DOTUC- Profª.

Ana Queiroz Vale

Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

PP R Quinta Guarda-Mor - Sobreda

Legalização das áreas urbanas de génese Ilegal

UNL . MUSOT
Direito do Ordenamento do Território do Urbanismo e da Construção

Ana Margarida Videira

2022
DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

SUMÁRIO 3

1. CASO DE ESTUDO 3
1.1 Enquadramento 3

2. QUESTÕES PERTINENTES 4

3. METODOLOGIA 4

4. REGIMES E INSTRUMENTOS LEGAIS APLICÁVEIS 4

4.1 LEI DE BASES GERAIS DA POLÍTICA PÚBLICA DE SOLOS, DE ORDENAMENTO DO
TERRITÓRIO E DE URBANISMO 5
4.2 REGIME JURÍDICO DOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL (RJIGT) 6
4.3 REGIME GERAL de EDIFICAÇÃO URBANÍSTICA (RJUE) 8
4.4 PLANO NACIONAL DA POLÍTICA DE ORDENAMENTO DO TERRITÓRIO (PNPOT) 9
4.5 PROGRAMA REGIONAL DE ORDENAMENTO DO TERRITÓRIO DA AML (PROTAML) 10
4.6 LEI DA AUGI 11
4.7 PLANO DIRETOR MUNICIPAL DE ALMADA (PDMA) 13

5. CONFLITO, ARGUMENTOS e INSTRUMENTOS 13

5.1 Relatório de Discussão Pública - PP RQGM 14

6. ANÁLISE CRÍTICA 15

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS 16

ANEXO 1- CRONOGRAMA DO PP RQGM pela CMA 17

ANEXO 2- Unidades Territoriais. Fonte: PROTAML (2002). 18

ANEXO 3 - Enquadramento Geográfico da AUGI na zona da Sobreda - PP RQGM 18

ANEXO 4 - PP RQGM 19

REFERÊNCIAS 20
Referências Legais 20
Publicitação da CMA 20
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SUMÁRIO

O presente documento tem como principal fundamento a análise de um caso de estudo ao nível
do Direito do Ordenamento de Território, tendo por base a legislação atual nacional e a sua
aplicação, no que concerne ao papel dos diversos órgãos administrativos nacionais atuando a
diferentes escalas relativamente ao interesse nacional.
Através da análise legal nacional, este documento pretende analisar as implicações de
governança das diversas entidades públicas, bem como, os argumentos referidos pela
população no uso do solo e se face ao quadro legal se os mesmos são legitimados ou não.
Assim, a análise crítica permite tirar conclusões sobre uma área de génese ilegal e dos
interesses públicos e privados sobre a mesma e a importância da legislação em vigor em fazer
garantir todas as partes envolvidas.

1. CASO DE ESTUDO

Assim, o caso de estudo incide na área da Quinta do Guarda-Mor na Sobreda e nos conflitos
existentes entre proprietários e CMA e na importância dos Instrumentos de Gestão Territorial e
na participação de todos os atores, na proposta final de reconversão urbanística da área e sua
envolvente.

1.1 Enquadramento

“A Quinta do Guarda-Mor, situada na antiga freguesia da Sobreda (atualmente União das

Freguesias Charneca da Caparica e Sobreda), insere-se numa área delimitada pela antiga E.N.
10 – 1 e a via rápida para a Costa da Caparica. A sua ocupação relativamente recente ficou a
dever-se essencialmente a loteamentos de origem ilegal, na década de setenta.
Desde os anos oitenta que os proprietários têm vindo a tentar a reconversão urbanística, mas só
com a publicação da Lei das AUGI, Lei 91/95, de 2 de setembro e posteriores alterações, se
conseguiram reunir as condições necessárias para o processo poder avançar.
O Plano de Pormenor de Reconversão da Quinta do Guarda-Mor teve o seu início em 1998 com
a celebração de um contrato de urbanização entre a Câmara Municipal de Almada e a
Administração Conjunta da AUGI da Quinta do Guarda-Mor onde se estabeleceram os princípios
gerais da Reconversão Urbanística. Paralelamente decorreu um estudo de enquadramento que
antecedeu o plano e que tentou delinear e organizar a estrutura viária, dotando-a de uma rede
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hierarquizada com eixos fundamentais propostos no PDM, que vão apoiar a estrutura da malha
urbana a implantar.
A reconversão Urbanística da AUGI da Quinta do Guarda-Mor tem sido objeto de diversas
propostas de soluções, objeto de reformulação quer pelas questões relacionadas com a REN,
quer pelo comprometimento das soluções devido às construções ilegais.1”

2. QUESTÕES PERTINENTES

As perguntas nas quais incidem este ensaio, tem como base os princípios e normas dos PP
numa área AUGI.
a) Quais os interesses públicos numa AUGI? e da população envolvida?
b) Quais os quadros legais a serem analisados para uma correta resposta?
c) Em Augis, quais as principais diretrizes a serem analisadas?
d) Qual o quadro legal que protege os proprietários face ao interesse público e/ou privado?
e) Ao nível de governança existem falhas no sistema jurídico atual?
f) Atualmente, o estado português, está capacitado de instrumentos de governança e de
gestão territorial no caso de AUGIs?

