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CURSO PÓS-GRADUAÇÃO

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA

MÓDULO

“AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS”

APONTAMENTOS DAS REUNIÕES BASEADAS NA NBR 14653-2:2011


E NO ATUAL ESTADO DA ARTE CONTENDO RESPOSTAS À GRANDE INDAGAÇÃO:

“COMO CALCULAR ALUGUÉIS DE VÁRIAS TIPOLOGIAS DE IMÓVEIS URBANOS EM


BASE À LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA E ÀS NORMAS TÉCNICAS VIGENTES? ”

(Versão 2019/11

FOZ DO IGUAÇU – NOVEMBRO 2019

ENG.º CIVIL NELSON ROBERTO PEREIRA ALONSO

FOCALIZADOR RESPONSÁVEL

“A relação que se pode ter com os alunos é ensiná-los a serem felizes com sua solidão. É ensiná-los a se
reconciliarem com sua solidão.... Eu não quis ensinar conceitos que se tornem escola, mas que sejam
conceitos correntes, não quero dizer comuns, mas sim manipuláveis de várias formas...”

Gilles Deleuze – Filósofo francês –  18/01/1925  04/11/1995

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 1
ORGANIZAÇÃO E PLANEJAMENTO DAS REUNIÕES
Sexta feira
18:00 – 18:30 Apresentação NA em linha de tempo. 4 palavras proibidas: Professor, Aula, Aluno, Prova. (Focalizador,
Participante, Reunião, Teste). Apostila. Resolução de seis casos reais. Entrega de Dados
Complementares. Como posso lhe ajudar (Pág.3). Aplicabilidade do conteúdo abordado.
18:30 – 19:00 Trabalhos anteriores. Livro. (Pág. 4). Lembranças da matemática financeira (Pág. 4). Taxa anual e taxa
mensal (Pág. 4). Linha de tempo. Dado R achar P; Dado P achar R (Pág. 5). Séries perpétuas P = R / i
(Pág. 6). Juro e aluguel. Expressão básica: Vi = Al / i (Pág. 7).
19:00 – 19:30 Aluguel: Al = Vi x i . Taxa de remuneração: i = Al / Vi (Pág. 7). Áreas: útil e total (Pág. 8). Aluguel da
Embaixada do Brasil em Berlim (Pág. 9) . Histórico da legislação. Legislação atual (Pág. 10).
19:30 – 20:00 Lei 8.245/91 (Pág. 11). Ações Revisionais e Renovatórias (Pág. 12). Leis 9.256/96, 12.112/09 e 12.744/12
(Pág. 13). Índices de reajuste (Pág. 14).
20:00 – 20:30 Intervalo :-?
20:30 – 21:00 Normas. NBR 14653-2:2011. Capítulo 11. Tratamento por fatores. Anexo B: Atributos (Pág.15). Norma do
IBAPE/SP. Método da Participação. (Pág. 17).
21:00 – 21:30 Vistoria (Pág. 18). Pesquisa de elementos comparativos (Pág. 18). Conceitos gerais. Valor x Preço (Pág.
18). Preferência e prevalência de contratos de locação (Pág. 19).
21:30 – 22:00 Métodos. Comparativo e Remuneração do Capital (Pág. 19). Esferas de atuação: Particulares,
Administrativas e Judiciais. Artigo 473 do CPC. (Pág.21). Atualização. Críticas e justificativas (Pág. 22).
22:00 – 22:30 1º Exemplo de aplicação. Tabela de índices IGP-M/FGV (Pág. 22). Regra básica (Pág. 23).
22:30 – 23:00 2º Exemplo de aplicação (Pág.23). Outros exemplos (Pág. 24). Extrapolação (Pág. 27).
Sábado
8:00 – 8:30 Leitura da apostila. Método Comparativo (Pág. 28). Número de elementos (Pág. 28)
8:30 – 9:00 Velocidade de negociação. Hipótese de Harper (Pág. 30). Luvas: antecipação de aluguel: contraria arts.
20 e 43, III (Pág. 31). Reformas (Pág. 32). Benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias; art. 96 do NCC.
9:00 – 9:30 Método da Remuneração do Capital (Pág. 32). Fator de Comercialização (Pág. 33). Idade das benfeitorias
(Pág. 34). Capital Imóvel = Capital Terreno + Capital Construção. (Pág. 35).
9:30 – 10:00 Taxa líquida de remuneração (Pág. 35). Taxas base, para terreno e construção (Pág. 36). Taxa global
(Pág. 36). Planilha para cálculo da taxa composta e adequação às taxas do mercado financeiro.
10:00 – 10:30 Intervalo :-?
10:30 – 11:00 Aproveitamento do terreno (Pág. 37). Fórmula em vigor (Pág. 38/39). Primeiro Teste (Pág. 39).
11:00 – 11:30 Imóveis urbanos. Escritórios (Pág.40). Análise do mercado (Pág. 41). Itens a ponderar (Pág. 41).
11:30 – 12:00 Lojas (Pág. 42). Armazéns. Apartamentos (Pág. 43).
12:00 – 12:30 Avaliação de aluguéis. Quadro de possibilidades. Carro de boi (inversão causa efeito) (Pág. 44).
12:30 – 13:00 Perícia: Avaliação de aluguel de apartamento; Método Comparativo, Tratamento por fatores (Pág. 45).
13:00 – 14:00 Intervalo - Almoço
14:00 – 14:30 Prática - Perícia: aluguel de apartamento. Pesquisa de comparativos. Tratamento por fatores.
14:30 – 15:00 Prática - Perícia: aluguel de apartamento. Tratamento por fatores. Planilha Excel
15:00 – 15:30 Prática - Perícia: aluguel de apartamento. Tratamento por fatores. Planilha Excel
15:30 – 16:00 Prática - Perícia: aluguel de apartamento. Tratamento por fatores. Planilha Excel
16:00 – 16:30 Prática - Perícia: aluguel de apartamento. Tratamento por fatores. Planilha Excel
16:30 – 17:00 Intervalo :-?
17:00 – 17:30 Prática – Perícia: aluguel de apartamento. Comentários sobre a planilha.
17:30 – 18:00 Perícia – Avaliação de aluguel de residência mobiliada; Método da Remuneração do Capital (Pág. 50).
Tabela de depreciação linear (Pág. 56). Sorteio randômico de exemplar de livro “Avaliações de Aluguéis”.
18:00 – 18:30 Perícia – Avaliação de aluguel de terreno; Método da Remuneração do Capital (Pág. 57). Método
Involutivo Vertical. (Pág. 62). Tabelas para Remanejamento de índice local.
18:30 – 19:00 Perícia – Avaliação de aluguel de prédio de escritórios; Método comparativo, Estatística (Pág. 63).
Domingo
8:00 – 8:30 Casos especiais de perícias. Posto de Abastecimento (Pág. 69). Exemplo de negociação. (Pág. 70)
8:30 – 9:00 Shopping Center Lojas Satélite (Pág. 71) e Âncora (Pág. 72). Exercício. Planilha de resolução.
9:00 – 9:30 Perícia - Avaliação de aluguel de Cinema (Pág. 73). Métodos Comparativo, Remuneração do Capital e
Participação. Média ponderada. (Pág. 79). Discussão. Conjuntos.
9:30 – 10:00 Método da Participação (Pág. 79)
10:00 – 10:30 Conclusão (Pág. 83). Pulo do gato (Pág. 83).
10:30 – 11:00 Intervalo ;-?
11:00 – 12:00 Teste de aproveitamento (Individual)
Nota: Este planejamento poderá sofrer alterações a critério do Focalizador em virtude de eventuais atrasos na chegada dos participantes.

Ver ÍNDICE SISTEMÁTICO (Pág. 84) e ÍNDICE ALFABÉTICO REMISSIVO (Pág. 87).
DADOS COMPLEMENTARES\TUDO O QUE VOCÊ.docx

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 2
1 - INTRODUÇÃO

Algoritmo de Osnola: Nº 149.162.536.496.481.100 ?


1.1 – Como posso lhe ajudar? Reflexão

Você me pede para lhe ajudar, pois acaba de receber um e-mail de seu tio Joaquim, próspero fazendeiro e
empresário bem-sucedido, solicitando a verificação de valores de aluguéis de imóveis na Capital do Estado, com
vistas a eventual e possível reestruturação patrimonial. Atendendo seu pedido, verifiquei a lista das propriedades
de seu tio e seus respectivos aluguéis mensais1:

Imóvel Localização Aluguel Mensal Pág.


(R$)
Apartamento Rua Martiniano de Carvalho 1.900,00 45
Residência Avenida Prof. Souza Gomes 4.135,00 50
Terreno Avenida Eng. Luiz Carlos Santos 7.860,00 57
Escritório (prédio) Alameda Arapuã 102.000,00 63
Posto de abastecimento Avenida das Indústrias 15.000,00 69
Cinema Avenida Nova Pitanga 25.300,00 73

Li a solicitação de seu tio: ainda no e-mail, pede informações, para ele próprio, sobre taxas de rendimento e de
remuneração, índices de reajuste e um estudo sobre possíveis locações de lojas em Shopping Center (Pág. 71)
ou armazéns na Capital. Avisa que está enviando para você ordem bancária no valor de R$ 12.000,00 para
atender despesas iniciais nos trabalhos avaliatórios solicitados.

Entendo perfeitamente seu desconforto, pois apesar de ser um profissional legalmente habilitado, dotado de bom
senso e com excelente currículo na área da construção civil, você tem plena consciência que necessita obter
mais conhecimentos específicos para atender ao pedido de seu tio.

Assim, inicialmente, oriento que aquela solicitação precisa ser complementada com os seguintes e
imprescindíveis documentos necessários à elaboração dos trabalhos para determinação dos valores locativos
dos citados imóveis:
 Escrituras e Matrículas2 (informações básicas)
 Contratos de locação3 em vigor (valores, prazos, índices de reajuste)
 Plantas dos imóveis (medidas, áreas e “lay out”)
 Cópias dos IPTU (valores parciais de: terreno, construção e total venal)
 Certidões de dados cadastrais dos imóveis (áreas, datas de Habite-se)

DADOS COMPLEMENTARES\IPTURES.pdf
Aplicabilidade do conteúdo abordado

Neste exemplo, tem-se a relação de valores entre as frações ideais de terreno e construção, respectivamente de: 0,76
(145.500,00/192.133.00) e 0,24 (46.633,00/192.133,00). Estas relações (0,76 e 0,24) podem ser eventualmente úteis na
aplicação dos Métodos Comparativo e da Remuneração do Capital para o cálculo do provável aluguel.

DADOS COMPLEMENTARES\CERTIDÃO DADOS CADASTRAIS.jpg


1.1.1 – Aplicabilidade do conteúdo abordado

A idade real do imóvel, contada a partir do “Habite-se”, deve ser considerada no cálculo do provável valor do aluguel (Este
assunto será abordado no. item 4.5.3.1 na pag. 34).

1 Endereços, referências e aluguéis meramente ilustrativos e com finalidade exclusivamente didática, apesar de se
referirem a casos reais.
2 Matrícula: registro ou inscrição promovido perante repartições ou estabelecimentos, em livros apropriados para que se

anotem fatos sujeitos a formalidades legais. (Nota: Só é dono quem registra.)


3 Contrato de locação do imóvel: ajuste feito entre o locador (proprietário que se compromete a entregar o imóvel para uso)

e o locatário (inquilino que se compromete a utilizar o imóvel mediante pagamento).

Avaliação de Aluguéis
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1.2 – Trabalhos anteriores (Mimese)

Posso lhe adiantar que sua decisão inicial de procurar informações existentes em trabalhos técnicos é correta.
De fato, a matéria “Avaliação de Aluguéis”, também chamada de “Determinação de Valores Locativos”, já foi
magistralmente apresentada por diversos profissionais expoentes das Perícias de Avaliações, em vários
trabalhos, palestras e publicações, conforme bibliografia que você próprio já conseguiu. Estudiosos da matéria
também recomendariam leituras e pesquisas de outras obras que, sem dúvida alguma, serão benéficas e
frutíferas, servindo de alicerce para aplicação prática e talvez para estudos mais profundos, em especial o livro
“Imóveis Urbanos - Avaliação de Aluguéis” da editora LEUD (www.editoraleud.com.br), já na quarta edição.

A avaliação de aluguéis, em seu atual estado da arte4 apresenta, antes de tudo, características econômicas
dentro do processo de locação. Assim, visando o equacionamento do problema, é importante que se tenha uma
base na matemática financeira.

1.3 – Lembranças da matemática financeira

1.3.1 - Deve ser apresentada uma primeira consideração dentro do tópico da matemática financeira, ou seja, a
transformação de taxa anual para taxa mensal (isto será muito útil na avaliação de aluguéis, visto serem os
mesmos pagamentos mensais).

Seja a taxa de remuneração anual de 10,00% a.a. (ou em decimal: 0,10). A transformação para taxa mensal (X)
é efetuada por meio da seguinte expressão:

(1+ X)12 – 1 = 0,10  (1+ X)12 = 1,10  1+ X = (1,10)1/12  X = 1,00797 – 1 = 0,00797 ou X = 0,797% a.m.

Na prática: X% a.m. = ((((10,00/100) + 1)^1/12) - 1)*100 = 0,797%a.m.

Nota mental: O cálculo errado seria o seguinte: 10,00% a.a. ÷ 12 meses = 0,833% a.m.

1.3.1.1 – Aplicabilidade do conteúdo abordado

1.3.1.1.1 – O Banco Central reduziu a última taxa Selic5 para 5,50%a.a.Transforme-a em % mensal:

DADOS COMPLEMENTARES\TAXA AMEX.pdf

1.3.1.1.2 – Seu dinheiro acabou e você vai entrar no cheque especial que cobra 210,43%a.a. Se você ficar com um saldo
negativo de R$ 5.000,00 durante um mês, quanto isto vai lhe custar?

1.3.2 - De outro lado, a transformação de taxa de remuneração mensal para anual é feita do seguinte modo:

% a.m.  % a.a. : 0,9489% a.m.  % a.a. ?

(1+ 0,009489)12 – 1 = ?  1,1200 – 1 = 0,1200 ou 12,00% a.a.

4Estado da arte é o nível mais alto de desenvolvimento de uma área científica ou de uma técnica, em um tempo definido.
5Taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia) é um índice pelo qual as taxas de juros cobradas pelos
Bancos no Brasil se balizam. (me engana que eu gosto; ver 1.3.1.1.2!)
Avaliação de Aluguéis
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1.3.2.1 – A planilha seguinte facilita os cálculos de transformação de taxas anuais em mensais.

DADOS COMPLEMENTARES\TAXA ANUAL MENSAL.xlsx

1.3.2.2 – Aplicabilidade do conteúdo abordado

Para finalizar uma obra você pretende aplicar certo capital e o gerente de sua conta bancária lhe oferece uma aplicação a
curto prazo que irá lhe render 0,41%a.m. líquido, já descontado o imposto de renda. Calcule a taxa anual e compare-a com
a taxa do INCC de setembro/2019 de 4,4556%a.a.

(Sugestão: Utilizar a planilha anterior TAXA ANUAL MENSAL)

1.3.3 - Você deve se lembrar, agora, como são resolvidos problemas da matemática financeira por meio da
representação numa Linha de Tempo dos eventos econômicos.

Então, numa Linha de Tempo, devem estar representados os dados econômicos:

PV (Valor Presente, P); R (Prestação, PMT); n (meses); i (taxa); FV (Valor Futuro)

n (meses)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

R (PMT)
i (%)
PV FV

Os problemas de engenharia econômica podem ser resolvidos com a ajuda de tabelas contidas em compêndios
(Hess, Marques, Paes e Puccini), em programas de computador (Excel, Numbers) ou de calculadoras financeiras
(HP 12C). Conhecidos 3 dados econômicos é possível a determinação de um 4o dado. Para o cálculo da
equivalência entre P e R a matemática financeira estabelece as seguintes expressões:

Dado R, calcular P : P = R x (1 + i )n – 1 Dado P, calcular R : R = P x ( 1 + i )n. i


(1 + i)n. i (1 + i)n – 1

(Valor atual – Série uniforme) (Recuperação de Capital)

Nota mental: A chamada taxa “i” vem do inglês “interest rate” ou taxa de interesse.
Aqui no Brasil: iiiiiiiiiiiiiiii! Esta taxa está muito elevada!

DADOS COMPLEMENTARES\HP.jpg
DADOS COMPLEMENTARES\EQUIVALÊNCIA.doc
DADOS COMPLEMENTARES\FATORES DE EQUIVALÊNCIA.xlsx

Avaliação de Aluguéis
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Agora considere uma taxa de 10%a.a. ou 0,797%a.m. (veja item 1.3.1.) e um prazo de 70 anos ou 840 meses
na fórmula Valor atual:
[
P = R (1 + 0,00797 )^840 –1 . ] [ ]
= R 786,02667 = R . 125,31
(1 + 0,00797)^ 840
. 0,00797 6,27260

1.3.4 – Séries Perpétuas

Lembra-se ainda das chamadas séries perpétuas? São as séries também conhecidas como séries infinitas ou
de custo capitalizado. Elas têm esse nome devido possuírem grande número de períodos; este é um fato comum
em aposentadorias, mensalidades e aluguéis (estes em vista da vida útil dos imóveis).

A expressão que fornece o Valor atual, presente (P; VP; PV; present value) da série uniforme é:

P = R [(1+ i)n – 1] para “n” tendendo ao infinito:


(1+ i) . i
n

P = lim n ∞ R [(1+ i)n – 1]


(1+ i)n. i
P = R lim n ∞ [ 1 – 1 ]
i (1+ i) . i
n

P=R. 1
i

Isto é, numa Série Perpétua, obtém-se o valor presente P dividindo-se a prestação mensal R pela taxa de
rendimento mensal. Assim, lembrando a taxa de rendimento mensal do exemplo anterior:

P=R. 1 = R . 125,47 (a diferença entre os dois resultados é de apenas 0,13%; desprezível, pois o item
0,00797 7.7.1 da NBR 14653-1:2001 permite arredondar resultados até 1%).

Dessa maneira, considerando as longas vidas úteis dos imóveis adota-se a expressão simplificada das séries
perpétuas no cálculo de aluguéis.
DADOS COMPLEMENTARES\SABE AQUELE PRÉDIO 1.docx
DADOS COMPLEMENTARES\SABE AQUELE PREDIO 2.docx
DADOS COMPLEMENTARES\SABE AQUELE PREDIO 3.docx
DADOS COMPLEMENTARES\SABE AQUELE PREDIO 4.docx

1.4 – Conceituação de Juro e Aluguel

Concluídas estas estafantes elucubrações matemáticas e financeiras, permita-me então continuar a ajudá-lo,
apresentando, em continuação, as seguintes conceituações:

 Juro é o pagamento devido pela utilização de um capital.

Admite-se a possibilidade de previsão e recebimento de um juro em virtude de:


 despesas sofridas pelo mutuante em razão do empréstimo concedido ao mutuário;
 em razão do lucro a que o mutuante renuncia;
 em virtude do risco de não reembolso no vencimento.

Por outro lado, é sabido que, na resolução de problemas financeiros utilizam-se os conceitos da Engenharia
Econômica, através dos seguintes dados:

C = Capital empregado, também chamado principal (P) 6


i = taxa de juro, geralmente expressa em porcentagem do capital por unidade de tempo
t = tempo durante o qual o capital ficará empregado
n = número de períodos de tempo que o capital ficará empregado
R = prestação mensal

6O valor atual de um imóvel é a soma dos benefícios líquidos que o mesmo produzirá durante sua vida útil, descontado
pela taxa de retorno oferecida pelo mercado. É evidente que que as duas lâminas da tesoura, oferta e procura, têm seu
papel.
Avaliação de Aluguéis
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 Aluguel é o pagamento devido pela utilização de um bem.

Admite-se a possibilidade de previsão e recebimento de um aluguel em virtude de:


 despesas sofridas pelo locador em razão da locação concedida ao locatário;
 em razão do uso do bem a que o locador renuncia;
 em virtude do risco que o locador corre pelo não recebimento no vencimento.

Estabelecendo uma comparação financeira, tem-se:

Juro Aluguel
P (Principal ou Capital) = Vi (Valor do Imóvel)
R (prestação mensal) = Al (Aluguel Mensal)
i (taxa de rendimento) = i (taxa de remuneração)

Considerando que as locações são séries perpétuas, sendo longos os prazos envolvidos em vidas úteis dos

imóveis, tem-se que a expressão básica P = R se transforma em: Vi = Al


i i

expressão esta que representa o Método da Renda {imóvel vale pela capacidade de produzir renda!} 7

BIG BANG onde tudo começou!

DADOS COMPLEMENTARES\ÍNDICE LIVRO BERRINI 1.pdf

O Método da Remuneração do Capital, por sua vez, é expresso por: Al = Vi . i .

E a taxa de remuneração mensal é expressa por: i = Al (aluguel mensal)


Vi (valor do imóvel)

Nota mental: O método da renda resulta no valor do principal, ou do imóvel, enquanto o método da
remuneração do capital resulta o valor da parcela, ou aluguel. Inversão percebida pelo Eng.º Francisco Alves
Gomes Jr. (RJ).

Em resumo:

Pagamento Partes Envolvidas


Juro Mutuante Mutuário
Aluguel Locador (proprietário) Locatário (inquilino)

O Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP assim define
ALUGUEL: “Pagamento feito ao locador, em contrapartida ao uso do bem ou da coisa por determinado período.
Seu valor está relacionado com a época da celebração do contrato, sua duração, período de reajustes e
eventuais pagamentos antecipados. ”

1.4.1– Aplicabilidade do conteúdo abordado (fórmula expressa no Método da Remuneração do Capital):


Al = Vi . i ; Aluguel mensal = Valor do imóvel . taxa de remuneração mensal.

1.4.1.1. Seja calcular o aluguel de um imóvel cujo valor de mercado é de R$ 325.000,00, considerando a taxa de
remuneração líquida de 0,6% a.m.

Taxa (decimal) =

Aluguel mensal =

7
Mantenha isso na memória ao longo da sua leitura da apostila.
Avaliação de Aluguéis
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1.4.1.2. Seja calcular a taxa de remuneração mensal ( i ) de um imóvel cujo valor é de R$ 300.000,00 e
que rende R$ 1.530,00 por mês (líquidos).

Taxa i = Aluguel mensal / Valor do imóvel

Taxa i =

(0,51% a.m.)

DADOS COMPLEMENTARES\LEILÃO 1 .JPG


1.4.1.3 – Calcular a taxa de remuneração, considerando os valores:1) de lance mínimo e 2) de avaliação:

DADOS COMPLEMENTARES\LEILÃO 2 SP.pdf


1.4.1.4 – Calcular a taxa de remuneração, considerando o valor de lance mínimo:

(0,44%a.m.)

1.4.2 – Áreas privativas, comuns e totais.

Nos cálculos das taxas de remuneração tornam-se necessários cuidados na diferenciação entre áreas privativas
e totais. Assim, de acordo com tabela de preços publicada em importante jornal da Capital do Estado, tem-se
como exemplo:

 Escritório na Avenida Bento Lima – Áreas: total 200,00m²; privativa 130,00m²


 Venda = R$ 1.880,00/m² (valor do m² de área total)
 Locação = R$ 16,00/m² (valor do m² de área privativa)

Análise da relação entre área privativa (130,00m²) e total (200,00m²):

privativa comum total

útil

+ =

130m² 70m² 200m²


130/200= 0,65

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 8
1.4.2.1– Aplicabilidade do conteúdo abordado (Correção de aluguel do m² de área privativa para m² de
área total)

Conhecido o unitário relativo à área privativa é possível calcular o unitário sobre a área total estabelecendo
a igualdade:
130,00m² . R$ 16,00/m² privativa = 200,00m² . R$ ? /m² total

R$/m²/área total =

Fórmula do Método da Remuneração do Capital: Aluguel mensal = Valor do imóvel . Taxa mensal = Vi . i

Fórmula da taxa mensal de remuneração: Taxa mensal i = Aluguel mensal = Al


Valor imóvel Vi

1.4.2.2– Aplicabilidade do conteúdo abordado (cálculo da taxa de remuneração mensal no exemplo


anterior):

Taxa i = Aluguel mensal / Valor do imóvel

(0,55% a.m.)

Nota mental: o cálculo errado seria (sem transformar valor de área privativa em valor de área total):

Taxa = R$ 16,00 . = 0,00851 ou 0,851% a.m. (ou 10,70%a.a.)


R$ 1.880,00

1.4.3 – Aluguel da Embaixada do Brasil em Berlim

DADOS COMPLEMENTARES\EMBAIXADA.jpg

Vamos testar seus conhecimentos já adquiridos para analisar antiga notícia veiculada em jornal de São Paulo:
“ALUGUEL DA EMBAIXADA BRASILEIRA EM BERLIM”. Você vai verificar se houve ou não maracutaia naquela
locação. A notícia, enquanto nas entrelinhas sugeria desperdício, informava os seguintes dados:

Valor do aluguel: R$ 242.000,00/mês

Valor do imóvel: US$ 30,000,000 . 1,9 * = R$ 57.000.000,00 (*) saudosa cotação do dia
ou:
US$ 40,000,000 . 1,9 * = R$ 76.000.000,00

Área do prédio: 7.787,00 m²

Agora você calcula:

 valor unitário: R$ 242.000,00 = R$ 31,08/m²/mês (Nota: Na época, em São Paulo, imóveis


7.787,00m² semelhantes já eram locados a R$ 60,00/m²)

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 9
 a taxa de remuneração:

Lembrando que: Vi = Al tem-se que: Taxa = Al .


Taxa Vi

Portanto, na 1a hipótese de valor do imóvel:

Taxa = R$ 242.000,00 = 0,0042 ou 0,42% a.m. (ou 1,0042 ^12 = 5,22%a.a.)


R$ 57.000.000,00

Para a 2a hipótese de valor do imóvel:

Taxa = R$ 242.000,00 = 0,0032 ou 0,32% a.m. (ou 1,0032^12 = 3,89% a.a.)


R$ 76.000.000,00

Compare a taxa mais elevada (5,22% a.a.) praticada na Europa com a taxa usual de remuneração de capital-
imóvel adotada no Brasil e “confirmada” por jurisprudência (10,00%a.a. Possível origem? No Antigo
Testamento; Dízimos; V. Deuteronômio 14;22)8.

Nota mental: Ainda que errônea, é usual a seguinte forma de cálculo da taxa anual: 9

 a taxa de remuneração:
Lembrando que: Vi = Al considera-se que: Taxa anual = Aluguel mensal . 12 meses
i Vi
Portanto, na 1a hipótese de valor do imóvel:
Taxa = R$242.000,00 . 12 meses = 0,0509 ou 5,09% a.a.
R$ 57.000.000,00

Para a 2a hipótese de valor do imóvel:


Taxa = R$242.000,00. 12meses = 0,0382 ou 3,82% a.a.
R$ 76.000.000,00
A diferença entre os resultados é maior que 1% (5,22/5,09 = 1,0255 ou 2,55%; 3,89/3,82 = 1,0183 ou 1,83%) 

1.5 – Histórico da Legislação

A partir da entrada em vigor do Código Civil, em janeiro de 1917, a legislação do inquilinato evoluiu em fases
alternadas, ora em favor dos proprietários (locadores10), ora em favor dos inquilinos (locatários11). A legislação
atual parece equilibrar os interesses das partes.

1.6 – Legislação Atual

Você empregou bem parte da verba enviada pelo seu tio na aquisição deste livro que está em suas mãos, o
Novo Código Civil (NCC). Você deve ler com especial atenção o Capítulo V – Da locação das coisas – artigos
565 a 578. Geralmente a edição atualizada do Novo Código Civil (Lei no 10.406, de 10/01/2002) é acompanhada
de Legislação Complementar, Súmulas e Índices Sistemático e Alfabético-Remissivo. Nesta obra em especial,
constam as atuais Leis do Inquilinato em vigor e que você sem dúvida deverá, no mínimo, ler atentamente, é a
seguinte:

8 Orai, Irmãos!
8 Erro cometido por profissionais que não fizeram este Curso de Pós-Graduação.
10 Locador: pessoa que se obriga a dar um imóvel para uso do locatário, garantindo seu uso pacífico e pelo qual recebe em

troca uma remuneração. Também conhecido como senhorio ou proprietário.


11Locatário: pessoa que recebe um imóvel para utilização, mediante contrato de locação, pagando para tanto uma

remuneração. Também conhecido como inquilino.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 10
1.6.1 - Lei no 8.245, de 18/10/1991. (Reproduzida nas páginas 311 a 333 do livro “Avaliação de Aluguéis”)
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
DADOS COMPLEMENTARES\LEI 8.245 de 1991.docx
DADOS COMPLEMENTARES\DICIONÁRIO.docx

Desta Lei citam-se os seguintes artigos por interessarem particularmente aos trabalhos periciais avaliatórios que
você irá desenvolver para fazer jus a eventual complemento de honorários de seu tio:
DADOS COMPLEMENTARES\ARTIGOS COMENTADOS.docx

TÍTULO I - DA LOCAÇÃO
Seção I - Da Locação em Geral
Art. 1o . A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

Seção III - Do Aluguel


Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação
cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustamento previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de
reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado
do aluguel. (g. n.)
Seção IV – Dos Deveres do Locador e do Locatário
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I. pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, ...;
II. servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, ..., devendo tratá-lo com o mesmo cuidado
como se fosse seu; (g. n.)

Seção V - Do Direito de Preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento, o
locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-
lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
....
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, ..., desde
que o contrato de locação esteja averbado12 pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (g. n.)

1.6.1.1– Aplicabilidade do conteúdo abordado (imóvel locado e alienado sem o conhecimento do locatário,
no caso, o Focalizador) 13

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei,
notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47 ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art.
51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

CAPÍTULO II - DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS


Seção III - Da Locação não Residencial
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:

I. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

12 Averbação: ato pelo qual se anota em livro de registro público ou documento fato que se tenha, posteriormente,
acrescentado à anotação inicial. Ver Lei Federal nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos, art. 167, I, item 3; II, item 16.
13
Havendo a averbação da locação na matrícula do imóvel, ninguém poderá alegar seu desconhecimento, em razão do
princípio da publicidade, que rege o direito imobiliário registral; isto é, as informações do registro imobiliário são públicas, o
que obriga o possível adquirente do imóvel a respeitá-las.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 11
II. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco
anos; (g. n.)
III. o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:


I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou
para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;(g. n.)
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano,
sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1.6.1.2– Aplicabilidade do conteúdo abordado (Ação Negatória de Renovação de Contrato de Locação).

TÍTULO II - DOS PROCEDIMENTOS


CAPÍTULO IV - DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL14 (V. art. 19 = 3 anos)

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do
aluguel cuja fixação é pretendida. (Vide Nota mental na página seguinte).

II – ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo
autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a
citação.
III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os
elementos para tanto.
IV – na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver
discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a
realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1o .
§ 2o .
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação15, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados
os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o
novo aluguel. (g. n.)

Laudo do PJ (retroage à data da Citação)


Indicação de Assistentes

Formulação de Quesitos
Audiência Conciliação

Nomeação de Perito
Citação

Vistoria
Inicial

AÇÃO REVISIONAL

|_____________________________________________________________________________________

14 A ação revisional de aluguel é o instrumento processual utilizado para adequar o valor do aluguel ao de mercado, fato
que decorre em razão do descompasso entre as prestações e a realidade financeira do país.
15 Citação: ato processual inicial de comunicação à pessoa contra quem é promovida a ação para, se quiser, apresentar

defesa em prazo predeterminado.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 12
CAPÍTULO V - DA AÇÃO RENOVATÓRIA16 (V. art. 51 = 5 anos)
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória
deverá ser instruída com:
I -.
Nota mental: O citado art. 282 do antigo CPC (Lei nº 5.869 de 11/01/1973) é o atual art.
319 do novo CPC (Lei nº 13.105 de 16/03/2015), o qual diz:

Art. 319. A petição inicial indicará:


I – o juiz a que é dirigida;
II – os nomes, prenomes, o estado civil, ... (etc. e tal)
III – o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV – o pedido, com as suas especificações;
V – o valor da causa;
VI – as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados; (eis
aqui nossas atribuições, ou seja, laudos de avaliação!!!)
VII – ...

