FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS

MBA EM GESTÃO DE NEGÓCIOS DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA

MARCEL MORENO

ASSESORIA AO PÚBLICO ESTRANGEIRO PARA INVESTIMENTOS EM

IMÓVEIS VISANDO ALUGUEL POR TEMPORADA:
Oportunidades em um cenário com popularização da Economia
Compartilhada, desvalorização do Real e Mercado Imobiliário em recessão

Rio de Janeiro/RJ
2016
 MARCEL MORENO

ASSESORIA AO PÚBLICO ESTRANGEIRO PARA INVESTIMENTOS EM

IMÓVEIS VISANDO ALUGUEL POR TEMPORADA:
Oportunidades em um cenário com popularização da Economia
Compartilhada, desvalorização do Real e Mercado Imobiliário em recessão

Trabalho de conclusão de MBA em Gestão de

Negócios de Incorporação e Construção
Imobiliária apresentado à Fundação Getúlio
Vargas como requisito parcial para a obtenção do
título de especialista.

Orientador: Me. Pedro de Seixas Corrêa

Rio de Janeiro/RJ
2016
 AGRADECIMENTOS

Aos meus avós, Ana Ludislei da Rosa Silva e Sany Foutoura Silva Filho, que, além do
amor incondicional, me proporcionaram a oportunidade de cursar este MBA em Gestão de
Negócios de Incorporação e Construção Imobiliária acreditando sempre na minha capacitação
e nas minhas escolhas.
Agradeço também à Família Giovannoni, que abriu as portas de sua amável casa na
Freguesia de Jacarepaguá, além das planilhas que continham seus investimentos para
detalhar tudo que eu precisava saber a respeito da aquisição de um certo apartamento em
Copacabana. E ainda me serviu um delicioso caldo verde na oportunidade.
“ O que importa na vida não são mais as coisas. São as outras pessoas.
Os relacionamentos. As experiências. ”

Brian Chesky – CEO do Airbnb

 SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO................................................................................................. 5
2. CONTEXTUALIZAÇÃO .................................................................................... 7
2.1. O auge e a queda do mercado da construção civil no Brasil ............................. 7
2.2. Desvalorização do Real e o mercado internacional .......................................... 9
2.3. A Economia Colaborativa, os sites P2P e seu impacto no mercado imobiliário 11
3. DESENVOLVIMENTO .................................................................................... 14
3.1. Alternativas na atual conjuntura econômica e do Mercado Imobiliário ............. 14
3.2. A utilização de case para referência e aperfeiçoamento ................................. 17
3.3. As diferentes etapas do processo e suas necessidades específicas ............... 19
4. PRODUTO..................................................................................................... 20
4.1. ETAPA 1 - Aquisição do imóvel .................................................................... 20
4.2. ETAPA 2 - Reforma e preparação do imóvel ................................................. 22
4.4. Formatação de empresa/site para divulgação da assessoria .......................... 25
4.5. Branding – a criação de uma marca que identifique a proposta ...................... 26
5. VIABILIDADE ................................................................................................ 27
5.1. Viabilidade técnica/jurídica ........................................................................... 27
5.2. Viabilidade econômica/financeira – da 123FlatRio......................................... 29
5.3. Viabilidade econômica/financeira – do investidor ........................................... 31
5. CONCLUSÃO ................................................................................................ 36
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................ 37
 5

1. INTRODUÇÃO

Dentre uma enorme gama de discussões que pautam o atual cenário político,
econômico e social, poucos são os consensos, mas uma questão é bastante clara: vivemos
um momento de fortes mudanças de paradigmas.
Enquanto cada vez menos existem defensores de modelos que logicamente estão
fadados ao fracasso – como uma dicotomia antiquada entre o socialismo e o capitalismo por
exemplo - novas oportunidades surgem àqueles que conseguem compreender as
possibilidades que novas ferramentas propiciam e o caminhar rumo a uma sociedade e uma
economia que funcione e seja estimulada pela colaboração.
Com o advento da internet, sua evolução e democratização nas últimas duas décadas,
o processo de assimilação do encurtamento de distâncias que a rede propicia não é feito de
um dia para o outro, mas podemos dizer que acontece com extrema velocidade.

A internet já mudou hábitos... criando uma nova cultura, levando-nos a mudar

de comportamento no mundo dos negócios, enfim, obrigando-nos cada vez
mais a modificar nossa visão do mundo, da sociedade e do mercado
(TURNER; MUÑOZ, 2001, p.106)

Um fenômeno bastante atual é a disseminação de plataformas P2P (do inglês peer-to-

peer, em tradução livre “parceiro-a-parceiro”). Seu conceito básico de ligar o prestador ao
usuário, sem intermediários, fomentando um ambiente competitivo e assim propiciando
serviços de melhor qualidade aliado à redução de custos.
Dois exemplos, o Uber (que torna qualquer detentor de um veículo em um motorista
particular) e o Airbnb (onde qualquer apartamento se torna um potencial quarto de hotel), já
são realidade no cotidiano de grande parcela da população urbana. Outras plataformas
similares com as mais diversas atribuições surgem diariamente, atraindo cada vez mais
usuários - e uma consequente resistência de setores até então consolidados e que preferem
a estagnação à adaptação (táxis, setor hoteleiro, operadoras de telefonia, etc.).
Não se pode ainda deixar de citar que vivemos um momento de desconfiança mundial,
onde uma sociedade inquieta comunica-se incessantemente e intercambia ideias com uma
velocidade jamais vista, compartilhando seus anseios e angústias. Há insegurança econômica
e um questionamento permanente às grandes corporações, empresas que detêm a mídia e o
sistema bancário. Também pode-se citar a falência de um modelo obsoleto de democracia
 6

representativa e a desilusão com ideologias: são questões cotidianas para qualquer usuário
das redes sociais - outro fenômeno recente – alimentando um crescente desejo de mudança.
O resultado é a busca constante por novos modelos e alternativas. A busca por uma
economia mais democrática, onde o cidadão/cliente transita pelo prestador que julga mais
adequado. A economia ruma por ser mais colaborativa, pela eliminação de intermediários que
apenas oneram sem qualquer contribuição efetiva e, finalmente, pela utilização sustentável
dos recursos naturais.
Dentre esse cenário de ebulição, temos ainda uma ampla questão imobiliária que -
agora focando mais no Brasil e no âmbito desse trabalho - detém uma indústria que entrou
em forte recessão nos últimos anos, e hoje preocupa os inúmeros profissionais envolvidos a
esse mercado. A construção civil surge então como um protagonista da economia nacional
que busca adaptar-se a um novo momento - imediatamente posterior ao período onde teve
seu maior crescimento.
Nessa leitura dos fatos, buscando avaliar todo o contexto econômico em escala macro
e adequá-lo à realidade brasileira (mais especificamente ao eixo hoteleiro da cidade do Rio
de Janeiro) busca-se formatar um modelo de negócio que compreenda esse complexo
background.
O presente trabalho tem como objetivo formatar um modelo de investimento que,
assim como outros já existentes, posiciona-se como “negócio satélite” ao já citado Airbnb. Sua
ideia é atrair pequenos e médios investidores a adquirir imóveis no Brasil e rentabilizá-los
através de alugueis por temporada através dessa plataforma (ou similares).
Evidentemente a aquisição de imóveis no Brasil com capital do exterior não é nenhuma
novidade, tendo em vista que em locais como a Zona Sul do Rio de Janeiro é bastante comum
encontrarmos proprietários estrangeiros. A proposta é tornar esse investimento mais
acessível, simplificado e atraente, inclusive pelo fato de acreditar-se que há uma demanda
represada nessa área até mesmo pela desconfiança relacionada aos procedimentos de
compra e administração de bens no Brasil.
Propõe-se, portanto, a elaboração de uma assessoria a todas as etapas pertinentes a
compra, reforma e administração - através da plataforma – de imóveis. A obtenção de
remuneração pelos aluguéis realizados, aliada à aquisição do ativo e a possibilidade de até
mesmo desfrutar do imóvel caso haja interesse (férias, planos futuros de mudança ou na
aposentadoria), complementa o apelo de aliar um investimento a uma aquisição de um
apartamento em um dos cartões postais mais conhecidos do mundo.
 7

2. CONTEXTUALIZAÇÃO

2.1. O auge e a queda do mercado da construção civil no Brasil

Com um forte crescimento iniciado em 2004, o mercado imobiliário tornou-se um

segmento bastante promissor. Estimulado pela ampliação do crédito imobiliário, legislações
que ampararam compradores e financiadores, redução nas taxas de juros (estimulado
também pela maior concorrência entre instituições financeiras), a entrada do mercado de
capitais (bancos e fundos de investimento) e a abertura de capital (IPO).
Pode-se ainda citar, de forma geral um contexto de crescimento econômico e
ampliação das conquistas sociais por parcelas da população até então a margem do mercado
imobiliário. O Brasil obteve um forte aumento do emprego formal, o crescimento da renda
familiar, além dos programas federais de incentivo como o Programa de Aceleração do
Crescimento (PAC) e o Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).
A expansão da indústria da construção civil teve o seu auge de desenvolvimento
registrado no ano de 2010, quando o PIB brasileiro da construção civil teve alta de 11,6%.
Desde então o crescimento não foi tão intenso e, em 2013 já havia sinais de retração.