3. METODOLOGIA

Neste ensaio, a metodologia utilizada foi a análise de todos os documentos relativos ao PP

RQGM, disponibilizados pela CMA, no seu site. Posteriormente a leitura dos diversos
documentos legais nos quais o PP se encontrava abrangido, tanto pela LBPPSOTU, pelos
instrumentos de gestão territorial e pela governança, definidos pelos RJIGT, na leitura do RJUE e
na complementaridade da disposição legal da Lei da AUGI. Foram analisados documentos de
ordenamento territorial à escala nacional, regional e municipal, respectivamente o PP RQGM.
Foi também analisado o relatório da CMA, relativamente à participação pública e a cronologia
deste PP.
Com base nestes documentos, foi possível as notas de conclusão em cada análise bem como
a análise crítica deste ensaio.

4. REGIMES E INSTRUMENTOS LEGAIS APLICÁVEIS

1
Edital da Câmara Municipal de Almada, retirado da página da CMA:
https://www.cm-almada.pt/planeamento-urbanistico/planos-em-vigor/plano-de-pormenor-de-reconversao-da-quinta-do-guarda-mor
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4.1 LEI DE BASES GERAIS DA POLÍTICA PÚBLICA DE SOLOS, DE ORDENAMENTO DO

TERRITÓRIO E DE URBANISMO
Tendo em conta a Lei nº 31, 20142 e quanto aos seus fins, é de extrema importância a leitura e
análise das alíneas do artigo 2: alínea c) Reforçar a coesão nacional, organizando o território de
modo a conter a expansão urbana e a edificação dispersa, corrigindo as assimetrias regionais,
nomeadamente dos territórios de baixa densidade, assegurando a igualdade de oportunidades
dos cidadãos no acesso às infraestruturas, equipamentos, serviços e funções urbanas, em
especial aos equipamentos e serviços que promovam o apoio à família, à terceira idade e à
inclusão social; alínea m) Regenerar o território, promovendo a requalificação de áreas
degradadas e a reconversão de áreas urbanas de génese ilegal.
No artigo 8º, alínea f) da mesma lei, relativamente aos deveres do Estado, das regiões
autónomas e das autarquias locais, as mesmas devem assegurar a fiscalização do cumprimento
das regras relativas ao uso, ocupação e transformação do solo e aplicar medidas de tutela da
legalidade.
A transferência de edificabilidade, referida no artigo 21º, número 1, define que os planos
territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal podem permitir que a edificabilidade por eles
atribuída a um lote ou a uma parcela de terreno seja transferida para outros lotes ou parcelas,
visando prosseguir, designadamente, as seguintes finalidades. os quais têm como finalidade a
reabilitação ou regeneração, conforme alínea d). Assim como a transferência de edificabilidade,
(artigo 2), definindo os termos e condições em que os valores do direito concreto de construir
podem ser utilizados, bem como os mecanismos para a respetiva operacionalização, de acordo
com o procedimento previsto na lei, referida também na Lei 91/95 relativa às Augi.
De acordo com o artigo 5º, no qual o direito a um Ordenamento de território nacional é
pertencente a todos, de forma racional, proporcional e equilibrada.Embora omissa a mesma
continua no Regime Jurídico de Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), referido também no
artigo 38º da mesma Lei, onde estabelece o quadro estratégico de desenvolvimento do território
e as diretrizes com caráter orientador, estratégico e coordenador de ações a desenvolver no
ordenamento regional e municipal , e os planos determinam opções e ações concretas em
matéria de planeamento e organização do território bem como definem o uso do solo.
Relativamente ao artigo 40º, número 4, relativo aos programas especiais, os mesmos
constituem um meio de intervenção do Governo e visam a prossecução de objetivos
considerados indispensáveis à tutela de interesses públicos e de recursos de relevância nacional
com repercussão territorial, estabelecendo exclusivamente regimes de salvaguarda de
recursos e valores naturais, através de medidas que estabeleçam ações permitidas,
condicionadas ou interditas em função dos objetivos de cada programa, prevalecendo

2
Lei n.º 31/2014, de 30 de maio. Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo
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sobre os planos territoriais de âmbito intermunicipal e municipal. Assim, tal como referido no
número 5 do mesmo artigo, os programas espaciais assim como os programas das áreas
protegidas, têm diretrizes a considerar a nível regional e a compatibilização das políticas públicas
sectoriais do Estado, bem como, na medida do necessário, à salvaguarda de valores e recursos
de reconhecido interesse nacional, prevalecendo sobre planos territoriais intermunicipais (artigo
42º) ou municipais (artigo 43º).
As relações entre programas especiais e instrumentos municipais, referido no artigo 44º, da
mesma lei, visam objetivos de interesse nacional e estabelecem os princípios e as regras
orientadoras da disciplina a definir pelos programas regionais (referido no número 1 do mesmo
artigo), assim como no número 6, a obrigatoriedade da alteração ou atualização dos planos
territoriais de âmbito intermunicipal e municipal, que com ele não sejam compatíveis, nos termos
da lei, sempre que entre em vigor um programa territorial de âmbito nacional.

NOTA DE CONCLUSÃO: Tendo em conta que o ordenamento de território é de certa forma mais
abrangente, o urbanismo é de certa forma enquadrado pelas orientações definidas pelo
ordenamento. As alterações por adaptação aos planos municipais, sejam eles PDM e PP, estão
dependentes da obrigação por parte dos programas especiais ou de qualquer atualização dos
mesmos.