Nota mental: Veja só quem está fornecendo estas provas...:


DADOS COMPLEMENTARES\ANA.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\GALANTE.pdf

Art. 72. A contestação17 do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria
de fato, ao seguinte:
I–
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a
valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
§ 1o . No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições que repute compatíveis
com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2o .
§ 3o . No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou
relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel,
assinado por engenheiro devidamente habilitado. (Grifo nosso!!)
Notas mentais: 1) Um contrato de locação comercial típico, incluindo Termo de Vistoria, encontram-se
reproduzidos nas páginas 335 a 347 do livro “Avaliação de Aluguéis”.
2) Os termos “arrendar” e “arrendamento” geralmente se aplicam às locações de imóveis rurais.

DADOS COMPLEMENTARES\AÇÃO JUDICIAL.pdf


18

1.6.2 - Lei no 9.256, de 09/01/1996.


Altera o caput do art. 53 da Lei 8.245/91
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos
de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas
devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na
posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado
pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em
aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

1.6.3 - Lei no 12.112, de 09/12/2009.


Introduz alterações na Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

1.6.4 - Lei no 12.744, de 19/12/2012.


Dispõe sobre a locação nos contratos de construção ajustada (build to suit)

16 O prazo para a propositura da ação renovatória será de 1 (um) ano, no máximo, e 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores
à data do término do contrato (Art. 51, §5º da Lei 8.245/91).
17 Contestação: meio de defesa do réu em ação judicial; deve ser apresentada em prazo predeterminado.
18 “Quis a Divina Providência que eu estivesse vivo e lúcido para apresentar estes esclarecimentos. ”

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 13
1.6.5 - Lei no 10.406, de 10/01/2002.
Institui o Código Civil (Novo Código Civil – NCC) - Em especial nos interessa o Capítulo V DA LOCAÇÃO
DECOISAS.
“Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de
coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias,
bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no
de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. ”
DADOS COMPLEMENTARES\DA LOCAÇÃO DE COISAS.docx

Nota mental: O Art. 406 do NCC refere-se aos juros (taxa que estiver em vigor) o que remete ao Art. 161 § 1ª do Código
Tributário Nacional CTN (1% a.m.).

1.6.6 – Lei nº 13.105, de 16/03/2015 - Institui o novo Código de Processo Civil (Novo CPC)19

1.6.7. – Constituição Federal


“Art. 243. As propriedades rurais e urbanas de qualquer região do País onde forem localizadas culturas ilegais de plantas
psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo na forma da lei serão expropriadas e destinadas à reforma agrária e a
programas de habitação popular, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em
lei, observado, no que couber, o disposto no art. 5º.
Parágrafo único. Todo e qualquer bem de valor econômico apreendido em decorrência do tráfico ilícito de entorpecentes e
drogas afins e da exploração de trabalho escravo será confiscado e reverterá a fundo especial com destinação específica, na
forma da lei. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 81, de 2014)”

1.6.8 – Leis da Física: Inércia e Mínimo Esforço


DADOS COMPLEMENTARES\BRADYPUS TORQUATUS.jpg

1.7 – Índices de reajuste anual


Quaisquer índices, desde que oficiais, podem ser utilizados no cálculo do reajuste nos contratos iniciados a partir
de 01/07/1995: IGP-DI da FGV; INPC do IBGE; IGP-M da FGV; ICV do DIEESE, ICVM e o IPC da FIPE. A seguir,
é apresentada uma tabela dos citados índices, cujo período de coleta ocorre entre os dias 1 a 30 de cada mês
(Fontes: PORTAL DE FINANÇAS e PORTAL BRASIL – setembro 2019):
ÍNDICE NOME APURADO POR FAIXA DE RENDA ABRANGÊNCIA UTILIZAÇÃO VARIAÇÃO ANUAL
IGP-DI Índice Geral de FGV – Fundação 1 a 33 salários Média ponderada Correção de
FGV Preços/Disponibili Getúlio Vargas mínimos de outros três contratos 2,9829%
dade Interna índices
INPC Índice Nacional IBGE – Instituto 1 a 8 salários 11 Regiões Correção de
IBGE de Preços ao Brasileiro Geografia e mínimos Metropolitanas Contratos 2,9236%
Consumidor Estatística
IGP-M Índice Geral de Fundação Getúlio Nacional Correção de
FGV Preços do Vargas Contratos 3,3817%
Mercado
ICV Índice do Custo DIEESE – 1 a 30 salários Município de São Correção de
DIEESE de Vida Departamento mínimos Paulo Acordos
Intersindical de Setoriais 2,4735%
Estudos e Estatística
INCC DI Índice Nacional FGV – Fundação 5 a 15 salários Nacional Correção de
FGV Custo de Getúlio Vargas mínimos Contratos 4,3305%
Construção
IPC Índice de Preços FIPE – Fundação 2 a 6 salários Município de São Correção de 3,2859%
FIPE ao Consumidor Instituto Pesquisas mínimos Paulo Impostos
Econômicas Municipais

Nota mental: A inflação é medida por meio de diversos índices, divulgados por várias instituições, tais como o Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a Fundação Getúlio Vargas (FGV), a Fundação Instituto de Pesquisas
Econômicas (FIPE). Os proprietários (locadores) propugnam aplicação dos maiores índices; já os inquilinos (locatários), os
menores índices.

19Em vigor desde 18/03/2016. Ver artigos: 156, 157 e 158 em especial relativos ao perito; 464 a 480 relativos à prova
pericial.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 14
2 – NORMAS

Sua atenção, agora, deverá estar voltada, basicamente, para as seguintes Normas:

2.1 – NBR14653-2:2011
DADOS COMPLEMENTARES\NBR-14653 2 2011.doc
Lembre-se que a Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR-14653) é exigida em todas as manifestações
escritas de trabalhos que caracterizam o valor de imóveis urbanos, de seus frutos ou de direitos sobre os
mesmos. Em princípio, a metodologia básica aplicável na avaliação de aluguéis está expressa no Capítulo 11
da Parte 2:2011, a seguir reproduzida:

“11.4 Avaliação de alugueis


11.4.1 Por comparação direta
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais.
Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis
semelhantes.
11.4.1.2 Especial atenção deve ser dada quando forem comparados alugueis com distintos períodos de reajuste
ou estágios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:
a) tornar os dados homogêneos, com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionaria;
b) utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato.
11.4.1.3 No caso de antecipação de alugueis, devem ser adicionados aos alugueis nominais acréscimos
constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado. ”
(Nota mental: o que, em princípio, contraria os arts. 20 e 43, III da Lei 8.245/91)
“11.4.2 Pela remuneração do capital
11.4.2.1 Neste caso, o aluguel é determinado em função do valor do imóvel, podendo ser empregado em casos
de imóveis isolados e atípicos, para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável.
11.4.2.2 Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel.
11.4.2.3 A taxa de remuneração deve ser objeto de pesquisa especifica para cada caso, pois varia para cada
tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econômica.
11.4.3 Reformas
O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel,
durante prazo compatível.
NOTA A legislação federal referente a alugueis consta na Bibliografia de [34] a [38]. ”

2.1.1 - O ANEXO B da NBR 14653-2:2011 especifica os procedimentos para a utilização do tratamento por
fatores:
Anexo B (Normativo)
Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
B.1 Introdução
Neste tratamento de dados, aplicável ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, é admitida a priori a
validade da existência de relações fixas entre os atributos 20específicos e os respectivos preços.21

20Atributo: aspecto, qualitativo ou quantitativo, que distingue um integrante de um conjunto observado.


21
A intuição imediata, às vezes, é mais clara do que o esforço de dar nomes complicados para coisas simples. Algumas
coisas quando definidas ficam mais difíceis de serem compreendidas.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 15
Devem ser utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientifica, que
reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora do campo de aplicação para o qual foram
calculados, em relação as características quantitativas e qualitativas do imóvel, tipologia, região e validade
temporal do estudo que gerou os fatores.
B.2 Recomendações quanto à amostra
Recomenda-se que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta por dados de mercado com
características físicas, socioeconômicas e de localização as mais semelhantes possíveis entre si e em relação
ao imóvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneização.
B.2.1 Assim, é recomendável que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando e do imóvel paradigma;
b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a
atualização de preço do mercado imobiliário através de índice econômico, quando não houver paridade entre
eles, devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a atualização na
forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa
no mercado.

B.2.2 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes
aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando ou ao paradigma,
estejam contidos entre 0,50 e 2,00. (Nota: para o Grau II de fundamentação; V. Tabela 3 NBR 14653-2:2011; para
Grau I: 0,40 a 2,50; para Grau III: 0,80 a 1,25; g. n.).

DADOS COMPLEMENTARES\GRAUS FUNDAMENTAÇÃOI.docx

B.3 Saneamento da amostra


Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados
discrepantes22, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com início
pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodução de dados anteriormente retirados no processo.
DADOS COMPLEMENTARES\SANEAMENTO DA AMOSTRA.docx
B.4 Erros de especificação
O engenheiro de avaliações deve se empenhar para que as variáveis importantes estejam incorporadas e as
variáveis irrelevantes não estejam presentes no modelo.
B.5 Fatores de homogeneização
Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e
respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal.

B.5.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicação e
abrangências regional e temporal.
B.5.2 A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório.
B.6 Efeito de heterogeneização
Para a utilização deste tratamento é recomendável que seja evitado o uso de fatores que, aplicados isoladamente
em relação ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendação só é válida
com a confirmação do efeito de heterogeneização, após a aplicação conjunta dos fatores.
B.7 Avaliação intervalar
Utilizar os mesmos critérios de A.10. (Nota: Campo de arbítrio + 15% da estimativa de tendência central; g. n.).

22Critérios consagrados: Média + 30%; ou Chauvenet; ou Arley; ou “bootstrap” (método de reamostragem baseado na
construção de subamostras a partir de uma amostra inicial; http://www.doornik.com).
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 16
2.2 – Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP 2011

O IBAPE/SP revisou e ampliou suas normas anteriores, introduzindo alterações visando ao aperfeiçoamento de
princípios e critérios, além de harmonizar as diretrizes da NBR-14653 às condições peculiares da cidade de São
Paulo. Este trabalho, válido a partir de novembro de 2011, denominou-se Norma de Avaliações de Imóveis
Urbanos. A metodologia básica aplicável na avaliação de aluguéis encontra-se em seu Capítulo 14, a seguir
reproduzido:
“14.2 – Avaliação de Alugueis
14.2.1 - Por comparação direta
Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de
imóveis semelhantes quanto à contemporaneidade dos dados obtidos, às condições de reajuste ou estágios de
contrato, à existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de geração de renda, ao
tamanho das lojas, à testada, à cobrança de luvas etc.
a) Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que não apresentem distorções em relação a
reajustes e fases contratuais;
b) Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionárias quando os elementos em oferta possuírem
periodicidades diferentes de reajustes;
c) Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para diferentes pavimentos ou desníveis
no mesmo pavimento, obtidas no mercado onde o imóvel está inserido;
d) No caso de existência de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um acréscimo constante,
financeiramente equivalente ao pagamento das luvas, com a consideração do prazo remanescente do contrato
e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

Nota técnica - Aplicação de fatores na pesquisa (Norma UBAPE/SP):


Vu = Vo x {1+[(F1 – 1) + (F2 – 1) + (F3 – 1) ... + (Fn – 1)]} Trata-se então de um somatório.

Propomos uma forma mais elegante:


Vu = Vo x {[( F1 ) + ( F2 )+ ( F3 ) ... +( Fn )] – n + 1} Continua um somatório.

Agora um conflito, Fator: qualquer número ou elemento submetido à operação de multiplicação.

14.2.2 - Por remuneração do capital


Neste critério o valor locativo é determinado pela aplicação de uma taxa sobre o valor do imóvel, obtida pelas
metodologias desta Norma. É aplicado nos casos de imóveis isolados e atípicos para os quais a utilização da
comparação direta seja impraticável. Nessas avaliações devem ser observados:
a) O aproveitamento do terreno pela construção existente;
b) Obtenção da taxa de remuneração, global, ou para as parcelas de capital terreno e benfeitoria, obtida com
pesquisa específica para cada caso, pois varia para cada tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do
tempo, dependendo da conjuntura econômica. Essas taxas devem ser apuradas no mercado.

14.2.3 - Por Participação no Faturamento23


Critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços, baseado no princípio
da participação do locador na renda do estabelecimento. Não recomendável como único critério, mas pode ser
utilizado supletivamente como aferidor auxiliar. ”
DADOS COMPLEMENTARES\REDUNDÂNCIA.docx
DADOS COMPLEMENTARES\BOM PERITO.JPG 24

2.3 – Norma Básica para Perícias de Engenharia – IBAPE/SP 2002

Outro grande passo já tinha sido dado quando da aprovação da Norma Básica para Perícias de Engenharia do
IBAPE/SP na Assembleia de 04/12/2002. Esta Norma acompanha o Glossário de Terminologia aplicável à
Engenharia de Avaliações e Perícias.

2.3.1 – Definições
Visto interessarem de perto a matéria em pauta, sugere-se a leitura das definições constantes nas supra referidas
normas técnicas.

23Sobre o Método da Participação ver item 7.3.5 desta apostila.


24
O Homem Vitruviano de Leonardo da Vinci é um desenho famoso que acompanhava as notas feitas pelo artista por volta
do ano 1490 num dos seus diários. Descreve uma figura masculina nua separada e simultaneamente em duas posições
sobrepostas com os braços inscritos num círculo e num quadrado.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 17
2.3.2 – Vistoria

Visa permitir a classificação do objeto da avaliação em relação ao universo a que pertence, além da verificação
e complementação dos elementos referentes aos pressupostos e deverá fornecer:

.1 – Características da região, abrangendo:


. 1.1 – Aspectos físicos
. 1.2 – Melhoramentos públicos, vias de acesso, urbanização e infraestrutura urbana
. 1.3 – Equipamentos e serviços comunitários; níveis de atividades existentes
. 1.4 – Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local.
.2 – Características do imóvel, abrangendo:
.2.1 – Terreno
. 2.2 – Benfeitorias
. 2.3 – Equipamentos

As atuais Normas evidenciam que a vistoria deve ser efetuada de preferência pelo próprio avaliador (item 7.3.2
da NBR 14653-1:2001).25
DADOS COMPLEMENTARES\CONTRASTE MORUMBI 1.jpg
DADOS COMPLEMENTARES\CONTRASTE MORUMBI 2.jpg

2.3.3 – Pesquisa de Elementos Comparativos

O avaliador deve perceber que o assunto “pesquisa” encontra-se intimamente ligado à realidade do mercado
imobiliário local. Para tanto deve percorrer a região geoeconômica na qual está inserido o imóvel avaliando no
intuito de pesquisar e coletar os necessários elementos comparativos. Lembre-se das premissas básicas: a
pesquisa deve ser contemporânea à data da avaliação e contemplar imóveis semelhantes. O passo inicial da
pesquisa é a definição dos paradigmas que nortearão os serviços de campo, definição esta centrada na vistoria
do imóvel avaliando e do seu entorno (região geoeconômica). Para a coleta de elementos comparativos sugere-
se a elaboração de ficha do tipo “check list”. As fichas de coleta de dados são preenchidas manualmente no
campo (V. pág. 58 desta apostila), porém nada impede que sejam posteriormente passadas a limpo (digitadas)
e seus dados transpostos para uma tabela descritiva dos elementos coletados, a qual servirá de base para a
planilha de homogeneização que revele os principais procedimentos adotados e seus respectivos resultados.
DADOS COMPLEMENTARES\VÁRIOS ANUNCIOS.jpg

Já existem empresas especializadas em pesquisa de mercado imobiliário, tanto de locação quanto de venda.

3 – CONCEITOS GERAIS

3.1 – Valor x Preço

Alguma vez você já ouviu esta indagação: “Quanto vale este imóvel? ” E esta outra: “Quanto custa este imóvel?
”A primeira pergunta está quase sempre relacionada ao proprietário do imóvel, desejoso de alugá-lo (ou vendê-
lo), enquanto que, a segunda, ao interessado em sua locação (ou em sua aquisição).

O proprietário indaga “quanto vale o imóvel” quando necessita alugá-lo ou vendê-lo basicamente para gerar
capital no intuito de saciar suas necessidades, sejam elas para suprir o caixa de sua empresa, para custear
viagem ao exterior, para investir em outro imóvel, para saldar dívidas e compromissos familiares, etc.

Da mesma maneira, são incontáveis as razões pelas quais uma pessoa deseja alugar ou adquirir um imóvel,
seja para realizar sua independência familiar, para capitalizar economias, todavia quase sempre dentro de suas
possibilidades e disponibilidades econômico-financeiras, ou seja, a um custo que lhe seja acessível.

Quando um proprietário entra no livre mercado imobiliário, colocando para locação o imóvel de sua propriedade,
sabe que deve alugá-lo, no mínimo, por uma quantia de dinheiro que represente o preço por meio do qual possa
satisfazer suas necessidades. Estabelece, portanto, um patamar de preço abaixo do qual a locação será
desconsiderada, já que será insatisfatória para suas necessidades de capital. Este patamar pode ser chamado
de “valor piso”.

25
Oriente-se com um mapa e grave o trajeto na memória pois é melhor para o cérebro do que confiar cegamente nas
instruções do GPS do celular. Pesquisas constataram que profissionais idosos que escolheram esta abordagem mais
dinâmica aumentaram a atividade no hipocampo, parte do cérebro importante para a memória.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 18
Por outro lado, quando um inquilino entra também no livre mercado imobiliário procurando um imóvel, sabe que
deve alugá-lo, no máximo, a um custo dentro de suas possibilidades financeiras, evitando assim “dar o passo
maior que as pernas”. Este patamar, por sua vez, pode ser chamado de “valor teto”.

Assim, o VALOR TETO é o máximo que o locatário desejoso estaria disposto a pagar; e o VALOR PISO é o
mínimo que o locador desejoso estaria disposto a alugar, sendo que, dentro desta faixa, as partes interessadas
no negócio devem se encontrar. Este encontro de interesses representaria o VALOR DE MERCADO. Tem-se
então o seguinte esquema ilustrativo:

acima = desinteresse do locatário (ou do comprador)


------------------VALOR TETO----------------

VALOR DE MERCADO

-------------------VALOR PISO----------------
abaixo = desinteresse do locador (ou do vendedor)

Nota técnica: Ressalta assim a preferência e prevalência da consideração de contratos de locação como elementos
comparativos (os aluguéis constantes de contratos são mais reais do que os de anúncios).

DADOS COMPLEMENTARES\LOCAÇÃO x VENDA.docx


DADOS COMPLEMENTARES\ALUGUEL SÃO PAULO.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\ALUGUEL MAIS EM CONTA.pdf

9四半期ぶりプラス成長 「不況終わった」「喜ぶの (São Paulo Shimbun)

4. - MÉTODOS

4.1 – Considerações genéricas (Leitura da apostila)


DADOS COMPLEMENTARES\NENLY NENLEREI.docx

A avaliação de um aluguel nada mais é do que a determinação de um valor locativo. Sob o ponto de vista da
Engenharia de Avaliações, o cálculo do aluguel de um imóvel corresponde à determinação da expressão
monetária representante do seu provável valor locativo, em certa data.
Conceitualmente, o aluguel a ser identificado apoia-se nos princípios ditados pela NBR 14653 – Avaliação de
bens, Parte 2: Imóveis urbanos, segundo a qual o valor de um bem é determinado em função da metodologia
aplicável, a qual por sua vez depende, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação
e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

 Esse valor locativo se deduz basicamente por meio de:


 Método Comparativo direto de dados de mercado, o qual identifica o valor locativo de mercado do bem por
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra;

 Método da Remuneração do Capital, o qual exige inicialmente a determinação do valor do imóvel (terreno
e construção, acrescidos do fator de comercialização) e a estimativa da taxa de remuneração líquida mensal.

Nota: O conhecido Método da Renda que identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, evidentemente não se aplica na avaliação de aluguéis.

 Esse valor é ideal e o objetivo de uma avaliação é se aproximar o mais possível dele.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 19
O teor das recomendações retro transcritas permite deduzir que o efetivo e justo valor locativo corresponde ao
valor de mercado, caracterizado pelas seguintes premissas:

 Homogeneidade dos bens levados a mercado;


 Número significativo de locatários e locadores (ou compradores e vendedores) de tal sorte que não possam,
individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
 Inexistência de influências externas;
 Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências
deste;
 Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez, com plena liberdade de entrada e saída
de mercado.

Segundo a definição que consta da Parte 1 da citada NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS, o valor de mercado
é a:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data
de referência, dentro das condições do mercado vigente. ”

Também, segundo a definição que consta da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP:2011, o
valor de mercado é:

“Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de referência, entre vendedor
e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas sem
compulsão, dentro das condições mercadológicas. ” (Item 3.1 da citada Norma)

Já foi visto que o preço que um indivíduo está disposto a pagar por uma mercadoria é uma medida da importância
que a mesma tem para ele ou do grau que a deseja. Assim, o VALOR TETO é o máximo que o inquilino/locatário
desejoso estaria disposto a despender; e o VALOR PISO é o mínimo que o proprietário/ locador desejoso estaria
disposto a alugar, sendo que, dentro desta faixa, as partes interessadas no negócio devem se encontrar. Este
encontro de interesses representaria o VALOR DE MERCADO.

Na aplicação do Método da Remuneração do Capital e de acordo com as normas técnicas, os métodos básicos
utilizados na avaliação de imóveis urbanos, conforme item 8.2 da NBR 14653-2:2011, são:

 8.2.1 - Comparativo direto de dados de mercado


 8.2.2 - Involutivo
 8.2.3 - Renda
 8.2.4 - Evolutivo

O método comparativo de dados de mercado, ou método direto, é aquele que define o valor do bem de forma
imediata através de comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em método
básico. Neste método, o valor do imóvel – ou de suas partes constitutivas – é obtido através da comparação de
dados do mercado relativos a outros de características similares. Neste caso, muitas vezes tornam-se
necessárias correções, em decorrência das diferenças da localização, metragens, padrões, idades, etc.. Devem
ser então adotados critérios para se estabelecer a variação de valor e consultar plantas genéricas de valores,
tabelas ou mapas que forneçam a relação entre os valores comparados.

Os demais métodos, considerados indiretos são aqueles que definem o valor através de processos de cálculos
com o emprego de sub-métodos auxiliares, quais sejam:

Método Involutivo, no qual o valor de terreno é definido em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as
características do mesmo e com as condições de mercado. Para a aplicação deste método exige-se que o imóvel
avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao
concebido, além de permitidos seu uso e ocupação e que as unidades admitidas no modelo sejam absorvidas
pelo mercado no prazo preestabelecido.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 20
A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com
base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no
empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização das
unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Para a aplicação deste
método exige-se que:
a) o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes
ao concebido, além de legalmente permitidos seu uso e sua ocupação;
b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam de características e em quantidades absorvíveis pelo
mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatível com a realidade;
c) as formulações matemático-financeiras sejam expressas no laudo.

Nota técnica: O item 9.5.2 da Norma do IBAPE/SP preconiza o emprego do método involutivo vertical.

DADOS COMPLEMENTARES\CAPA INVOLVERT.docx

Método Evolutivo, no qual a composição do valor total do bem é feita a partir do valor do terreno, acrescidos os
custos de reprodução das benfeitorias, à época da avaliação, e considerado o fator de comercialização; onde o
valor do terreno pode ser obtido através do método comparativo ou involutivo e o fator de comercialização seja
levado em conta dependendo da conjuntura de mercado na época da avaliação. Este último, no entanto, para
avaliações de nível de rigor expedito e normal poderá ser englobado ao custo de reprodução das benfeitorias
representando valores de venda. Neste método o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou
detalhado ou da composição do custo de outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou
equivalentes (custo de substituição). No primeiro caso deve-se levar em conta os fatores de depreciação física
e funcional. No segundo caso, semelhante ao primeiro a diferença reside em se avaliar benfeitorias análogas,
mas não iguais, que substituam as existentes, considerado seu uso (finalidade e capacidade).

Método da Renda, no qual o valor do imóvel – ou de suas partes constitutivas – é obtido com base na
capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais a determinação
do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas pelo
avaliador. A dificuldade que o método apresenta diz respeito à fixação das taxas a serem consideradas, pois
uma pequena variação delas determina grande diferença no valor final procurado.

Nota mental: No caso de determinação de valor locativo resta claro ser inaplicável o método da renda.

O método a ser utilizado, ou a escolha da metodologia, dependerá da quantidade e qualidade da amostra obtida
no mercado.

4.2 – Esferas de atuação

As avaliações de aluguéis (ou cálculos de valores locativos) ocorrem basicamente em três esferas: particulares
(pessoas físicas), administrativas (pessoas jurídicas) e judiciais. Nestes últimos casos enquadram-se
principalmente as ações renovatórias (requeridas pelos locatários/inquilinos) e as revisionais (estas requeridas
tanto pelos locadores/proprietários como pelos locatários/inquilinos).

4.2.1 – Aplicabilidade do conteúdo abordado


DADOS COMPLEMENTARES\ART 473 CPC.docx

Na esfera judicial, para a coleta de informações e documentos, o perito e assistentes técnicos podem aplicar o disposto no
art. 473 do novo CPC ( art. 429 do antigo CPC).

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 21
4.3 – Atualização (utilizada na análise de contratos de locação coletados para aplicação do Método
Comparativo)

4.3.1 – Críticas e Justificativas

A aplicação da atualização tem seus defensores, assim como ilustres adversários. Defendida por uns, atacada
por outros, é inegável que a Atualização, para se transformar realmente em “método”, deve ser devida e
cuidadosamente ponderada, observando-se principalmente se, no lapso de tempo considerado, ocorreram
fatores que tenham modificado as condições originais da região em que se localiza o imóvel, tais como: execução
de melhoramentos públicos nas vizinhanças; implantação de sistema de transporte mais moderno e eficiente do
que o então vigente no local (ex. METRÔ); novas leis de ocupação do solo; transformação das atividades
desenvolvidas no local; reurbanização de áreas antes deterioradas; etc. ou, ao contrário, se objeto de futuras
desapropriações, instalação de estradas, indústrias ou vizinhança indesejada ou quaisquer outras interferências
negativas que prejudiquem o pleno uso do imóvel, desvalorizando-o.

4.3.2 – 1º Exemplo de aplicação (Atualização)

Entre os vários índices utilizados para atualização, alinham-se os apontados no item anterior 1.7, sendo o mais
utilizado atualmente o IGP-M/FGV. Na homogeneização de elementos comparativos a NBR 14653-2:2011 em
seu item 11.4.1.2 exige que sejam considerados os estágios dos contratos, considerando a previsão inflacionária.
Vejamos então como esta exigência normativa deve ser atendida, através do seguinte exemplo:

Determinado elemento comparativo obtido refere-se a um contrato de locação em vigência com as seguintes
características:

Imóvel: Armazém Local: Avenida Thomaz Turbano - Barueri


Prazo do contrato: 5 (cinco) anos Início do contrato: 15/07/2016
Aluguel inicial: R$ 70.000,00/mês Fim do contrato: 14/07/2021
Reajuste: anual Indexador 26 índice IGP-M/FGV

Com base neste elemento comparativo, determinar o aluguel vigente no mês de dezembro de 2018. O primeiro
passo é a obtenção dos índices IGP/M, conforme tabela que o próprio avaliador possa ter elaborado e mantida
atualizada ao longo dos meses:

Tabela de Índices IGP-M/FGV em base ao divulgado mensalmente na internet no Portal Finanças:

Mês/Ano 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019


Jan. 1.232,0049 1.301,8952 1.353,4995 1.501.8591 1.601,8950 1.595,2634 1.702,9688
Fev. 1.235,5777 1.306,8424 1.357,1540 1.521,2331 1.603,1765 1.596,3800 1.717,9549
Mar. 1.238,1724 1.328,6666 1.370,4541 1.528,9914 1.603,3368 1.606,5969 1.739,6012
Abr. 1.240,0296 1.339,0302 1.386,4884 1.534,0371 1.585,7001 1.615,7545 1.755,6055
Mai. 1.240,0296 1.337,2895 1.392,1730 1.546,6162 1.570,9531 1.638,0519 1.763,5058
Jun. 1.249,3299 1.327,3936 1.401,5005 1.572,7540 1.560,4277 1.668,6834 1.777,6138
Jul. 1.252,5781 1.319,2965 1.411,1709 1.575,5850 1.549,1926 1.677,1937 1.784,7242
Ago. 1.254,4570 1.315,7344 1.415,1222 1.577,9483 1.550,7418 1.688,9341 1.772,7666
Set. 1.273,2738 1.318,3658 1.428,5658 1.581,1042 1.558,0302 1.714,6059 1.772,5893
Out. 1.284,2240 1.322,0573 1.455,5657 1.583,6340 1.561,1443 1.729,8659
Nov. 1.287,9482 1.335,0134 1.477,6902 1.583,1589 1.569,2643 1.721,3895
Dez. 1.295,6759 1.343,2905 1.484,9309 1.591,7080 1.583,2308 1.702,7987

Nota técnica: Para outras aplicações que não as dos exercícios seguintes sugere-se a verificação dos índices.
Estão sombreados os meses nos quais ocorreu deflação mensal. Em vermelho: deflação anual.

26
Indexador é qualquer valor ou índice utilizado como parâmetro para atualizar o valor de uma unidade
monetária, depreciado em função da elevação sistemática dos níveis gerais de preços.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 22
Torna-se importante a elaboração de um gráfico para melhor visualizar a evolução anual dos alugueis:

Ano 1º 2o 3o 4o 5o
15/07/16 15/07/17 15/07/18 15/07/19 15/07/20
Período a a a a a
14/07/17 14/07/18 14/07/19 14/07/20 14/07/21
IGP-M/FGV 1.575,5850 1.549,1926 1.677,1937 ? ?
(Julho16) (Julho17) (Julho 18) (Julho 19) (Julho 20)

Aluguéis
78.989,25

77.765,58

70.000,00
Inicial

Julho de 2018 dezembro de 2018

Aluguel atualizado: (R$ 70.000,00 / 1.575,5850) x 1.677,1937 = 44,4279 x 1.677,1937 ≈ R$ 74.514,00/mês (é o


aluguel do elemento comparativo em vigência no mês de dezembro de 2018, data de referência informada.
Tem-se assim a seguinte:

4.3.3 – Regra Básica

Dividir o valor do aluguel inicial da locação pelo índice relativo ao primeiro mês do contrato 27 e multiplicar pelo
índice relativo ao mês inicial do período contratual (neste caso, o 3º período ou patamar) no qual está inserido o
mês especificado.

Notas: 1) O cálculo errado seria:

(R$ 70.000,00 / 1.575,5850) x 1.702,7985* ≈ R$ 75.652,00 (* índice do mês de referência: dezembro/2018)

2) Em casos atípicos, ou seja, quando a data de referência válida para o imóvel avaliando esteja
muito próxima do mês de reajuste do comparativo, é lícito ao perito avaliador justificar também a utilização do índice da
própria data de referência, no intuito de compensar existência de eventual ∂y, porém sempre apresentando o cálculo
atendendo o item 11.4.1.2 da NBR 14653:2.

Nota técnica: Por força do Art.28 da Lei nº 9.069/95 a periodicidade de reajustes só pode ocorrer anualmente.

4.3.4 - A atualização como elemento de aferição

A atualização fornece em alguns casos uma boa margem para aferição dos resultados obtidos através de outros
métodos. Resta, como visto, analisar a ocorrência de valorizações (ou desvalorizações) advindas de eventos
externos, tais como obras públicas e particulares implantadas nas proximidades. De outro lado, é muito útil na
comparação de dados obtidos de contratos em vigor (elementos comparativos).