Figura 1: PIB – Variação acumulada em 4 trimestres (%). Brasil e Construção Civil

Fonte: IBGE
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Foi em 2014, entretanto, que um novo cenário passou a ficar bastante claro para toda
a cadeia envolvida e a onda de crescimento foi abruptamente invertida. Com um cenário
nacional já bastante conturbado e as grandes empreiteiras no centro de uma série de
investigações que levou muitos de seus principais executivos a serem presos, rapidamente
os reflexos foram disseminados em toda a cadeia da construção civil.
O mercado imobiliário, logicamente, não é o único que sofre com a retração econômica
do país, porém possui distinções que tornam seu caso particularmente complexo. O próprio
setor contribuiu para sua derrocada, tanto no caso das construtoras de imóveis quanto no
caso das empreiteiras. No primeiro grupo, anos de euforia levaram a um excesso de ofertas
em algumas grandes cidades — e, em consequência disso, a interrupção quase que geral
nos lançamentos. No segundo, o problema já citado recai principalmente no estouro do
escândalo de corrupção flagrado pela Operação Lava-Jato. Suas práticas corruptas junto ao
poder público colocaram em xeque não só a liberdade de seus principais executivos como a
imagem de toda a indústria.
Atribuído a todo cenário citados anteriormente, observa-se uma queda nas vendas das
unidades já lançadas, a desaceleração quase que total dos lançamentos imobiliários, o
aumento de inadimplência e dos distratos, a redução e restrição dos financiamentos a
construção, a desvalorização das incorporadoras na bolsa de valores além, evidentemente,
da redução na confiança dos clientes na compra de imóveis.
O resultado, portanto, o qual o presente trabalho tem como objetivo explorar é
elucidado pelo gráfico abaixo. Após anos com forte aumento do valor de m², temos em abril
de 2015 um movimento de diminuição do valor dos imóveis no Rio de Janeiro, sinalizando um
novo cenário onde os imóveis possam tornar-se novamente um investimento atrativo aquele
que possui capital para realizar esse investimento.

Figura 2: variação do valor de venda do m² em imóveis no Rio de Janeiro.

Fonte: FipeZap
 9

2.2. Desvalorização do Real e o mercado internacional

Houve no ano de 2015 uma forte desvalorização da moeda brasileira perante o dólar.
Os motivos passam pela instabilidade política e econômica do país, além de um considerável
período onde o Real permaneceu valorizado de modo “artificial” através de medidas
realizadas pelo governo federal - consideradas por muitos economistas como equivocadas. O
resultado foi um aumento de 48% durante 2015 da moeda americana em relação ao real, a
maior alta anual em 13 anos.

Figura 3: valor de fechamento do dólar em R$ na última sessão de cada mês em 2015.

Fonte: Reuters

Para a maioria das pessoas perante um momento de desvalorização do real, tem-se a

ótica de que se configura um cenário desfavorável para o Brasil, o que pode estar correto para
uma parcela das questões envolvidas no mercado internacional.
Esse cenário, entretanto, tem um lado positivo o qual deve ser observado atentamente.
O valor do real perante o dólar nem sempre é determinante, mas tem um importante peso na
decisão dos investidores estrangeiros, que buscam oportunidades com preços baixos. Devido
à forte desvalorização do real desde o final de 2014, pode-se observar um aumento no número
de investimentos no Brasil com capital vindo do exterior no que tange o mercado de Fusões
e Aquisições (M&A, na sigla em inglês).
A PwC (PricewaterhouseCoopers Auditoria e Consultoria) acompanha mensalmente
essas movimentações emitindo um relatório, sendo este uma importante ferramenta para
observar o interesse do investidor estrangeiro no mercado brasileiro. Conforme gráfico a
seguir, percebe-se uma diminuição dos investimentos em 2016, porém sua participação
perante o investidor nacional exerceu protagonismo, o ultrapassando em 2015, fato que tinha
ocorrido pela última vez somente em 2005.
 10

Figura 4: número de negócio realizados entre janeiro de 2002 e fevereiro de 2016*.

Fonte: PwC

O movimento de crescimento do investimento externo ocorre desde 2010, quando

havia a perspectiva de crescimento economia brasileira. Agora, mesmo com a perspectiva de
recessão, os estrangeiros enxergam oportunidades e seguem apostando no Brasil.
O aumento das dívidas devido à alta dos juros e da queda da demanda de produção
causa nas empresas brasileira a fragilidade financeira de que os investidores precisam, sendo
essa vulnerabilidade enxergada como oportunidade para quem tem os recursos para
investimento. Como isso reduz o poder de negociação dos vendedores, permite aos
compradores o poder da barganha, reduzindo assim os preços.
Vale lembrar que, com o rebaixamento da nota de crédito do Brasil (como o realizado
por agências como a Standard & Poor's e Finch), grandes fundos de private equity são
impedidos de acessar investimento no Brasil. Por outro lado, o mercado de Fusões e
Aquisições é formado por fundos menores e que, muitas vezes, obedecem a estratégias
setoriais de aquisições de empresas que permitam a instalação ou o aumento da atuação no
país. A perda do grau do investimento pressiona o dólar a patamares mais elevados e
deprecia ainda mais o valor dos ativos nacionais. Isso pode favorecer as estratégias de
aquisições de empresas nacionais – assim como os ativos imobiliários. No presente trabalho
a ideia e utilizar a mesma lógica ao investimento em apartamentos da Zona Sul do Rio de
Janeiro, traçando um paralelo desses fundos menores ao investidor particular que possuí o
perfil adequado para adquirir um imóvel.
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2.3. A Economia Colaborativa, os sites P2P e seu impacto no mercado imobiliário

A Economia Compartilhada (Sharing Economy) vem ganhando força ao redor do

mundo e às grandes corporações resta adequar-se a elas ou serão ultrapassadas. De maneira
sucinta, pode-se dizer que esse novo modelo altera um paradigma crucial de sistema
econômico: a ideia do “acúmulo” é substituída pelo “dividir”.
Um resultado prático é o seu o poder de reduzir o desperdício, o combate ao
consumismo desenfreado, o aumento da eficiência no uso dos recursos naturais, e, por que
não, até reduzir a desigualdade social no mundo. Claro que ainda é preciso observar se o
movimento realmente será capaz de cumprir toda essa otimista agenda, mas sua lógica ao
menos busca subverter um sistema que, se continuado, levará o planeta ao colapso.
Não resta dúvida, por enquanto, do poder da economia colaborativa de fomentar
negócios baseados no compartilhamento. Os exemplos de plataformas que surgem
diariamente baseadas nessa lógica são diversos. Hoje é possível economizar e lucrar com
esse movimento fazendo bicos nas horas vagas, compartilhando veículos, espaços de
trabalho e trocando objetos, como livros e roupas. Sem falar na possibilidade de viabilizar
projetos individuais, como a publicação de um livro ou a gravação de um filme, via
financiamento coletivo.
Esse cenário pode ser contextualizado pelo advento da Web 2.0, representando esse
estágio evolutivo da internet. “O amadurecimento emerge a partir de um conjunto de
tendências econômicas, sociais e tecnológicas que caracterizam a próxima geração da
internet.” (CONSTANTINIDES, 2014). A coesão entre tecnologias avançadas de softwares e
programação, participação e interação entre os usuários e novas formas de negócios e
empresas formam o cenário atual da internet, definido por diversos autores como Web 2.0.

