-lhes
uma importância não inferior ao que foi pago pelo imóvel.

3.2 Hipoteca Legal

Hipoteca legal é a denominação que se dá quando é a própria lei que prevê caso
de hipoteca, e não um acordo de vontade entre as partes. Estão previstas no artigo
1.489: a) às pessoas de direito público interno (art. 41 do CC) sobre os imóveis
pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos
fundos e rendas; b) aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras
núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior (art. 1.523, II, do CC), hipótese
de causa suspensiva do casamento; c) ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os
imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das
despesas judiciais; d) ao coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou toma da partilha,
sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro preponente; e) ao credor sobre o imóvel
arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação

Caso o credor hipotecário perceber a insuficiência do valor do bem para cobrir a

divida, é permitido que ele exija um reforço de garantia do devedor. (1490 CC).

3.3 Hipoteca Judicial

Conforme preleciona Flávio Tartuce, “estava tratada pelo art. 466 do CPC,
segundo o qual "a sentença que condenar o réu no pagamento de uma prestação,
consistente em dinheiro ou em coisa, valerá como título constitutivo de hipoteca
judiciária, cuja inscrição será ordenada pelo juiz na forma prescrita na Lei de
Registros Públicos".
 Ainda nos termos do Estatuto Processual revogado, a sentença condenatória
produziria a hipoteca judiciária: a) embora a condenação fosse genérica; b) pendente
arresto de bens do devedor; c) ainda quando o credor pudesse promover a execução
provisória da sentença. O Novo CPC regulamenta o instituto no seu art. 495, com
algumas modificações. De início, o seu caput dispõe que a decisão - expressão mais
genérica - que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a
que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em
prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.
Ademais, também em tom mais genérico, o seu § 1 .o preconiza que a decisão
produz a hipoteca judiciária: a) embora a condenação seja genérica; e b) ainda que o
credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente
arresto sobre bem do devedor; e c) mesmo que impugnada por recurso dotado de
efeito suspensivo. Essa última hipótese é novidade, tendo sido a terceira previsão
anterior encaixada na segunda, sem grandes modificações estruturais. “

3.4 Registro da Hipoteca

Para que seja constituída a hipoteca, é necessário que esta seja registrada em
cartório do lugar do imóvel, ou dos imóveis caso haja mais de um bem. No título,
deverá ser seguida uma ordem de registros e averbações conforme foram requeridas
para garantir uma segurança na determinação de qual credor hipotecário terá
preferencia para execução (art. 1493).
O registro da hipoteca valerá enquanto existir a obrigação; porém, a
especialização deverá ser renovada decorridos 20 anos (art. 1498).

3.5 Extinção da Hipoteca

As causas de extinção da hipoteca estão previstas no artigo 1.499 do CC, que são
elas:

I - pela extinção da obrigação principal, pois a hipoteca é obrigação acessória;

II - pelo perecimento da coisa e perda da sua finalidade;

III - pela resolução da propriedade;

IV - pela renúncia do credor;

 V - pela remição ou resgate;

VI - pela arrematação ou adjudicação do bem hipotecado.

Ademais, é previsto que poderá ser extinta a hipoteca através de averbação, no

Registro de Imóveis, do cancelamento do registro a vista de respectiva prova. (art.
1500).

4. Anticrese

A anticrese é pouco explorada doutrinariamente pela sua baixa usabilidade no

Brasil. Conforme afirma Flávio Tartuce, citando Mário Delgado, a anticrese chegou
a quase ser extinta na atualização que ocorreu no Código Civil em 2002. Por meio
dela, há a possibilidade de um imóvel ser dado em garantia e passado do devedor ao
credor, ocasião em qual este poderá retirar do bem para o pagamento da dívida. Ou
seja, é como se um credor recebesse do devedor uma fazenda para tirar os lucros
advindos das atividades pecuárias e tornar a divida quitada. Existe a transmissão da
posse.

O artigo 1506 prevê a possibilidade um imóvel hipotecado ser dado em anticrese e

assim o contrário. Durante a percepção dos frutos do imóvel, deverá o credor
anticrético apresentar balanço anual da sua administração. Caso o devedor anticrético
não se sentir convencido sobre os dados, poderá impugnar e pedir para transformar a
anticrese em arrendamento. É permitido estipular que os frutos e rendimentos do
imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar
a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será
imputado ao capital. Sofrendo o imóvel deteriorações por culpa do credor anticrético
ou deixando de perceber frutos e rendimentos, deverá o credor anticrético responder.

O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens,
os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese, o que
ressalta o caráter real do instituto (art. 1.509, caput, do CC). Se o credor anticrético
executar os bens por falta de pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o
execute, sem opor o seu direito de retenção ao exequente, não terá preferência sobre
o preço (art. 1 .509, § 1 .0, do CC). No mais, ressalta-se que o credor anticrético não
 tem direito de preferência em caso de indenização de seguro quando o prédio for
destruído ou acontecer uma desapropriação.

Por fim, o CC trouxe uma possibilidade de o adquirente de um bem dado em

anticrese poder ser por ele remidos, antes do vencimento da dívida, pagando o total
do valor do imóvel.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

DANTAS, SAN TIAGO. Programa de Direito Civil. 2.ed. Rio de Janeiro, 1979.

DINIZ, MARIA HELENA. Manual de Direito Civil. Ed Saraiva, 2011.

MIRANDA, PONTES DE. Tratado de direito privado de Pontes de Miranda. 1.ed.

Bookseller, 2004.

DONIZETTI, Elpidio; QUINTELLA, Felipe. Curso Didatico de Direito Civil. 4 Ed.

Atlas. Sao Paulo, 2014.
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília,
DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 1988.

Lei 10.406/2002, Código civil brasileiro. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

DECRETO Nº 24.643, DE 10 DE JULHO DE 1934. Código das Águas.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro Esquematizado. São Paulo:

Saraiva, 2016.