DADOS COMPLEMENTARES\REPÚBLICA MORADORES.jpg


DADOS COMPLEMENTARES\MORADOR RUA.jpg

4.3.5 – 2º Exemplo de aplicação (Atualização)

Calcular o valor do aluguel do prédio de seu tio, vigente em abril de 2019, sabendo:

27
Indexar o aluguel, ou seja, transformar R$ em índice de reajuste (no caso, em IGP-M’s)
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 23
Imóvel: Escritório (Prédio)
Local: Avenida Arapuã
Prazo do contrato: 5 (cinco) anos
Início do contrato: 15/09/2016
Fim do contrato: 14/09/2021
Aluguel inicial: R$ 94.058,0/mês
Reajuste: anual
Correção: índice IGP-M/FGV
Sugere-se a elaboração de um gráfico para melhor visualizar a evolução dos alugueis:

Ano 1o 2o 3o 4o 5o
15/09/16 15/09/17 15/09/18 15/09/19 15/09/20
Período a a a a a
14/09/17 14/09/18 14/09/19 14/09/20 14/09/21
IGP-M/FGV 1.581,1042 1.558,0302 1.714,6059 ? ?
(Setembro /16) (Setembro /17) (Setembro /18) (Setembro /19) (Setembro /20)

Aluguéis 101.999,86

94.058,00
Inicial

Abril de 2019

Aluguel atualizado: (R$ 94.058,00 / 1.581,1042) x 1.714,6059 = 59,4888 x 1.714,6059 ≈ R$ 102.000,00/mês (é


o aluguel do prédio de escritório de seu tio! Veja página 3 da apostila!).

4.3.6 – Outros exemplos de aplicação (Atualização)

Agora, com base em dados de contratos obtidos (elementos comparativos) e nos índices de atualização da tabela
acima apresentada (IGP-M/FGV), calcular o aluguel a vigorar a partir da data especificada de março/2018,
referente ao início do novo prazo de locação em ação renovatória requerida pelo locatário (ou à data da citação
do réu em eventual ação revisional).

Dados / Imóvel Comparativo I Comparativo II Comparativo III Comparativo IV


Início do Contrato 17/06/2017 12/04/2018 01/07/2018 12/05/2017
Prazo do Contrato 4 anos 3 anos 30 meses28 5 anos
Aluguel inicial R$ 2.320,00 R$ 2.260,00 R$ 2.050,00 R$ 2.280,00
Reajuste Anual Anual Anual Anual
Correção Índices IGP-M Índices IGP-M Índices IGP-M Índices IGP-M

Nota: Lembrar o item 11.4.1.2 da NBR 14653-2:2011:

“Especial atenção deve ser dada quando forem comparados alugueis com distintos períodos de reajuste ou estágios
do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos: a) tornar os dados homogêneos, com o auxílio de modelos
que levem em conta a previsão inflacionaria”

A seguir, espaços reservados para as resoluções que poderão ser efetuadas


Hoje à noite, antes de você dormir:

28
Ver Art. 46 da Lei 8245/91.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 24
Imóvel I

Esquema

a) Aluguel indexado:

b) Aluguel a partir de junho/2019:


Cálculos

(R$ 2.643,00)

Imóvel II

Esquema

a) Aluguel indexado:

Cálculos b) Aluguel a partir de abril/2019:

(R$ 2.456,00)

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 25
Imóvel III

Esquema

a) Aluguel indexado:

Cálculos b) Aluguel a partir de julho/2019:

(R$ 2.181,00)

Imóvel IV

Esquema

a) Aluguel indexado:

b) Aluguel a partir de março/2018:


Cálculos

(R$ ............)

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 26
4.3.7 – Extrapolação

Extrapolação de elemento comparativo


(NBR 14653-2:2011 – item 9.2.1 – Tabela 1 – Item 4)

Início do Contrato 15/02/2017


Prazo do Contrato 3 anos
Aluguel Inicial R$ 3.320,00
Reajuste Anual
Índice de reajuste IGP M FGV
IGP-M de 02/2017 1.603,1765
IGP-M de 08/2019 (último) 1.772,7 666
IGP-M de fevereiro/2020 ?
Aluguel em fevereiro/2020 ?

Gráfico:

Ano 1o 2o 3o Prorrogado
Período 15/02/17 15/02/18 15/02/19 15/02/20
a a a a
14/02/18 14/02/19 14/02/20 14/02/21
IGP-M 1.603,1765 1.596,3800 1.717,9549 ?
(Fevereiro /17) (Fevereiro /18) (Fevereiro /19) (Fevereiro /20)

3.558,00
Aluguéis
3.306,00

3.320,00
Inicial

Extrapolação de índice IGP-M/FGV (para Fevereiro / 2020)


Cálculo da variação anual:

Agosto/2019 = 1.772,7666 (último publicado)


Agosto/2018 = 1.688,9341 (doze meses anteriores)

Variação anual = 1.772,7666 / 1.688,9341 = 1,0496

Cálculo da variação mensal = (1,0496)1/12 = 1,0040

Índice extrapolado para Fevereiro /2020 (portanto 6 meses depois de Agosto):

IGP-M para Fevereiro /2020 = 1.772,7666 . (1,0040)6 = 1.772,7666 . 1,0245 = 1.816,2306

Aluguel provável em Fevereiro /2020 = (R$ 3.320,00 / 1.603,1765) . 1.816,2306 = R$ 3.761,23 ≈ R$ 3.761,00

Notas:1) Atenção nesta palavra! A previsão da inflação, como todas as previsões acerca do futuro, tem o
desagradável hábito de ser uma coisa sempre difícil.
2) Perigo da extrapolação: pode ocorrer inversão da curva (deflação), a exemplo dos índices IGP-M nos meses de
junho de 2017 a fevereiro de 2018 (V. tabela anterior - pág. 22).
3) No intuito de evitar diminuições dos aluguéis em virtude de eventuais quedas do índice de reajuste os locadores
estão inserindo nos contratos a seguinte cláusula:

“Cláusula - As partes concordam desde já que o aluguel pactuado não será reduzido em virtude do índice de reajuste.
Isto é, caso o índice de reajuste acumulado no período de 12 meses se tornar negativo, será mantido o último valor
de aluguel pago pelo locatário. ” (Nota: Cláusula discutível (leonina; veja art. 45 da Lei 8.245/91).

DADOS COMPLEMENTARES\EXTRAPOLAÇÃO DE ÍNDICE.xlsx

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 27
4.4 – Método Comparativo

No “Método Comparativo”, como o próprio nome indica, o aluguel de um imóvel é obtido por meio da comparação
com imóveis que apresentem as mesmas características e utilização e que se situem em suas proximidades. De
fato, consta da NBR 14653-2:2011:

“11.4 Avaliação de alugueis


11.4.1 Por comparação direta
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e
revisionais. Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações
de imóveis semelhantes. ”

Nota mental: Em algumas cidades existem Sindicatos, Associações e empresas que elaboram mensalmente
estudos estatísticos relativos à evolução dos aluguéis nos diferentes bairros. Tais estudos dados a público
servem eventualmente como elementos aferidores dos resultados, porém não substituem as pesquisas do
perito avaliador.

O Método Comparativo, na realidade, envolve várias medidas acauteladoras, para que se obtenha um resultado
positivo, uma vez que exige o conhecimento comprovado de locações semelhantes que possam fornecer dados
homogêneos e passíveis de aplicação no caso que se esteja examinando. A inexistência de tais elementos ou a
inexistência de comprovação para informações obtidas por meio de indagações, não permite a aplicação deste
método e quaisquer resultados que se obtenham sem a indispensável prova, deixam de oferecer maior
significado, perdendo o sentido que lhes possibilitaria o cotejo e consideração para o cálculo do valor locativo
procurado. A respeito das particularidades deste método (Comparativo) é importante ressaltar:

- Os dados da pesquisa devem ser assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, isto
significando que devem ser parecidos, análogos, utilizando aqueles que têm entre si correlação com o objeto da
avaliação, devendo ficar consignado que:

a - para homogeneização via tratamento por fatores, esta semelhança diz respeito a sua situação, destinação,
a características físicas e contemporaneidade que devem estar contidas preferencialmente no intervalo ou
espaço amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens observados, inclusive com o auxílio
de modelos que levem em conta a previsão inflacionária (item 11.4.1.2 da NBR 14653-2, letra a).

Sempre que isso deixar de ocorrer, deve o engenheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para
considerar tal circunstância (item 8.2.1.4.2 da NBR – 14653-2:2011).

b - para inferência estatística, esta semelhança com o imóvel objeto da avaliação ou a sua consistência com o
modelo utilizado nos termos do item 8.2.1.4.3, se refere a localização no contexto urbano, destinação, grau de
aproveitamento e características físicas, que obrigatoriamente devem estar contidas no intervalo amostral
correspondente (Anexo A da NBR – 14653-2:2011).

Com pequeno número de amostras pouco assemelhadas ao imóvel avaliando, o avaliador não pode tomar uma
decisão consistente, correndo o risco de ser levado a um resultado temerário a respeito do justo valor. Neste
caso a estatística inferencial deve ser usada também com muita cautela.

Os graus de fundamentação para o tratamento por inferência, exigidos no item 9.2.1 da NBR-14653-2:2011,
estão relacionados com o número de dados de mercado efetivamente utilizados, sendo os seguintes:

Grau I: N = 3 (k +1)
Grau II: N = 4 (k+1)
Grau III: N = 6 (k +1) onde k é o número de variáveis independentes.

A Norma do IBAPE/SP prevê no item 13.1.2, Tabela 5, as mesmas exigências.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 28
Por exemplo, se a equação considerar 3 variáveis independentes (local, área e padrão), o número mínimo de
elementos para tentar atingir cada um dos graus de fundamentação previstos nas normas seriam os seguintes,
conforme NBR – 14653-2:2011 e Norma do IBAPE/SP:2011:

Grau I: N = 3 (3 +1) = 12 elementos

Grau II: N = 4 (3 +1) = 16 elementos

Grau III: N = 6 (3 +1) = 24 elementos

Em que pese caber aqui a mesma crítica anterior, a prática, todavia tem mostrado que um número maior leva a
uma melhora no intervalo de confiança e consequente diminuição no coeficiente de correlação, ao contrário do
que acontece com relação aos casos de pequeno número de elementos amostrais. Assim, é desaconselhável,
de plano, proceder a uma avaliação através de regressão, quando o conjunto amostral for inferior a 16 elementos,
pois o resultado certamente não atingirá, com segurança, o valor real de mercado não pelo método aplicado,
mas por deficiência amostral (micronumerosidade; V. letra “a” do item A.2 do Anexo A da NBR 14653-2:2011).

Outros fatores a serem considerados na avaliação

- A coleta de amostra é tarefa fundamental para o processo avaliatório e exige muito bom senso e experiência
do profissional, pois o resultado final da avaliação depende fundamentalmente da sua confiabilidade. Vale notar
que a inferência estatística pode indicar ao avaliador não ser o resultado conclusivo, ou, eventualmente, faltar a
consideração de fatores influenciadores importantes, não sendo ela, entretanto, capaz de informar quais são
esses fatores. Cabe à sensibilidade do profissional, com base em sua percepção e capacidade de verificar e
julgar o que está se passando no mercado, identificar esses fatores já na fase de coleta de dados no campo,
para depois analisá-los, evitando assim que não seja conseguido deduzir equação satisfazendo aos requisitos
previstos nas normas.

- Em caso onde o universo amostral não permite o emprego da inferência estatística, o caminho é o uso do
Tratamento por Fatores (modelos determinísticos), através da estatística descritiva, usando de ponderações via
homogeneização e posterior saneamento da amostra.

Já no Tratamento por Fatores, os graus de fundamentação exigidos no item 9.2.2 da NBR- 14653-
2:2011(Tabela 3) estão relacionados com o número de dados de mercado efetivamente utilizados, sendo os
seguintes:

Grau I: N = 3
Grau II: N = 5
Grau III: N = 12

De outro lado, a Norma do IBAPE/SP: 2011 prevê os mesmos números no item 13.1.1, Tabela 3.

Embora incontestavelmente cercados de um certo grau de subjetivismo, os fatores de homogeneização, como


já mencionado, devem ser fruto de observação e aferição do mercado imobiliário. É oportuno ter em conta,
sempre, que esses fatores de homogeneização não podem ser admitidos como fixos, o que equivale a dizer que
devem ser aferidos para cada local e época considerados, dado ser incontestável sua alteração no tempo e
espaço.

Assim é que, antes da realização dos cálculos da homogeneização propriamente dita, os fatores que podem
influenciar no valor devem ser detectados e devidamente aferidos para a região em estudo na data considerada.
Essa aferição deve estar presente por ocasião da própria pesquisa de mercado e continuar com a cautelosa
análise dos resultados da homogeneização, a fim de serem averiguadas eventuais distorções porventura
provocadas pelos próprios fatores considerados.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 29
4.4.1 – Velocidade de Negociação (assunto ainda polêmico ... )
O fato de existirem ofertas para locação de imóveis semelhantes no entorno do avaliando enseja uma oportuna
reflexão sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos nos referir ao tempo necessário para que
determinado imóvel colocado no mercado imobiliário para locação (ou venda), seja devidamente absorvido por
um locatário (ou comprador).

Exemplificando, em determinadas épocas os imóveis são absorvidos numa velocidade que oscila entre 12% a
8%, ou seja, demoram respectivamente entre 8 meses a 13 meses para serem negociados (100/12 e 100/8).
Dessa maneira, os elementos comparativos contemporaneamente coletados estão sujeitos a esta condicionante
probabilística e consequentemente negativa do mercado imobiliário, o que não ocorre, todavia com imóveis
objeto de ações judiciais (renovatórias e revisionais). De fato, discute-se nos autos apenas e tão somente o valor
locativo mensal, já que a data de sua vigência está perfeitamente definida através da citação (nas revisionais)
ou do início do novo contrato (nas renovatórias). Dessa maneira, os autores das ações judiciais se encontram
em melhor situação do que os outros proprietários dos imóveis ofertados à locação, imóveis estes que deverão
permanecer vazios, sem produzir renda durante os longos meses de espera por um eventual interessado.
Acresce notar que em muitos casos seus proprietários deverão arcar com as despesas de corretagem,
usualmente calculadas na base de um aluguel. Cumpre esclarecer que este conceito de velocidade de
negociação nada tem a ver com o famigerado “fator oferta”, restringindo-se este apenas ao usual e normal
desconto que as partes interessadas exigem e se concedem mutuamente. Também em determinadas cidades
existem estudos relativos à velocidade de negociação (VSO), os quais muito auxiliam os trabalhos avaliatórios
(SECOVI/SP: VSO29 de julho/2019: 8,0% (1 dormitório); 14,5% (área menor que 45m²); 13,5% (preço de venda entre R$
240.000,00 até R$ 500.000,00); 9,3% (Zona Centro).

Assim, considerando-se uma imediata locação do imóvel avaliando, para um mês especificado, deveria ser
considerada a redução do valor de mercado definido pelos comparativos, de forma a compensar as partes
envolvidas na negociação, locadores e locatários, respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção
monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional, período
este expresso pela velocidade de negociação de imóveis semelhantes ao avaliando. Tudo se reduz então a um
problema simples de matemática financeira, no qual considera-se que o aluguel vigoraria somente após “x”
meses da data da citação ou do início do contrato (menor velocidade de negociação) perdendo o locador os juros
e correção idênticos aos de aplicações financeiras neste período. Tais dados (Valor Futuro; Meses e Taxa),
inseridos em programa financeiro forneceriam o valor locativo almejado. Como exemplo, citamos:

Valor locativo determinado por pesquisa = R$ 3.568,00/mês/Zona Sul (VF; S; valor futuro)
Velocidade de negociação = 8 meses (prazo; n)30
Taxa de juros à época (12,00%a.a.) e Correção Monetária (9,69%a.a.) = 1,73%a.m. (taxa; i)31
Valor locativo atual (Valor Presente; P) = R$ 3.568,00 . 0,8280632 ≈ R$ 2.955,00/mês.

(Nota técnica: Pode ser resolvido por meio da calculadora HP 12C)

4.4.2 –Hipótese de Harper– Cálculo do Valor Locativo de Lojas

No concernente à homogeneização dos elementos pesquisados – e isto vale principalmente para imóveis
comerciais (lojas) – pode a mesma ser feita através da expressão baseada na conhecida fórmula de Harper:

Vl = vu [( f . A . fp) 0,5 + ( A p )]
onde:

Vl = valor locativo mensal vu = valor unitário = R$ / m² / fundo padrão regional


f = frente da loja A = área da loja
fp = fundo padrão (variando de 15m a 20m) A p = áreas ponderadas de subsolo, mezanino ou sobreloja

29 VSO Vendas Sobre Ofertas apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas.
30 Venda sobre oferta VSO Zona Sul = 9,3%; 100/9,3 = 10,75 meses ≈ 11 meses
31 Taxa composta i = (1,12 . 1,0969)1/12 – 1 = 0,0173 ou 1,73% a.m.
32 Ver FATORES DE EQUIVALÊNCIA em DADOS COMPLEMENTARES. Dado S achar P.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 30
É sabido que a hipótese de Harper considera que o 13%
preço médio do metro quadrado varia de forma
parabólica com relação a uma profundidade padrão 16%
para o local, ou seja, é proporcional à raiz quadrada
da profundidade. Dessa maneira, à primeira quarta 21%
parte da loja, com frente para a via de acesso,
corresponde 50% do valor da loja; à segunda quarta 50%
parte, 21%; à terceira, 16%; à última, 13%. A
aplicação da hipótese de Harper pode ser verificada Rua
através de análise estatística.

DADOS COMPLEMENTARES\GRÁFICO HARPER.xls

Nota técnica: A fórmula de Harper só considera influência da profundidade; a influência da frente deve ser analisada
também. Ver item 7.2.1 desta apostila onde é abordado o aluguel de lojas satélites de Shopping Center.

4.4.3 – Luvas (Ver art. 43 da Lei 8.245/91)

O Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP assim define
LUVAS: “Importâncias que o locador ou sublocador antecipadamente exige ou recebe de inquilinos, em geral,
reservadamente, para assinatura de contrato de locação, além do aluguel nominal periódico. ”
DADOS COMPLEMENTARES\SHOPPING.pdf

Portanto, no caso de existência de luvas (consideradas como pagamento antecipado; item 11.4.1.3 da NBR
14653-2:2011), deve ser efetuado então o cálculo do acréscimo de um aluguel adicional equivalente à prestação
mensal que amortize o adiantamento no prazo do contrato concedido, com taxas correntes de juros e de correção
monetária.

4.4.3.1. – Exemplo considerando a Hipótese de Harper + Luvas

Determinado elemento comparativo, conforme anunciado em jornal local, forneceu os seguintes dados:

Aluguel: R$ 2.000, 00 / mês Luvas: R$ 30.000,00 Contrato: 3 anos (36 meses)


Frente: 6,00 m Áreas: 70,00m² de loja + 20,00 m² de mezanino e 70,00m² de sobreloja

Considerar: “Pesos” = a relação entre térreo e superiores de 2:1 33

O fundo padrão de lojas na região é igual a 20,00 metros.

Dados econômicos coletados na época de determinada ação renovatória (data-base):

Uso/Costume 12,00% a.a. 0,949% a.m.


JUROS Selic 9,25% a.a. 0,740% a.m.
Poupança 6,80% a.a. 0,550% a.m.

CORREÇÃO IPC/DI 3,2538% a.a. 0,267% a.m.


MONETÁRIA INPC 1,3716% a.a. 0,114% a.m.
IGP/M -1,7242% a.a. -0,143% a.m.

No exemplo o perito adotaria a soma algébrica dos valores médios: juros Selic + correção monetária INPC, ou
seja:
Taxas mensais: ((1+ 0,0074) . (1+0,00114)) – 1 = 0,008548 ( ≈ 0,855% a.m.)

Notas: 1) considerando taxas anuais: (((1 + 0,0925) . (1+ 0,013716))1/12) – 1 = 0,008544 (0,854% a.m.)
2) Princípio do contraditório permite aos assistentes adotarem outros índices, justificando-os.

DADOS COMPLEMENTARES\SOMA ALGÉBRICA.xlsx

33A área de loja voltada diretamente para a via pública (térreo) apresenta usualmente valor maior que aquelas situadas em
outros pavimentos.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 31
Cálculo do aluguel equivalente, com as luvas admitidas como 36 prestações mensais, com a taxa de 0,855%
a.m.
Aluguel = R$ 2.000,00 + R$ 30.000,00 . “0,03239” = R$ 2.000,00 + R$ 971,70 ≈ R$ 2.972,00 / mês

Nota técnica: “0,03239” considerando juros compostos com n = 36 meses; i = 0,855% a.m. Ver Fatores de
Equivalência. Cálculo no Excel: fx. Financeira = - PGTO(0,0085;36;30000). Questão ainda extremamente polêmica,
pois embora a Justiça brasileira proíba (Súmula 121 do STF) o mercado financeiro e de capitais – do Brasil e dos
demais países – utilizam basicamente o critério de juros compostos nas operações, tanto ativas quanto passivas.

Assim, resulta o unitário:

vu = ____R$ 2.972,00 ___ = R$ 2.972,00 ≈ R$ 21,75/m²/20m fundo padrão


( 6 . 70 . 20 )0,5 + 90 136,65
2
Notas: (6,00m de frente . 70,00m² de área . 20,00m Profundidade Padrão)0,5 = hipótese de Harper

90 = área ponderada do mezanino 20,00m² + sobreloja 70,00m²


2

4.4.4 - Reformas

Especial atenção deve ser dedicada nos casos em que o inquilino executou às suas expensas obras de vulto, ou
de reconstrução do imóvel locado, pois é inegável que tais obras resultam em imediata valorização do prédio
(item 11.4.3 da NBR 14653-2:2011). Tal investimento, executado em imóvel de terceiros, deve ser obviamente
amortizado em forma de desconto de aluguel, durante um prazo compatível e suficiente que justifique tal
aplicação. Na prática, temos nos defrontado com casos em que o prazo de amortização supera mesmo o prazo
contratual, face à vultosa e maciça aplicação de capital na reconstrução do prédio locado. (V. art.35 da Lei
8.245/91; benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias).
DADOS COMPLEMENTARES\BENFEITORIAS.doc
DADOS COMPLEMENTARES\CUSTO DA REFORMA 2.docx
DADOS COMPLEMENTARES\PROBLEMA INSTIGANTE.docx

4.5 – Método da Remuneração do Capital (Indireto)

Apesar de ser um método de corrente e longeva aplicação, alguns estudiosos já estão percebendo a inversão
“causa-efeito” da premissa de que todo imóvel vale (efeito) pela sua capacidade de produzir renda (causa).
Talvez o fato de se partir do "efeito” (valor do imóvel) para se obter a “causa” (renda) conduza a resultados
distorcidos da realidade, pois é sabido que os mercados de locação e venda apresentam comportamentos
diferenciados.

Nota mental: Série perpétua P=R/i Vi = Aluguel / i Aluguel = Vi . i

Este método, conforme definido anteriormente, determina o valor locativo de um imóvel baseado no que ele
representa como capital, a ser remunerado segundo uma taxa de renda compatível com o mercado imobiliário
do tipo de imóvel em questão. Assim, sua utilização exige a correta determinação, não só do valor do “Capital-
Imóvel”, como também da taxa de remuneração. A principal dificuldade de aplicação deste método reside na
fixação da citada taxa, especialmente quando em épocas de oscilação das condições econômicas, em que as
taxas de renda líquida apropriadas aos imóveis são caracterizadas por uma frequente variação e pela falta de
uniformidade entre os diversos tipos de destinações das propriedades. Por isso, seus levantamentos específicos
são trabalhosos e, algumas vezes, particularmente difíceis. De outro lado, este método é quase sempre passível
de ser aplicado e muitas vezes constitui-se no único recurso nos casos de imóveis isolados e atípicos, difíceis
de terem similares no mercado.

4.5.1 – Avaliação do “Capital – Imóvel” (Vi)

Quando for impossível a determinação do ‘Capital-Imóvel’ pelo método comparativo direto, quer por se tratar de
imóvel atípico cuja comparação com outros é difícil ou impraticável, quer por falta de dados de mercado, o recurso
é usar o Método Evolutivo, pelo qual ele resulta da consideração de três parcelas distintas, a saber:

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 32
“Capital-Terreno”- que é a quota-parte correspondente à unidade no valor do terreno (Vt).

“Capital-Construção” – que é obtido a partir de tabelas específicas tais como: PINI, SINDUSCON, etc., pois
como já mencionado, obter o custo da construção por meio de onerosos orçamentos detalhados, é quase que
impraticável (Vc).

“Fator de Comercialização”–Razão entre o valor de mercado e o custo de reedição ou substituição (terreno +


construção), que pode ser maior ou menor que 1, em função da conjuntura do mercado à época da avaliação
(Fc).

Vi = (Vt + Vc) x Fc

4.5.1.1 – Fator de Comercialização

Também chamado de 3º componente ou Vantagem da Coisa Feita, é determinado de forma mais prática através
de um porcentual aplicado sobre a soma do “Capital-Terreno” e do custo da construção. É calculado pela soma
dos juros correspondentes à imobilização do ‘Capital-Terreno’ e do ‘Capital-Construção’ durante o período de
construção, mais o lucro do empresário pelos riscos e trabalho de montagem do conjunto. O conceito da
“vantagem da coisa feita” é semelhante ao do “valor em marcha”, também chamado pelos ingleses de “going
value” ou “going concern value”. Para facilidade de cálculos são apresentadas a seguir as tabelas porcentuais,
para os tipos mais encontráveis de imóveis, considerando os prazos normais de execução das respectivas
construções, principalmente quando em avaliações expeditas ou o avaliador não for um perfeito conhecedor do
comportamento do mercado local.
DADOS COMPLEMENTARES\FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO.doc
DADOS COMPLEMENTARES\CÁLCULO Fc.xlsx
DADOS COMPLEMENTARES\FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO.pdf

A tabela abaixo foi extraída de trabalho de nossa autoria ‘O cálculo fundamentado do fator de comercialização”
aprovado no XIX COBREAP em Foz do Iguaçu:

ESTRUTURA FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO


Novos de 0 a 10 anos de 10 a 20 anos de 20 a 30 anos de 30 a 40 anos
Grande estrutura 1,62 1,62 a 1,39 1,39 a 1,16 1,16 a 1,00
Pequena estrutura 1,36 1,36 a 1,23 1,23 a 1,10 1,10 a 1,00
Industrial comum 1,36 1,36 a 1,27 1,27 a 1,18 1,18 a 1,09 1,09 a 1,00
Residencial modes. 1,21 1,21 a 1,15 1,15 a 1,09 1,09 a 1,02 1,03 a 1,00

Nota técnica – “O mercado trabalha assim: você faz a conta de quanto custa seu produto, põe uma taxa mínima de lucro, vê
o preço de mercado e se é compatível. ” (Meyer Nigri, presidente da Tecnisa; Folha de São Paulo 10/05/16).

4.5.2 – Avaliação do “Capital-Terreno”

Em especial e de plano é conveniente destacar que, para o terreno, deve ser levado em consideração o seu
aproveitamento eficiente, baseado na necessária harmonia que deve existir entre ele e as benfeitorias de acordo
com a vocação e a permissibilidade legal de uso da zona (V. item 4.5.6 destas anotações).

A avaliação do “Capital-Terreno” deverá obedecer ao disposto em normas técnicas vigentes, abrangendo:


localização, caracterização física (área, frente, profundidade, forma, topografia, superfície, solo, confrontantes,
etc.); acessos, serviços e melhoramentos públicos; utilização atual e potencial, legal e econômico; restrições
legais ou gravames, quando houver. Todavia, resta a constatação de que apenas dois métodos são aplicáveis à
avaliação dos terrenos urbanos para efeito de determinação de valores locativos: o Comparativo Direto e o
Indireto - Involutivo ou Involutivo Vertical, este último preconizado no item 9.5.2 da Norma do IBAPE/SP:2011.
Para este último método reporta-se ao novo livro “INVOLVERT– Avaliação de Imóveis – Método Involutivo
Vertical” disponível na LEUD ou o e-book virtual “INVOLVERT” na Amazon.

DADOS COMPLEMENTARES\PLANILHAINVOLVERT.xlsx

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 33
4.5.3 – Avaliação do “Capital-Construção”

Conquanto tal tema seja objeto de exposição em módulo específico, aqui serão repetidos alguns conceitos por
serem de fundamental importância, não dispensando, todavia, a remissão ao material didático da disciplina
supramencionada e ainda da literatura pertinente. O valor das benfeitorias que compõem o imóvel a ser avaliado
objetivando determinar o valor locativo deve ser apurado pelos critérios preconizados pelas Normas de
Avaliações existentes. Quando não usado o método comparativo de dados de mercado, deve ser obtido através
de orçamentos qualitativos e quantitativos (quase que impraticáveis pelo seu custo e pelo prazo em geral
concedido numa avaliação de aluguel) ou por meio de valores unitários tabelados, encontrados em publicações
técnicas especializadas e atualizados por meio de reestudos constantes.
DADOS COMPLEMENTARES\CUB PR.docx
DADOS COMPLEMENTARES\PINI PR.pdf

Esses processos ensejam a obtenção do custo de construções novas que, de qualquer forma, devem ser
depreciadas levando em conta os aspectos físicos e funcionais, a idade, a expectativa de vida e o estado de
conservação, através: do critério de Ross-Heidecke, ou mais facilmente pelo valor decrescente ou da linha reta;
(V. Tabela na pag. 56 desta apostila) ou de algum outro equivalente.
DADOS COMPLEMENTARES\IBAPESPVALORES.tif
DADOS COMPLEMENTARES\IBAPESP1 VIDAS ÚTEIS.tif
DADOS COMPLEMENTARES\IBAPESP2REF LETRAS.tif
DADOS COMPLEMENTARES\IBAPESP3TABELA ROSS HEID.tif

Tais critérios consoante estipula a Norma Brasileira de Avaliação de Bens NBR – 14653-2:2011 em seu item
7.3.3 Caracterização das edificações e benfeitorias, devem observar as seguintes diretrizes:

 Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação


disponível;
 Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
 Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
 Condições de ocupação;
 Patologias aparentes como anomalias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT NBR
13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos
amostrais.

Também devem ser considerados, da NBR 14653-2:2011, os itens 8.3.1 Método da quantificação do custo e
8.3.2. Método comparativo direto de custo.

As avaliações de benfeitorias, quando não usado o método comparativo de dados de mercado, deverão ser feitas
através de orçamentos qualitativos e quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação do trabalho
avaliatório. Nas avaliações de menor grau, quando empregado o método comparativo de custo de reprodução,
poderão ser utilizadas tabelas, custos, registros e índices de entidades e publicações técnicas especializadas,
fidedignas e obrigatoriamente mencionadas. A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais,
a idade, a expectativa de vida e o estado de conservação. Nas avaliações em que as benfeitorias apresentam
características específicas e/ou atípicas, ou ainda de caráter histórico, ou artístico, e/ou de monumentos, estas
devem ser consideradas, com a justificativa de qualquer alteração do valor delas decorrente.

4.5.3.1 – Idade das benfeitorias (Item 10.4 da Norma do IBAPE/SP:2011)

Nas avaliações de aluguéis de imóveis desocupados, efetuadas nas esferas particular e administrativa, a
depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais, a idade aparente, a expectativa de vida e o
estado de conservação. Para o cálculo de aluguéis de imóveis ocupados, com inquilinos, sujeitos, portanto ao
Art. 23 da Lei 8.245/91, a idade considerada deve ser a real, evitando assim penalizar os bons locatários e
premiar os maus. Exemplificando:

Idade Anos Depreciação Construção


(Vide Tabela pag. 56) R$ 100.000,00
Real 10 0,776 R$ 77.600,00
Aparente (bom inquilino) 5 0,881 R$ 88.100,00
Aparente (mau inquilino) 15 0,683 R$ 68.300,00

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 34
4.5.4 – Taxa de Remuneração (NBR 14653-2:2011, item 11.4.2; NBR 14653-4:2002)

A NBR 14653-4:2002 na Tabela 4, item 7.5.1.4, especifica para os três graus de fundamentação que a taxa de
desconto pode ser:
 Arbitrada (Grau I)
 Justificada (Grau II)
 Fundamentada (Grau III)
DADOS COMPLEMENTARES\ARBJUSFUN.xlsx

4.5.4.1 – Capital-Imóvel determinado por Comparação Direta

Taxa Arbitrada – Usar taxa global é procedimento obrigatório, praticamente, quando o valor do “capital-imóvel”
for determinado por comparação direta. Em São Paulo, nas avaliações judiciais, em geral referentes a
renovatórias e revisionais, tratando de lojas e/ou prédios de escritórios, era aceito, quase unanimemente pelos
avaliadores e com base em jurisprudência firmada, que a taxa global deveria ser de 10% a.a., líquida (encargos
por conta do locatário) ou 0,80% a.m. em números redondos. Por sondagens procedidas por especialistas ao
longo do tempo, e ainda através de pesquisa genérica por eles organizada, a taxa de renda supra referida só
poderia ser aplicada aos tipos de unidades comerciais (lojas e escritórios) e, eventualmente, a outros imóveis de
uso não residencial. Nos residenciais, afora os casos de apartamentos de pequenas áreas (tipo kitchenette, onde
ela poderia ir até 12% a.a. ou 0,95%a.m.).