Web 2.0 é uma fonte aberta de informações na qual ocorre interação e

controle por parte dos usuários, ampliando as experiências, conhecimento e
poder dos usuários como participantes no mercado e na sociedade. Web 2.0
aplicativos permitem a criação de redes informais de relacionamento,
facilitando fruição de ideias e conhecimento por possibilitar a geração,
disseminação, compartilhamento e edição do conteúdo (CONSTANTINIDES;
FOUNTAIN, 2007, p.232, tradução própria).

Direcionando o foco do presente trabalho a um dos maiores expoentes desse modelo,

o Airbnb - plataforma que faz de qualquer imóvel em um potencial hotel – busca-se analisar o
impacto de sua na rápida disseminação e avaliar as possibilidades geradas. Conforme
Tachizawa, Pozo e Vicente, (2013, p. 35), “Se a internet propicia a união das nações e das
 12

pessoas e amplia a um nível infinito as possibilidades de negócios, no ramo do turismo ela

não deixa de ter sua importância”.
A eliminação dos intermediários e os custos de uma estrutura formal de comércio que
envolvem o ramo hoteleiro são substituídos por uma quase irrelevante taxa cobrada pelo site.
O resultado é uma multiplicação da oferta de quartos, uma redução significativa nos preços
para hospedagem e a possibilidade de ganho extra para os proprietários de imóveis dispostos
a compartilhá-lo
Nesse último ponto, porém, que ocorre um movimento para explorar esse potencial
não como um ganho extra, mas para direcionar um investimento imobiliário para usufruir
desse cenário de diminuição de intermediários.
Os reflexos, logicamente, já são observados no próprio mercado imobiliário e hoteleiro.
A oferta de cômodos vagos e imóveis para locação por temporada através do Airbnb tem hoje
um valor de mercado superior ao de grandes grupos hoteleiros, como o Hyatt, por exemplo.
Só em 2014, os empreendimentos colaborativos movimentaram mais de 110 bilhões de
dólares em todo o mundo, segundo a revista Forbes.
Até abril de 2015, o Airbnb anunciou que possuía mais de 30 milhões de usuários na
plataforma e contava com mais de 1 milhão de anúncios. Somente no período de verão
(referente ao hemisfério norte), a empresa atingiu a marca de 17 milhões de hospedagem.
São 3.000 novos anúncios são adicionados diariamente, resultado assim em um crescimento
inalcançável para qualquer uma das maiores redes hoteleiras do mundo. Como resultado, a
empresa está avaliada atualmente em cerca de 25,5 bilhões de dólares.

Figura 5: Número de hóspedes que utilizaram o Airbnb durante o verão.

Fonte: Airbnb
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No coração da economia colaborativa estão empresas e projetos que surgiram a partir

de variações do compartilhamento pessoa-para-pessoa (peer-to-peer), o chamado consumo
colaborativo. Carros, alimentos, serviços, motos, moradia, informação, tecnologia, entre
outros bens, podem ser compartilhados. Agregar valor em cada nível gera retorno, uma vez
que os modelos representam um aumento na maturidade, exigem investimentos e resultam
em benefícios para cada nível.
Esse conceito tem se provado um movimento duradouro, abrangente e revolucionário.
Grandes corporações já passaram a adotar estratégias baseadas no compartilhamento em
seus principais negócios, como a Toyota, ao alugar carros de concessionárias selecionadas
e o Citibank, ao patrocinar um programa de compartilhamento de bicicletas na cidade de Nova
York, como já ocorre no Brasil.
 14

3. DESENVOLVIMENTO

3.1. Alternativas na atual conjuntura econômica e do Mercado Imobiliário

Comprar um imóvel para locá-lo é alternativa consagrada de investimento. O

famigerado “viver de aluguel” faz parte imaginário de grande parte da população: adquirir um
imóvel para alugar e lucrar com sua valorização é historicamente uma das aplicações
preferidas do investidor conservador.
Entretanto com um valor de retorno liquido após custos e impostos por volta de 0,3%
do valor do imóvel, essa alternativa só é rentável quando se acredita fortemente na
valorização do ativo e, conforme apresentado no item 2.1 do presente trabalho, não é esse o
cenário atual que observamos. Aplicações de renda fixa e até mesmo a poupança
apresentam-se, portanto, como melhores investimentos.
A aquisição de imóveis para locação por temporada sempre foi uma alternativa,
principalmente em locais com vocação turística como o Rio de Janeiro. Porém o
acompanhamento despendido aos trâmites que envolvem o processo de entrega e
recebimento do imóvel são potencializados em relação ao aluguel convencional o que acaba
desestimulando muitas vezes a prática.
Porém com o advento do já apresentado Airbnb, pode-se observar um novo cenário
onde aluguéis por temporada apresentam-se como alternativas mais rentáveis além de
bastante simplificadas em relação aos modelos anteriores desse tipo de locação.
O reflexo no mercado imobiliário já é observado com bastante clareza em diversas
cidades do mundo, onde inclusive a plataforma defende-se das acusações de que seus
usuários estariam disponibilizando suas casas para locação temporária em busca de lucro (o
que contraria a proposta inicial da empresa).
Aponta-se o Airbnb inclusive como fator agravante da crise do mercado imobiliário em
cidades onde há escassez de imóveis, como Berlim, São Francisco, Nova York e Londres,
onde claramente houve migração de imóveis que antes eram negociados em contratos de
longo prazo e passaram a buscar inquilinos eventuais.
Sem entrar, por ora, no âmbito de como se posicionaria a plataforma em questões
legais, sua regulamentação (que já é amplamente discutida em países de primeiro mundo) e
uma eventual deturpação do seu conceito inicial, o fato é que seu reflexo na economia do
setor imobiliário - onde se apresenta claramente como um fato novo – é impactante.
Ainda que em tom de crítica, em importantes centros do primeiro mundo observa-se o
quanto passou a ser lucrativo utilizar os imóveis para locação por Airbnb, elevando o valor
 15

para o inquilino convencional como consequência. As questões de como esses mecanismos

podem tornar-se inclusive um agente de exclusão habitacional estão bastante distantes da
realidade brasileira, onde o que se procura é justamente um catalizador dos negócios
imobiliários e o preço do aluguel convencional, assim como os valores dos imóveis,
encontram-se em queda, voltando ao patamar de janeiro de 2013.

Figura 6: variação do valor de aluguel do m² em imóveis no Rio de Janeiro.

Fonte: FipeZap

Proprietários de imóveis em centros com vocação a receber hóspedes pelo Airbnb já

estão atentos a essa situação, mas é difícil afirmar que o investidor brasileiro - que observa
de perto um cenário de recessão e incertezas – está propenso a voltar a investir em imóveis
para locação apenas devido ao fato novo gerado pela popularização da plataforma. São
necessários outros fatores para levar alguém adquirir um ativo de alto valor e sem perspectiva
de valorização em curto e médio prazo, mas o fato de conseguir locá-lo por temporada sem
maiores complicações pode ser uma boa partida.
Uma alternativa bastante viável para realizar esse reaquecimento do mercado pode
ser, portanto, o público estrangeiro. Conforme já explanado no item 2.2, temos um cenário
onde o Real teve forte desvalorização e o mercado brasileiro apresenta-se como uma boa
alternativa para o investidor de fora do país.
Utilizando a mesma lógica, mas levando a outro ramo de negócios, temos no cenário
de moeda local desvalorizada um turismo mais acessível. Uma cidade como o Rio de Janeiro,
que chegou a ser considerada cara até mesmo para os padrões internacionais, tornou-se
novamente mais acessível. O estrangeiro que viaja ao Rio de Janeiro não deixa de ser uma
espécie de pequeno investidor, e tornar esse turista em um potencial comprador de imóvel é
a proposta a ser desenvolvida.
Em 2015 o Brasil recebeu 6.305.838 de estrangeiros. Esse número foi 1,9% menor
que em 2014, quando foi realizada a Copa do Mundo no país (recorde de turistas
 16

estrangeiros). No entanto, é importante ressaltar que os números de 2015 apresentam um

crescimento de 8,5% em relação a 2013, quando o país recebeu 5.813.342 visitantes
internacionais. O principal motivo por esse aumento em relação a 2013 é justamente o fato
do Real ter ficado mais barato.
Analisando mais atentamente a cidade do Rio de Janeiro, por onde entraram
1.375.978 estrangeiros em 2015 (22% do total no Brasil – principal destino por motivo de
lazer), podemos verificar um perfil predominante do visitante oriundo de locais com economia
forte e, consequentemente, potenciais investidores. Desses turistas estrangeiros, 38% são
europeus e 16% norte-americanos / canadenses, sendo assim mais da metade dos visitantes
estrangeiros à cidade (54%).
Um fator interessante é que 20% desses turistas já ficam em apartamentos de
temporada (55% em hotéis, 15% em amigos e 10% em albergues), ou seja: é uma alternativa
já consolidada e em expansão. A média de permanência do estrangeiro na cidade é de 8,4
pernoites, o que justifica muitas vezes a sua acomodação em um apartamento e não em um
hotel.