4.2 REGIME JURÍDICO DOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL (RJIGT) 3

O DL nº 80/2015, no cumprimento do estabelecido no artigo 81.º no qual estabelece as bases
gerais de política pública de solos, do ordenamento do território e do urbanismo, definida pela
Lei nº 31/2014, procede à revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial.
O seu objeto, referido no artigo 1, refere o desenvolvimento das bases da política pública de
solos, de ordenamento do território e de urbanismo,através da definição do regime de
coordenação dos âmbitos nacional, regional, intermunicipal e municipal do sistema de gestão
territorial, o regime geral de uso do solo e o regime de elaboração, aprovação, execução e
avaliação dos instrumentos de gestão territorial.
Relativamente ao artigo 2, do mesmo DL, o sistema de gestão territorial, organiza-se segundo
um quadro de interação coordenada, definida em quatro âmbitos, sendo eles de âmbito nacional,
de âmbito regional, intermunicipal e municipal. Tendo em conta, o número 2, deste artigo,
referente ao âmbito nacional, o mesmo é concretizado através do Programa Nacional da Política
de Ordenamento de território (PNPOT), no número 3, através de programas regionais
(PROTAML), no número 4, a distinção entre programas territoriais que apenas visam as

3
Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), DL nº 80/2015
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entidades públicas e os planos territoriais, veiculam diretamente e indiretamente os particulares,

por fim e no número 5, do mesmo artigo, concretizado através de PDM e PP.
Nos artigos 5º e 6º, deste DL, respectivamente, são definidos os direitos tanto à informação
como à participação, assim como as garantias dos particulares, descritas no artigo 7º,
transpondo o disposto na Lei 31/2014, no artigo 8, alínea b) a qual tem a obrigatoriedade de
Garantir a igualdade e transparência no exercício dos direitos e no cumprimento dos deveres
relacionados com o solo, designadamente, através do direito de participação e do direito à
informação dos cidadãos.
Relativamente ao artigo 18º,o qual define o sistema urbano, o número 1 refere-se aos
programas e os planos territoriais que caracterizam a estrutura do povoamento preconizada,no
qual estabelecem, no quadro da política de cidades, os objetivos quantitativos e qualitativos que
asseguram a coerência e a sustentabilidade do sistema urbano. No número 2, alínea a) O
programa nacional da política de ordenamento do território, os programas regionais, os
programas intermunicipais e os programas setoriais relevantes, definem os princípios e as
diretrizes que concretizam as orientações políticas relativas à distribuição equilibrada das
funções de habitação, assim como na alínea b) a qual refere os planos intermunicipais e
municipais, nos quais é referido os parâmetros de ocupação e de utilização do solo adequados à
concretização do modelo do desenvolvimento urbano adotado.
A transposição da Lei nº 31/2014 para o artigo nº42, relativa à definição de programas especiais
e dos seus objetivos, assim como no artigo 43º, alínea a), no qual refere a salvaguarda de
objetivos de interesse nacional com incidência territorial delimitada; e no artigo 44º, número 2,
as normas que estabelecem ações permitidas, condicionadas ou interditas, relativas à ocupação,
uso e transformação do solo, devem ser integradas nos planos territoriais, nos termos do n.º 5 do
artigo 3.º. Nos restantes artigos, respetivamente 45º e 49º, respetivamente,diz respeito ao
conteúdo documental e o acompanhamento e concertação dos programas especiais.
Tendo em conta o âmbito regional, no artigo 52º, relativo ao número 1, os programas regionais
definem a estratégia regional de desenvolvimento territorial, integrando as opções estabelecidas
a nível nacional e considerando as estratégias sub-regionais e municipais de desenvolvimento
local, constituindo o quadro de referência para a elaboração dos programas e dos planos
intermunicipais e dos planos municipais.
No artigo 95º relativo ao PDM, onde estabelece a estratégia de desenvolvimento territorial
municipal, a política municipal de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, o modelo
territorial municipal, as opções de localização e de gestão de equipamentos de utilização coletiva
e as relações de interdependência com os municípios vizinhos, integrando e articulando as
orientações estabelecidas pelos programas de âmbito nacional, regional e intermunicipal,
conforme número 1, do mesmo artigo.
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No artigo 96º, relativo ao conteúdo documental, na alínea g) a identificação e a delimitação das

áreas urbanas, com a definição do sistema urbano municipal e os correspondentes programas
na área habitacional, bem como as condições de promoção da regeneração e da reabilitação
urbanas e as condições de reconversão das áreas urbanas de génese ilegal.

NOTA DE CONCLUSÃO:O processo de reconversão, organizado como plano de pormenor,

compete à Câmara Municipal, sendo determinado por deliberação do órgão, a publicar no Diário
da República, e a publicitar nos termos legais, designadamente de acordo com o disposto no
Decreto-Lei nº 80/2015, de 14 de Maio, através da comunicação social e na respetiva página da
Internet, sem prejuízo da afixação edital nos locais de estilo, na propriedade, na sede do
Município e na sede da junta ou união de freguesias respetiva. Os particulares passam a ter uma
participação reforçada nos processos de planeamento.