Atualmente as taxas decairam sensivelmente, reduzindo-se em alguns casos para 7% a.a. e 6% a.a. (0,57% a.m.
e 0,49% a.m.), ou até 5% a.a. (0,41%a.m.) respectivamente para moradias padrão superior, fino e luxo, tanto
nas individuais como nos apartamentos.

Taxa Justificada – É possível justificar a taxa de remuneração em base à taxa de rendimento de aplicações
financeiras nos cenários moderado e conservador.34

Taxa Fundamentada – Nos casos em que o Capital-Imóvel for determinado por comparação direta deve-se
adotar uma taxa única, global, correspondente ao tipo de imóvel e ao local. Para isso, sendo pretendida a
perfeição, é necessário proceder a uma pesquisa específica para cada caso, uma vez que essas taxas,
sabidamente, variam com os diversos tipos de imóvel, com a localização dos mesmos e, também, ao longo do
tempo, dependendo da conjuntura econômica. Lembrar que a taxa de remuneração é a relação entre aluguel e
valor do imóvel:

Taxa de remuneração = Aluguel mensal (Al) .


Valor do imóvel (Vi)

A estimativa dessa taxa exige cuidadoso exame e precisão, pois, quaisquer variações, mesmo as aparentemente
de pouca monta, podem influir sensivelmente no resultado.

4.5.4.2 – Capital-Imóvel determinado pelo Método Evolutivo (Terreno e Construção)

Nestes casos a taxa de remuneração é a composição algébrica, a partir das remunerações que, previsivelmente,
devem ser atribuídas às duas partes dos seus valores (terreno e construção). A seleção da taxa de renda líquida
é feita a partir de uma taxa base, através da qual são determinadas as convenientes taxas parciais, relativas ao
terreno e às benfeitorias. A taxa global aplicável em cada caso, sobre o “Capital-Imóvel”, é o resultado da
composição das taxas parciais, ponderadas na proporção em que os dois “capitais” componentes (“terreno” e
“construção”) entram na formação do mesmo. O roteiro para obtenção das referidas taxas, parciais e globais, é
o seguinte:

4.5.4.2.1 - Taxa base

Essa taxa, também denominada taxa pura, é admitida como correspondendo a taxa líquida obtida, à longo prazo,
desconsiderada a inflação (uma vez que os valores dos imóveis também a longo prazo se corrigem
automaticamente dos efeitos da mesma), com aplicações seguras. Pode ser assumida tendo como referência a
remuneração média de aplicações financeiras (Fundos Curto Prazo, Renda Fixa, Multimercado, Ações), após
incidência de imposto de renda.

34Se taxas de rendimento líquido para aplicações imobiliárias devam ser menores que as aplicações financeiras, em que
pese o menor risco, resta então comprovada a razoabilidade de taxas menores que as dos perfis agressivo e arrojado, ou
seja, a taxa base deve adequar-se à perfil moderado (0,56%a.m. ou 6,93%a.a.).
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 35
DADOS COMPLEMENTARES\APLICAÇÃO DE CAPITAL
DADOS COMPLEMENTARES\ESTRATÉGIA INVESTIMENTO.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\MELHORES INVESTIMENTOS 2018.docx
DADOS COMPLEMENTARES\Melhores investimentos 2019 .html

4.5.4.2.2 - Taxa para “Capital-Construção”

Deve conter, em seus fatores componentes, além da taxa base, o benefício para amortizar o valor das
construções e um deságio necessário a compensar a não liquidez dos capitais aplicados em imóveis e
compensação por eventuais vacâncias e imprevistos. A parcela de amortização é o resultado do fato das
construções terem, sabidamente, uma vida útil limitada, devendo, depois de um determinado tempo de uso, ser
substituídas ou renovadas, variando seu percentual de construção para construção, em função da maior ou
menor vida útil e do resíduo previsível, ambos dependentes dos tipos e da intensidade do gasto com o uso diário
(cotio). Em geral, em épocas e situações normais do mercado imobiliário, é admitida a taxa de 12,00%a.a. Em
épocas de crise, merece ser reduzida, adequando-se às taxas de rendimento líquido nos cenários conservador
e moderado do mercado financeiro.

4.5.4.2.3 - Taxa para “Capital-Terreno”

Essa taxa deve ser mais moderada, uma vez que o “Capital-Terreno”, além de não necessitar amortização, pelo
fato de se manter praticamente inalterado com o tempo, é, sempre, adaptável para receber novas construções
em substituição às existentes que se tornem obsoletas. Também se beneficia, a longo prazo, com uma
valorização pura anual, vegetativa, decorrente do crescimento das cidades e que necessita ser subtraída da taxa
base. Na bibliografia técnica referida de início, é recomendado admitir que, à longo prazo, como deve ser
raciocinado, a taxa de valorização pura seja menor nas zonas centrais onde o desenvolvimento da cidade já está
cristalizado, crescendo à medida em que o ponto se afasta do mesmo. Usualmente pode ser considerada uma
oscilação da ordem de 6,00% a.a. (terrenos nus, sem benfeitorias) e 8,00% a.a. (terrenos benfeitorizados). Em
épocas de crise, merecem ser reduzidas, adequando-se às taxas de rendimento líquido nos cenários
conservador e moderado do mercado financeiro.

DADOS COMPLEMENTARES\TAXAS RENDIMENTO LÍQUIDO.xlsx

4.5.4.2.4 - Taxa global ou composta 35

Como já dito, deve ser obtida compondo-a, na proporção dos valores dos capitais “terreno” e “construção” e as
respectivas taxas líquidas parciais, através da seguinte expressão:

ri = Ct . rt + Cc . rc onde:
Ct + Cc
ri = taxa de remuneração global ou composta para o imóvel Ct = “capital-terreno”
rt = taxa de remuneração parcial para o “capital-terreno” Cc = “capital-construção”
rc= taxa de remuneração parcial para o “capital-construção”
Exemplificando, seja um imóvel cujo terreno vale R$ 373.400,00, a construção R$ 623.700,00 e a vantagem da
coisa feita de 13%. Considerando as taxas de 4,00% a.a. (ou 0,3274% a.m.) e 8,00% a.a. (ou 0,6434% a.m.)
respectivamente para os rendimentos dos capitais “terreno” (R$ 373.400,00) e “construção” (R$ 623.700,00), ter-
se-ia a taxa composta no mercado contemporâneo:

ri = 373.400,00. 0,003274 + 623.700,00. 0,006434 = 1.222,41 + 4.012,90 = 5.235,31 = 0,00525 (0,525%a.m.)


373.400,00+ 623.700,00 997.100,00 997.100,00

35 “Um fator, muito importante, na escolha ou seleção da taxa de renda, dos imóveis, é o seguinte: a “liquidez”, ou em outros
termos, a facilidade de se vender um imóvel, é menor do que a liquidez dos títulos de renda como apólices, ações e
debêntures de companhias etc. De outro lado esta mesma falta de liquidez torna os imóveis menos sujeitos às oscilações
muitas vezes bruscas e inesperadas. Do exposto se conclui que o capital empatado em imóveis oferece maiores garantias
do que o empatado em títulos, e ipso facto, a taxa de renda tem que ser menor para os imóveis do que para os títulos, estando
estes sujeitos a maiores riscos. A taxa de renda varia diretamente com os riscos ou inversamente com as garantias, quanto
maior a garantia e solidez do empate, tanto menor a taxa de renda, e vice-versa. ” Berrini

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 36
Os capitais “terreno” e “construção“ considerados nos cálculos são o primeiro e segundo componentes do seu
valor pelo método evolutivo, de vez que o terceiro (Fator de Comercialização ou Vantagem da Coisa Feita), o
qual admissivelmente é aplicável ao todo (como um percentual), pode ser omitido (por afetar a ambas as
parcelas) para efeito de obter a taxa composta. Todavia, ao apurar o aluguel, a taxa deve ser aplicada ao valor
total do imóvel, ou seja, acrescentando ao somatório das duas referidas primeiras parcelas o terceiro
componente, da seguinte maneira, no caso considerando 13% como fator de comercialização:

Aluguel mensal = R$ 997.100,00 . 1,13 . 0,00525 ≈ R$ 5.915,00/mês 36


DADOS COMPLEMENTARES\TAXA COMPOSTA 1.xls

Nota técnica: Supondo mercado imobiliário normal, ajuste os possíveis valores (unitários, itens extras,
depreciação) que eventualmente possam ser alterados para adequar a taxa composta ou global ao rendimento
médio contemporâneo nos cenários Moderado e Conservador na planilha TAXA COMPOSTA 1.

4.5.5 – Taxa de Remuneração Líquida – Incidência do Imposto de Renda

LOCADOR LOCATÁRIO ALUGUEL IMPOSTO IRRF RENDA


PROPRIETÁRIO INQUILINO MENSAL DE RENDA LÍQUIDA
Pessoa Física Pessoa Jurídica Tabela Progressiva
(P. F.) (P. J.) R$ 5.000,00 27,50% - R$ 869,36 R$ 505,64 R$ 4.494,36
Pessoa Física Pessoa Física
(P. F.) (P. F.) R$ 5.000,00 Carnê Leão R$ 505,64 R$ 4.494,36
Pessoa Jurídica Pessoa Jurídica
(P. J.) (P. J.) R$ 5.000,00 Não incide ----- R$ 5.000,00

Dessa maneira, considerando dois imóveis de mesmo valor de R$ 850.000,00, porém um locado entre pessoas
física e jurídica, e outro entre pessoas jurídicas, tem-se taxas de remuneração líquida diferenciadas:

Valor do Capital Imóvel = R$ 850.000,00


Taxa de Remuneração Líquida:

P. F.  P. J.  R$ 4.494,36 / R$ 850.000,00 = 0,00529% a.m. (ou 6,53%a.a.)


P. J.  P. J.  R$ 5.000,00 / R$ 850.000,00 = 0,00588% a.m. (ou 7,29%a.a.)37

4.5.6 – Aproveitamento do Terreno 38

Sobre o valor de terreno do imóvel para o qual se procura determinar o aluguel por meio do Método da
Remuneração do Capital deve ser considerado o aproveitamento. Nos imóveis localizados em zonas urbanísticas
onde, por vocação de uso e permissão legal, seja economicamente necessário e recomendável aproveitar os
terrenos através de áreas máximas, imprescindível se torna levar em conta a adequação, ou não, das benfeitorias
a essa condição. Impõe-se tal análise em vista de, caso contrário, possa ocorrer, por exemplo, que na avaliação
de duas lojas térreas, absolutamente iguais em prédios adjacentes, mas com um número de pavimentos distintos,
sejam obtidos aluguéis também distintos, em razão de terem sido consideradas quotas-partes de valores de
terrenos diferentes.

Nos casos de sub aproveitamento, outrossim, se este não for levado em conta, o aluguel será superavaliado, o
que é visivelmente errado pois implica em atribuir ao inquilino uma responsabilidade que é evidentemente do
proprietário, que é quem pode e deve acrescentar à área existente a que falta para atingir aproveitamento
econômico máximo e ideal. Para maior facilidade de compreensão dos conceitos de “sub” ou “super”
aproveitamento, o avaliador deve ter em vista, principalmente, que o que está sendo alugado é uma área
construída; assim, o valor locativo deve ser maior ou menor em função da variação desta e, em consequência,
a parcela do capital terreno também deve variar da mesma forma. Dessa maneira, o coeficiente de
aproveitamento do terreno (Cap) a ser aplicado ao valor literal do mesmo, em função do seu aproveitamento para
efeito de cálculo do valor locativo do imóvel, é igual, em princípio, à relação entre a área “existente” construída
(Sc) e a área construída máxima “possível” vocacional e permitida pela legislação vigente para o local em estudo
(SL), representado pela expressão:

Cap = Sc / SL

36
De preferência efetue todos os cálculos em planilha específica, do tipo “TAXA COMPOSTA”.
37 O imóvel vale pela sua capacidade de produzir renda.
38
Exigência constante do item 14.2.2 da Norma do IBAPE/SP, letra “a”.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 37
Deve ser ressaltado, no entanto, que é necessário levar em consideração no cálculo das áreas retro referidas, a
circunstância dos pavimentos térreos, muitas vezes, possuírem maior potencialidade de produzir renda do que
os outros pavimentos, ou seja, maior valor locativo unitário. Em razão disso, sendo adotados “pesos” entre os
diversos pavimentos, o coeficiente de aproveitamento será expresso:

Cap = Shc / ShL onde:

Shc = área construída existente homogeneizada.


ShL = área máxima permitida homogeneizada.

Tal coeficiente, é bom ressaltar, se for menor que 1 estará retratando um caso de “sub” aproveitamento do
terreno; se for maior que 1 estará considerando um caso de “super” aproveitamento.

4.5.6.1 – Fórmula em vigor

Há casos em que a lei de zoneamento implantada sem os devidos estudos de viabilidade técnica, ou por outros
diversos motivos, não se adaptou ao mercado imobiliário da região, devendo desta forma o engenheiro de
avaliações estudar o aproveitamento do terreno não só em função das posturas municipais, mas em função da
atratividade e vocação da região, cuidados esses a serem observados destacadamente nas zonas comerciais.
Cabe ressaltar, ainda, que nas localidades onde não existam códigos ou leis próprias definindo e impondo
restrições quando ao uso e ocupação do solo, o engenheiro de avaliações deve efetuar um estudo da região
onde se situa o imóvel avaliando, para determinar a potencialidade dos terrenos de produzir renda tendo em
conta a vocação da zona.

No cálculo do super aproveitamento do terreno existem duas correntes de avaliadores, uma defendendo a tese
estudada no item precedente, levando em consideração apenas a área edificada e a área possível de edificação,
não considerando a influência da idade do imóvel, justificado pelo argumento de que no início de uma locação e
consequentemente durante o período de contrato, a rentabilidade do imóvel, que é proporcional a sua área
existente, não se alterará, pois ele não atingirá o final da sua vida útil prevista. A outra corrente defende a tese
de que o super aproveitamento do terreno é função também da idade do imóvel, sendo decrescente a medida
que a sua vida útil vai diminuindo, pois no final desta ele perde a capacidade de estar super aproveitado. Os
saudosos engenheiros Ernesto Whitaker Carneiro e Joaquim, da Rocha Medeiros Jr. também adeptos dessa
segunda vertente entendiam ser necessário levar em consideração um valor residual de 20% e admitiam que
esse deságio ocorreria linearmente. O ponto de vista desses engenheiros era representado pela seguinte
expressão algébrica:

Cap = 1 – [ ((E – e ) / E) . ( 0,20 + ( 0,80 . (V – v)/V))] onde:

Cap = coeficiente de correção procurada.


E = área homogeneizada “possível”
e = área homogeneizada “existente”
V = vida útil prevista para a edificação existente
v = idade da edificação existente

O coeficiente Cap uma vez determinado, multiplicado pelo valor original do terreno, fornecerá o valor final do
mesmo. Suponha então que em determinada situação a aplicação da fórmula supra forneceu um Cap de 0,7 o
que significa que o terreno avaliando esteja gravado com um subaproveitamento em relação a outro idêntico na
mesma região, porém vago e com possibilidade de amplo aproveitamento e com valor de R$ 100.000,00. Então
o valor do terreno subaproveitado é calculado:

Vt = R$ 100.000,00 . 0,7 = R$ 70.000,00

Nota mental: Um exemplo de aplicação será apresentado no item seguinte 7.1.1. (Pág.69; Casos Especiais)
cumprindo, todavia, notar que esta fórmula atualmente em vigor merece ser melhorada, nela considerando
também possíveis alterações de classes, grupos e padrões das construções no decorrer dos anos.

Estes dois fatores (área e idade) são endógenos, portanto são multiplicativos.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 38
Como explicar o fato de imóveis serem demolidos antes de atingirem sua vida útil? Geralmente isto acontece quando
ocorre alteração ponderável do padrão em determinada região tornando obsoletas funcionalmente as construções ali
existentes.

Aos dois fatores endógenos (área e idade) se acrescenta o padrão regional, de natureza exógena, portanto de caráter
somatório.

Face ao exposto, apresenta-se a fórmula extraída de trabalho de nossa autoria “O coeficiente de aproveitamento à luz das
normas técnicas” também aprovado no XIX COBREAP em Foz do Iguaçu:

Cap = 1 – [ (( 1 - ( e / E )) x ( 0,20 + ( 0,80 . ( 1 - ( v / V )))) + ( 1 - ( p / P ))] onde:

Cap = coeficiente de correção procurada


e = área homogeneizada “existente”
E = área homogeneizada “possível”
0,20 = valor residual da construção no limite da vida útil
v = idade da edificação existente
V = vida útil prevista para a edificação existente
p = padrão da construção original
P = padrão da construção possível

DADOS COMPLEMENTARES\Novo Ca.xlsx

PRIMEIRO TESTE DE APROVEITAMENTO

Qual o valor locativo de apartamento com 2 dormitórios, sem vagas, neste prédio no dia 14?

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 39
Nenhum, porque o prédio acabou de ruir!

(Lembrar que o imóvel vale pela sua capacidade de produzir renda)

Efeito Causa

DADOS COMPLEMENTARES\GOLLUN.docx

5 – IMÓVEIS URBANOS

Considerando que na maioria esmagadora dos casos os cálculos de valores locativos referem-se a imóveis
comerciais (escritórios, lojas e armazéns) devem ser abordadas suas características mais significativas, com
vistas à necessária comparação. Assim, lembrando a relação de imóveis de seu tio apresenta-se a seguir uma
série de considerações que eventualmente poderão nortear suas pesquisas, análises e estudos.

5.1 – Escritórios

5.1.1 – Classificações

Podemos adotar vários critérios para classificar os prédios comerciais utilizados para escritórios: quanto à
ocupação; localização; destinação; tamanho; utilização; características construtivas; etc. Outra classificação,
talvez a que mais interesse aos trabalhos técnicos de avaliações, é aquele em que são ponderadas as
características construtivas, sendo os escritórios enquadrados então nos seguintes e principais tipos: superluxo,
luxo, fino, superior, médio, simples e econômico.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 40
5.1.2 – Análise do Mercado

O exame das classificações acima expostas e as demais considerações indicam que as análises do mercado
imobiliário e suas consequentes avaliações devem considerar uma extensa variedade de situações e
alternativas. Nossa experiência tem demonstrado também que tal mercado em cada cidade é único e peculiar
àquela região econômica, aceitando com restrições dados globais e generalizações. Parece-nos que cada
mercado deve ser analisado em termos de seu próprio ambiente, com atenção para possíveis tendências
nacionais no caso de as mesmas se aplicarem à situação local.

5.1.3 – Itens a Ponderar

Além disto e no âmbito local, a avaliação de escritórios exige a verificação detalhada e analítica de vários itens
importantes e específicos, tais como:

1 – Vizinhanças do prédio: descrição e comentários.


2 – Situação do prédio com respeito a outras facilidades, tais como: acesso, comércio, lojas, estabelecimentos bancários.
3 – Zoneamento e posturas municipais = verificar possíveis e eventuais violações.
4– Existência de legislação afetando a área na qual o prédio está localizado, como renovação urbana, por exemplo.
5 – Proximidade e facilidade de transportes públicos.
6 – Existência de estacionamento para clientes e empregados.
7 – Prestígio do prédio como endereço.
8 – Suntuosidade do hall de entrada do prédio.
9 – Número, marca e características dos elevadores.
10 – Condição física do prédio = estado geral e conservação.
11 – Necessidade de melhoramentos e reparos = seus custos.
12 – Corredores.
13 – Categoria dos demais proprietários ou inquilinos radicados no prédio.
14 – Serviços prestados pelos demais proprietários e inquilinos.
15 – Custo operacional do prédio = despesas de condomínio.
16 – Tipo de administração do prédio = síndico, gerência, portaria, etc.
17 – Layout dos espaços internos = o escritório deve fornecer número máximo de m² de área útil; existência de colunas e
reentrâncias.
18 – Janelas e iluminação natural.
19 – Tipo e qualidade da iluminação artificial.
20 – Ar condicionado, cabeamento de telefonia, redes de computadores, internet e equipamento de aquecimento.
21 – Estatística da vacância para o prédio em estudos.
22 – AVCB.
23 – Acessibilidade.
24 – Fibra ótica.
25 – Piso elevado

5.1.4 – Classificação Quanto às Características Construtivas

Dissemos que talvez a classificação dos escritórios, mais útil aos trabalhos técnicos de avaliações, é aquela em
que são ponderadas as características construtivas e qualidade de acabamento do prédio ou da unidade
autônoma. Dentro deste esquema, os escritórios classificam-se na seguinte escala decrescente de valores,
segundo o trabalho “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP, VERSÃO 2007”:

- Luxo
- Fino
- Superior (com ou sem elevador)
- Médio (com ou sem elevador)
- Simples (com ou sem elevador)
- Econômico

Os escritórios podem ser classificados ainda em base às tabelas de custos unitários publicados mensalmente na
revista técnica Construção MERCADO da Editora PINI ou também por meio do CUB do Sinduscon.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 41
Nos escritórios, devem merecer atenção particular: o fato de se tratar de prédios inteiros, andares ou simples
salas; as escalas de áreas; o número e disposição das instalações sanitárias, e, também, a existência, ou não,
de vagas em garagens e seu número. A seguir apresenta-se como sugestão uma tabela para vistoria de
escritórios:

ESCRITÓRIOS
Informações sobre o PRÉDIO
Local
Nome do edifício
Medidas do terreno
Área do terreno
No de pavimentos
Garagens
Padrão Luxo Fino Superior Médio Simples Econômico
Reforma Data R$
Idade real (anos)
Idade aparente (anos)
Conservação
Elevador Marca Capacidade
Unidades disponíveis Locação Venda
Administração Síndico39 Zelador30
Observações:

Informações sobre a UNIDADE


Sala No De frente De Fundos Lateral
Conjunto No De frente De fundos Lateral
Área (m²) Útil Total
Fração ideal % m²
Padrão Luxo Fino Superior Médio Simples Econômico
Reforma Proprietário Inquilino Data R$
Idade aparente (anos)
Conservação
Ar condicionado Central Aparelho individual
Complementos Divisórias Cabeamento
Contrato de locação Em vigor Prazo Início
Aluguel (R$/mês) Inicial Atual
Observações:

5.2 - Lojas

5.2.1 – Considerações Gerais

As lojas (lugares onde habitualmente se expõem e vendem mercadorias) podem ser: de rua, de galeria, de centro
comercial ou de Shopping Center. Os pavimentos térreos dos prédios de escritórios ou apartamentos localizados
em corredor comercial ou junto a polos de valorização geralmente são utilizados como lojas. Dessa forma, grande
parte das considerações efetuadas anteriormente para os prédios de escritórios são perfeitamente válidas e
aplicáveis ao mercado imobiliário típico, e deste comércio.

Algumas lojas, além de itens materiais, oferecem profundo conhecimento aos clientes (Alameda Cristais, 117 –
Parque Ouro Verde - Foz do Iguaçu - PR).

39Nomes e telefones do síndico e zelador são importantes para conseguir outras informações ou dados após a vistoria,
evitando retorno ao local do imóvel, o que pode onerar o trabalho avaliatório.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 42
5.2.2 – Classificação.

Para o caso de lojas em prédios comerciais ou residenciais, a classificação de maneira geral irá se identificar à
classificação do prédio. Porém, as lojas, se independentes (ou ocupando toda a construção) podem ser
classificadas de acordo com suas características, obedecendo à seguinte escala decrescente:

- Luxo
- Fina
- Superior
- Média
- Modesta
5.3 – Armazéns

A avaliação de aluguéis de armazéns por comparação se faz obedecendo as mesmas diretrizes indicadas para
as lojas, exceção, apenas, ao tratamento relativo à “forma”.
Sob esse aspecto, como não há propriamente interesse com comércio varejista ou similar, pouco importando a
frente do estabelecimento para a rua (desde que o acesso seja bom), tudo se passa como nos terrenos
industriais, isto é, a avaliação deve ser feita levando em conta, simplesmente, as áreas, pelo denominado critério
do metro quadrado médio. Como nos terrenos industriais, vale verificar o problema de escala, isto é, constatar
e, se eventualmente necessário, levar em conta a variação dos preços com as áreas. Nas pesquisas de valores,
no tocante as homogeneizações relativas à localização, idade e padrão construtivo, aplicam-se as ressalvas
feitas quanto as lojas em pontos de comércio pouco intenso.

Merece menção, ainda, o problema relacionado com eventuais áreas livres de terreno, não construídas, e desvios
ferroviários, que, obviamente, necessitam ser considerados nos cálculos. As primeiras podem ser computadas
através de “pesos” e os segundos introduzindo fatores a estudar para cada caso: a Prefeitura Municipal de São
Paulo, em seus diversos decretos estabelecendo regras para lançamento fiscal, estipula, para os terrenos
beneficiados com desvios, o fator genérico 1,20 (vantagem de 20%) que, embora empírico e excessivamente
alto para casos de grandes áreas, serve apenas como ponto de referência.

5.4 – Apartamentos

As diretrizes para avaliação de aluguéis de apartamentos são, praticamente, as mesmas recomendadas para
escritórios, lojas e armazéns, ou seja, o Método Comparativo Direto, adotando, porém, as seguintes premissas
particulares:

1º) selecionando os dados com as cautelas usuais relativas à área, condomínio, padrão construtivo, idade,
conservação e localização considerando a proporção dos índices de “transporte” (ou de transposição de locais);

2º) o critério geral do metro quadrado médio de área privativa;

3º) fazendo homogeneizações levando em conta os fatores “transporte” (só afetando a parcela relativa à fração
ideal do terreno), “área”, “condomínio”, “padrão construtivo”, “idade” e “conservação” (só afetando a parcela
correspondente à fração ideal da construção).40

No caso particular de apartamentos, necessita ser tomada a precaução adicional, por óbvias razões, de só
considerar úteis na pesquisa dados do mesmo gênero quanto ao número de cômodos muito especialmente o de
quartos, o de “suítes”, o de banheiros e de vagas em garagens, assim como ponderar eventuais diferenças
trazidas pela face da fachada e variação da situação na altura dos pavimentos.

Prédios modernos são dotados de: churrasqueira com forno para pizza; fitness center; quadra de squash; SPA
com salas de massagem, descanso e sauna; gourmet lounge; piscinas descoberta e coberta com água aquecida;
vagas com recarregador para veículos híbridos; internet wi-fi nas áreas comuns; coleta seletiva de lixo; salão de
jogos; quadra gramada.41

40As frações ideais de terreno e construção podem ser definidas em base aos valores constantes do IPTU.
41Estas mordomias costumam aumentar o custo mensal do condomínio.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 43
5.5 – Quadro de possibilidades42

Em resumo, tem-se o seguinte quadro de possibilidades:

METODOLOGIA
Básica (visa determinar diretamente o aluguel) Tratamento
Método Comparativo Direto de Dados do Mercado Por fatores
Inferência estatística

Auxiliar (visa determinar o valor do Capital – Imóvel) Tratamento


Método Comparativo Direto Por fatores
Inferência estatística
Comparativo Por fatores
Capital-Terreno Inferência estatística
(Vct) Involutivo Vertical
Remuneração Comparativo de custo
do Capital Método Capital-Construção Quantificação de Custo Custo unitário básico
Evolutivo (Vcc) Orçamento detalhado
Fator de Razão entre o valor de mercado e o custo de reedição ou
Comercialização substituição, que pode ser maior ou menor que 1, em
(Fc) função da conjuntura do mercado à época da avaliação
Capital-Imóvel Vci = (Vct + Vcc) * Fc
(Vci)
Taxa líquida de rendimento Considerar taxa (global ou composta) e comparar com
(i) taxas de rendimento de aplicações financeiras

5.6 – Método da Remuneração do Capital – Inversão da “causa” e “efeito”

Remuneração do Capital Comparativo

42Somente no dicionário “sucesso” vem antes de “trabalho”


Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 44
6 - AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS

Com todos estes conhecimentos agora você já possui condições para calcular os aluguéis dos imóveis de seu
tio. Lembre-se que o Critério anortear o trabalho de avaliação deve obedecer, como diretrizes gerais, às técnicas
e recomendações da NBR-14653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) - Norma para Avaliação
de Bens e, mais particularmente, às Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE - Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia de seu Estado.

6.1 – Apartamento – Aluguel calculado pelo Método Comparativo Direto


Tratamento por Fatores
(Estabelecimento bancário [locador] desejava verificar aluguel pago por gerente [locatário])

DADOS COMPLEMENTARES\TABELA HONORÁRIOS.pdf


DADOS COMPLEMENTARES\MAPA DO TESOURO.docx

6.1.1 – Vistoria43

6.1.1.1 - Região Avaliatória

6.1.1.1.1 - Localização

O imóvel avaliando - Unidade nº 22 - localiza-se no 2º andar do Edifício Paulo, este último sito à Rua Martiniano
de Carvalho, onde apresenta o nº 169, no quarteirão formado pelas Ruas Santa Madalena e Pio XII e completado
pela Rua Maestro Cardim, no bairro da Liberdade, ou melhor, na porção deste bairro vizinho ao Bairro do Paraíso.

O quarteirão supra descrito possui vários acessos, ainda que a Rua Martiniano de Carvalho, no trecho, seja de
única mão de direção (sentido Viaduto Pedroso para a Rua Bernardino de Campos) e boa infraestrutura,
contando, inclusive, com a presença de um Supermercado (na esquina entre o Viaduto Pedroso e a Rua Maestro
Cardim, a cerca de uma quadra de distância).

Suas características ocupacionais são influenciadas pela existência, também nas proximidades, do complexo
hospitalar “Beneficência Portuguesa”, de grandes dimensões e fama internacional, contribuindo para que a
região, muito próxima ao centro da cidade, mantenha-se dinâmica.

Ainda preponderam, em toda a extensão da Rua Martiniano de Carvalho, as edificações habitacionais


unifamiliares e comerciais (prédios em dois pavimentos) de padrão médio a baixo, existindo ainda, em menor
número, prédios de apartamentos (estes últimos concentram-se mais junto à Rua Maestro Cardim e em direção
ao bairro do Paraíso).

6.1.1.1.2 - Zoneamento

Com relação à Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município, o imóvel avaliando apresenta-se “conforme”,
tornando-se desnecessárias maiores informações relativas às categorias de uso, recuos mínimos e taxas de
ocupação e aproveitamento máximas permitidas.

6.1.1.1.3 - Melhoramentos Públicos

O local é dotado de todos os melhoramentos públicos disponíveis no município: redes de água, esgoto, águas
pluviais, iluminação pública e domiciliar, comunicações, pavimentação, guias e sarjetas de concreto, bem como
todos os serviços comunitários e de lazer. Com relação ao transporte público, porém, é preciso caminhar algumas
quadras, ainda que para qualquer direção (Viaduto Pedroso e Av. Liberdade de um lado ou Av. Brigadeiro Luiz
Antônio de outro, Rua Bernardino de Campos, Rua 13 de Maio).

43Na Vistoria procure descrever antes o “geral” e depois o “particular”, ou seja, primeiro a região geoeconômica e em
seguida o imóvel avaliando.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 45
6.1.1.1.4 – Parâmetros Considerados
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 1 f e p.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 2 f e p.pdf

Grupo II - Zona de ocupação Vertical (incorporação) - Padrão Médio.


Fr = 16,00m (frente de referência do terreno)
Pmi = não se aplica (profundidade mínima recomendada)
Pma = não se aplica (profundidade máxima recomendada)

6.1.2 - Imóvel

Trata-se de unidade autônoma de nº 22, ocupada e situada na porção frontal do 2º andar do Edifício Paulo, este
último composto de 14 pavimentos (térreo e 13 andares-tipo com 4 unidades por andar), com apartamentos de
2 dormitórios e uma vaga indeterminada no subsolo de garagem, dotados ainda de área de serviços com quarto
e W.C de empregada.