Figura 7: número de transações realizadas e visitante estrangeiros em 2015.

Fonte: PwC e Ministério do Turismo

É possível ainda realizar um paralelo entre esses visitantes da cidade do Rio de

Janeiro e os países investidores no Brasil no mercado de Fusões e Aquisições conforme
elucidado no item 2.2. Atentar aos Estados Unidos, França e Reino Unido, que são
importantes investidores e turistas. Temos também um grande número de argentinos, que
embora tenham um perfil mais variado de turistas, apresentam otimismo no setor econômico
e devem sim ser considerados como potenciais investidores.
 17

3.2. A utilização de case para referência e aperfeiçoamento

Logicamente a contextualização do presente trabalho é percebida por observadores

mais atentos e impacta em uma movimentação exatamente como descrita no item anterior de
pessoas que buscam investir em imóveis no Brasil e veem no momento uma situação
favorável ao investimento. A aquisição de imóveis por estrangeiros (principalmente na Zona
Sul do Rio de Janeiro) ocorre naturalmente e sem que agentes a estimulem.
Há uma série de facilitadores para tal, como corretores de imóveis direcionados ao
público estrangeiro, porém nada ainda claramente configurado e focado para o uso do Airbnb
e que englobe todo o processo, embora investidores já percebam esse cenário adequando-
se à plataforma ao seu próprio modo.
Um caso, especificamente, ocorreu ainda em 2015 e serviu como importante
referência para o desenvolvimento desse trabalho. A aquisição de uma kitchenette em
Copacabana por um casal (uma brasileira e um inglês) que reside em Londres e sua reforma,
justamente para sua locação através do Airbnb.
Observando os desdobramentos da popularização da plataforma na Europa, o casal
viu no Brasil uma possibilidade de aquisição de imóvel mais acessível do que no país que
habitam atualmente. Mesmo que um imóvel na Zona Sul do Rio de Janeiro tenha um custo
alto para os padrões brasileiros, se compararmos aos valores de imóveis em grandes centros
da Europa como Londres, Paris, Berlim, etc. ele torna-se uma opção consideravelmente mais
barata.
O apelo por datas de altíssima procura como Réveillon e Carnaval, além da
proximidade aos Jogos Olímpicos e a análise do frisson causado pela plataforma da Copa do
Mundo em 2014 foi decisivo na escolha pelo investimento, complementado pela possibilidade
de ser proprietário de um imóvel na cidade natal onde há um vínculo bastante forte e a
possibilidade inclusive de retorno no futuro.
Evidentemente, nesse caso em particular, houve todo um suporte no Rio de Janeiro
que viabilizou os trâmites pertinentes ao processo. A brasileira residente em Londres contou
com sua família na efetuação da compra, na reforma e equipamento do imóvel, além da
administração dos alugueis do imóvel, que é realizado por um familiar mediante uma
participação do rendimento.
O apartamento está desde janeiro de 2016 disponível para a locação no Airbnb e tem
uma taxa de ocupação de 90%, o que é bastante satisfatório. Durante esses 5 meses uma
série de aprendizados foi realizado pelos proprietários, principalmente no que se refere a
atenção junto aos hóspedes e à precificação das diárias.
 18

Figura 8: Informações preliminares sobre o apartamento e sua disponibilidade

Fonte: captação direta em www.airbnb.com

A plataforma possuí mecanismo que dão mais visibilidade aos imóveis com melhores
avaliações, o que estimula uma atenção especial a cada hóspede mantendo a caráter pessoal
e que resulte em bons depoimentos. Como resultado o próprio site já alerta: “Isso é um
achado! O espaço de Sílvia costuma estar sempre reservado”.
No item 5.3 desse trabalho serão apresentados os números do investimento e o seu
retorno, onde será exposta a sua viabilidade econômica financeira.
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3.3. As diferentes etapas do processo e suas necessidades específicas

Conforme exposto no item anterior, do momento em que o investidor estrangeiro

decide adquirir um imóvel até o momento em que ele consegue disponibilizá-lo no Airbnb há
uma série de ações a serem executadas.
Podemos sintetizá-las em três etapas: a compra, a reforma/equipamento do imóvel e
por último a atenção despendida a cada chegada e saída de hóspedes. Definitivamente não
são tarefas simples até mesmo para um brasileiro, quanto mais para um estrangeiro que se
encontra a milhas de distância e tem uma série de barreira (linguísticas, culturais, etc.). Em
cada umas dessas etapas há peculiaridades e uma infindáveis possibilidades de incômodos
ao investidor (e consequente desperdício de recursos).
No case exposto no item anterior o investidor teve o auxílio da família que foi
determinante para cada uma dessas etapas, porém essa é uma situação extraordinária e para
que seja oferecido a um estrangeiro esse modelo de investimento é imprescindível o auxílio
em cada uma delas.
Já na compra, por exemplo, é possível que o investidor já possua um conhecimento
prévio da região e inclusive tenha alguma localidade ou até mesmo o imóvel em mente, mas
normalmente essa familiaridade resume-se em conhecer os bairros de Copacabana e
Ipanema, desconhecendo particularidades de cada trecho desses bairros – ou até mesmo
considerar opções mais rentáveis em outros bairros menos reconhecidos internacionalmente
e com grandes potencias. A credibilidade na realização dos trâmites que envolvem a aquisição
do bem é outra questão onde é de suma importância deixar o investidor confortável, uma vez
que as instituições brasileiras, de forma geral, apresentam má fama quanto a sua idoneidade
(justificadamente, diga-se).
É possível que o imóvel adquirido esteja pronto para a locação, porém o provável é
que se busque um negócio de ocasião em um imóvel que necessite alguma intervenção, o
que ocorre em considerável parcela dos imóveis da Zona Sul. E reformar um imóvel é
mundialmente sinônimo de dor de cabeça. Um qualificado acompanhamento dessa etapa,
com transparência e uso consciente dos recursos é determinante para a rentabilidade do
negócio. Posteriormente equipar e mobiliar o apartamento ao gosto do proprietário e visando
também a atratividade e funcionamento do imóvel não é possível sem o devido
assessoramento local presente.
Por último vem a administração e manutenção do imóvel ao decorrer dos alugueis que
são realizados. Esse serviço requer atenção especial pois, conforme já elucidado, o
desempenho dos aluguéis do imóvel é diretamente ligado a atenção dada pelo anfitrião ao
usuário e sua avaliação na plataforma.
 20

4. PRODUTO

4.1. ETAPA 1 - Aquisição do imóvel

Identificar junto ao investidor os locais mais procurados e mais próximos as atrações

da cidade, indicando melhores opções no que tange o aluguel por temporadas é o primeiro
passo para auxiliar o estrangeiro interessado em investir em um imóvel no Rio de Janeiro.
Com o advento de diversos aplicativos e sites que auxiliam essa busca é possível que
a procura seja feita de maneira conjunta e o suporte esteja em simplesmente visitar os imóveis
identificados pelo cliente e realizar uma avaliação.

Figura 8: imóveis à venda em Ipanema e Copacabana. Captação de tela do aplicativo Zap.