4.3 REGIME GERAL de EDIFICAÇÃO URBANÍSTICA (RJUE) 4

O presente diploma estabelece o regime jurídico da urbanização e da edificação. Conforme

descrito no sumário, a revisão dos regimes jurídicos do licenciamento municipal de loteamentos
urbanos e obras de urbanização e de obras particulares constitui uma necessidade porque,
embora recente, a legislação actualmente em vigor não tem conseguido compatibilizar as
exigências de salvaguarda do interesse público com a eficiência administrativa a que
legitimamente aspiram os cidadãos.
No artigo 102º-A, referente à legalização, do artigo 3º no aditamento ao DL nº 555/99, o
número 1, determina que quando se verifique a realização de operações urbanísticas ilegais nos
termos do n.º 1 do artigo anterior, se for possível assegurar a sua conformidade com as
disposições legais e regulamentares em vigor, a câmara municipal notifica os interessados para
a legalização das operações urbanísticas, fixando um prazo para o efeito.
No número 2 do mesmo artigo, o procedimento de legalização deve ser instruído com os
elementos exigíveis em função da pretensão concreta do requerente, com as especificidades
constantes dos números seguintes.
Os números 3 e 4, definem a documentação a ser apresentada, respetivamente no caso de
projetos das especialidade e respetivos termos de responsabilidade ou os certificados de
aprovação emitidos pelas entidades certificadoras competentes, que se afigurem necessários,
assim como, nos casos em que não haja obras de ampliação ou de alteração a realizar.
O interessado na legalização da operação urbanística pode solicitar à câmara municipal
informação sobre os termos em que esta se deve processar, devendo a câmara municipal
fornecer essa informação no prazo máximo de 15 dias, conforme número 6 do mesmo artigo.

4
Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) DL nº 555/99, de 16 de Dezembro
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Se a legalização não for voluntária, a CM pode proceder oficiosamente à legalização, exigindo o

pagamento das taxas fixadas em regulamento municipal conforme o número 8 e se o
proprietário, mesmo notificado não proceder ao pagamento, é promovido o procedimento de
execução fiscal do montante liquidado, conforme número 10, do mesmo artigo.
O número 11, define a legalização oficiosa, a qual tem por único efeito o reconhecimento de que
as obras promovidas cumprem os parâmetros urbanísticos previstos nos instrumentos de gestão
territorial aplicáveis, sendo efetuadas sob reserva de direitos de terceiros.

NOTAS DE CONCLUSÃO: os proprietários têm sempre taxas de pagamento impostas pela CM.
Ora se a Sobreda é uma área de população envelhecida, existiram certos problemas no
pagamento das mesmas. Segundo o acordão do STA de 22 de Fevereiro de 2005 “a razão de
ser do regime de reconversão de AUGI foi a de permitir às pessoas, normalmente de parcos
recursos económicos, ver legalizadas as construções que levaram a cabo para a sua edificação,
evitando uma demolição, que em termos normais seria muito provável”.

4.4 PLANO NACIONAL DA POLÍTICA DE ORDENAMENTO DO TERRITÓRIO (PNPOT) 5

Será importante elencar todas as políticas, estratégias e planos que enquadram e informam o
desenvolvimento do Plano de Pormenor de Reconversão Urbanística da Quinta do Guarda-Mor
(PPRQGM). Entre os quais se destaca o PNPOT. O Programa Nacional da Política de
Ordenamento do Território (PNPOT), é o instrumento do sistema de gestão territorial, através
do qual são definidos os objetivos e as opções estratégicas de desenvolvimento territorial. Nele é
estabelecido o modelo de organização do território nacional. O PNPOT constitui-se como o QR
para os demais programas e planos territoriais e como um instrumento orientador das estratégias
com incidência territorial.
O PNPOT define a Estratégia de Ordenamento do Território para 2030, organizando-se em três
capítulos, respectivamente, 1. Mudanças críticas e tendências territoriais, 2. Princípios e
Desafios Territoriais e 3. Modelo Territorial.
Conforme o artigo 2.º, do respetivo programa, estão estabelecidos os Princípios de
programação e execução, o mesmo refere no número 1, a elaboração de estratégias, de
programas e de planos territoriais ou com incidência territorial é condicionada pelo quadro de
referência do PNPOT, nomeadamente os princípios da coesão territorial e da competitividade
externa, os desafios e opções estratégicas e o modelo territorial constantes do relatório, bem
como as medidas de política, os compromissos e as diretrizes constantes do programa.

5
Plano Nacional da Política do Ordenamento do Território (PNPOT), Lei nº 99/2019, que renova a Lei nº 58/2007, de 4 de Setembro.
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Relativamente ao número 2, que consta do Anexo, sobre Princípios e desafios territoriais, D2 na