6.1.2.1 – Características e Área44

De acordo com vistoria efetuada no dia 04 do corrente mês, assim como do que se pôde verificar das informações
documentais a nós fornecidas (conforme documentação imobiliária examinada) e testemunhos pessoais, tem-
se:
Área privativa = 93,69m²; Área comum = 18,76m²; Área total =112,45m²; Fração ideal de terreno = 14,60m²

6.1.2.2 - Descrição

Conforme esclarecido anteriormente, o imóvel em tela, ocupado pelo inquilino, constitui-se de uma unidade
localizada no 2º andar, parte integrante de edificação de área maior, Edifício Paulo, cuja distribuição é idêntica
às demais unidades tipo, ou seja, hall, sala ampla, dois dormitórios, banheiro social, cozinha e área de serviço
fechada, com entrada independente para a qual se abrem o W.C e o quarto de empregada. Tais características
permitem preencher a seguinte:

Ficha Técnica

Classe Residencial
Grupo Apartamento
Padrão Médio com elevador
Idade Real 25 anos
Estado de conservação do prédio Regular
Estado de conservação da unidade Regular
Fator obsolescência 0,530
Fator de Comercialização 10%

6.1.3 – Metodologia

Face à pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização de método direto mais recomendável, a saber, o
Comparativo de Dados de Mercado, cujos princípios foram usados de forma plena na apuração de valor básico
unitário de locação de apartamentos. A avaliação se fez segundo o critério do metro quadrado médio de área
privativa, empregando-se os fatores de ajustes cabíveis, de conformidade com as normas referidas
anteriormente; para tanto, procedeu-se à uma cuidadosa pesquisa de valores, cuja homogeneização foi
processada de acordo com as diretrizes contidas nas normas: deve-se reiterar que o resultado obtido com a
aplicação desta metodologia corresponde ao valor real de mercado, de conformidade com as considerações
oferecidas anteriormente.

44Nestaaltura do trabalho você desconhece qual metodologia será adotada, pois depende ainda da pesquisa a ser realizada.
Para o Método Comparativo basta a área privativa; para o Método da Remuneração do Capital, são necessárias as áreas
comum e total, além da fração ideal do terreno.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 46
6.1.4 - Cálculo do Valor Locativo do Imóvel
6.1.4.1 – Valor Unitário

A avaliação do imóvel supra descrito (unidade nº 22) visa à determinação de seu valor locativo de mercado. Para
tanto, foi efetuada uma pesquisa na região geoeconômica situada no mesmo logradouro do imóvel em tela, onde
se procurou obter elementos comparativos de mesmas características do avaliando, em número representativo
do mercado local. Referida pesquisa, após o tratamento por fatores (V. Anexo B da NBR 14653-2:2011,
reproduzido na página 15 destas anotações) e de acordo com os parâmetros determinados, forneceu o valor
médio, válido para o mês de janeiro de 2019, de R$ 22,00/m² de área privativa.
(V. Tabelas a seguir: 1.Tabela Descritiva dos elementos comparativos e 2. Planilha de Homogeneização -
Tratamento por fatores).

Nota: Aplicação de fatores na pesquisa: Vu = Vo x {1+ [(F1 – 1) + (F2 – 1) + (F3 – 1) ... + (Fn – 1)]}

Trata-se então de um somatório. Forma mais elegante:


Vu = Vo x {[( F1 ) + ( F2 ) + ( F3 ) ... + ( Fn )] – n + 1}

6.1.4.2 – Valor Locativo do Imóvel

O valor locativo da unidade será então de:

Vl = 93,69m² . R$ 22,00/m² = R$ 2.060,90/mês, ou seja, em números redondos:

VALOR LOCATIVO - UNIDADE Nº 22 = R$ 2.060,00/mês

Agora, compare este resultado com o aluguel constante da relação fornecida pelo seu tio (R$ 1.900,00: pág. 3
da apostila).

Considerando os valores “teto” (R$ 2.370,00) e “piso” (R$ 1.751,00) da planilha de homogeneização dos
comparativos, qual a orientação que você daria ao seu tio: renovar a locação com o mesmo inquilino ou despejá-
lo?

Obedecido o item A.10.1.1 da NBR 14.653-2:2001 tem-se os seguintes valores admissíveis dentro do campo de
arbítrio de + 15% da estimativa de tendência central:

R$ 2.370,00 (Valor Teto)

R$2.060,00 + 15% R$ 1.900,00 (Aluguel pago.)

R$ 1.751,00 (Valor Piso)

Nota técnica: Este exemplo de avaliação de aluguel de apartamento será melhor apresentado em classe
por meio de trabalho prático.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 47
Nota: Tabela disponível em DADOS COMPLEMENTARES – EXEMPLO DE APARTAMENTO

APARTAMENTO - RUA MARTINIANO DE CARVALHO


TABELA DESCRITIVA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS COLETADOS

ELEMENTO LOCAL INFORMANTE OFERTA DATA ÁREA GRUPO PADRÃO VAGAS Idade Condº
Nº (Avenida, Rua, Praça, nº,Unidade) (imobiliária, Corretor, Telefone) (R$/mês) (m²) (Anos) (R$/mês)

1 Rua Martiniano de Carvalho, 129 - Apt. 92 Imobiliária Dolacio - Sr. Antonio Carlos - 3105-4112 2.755,00 jan/19 90,00 Apartamento Médio + 1 25 285,00
2 Rua Martiniano de Carvalho, 389 - Apt. 93 Pinto Imóveis - Sr José Ricardo - 3392-3518 2.310,00 jan/19 87,00 Apartamento Médio 1 25 285,00
3 Rua Martiniano de Carvalho, 447 - Apt.52 Imobiliária Capelano - Sr Luiz Henrique - 2899-7440 2.215,00 jan/19 90,00 Apartamento Médio + 1 30 230,00
4 Rua Martiniano de Carvalho,528 - Apt.91 Awad Imóveis - Sr. Marcos Mansour - 2387-3619 1.830,00 jan/19 95,00 Apartamento Médio - 1 30 230,00
5 Rua Martiniano de Carvalho, 649 - Apt. 73 Imobiliária Elias - Sra. Renata Denari - 3397-4911 2.000,00 jan/19 90,00 Apartamento Médio + 1 30 230,00
6 Rua Maestro Cardim, 863 - Apt. 41 Avancine Imóveis - Sr. Caio Luiz - 3562-4910 1.830,00 jan/19 105,00 Apartamento Médio 1 25 290,00
7 Rua Martiniano de Carvalho, 776 - Apt. 32 Pinto Neto Imóveis - Sr. Misael - 9914-1098 1.640,00 jan/19 100,00 Apartamento Médio - 1 30 250,00

Avaliando Rua Martiniano de Carvalho, 269 - Apt.22 ? jan/19 93,69 Apartamento Médio 1 25 250,00

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 48
EXEMPLO - PESQUISA DE VALOR LOCATIVO DE APARTAMENTO - TRATAMENTO POR FATORES - PLANILHA DE HOMOGENEIZAÇÃO [JUSTIFICADA - ANEXO B NBR 14653-2:2011]
Depreciação Linha Reta
Oferta Tabela pag. 56 Imobiliária Capelano
Somatório
- Sr Luiz Henrique
= (H + K + N- 2+B2:P18899-7440
+ Q - 4 + 1)
0,9
ELEMENTO ALUGUEL ÁREA ÚTIL UNITÁRIO VALIDAÇÃO FATOR CONDOMÍNIO CONDOMÍNIO FATOR PADRÃO INTERVALO FATOR IDADE DEPº FATOR SOMATÓRIO SANEADO UNITÁRIO
Nº (R$/mês) (m²) (R$/m²) ÁREA (R$/mês) (R$/m²) CONDOMÍNIO DE VALOR PADRÃO (anos) IDADE FATORES HOMOGENº SANEADO
(A) (C) IBAPE/SP (P) (I) (R$/m²) (R$/m²)
1 2.755,00 90,00 27,55 0,73 1,04 285,00 3,17 0,84 Médio + 2,160 0,89 25 0,530 1,00 0,78 21,36 21,36
2 2.310,00 87,00 23,90 0,85 1,08 285,00 3,28 0,81 Médio 1,926 1,00 25 0,530 1,00 0,89 21,30 21,30
3 2.215,00 90,00 22,15 0,91 1,04 230,00 2,56 1,04 Médio + 2,160 0,89 30 0,467 1,13 1,11 24,62 24,62
4 1.830,00 95,00 17,34 1,16 0,99 230,00 2,42 1,10 Médio - 1,692 1,14 30 0,467 1,13 1,36 23,61 23,61
5 2.000,00 90,00 20,00 1,01 1,04 230,00 2,56 1,04 Médio + 2,160 0,89 30 0,467 1,13 1,11 22,23 22,23
6 1.830,00 105,00 15,69 1,29 0,89 290,00 2,76 0,97 Médio 1,926 1,00 25 0,530 1,00 0,86 13,46
7 1.640,00 100,00 14,76 1,37 0,94 250,00 2,50 1,07 Médio - 1,692 1,14 30 0,467 1,13 1,28 18,86 18,86

Avaliando ? 93,69 250,00 2,67 Médio 1,926 25 0,530

Média 20,20 No final da homogeneização deverá ser menor Média (x) 20,78 22,00
Variáveis (4) Desvio 4,65 V. item B.6 Efeito de heterogeneização do Anexo B Desvio (s) 3,71 2,02
C. Variação 0,23 C. Variação s/x 0,18 0,09
Área Saneamento 30% 27,01 28,60
Condomínio x + 30% -30% 14,54 15,40
Padrão NBR 14653-2:2011 item 9,2,1 NBR 14653-2:2011
item 9.2.2
Idade Tabela 1 Tabela 3 Graus de Tabela 3 ALUGUEL
Fundamentação regressão Tratamento por Fatores Fundamentação Grau I 0,40 a 2,50 Área Unitário Aluguel
Grau I N = 3 (k+1) = 15 Grau I = 3 Intervalos Grau II 0,50 a 2,00 93,69 22,00 R$ 2.060,90
Grau II N = 4 (k+1) = 20 Grau II = 5 admissíveis Grau III 0,80 a 1,25 Campo de arbítrio A.10.1.1 R$ 2.370,03
Grau III N = 6 (k+1) = 30 Grau III = 12 mais ou menos 15% R$ 1.751,76

Nota: Planilha disponível em DADOS COMPLEMENTARES\EXEMPLO APARTAMENTO.xlsx.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 49
6.2 – Residência – Aluguel calculado pelo Método da Remuneração do Capital
Imóvel Residencial
(Dissolução de Sociedade – Separação de casal)
6.2.1. – Vistoria

De acordo com a vistoria efetuada no dia 15 de julho de ****, foi possível constatar:

6.2.1.1. – Região 45

6.2.1.1.1 – Localização

O imóvel em estudo situa-se na Avenida Professor Souza Gomes, esquina da Rua Naziz Nudim, no quarteirão
completado ainda pelas Ruas João Luiz e Utinga, no Jardim Carneiro, na Capital de São Paulo. Por suas
características positivas, trata-se de região por todos conhecida, com residências de alto padrão, de fácil
localização, aproveitando a boa infraestrutura lá existente e excepcionalmente servida por vasta rede de ruas e
avenidas, inclusive considerando a proximidade com a Avenida Professor Ruiz Vicente e da Chácara das Flores.
Também outras vias facilitam o acesso à região, tais como as Avenidas Washington Luís, Vereador José Diniz,
Santo Amaro e Adolfo Pinheiro.

6.2.1.1.2. - Mapas Fiscais da Municipalidade (IPTU)

De acordo com os Mapas Fiscais da Municipalidade, o imóvel em tela situa-se na Quadra 20 do Setor 80. Para
efeito de lançamento do IPTU, tem-se:

Setor: 88 Quadra: 20 Índice Fiscal Exercício 2019: R$ 640,00

6.2.1.1.3. - Zoneamento
O imóvel em estudos, de acordo com a atual Lei de Zoneamento do Município, encontra-se em Zona ZER-1,
perímetro 022, ou seja, zona de uso estritamente residencial, de densidade demográfica baixa, com coeficiente
de aproveitamento máximo de 1,0 e taxa de ocupação máxima de 0,5 (50%).
Nesta zona, a categoria de uso permitida (conforme) é a R1, ou seja, residência unifamiliar destinada a habitação
permanente, correspondente a uma habitação por lote. Nesta zona, as posturas municipais determinam:
Frente Mínima: --------------------------------- 10,00 m
Área Mínima: ------------------------------------ 250,00 m²
Recuos Mínimos:
Frente----------------------------------- 5,00 m
Fundos--------------------------------- 5,00 m
Lateral, até o 2o pavimento------- 1,50 m apenas de um lado
Lateral, acima do 2o pavimento-- 3,00 m de ambos os lados

6.2.1.1.4. - Melhoramentos Públicos


O local é dotado de todos os melhoramentos públicos essenciais.

6.2.1.1.5 – Parâmetros Considerados


DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 1 f e p.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 2 f e p.pdf
3a zona avaliatória; residencial horizontal, de padrão alto (IBAPE/SP)
Fr = 15,00m (frente de referência do terreno)
Pmi = 30,00m (profundidade mínima recomendada)
Pma = 60,00m (profundidade máxima recomendada)
“f” = 0,15 (expoente do fator frente)
“p” = 0,50 (expoente do fator profundidade)
Ce = 1,00 (fator esquina; não se aplica)

45
Dados originais alterados visando manter sigilo.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 50
6.2.1.2. – Imóvel

6.2.1.2.1. – Terreno

Terreno situado na Capital de São Paulo, na Avenida Professor ***, lote 1 da quadra “O”, no Sítio Carneiro, ou
Jardim Carneiro, no 29° Subdistrito de Santo Amaro, 11ª Circunscrição Imobiliária da Capital, com área de 551,00
m², medindo 18,60 m de frente para a Avenida Prof. ***; 13,03 m em curva de concordância formada pelo
encontro da Avenida Prof. *** com a Rua ***; 13,87 m da frente aos fundos , do lado direito de quem do terreno
olha para a Avenida , onde faz frente para a Rua *** com a qual faz esquina; do lado esquerdo mede 19,25 m,
confinando com o Lote “B”, parte do Lote 1 original e, nos fundos , mede 26,75 m confinando com o Lote “C”,
parte do Lote 1 original.
Em resumo, do que se pôde verificar também através da Planta do Projeto Aprovado pela Prefeitura Municipal
de São Paulo, tem-se:
 Frente em projeção para a Av. Prof. *** (Fe1): 26,00m
 Frente em projeção para a Rua *** (Fe2): 21,80m
 Área (At): 551,00m²
 Profundidade Equivalente (Pe = At/Fe1): 21,19m.
 Formato: Irregular (praticamente trapezoidal) bem proporcionado.
 Topografia: plana, acima do nível das vias públicas para as quais entesta.
 Superfície: Seco.
 Solo: Aparentemente firme.

6.2.1.2.2. – Benfeitorias
A edificação, com uso residencial, de acordo com a documentação relativa ao imóvel (Projeto aprovado) possui
461,26m² de área construída total assim subdividida:

PAVIMENTOS ÁREA (m²)


Superior 156,18
Térreo 232,96
Embasamento Garagem 72,12
TOTAL 461,26

Área construída de 461,26 m2, constituída de residência edificada em 2004 ocupando uma área de 289,00 m2,
em projeção no terreno. O imóvel avaliando foi construído à luz da legislação vigente, com projeto aprovado
datado de 16/08/2004.

6.2.1.2.3. - Ficha Técnica

Classe Residencial
Grupo Casa
Padrão Fino
Idade Real 15 anos
Estado de conservação Regular
Fator obsolescência 0,73846
Fator de Comercialização 13,5%

6.2.2. - Avaliação

6.2.2.1. - Metodologia

Nas avaliações de aluguéis de imóveis urbanos existem, fundamentalmente, dois métodos básicos de avaliação,
agrupados em:

 Direto: Comparativo;
 Indireto: Remuneração do Capital.

46O fator obsolescência foi obtido na Tabela da página 56, considerando a idade de 15 anos e R = 2,0%.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 51
O Método Comparativo de dados de mercado, ou método direto, é aquele que define o valor do aluguel de forma
imediata através de comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se atualmente em
método básico. O método indireto, da Remuneração do Capital, é aquele que define o valor locativo por meio
de processos de cálculos com o emprego de sub-métodos auxiliares, quais sejam: o Método Evolutivo e o
Método Involutivo. Face à pesquisa desenvolvida, foi tentada inicialmente a utilização do Método Direto
(Comparativo) para a obtenção do valor locativo unitário de residência padrão fino. Foram coletados 18 (dezoito)
elementos comparativos relativos a imóveis residenciais no mesmo bairro do avaliando. Este grande número de
elementos comparativos mostrou “a priori” a ocorrência de alguma anormalidade no mercado imobiliário da região
e que mereceu ser verificada. No caso, houve o assassinato do proprietário de um imóvel no bairro durante
assalto, o que estava ocasionando a migração de muitos moradores para apartamentos, considerados mais
seguros.

Nota: Nos casos em que seja impossível a vistoria dos elementos comparativos, impedindo assim a
aplicação do critério Ross Heidecke, apresenta-se na página 56 da apostila uma tabela de dupla entrada
(idade e razão de depreciação). Fonte: Engenharia de Avaliações – IBAPE – Ed. Pini

Os elementos comparativos, relacionados em tabela descritiva, foram aferidos com o imóvel avaliando no
concernente às áreas construídas e obsolescências, observando o intervalo admissível de 0,80 a 1,25 para o
grau III de fundamentação exigido pelo casal contratante conforme o item 9.2.2 da NBR 14653-2:2011. Restaram
apenas 4 (quatro) elementos efetivamente aproveitáveis (Nº 3, 4, 7 e 8), o que afastou a possibilidade de
utilização do método comparativo direto visto que a NBR 14653-2:2011 exige no mínimo 5 (cinco) elementos
aproveitáveis quando aplicado o Método de Tratamento por Fatores.

6.2.2.2 – Método Evolutivo

6.2.2.2.1. – Valor do Capital-Imóvel 47

6.2.2.2.1.1. – Valor do Capital-Terreno

Obtido por meio da seguinte expressão: Vt = At . vut . Fp . Ff . Ce onde:

Vt = Valor do capital terreno


At = Área do terreno = 551,00m²
Vut = Valor unitário de terreno = R$ 800,00/m²
Ff = Fator frente = (26,00/15,00) ^0,15 = 1,0860
Fp = Fator profundidade = (21,19/30,00) ^0,50 = 0,8405
Ce = Coeficiente de esquina = 1,00

Vt = 551,00m² . R$ 800,00/m² . 0,8405 . 1,0860 . 1,00 = R$ 402.348,51 ≈ R$ 400.000,00


DADOS COMPLEMENTARES\EXPOENTES P e F.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 1 f e p.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 2 f e p.pdf

6.2.2.2.1.2. – Valor do Capital-Construção

Obtido por meio da seguinte expressão: Vc = Ac . vuc . Ie . Foc onde:


Vc = Valor do capital construção
Apc = Área total construída = 461,26m²
vuc = Valor unitário da construção = R$ 2.301,84/m² (PINI Residência padrão fino)
Ie = Itens extras = 15%
Foc = Fator de obsoletismo = 0,738 (V. tabela página 56: razão 2%; 15 anos)

Vc = 461,26m² . R$ 2.301,84m² . 1,15 . 0,738 = R$ 901.104,44 ≈ R$ 900.000,00

47
De preferência efetue todos os cálculos em planilha específica, do tipo “TAXA COMPOSTA”. Depois passe a limpo no
corpo do laudo.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 52
6.3.2.2.1.3. – Valor do Capital-Imóvel

Vi = Vt + Vc = R$ 400.000,00 + R$ 900.000,00 = R$ 1.300.000,00

6.2.2.2.2. – Taxa de renda composta

i = Capital Terreno . taxa renda terreno 4%a.a.+ Capital Construção . taxa renda construção 8%a.a.
(Capital Terreno + Capital Construção)

i = R$ 400.000,00. 0,003274 + R$ 900.000,00. 0,006434 = R$ 1.309,50 + R$ 5.790,63 = 0,00546 (ou 0,546%a.m.)


R$ 1.300.000,00 R$ 1.300.000,00

Esta taxa (0,546%a.m.) restou adequada em relação às aplicações financeiras contemporâneas, razão pela qual
foi adotada no presente cálculo do valor locativo.

6.2.2.2.3. – Aluguel mensal

O cálculo do valor locativo do prédio em tela é obtido conforme a seguinte expressão:

Vlmr = Vi . i onde:

Vlmr = Valor locativo mensal da residência


Vi = Valor do imóvel (considerando o fator de comercialização) = R$ 1.300.000,00 . 1,165
i = Taxa de remuneração mensal

Vlmr = R$ 1.514.500,00 . 0,00546 ≈ R$ 8.271,64 ≈ R$ 8.270,00

DADOS COMPLEMENTARES\TAXA COMPOSTA 2.xlsx

Dessa maneira, para cada um dos ex-cônjuges, caberia metade do valor locativo, ou seja:

R$ 4.135,00 / mês
(Quatro mil, cento e trinta e cinco reais)

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 53
RESIDÊNCIA
TABELA DESCRITIVA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

Nº Local Setor/ Ind. Área Área Quartos Vagas Ano Idade Obsol. Aluguel Unitário
Quadra Fiscal Terreno Construída Garagem Construção Kd c/ F. Fonte
0,9
1 R. Acanga, 130 (Contrato de locação) 88/219 263,65 448,83 320,00 4 (2 suítes) 3 1982 36 0,483 5.000,00 14,06
2 R. Alberto Hodge, 450 88/265 245,59 1.150,00 350,00 4 (1 suíte) 3 1996 22 0,641 9.000,00 23,14
3 R. das Barcas, 718 88/144 264,19 600,00 380,00 4 (2 suítes) 3 1998 20 0,667 5.500,00 13,03
4 R. Duarte Moniz Barreto, 46 88/149 264,18 1.000,00 390,00 5 (2 suítes) 3 1996 22 0,641 10.000,00 23,08
5 R. das Barcas, 908 88/145 264,19 750,00 400,00 4 (1 suíte) 4 1987 31 0,535 8.000,00 18,00
6 R. Cassiano Ricardo, 43 88/216 245,31 700,00 430,00 4 (2 suítes) 3 1984 34 0,503 5.500,00 11,51
7 R. das Barcas, 948 88/144 264,19 830,00 450,00 4 (2 suítes) 3 1997 21 0,654 9.500,00 19,00
8 R. Duarte Moniz Barreto, 1064 88/145 264,18 750,00 500,00 4 (2 suítes) 3 1995 23 0,628 9.500,00 17,10
9 R. Baru, esq. Av. Prof. Rubens G Souza 88/219 263,65 1.000,00 500,00 4 suítes 3 1991 27 0,580 10.000,00 18,00
10 R. Antônio Gontijo de Carvalho, 264 88/278 264,43 900,00 600,00 4 suítes 4 1993 25 0,604 10.000,00 15,00
11 R. Carlo Rainaldi, 223 88/265 245,61 1.750,00 650,00 4 suítes 4 1995 23 0,628 10.000,00 13,85
12 R. Aziz Nader, 25 88/212 264,43 960,00 680,00 4 suítes 4 1984 34 0,503 11.000,00 14,56
13 R. Maria Luiza de A. Martins Roque, 186 88/209 264,70 1.200,00 700,00 4 suites 4 1998 20 0,667 8.000,00 10,29
14 R. Job Lane, 1187 88/211 264,19 891,00 726,00 4 suítes 4 1983 35 0,493 9.000,00 11,16
15 R. das Barcas, 158 88/265 245,59 1.050,00 750,00 4 suítes 4 2000 18 0,695 8.800,00 10,56
16 R. Visconde de Porto Seguro, 1.104 90/174 201,27 3.050,00 750,00 3 suítes 5 1996 22 0,641 13.000,00 15,60
17 R. Cassiano Ricardo, 240 88/216 245,31 1.800,00 800,00 4 suítes 5 1989 29 0,557 9.000,00 10,13
18 R. Alberto Hodge, 241 88/265 245,59 2.000,00 1.000,00 5 suítes 4 1998 20 0,667 18.000,00 16,20

Av. Avenida Prof. Souza Gomes 88/20 295,00 551,00 461,26 3 suítes 3 2003 15 0,738
Média (x) 15,24
D. Padrão (s) 3,98
Correlação s/x 0,26

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 54
RESIDÊNCIA
Tratamento por fatores – Grau III de fundamentação – Item 9.2.2 da NBR 14653-2:2011
Verificação de atributos semelhantes calculados em relação ao avaliando contido no intervalo entre 0,80 a 1,25
Nº Local Área Ano Idade Obsol. Aluguel Unitário FATOR FATOR
c/ F.
Construída Construção Anos Kd R$/mês Fonte ÁREA OBSOL
1 R. Acanga, 130 (Contrato de locação) 320,00 1982 36 0,483 5.000,00 14,06 1,44 1,53
2 R. Alberto Hodge, 450 350,00 1996 22 0,641 9.000,00 23,14 1,32 1,15
3 R. das Barcas, 718 380,00 1998 20 0,667 5.500,00 13,03 1,21 1,11
4 R. Duarte Moniz Barreto, 46 390,00 1996 22 0,641 10.000,00 23,08 1,18 1,15
5 R. das Barcas, 908 400,00 1987 31 0,535 8.000,00 18,00 1,15 1,38
6 R. Cassiano Ricardo, 43 430,00 1984 34 0,503 5.500,00 11,51 1,07 1,47
7 R. das Barcas, 948 450,00 1997 21 0,654 9.500,00 19,00 1,03 1,13
8 R. Duarte Moniz Barreto, 1064 500,00 1995 23 0,628 9.500,00 17,10 0,92 1,18
9 R. Baru, esq. Av. Prof. Rubens G Souza 500,00 1991 27 0,580 10.000,00 18,00 0,92 1,27
10 R. Antônio Gontijo de Carvalho, 264 600,00 1993 25 0,604 10.000,00 15,00 0,77 1,22
11 R. Carlo Rainaldi, 223 650,00 1995 23 0,628 10.000,00 13,85 0,71 1,18
12 R. Aziz Nader, 25 680,00 1984 34 0,503 11.000,00 14,56 0,68 1,47
13 R. Maria Luiza de A. Martins Roque, 186 700,00 1998 20 0,667 8.000,00 10,29 0,66 1,11
14 R. Job Lane, 1187 726,00 1983 35 0,493 9.000,00 11,16 0,64 1,58
15 R. das Barcas, 158 750,00 2000 18 0,695 8.800,00 10,56 0,62 1,06
16 R. Visconde de Porto Seguro, 1104 750,00 1996 22 0,641 13.000,00 15,60 0,62 1,15
17 R. Cassiano Ricardo, 240 800,00 1989 29 0,557 9.000,00 10,13 0,58 1,32
18 R. Alberto Hodge, 241 1.000,00 1998 20 0,667 18.000,00 16,20 0,46 1,11
Avaliando 461,26 2003 15 0,738

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 55
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 56
6.3 – Terreno – Aluguel calculado pelo Método da Remuneração do Capital
(Vizinho desejava alugar para estacionamento de clientes)
6.3.1 – Vistoria

De acordo com vistoria efetuada no dia 16 de junho de ....., foi possível constatar:48

6.3.1.1 - Região Avaliatória

6.3.1.1.1 – Localização: O imóvel avaliando localiza-se à Avenida Eng. Luiz Carlos Santos, esquina com a Rua
Brumas, no quarteirão completado pela Avenida Independência e Rua Eliseu Rezende, no bairro do Brooklin,
cidade de São Paulo.

6.3.1.1.2 – Zoneamento: Com relação à Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município, o imóvel avaliando
encontra-se em corredor comercial, zona ZM3b (antiga Z-04), zoneamento este que permite o maior índice de
aproveitamento de toda a cidade (CA = 4).

6.3.1.1.3 - Melhoramentos Públicos: O local é dotado de todos os melhoramentos públicos disponíveis: redes
de água, esgoto, águas pluviais, iluminação pública e domiciliar, comunicações; pavimentação, guias e sarjetas
de concreto, transportes públicos, serviços comunitários e de lazer.

As principais características ocupacionais da região são inerentes a todo corredor comercial, ou seja, edifícios
de escritórios, com os pavimentos térreos ocupados por comércio; residências isoladas adaptadas para o uso
comercial ou de serviços, restritos, no entanto, aos quarteirões lindeiros à Avenida Eng. Luiz Carlos Santos. Nos
demais, os imóveis se constituem em residências isoladas de padrão médio.

6.3.1.1.4 – Parâmetros Considerados


DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 1 f e p.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 2 f e p.pdf
9a zona avaliatória; comercial ou de serviços, de padrão alto (IBAPE/SP) 49
Fr = 15,00m (frente de referência do terreno)
Pmi = 20,00m (profundidade mínima recomendada)
Pma = 60,00m (profundidade máxima recomendada)
Ce = 0,95 (aplicável acima de 1.000,00m²)

6.3.1.2 - Imóvel

6.3.1.2.1 – Terreno: De acordo com vistoria realizada no dia 16/06/....., assim como do que se pôde verificar das
informações documentais a nós fornecidas e testemunhos pessoais, tem-se:

Área (At) = 881,76m2 (conforme documentação examinada: Matrícula, Escritura e Planta)


Frente Avenida Eng. Luiz Carlos Santos (Fe1) = 22,00m
Frente Rua Brumas (Fe2) = 37,33m
Profundidade Equivalente (At/Fe1) = 40,08m
Formato = Irregular
Topografia = Plana.

6.3.1.2.2 – Construções: O imóvel não possui construções

6.3.2 - Avaliação

6.3.2.1 - Metodologia

Face à pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização do Método Indireto, da Remuneração do Capital para a
obtenção do aluguel mensal, sendo que o valor do Capital-Terreno foi determinado por meio do Método
Comparativo.

48 É interessante informar no corpo do laudo a data em que foi realizada a vistoria para eventuais consultas futuras.
49
Zona classificada em função da atividade desenvolvida pelo vizinho interessado na locação (Banco).
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 57
6.3.2.2 – Valor de Mercado (Capital-Terreno)

A avaliação do imóvel supra descrito (terreno) visa à determinação de seu valor de mercado. Para tanto, foi
efetuada uma pesquisa na região geoeconômica do Brooklin, onde se procurou obter elementos comparativos
de mesmas características do imóvel avaliando em número representativo do mercado local.

A seguir é apresentado modelo de ficha de elemento comparativo, do tipo “check list”, há longa data utilizada em
nossa empresa:

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 58
6.3.2.3 – Valor Unitário

Para esta avaliação foram obtidos, em princípio, 16 elementos. Todavia, após o tratamento de estatística
descritiva, restaram 8 (oito) elementos da amostra considerada, efetivamente aproveitáveis. (Vide a seguir -
“TABELA DESCRITIVA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS” e “PLANILHA DE HOMOGENEIZAÇÃO”). Destes, 4
(quatro) eram terrenos benfeitorizados, para os quais foi necessário a aplicação do critério residual para e
definição do valor do terreno. Além disso, no caso, houve necessidade de remanejamento dos índices utilizados
na transposição dos elementos, visto que os valores constantes da Planta Genérica de Valores da Prefeitura
estarem totalmente divorciados da realidade.
DADOS COMPLEMENTARES\CRITÉRIO RESIDUAL.docx
DADOS COMPLEMENTARES\REMANEJAMENTO ÍNDICE 1.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\REMANEJAMENTO ÍNDICE 2.xlsx

O saneamento da amostra e sua consequente homogeneização forneceu o valor unitário médio, em números
redondos, de R$ 1.830,00/m²/22,00m frente/40,08m profundidade.

6.3.2.4 – Valor do Imóvel (Capital-Terreno)

Obtido através da seguinte expressão:

Vt = At . vu . Ff . Fp . Fe onde:

Vt Valor do terreno Procurado


At Área do terreno 881,76m²
vu Valor unitário R$ 1.830,00/m²/22m frente/40,08m prof.