Em outras situações, entretanto, é possível que o investidor simplesmente solicite pelo

imóvel o qual identifique-se o negocie mais rentável: um apartamento com preço baixo por
 21

estar em más condições, mas que com uma reforma sem alto custo torne-se perfeitamente
uma boa opção para aluguel por sua localização, por exemplo.
O fato é que para assessorar o investidor, em um primeiro momento não é necessário
estar configurado como um corretor de imóveis, e sim como o desenvolvedor do negócio e
avaliador das opções oferecidas pelo mercado.
Logicamente a configuração de corretagem traz maior rentabilidade para a empresa a
ser formatada no momento que a comissão gira em torno dos 5% e representa um valor
representativo, porém como o foco do serviço oferecido não é esse, sendo a ideia inicial
simplesmente auxiliar o cliente a buscar a melhor opção dentre todas as oferecidas e não se
limitando a carteira de imóveis disponíveis.
Nessa etapa o serviço prestado não oneraria o comprador, pois se assim configurado
há a possibilidade de afastar o cliente e estimulá-lo a buscar diretamente o corretor do imóvel
desejado. Logicamente ao desenvolver o negócio e ser peça essencial na realização da
venda, seria buscado junto ao detentor do imóvel uma participação perante a comissão
envolvida, a ser desenvolvida no item 5.2 do presente trabalho.
O principal auxílio nesse momento é, sem dúvida, a expertise de alocar o valor de
investimento desejado entre a compra e a reforma/equipamento do imóvel, avaliando assim
oportunidades não só atento ao valor do apartamento, mas no valor global que será envolvido
ao final do processo.
Não há restrições ao estrangeiro em adquirir um apartamento no Rio de Janeiro,
conforme será exposto mais detalhadamente no item 5.1, porém o auxílio em todos os trâmites
legais, assim como o suporte nos pagamentos e qualquer eventual burocracia que envolva a
remessa de dinheiro também terá a devida atenção. É imprescindível que toda a transação
seja realizada da maneira mais confortável possível ao investidor, uma vez que essa também
será um diferencial do serviço proposto.
 22

4.2. ETAPA 2 - Reforma e preparação do imóvel

Nesta etapa está situada a área com mais apurada expertise e possibilidade de
capitalização do prestador do serviço. Grande parte dos imóveis da Zona Sul do Rio de
Janeiro estão em mal estado, principalmente aqueles com valores de venda mais baixos onde
a necessidade de restauração é inclusive uma possibilidade de agregar maior captação de
recursos ao processo.
Conforme citado no item anterior, em uma avaliação inicial do imóvel já é necessário
passar ao investidor uma previsão de qual valor deverá ser reservado para deixar o
apartamento apto à locação. Fatalmente essa pré-avaliação realizada de modo equivocado é
bastante prejudicial à formatação do negócio.
Um projeto arquitetônico completo, contemplando também eventuais projetos
complementares (elétrica, hidrossanitário, estrutural, etc.) faz-se necessário para que então
seja realizada a reforma do imóvel.
Embora os imóveis mais requisitados tenham conceitos contemporâneos, buscando
normalmente apresentar um aspecto cool e descolado, é importante adequar o projeto ao
interesse do novo proprietário, que poderá além de investidor ser um usuário do imóvel.
Há uma série de questões que são primordiais para a qualificação do imóvel deverão
ser incluídas em sua reforma caso não disponíveis: a instalação de um bom chuveiro
aquecido, ar condicionado silencioso, a disponibilidade de TV por assinatura e internet banda
larga, a instalação de uma fechadura eletrônica na porta de acesso entre outras facilidades
que agregam valor posteriormente no aluguel requisitado.
Nessa etapa, tão importante quanto apresentar com clareza os valores envolvidos na
reforma e aquisições de mobiliários e equipamentos, é avaliar (e cumprir) o menor prazo
possível para a entrega do imóvel e disponibilizá-lo na plataforma, tendo em vista que o
período onde o mesmo está sendo reformado impacta em não o locar, incidindo dessa forma
diretamente em sua rentabilidade.
O próprio Airbnb atualmente oferece de modo gratuito o serviço de fotografia
profissional do apartamento, que ao término da reforma pode ser requisitado e assim dar início
a Etapa 3 do processo.
 23

4.3. ETAPA 3 - Administração do imóvel para alugueis por temporada

A intermediação entre o locador e o locatário em aluguéis por temporada é conforme

já citado no presente trabalho, peça chave para o sucesso do imóvel e suas avaliações na
plataforma. Além do imóvel estar de acordo com o que foi prometido no site e ter as desejáveis
condições de iluminação, asseio e tudo que envolve uma boa estadia, a recepção atenciosa
e individualizada é primordial para que o imóvel receba depoimentos favoráveis e figure no
topo das buscas do Airbnb.
Por outro lado, é um serviço que até mesmo para quem está na cidade do imóvel pode
ser extremamente trabalhoso e tornar o negócio à primeira vista rentável em algo que não
recompense o tempo despendido. Não são raros os relatos de pessoas que utilizaram o Airbnb
para disponibilizar o seu imóvel e após não obter a desejada ocupação e ainda ter que realizar
deslocamentos para receber os hóspedes acabou desistindo da plataforma e retornando ao
aluguel de longa duração.
No caso de um proprietário que se encontra distante do imóvel essa questão seria um
inviabilizador do negócio, a não ser que contasse com um gerenciador para o imóvel no local,
e essa seria a Etapa 3 que seria oferecida ao investidor.

Figura 9: Serviços oferecidos pela Super Anfitriões. Captado em www.superanfitriões.com

 24

Muitas dessas administrações são feitas de modo informal, o que pode funcionar ou
não dependendo do contato que o proprietário possuí. Entretanto, um dos “empreendimentos
satélites” que orbitam em torno do Airbnb são gerenciadoras dos imóveis, com caráter
bastante profissional e a expertise não somente na recepção do hóspede como em tudo que
tange a administração do imóvel junto a plataforma.
Mesmo que haja um custo nesse serviço, por outro lado há uma atenção especializada
e conhecedora de todos os meandros da plataforma. A Simple Guest (www.simpleguest.co)
e a Super Anfitriões (www.superanfitrioes.com.br) são startups que trouxeram essas
comodidades ao Brasil e oferecem o suporte necessário a quem não está próximo ou até
mesmo disposto a realizar tal acompanhamento.
Os valores cobrados pelas administradoras variam de 9% a 30% do valor da reserva,
dependendo da abrangência dos planos. Como formatação desse serviço, mesmo que restrito
a Zona Sul do Rio de Janeiro, incidiria em a utilização de recursos em um ambiente restrito, a
ideia e trabalhar estabelecendo parcerias com uma das startups já estabelecidas.
Como a ideia é buscar a capitalização em todas as três etapas pertinentes ao
processo, será buscado um comissionamento por indicação junto aos prestadores de serviços
caso contratados por um investidor. Uma eventual procura por empresas locais que realizam
serviço semelhante e estejam dispostas a seguir um padrão de qualidade proposto é também
uma possibilidade a ser considerada.

Figura 10: Serviços oferecidos pela Simple Guest. Captado em www.simpleguest.co

 25

4.4. Formatação de empresa/site para divulgação da assessoria

Todo o desenvolvimento do presente trabalho tem como objetivo colocá-lo em prática,

focando inicialmente na busca de clientes para a “ETAPA 2” do processo. Tendo expertise
como arquiteto e buscando ampliar as alternativas em novos projetos e realização de obras,
oferecer as demais etapas ao potencial cliente e buscar ampará-lo na realização do
investimento a princípio tem um caráter acessório.
Deste modo, em termos práticos, em um primeiro momento não seria necessário a
criação de qualquer nova empresa, estabelecimento de sede específica ou algo de grande
impacto de investimento. A prestação dos serviços de projeto e reformas dos imóveis seriam
realizados através de empresa já estabelecida. Nas demais etapas, conforme já explanado
nos itens específicos, seria realizado o formato de parcerias.
Assim como diversas startups que são criadas diariamente, o embrião desse modelo
de investimento seria simplesmente um site contendo todas as informações necessárias para
atrair potenciais clientes e explicá-los, de forma bastante lúdica, como seria o processo de
aquisição, reforma e administração do imóvel. Além de demonstrar, logicamente, que com
uma assessoria especializada em todas as etapas pertinente é possível otimizar cada uma
delas e obter o resguardo necessário para tal.
O portal, que estará disponível ao menos em inglês, francês e espanhol, buscará
elucidar as possibilidades de retorno do investimento, sem deixar de contar com o apelo de
que o investidor possa ter um imóvel ao seu dispor em dos locais mais reconhecidos pelo
turismo no mundo.
O investimento, portanto, para a criação do site, possivelmente um vídeo institucional
e uma fan page no Facebook, será algo bastante acessível se levarmos em possibilidade o
potencial de oportunidades de negócios que podem ser realizados através dele.
A utilização do case apresentado no item 3.2 será determinante para mostrar uma
experiência prévia como um modelo já realizado. Vale frisar que a participação nessa
aquisição e reforma, além do acesso aos números empregados no investimento propiciam
que apresentemos até mesmo informalmente o serviço a potenciais investidores existente em
uma considerável rede de contatos no exterior.
Ter o formato proposto elucidado em um site de bom gosto, lúdico e que transmita
credibilidade agrega valor ao investimento proposto inclusive em relação a um contato pré-
estabelecido de maneira pessoal.
 26