promoção de um sistema urbano policêntrico, o número 2.3 na promoção da qualidade urbana,
refere a importância de monitorar e qualificar o processo de urbanização em Portugal, garantindo
uma maior articulação entre as diferentes escalas de gestão e de planeamento (local, regional e
nacional). O ordenamento do território, o planeamento urbano e o urbanismo, concertadamente,
deverão contribuir para a valorização dos espaços urbanos através da promoção e incentivo na
elaboração de projetos integrados de urbanismos e de planos de urbanização. Como medida
1.9, referente à promoção da reabilitação urbana e na qualificação do ambiente urbano e do
espaço público a importância de ações de reabilitação, regeneração e revitalização urbanas,
orientadas para a oferta e a melhoria das condições de habitabilidade e de acesso à habitação e
para a regeneração física e funcional de espaços urbanos obsoletos ou de génese ilegal, como
forma de conter a artificialização do solo rústico e promover a compactação urbana e a
mobilidade sustentável. A reabilitação deverá criar melhores condições para a prática da
atividade e do exercício físico por parte da população.
Tendo em conta a medida 2.2, na promoção de uma política de habitação, a habitação é um
bem essencial à vida das pessoas e um direito fundamental.
Relativamente ao número 3, monitorização de efeitos esperados; na medida 5.2, a importância
de ativar o conhecimento e uma nova cultura territorial. O PNPOT define assim o aumento da
consciência cívica dos cidadãos e da sua importância como atores sociais e interventivos em
temáticas territoriais, bem como o Reforço da participação cívica nos processos de elaboração,
monitorização e avaliação de instrumentos de gestão territorial, transpostos tanto da Lei
31/2014, artigo 8º, assim como do RJIGT nos artigos 5º e 6º.

NOTA DE CONCLUSÃO: o PNPOT faz referência a questões do âmbito do desenvolvimento

rural e urbano, referindo o problema da degradação da qualidade de áreas residenciais assim
como a importância da informação dos particulares e na sua participação nos processos de
elaboração.

4.5 PROGRAMA REGIONAL DE ORDENAMENTO DO TERRITÓRIO DA AML (PROTAML) 6

No Plano Regional de Ordenamento do Território da Área Metropolitana de Lisboa
(PROTAML), a zona da Sobreda está integrada na Unidade “Arco Ribeirinho-Sul”, definida pela
necessidade de salvaguardar a qualidade e os valores naturais existentes nesta área territorial.
No Domínio das Orientações Territoriais, as Normas Orientadoras do PROT AML, estabelece
que a unidade “Arco Ribeirinho-Sul”, referida no número 1.3.5.1. no qual,os pólos de Almada,
Seixal e Barreiro devem constituir centralidades supramunicipais, afirmando-se como conjunto

6
Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), DL nº 80/2015
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funcional, complementar a Lisboa no âmbito da Península de Setúbal, suportado em fortes

acessibilidades internas e externas e no número 1.3.5.5. a estruturação, ordenamento e
requalificação urbanística do sistema urbano Almada/Montijo e o interior dos concelhos de
Almada e Seixal.
Por outro lado, relativamente à REN, o número 2.2.8.1.refere que em processo de elaboração
ou revisão dos Planos Directores Municipais, deve proceder-se à revisão da delimitação das
áreas incluídas na Reserva Ecológica Nacional sempre que se verifiquem descontinuidades ou
incoerências nos ecossistemas cartografados, integrando, à escala do PDM, as indicações
decorrentes da estrutura da Rede Ecológica Metropolitana definida no PROT-AML, tanto do
ponto de vista cartográfico como normativo.
Relativamente à Área Urbana a Estruturar e Ordenar, no número 3.5.2.. as Áreas Urbanas de
Génese Ilegal devem ser prioritariamente abrangidas por programas de recuperação integrados
em instrumentos de planeamento municipal ou intermunicipal, abrangendo em UOPG os
territórios envolventes e conexos.

NOTAS DE CONCLUSÂO: É de extrema importância que os objetivos do PP RQGM se

articulem com os objetivos acima identificados, uma vez que é uma área sensível com alguns
problemas de construção de génese ilegal e adjacente à REN.

4.6 LEI DA AUGI 7

O regime jurídico nacional prevê 3 regimes de legalização de operações urbanísticas, no qual se

discrimina apenas dois: a Lei das AUGI e o RJUE, tratado no artigo 102º.
Segundo o artigo 1, da lei da AUGI, a presente lei estabelece o regime excecional para a
reconversão urbanística das áreas urbanas de génese ilegal (AUGI), conforme número 1.
Relativamente ao número 2, do mesmo artigo, consideram-se AUGI os prédios ou conjuntos de
prédios contíguos que, sem a competente licença de loteamento, quando legalmente exigida,
tenham sido objeto de operações físicas de parcelamento destinadas à construção até à data da
entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de dezembro, e que, nos respetivos planos
territoriais, estejam classificadas como espaço urbano ou urbanizável, sem prejuízo do disposto no
artigo 5.º.
No artigo 2º, é estabelecido um regime especial de divisão de coisa comum aplicável às AUGI
constituídas em regime de compropriedade até à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º
400/84, de 31 de dezembro, conforme número 1.