Vt = 881,76m² . R$ 1.830,00/m² = R$ 1.613.620,80

Ou melhor, em números redondos:

Valor do Capital Terreno = R$ 1.614.000,00


(Um milhão, seiscentos e catorze mil reais)

Nota técnica: Este valor foi praticamente confirmado pelo emprego do Método Involutivo Vertical
- INVOLVERT, conforme planilha da página 62, a qual forneceu o valor de mercado do terreno
de R$ 1.671.593,00 em cenário provável.

6.3.2.6 - Cálculo do Valor Locativo

Admitindo-se o Método da Remuneração do Capital para o cálculo do aluguel a partir do valor do Capital Imóvel
(obtido acima) e aplicando-se a taxa de remuneração usual de 6%a.a. (válida para terrenos nus, sem benfeitorias)
ou 0,487%a.m., tem-se:

Valor Locativo = R$ 1.614.000,00 . 0,00487 ≈ R$ 7.860,00/mês

Nota mental: Considerando erroneamente a taxa de remuneração anual de 6,00%:

6%aa: Valor Locativo = (R$ 1.614.000,00 . 0,06) / 12 meses = R$ 8.070,00/mês 50

50
Diferença de 2,67%, maior do que a permitida normativamente de 1,00% (item 7.7.1 da NBR 14.653-1:2001).
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 59
TABELA DESCRITIVA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS COLETADOS TERRENO NA AVENIDA ENG. LUIZ CARLOS SANTOS

0,9 TERRENO CONSTRUÇÃO


SETOR ÍNDICE OFERTA PREÇO ÁREA Fe1 PROF. Fe2 ÁREA CLASSE IDADE OBSOL.
Nº LOCAL INFORMANTE QUADRA ZONA LOCAL (R$) (R$) (m²) PRINC EQUIV. SECUND. (m²) PADRÃO (anos) funcional

1 AV. L. Carlos Santos, 823 (transação) Anhembi - Teixeira - 55051933 85;416 4 1.799,85 450.000,00 450.000,00 150,00 5,00 30,00 0,00 163,00 Res. Simples 20 0,200
2 R. Texas, 1.150 Bamberg - Josy - 55228000 85;319 9 368,05 180.000,00 162.000,00 180,00 6,00 30,00 0,00 150,00 Res. Simples 25 0,200
3 R. Araberi, 95 Kauffmann - Oliveira - 55229522 85;315 2 369,14 200.000,00 180.000,00 182,00 5,50 33,09 33,00 200,00 Res. Simples 20 0,200
4 R. Capimirim, 95 Renascente - Carlos - 56851000 85;183; 9 368,03 160.000,00 144.000,00 220,00 10,00 22,00 22,00 150,00 Res.Modesto 35 0,200
5 R. Jaceru, 365 J.Nogueira - Toledo - 55480111 85;589 2 246,91 220.000,00 198.000,00 244,00 10,00 24,40 0,00 133,00 Res. Simples 5 0,200
6 Av. L. Carlos Santos, 1053 No local - Angélica - 24700773 85;451 3 1.424,89 1.474.000,00 1.326.600,00 268,00 11,00 24,36 0,00 150,00 Res. Simples 25 0,200
7 R. José Floriano de Toledo, 66 Guizard - Coelho - 5182100 85;195 2 369,14 220.000,00 198.000,00 270,00 10,00 27,00 0,00 170,00 Res. Simples 30 0,200
8 Av. N.Independência ao lado 1086 Borges - Tina - 55611176 85;185 2 371,1 377.000,00 339.300,00 290,00 10,00 29,00 29,00 0,00 - - -
9 Av. L. Carlos Santos/Pça G. Falcão Concreta - Adolfo - 39445044 85;452 4 1.799,85 670.000,00 603.000,00 460,00 30,00 15,33 15,33 0,00 - - -
10 Av. L. Carlos Santos/Rio da Prata Local - De Santi - 25611454 85;436 2 1.169,90 522.700,00 470.430,00 479,00 22,00 21,77 21,77 0,00 - - -
11 R. Texas, 610 Bamberg - Ruth - 55489488 85;158 9 368,05 870.000,00 783.000,00 500,00 10,00 50,00 0,00 370,00 Res. Medio 25 0,200
12 R. Texas, 648 Moema - Sanbatti - 50514311 85;158 9 368,05 780.000,00 702.000,00 500,00 10,00 50,00 0,00 312,00 Res. Medio 30 0,200
13 R. Texas, 617 Menezes - Marina - 54255000 85;157 9 368,05 850.000,00 765.000,00 500,00 10,00 50,00 0,00 420,00 Res. Medio 20 0,200
14 R. José L. e Oiticica, 125 Pirâmide - Florentino - 55436433 85;054 2 371,71 650.000,00 585.000,00 612,00 12,50 48,96 0,00 150,00 Res. Simples 30 0,200
15 R. Arizona, 1080 No local -Vicente - 91873011 85;169 13 368,84 1.000.000,00 900.000,00 1.000,00 20,00 50,00 0,00 0,00 - - -
16 R. Monte Alegre, 1675/79 Dias - Dias - 2417575 85;626 9 368,03 1.990.000,00 1.791.000,00 1.410,00 30,00 47,00 47,00 0,00 - - -

Av. Eng. Luiz Carlos Santos Avaliando 85;457 4 1.799,85 881,76 22,00 40,08 - - - -
9ª Zona avaliatória (comercial ou de
serviços - Alto - IBAPE/SP)
Fr = 15m; Pmi = 20m; Pma = 60m

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 60
PLANILHA DE HOOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
TERRENO

ÍNDICE 0,9 TERRENO FATORES CONSTRUÇÃO VALOR VALOR


Nº LOCAL PREÇO ÁREA VALID. Fe1 PROF. Fe2 LOCAL FRENTE PROF. ESQ. SOMAT° ÁREA R8N OBSOL. CONSTRUÇÃO RESIDUAL UNITÁRIO UNITÁRIO
REMANº ÁREA PRINC EQUIV. SECUND. (tabela) TERRENO HOMOG. SANEADO
1 1.800 450.000,00 150,00 5,88
2 900 162.000,00 180,00 4,90
3 900 180.000,00 182,00 4,84
4 900 144.000,00 220,00 4,01
5 900 198.000,00 244,00 3,61
6 1.425 1.326.600,00 268,00 3,29
7 900 198.000,00 270,00 3,27
8 900 339.300,00 290,00 3,04
9 1.800 603.000,00 460,00 1,92 30,00 15,33 15,33 0,87 0,95 1,14 1,00 0,96 0,00 0,00 0,00 603.000,00 1.254,07
10 1.170 470.430,00 479,00 1,84 22,00 21,77 21,77 1,33 1,00 1,00 1,00 1,33 0,00 0,00 0,00 470.430,00 1.309,48 1.309,48
11 900 783.000,00 500,00 1,76 10,00 50,00 0,00 1,73 1,13 1,00 1,00 1,86 370,00 1,386 0,200 140.772,17 642.227,83 2.393,37
12 900 702.000,00 500,00 1,76 10,00 50,00 0,00 1,73 1,13 1,00 1,00 1,86 312,00 1,386 0,200 118.705,18 583.294,82 2.173,75 2.173,75
13 900 765.000,00 500,00 1,76 10,00 50,00 0,00 1,73 1,13 1,00 1,00 1,86 420,00 1,386 0,200 159.795,43 605.204,57 2.255,40 2.255,40
14 900 585.000,00 612,00 1,44 12,50 48,96 0,00 1,73 1,09 1,00 1,00 1,82 150,00 1,200 0,200 49.411,08 535.588,92 1.595,68 1.595,68
15 900 900.000,00 1.000,00 0,88 20,00 50,00 0,00 1,73 1,01 1,00 1,00 1,74 0,00 0,00 0,00 900.000,00 1.569,00 1.569,00
16 900 1.791.000,00 1.410,00 0,63 30,00 47,00 47,00 1,73 0,95 1,00 0,95 1,63 0,00 0,00 0,00 1.791.000,00 2.074,68 2.074,68

Avaliando 1.560 881,76 22,00 40,08 1,00 - - - - Média 1.828,18 1.829,66


Desvio 447,54 388,06
Correlação 0,24 0,21
Lim.Sup. 2.376,63 2.378,56
Lim.Inf. 1.279,72 1.280,76

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 61
1 PLANILHA BÁSICA PARA AVALIAÇÃO DE TERRENOS URBANOS
2 INVOLVERT - MÉTODO INVOLUTIVO VERTICAL PROVÁVEL
3 DADOS FÍSICOS CADASTRAIS ADOTADO
4 Local: Avenida Luiz Carlos Santos, esquina Rua Brumas - São Paulo
5 Área total do terreno conforme matrícula 881,76 m²
6 Frente (m) 22,00
7 Profundidade (m) 40,08
8 Área do terreno destinada ao empreendimento 881,76 m²
9 Setor 85
10 Quadra 416
11 Índice fiscal R$ 774,07
12 DADOS REGIONAIS
13 Subprefeitura; Zoneamento S A Z4 - 03
14 Coeficiente de aproveitamento básico 1,00
15 Coeficiente de aproveitamento máximo 4,00
16 Taxa de ocupação máxima permitida p/ Res (ou n/Res) 0,70
17 Área construída total computável permitida 3.527,04 m²
18 Área de ocupação máxima permitida 617,23 m²
19 Taxa de permeabilidade mínima 0,15
20 Área de terreno - área permeável 749,50 m²
21 Distrito (Quadro 15A, da Parte I, da Lei nº 13.885/2004) Santo Amaro
22 Fator Planejamento Urbano ( fp; Res ) 0,6
23 Fator Interesse Social (fs; uso habitacional > 70m²) 1,0
24 PROJETO HIPOTÉTICO
25 Área privativa adotada de cada unidade autônoma 90,00 m²
26 Número de unidades por pavimento 4
27 Área destinada à circulação vertical por pavimento (elevadores, halls, escadas) 27,00 m²
28 Área adotada no pavimento tipo conforme estudo 387,00 m²
29 Número de blocos 1
30 Número de pavimentos (térreo + superiores) - Gabarito de altura: não exigido 10
31 Número total de unidades conforme estudo de viabilidade 36
32 Área construída computável adotada das unidades 3.483,00 m²
33 Área construída não computável (térreo, barrilete, casa de máquinas, caixa d'água, portaria) 480,00 m²
34 Áreas externas 494,76 m²
35 Coeficiente de aproveitamento adotado ( < ou = ao máximo permitido) 3,95
36 Taxa de ocupação adotada (< ou = à máxima) 0,44
37 Número de vagas por unidade 2
38 Área adotada para cada vaga 30,00 m²
39 Área total das garagens nos subsolos 2.160,00 m²
40 Número de subsolos (< área do terreno - impermebilização) 2,88
41 Número de subsolos considerado 3
42 Área privativa média por unidade (exclusive as vagas) 90,00 m²
43 Área construída por unidade (exclusive as vagas) 103,33 m²
44 Área total construída adotada (computável + não computável) 6.123,00 m²
45 Área construída total por unidade (inclusive as vagas) 170,08 m²
46 Relação área privativa / área construída (dentro do intervalo) 52,92%
47 Área construída adicional 2.601,24 m²
48 Valor da outorga onerosa R$ 1.208.125,11
49 DADOS MERCADOLÓGICOS
50 Peso do custo de construção das garagens (vagas demarcadas nos subsolos) 1,00
51 Peso do preço de venda das vagas 1,00
52 Vantagem da coisa feita 1,30
55 Valor unitário da unidade (Fonte: Pesquisa; Lançamentos ) R$/área construída total R$ 3.325,00/m²
54 Valor unitário da unidade (R$/área privativa) R$ 6.283,63/m²
53 Valor de mercado da unidade (Escritório Padrão Fino) R$ 565.527,08
56 Custo unitário básico (PINI - Prédio com elevador fino - R$/m²) R$ 1.225,00/m²
57 Desconto médio nos custos por economia de escala 10,00%
58 Custo unitário básico (PINI - Prédio com elevador fino - R$/m²/com desconto) R$ 1.102,50/m²
59 Variação anual de custo de edificações (conforme PINI; % a.a.) 7,14%
60 Variação mensal de custo de edificações (conforme PINI;% a.m.) 0,00576
61 Número de meses para atualização (data do estudo) 4
62 Itens extras (projetos, cópias, orçamentos, emolumentos, movimento de terra, paisagismo) 15%
63 Duração da fase de projetos e aprovação (np; meses) 6
64 Duração da fase de registro imobiliário (nri; meses) 3
65 Duração das fases de projetos, aprovação e registro imobiliário (np+ri; meses) 9
66 Duração da fase de construção (nc; meses) 16
67 Duração do empreendimento (ne; meses) 25
68 Velocidade de venda conforme SECOVI (VSO média 12 meses anteriores) 11,60%
69 Meses necessários à venda na velocidade de mercado 8,62
70 Duração da fase de vendas admitida (nv; meses) 16
71 CUB R8N R$ 1.092,95/m²
72 Variação anual CUB 7,32%
73 Variação mensal CUB 1,0061
74 Nº de meses para extrapolação 4
75 R8N extrapolado R$ 1.119,86/m²
76 DADOS ECONÔMICOS
77 Taxa de juros adotada (ij; % a.a.) 12,00%
78 Correção monetária IPC FIPE (c; % a.a.) 4,92%
79 Taxa de rendimento soma algébrica (r, % a.m.; decimal) 1,35%
80 Taxa de vacância considerada ( Tv ) 0,00%
81 Taxa mínima de atratividade ( L ) 15,00%
82 Despesas de comercialização e publicidade 6,00%
83 Despesas legais, impostos e eventuais 8,00%
84 Despesas indiretas 4,00%
85 Imprevistos e eventuais 4,00%
86 Remuneração da construtora 11,50%
87 Gerenciamento da obra 3,00%
88 RESULTADOS
89 VALOR DO m² MÉDIO DO TERRENO R$ 1.895,75/m²
90 VALOR DE MERCADO DO TERRENO DESTINADO AO EMPREENDIMENTO (VT) R$ 1.671.593,47/m²

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 62
6.4 – Escritório (Prédio) – Aluguel calculado pelo Método Comparativo Direto
Tratamento Estatística Inferencial
(Ao locador interessava saber a conveniência de propositura de Ação Revisional)

De acordo com a vistoria efetuada no dia 20 de maio de ****, foi possível constatar:

6.4.1 – Região Avaliatória

6.4.1.1 – Localização
O imóvel comercial avaliando localiza-se na Alameda Arapuã, onde apresenta o número ***, entre a Ponte
Antônio Macedo Arantes e a Alameda Rio Claro, no grande quarteirão completado pela Alameda Ariranha, no
Centro Empresarial Granville, município de Carapicuíba, SP. A Alameda Arapuã é um dos logradouros que,
juntamente com as Alamedas Araguari, Manaus e Maimoré, integram o empreendimento chamado “Granville
Empresarial”, situando-se o imóvel avaliando próximo do trevo de acesso, por onde trafegam linhas de ônibus
urbanos e que servem de ligação às demais regiões da cidade e municípios vizinhos.

6.4.1.2 – Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)


De acordo com a Prefeitura Municipal de Carapicuíba, o imóvel em tela é identificado através da atual inscrição
23.211.31.23.0785.00.000.3. Para efeito de lançamento do IPTU, exercício ****, o valor tributado do imóvel era
de R$ 2.030.998,37, sendo R$ 1.507.755,98 (> 74%) para a construção e R$ 523.242,39 (> 26%) para o terreno.

6.4.1.3 – Zoneamento
Com relação à Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município, o imóvel avaliando apresenta-se “conforme”,
tornando-se desnecessárias maiores informações relativas às categorias de uso, recuos mínimos e taxas de
ocupação e aproveitamento máximas permitidas.

6.4.1.4 – Melhoramentos Públicos


A Alameda Arapuã é dotada de todos os melhoramentos públicos disponíveis: redes de água, esgoto, águas
pluviais, iluminação pública e domiciliar, telefone; pavimentação, guias e sarjetas de concreto, transportes
públicos, serviços comunitários e de lazer.

6.4.2 – Imóvel
De acordo com vistoria realizada no dia 20/05/...., assim como do que se pôde verificar das informações
documentais a nós fornecidas e testemunhos pessoais, tem-se:

6.4.2.1 – Características Gerais

O imóvel avaliando corresponde a um prédio comercial construído em estrutura de concreto armado pré-
moldado, fechamento em alvenaria revestida e pintada, caixilharia de alumínio com vidro liso, forros em laje
revestida e pintada, constituído por um subsolo, térreo e três pavimentos superiores, erigido afastado do
alinhamento da via pública e das divisas laterais e de fundos aproveitando o declive natural do terreno em direção
aos fundos, e prédio anexo em dois andares, prédios estes atualmente ocupados pela empresa ***. Apresentam
as edificações idade de 22 anos, conforme consta da Matrícula do CRI de Carapicuíba.

6.4.2.3 – Terreno

6.4.2.3.1 – Descrição e área (conforme Matrícula)


 Frente principal (Al. Arapuã; Fe1): 81,246m
 Frente secundária (Al. Ariranha; Fe2): 80,80m
 Lado direito: 233,433m
 Lado esquerdo: 240,655m
 Área (At): 19.049,13m²
 Profundidade Equivalente (Pe = At/Fe1): 234,46m.
6.4.2.3.2 – Formato: Retangular, bem proporcionado.
6.4.2.3.3 – Topografia: Em declive, suave.
6.4.2.3.4 – Superfície: Seco
6.4.2.3.5 – Solo: Aparentemente firme.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 63
6.4.2.4. – Benfeitorias

Referido imóvel apresenta as seguintes características:

Edifício principal: Recepção: Piso revestido em placas granito; rodapé idem; paredes revestidas e pintadas com
látex, divisórias em vidros blindex; forro laminado alumínio com luminárias embutidas (fluorescentes e
incandescentes); ar condicionado.
Área externa do térreo: calçada em granito polido; passagem de veículos em concreto; forro de alumínio;
fechamento com pano de fachada (estrutura de concreto aparente e brise soleil em réguas horizontais) sem
caixilhos.
Escadaria de emergência: enclausurada, em concreto revestida de granilite, dotada de portas corta-fogo,
fechamento em alvenaria revestida e pintada, corrimão de ferro pintado, forro de laje com pintura.
Subsolo: Piso em concreto desempenado; paredes em concreto aparente com tijolos de vidro tipo veneziana na
porção superior das paredes externas; forro em laje nervurada aparente com tubulação correndo por canaletas;
grelhas de captação de águas pluviais.
Compartimentos internos do subsolo (grupo-gerador; central elétrica; central ar condicionado; depósitos,
escritórios – zeladoria, segurança): piso em concreto liso; paredes revestidas e pintadas; forro em laje com
pintura; nos escritórios portas de madeira, caixilhos de alumínio maxim-ar.
Equipamentos: dois grupos geradores de 440 Kva; central elétrica (13.200 volts de tensão trifásica) com dois
capacitores e 2 transformadores de 350Kva cada; central de ar condicionado (atende ao prédio principal todo)
com Schiller de 300 TR e nove compressores (com 22 anos), quatro fan coils por andar e três para o CPD;
reserva de incêndio com 120.000l; um elevador de serviços e dois sociais (12 pessoas ou 840Kg, cada) com
cinco paradas.
Atrium/circulação interna: piso e escadaria em concreto com revestimento de granito polido com rodapé; guarda-
corpo de concreto com peitoril de madeira; forros em laje aparente e iluminação zenital por domos.
Central de atendimento (térreo e 1oandar): piso em carpete tipo forração; caixilhos de alumínio maxim-ar; forro
de alumínio, porta de laminado com revestimento externo em painel decorativo.
Conjunto (original): piso em concreto aparente com tomadas de piso; caixilhos de alumínio maxim-ar e portas de
entrada em vidro blindex em duas folhas com puxador em réguas de madeira; forro de alumínio com luminárias
de embutir; sanitários internos com piso em cerâmica decorativa, azulejos brancos até o forro de gesso, louças
brancas, divisórias de laminado melamínico.
CPD (térreo): piso em placas de laminado com juntas de borracha, fechamento em painéis de gesso com pintura
látex e divisórias de laminado com vidro liso, forro de alumínio com luminárias de embutir, porta em vidro blindex.
Sanitários comuns (corredores): piso em cerâmica decorativa, azulejo até o forro com cantoneiras de alumínio;
bancada de mármore com cubas de louça branca; divisórias de laminado.
Copa (hall de serviço, junto ao elevador): piso cerâmica decorativa, azulejo branco até o forro em gesso liso,
bancada da pia e cuba em inox.
Cobertura: laje impermeabilizada, domos de acrílico fosco e telhas moduladas de fibrocimento com rufos
metálicos.
Área externa das casas de máquinas: necessita regularização da superfície e pintura.

Prédio anexo: Estrutura de concreto armado aparente e caixilharia de alumínio, parcialmente em dois andares,
cobertura em duas águas com telhas tipo “kalhetão” e calha central em concreto impermeabilizado; ligação com
o prédio principal por passarela de concreto com cobertura em laje impermeabilizada, sem fechamento lateral.
Térreo: hall de entrada em concreto liso, parede revestida e pintada, caixilho de alumínio com aberturas tipo
maxim-ar, porta de vidro blindex, forro em alumínio com luminárias de embutir, escadaria de concreto aparente.

Salão de refeições: piso em cerâmica decorativa, paredes revestidas e pintadas com tinta acrílica, caixilharia
de alumínio com janelas maxim-ar dotadas de telas de nylon, bancadas em inox, forro de alumínio com luminárias
de embutir e ventiladores de teto.

Cozinha: piso em cerâmica decorativa retangular idêntico ao do salão, azulejos brancos até o forro (em laje
nervurada pintada), cantoneiras de alumínio, bancadas de inox, sistema de exaustão (original) em alumínio com
pintura, ventilação por caixilho de ferro superior basculante com vidro canelado e tela; depósitos em reforma.

Refeitório diretoria: piso em carpete de madeira com rodapé, paredes revestidas e pintadas, barra impermeável
junto a pia em azulejo branco (três fiadas), caixilhos de alumínio com janelas maxim-ar, porta externa de vidro
blindex, bancada da pia com tampo e cuba de inox, forro de alumínio com luminárias de embutir, aparelho
individual de ar condicionado.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 64
Sala de convivência: piso em concreto com carpete tipo forração com rodapé, parede revestida e pintada,
caixilhos de alumínio com aberturas tipo maxim-ar; forro em placas termo-acústicas, aparelhos individuais de ar
condicionado.

Áreas externas: Calçadas em concreto, com guia.

Pátio: piso em concreto intertravado, drenagem de águas pluviais; terra batida com cascalho. Iluminação por
postes metálicos para lâmpadas individuais incandescentes na calçada junto à lateral esquerda, spots metálicos
com proteção para lâmpadas individuais incandescentes na mureta divisória direita, spots retangulares para
lâmpadas halógenas fixados no barramento superior da fachada e no jardim frontal.

Fechamento frontal: grades metálicas com pintura e muretas de concreto.

Rampas de acesso: pedestres, em concreto com placas de granito serradas, guarda corpo em tubo metálico;
veículos, em concreto com caminho em placas de granito serradas.

Guarita: estrutura de concreto armado circular, piso cerâmico com soleira de granito, fechamento em concreto
aparente com aberturas em alumínio e vidro blindex, forro de laje impermeabilizada em concreto aparente.

No que interessa à presente avaliação e de acordo com dados obtidos em plantas específicas, tem-se a seguinte
Ficha Técnica:

Área 12.997,00m² (3.249,24m²/pavimento)


Classe Comercial
Grupo Escritório
Padrão Superior, com elevador
Idade real 22 anos
Estado da edificação Regular, necessitando reparos simples “d”

Pontos positivos: solidez da construção; equipamentos relativamente novos (grupo gerador, sistema interno de
segurança).
Pontos negativos: região necessitando revitalização; local relativamente distante do Centro Comercial; poucas
vagas para veículos no subsolo.

6.4.4 – Avaliação

6.4.4.1 – Critérios
O presente trabalho de avaliação obedece, como diretrizes gerais, às técnicas e recomendações da NBR 14653
– Partes 1 e 2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) – Normas para Avaliação de Bens e, mais
particularmente, às Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

6.4.4.2 – Metodologia
Nas avaliações de aluguéis de imóveis existem, fundamentalmente, dois métodos básicos, agrupados em:

• Comparativo (direto de dados de mercado);


• Remuneração do Capital (indireto).

O método Comparativo de dados de mercado, ou método direto, é aquele que define o valor de forma imediata
através de comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em método básico.

O outro método, da Remuneração do Capital, dito indireto, é aquele que define o valor locativo através de
processos de cálculos com o emprego de métodos auxiliares, quais sejam:

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 65
Evolutivo – no qual a composição do valor total do capital-imóvel é feita a partir do valor do terreno, considerados
os custos de reprodução, à época da avaliação, das benfeitorias e fator de comercialização, onde o valor do
terreno pode ser obtido através do método comparativo ou involutivo e o fator de comercialização seja levado
em conta dependendo da conjuntura de mercado na época da avaliação. Este último, no entanto, poderá ser
englobado ao custo de reprodução das benfeitorias representando valores de venda.

Involutivo – o valor do capital-terreno é definido pelo estudo de viabilidade técnico-econômica, alicerçado no


seu melhor aproveitamento, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do mesmo
e as condições de mercado. Para a aplicação deste método, exige-se que o imóvel avaliando esteja inserido em
zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de permitidos seu
uso e ocupação e que as unidades admitidas no modelo sejam absorvidas pelo mercado no prazo
preestabelecido.

Diante da pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização do método mais recomendável para o caso em tela, a
saber: o Comparativo Direto de Dados de Mercado, cujos princípios foram usados de forma plena na apuração
de valores básicos unitários de escritórios. A avaliação se fez segundo o critério do metro quadrado por área
total, empregando-se os fatores de ajustes cabíveis, de conformidade com as normas referidas anteriormente e
cuja homogeneização foi processada de acordo com as diretrizes contidas nas mesmas.

6.4.4.3 – Cálculo do Valor Locativo do Imóvel

6.4.4.3.1 – Premissas Adotadas

A pesquisa desenvolvida na mesma região geoeconômica em que se localiza o prédio de escritórios objeto do
presente laudo permitiu a obtenção de um número razoável de elementos comparativos, ou seja, de imóveis
comerciais ofertados para locação, para a mesma data-base, bem como da observação das principais variáveis
influenciantes nos valores pesquisados.
Foram levantados, em princípio, 12 elementos, com áreas construídas variando de 450,00m2 a 7.530,00m², todos
livres e desimpedidos, conforme Tabela “PESQUISA DE ÁREAS COMERCIAIS EM LOCAÇÃO”.

AVAL. Al. Arapuã, *** Granville


No INFORMANTE ENDEREÇO REGIÃO
1 Proost Imóveis – 4315-5820 – Luiz Felipe Al. Jupiá, 149/159 Granville
2 Procurador – 4913-6167 – Ferrari Neto Al. Manaus, 630 Granville
3 Proprietário – 4788-2765 – Flávio Fernando Al. Araguari, 3600 Maimorés
4 Proprietário – 8676-4532 – Osório Gatto Av. Tucumã, 678 Maimorés
5 Proprietário – 9978-5855 – Nady Nór Al. Maimorés, 329 Granville
6 Biazzi Imóveis – 3871-6555 – Ana Maria Al. Manaus, 764 Granville
7 Martins Imóveis – 3931-4955 – Fernando Av. Peri, 238 Maimorés
8 Imob. Annunziato – 3092-3200 – Osvaldo Al. Guararema, defronte 138 Maimorés
9 Candeloro Imóveis – 4978-4000 – Milton Al. Guarani, 790 Maimorés
10 Procurador – 9561-2694 – Jalcione Av. Tucumã, 491 Maimorés
11 Imob. Rossi – 3092-3200 – Paulo Al. Guararema, 187 Maimorés
12 Imob. Lopes – 3092-3200 – José Tarcísio Al. Manaus, 679 Granville

A 12.997,00 Escrito. Superior 2,286 22 regular/reparos simples 0,686 0,749


No ÁREA OFERTA PADRÃO CLASSIF. IDADE CONSERV. K Foc UNITÁRIO
1 450,00 6.000,00 Escrito. Médio 1,7340 25 Reparos simples a imp. 0,533 0,626 12,00
2 800,00 14.000,00 Escrito. Simples 1,323 10 Reparos simples 0,764 0,811 15,75
3 1.400,00 16.000,00 Escrito. Médio 1,836 20 Reparos simples a imp. 0,543 0,634 10,29
4 2.427,00 30.000,00 Escrito. Médio 1,836 10 Regular/reparos simples 0,846 0,877 11,12
5 3.150,00 88.200,00 Escrito. Superior 2,046 3 Regular 0,950 0,960 25,20
6 3.568,85 29.000,00 Escrito. Médio 1,836 25 Reparos simples a imp. 0,504 0,603 7,31
7 3.600,09 54.001,35 Escrito. Superior 2,286 10 Regular/reparos simples 0,827 0,862 13,50
8 3.603,00 50.442,00 Escrito. Superior 1,938 3 Regular 0,950 0,960 12,60
9 4.128,28 36.000,00 Escrito. Simples 0,972 10 Reparos simples a imp. 0,623 0,698 7,85
10 4.307,00 51.684,00 Escrito. Médio 1,452 1 Regular 0,965 0,972 10,80
11 6.200,00 86.800,00 Escrito. Médio 1,656 5 Regular 0,933 0,946 12,60
12 7.530,00 82.830,00 Escrito. Médio 1,656 10 Reparos simples 0,834 0,867 9,90

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 66
Dessa maneira, para a avaliação do aluguel do imóvel em tela, diante do campo amostral satisfatório e do número
de variáveis admitidas, os elementos coletados foram tratados através da Estatística Inferencial, a partir da qual se
obtiveram as equações que determinam quanto e de que forma as características dos elementos se relacionam entre
si e contribuem para a variação de mercado.

Em outras palavras, foram testadas várias hipóteses com o intuito de identificar, através de procedimentos
estatísticos, de que forma características como área, localização regional, utilização e outras (chamadas de variáveis
independentes) influenciam no valor unitário do imóvel (variável dependente).

Identificadas as variáveis que interferem de maneira significativa no valor unitário e as formas pelas quais estas se
relacionam, foram efetuados vários testes estatísticos nos quais foram formuladas hipóteses regidas pela teoria das
probabilidades, visando à identificação do modelo matemático que melhor explica a variação do valor de imóveis
como o avaliando na região em que este se localiza.

Obtido o aludido modelo matemático, basta a substituição das variáveis independentes pelos respectivos valores
referentes ao imóvel em estudo, realizando-se os cálculos e encontrando assim seu mais provável valor locatício,
ou seja, seu valor de mercado para locação.

6.4.5 – Resultados do Tratamento Estatístico Inferencial

As variáveis que no nosso entender contribuiriam para a variação do valor locativo unitário (por m² de área total),
considerado o campo amostral obtido na pesquisa (11 elementos), foram: área, classificação (padrão) e
depreciação (Foc).

Nº Am. Oferta Área Classif Deprec.

1 12,00 450,00 1,734 0,626


2 15,75 800,00 1,323 0,811
3 10,29 1.400,00 1,836 0,634
4 11,12 2.427,00 1,836 0,877
«5» 25,20 3.150,00 2,046 0,960
6 7,31 3.568,85 1,836 0,603
7 13,50 3.600,09 2,286 0,862
8 12,60 3.603,00 1,938 0,960
9 7,85 4.128,28 0,972 0,698
10 10,80 4.307,00 1,452 0,972
11 12,60 6.200,00 1,656 0,946
12 9,90 7.530,00 1,656 0,867

OBS: o elemento 5, após análise preliminar, foi eliminado da pesquisa.

Em função do número de elementos utilizados ser menor que o mínimo preconizado pelas normas para o grau
de fundamentação II (níveis de significância e testes inferenciais), esta avaliação deverá ser necessariamente
enquadrada no grau de fundamentação I.