4.5. Branding – a criação de uma marca que identifique a proposta

Durante todo o período de desenvolvimento do produto, foi buscado um nome que

identificasse prontamente o site e desse uma mensagem correta ao potencial cliente.
Tratando-se de um serviço voltado, prioritariamente, ao público estrangeiro, a ideia é
utilizar algum termo no idioma inglês ou que ao menos seja “amigável” aos diferentes idiomas.
Junto a isso, também se buscou também adir alguma “brasilidade” no nome, ou alguma
relação com o Brasil.
A ideia da assistência ao empreendedor nas três etapas pertinentes ao processo
também fortaleceria o conceito proposto, além da criação de um nome pouco previsível para
que se pudesse obter o domínio “.com”, sendo este o mais popular na internet. Desse modo
foi escolhido o nome 123 Flat Rio e adquirido o domínio www.123flatrio.com.
Entretanto, em uma pesquisa informal foi constatado que o nome pode passar
erroneamente a ideia de um site para quem procura imóveis por temporada no Rio, inclusive
já um site do gênero com o endereço www.flatrio.com.br. A fim de desassociar completamente
dessa ideia o nome passou a ser questionado e novas possibilidades buscadas.
Passou-se então a trabalhar com expressão de propriedade, investimento, até chegar
ao termo Landlord (termo inglês que significa, em tradução livre, senhorio). O nome Carioca
Landlord foi cogitado, porém o problema dessa vez é a questão de haver uma certa antipatia
pelo termo, associado muitas vezes a uma figura tirana e implacável.
Sendo assim, o nome e site segue indefinido, carecendo de aprofundamento nas
pesquisas e possivelmente o auxílio de uma empresa especializada para sua elaboração –
juntamente a toda elaboração do branding (nome, logo, slogan e identidade visual)
 27

5. VIABILIDADE

5.1. Viabilidade técnica/jurídica

Não há qualquer empecilho em um estrangeiro adquirir imóvel no Brasil. Os

procedimentos são relativamente simples e auxiliar nessa questão é uma das incumbências
que a assessoria proposta tem em suas incumbências.
Mesmo sem ter nacionalidade brasileira ou endereço fixo no país, o estrangeiro pode
comprar um imóvel no Brasil se dispuser de documento de identificação válido em território
nacional. O passaporte, com vistos regulares, atende essa finalidade.
É também necessária a confecção de um CPF (cadastro de pessoa física), expedido
pelo Ministério da Fazenda brasileiro. Para obtê-lo, o procedimento é simples: o documento
pode ser solicitado em repartições da Receita Federal de qualquer cidade brasileira, nas
representações consulares do Brasil no exterior, ou mesmo através da internet, no site da
Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br). Se o comprador for casado, é necessário obter
também o CPF do cônjuge. Se o cidadão de outra nacionalidade não tiver visto de residência
no Brasil, o CPF terá uso restrito às transações imobiliárias.
Entretanto, se for do interesse do estrangeiro, aquisição do imóvel o permite solicitar
o visto permanente no Brasil. Essa solicitação pode ser feita por qualquer cidadão estrangeiro
que fizer investimento comprovável igual ou superior a US$ 50mil (ou seja, um imóvel da Zona
Sul habilita o investidor).
O ponto mais delicado que deve ser observado e de ciência do investidor é o caráter
ainda informal de locação do imóvel através do Airbnb. Mesmo que amplamente disseminado
e já fazendo parte do cotidiano de proprietários e hóspedes, a não tributação é apontada -
principalmente pela rede hoteleira - como “concorrência desleal”.
O modelo da plataforma se baseia na possibilidade de proprietários sem licença
comercial alugarem seus imóveis ou partes deles para turistas, o que pode ser avaliado como
um modelo à margem da lei. A discussão é global e envolve o modelo de economia
compartilhada como um todo.
No Brasil a regulamentação para novos modelos de serviços, como o Airbnb, está na
pauta da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH Nacional), que apresentou em 9
de setembro de 2015 um Projeto de Lei ao senador Ricardo Ferraço (PMDB-ES). O texto
apresenta alterações aos artigos 21 e 23 da Lei 11.771/2008. Ao artigo 21, acrescenta-se o
inciso 8º. “Qualquer empresa que vise exclusivamente a realizar serviços de aproximação
 28

entre clientes e meios de hospedagem, utilizando-se de qualquer meio para tal finalidade,
inclusive digital”. Já, ao inciso 5º do artigo 23, inclui-se: “Equipara-se a meios de hospedagem
qualquer forma de prestação de serviços de alojamento temporário, inclusive prestado por
pessoas físicas”.
Evidentemente o reflexo de eventuais empecilhos ao livre compartilhamento do imóvel
impacta diretamente na sua rentabilidade. O contraponto à tentativa de regulamentação e
consequente taxação dos novos modelos é sua a comparação ao Ludismo, movimento
ocorrido em 1812 no qual grupos de operários ingleses destruíam as máquinas introduzidas
na indústria têxtil para impedir a perda de empregos. Obviamente uma lógica que contrapõe
o avanço.
Os próprios mecanismos de avaliação são suficientes para que o serviço
desqualificado seja melhorado ou descartado. A competição amparada pela lei da oferta e da
procura autorregularia o serviço e mantem a sua qualidade. O resultado é cristalino: hoje as
pessoas preferem o Uber aos táxis, o WhatsApp desbancou o SMS e fez despencar os valores
dos planos de telefonia e o Airbnb cresce a cada dia ampliando a passos largos sua parcela
do mercado.
O investidor necessita ter a compreensão (e provavelmente terá) que a ferramenta a
qual possibilita ter bons ganhos é extremamente nova. Os desdobramentos que ocorrem em
relação ao Airbnb e ao novo modelo de economia estão em pleno andamento, mas dificilmente
a lógica que ganha rapidamente uma legião cada vez maior de adeptos irá dobrar-se ao
protecionismo e a reserva de mercado.
 29

5.2. Viabilidade econômica/financeira – da assessoria

Inicialmente não haverá nenhuma necessidade de que seja estabelecido uma sede
física da assessoria proposta. O atendimento será através da internet, telefone e a utilização
de uma estrutura já formatada para um escritório de arquitetura previamente estabelecido
será suficiente.
O custo para elaboração do site, vídeo institucional, fan page no Facebook é irrisório.
Pode-se investir ainda algum valor em anúncios direcionados no Google e no Facebook, que
também é relativamente barato.
O maior recurso envolvido para formatação da assessoria incide no tempo despendido
ao elaborar o material e a sistemática do negócio. Estima-se um investimento, portanto, de
R$10.000,00 a R$15.000,00 para que se tenha a plataforma funcionando. Ao realizar um
único negócio esse valor já obteria retorno.
Conforme já explanado no capítulo de desenvolvimento, a etapa onde há a maior
expertise e capacidade de agregar valor seria a de número 2 (onde o imóvel é reformado e
equipado), nas outras etapas a ideia é trabalhar com a lógica de parceria junto a prestadores
de serviços semelhantes já estabelecidos.
Posteriormente, ao decorrer da evolução do negócio, é possível que se mostre rentável
ganhar território também nessas etapas, porém em um primeiro momento isso acarretaria em
recursos alocados onde ainda não há forte experiência prévia.
Para verificar a rentabilidade do negócio será considerado um assessoramento na
compra de um imóvel de R$ 600.000,00 (valor aproximado para uma kitchenette bem
localizada em Copacabana) com R$ 150.000,00 alocados em sua reforma e equipamento.
Podemos, assim, estimar as seguintes remunerações:

ETAPA 1 – Negociação junto ao corretor do imóvel desejado pelo cliente para

obtenção de metade do valor de corretagem. Considerando como prática o percentual de 6%
do valor do imóvel, obteríamos um ganho de 3% do valor de venda.

