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Quadros da NBR 12721 | O que são e


como preencher?
8 de abril de 2017 • Comentar
Escrito por IP

Por: Carolina Caribé

 Esta Norma fixa as condições exigíveis para avaliação de


custos unitários e preparo de orçamento de construção para
incorporação de edifício em condomínio.
*veja no final do post como aprender a preencher OU
CLIQUE AQUI!
O que diz a NBR 12721
A Lei 4.591, chamada Lei dos Condomínios e das Incorporações, impõe
exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51,
53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos
diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas
em que estas se realizam, para a alienação (venda) total ou parcial da edificação
ou conjunto de edificações.

Nesse propósito, assume especial significado a implantação de regras que


conduzam à definição inconfundível do objeto de transação: a unidade
autônoma e a edificação que a contém. Paralelamente, ganha também
importância a implantação de regras que permitam uma adequada
estruturação financeira das incorporações, estabelecendo um mecanismo de
comparação entre preços da transação e valores de custo da construção
avaliados de acordo com o disposto nesta Norma.

A caracterização da unidade autônoma é alcançada pelo arquivamento no


Registro de Imóveis do projeto aprovado pelas autoridades (art. 32, alínea d); da
discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial
descritivo das especificações (art. 32, alínea g). O mecanismo comparativo inicia-
se no lançamento da incorporação, quando a lei obriga a uma avaliação do
custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo
perfunctoriamente avaliado da edificação, nele incluídas todas as despesas
relativas às obras complementares e as necessárias à colocação do
empreendimento em condições de uso.

Em virtude da inexistência de projeto construtivo completo, nessa altura do


processo, essa avaliação deve ser feita através de um procedimento matemático
simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, popularmente conhecido
como CUB (acesse aqui o CUB do seu Estado), fornecidos, para o metro
quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em conseqüência, e
somente para os efeitos de cálculo desses “custos unitários básicos”, cabe,
nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão.

 Os custos unitários básicos para cada projeto-padrão devem ser


calculados mensalmente pelos sindicatos, por processo
expedito de atualização de preços, adotando-se para tanto lotes
de materiais de mão-de-obra, representativos de custo de
edifícios padronizados. Os custos unitários básicos são,
portanto, destinados a fins exclusivamente comparativos, no
início das incorporações.

Incorporado o empreendimento, o legislador obriga à introdução de orçamento


da construção, nos instrumentos de contratação desta construção com as
firmas construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser feitos com o
emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos
Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Consideram-se composições de uso
corrente aquelas publicadas em livros ou revistas técnicas.

Projetos-padrão para cálculo de CUB:


*veja no final do post como aprender a preencher OU
CLIQUE AQUI!
Clique aqui para ver a lista completa

O que NÃO ENTRA no CUB?


Muita gente fica na dúvida sobre o que entra ou não no cálculo do CUB feito
pelos sindicatos, então segue aqui a lista de todos os itens que não são
contabilizados no cálculo mas que devem ser levados em conta na
determinação dos preços por metro quadrado da construção (orçamento da
obra), de acordo com o estabelecido no projeto e especificações
correspondentes a cada empreendimento:

Fundações especiais;
Elevadores;
Instalações de ar-condicionado, calefação, telefone interno, fogões,
aquecedores, playgrounds, equipamento de garagem, ;
Obras complementares de terraplenagem, urbanização, recreação,
ajardinamento, ligações de serviços públicos, ;
Despesas com instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio,
além de outros serviços especiais;
Outras despesas indiretas;
Impostos e taxas;
Projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de
desenho, cópias, ;
Remuneração da construtora;
Remuneração do incorporador.

Conhecendo os Quadros da NBR 12721


*veja no final do post como aprender a preencher OU
CLIQUE AQUI!
O objetivo desta norma é fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas
globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que as compõem,
tendo em vista o disposto na letra “e” do art. 32, da Lei 4.591. As áreas das
edificações e das unidades autônomas que as compõem ou de qualquer de
suas dependências são indicadas em metros quadrados, obedecendo sua
medição ou avaliação conforme esta norma.

Com esta Norma é possível fazer a estimativa dos custos de construção que
devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis pelo incorporador, feita
com auxílio dos quadros III e IV, e a partir dos “custos unitários básicos”
correspondentes aos projetos-padrão definidos nesta Norma e mensalmente
divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil e das áreas de
construção como citado acima.

Fração Ideal: Além disso, no quadro II coluna 31 é calcula a fração ideal de cada
unidade imobiliária. A fração ideal é representada como uma quota percentual
que se atribui a cada unidade autônoma de um empreendimento imobiliário
subordinado à lei 4591, de 1964. Ela corresponde ao coeficiente ao qual o
respectivo condômino tem direito a sobre o terreno e o conjunto arquitetônico.
A fração ideal é expressa sob forma decimal ou ordinária.

>>Fração ideal: Aprenda o que é e como calcular neste post!

Veja abaixo alguns dos quadros que compõe esta NBR:

INFORMAÇÕES PRELIMINARES

QUADRO I – Cálculo das áreas dos pavimentos e da área global


QUADRO III – Avaliação do custo global e unitário da construção

Quadros da NBR 12721 | Quer aprender a


preencher? Clique aqui!
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