A aplicação da inferência estatística sobre o campo amostral constante da Tabela acima, consideradas as
premissas retro, revelou que as variáveis adotadas se mostraram significantes e que o modelo matemático que
explica 83,20% da variação do valor é:

[oferta] = 1/( 1,1738x10-2 - 5,4459 /[área] - 4,1022x10-3 x [classif.] + 3,1933x10-3 /[deprec.]3)1/2

Para o modelo matemático admitido, todos os regressores foram aceitos, isto é, a hipótese de serem nulos foi
rejeitada, dado que apresentam significância inferior a 15% em cada ramo do teste bicaudal, considerando o “t”
crítico da tabela de Student. Vale dizer, portanto, que esses regressores são importantes na variação do valor.
Analisados os gráficos de resíduos, não se verificou a existência de qualquer tendência de alinhamento, o que
afasta a possibilidade de alguma variável suficientemente importante na variação do valor não ter sido
considerada no modelo. Após o devido saneamento, não foi detectada a presença de outliers, ou seja, foram
utilizados todos os 11 elementos da amostra. A significância do modelo (0,12%) revelou-se menor que 5,0%,
atendendo, portanto, ao Grau II de Fundamentação, segundo as normas vigentes.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 67
Pelos testes de sequencias e de sinais, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos e que a
distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss). Através do teste de Durbin-
Watson, para o nível de significância de 5% (grau de fundamentação II), verificou-se a inexistência de auto
correlação do modelo.

6.4.5.1 – Valor locativo unitário

O imóvel objeto do presente estudo apresenta as seguintes características:

• Área 12.997,00m²
• Classificação 2,286
• Depreciação 0,749

Substituindo as variáveis na equação que explica o comportamento do valor, tem-se o valor estimado para o
aluguel mensal do imóvel de R$ 10,24/m2, com o seguinte intervalo de confiança de 80,0%: Mínimo: R$ 9,40/m2;
Máximo: R$ 11,36/m2. Para efeito do presente laudo, considera-se como adequada a adoção do valor mínimo
do intervalo observado (R$ 9,40/m2), em vista da extensa área do imóvel avaliando.

6.4.5.2 – Valor Locativo

Lembrando a área do imóvel, o provável valor locativo mensal é estimado em R$ 122.172,00/mês (12.997,00m²
x R$ 9,40/m²)

6.4.5.3 – Análise setorial

O segmento de locação de prédios comerciais (escritórios de grandes dimensões) na região se encontra bastante
retraído, tendo em vista o atual número de imóveis lançados a mercado, resultando em estoque maior do que
sua imediata capacidade de absorção. O valor locativo ora estimado, obtido a partir de elementos extraídos do
mercado, é válido para a mesma situação, qual seja, também necessitaria de um determinado prazo mínimo
para sua perfeita absorção, enquanto o imóvel avaliando já se encontra ocupado, com contrato locatício ainda
em vigor; esta situação faz com que o locativo procurado, na realidade, se identifique ao conceito de valor de
liquidação imediata ou forçada51, onde se considera a rápida alienação.

6.4.5.4 – Valor Locativo Adotado

Partindo-se da hipótese de uma liquidação forçada nos termos do item 3.30 da NBR14653 – Parte 1, será
considerada a relação entre o valor de mercado e um eventual desconto de forma a compensar as partes
envolvidas na negociação, no caso locador e locatário, respectivamente com ganhos e perdas dos juros e
correção monetária vigentes no mercado financeiro no mesmo período adotado para a absorção pelo mercado
imobiliário, como se a unidade fosse ali lançada (desocupação do imóvel).

Recorrendo-se, então, à matemática financeira, o aluguel válido para uso imediato (Valor Presente – PV),
adotando-se as premissas acima apresentadas, ou seja, para um valor de mercado (Valor Futuro – FV) de R$
122.172,00/mês, realizável no prazo “n” estimado em 12 meses, com taxa de desconto identificada à taxa de
aplicação de capital média calculada em 1,35% ao mês (taxas de juros + inflação), é de R$ 104.013,00/mês,
sendo este o aluguel adotado para o imóvel avaliando. Agora, compare este resultado com o aluguel constante
da relação fornecida pelo seu tio (R$ 102.000,00; pág. 3 da apostila). Considerando os valores “teto” (R$
119.615,00) e “piso” (R$ 88.411,00) da avaliação intervalar, qual a orientação que você daria ao seu tio: renovar
a locação com o mesmo inquilino ou despejá-lo? (V. valor do aluguel do prédio de escritório na página 3 destas
anotações).
R$ 119.615,00 (Valor Teto)

R$ 104.013,00 + 15% R$ 102.000,00 (Aluguel pago.)

R$ 88.411,00 (Valor Piso)

51Liquidação forçada: item 3.30 da NBR 14653-1:2001 e item 3.5 da Norma do IBAPE/SP 2011.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 68
7– CASOS ESPECIAIS

7.1 – Posto de Abastecimento

7.1.1 - Exemplo de negociação (Aluguel vigente: R$ 13.000,00)


(Proprietário locador pretendia rever amigavelmente o valor do aluguel mensal)

Croquis do imóvel Dados


Metragens do terreno 40,00m x 57,60m
Área do terreno 2.304,00m²
40,00m Zona ZM Alta Densidade
Coeficiente de aproveitamento 2,0 (básico)
Taxa de ocupação 0,5
Zona Avaliatória 9a; Fr:15m; Pmi: 20 Pma: 60
Valor unitário de terreno R$ 800,00/m²
Área construída 700,00m²
(Loja térrea)
57,60m

Vida útil 60 anos


Idade 22 anos
Valor da benfeitoria R$ 550.000,00
700,00m² Fator de comercialização 1,10
“Pesos” considerados
20,00m 20,00m
Térreo 3
1o andar 2
20,00m Superiores 1
RU2A202,0022220,0020
Taxas de renda consideradas
Terreno 8,00% a.a. (0,64%a.m.)
Benfeitorias 12,00% a.a. (0,95%a.m.)

7.1.1.1 - Proposta do proprietário locador (desconsiderando o subaproveitamento)

Valor do terreno:
Vt = 2.304,00m² . R$ 800,00/m² . (30/15)0,15. 1 = R$ 2.045.158,45

Valor do imóvel:
Vt + Vb = R$ 2.045.158,45 + R$ 550.000,00 = R$ 2.595.158,45

Taxa composta de rendimento:

i = R$2.045.158,45 . 0,0064 + R$ 550.000,00 . 0,0095 = R$ 18.314,00 = 0,0071 (ou 0,71% a.m.)


R$ 2.595.158,45 R$ 2.595.158,45
Aluguel:

Al = R$ 2.595.158,45 . 1,10 . 0,0071 = R$ 20.268,00/mês

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 69
7.1.1.2 - Contraproposta do inquilino locatário (considerando o sub aproveitamento):

Área ponderada existente


Pavimento Área x “peso” Área ponderada
Térreo (loja) 700,00m² x 3 2.100,00m²
2.100,00m²

Área ponderada possível (em todo o terreno)


Pavimento Área x “peso” Área ponderada
Térreo (2.304m² x 0,5) 1.152,00m² x3 3.456,00m²
1o andar (= térreo) 1.152,00m² x 2 2.304,00m²
Superiores 2.304,00m² x 1 2.304,00m²
Soma 4.608.00m² 8.064,00m²

Coeficiente de aproveitamento do terreno:

Cap = 1 – { (8.064 – 2.100 ) . ( 0,20 + 0,8 . 60 – 22 ) }


8.064 60

Cap = 1 – { 0,7396 . 0,7067 } = 1 – 0,5227 = 0,4773 (ou 47,73%)

Valor do terreno:

Vt = 2.304,00m² . R$ 800,00/m² . (30/15)0,15. 1,00 . 0,4773 = R$ 2.045.158,45 . 0,4773 = R$ 976.154,00

DADOS COMPLEMENTARES\EXPOENTES P e F.pdf

Valor do imóvel:

Vt + Vb = R$ 976.154,00 + R$ 550.000,00 = R$ 1.526.154,00

Taxa composta de rendimento:

i = R$ 976.154,00 . 0,0064 + R$ 550.000,00 . 0,0095 = R$ 11.472,39 = 0,0075 (ou 0,75% a.m.)


R$ 1.526.154,00 R$ 1.526.154,00

Aluguel: Al = R$ 1.526.154,00 . 1,10 . 0,0075 = R$ 12.590,00/mês

7.1.1.3 - Solução intermediária:


DADOS COMPLEMENTARES\DECISÃO.pdf

Considerando subaproveitada apenas a área com a construção de 700,00m²:

Área ponderada existente


Pavimento Área x “peso” Área ponderada
Térreo (loja) 700,00m² x 3 2.100,00m²
2.100,00m²

Área ponderada possível (no local da benfeitoria existente)


Pavimento Área x “peso” Área ponderada
Térreo (700,00m² x 0,5) 350,00m² x 3 1.050,00m²
1o andar (= térreo) 350,00m² x 2 700,00m²
Superiores 700,00m² x 1 700,00m²
Soma 1.400,00m² 2.450,00m²

DADOS COMPLEMENTARES\CRITÉRIO OTTONI ROSSI.docx


DADOS COMPLEMENTARES\PESO DO PAVIMENTO TÉRREO.docx
DADOS COMPLEMENTARES\CÁLCULO QUOTA PARTE TÉRREO e CAT.xlsx

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 70
Coeficiente de aproveitamento do terreno:

Cap = 1 – { (2.450 – 2.100 ) . ( 0,20 + ( 0,8 . ( 60 – 22 ))) }


2.450 60

Cap = 1 – { 0,1429 . 0,7067 } = 1 – 0,1010 = 0,8990 (ou 89,90%)

Valor do terreno (Vt1 = valor do terreno benfeitorizado; Vt2 = valor do terreno livre):

Vt1 = 700,00m² . R$ 800,00/m² . (20/15)0,15. 1,00 . 0,8990 ≈ R$ 525.640,00

Vt2 = 1.604,00m² . R$ 800,00/m² . (20/15)0,15. 1,00 . 1,00 = R$ 1.339.785,00

Valor do imóvel (terreno benfeitorizado):

Vt + Vb = R$ 525.640,00 + R$ 550.000,00 = R$ 1.075.640,00

Taxa composta de rendimento (para a área efetivamente ocupada; 8% p/ Vt e 12% p/ Vc)

i = R$ 525.640,00. 0,006434 + R$ 550.000,00. 0,009489 = R$ 8.600,82 = 0,0080 (ou 0,80% a.m.)


R$ 1.075.640,00 R$ 1.075.640,00

Esta taxa (0,80%a.m.) restou muito elevada, razão pela qual foram corrigidas as taxas de rendimento dos
capitais terreno e construção respectivamente para 7,00%a.a. e 11,00%a.a. (0,5654%a.m. e 0,8735%a.m.) e
6%,00a.a. (0,4868%a.m.) para o terreno vago, sem benfeitoria:

i = R$ 525.640,00. 0,005654 + R$ 550.000,00. 0,008735 = R$ 7.776,07 = 0,0072 (ou 0,72% a.m.)


R$ 1.075.640,00 R$ 1.075.640,00

Aluguel:

Al = R$ 1.075.640,00. 1,10 . 0,0072 + R$ 1.339.785,16 . 0,004868 = R$ 8.563,68 + R$ 6.522,07

Al = R$ 15.085,75 ≈ R$ 15.000,00 / mês

DADOS COMPLEMENTARES\TAXA COMPOSTA 4.xlsx


DADOS COMPLEMENTARES\CÁLCULO Ca.xlsx

Nota técnica: Os aluguéis de Postos de Abastecimento podem ser avaliados também em base ao Método da
Galonagem, um mais antigo de autoria do Eng.º José Carlos Pellegrino e outro mais recente do Eng.º Sérgio
Antonio Abunahman.

7.2 - Shopping Center


Nota: Ver páginas 176/187 e 227/244 do livro texto “Avaliação de Aluguéis”.
DADOS COMPLEMENTARES\ASSALTO SHOPPING.JPG
DADOS COMPLEMENTARES\TENNANT MIX S C.pdf

7.2.1. – Lojas Satélites

Já com o domínio do assunto, suponhamos que você tenha sido nomeado para atuar como perito judicial em
uma ação renovatória de uma loja de vestuário masculino situada no pavimento térreo do Shopping Center
AAA e que, após análise dos autos e vistoria local o assistente técnico do shopping, no intuito de suprir sua
solicitação, lhe entregou a seguinte listagem atualizada:

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 71
Nº Nº LOCALIZAÇÃO COMÉRCIO ÁREA FRENTE SITUAÇÃO ALUGUEL
ELEM. LOJA (m²) (m) EM MALL MÍNIMO
MENSAL 52
1 125 P1 ESPORTES 61,52 8,60 SIM 5.311,35
2 264 P2 JOALHERIA 61,80 11,00 SIM 5.949,79
3 101 P1 ROUPAS MASC 65,00 9,60 SIM 7.194,80
4 222 P2 CHARUTARIA 68,13 5,00 NÃO 5.139,86
5 223 P2 ESPORTES 70,00 5,00 NÃO 5.871,96
6 221 P2 JOALHERIA 70,00 5,00 NÃO 7.000,00
7 220 P2 JOALHERIA 70,50 5,00 NÃO 6.409,96
8 126 P1 FAST FOOD 70,92 7,00 SIM 6.380,06
9 227 P2 FAST FOOD 71,40 7,20 SIM 5.927,29
10 226 P2 FAST FOOD 71,49 10,60 SIM 5.618,80
11 134 P1 ROUPAS MASC 78,00 10,00 SIM 8.580,00
12 238 P2 JOALHERIA 82,28 10,00 SIM 7.282,32
13 137 P1 ROUPAS MASC 82,58 4,34 NÃO 8.213,65
14 252 P2 JOALHERIA 82,70 10,00 NÃO 9.924,00
15 203 P2 IMPORTADOS 96,39 7,00 NÃO 6.578,07
16 105 P1 INFORMÁTICA 96,40 7,00 NÃO 7.272,07
17 201 P2 INFORMÁTICA 98,36 6,00 SIM 6.532,35
18 146 P1 ROUPAS MASC 100,00 7,85 NÃO 8.559,05
19 224 P2 FAST FOOD 100,86 10,00 NÃO 6.313,81
20 218 P2 ROUPAS MASC 104,59 5,40 SIM 9.209,93
21 216 P2 ROUPAS MASC 107,34 6,60 SIM 8.587,20
22 235 P2 ROUPAS FEM 112,00 5,00 SIM 7.202,13
23 124 P1 ROUPAS FEM 117,70 10,50 SIM 11.770,00
24 217 P2 PAPELARIA 118,50 4,40 SIM 6.408,10
25 225 P2 FAST FOOD 118,69 10,00 NÃO 8.137,83
26 111 P1 ROUPAS FEM 121,18 10,00 NÃO 11.274,45
27 106 P1 ROUPAS MASC 122,09 7,00 NÃO 8.655,76
28 108 P1 PAPELARIA 127,00 6,85 SIM 5.831,00
29 131 P1 ROUPAS FEM 133,96 11,50 SIM 12.617,09
30 129 P1 ROUPAS FEM 135,48 10,00 NÃO 10.978,46
31 110 P1 ESPORTES 136,24 10,00 NÃO 8.545,13
32 116 P1 ROUPAS MASC 149,08 13,50 NÃO 8.804,98
33 241 P2 AG. BANCÁRIA 165,64 17,00 SIM 13.551,36
34 140 P1 AG. BANCÁRIA 200,74 7,85 SIM 21.270,96
35 103 P1 AG. BANCÁRIA 202,75 13,00 NÃO 19.095,34
36 215 P2 ROUPAS FEM 205,00 7,50 SIM 14.117,11

A loja em estudos apresenta as seguintes características:


Área: 148,42m² - Frente voltada para o mall das escadas rolantes: 17,40m
Com os dados obtidos, prepare uma planilha que forneça o valor do aluguel para instruir a ação renovatória
conforme exigido no item VI do art. 319 do novo CPC.
DADOS COMPLEMENTARES\LOJASHOP ÁREA HARPER FRENTE .xls

Segue tabela de parâmetros que estabelecem as diferenças entre os diversos ramos de atividades obtidos por
inferência em Shopping Centers em várias cidades do Brasil 53:

Diversos 1,0
Fast-food 1,1
Vestuário 1,2
Agências bancárias 1,3
Joalheria 1,4

7.2.2. Lojas âncora.

Em média o valor locativo unitário de loja âncora é igual a 20% do unitário de lojas satélites. (Ver site do
IBAPE/SP: Trabalho Técnico Externalidade).
DADOS COMPLEMENTARES\LOJA ÂNCORA.doc
DADOS COMPLEMENTARES\LOJÂNCORAxSATÉLITE.doc

52Valor locativo de lojas satélites: aluguel mínimo mensal + % sobre o faturamento mensal
53Fonte: Livro “Imóveis Urbanos – Avaliação de Aluguéis” – 4ª Edição – pag. 242.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 72
7.3 – Cinemas
(Locatária necessitava de prova técnica para propor Ação Revisional com vista à redução do aluguel vigente)

DADOS COMPLEMENTARES\FOTOS CINE PARANÁ.pptx

Exemplo: Cinema localizado no Centro da Capital, reformado às expensas do locatário, com expressa anuência
do locador no contrato de locação de 10 anos, prorrogável com mesmo prazo.

A Norma Brasileira da ABNT NBR 14653-2:2011 para Avaliação de Imóveis Urbanos, determina em seu item
11.4.3 Reformas:

“O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto
do aluguel, durante prazo compatível. ”

Dessa maneira, da relação de despesas efetuadas com as obras de reforma e restauro do Cine Paraná foram
excluídas as benfeitorias passíveis de serem retiradas sem causar danos ou fraturas no imóvel, fornecendo, para
as úteis e necessárias, o valor de R$ 2.367.000,00.

Considerando que o contrato de locação possa ser prorrogado por mais um período de 10 anos, então referidas
despesas podem ser amortizadas mensalmente com juros de aplicação financeira de perfil conservador de 9,00%
a.a. ou 0,72% a.m.

Por meio da matemática financeira resolve-se o problema considerando a expressão:

Recuperação de Capital = VP [ i (1 + i ) n .]
(1 + i )n – 1
onde:

 Valor presente (VP) = R$ 2.367.000,00

 Número de meses (n) = (12 meses x 17 anos) - 5 meses = 199 meses

 Taxa de remuneração (i) = 0,72% a.m.

Substituindo na expressão os símbolos por seus respectivos valores, tem-se:

Recuperação de Capital = R$ 2.367.000,00 [ 0,0072 (1 + 0,0072 )199 ]


(1 + 0,0072 )199 – 1

Recuperação de Capital = R$ 2.367.000,00 [ 0,03002 ] = R$ 2.367.000,00 x 0,00948


3,16896

Nota: No Excel, fx Financeira, PGTO, 0,0072, 199, -2367000

Resultando a prestação mensal de R$ 22.440,00, a qual deve ser deduzida do valor locativo e seguir calculado
no Método da Remuneração do Capital.

Cálculo do Aluguel Mensal54

Conforme exposto, são aplicáveis, no caso em estudos, os métodos usuais: 1) COMPARATIVO; 2) DA


REMUNERAÇÃO DO CAPITAL e 3) DA PARTICIPAÇÃO, que serão a seguir efetuados em base às informações
colhidas.

54Valor locativo de cinemas: aluguel mínimo mensal ou % sobre o faturamento mensal (o maior deles).
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 73
7.3.1. – Método Comparativo

A utilização do Método Comparativo para prédios destinados a cinemas exige basicamente a homogeneização
dos elementos comparativos considerando-se:

 Ocupações similares (cinema);


 Lotações das salas dos cinemas;
 Localização ou ponto (1);
 Atualização dos aluguéis referenciais (2);
 Padrão da construção (3);
 Estado de conservação da construção (3)
 Idade do prédio e/ou do cinema (3)

Nota: (1), (2) e (3), ponderados através da relação dos preços dos ingressos.

Os elementos comparativos semelhantes então adotados (cinemas) devem ser relacionados e homogeneizados
conforme os pressupostos supracitados para o paradigma do Cine Paraná:

Local: Avenida Nova Pitanga, 577


Pisos: Térreo, 1º e 2º pavimentos
Capacidade (lotação total): 1.022 lugares
Critério: 12% sobre renda líquida de bilheteria (cláusula IV, item A do contrato)
Preço médio do ingresso: R$ 13,00
Data: Base: IGP-M/FGV: 520,508

Os elementos comparativos de cinemas pesquisados e obtidos foram os seguintes:

 Cine Amazonas
 Cine Pará
 Cine Tocantins
 Cine Rio de Janeiro
 Cine Minas Gerais
 Cine Alagoas
 Cine Espírito Santo

Estes sete elementos foram tratados e homogeneizados conforme consta em “PLANILHAS DE ALUGUÉIS”.

DADOS COMPLEMENTARES\PLANILHAS DE ALUGUÉIS.xls

Exemplificando apresenta-se a seguir apenas uma das tabelas de tratamento do Cine Amazonas (as demais
estão no arquivo PLANILHA DE ALUGUÉIS):

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 74
Tabela Comparativo Cine Amazonas

CINE AMAZONAS Área (m²) 01/08/1998 148,109 Ingressos = 26,00


1.025,00 8.000,00
ANO 1 520,508
Índice Renda Renda Líqª 0,10
IGP-M Líquida Atualizada Aluguel Mínimo Pago Salas Poltronas
1 133
Janeiro 407,049 25.783,36 32.970,10 3.297,01 21.781,42 21.781,42 2 133
Fevereiro 411,843 20.901,16 26.415,94 2.641,59 21.781,42 21.781,42 3 185
Março 415,734 14.913,41 18.671,91 1.867,19 21.781,42 21.781,42
Abril 418,917 22.349,29 27.769,19 2.776,92 21.781,42 21.781,42
Maio 423,885 23.549,76 28.917,84 2.891,78 21.781,42 21.781,42
Junho 427,489 18.497,32 22.522,22 2.252,22 21.781,42 21.781,42
Julho 428,15 38.702,09 47.050,68 4.705,07 21.781,42 21.781,42
Agosto 431,445 16.755,73 20.214,61 2.021,46 23.304,19 23.304,19
Setembro 436,423 17.521,63 20.897,50 2.089,75 23.304,19 23.304,19
Outubro 440,829 26.681,21 31.503,79 3.150,38 23.304,19 23.304,19
Novembro 447,206 34.683,62 40.368,65 4.036,86 23.304,19 23.304,19
Dezembro 450,301 512,82 592,77 59,28 23.304,19 23.304,19
Soma 268.990,86 Lotação R$/poltrona
Média 22.415,91 451 49,70

Demais tabelas dos 7 (sete) comparativos seguem mesmo modelo e fornecem o seguinte resultado:

CINEMA ALUGUEL LOTAÇÃO UNITÁRIO INGRESSO FATOR UNITÁRIO


MÉDIO (Poltronas) (R$/Polt) (média) INGRESSO HOMOGº
(R$) (R$) (R$/Polt)

AMAZONAS 28.791,12 451 63,84 26,00 0,500 31,92


PARÁ 10.758,74 572 18,81 12,50 1,040 19,56
TOCANTINS 37.204,87 1.052 35,37 18,00 0,722 25,54
RIO DE JANEIRO 58.015,86 1.510 38,42 22,00 0,591 22,70
MINAS GERAIS 45.272,56 1.230 36,81 15,00 0,867 31,90
ALAGOAS 58.982,96 1.860 31,71 18,00 0,722 22,90
ESPÍRITO SANTO 41.478,49 1.020 40,67 18,00 0,722 29,37

PARANÁ 1.022 13,00

Média 26,27
Valor unitário relativo à lotação de cinema = R$ 26,27/poltrona
Lembrando a lotação do Cine Paraná, tem-se:

Aluguel mensal = 1.022 lugares . R$ 26,27/lugar = R$ 26.847,94

Portanto, em números redondos:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO


CINEMAS
R$ 26.850,00
(Vinte e seis mil, oitocentos e cinquenta reais)

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 75
7.3.2. – Método da Remuneração do Capital

7.3.2.1. – Valor do Capital-Terreno

Para a avaliação do Capital-Terreno, considerada sua área e o valor unitário calculado, obtém-se, para a data
base:

ÁREA DO TERRENO (At) 1.835,00m²


UNITÁRIO (R$/m²) R$ 2.000,00/m²
VALOR TOTAL (At x R$/m²) R$ 3.670.000,00

7.3.2.1.1. – Valor da Fração Ideal de Terreno

A participação do cinema no prédio será obtida, na falta de outros elementos tais como especificação do
condomínio, através da relação entre áreas construídas do cinema e do prédio, conforme calculado:

Valor da Fração Ideal = R$ 3.670.000,00 . 0,4097 = R$ 1.503.599,00

Ou. em números redondos:

Valor do Capital – Terreno


Na Data Base R$ 1.504.000,00
(Hum milhão, quinhentos e quatro mil reais)

7.3.2.2. – Valor do Capital – Construção

7.3.2.2.1. – Critério

Os valores unitários básicos das construções foram inicialmente definidos através dos custos unitários básicos
de Edificações oficialmente especificados pelo Sinduscon/SP para duas classes comerciais, padrões normal e
alto, relativos à data base, conforme tabela seguinte:

Padrão
CLASSE/GRUPO Pavimentos
Normal Alto
Comercial – Andares livres 8 1.488,73 1.575,94
Comercial – Salas e Lojas 8 1.291,81 1.392,85
1.390,27 1.484.39
Média 1.437,33

7.3.2.2.1.1. – Expressão de Valor

O valor do Capital – Construção pode ser obtido através da seguinte expressão básica:

Vcc = Acp . Vub. Foc onde:

Vcc = Valor do Capital – Construção


Acp = Área da Construção = 4.279,96m²
Vub = Valor unitário = R$ 1.437,33/m²
Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e estado de conservação novo

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 76
Para a depreciação, foram levadas em conta a idade considerada do prédio no qual se insere o Cine Paraná (25
anos), o estado de conservação do cinema (novo) e a expectativa de vida útil (50 anos), através do “Método de
Ross – Heidecke) ”:

Foc = R + K . (1 – R ) = 0,20 + 0,625 . ( 1 – 0,20) = 0,700

7.3.2.3. – Valor Unitário Básico (Vuc)

Conforme exposto, é adotado o valor unitário médio dos acima tabulados (R$ 1.437,33/m²) em vista das
características da construção, na qual será considerada a taxa de BDI, que inclui lucro e despesas indiretas
(projetos, cópias, orçamentos, emolumentos, movimento de terra, fundações, elevadores, ar condicionado e
demais equipamentos).

7.3.2.4. – Valor do Capital – Construção

Aplicando-se a expressão supra para o imóvel em tela, foi determinado o valor do Capital – Construção, através
de seguinte expressão de valor:

Vcb = 4.279,96m² . R$ 1.437,33/m² . 1,30 . 0,700 = R$ 5.598.070,30


Ou melhor, em números redondos:

Valor do Capital - Construção


Data Base R$ 5.600.000,00
(Cinco milhões e seiscentos mil reais)

7.3.2.5. – Valor do Capital – Imóvel – Método Evolutivo

As parcelas do Capital – Terreno e do Capital – Construção foram calculadas nos itens anteriores, que
forneceram, para a data base:

Capital - Terreno R$ 1.504.000,00


Capital - Construção R$ 5.600.000,00
Soma R$ 7.104.000,00
(Sete milhões, cento e quatro mil reais)

O valor do Capital – Imóvel do “CINE PARANÁ” será então fornecido pela soma dos valores do terreno e das
benfeitorias acima calculados, acrescidos do fator de comercialização de 7,5%, considerado o tipo 1 para a
idade de 25 anos, definido em trabalho técnico do Eng. Joaquim da Rocha Medeiros55.

VANTAGEM DA COISA FEITA


Tipos de prédios Novos De 0 a 10 anos De 10 a 20 anos De 20 a 30 anos
1) Grande estrutura (apartamentos e 30% 30% a 25% 25% a 15% 15% a 0%
escritórios de incorporação)

ou seja:

Capital – Imóvel = R$ 7.104.000,00 . 1,075 = R$ 7.636.800,00

55
Poderia ser utilizada também a Tabela da página 33 desta apostila.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 77
7.3.2.6. – Taxa Líquida de Remuneração (Composta)

Deve ser obtida compondo-a, na proporção dos valores dos capitais “terreno” e “construção” e as respectivas
taxas líquidas parciais, através da seguinte expressão:

ri= Ct . rt _+_Cc . rc onde:


Ct + Cc

ri = Taxa de remuneração composta para imóvel


Ct = “Capital-terreno”
rt = Taxa de remuneração parcial para o “capital-terreno” 6,00%a.a. (0,4868%a.m.)
Cc = “Capital-construção”
rc = Taxa de remuneração parcial para o “capital-construção” 9,00%a.a. (0,7207%a.m.)

Tem-se então para o caso em tela:

ri = R$ 1.504.000,00 . 0,004868 + R$ 5.600.000,00. 0,007207 = 0,0067 ou = 0,67% a.m.


R$ 7.104.000,00

DADOS COMPLEMENTARES\TAXA COMPOSTA CINE.xls

7.3.2.7. – Valor do Aluguel

Lembrando o valor do Capital-Imóvel (R$ 7.636.800,00) a taxa líquida de remuneração (0,73%a.m.), tem-se:

Aluguel Mensal = R$ 7.636.800,00 . 0,0067 ≈ R$ 51.240,00/mês

Desse valor deve ser deduzida a quantia que amortiza o custo das obras de reforma do Cine Paraná, calculada
anteriormente no item 2.6.1. em R$ 22.440,00, resultando assim R$ 28.800,00/mês, ou seja:

MÉTODO DA REMUNERAÇÃO DE CAPITAL


Valor Locativo Mensal
R$ 28.800,00
(Vinte e oito mil e oitocentos reais)

7.3.3. – Método da Participação (V. Conceituação a seguir – item 7.3.5)

Conforme exposto, o primeiro passo para o emprego do MÉTODO DA PARTICIPAÇÃO refere-se à obtenção
das rendas líquidas mensais do cinema, elaborando-se quadros resumo das citadas rendas. Foram obtidas junto
à locatária as rendas líquidas mensais em prazo compatível com relativo nível de segurança. Visando a obtenção
de uma média significativa, os rendimentos líquidos mensais foram a seguir atualizados conforme metodologia
expressa na página 281 do livro texto “Avaliação de Aluguéis”.

De acordo com os cálculos efetuados, a renda líquida média mensal do Cine Paraná em base ao período
abrangendo 36 (trinta e seis) meses, é de R$ 196.441,16.

Obtida a média final, seria a mesma capitalizada em base às taxas de renda usuais para cinemas e que são:
10% quando os equipamentos e instalações são de propriedade do inquilino e 15% quando pertencem ao
proprietário do imóvel.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 78
Todavia, considerando a taxa estipulada em contrato, de 12%, tem-se o aluguel variável, correspondente ao
citado percentual sobre a média líquida das vendas realizadas durante o mês de:
Valor Locativo Mensal = R$ 196.441,16 . 0,12 = R$ 23.573,00/mês
Ou melhor, em números redondos:

MÉTODO DA PARTICIPAÇÃO
Valor Locativo Mensal
R$ 23.570,00/mês
(Vinte e três mil, quinhentos e setenta reais)

7.3.4. – Resultados Parciais

Os resultados obtidos por meio da aplicação dos métodos tradicionais foram os seguintes:

MÉTODO RESULTADO
Comparativo R$ 26.850,00
Remuneração do Capital R$ 28.800,00
Participação R$ 23.570,00

7.3.4.1 - Aluguel Mínimo Mensal

Quanto ao “aluguel mínimo mensal”, deve o mesmo obviamente situar-se em nível mais baixo que o “valor
locativo mensal”, determinado através de metodologias tradicionais (COMPARATIVO e REMUNERAÇÃO DO
CAPITAL), quando as vendas de ingressos realizadas durante o mês forem baixas. Estabelecido como nível
mínimo de renda do capital investido no imóvel pelo proprietário, é evidente e lógico que o “aluguel mínimo
mensal” não deve e não pode assemelhar-se jamais ao “valor locativo mensal”, máxime porque nos contratos de
locação em que consta como cláusula contratual sempre é estabelecida uma renda mensal baseada em
porcentagem do movimento de vendas da firma locatária. Finalmente, para a definição do aluguel mínimo,
considera-se a média ponderada dos resultados dos métodos aplicados, ou seja:

Aluguel Mínimo Mensal = R$ 26.850,00 . 2 + R$ 28.800,00 . 1 + R$ 23.570,00 . 3


6
Aluguel Mínimo Mensal = R$ 25.535,00.

ou melhor, em números redondos:

ALUGUEL MÍNIMO = R$ 25.500,00/mês


(Vinte e cinco mil e quinhentos reais por mês)

Nota: Analisar, apreciar e discutir a média ponderada.