3% de R$ 600.000,00 = R$ 18.000,00

ETAPA 2 - Ganho no projeto e administração da obra.

Projeto Arquitetônico: R$ 6.000,00

Gerenciamento da Reforma (25% de R$ 144.000,00) = R$ 36.250,00
 30

ETAPA 3 – Inicialmente a ideia é buscar junto as administradoras existente um

comissionamento por cada cliente indicado. Com uma previsão de faturamento de R$
45.000,00 por ano e como a participação dessas empresas sobre o valor do aluguel é de 30%,
seria negociado uma participação de 20% desse valor (6% das reservas efetuadas).

6% de R$ 45.000,00 = R$ 2.700,00/ano

Teríamos, nesse cenário, um ganho total estimado por estúdio de R$ 60.250,00, em

um investimento total de R$ 850.000,00 (cerca de USD 243.000,00 em câmbio médio de
junho/2016). Esse valor equivale a uma parcela de aproximadamente 7% do valor investido.
Em relação a possível valor de aproximadamente R$ 2.700,00 ao ano, é possível que
se ofereça como contrapartida o auxílio junto a manutenção e melhoria do imóvel.
 31

5.3. Viabilidade econômica/financeira – do investidor

Para verificar a rentabilidade do investimento serão utilizados primeiramente os

números envolvidos no case já citado. O chamaremos de “Cenário 1”. Será possível analisar,
dessa forma, qual está sendo o seu rendimento e apontar possíveis variáveis que podem ser
melhoradas.
A negociação do imóvel foi realizada em Libras Esterlinas, em um valor de
£ 140.000,00. Para a composição do investimento agregou-se as taxas e impostos envolvidos,
o valor empregado em melhorias do imóvel (que se encontrava em bom estado) e custos
ordinários durante os três meses enquanto o apartamento não estava disponível para locação.
Chegou-se assim a um valor de R$ 823.139,90.

Figura 11: Composição do investimento total (Cenário 1)

Realizando novamente a conversão para Libras Esterlinas, o custo total investido foi
de £ 146.206,03. Esse valor é oriundo de um refinanciamento bancário realizado na Inglaterra
de um imóvel do investidor naquele país localizado. O imóvel teve uma forte valorização desde
o primeiro financiamento, servindo assim ele mesmo como garantia para que se obtivesse o
novo valor solicitado.
A partir de janeiro de 2016 o apartamento em Copacabana passou a receber
hóspedes, gerando as primeiras receitas. A amostragem ainda não é a ideal tendo em vista
que ainda não foi fechado o ciclo de um ano. A ocupação do imóvel é de cerca de 90% das
datas não havendo faturamento praticamente apenas nos dias em que há troca de hóspedes
(momento em que também é realizada a limpeza do apartamento e necessárias
manutenções). Entretanto acredita-se que o valor solicitado em janeiro e fevereiro pudesse
ter sido maior devido à alta temporada, porém pela até então ausência de boas avaliações e
depoimentos optou-se por garantir a ocupação com um valor abaixo da média.
 32

Figura 12: Rendimento do imóvel (Cenário 1)

Analisando o saldo, entretanto, obtêm-se uma média muito próxima de um aluguel

convencional para imóveis com essas características e localização (R$ 1.463,20), mas há
expectativa de que essa média possa aumentar com melhor aproveitamento dos períodos de
alta temporada e um equilíbrio dos valores envolvidos em manutenção e melhorias, tendo em
vista que houve a incidência de custos que deveriam ter sido contemplados no período de
preparação do imóvel, conforme pode ser analisado na composição das despesas fixas
abaixo:

Figura 13: Composição das despesas do imóvel (Cenário 1)

Por outro lado, o imóvel em questão apresenta um valor empregado na administração

de 15%. Metade do cobrado pelas já mencionadas empresas que realizam esse suporte. Um
serviço equivalente ao realizado pela cunhada da investidora (que incluí administrar a limpeza,
vistoriar o imóvel, trocar as roupas de cama e banho, etc.) tem um custo de 30% do valor das
reservas. É possível que tais empresas tenham uma maior expertise no gerenciamento dos
 33

preços e algumas outras questões, mas dificilmente haja uma atenção tão individualizada e
atenciosa quanto a realizada pelo familiar.
Dessa forma, visando apresentar uma realidade mais próxima de um investidor
comum, sem os laços familiares na cidade e com cotações atuais será formatado um cenário
projetado, o qual será chamada de “Cenário 2”, considerando a compra de um imóvel em
junho de 2016 para colocá-lo no Airbnb em setembro do mesmo ano.
Para mantermos a lógica do Cenário 1, será mantido o investimento em Libras
Esterlinas. Percebe-se um fortalecimento do Real desde outubro de 2015 (quando a moeda
brasileira atingiu sua maior desvalorização), conforme pode ser visto na evolução da moeda
britânica nos últimos dois anos.

Figura 14: fechamento mensal Real x Libra Esterlina nos últimos dois anos.
Fonte: Investing.com
 34

No entanto, tivemos uma queda no valor do imóvel do Rio de Janeiro de 3,3% no último
ano. Além disso, será considerado uma melhor negociação na aquisição do imóvel aliada a
busca por ofertas mais vantajosas (como por exemplo a compra de um imóvel em más
condições e qualificado através de uma reforma).

Figura 15: variação do valor de venda do m² em imóveis no Rio de Janeiro.

Fonte: FipeZap

Nesse cenário projetado a redução de custo no valor do imóvel foi praticamente

equiparada pela valorização do Real perante a Libra Esterlina no período, tornando o valor a
ser investido na moeda estrangeira praticamente equivalente (£ 146.206,03 x £ 147.078,87).
Se analisarmos o valor investido em Real entretanto, há uma diminuição de mais de 12% no
montante aplicado (R$ 823.139,93 x R$ 720.686,45).

Figura 16: Composição do investimento total (Cenário 2)

Quanto as despesas fixas projetadas, utilizamos as médias de condomínio, IPTU, gás,

luz, TV/internet e limpeza do Cenário 1. Em relação a “Manutenção e Melhorias” foi estipulado
 35

um aprovisionamento mensal de R$ 200,00 para essa finalidade, evitando a incidência de

variáveis ao planejamento.

Figura 17: Composição das despesas do imóvel (Cenário 2)

É vislumbrado nesse cenário uma otimização das receitas, principalmente no que

tange a alta temporada (dezembro a fevereiro). Foi identificado no Cenário 1 um valor
solicitado abaixo do praticado (justificado pela inexperiência junto à plataforma, que já está
sendo corrigida nos meses correntes). Mesmo com a destinação dos 30% do faturamento ao
administrador no Cenário 2 (acredita-se que esse percentual ainda possa ser negociado) o
saldo é pouco mais do que o dobro do realizado nos cinco primeiros meses do apartamento
previamente estudado.
 36