7
Lei da AUGI, Lei nº 91/95 de 2 de Setembro.
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A reconversão urbanística do solo e a legalização das construções existentes no perímetro da

AUGI, são da responsabilidade dos proprietários e co-proprietários, conforme artigo 3º, número 1,
assim como conformar os prédios com o alvará de loteamento ou com plano de pormenor de
reconversão, nos termos e prazos a estabelecer pela câmara municipal, conforme número 2, do
mesmo artigo.
Conforme definido pelo PDMA, o processo de reconversão é organizado, como operação de
loteamento ou mediante plano de pormenor municipal ou intermunicipal da iniciativa da respetiva
câmara municipal ou das câmaras municipais associadas para o efeito, segundo o artigo 4ª, alínea
b).
No artigo 7º, relativo ao processo de legalização das construções, no número 1, as construções
existentes nas AUGI só podem ser legalizadas em conformidade e após a entrada em vigor do
instrumento que titule a operação de reconversão, nos termos do artigo 4.º e no número 2, a
legalização das construções, no âmbito dos procedimentos de reconversão de AUGI, observa o
procedimento previsto no artigo 102.º-A do regime jurídico da urbanização e edificação, com as
especificidades previstas nos números seguintes existentes no mesmo artigo.
No número 4, a legalização é possível, se forem cumpridas as condições mínimas de
habitabilidade definidas na Portaria n.º 243/84, de 17 de abril.
A legalização deve observar o previsto nos regulamentos municipais, a que se refere o número 7
do artigo 102.º-A do regime jurídico da urbanização e edificação, relativos à concretização dos
procedimentos e dos aspetos que envolvam a formulação de valorizações próprias do exercício da
função administrativa, nomeadamente, às exigências técnicas que se tornaram impossíveis ou que
não é razoável exigir, conforme número 5.
No número 6, para efeitos da aplicação do número 5 do artigo 102.º-A do regime jurídico da
urbanização e edificação, presume-se que a construção deve ser realizada na data da respetiva
inscrição na matriz, sem prejuízo de o requerente poder ilidir esta presunção.

NOTA DE CONCLUSÃO: O perímetro da Área Urbana de Génese Ilegal AUGI da Quinta do

Guarda Mor, localiza-se no concelho de Almada, freguesia da Sobreda, (Anexo 2). A área abrange
uma superfície de aproximadamente 16 ha, tendo como limites:
● Norte: Travessa 25 de Abril e Quinta de Vale de Santo António
● Sul: antiga Estrada Nacional 10.1 Estrada Municipal e Quinta do Juncal
● Nascente: Curso de Água (Vala do Guarda Mor), Quinta da Silveira de Baixo, Quinta do
Perfume Quinta das Boas Novas
● Poente: Azinhaga do Vale da Sobreda
Esta área encontra-se integrada, segundo o Plano Diretor Municipal de Almada, na U.N.O.P. 11
(Sobreda e Vales) e U.N.O.P 8 (Funchalinho), em Espaços Urbanizáveis Habitacionais de Baixa
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Densidade, Não Programados, em Espaços Verdes de Proteção e Enquadramento, estes últimos

coincidentes com a delimitação da Reserva Ecológica Nacional, dentro da área do Plano.
Uma área ainda é classificada no PDMA como Espaço Urbano/ Núcleo Histórico Consolidado,
situando-se a sul do plano de pormenor, do lado SE da EX-EN10-1.
A Quinta do Guarda-Mor, à semelhança de outras áreas do Concelho, foi "loteada" ilegalmente a
partir de 1970. Em 1997, através da deliberação da CMA, a Quinta do Guarda Mor foi caracterizada
como Área Urbana de Génese Ilegal, adiante designada por AUGI, tendo ficado definido a sua
reconversão – Plano de Pormenor de Reconversão, no âmbito da Lei 91/95 de 2 de setembro.
Durante vários anos a Reconversão Urbanística da AUGI da Quinta do Guarda-Mor sofreu várias
propostas de soluções, análises e pareceres por parte da Comissão de Acompanhamento da
Câmara Municipal de Almada constituída para o efeito. Existiam várias questões que punham em
caso essa mesma reconversão, não só pelo desenho urbano formado como também pela
continuação da construção ilegal que se fazia sentir nesta área. Por fim, em julho de 2010, foi
entregue uma última proposta de PP RQGM, sobre o qual se desenvolveram as condições
necessárias para o seu procedimento.

4.7 PLANO DIRETOR MUNICIPAL DE ALMADA (PDMA) 8

No Plano Diretor Municipal de Almada (PDMA), está definido, concretamente no artigo n.º 62 do
seu Regulamento, aprovado em Assembleia Municipal a 18 de Julho de 1993, ratificado através da
Resolução do Conselho de Ministros (RCM) n.º 5/97, de 14 de janeiro. Ao PP RUQGM inserido
na AUGI da Sobreda, aplicam-se os princípios de ordenamento estabelecidos para a Unidade
Operativa de Planeamento e Gestão (UNOP).
Na SECÇÃO III relativo a Unidades operativas de planeamento e gestão, no artigo 8º, alínea k), a
Sobreda -Vales, área interior do concelho cujo crescimento urbano assentou dominantemente em
loteamentos ilegais, mas onde ainda perduram importantes zonas de vale, que se prevê venham a
constituir a estrutura verde principal do interior do concelho. Trata -se de uma área em avançado
processo de recuperação urbanística, o qual contempla a localização de novos espaços industriais
previstos para o concelho.
Na SECÇÃO XI, UNOP 11 - Sobreda-Vales, no artigo 62º, relativo ao uso do solo, no número 1, a
unidade operativa de Sobreda-Vales destina-se dominantemente aos usos residencial e industrial,
incluindo ainda a estrutura verde principal de todo o interior do concelho.