Na ótica do locador, os insumos são representados pelas características relevantes do imóvel e o produto, pelo
seu aluguel. Na ótica do locatário, o insumo é o aluguel do imóvel e os produtos suas características relevantes.
Por meio da análise dos conjuntos, são definidos os hiperplanos convexos que correspondem à envoltória da
ótica do locador, onde ocorrem os maiores aluguéis, e os que correspondem à envoltória da ótica do locatário,
onde ocorrem os menores aluguéis. A análise de conjuntos consta de trabalho de nossa autoria “Teorema da
impossibilidade e a teoria dos conjuntos” aprovado no XIX COBREAP em Foz do Iguaçu.
DADOS COMPLEMENTARES\CONJUNTOS.docx
DADOS COMPLEMENTARES\TEOREMA DA IMPOSSIBILIDADE.pdf
DADOS COMPLEMENTARES\MENÇÃO.pdf

7.3.5 – Método da Participação

7.3.5.1 - Conceituação

Desenvolvido pelo Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso e apresentado no 2o Curso Prático de Engenharia de
Avaliações do IBAPE, em 23/04/1981. O autor daquele trabalho alinha-se na corrente de estudiosos que
entendem a renda de imóvel comercial como causa e, seu valor, como efeito. Isto porque é incontestável que os
imóveis comerciais valem pela sua produtividade, ou seja, valem pela sua capacidade de produzir renda.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 79
Os investidores proprietários de edifícios destinados especificamente à instalação de cinemas e que nunca
procuraram melhorar suas condições de rentabilidade, por exemplo, através de reformulação de área construída
visando maior capacidade de utilização conforme a lei faculta, sujeitam-se dessa forma à condição
da receita do imóvel locado, valendo aqui lembrar que regra geral os inquilinos não podem alterar seu ramo
comercial para melhorar a renda sem, eventualmente, infringir cláusulas contratuais.

No caso de determinação de aluguéis de cinemas, entende o signatário que o procedimento mais correto para a
determinação dos valores locativos seja aquele com base no movimento ou receita do próprio cinema, através
de processo denominado MÉTODO DA PARTICIPAÇÃO. Tal procedimento não é inovador, pelo contrário, já foi
mesmo determinado por Venerável Acórdão da Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São
Paulo que, sensibilizada pelas justas ponderações da locatária, converteu o julgamento em diligência durante o
processo de renovação do aluguel do CINE MARABÁ, ponderando e orientando (APELAÇÃO N.º 2.230):

"É indispensável também que a perícia considere o método de avaliação do valor


locativo com base na renda da casa de espetáculos cinematográficos."

Deve ser ponderado também que, enquanto outros tipos de comércio podem explorar, com sensíveis lucros,
ocorrências sazonais aumentando preços de venda dos produtos em épocas propícias (NATAL, DIA DAS MÃES,
DIA DOS PAIS, DIA DAS CRIANÇAS, DIA DOS NAMORADOS, etc.) os cinemas têm seus preços de ingressos
fixos e inalterados durante quase um ano.

Por outro lado, é importante que se tenha em mente que o comércio desenvolvido pelas casas exibidoras é
severamente controlado pelos órgãos governamentais que eventualmente fixam para todo o território nacional,
os preços máximos dos ingressos de cinemas, através de Portarias específicas.

Também os cinemas devem obedecer às Resoluções do CONCINE, que eventualmente fixam quotas de
obrigatoriedade para a exibição de filmes brasileiros de longa-metragem, conforme se verifica de legislação e
bibliografia específicas. Além dos tabelamentos, são pressionados ainda pela obrigatoriedade de exibição
durante 1/3 do ano de filmes nacionais, estes afugentando o público às vezes devido à baixa qualidade e outras
vezes, mesmo quando os filmes são melhores, pela exigência governamental de mantê-los em cartaz
respeitando médias de frequência do semestre anterior. Deve ser lembrado que o Produtor absorve geralmente
50% da receita líquida e, os restantes 50% são destinados pelos cinemas para pagamentos de empregados,
manutenção das instalações, impostos, energia elétrica, imposto de renda, etc.

O primeiro passo para o emprego do MÉTODO DA PARTICIPAÇÃO refere-se à obtenção das rendas líquidas
mensais do cinema, elaborando-se quadros resumo das citadas rendas. Prazo compatível com bom nível de
segurança é, no mínimo, o de três anos anteriores à data do aluguel procurado. Para a obtenção de uma média
significativa, os rendimentos líquidos mensais devem ser atualizados para a data referencial do novo aluguel,
com base em índices econômicos oficiais e locais.

Os rendimentos líquidos mensais, assim deflacionados, fornecem as médias anuais que, por sua vez irão compor
a média final do período considerado.

Obtida a média final, é a mesma capitalizada em base às taxas de renda usuais para cinemas e que são: 10% a
15% quando os equipamentos e instalações são de propriedade do inquilino e 15% a 20% quando pertencem ao
proprietário do imóvel.

Para melhor ilustração do MÉTODO DE PARTICIPAÇÃO, é apresentado a seguir um exemplo prático, no qual
se procura determinar o novo aluguel para revisão do contrato de locação de um prédio construído
especificamente para cinema, sendo que as instalações e equipamentos no caso pertencem também à empresa
locatária. Foram colhidos os seguintes rendimentos líquidos mensais constantes dos quadros seguintes, valores
estes individualmente atualizados para a data base:

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 80
CINE PARANÁ Área (m²) Data Base
4.272,96 1595,2634
ANO 2015 Índice Renda Renda Líqª
IGP-M Líquida Atualizada
Janeiro 1.353,4995 116.167,51 136.917,51
Fevereiro 1.357,1540 88.737,28 104.306,02
Março 1.370,4541 115.604,64 134.568,43
Abril 1.386,4884 151.524,24 174.340,50
Maio 1.392,1730 189.658,44 217.325,84
Junho 1.401,5005 192.050,52 218.602,25
Julho 1.411,1709 288.847,53 326.528,77
Agosto 1.415,1222 166.833,86 188.071,36
Setembro 1.428,5658 129.444,10 144.548,77
Outubro 1.455,5657 135.722,45 148.748,39
Novembro 1.477,6902 181.866,17 196.336,45
Dezembro 1.484,9309 127.903,44 137.406,85
Soma 2.127.701,13
Média 177.308,43

ANO 2016
Janeiro 1.501,8591 155.510,71 165.182,30
Fevereiro 1.521,2331 128.168,29 134.405,56
Março 1.528,9914 185.201,86 193.229,18
Abril 1.534,0371 243.616,55 253.339,74
Maio 1.546,6162 212.594,93 219.281,88
Junho 1.572,7540 225.557,28 228.785,48
Julho 1.575,5850 250.013,99 253.136,56
Agosto 1.577,9483 206.642,75 208.910,28
Setembro 1.581,1042 175.961,37 177.537,15
Outubro 1.583,6340 148.261,38 149.350,14
Novembro 1.583,1589 197.233,40 198.741,41
Dezembro 1.591,7080 181.491,57 181.896,97
Soma 2.363.796,63
Média 196.983,05

ANO 2017
Janeiro 1.601,8950 219.800,92 218.890,98
Fevereiro 1.603,1765 202.262,68 201.264,33
Março 1.603,3368 156.267,33 155.480,47
Abril 1.585,7001 314.836,82 316.735,59
Maio 1.570,9531 228.523,71 232.060,09
Junho 1.560,4277 199.992,87 204.457,60
Julho 1.549,1926 216.774,27 223.220,83
Agosto 1.550,7418 193.829,53 199.394,35
Setembro 1.558,0302 181.866,17 186.212,34
Outubro 1.561,1443 226.983,71 231.944,48
Novembro 1.569,2643 187.451,77 190.557,41
Dezembro 1.583,2308 218.504,97 220.165,61
Soma 2.580.384,08
Média 215.032,01

ANO 2015 2016 2017


R$/poltrona 177.308,43 196.983,05 215.032,01
Média Geral 196.441,16

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 81
7.3.5.2 - Ilação

O emprego do procedimento exposto, MÉTODO DA PARTICIPAÇÃO, substitui com maior mérito e justiça o
conhecido Método da Remuneração do Capital uma vez que considera em sua plenitude a causa real do valor
de imóveis comerciais construídos e utilizados especificamente como cinemas. Entende-se aqui como "causa
real" o rendimento líquido produzido pela casa de espetáculos cinematográficos. O MÉTODO DA
PARTICIPAÇÃO pode ser utilizado também como elemento de comparação para outros cinemas, desde que
devidamente ponderadas as localizações, lotações das salas e, se possível, exibições de mesmos filmes em
idênticos períodos.

Cumpre observar, finalmente, que se o objetivo colimado é a determinação do aluguel mínimo mensal, então é
válida a consideração do limite inferior da avalição intervalar (antigo campo de arbítrio).

7.3.5.3 – Críticas

O venerável Eng.º Milton Candeloro, no Capítulo 15 Avaliação de Aluguéis do 2º volume do livro ENGENHARIA
DE AVALIAÇÕES, critica o Método da Participação. Todavia, desassiste razão ao venerável engenheiro visto
que o aluguel mínimo livremente convencionado entre as partes garante o rendimento do patrimônio imobiliário
do locador, além da possibilidade do mesmo ser adequado ao mercado por meio de ação revisional. Também a
aplicação do regramento expresso no art. 52 da Lei 8.245/91, garantindo ao locador a possibilidade de alterar a
destinação original do prédio conforme modificação do mercado imobiliário da região, demonstra ser falaciosa a
crítica lançada ao método da participação. Cumpre notar que esta metodologia encontra amparo em respeitáveis
decisões em Apelações (191.601/7 – 2ª Câmara do 2º TAC/SP – Empresa Cinematográfica Paulo Sá Pinto x
Marius Oswald Rathsam (Cine Ouro); 128.191 – 2ª Câmara do 2º TAC/SP – Cia. Cinematográfica F. J. Lucas
Neto x Antônio Lauro Teixeira (Cine Arizona); 172.661/6 – 1ª Câmara do 2º TAC/SP – Empresa União de
Cinemas x Cia. Paulista de Seguros (Cine Paissandu).

8–PILARES DO LAUDO

Todo laudo deve ser evidentemente sustentado por três pilares, os quais podem muito bem serem denominados
o primeiro, Sabedoria, o segundo, Fortaleza e Beleza o terceiro. De fato, é indispensável que haja Sabedoria
para o equacionamento e solução do problema, Fortaleza para sustentar a argumentação desenvolvida e Beleza
para adornar a apresentação do trabalho.

Apesar de nossos esforços, não produzimos laudos perfeitos, pois estes não existem, produzimos laudos
tecnicamente sólidos, evitando sempre a manipulação negativa.

DADOS COMPLEMENTARES\MANIPULAÇÃO 001.jpg

9 – ALUGUEL DA CASA DO PEDRINHO

Mas antes, de onde veio o Pedrinho?

de onde veio o Pedrinho?

onde veio o Pedrinho?

veio o Pedrinho?

o Pedrinho?

Pedrinho?

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 82
10 - CONCLUSÃO

A procura do valor locativo sempre deverá contemplar o segmento de mercado no qual o avaliando está inserido,
merecendo maior atenção em casos especiais, por nós entendido como atípicos, onde existem regras intrínsecas
para cada mercado, quando segmentado. Vale, no entanto, lembrar que o processo de locação é, antes de tudo,
econômico e o profissional, na precariedade de informação, deverá se valer da criatividade, porém sempre com
bom senso.

Isto nos remete à teoria da seleção natural de Charles Darwin, segundo a qual os organismos melhor adaptados
ao meio têm maiores chances de sobrevivência. A atual crise no Brasil deve provocar uma seleção natural em
todos os setores, inclusive e principalmente nos setores produtivos da engenharia e arquitetura, quando só os
mais adaptados à nova realidade através de cursos específicos chegarão ao momento seguinte, melhor
desenvolvidos.

11 – PULO DO GATO

Muitos colegas indagam sobre a existência de algum atalho que facilite o trabalho avaliatório.

Na realidade, além dos cursos de Pós-Graduação, existe outro “pulo do gato” e que pode ser resumido no
seguinte acróstico:
Pesquisa de mercado:
Utilizar sempre,
Lembrando que
Os elementos comparativos
Devem ser verificados e
Obrigatoriamente analisados em seu
Gabinete de trabalho
Através de planilhas ou
Tabelas de valores para
Otimizar o resultado.

12 – ALGORITMO DE OSNOLA

Algoritmo: Conjunto das regras e procedimentos lógicos perfeitamente definidos que levam à solução de um
problema em um número finito de etapas. Assim, o que é mais fácil de ser lembrado:

149.162.536.496.481.100 ou 12 22 32 42 52 62 72 82 92 102

13 – AGRADECIMENTOS

Muito colaborou na elaboração desta apostila56 a Arq. Mônica D’Amato a quem agradeço o empenho, sugestões
e principalmente a paciente conferência do texto.

!
Percepção


56
Apostila: Coletânea de aulas ou preleções, para distribuição, em cópias, entre os alunos.
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 83
ÍNDICE SISTEMÁTICO (Verificar eventual alteração das folhas da apostila)

Item Assunto Fls.


1 INTRODUÇÃO 3
1.1 Como posso lhe ajudar? 3
1.2 Trabalhos anteriores (Mimese) 4
1.3 Lembranças da matemática financeira 4
1.3.1 Taxa anual / Taxa mensal 4
1.3.2 Taxa mensal / Taxa anual 5
1.3.3 Linha de tempo 5
1.3.4 Séries perpétuas 6
1.4 Conceituação de juro e aluguel 6
1.4.1 Exemplos 7
1.4.2 Áreas privativas, comuns e totais 8
1.4.3 Aluguel da Embaixada do Brasil em Berlim 9
1.5 Histórico da Legislação 10
1.6 Legislação atual 10
1.6.1 Lei nº 8.245 de 18/10/1991 11
1.6.2 Lei nº 9.256 de 09/01/1996 13
1.6.3 Lei nº 12.112 de 09/12/2009 13
1.6.4 Lei nº 12.744 de 19/12/2012 14
1.6.5 Lei nº 10.406 de 10/01/2002 14
1.6.6 Lei nº 13.105 (Novo CPC) 14
1.6.7 Constituição Federal 14
1.6.8 Leis da Física: Inércia e Mínimo Esforço 14
1.7 Índices de reajuste anual 14
2 NORMAS 15
2.1 NBR 14653-2:2011 – Avaliação de aluguéis 15
2.1.1 Anexo B (Normativo) – Procedimentos – Tratamento por fatores 15
2.2 Norma para avaliação de imóveis urbanos – IBAPE/SP 17
2.3 Norma básica para perícias de engenharia – IBAPE/SP 17
2.3.1 Definições 17
2.3.2 Vistoria 17
2.3.3 Pesquisa de elementos comparativos 17
3 CONCEITOS GERAIS 18
3.1 Valor x Preço 18
4 MÉTODOS 19
4.1 Considerações genéricas 19
4.2 Esferas de atuação 21
4.3 Atualização 21
4.3.1 Críticas e justificativas 22
4.3.2 1º Exemplo de aplicação 22
Tabela de índices IGP-M 22
4.3.3 Regra básica 23
4.3.4 A atualização como elemento de aferição 23
4.3.5 2º Exemplo de aplicação (Atualização) 23
4.3.6 Outros exemplos de aplicação (Atualização) 24
4.3.7 Extrapolação 27
4.4 Método Comparativo 28
Número de elementos N = 3(k + 1) 29
4.4.1 Velocidade de negociação 30
4.4.2 Hipótese de Harper – Cálculo do Valor Locativo de Lojas 30
4.4.3 Luvas 31
4.4.4 Reformas 32
4.5 Método da Remuneração do Capital 32
4.5.1 Avaliação do Capital – Imóvel 32
4.5.1.1 Fator de comercialização 33
4.5.2 Avaliação do “capital – terreno” 33
4.5.3 Avaliação do “capital – construção” 34
4.5.3.1 Idade das benfeitorias 34
4.5.4 Taxa de Remuneração 35
4.5.4.1 Capital-Imóvel determinado por comparação direta 35
4.5.4.2 Capital-imóvel determinado pelo método evolutivo 35
4.5.4.2.1 Taxa base 35

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 84
4.5.4.2.2 Taxa para “capital – construção” 36
4.5.4.2.3 Taxa para “capital – terreno” 36
4.5.4.4 Taxa global ou composta 36
4.5.5 Taxa de renda líquida – Incidência de imposto de renda 37
4.5.6 Aproveitamento do terreno 37
4.5.6.1 Fórmula em vigor (aproveitamento do terreno) 38
5 IMÓVEIS URBANOS 40
5.1 Escritórios 40
5.1.1 Classificações 40
5.1.2 Análise do mercado 41
5.1.3 Itens a ponderar 41
5.1.4 Classificação quanto às características construtivas 41
Tabela para vistoria de escritórios 42
5.2 Lojas 42
5.2.1 Considerações gerais 42
5.2.2 Classificação 43
5.3 Armazéns 43
5.4 Apartamentos 43
Quadro de possibilidades 44
Carro de boi – Inversão de causa e efeito 44
6 AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS 45
6.1 Apartamento – Aluguel calculado pelo Método Comparativo – Tratamento por fatores 45
6.1.1 Vistoria 45
6.1.1.1 Região avaliatória 45
6.1.1.1.1 Localização 45
6.1.1.1.2 Zoneamento 45
6.1.1.1.3 Melhoramentos públicos 45
6.1.2 Imóvel 46
6.1.2.1 Características e área 46
6.1.2.2 Descrição 46
6.1.3 Metodologia 46
6.1.4 Cálculo do valor locativo do imóvel 46
6.1.4.1 Valor unitário 46
6.1.4.2 Valor locativo do imóvel 47
Tabela descritiva dos elementos comparativos – Apartamento 48
Planilha de homogeneização dos elementos comparativos – Apartamento 49
6.2 Residência – Aluguel calculado pelo Método da Remuneração do Capital 50
6.2.1 Vistoria 50
6.2.1.1 Região 50
6.2.1.1.1 Localização 50
6.2.1.1.2 Mapas Fiscais da Municipalidade 50
6.2.1.1.3 Zoneamento 50
6.2.1.1.4 Melhoramentos públicos 50
6.2.1.1.5 Parâmetros considerados 50
6.2.1.2 Imóvel 51
6.2.1.2.1 Terreno 51
6.2.1.2.2 Benfeitorias 51
6.2.1.2.3 Ficha Técnica 51
6.2.2 Avaliação 51
6.2.2.1 Metodologia 51
6.2.2.2 Método Evolutivo 52
6.2.2.2.1 Valor do Capital – Imóvel 52
6.2.2.2.1.1 Valor do Capital – Terreno 52
6.2.2.2.1.2 Valor do Capital – Construção 52
6.2.2.2.1.3 Valor do Capital – Imóvel 52
6.2.2.2.2 Taxa de renda composta 52
6.2.2.2.3 Aluguel mensal 53
Tabela descritiva dos elementos comparativos – Residência 54
Planilha de homogeneização – Residência 55
Tabela de depreciação pela idade – Valor decrescente – Linha reta 56
6.3 Terreno – Aluguel calculado pelo Método da Remuneração do Capital 57
6.3.1 Vistoria 57
6.3.1.1 Região avaliatória 57
6.3.1.1.1 Localização 57
6.3.1.1.2 Zoneamento 57
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 85
6.3.1.1.3 Melhoramentos públicos 57
6.3.1.2 Imóvel 57
6.3.1.2.1 Terreno 57
6.3.1.2.2 Construções 57
6.3.2 Avaliação 57
6.3.2.1 Cálculo do valor de mercado do imóvel 57
6.3.2.2 Valor unitário (vu) 57
Ficha de elemento comparativo 58
6.4.2.3 Valor do imóvel (terreno) 59
6.4.2.4 Cálculo do valor locativo 59
Tabela descritiva dos elementos comparativos – Terreno 60
Planilha de homogeneização – Terreno 61
Planilha do Método Involutivo Vertical – INVOLVERT 62
6.4 Escritório – Aluguel calculado pelo Método Comparativo – Estatística 63
6.4.1 Região avaliatória 63
6.4.2 Terreno 63
6.4.3 Benfeitorias 64
6.4.4 Avaliação 65
6.4.5 Resultados do tratamento estatístico inferencial 67
7 CASOS ESPECIAIS 69
7.1 Postos de abastecimento 69
7.1.1 Exemplo de negociação 69
7.1.1.1 Proposta do proprietário locador (desconsiderando o subaproveitamento) 69
7.1.1.2 Contraproposta do inquilino locatário (considerando o subaproveitamento) 70
7.1.1.3 Solução intermediária 70
7.2 Shopping Center 71
7.2.1 Lojas Satélites 71
7.2.2 Lojas Âncora 72
7.3 Cinemas 73
7.3.1 Método comparativo 74
7.3.2 Método da Remuneração do Capital 76
7.3.2.1 Valor do Capital – Terreno 76
7.3.2.1.1 Valor da fração ideal do terreno 76
7.3.2.2 Valor do Capital – Construção 76
7.3.2.2.1 Critério 76
7.3.2.2.1.1 Expressão de valor 76
7.3.2.3 Valor unitário básico 77
7.3.2.4 Valor do Capital – Construção 77
7.3.2.5 Valor do Capital – Imóvel – Método Evolutivo 77
7.3.2.6 Taxa líquida de renda (composta) 78
7.3.2.7 Valor do aluguel 78
7.3.3 Método da Participação 78
7.3.4 Resultados parciais 79
7.3.4.1 Aluguel mínimo mensal 79
7.3.5. Método da Participação 79
7.3.5.1 Conceituação 79
7.3.5.2 Ilação 82
7.3.5.3 Críticas ao Método da Participação 82
8 PILARES DO LAUDO 82
9 ALUGUEL DA CASA DO PEDRINHO 82
10 CONCLUSÃO 83
11 PULO DO GATO 83
12 ALGORITMO DE OSNOLA 83
13 AGRADECIMENTOS 83

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 86
ÍNDICE ALFABÉTICO REMISSIVO (Verificar eventual alteração das folhas da apostila)
Item Assunto Fls.
4.3.2 1º Exemplo de aplicação 22
4.3.5 2º Exemplo de aplicação (Atualização) 23
4.3.4 A atualização como elemento de aferição 23
13 AGRADECIMENTOS 83
12 ALGORITMO DE OSNOLA 83
9 ALUGUEL DA CASA DO PEDRINHO 82
1.4.3 Aluguel da Embaixada do Brasil em Berlim 9
6.2.2.2.3 Aluguel mensal 53
7.3.4.1 Aluguel mínimo mensal 79
5.1.2 Análise do mercado 41
2.1.1 Anexo B (Normativo) – Procedimentos – Tratamento por fatores 15
6.1 Apartamento – Aluguel calculado pelo Método Comparativo – Tratamento por fatores 45
5.4 Apartamentos 43
4.5.6 Aproveitamento do terreno 37
1.4.2 Áreas privativas, comuns e totais 8
5.3 Armazéns 43
4.3 Atualização 21
6.2.2 Avaliação 51
6.3.2 Avaliação 57
6.4.4 Avaliação 65
6 AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS 45
4.5.3 Avaliação do “capital – construção” 34
4.5.2 Avaliação do “capital – terreno” 33
4.5.1 Avaliação do Capital – Imóvel 32
6.2.1.2.2 Benfeitorias 51
6.4.3 Benfeitorias 64
6.3.2.1 Cálculo do valor de mercado do imóvel 57
6.4.2.4 Cálculo do valor locativo 59
6.1.4 Cálculo do valor locativo do imóvel 46
4.5.4.2 Capital-imóvel determinado pelo método evolutivo 35
4.5.4.1 Capital-Imóvel determinado por comparação direta 35
6.1.2.1 Características e área 46
Carro de boi – Inversão de causa e efeito 44
7 CASOS ESPECIAIS 69
7.3 Cinemas 73
5.2.2 Classificação 43
5.1.4 Classificação quanto às características construtivas 41
5.1.1 Classificações 40
1.1 Como posso lhe ajudar? 3
3 CONCEITOS GERAIS 18
7.3.5.1 Conceituação 79
1.4 Conceituação de juro e aluguel 6
9 CONCLUSÃO 83
4.1 Considerações genéricas 19
5.2.1 Considerações gerais 42
1.6.7 Constituição Federal 14
6.3.1.2.2 Construções 57
7.1.1.2 Contraproposta do inquilino locatário (considerando o subaproveitamento) 70
7.3.2.2.1 Critério 76
7.3.5.3 Críticas ao Método da Participação 82
4.3.1 Críticas e justificativas 22
2.3.1 Definições 17
6.1.2.2 Descrição 46
6.4 Escritório – Aluguel calculado pelo Método Comparativo – Estatística 63
5.1 Escritórios 40
4.2 Esferas de atuação 21
7.1.1 Exemplo de negociação 69
1.4.1 Exemplos 7
7.3.2.2.1.1 Expressão de valor 76
4.3.7 Extrapolação 27
4.5.1.1 Fator de comercialização 33
Ficha de elemento comparativo 58

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 87
6.2.1.2.3 Ficha Técnica 51
4.5.6.1 Fórmula em vigor (aproveitamento do terreno) 38
4.4.2 Hipótese de Harper – Cálculo do Valor Locativo de Lojas 30
1.5 Histórico da Legislação 10
4.5.3.1 Idade das benfeitorias 34
7.3.5.2 Ilação 82
5 IMÓVEIS URBANOS 40
6.1.2 Imóvel 46
6.2.1.2 Imóvel 51
6.3.1.2 Imóvel 57
1.7 Índices de reajuste anual 14
1 INTRODUÇÃO 3
5.1.3 Itens a ponderar 41
1.6 Legislação atual 10
1.6.5 Lei nº 10.406 de 10/01/2002 14
1.6.3 Lei nº 12.112 de 09/12/2009 13
1.6.4 Lei nº 12.744 de 19/12/2012 14
1.6.6 Lei nº 13.105 (Novo CPC) 14
1.6.1 Lei nº 8.245 de 18/10/1991 11
1.6.2 Lei nº 9.256 de 09/01/1996 13
1.6.8 Leis da Física: Inércia e Mínimo Esforço 14
1.3 Lembranças da matemática financeira 4
1.3.3 Linha de tempo 5
6.1.1.1.1 Localização 45
6.2.1.1.1 Localização 50
6.3.1.1.1 Localização 57
5.2 Lojas 42
7.2.2 Lojas Âncora 72
7.2.1 Lojas Satélites 71
4.4.3 Luvas 31
6.2.1.1.2 Mapas Fiscais da Municipalidade 50
6.1.1.1.3 Melhoramentos públicos 45
6.2.1.1.4 Melhoramentos públicos 50
6.3.1.1.3 Melhoramentos públicos 57
4.4 Método Comparativo 28
7.3.1 Método comparativo 74
7.3.3 Método da Participação 78
7.3.5. Método da Participação 79
4.5 Método da Remuneração do Capital 32
7.3.2 Método da Remuneração do Capital 76
6.2.2.2 Método Evolutivo 52
6.1.3 Metodologia 46
6.2.2.1 Metodologia 51
4 MÉTODOS 19
2.1 NBR 14653-2:2011 – Avaliação de aluguéis 15
2.3 Norma básica para perícias de engenharia – IBAPE/SP 17
2.2 Norma para avaliação de imóveis urbanos – IBAPE/SP 17
2 NORMAS 15
Número de elementos N = 3(k + 1) 29
4.3.6 Outros exemplos de aplicação (Atualização) 24
6.2.1.1.5 Parâmetros considerados 50
2.3.3 Pesquisa de elementos comparativos 17
8 PILARES DO LAUDO 82
Planilha de homogeneização – Residência 55
Planilha de homogeneização – Terreno 61
Planilha de homogeneização dos elementos comparativos – Apartamento 49
Planilha do Método Involutivo Vertical – INVOLVERT 62
7.1 Postos de abastecimento 69
7.1.1.1 Proposta do proprietário locador (desconsiderando o subaproveitamento) 69
11 PULO DO GATO 83
Quadro de possibilidades 44
4.4.4 Reformas 32
6.2.1.1 Região 50
6.1.1.1 Região avaliatória 45
6.3.1.1 Região avaliatória 57
Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 88
6.4.1 Região avaliatória 63
4.3.3 Regra básica 23
6.2 Residência – Aluguel calculado pelo Método da Remuneração do Capital 50
6.4.5 Resultados do tratamento estatístico inferencial 67
7.3.4 Resultados parciais 79
1.3.4 Séries perpétuas 6
7.2 Shopping Center 71
7.1.1.3 Solução intermediária 70
Tabela de depreciação pela idade – Valor decrescente – Linha reta 56
Tabela de índices IGP-M 22
Tabela descritiva dos elementos comparativos - Apartamento 48
Tabela descritiva dos elementos comparativos - Residência 54
Tabela descritiva dos elementos comparativos - Terreno 60
Tabela para vistoria de escritórios 42
1.3.1 Taxa anual / Taxa mensal 4
4.5.4.2.1 Taxa base 35
4.5.4 Taxa de Remuneração 35
6.2.2.2.2 Taxa de renda composta 52
4.5.5 Taxa de renda líquida – Incidência de imposto de renda 37
4.5.4.4 Taxa global ou composta 36
7.3.2.6 Taxa líquida de renda (composta) 78
1.3.2 Taxa mensal / Taxa anual 5
4.5.4.2.2 Taxa para “capital – construção” 36
4.5.4.2.3 Taxa para “capital – terreno” 36
6.2.1.2.1 Terreno 51
6.3.1.2.1 Terreno 57
6.4.2 Terreno 63
6.3 Terreno – Aluguel calculado pelo Método da Remuneração do Capital 57
1.2 Trabalhos anteriores (Mimese) 4
7.3.2.1.1 Valor da fração ideal do terreno 76
7.3.2.7 Valor do aluguel 78
6.2.2.2.1.2 Valor do Capital - Construção 52
7.3.2.2 Valor do Capital - Construção 76
7.3.2.4 Valor do Capital - Construção 77
6.2.2.2.1 Valor do Capital - Imóvel 52
6.2.2.2.1.3 Valor do Capital - Imóvel 52
7.3.2.5 Valor do Capital – Imóvel – Método Evolutivo 77
6.2.2.2.1.1 Valor do Capital - Terreno 52
7.3.2.1 Valor do Capital - Terreno 76
6.4.2.3 Valor do imóvel (terreno) 59
6.1.4.2 Valor locativo do imóvel 47
6.1.4.1 Valor unitário 46
6.3.2.2 Valor unitário (vu) 57
7.3.2.3 Valor unitário básico 77
3.1 Valor x Preço 18
4.4.1 Velocidade de negociação 30
2.3.2 Vistoria 17
6.1.1 Vistoria 45
6.2.1 Vistoria 50
6.3.1 Vistoria 57
6.1.1.1.2 Zoneamento 45
6.2.1.1.3 Zoneamento 50
6.3.1.1.2 Zoneamento 57
NOTA FINAL: Este módulo, antes apresentado em PowerPoint, foi agora reformulado para apostila57.

57
Do livro “Steve Jobs por Walter Isaacson” – Cia. das Letras – pág. 353
““Steve convocava as equipes à sala de reunião da diretoria, onde cabiam vinte pessoas, e elas chegavam com trinta pessoas,
e tentavam fazer apresentações com PowerPoint, coisa que Steve não queria ver”, lembra Schiller. Uma das primeiras coisas
que Jobs fez durante o processo de análise de produtos foi proibir o PowerPoint. “Detesto quem usa apresentações de slides
em vez de pensar”, disse Jobs mais tarde. “As pessoas enfrentavam problemas fazendo uma apresentação. Eu queria que
elas se empenhassem, que discutissem à mesa, em vez de mostrar um monte de slides. Quem sabe do que está falando
não precisa de PowerPoint. ”

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 89
ANOTAÇÕES

Finitum est.

Avaliação de Aluguéis
_________________________________________________________ 90

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