5. CONCLUSÃO

Fica bastante claro que, se tratando unicamente do retorno monetário, o modelo

proposto não se configura como um investimento atraente. O rendimento mensal obtido no
case estudado (Cenário 1) até então é de 0,18% a.m. (R$ 1.463,20 em um investimento de
R$ 823.139,93). No Cenário 2, mais otimista quanto ao faturamento dos aluguéis, essa taxa
fica em 0,40% a.m. Mesmo vislumbrando um cenário ainda mais positivo, como uma suposta
aquisição “de ocasião” ou a negociação de uma taxa de administração mais atraente que os
30% do SimpleGuest.co e do Superanfitrioes.com, é improvável que seja alcançado um
rendimento de 1% ao mês, por exemplo – que pode ser facilmente encontrado no Brasil em
investimentos bancários e não requerem esforço algum senão a aplicação o dinheiro e seu
acompanhamento.
Alguns fatores, entretanto, podem tornar o investimento interessante. Como pode ser
observado no case estudado, a compra foi realizada com uma Libra Esterlina valendo R$ 5,63
em setembro de 2015, em um dos momentos onde a moeda brasileira encontrou-se mais
desvalorizada no mercado internacional. Em junho de 2016 a Libra é negociada por R$ 4,90,
ou seja: somente na questão cambial o investidor inglês obteve um ganho de 13% na
valorização do seu ativo. Mesmo se considerarmos uma queda de 3% no valor dos imóveis
no Rio de Janeiro nesse período temos uma valorização de 10% do investimento realizado
em sete meses, o que faz dele um ótimo negócio.
Entretanto a volatilidade do Real é vista como um motivo para cautela pelo mercado
internacional, assim como (em menor proporção), o comportamento dos preços dos imóveis
do Brasil. Embora a possibilidade de “Bolha Imobiliária” no país seja praticamente descartada,
ainda não se sabe se a queda dos valores dos imóveis está apenas começando ou trata-se
de um pequeno ajuste (o que se acredita como alternativa mais provável, principalmente
comparando os valores dos imóveis brasileiros aos dos países desenvolvidos).
O fato é que, certamente, há pessoas ao redor do mundo com o perfil disposto a
realizar tal modelo de investimento. Nesse perfil alia-se o foco ao longo prazo, o interesse no
país (e de certa forma uma aposta de que o Brasil prosperará) e até mesmo a ideia de ter um
local próprio para suas eventuais férias ou até mesmo como destino na aposentadoria. Alia-
se a esse perfil ainda a simpatia pela economia compartilhada, o interesse em atuar nesse
mercado e a crença em um mundo que cada vez mais encurta suas distâncias e pormenoriza
suas fronteiras.
 37

6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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sociedade internet. 2ª Ed. São Paulo: Summus Editorial, 2001.

TACHIZAWA, Takeshy; POZO, Hamilton; VICENTE, Augusto Jose. O uso de tecnologias da

informação em hotéis de pequeno porte: um estudo multicaso. Organização em contexto.
v. 9, n. 17, São Bernardo do Campo, 2013.

CONSTANTINIDES, Efthymios; FOUNTAIN, Stefan J. Web 2.0: Conceptual foundations

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231-244, 2008.

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Construção civil vive crise sem precedentes no Brasil, por Lucas Amorim na Revista
Exame. Disponível em: <http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/109202/noticias/a-
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Desvalorização de ativos nacionais atrai os investidores estrangeiros, por Rafael Vigna.

Notícia da edição impressa de 14 de setembro de 2015 do Jornal do Comércio. Disponível
em: <http://jcrs.uol.com.br/site/noticia.php?codn=207522>. Acesso em: 7 de junho de 2016.

Dólar sobe 48% em 2015, maior alta anual em quase 13 anos, por Karina Trevizan. Matéria
publicada no dia 07 de janeiro de 2016 no G1. Disponível em:
 38

<http://g1.globo.com/economia/mercados/noticia/2015/12/dolar-termina-ultima-sessao-do-
ano-em-alta.html>. Acesso em: 7 de junho de 2016.

Relatório PwC – Fusões e Aquisições no Brasil. Disponível em:

<http://www.pwc.com.br/pt/publicacoes/servicos/assets/fusoes-aquisicoes/2016/pwc-fusoes-
aquisicoes-fevereiro-16.pdf>. Acesso em: 7 de junho de 2016.

Economia colaborativa: dividir ao invés de acumular, por Alexandra Gonsalez. Matéria

publicada na revista Você S/A de Abril de 2015. Disponível em:
<http://exame.abril.com.br/revista-voce-sa/edicoes/201/noticias/economia-colaborativa-
dividir-ao-inves-de-acumular>. Acesso em: 9 de junho de 2016.
'Crazy money' - Airbnb valued at over $25 billion. Disponível em:
<http://money.cnn.com/2015/06/27/technology/airbnb-funding-valuation-update/>. Acesso
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Uber, Airbnb and consequences of the sharing economy: Research roundup. Disponível
em: <http://journalistsresource.org/studies/economics/business/airbnb-lyft-uber-bike-share-
sharing-economy-research-roundup>. Acesso em: 9 de junho de 2016.

This chart shows exactly how insane Airbnb's growth has been over the past 5 years,
por Nathan McAlone. Disponível em: < http://www.businessinsider.com/airbnbs-summer-
reach-has-grown-by-353-times-in-5-years-2015-9>. Acesso em: 9 de junho de 2016.

Investir em imóvel para alugar é "perda fixa", atesta especialista. Por Leonardo Pires
Uller no Portal InfoMoney em 27 de agosto de 2015. Disponível em:
<http://www.infomoney.com.br/onde-investir/renda-fixa/noticia/4248078/investir-imovel-para-
alugar-perda-fixa-atesta-especialista>. Acesso em: 13 de junho de 2016.

Airbnb é lucrativo para anfitriões e pesadelo para quem mora de aluguel. Por Camila
Montagner no Portal Outra Cidade e, 14 de dezembro de 2015. Disponível em:
<http://outracidade.com.br/airbnb-e-lucrativo-para-anfitrioes-e-pesadelo-para-quem-mora-de-
aluguel/>. Acesso em: 13 de junho de 2016.
 39

Airbnb movimenta mercado imobiliário em Curitiba. Por Agência Cupola no Imóvel

Magazine em 29 de fevereiro de 2016. Disponível em:
<http://www.imovelmagazine.com.br/revista/materia/airbnb-movimenta-mercado-imobiliario-
em-curitiba>. Acesso em: 13 de junho de 2016.

Mais de 6 milhões de estrangeiros visitaram o Brasil em 2015. Por Lívia Nascimento no

Portal do Ministério do Turismo em 02 de maio de 2016. Disponível em:
<http://www.turismo.gov.br/%C3%BAltimas-not%C3%ADcias/6131-mais-de-6-
milh%C3%B5es-de-estrangeiros-visitaram-o-brasil-em-2015.html>. Acesso em: 13 de junho
de 2016.

Anuário Estatístico 2016 - Ano Base 2015. Ministério de Turismo. Disponível em:
http://www.dadosefatos.turismo.gov.br/export/sites/default/dadosefatos/anuario/downloads_a
nuario/Anuario_Estatistico_de_Turismo_2016_Ano_base_2015_Excel.pdf>. Acesso em: 13
de junho de 2016.

Pesquisa revela o perfil dos turistas no Rio de Janeiro. Disponível em:

<http://www.revistaeventos.com.br/Pesquisa/Pesquisa-revela-o-perfil-dos-turistas-no-Rio-de-
Janeiro/35227>. Acesso em: 13 de junho de 2016.

Conheça as diferenças entre corretores brasileiros e estrangeiros. Disponível em:

<http://www.zappro.com.br/conheca-diferencas-entre-corretores-brasileiros-e-estrangeiros/>.
Acesso em: 14 de junho de 2016.

Você está preparado para atender clientes estrangeiros? Confira as dicas. Disponível
em: <http://www.zappro.com.br/voce-esta-preparado-para-atender-clientes-estrangeiros-
confira-dicas/>. Acesso em: 14 de junho de 2016.

Startup curitibana Simple Guest é "imobiliária do Airbnb", por Bruno Capelas do Estadão
Conteúdo. Disponível em: <http://exame.abril.com.br/pme/noticias/startup-curitibana-simple-
guest-e-imobiliaria-do-airbnb>. Acesso em: 14 de junho de 2016.

ABIH pede regulamentação de serviços como o Airbnb. Disponível em:

<http://www.revistahotelnews.com.br/portal/noticia.php?req_url=006&id_noticia=3911>.
Acesso em: 14 de junho de 2016.
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WhatsApp, Uber e Airbnb: por que essas ferramentas incomodaram tanto em 2015? Por
Maíra Teixeira no IG São Paulo em 27 de dezembro de 2015. Disponível em:
<http://economia.ig.com.br/2015-12-27/whatsapp-uber-e-airbnb-por-que-essas-ferramentas-
incomodaram-tanto-em-2015.html>. Acesso em: 14 de junho de 2016.