5. CONFLITO, ARGUMENTOS e INSTRUMENTOS

8
PDMA. Plano Diretor Municipal de Almada, nos termos da declaração nº 50/2019, publicada no Diário da República, 2a Série, nº 151,
de 8 de Agosto de 2019.
DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

Neste capítulo, são apresentados os acontecimentos que justificam a eficácia dos instrumentos
de gestão territorial, a existência de regimes jurídicos relevantes que influenciam os planos
municipais de Ordenamento Territorial.
Assim, a referência ao Plano de Pormenor de Reconversão Urbanística da Quinta do
Guarda-Mor, na Sobreda, torna-se elemento fulcral para este ensaio.
Apesar dos contratempos existentes ao longo dos anos, a importância da participação pública
neste PP, as intenções e preocupações dos proprietários e da própria CMA, foi decisivo na
importância do RJIGT, RJUE e Lei das AUGI bem como noutros instrumentos de gestão
territorial na resolução de conflitos de interesses.

5.1 Relatório de Discussão Pública - PP RQGM

Em 1 de Julho de 2015, A CMA deliberou em reunião de Câmara proceder à abertura do período de

discussão pública nos termos dos números 3º e 4º do artigo 77.º, do DL nº380/99, com a redação
conferida pelo DL nº 46/2009, com as alterações introduzidas pelo DL nº181/2009, e ainda pelo DL
nº2/2011, na redação do RJIGT, em vigor.
Este período de discussão pública, teve como duração 90 dias úteis a contar do dia 10 de julho do
mesmo ano. Todos estes procedimentos foram efetuados em conformidade com a legislação
aplicável à data, referida no parágrafo anterior. Após a sua conclusão foi efetuado um relatório e
apresentado a ponderação das participações recebidas nos termos do disposto no número 5º, do
artigo 77º do RJIGT e respetiva divulgação, nos termos do disposto do número 8º, do mesmo
artigo.
O anúncio da abertura do período de discussão pública foi publicado nos seguintes locais: CMA,
Direção Municipal de Obras, Planeamento, Administração do Território e Desenvolvimento
Económico (DMOPATDE) e União de Freguesias de Charneca de Caparica e Sobreda – Junta de
Freguesia da Sobreda, assim como no site da CMA.
Nesse mesmo período, realizou-se ainda no dia 2 de Novembro de 2015 uma sessão pública de
apresentação da proposta de plano, no Solar dos Zagallos, na Sobreda, pelas 21h. A Câmara
esteve ainda representada na sessão da Assembleia Geral da Administração Conjunta da Quinta
do Guarda-Mor, que se realizou a 17 de outubro, no Clube Recreativo de Instrução Sobredense.
Durante este período foi ainda efetuado um atendimento a um munícipe para esclarecimento de
dúvidas.
Durante o período de discussão pública foram recebidas 5 participações. O tema da participação,
foi relativo ao cadastro fundiário, ao desenho urbano e modelo de ocupação e pedidos de
esclarecimentos.
DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

Na síntese de ponderação, ficou deliberado, respetivamente, as participações relativas à alteração

ao Cadastro fundiário visam garantir eventuais direitos subjetivos (algumas não fundamentadas por
documentação que ateste a posse de propriedade) sem revelar preocupação na integração de
desenho urbano conjunto e do ordenamento do território consubstanciado na proposta de plano. No
que diz respeito às participações e que incidem no desenho urbano/ modelo de ocupação foram
todas de âmbito estritamente local e particular, não colocando em causa o modelo de ocupação
global, mas também não revelando preocupação na integração da solução de desenho urbano, ou
na valorização do território em geral. Embora, tenham sido acolhidas as alterações à proposta de
plano que visem a melhoria do modelo de ocupação global, ou que se demonstre a efetiva
penalização do requerente, nomeadamente no caso da participação nº2. Não obstante importa
salientar que será através do processo de perequação, o mecanismo que permitirá assegurar a
justa repartição das despesas/ receitas por todos os intervenientes, que serão garantidos que
futuros direitos atribuídos pelo plano sejam distribuídos de forma equitativa.
Segundo o artigo 8º, número 1, da Lei nº31/2014, têm o dever de promover a política pública de
solos, de ordenamento do território e de urbanismo, assim como no número 2, do mesmo artigo
garantir a igualdade e transparência, através do direito da participação e informação.
Considerando o sistema de execução deste plano de pormenor, o sistema de cooperação (artigo
123º do RJIGT), baseado num contrato de urbanização celebrado entre o município e a
Administração Conjunta da Quinta do Guarda-Mor.
O plano de Pormenor só terá efeito como instrumento de gestão territorial após aprovação na
Assembleia Municipal e sua publicação em DR.

NOTA DE CONCLUSÃO: Considera-se importante salientar os momentos de discussão quer no

âmbito das reuniões públicas decorridas, quer pelas participações escritas, realçando a importância
do envolvimento não só dos proprietários, da Administração Conjunta da AUGI da Quinta do
Guarda-Mor, como de todos os munícipes, sendo fundamental para o sucesso da implementação
desta intervenção.

6. ANÁLISE CRÍTICA

As alterações geradas ao nível do planeamento e ordenamento do territorial, referentes à

responsabilidades das entidades nas diferentes escalas territoriais, foram permitidas através da
introdução da Lei de Bases gerais da Política de solos, de ordenamento do território e de
urbanismo, em 2014 seguida do RJIGT em 2015.
DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

A possibilidade de participação nos processos de discussão pública por parte dos proprietários e
particulares, na elaboração de planos nacionais foi também possível devido a essa mesma
alteração.
A articulação do RJIGT, RJUE e Lei das AUGI, permitiu que áreas de génese ilegal, tivessem
possibilidade de se tornar legais aos olhos da lei e os seus proprietários capazes de participar
nessa decisão conjunta.
A defesa dos interesses da população e do uso do seu solo, através da introdução de
instrumentos à escala nacional, permitiram a implementação de regras e diretrizes legais que
obrigatoriamente têm de transpor o quadro de ordenamento territorial municipal.

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A intenção da CMA na implementação do PP RQGM e a participação pública da população da

Sobreda,foi decisiva. A utilização de instrumentos de gestão territorial que antes do RJIGT não
estavam disponíveis, foi fundamental na elaboração do PP RQGM, provando a importância dos
mesmos no regime jurídico nacional.
Assim, como referido na constituição portuguesa, artigo 13º, a população é dotada de
instrumentos legais de participação, onde lhe são conferidos direitos à informação, participação e
em igualdade.
O uso do solo e as medidas estratégicas implementadas para uma área, são de relevante
importância, sendo possíveis através dos instrumentos territoriais de âmbito municipal, bem
como a importância do Estado em intervir numa Augi e garantir a sua identificação e legalização,
por forma a permitir a toda a população o direito a uma habitação.
 DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

ANEXO 1- CRONOGRAMA DO PP RQGM pela CMA

Ato Publicação Data

Aprovação Assembleia Municipal 18/07/1993

Publicação Resolução do Conselho de Ministros nº 5/97 14/05/1997

Ratificação de 4 plantas de Ordenamento Resolução de Conselho de Ministros nº 100/98 04/08/1998

Revisão do PDMA Edital nº 141/2009 04/02/2009

Publicação - Regime de Regularização de DL º 165/2014 05/11/2014

estabelecimentos e exploração existentes

1ª alteração Edital nº 511/2017 20/07/2014

1ª correção material PDM-A - Retificação no Uso na Aviso nº 15415/2017 21/12/2017

Carta Ordenamento

2ª alteração - normas relativas ao regime de proteção Declaração nº 50/2019 08/08/2019

Salvaguardado do POC - ACE
 DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

ANEXO 2- Unidades Territoriais. Fonte: PROTAML (2002).

ANEXO 3 - Enquadramento Geográfico da AUGI na zona da Sobreda - PP RQGM

 DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

ANEXO 4 - PP RQGM
 DOTUC- Profª. Ana Queiroz Vale
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas

REFERÊNCIAS

Referências Legais

PROTAML - Programa Regional de Ordenamento de Território da Área Metropolitana de

Lisboa.2002 consultado em http://www.ccdr-lvt.pt/files/81360af5709e3ee6dc2e5860fd0869ff.pdf

Lei n.º 31/2014: Lei de Bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e
de urbanismo, de 30 de Maio de 2014. Publicação: Diário da República nº 104/2014, Série I de
2014-05-30, páginas 2988 - 3003. consultada no site DRE: Diário da República eletrónico. Site:
https://dre.pt/dre/detalhe/lei/31-2014-25345938

Lei n.º 91/95, de 02 de Setembro. RECONVERSÃO DAS ÁREAS URBANAS DE GÉNESE

ILEGAL(versão actualizada). Consultado no site PGDL: Procuradoria-Geral do distrito de Lisboa.
Site: https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=1240&tabela=leis

DL n.º 80/2015, de 14 de Maio. APROVA A REVISÃO DO REGIME JURÍDICO DOS

INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL(versão actualizada). Consultado no site PGDL:
Procuradoria-Geral do distrito de Lisboa. Site:
https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=2333&tabela=leis&nversao

DL nº 136/2014 de 09-09-2014: Artigo 3.º - Aditamento ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de

dezembro. Artigo 102.º-A - Legalização. Consultado no site BDJUR: Base de dados jurídica. Site:
http://bdjur.almedina.net/item.php?field=item_id&value=1910363

DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro. REGIME JURÍDICO DA URBANIZAÇÃO E

EDIFICAÇÃO(versão atualizada). Consultado no site PGDL: Procuradoria-Geral do distrito de
Lisboa. Site: https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=625&tabela=leis

Portaria n.º 243/84, de 17 de abril.Ministério do Equipamento Social - Secretaria de Estado da

Habitação e Urbanismo. Diário da República n.º 91/1984, Série I de 1984-04-17.Consulta no site:
https://dre.tretas.org/dre/68934/portaria-243-84-de-17-de-abril

Publicitação da CMA

CMA. Relatório de Ponderação Pública. Plano de Pormenor de Reconversão da Quinta do

Guarda-Mor . 2015. consultado no site:
https://www.cm-almada.pt/sites/default/files/2021-05/2Relatorio_Ponderacao_PP_Guarda_Mor_v
f.pdf

CMA. PPRQGM. site

https://www.cm-almada.pt/planeamento-urbanistico/planos-em-vigor/plano-de-pormenor-de-recon
versao-da-quinta-do-guarda-mor