WONENTUSSENSTADENLAND Nieuweontwikkelmogelijkhedenmetdegrondexploitatiewet

DaminAlcedoOverbosch Derelatietussenstadenlandisdoordejarenheenveranderdwaardoorhetverschiltussenstaden land in fysiek, sociaal, mentaal en functioneel opzicht is afgenomen. De overheid is goed op de hoogte van deze veranderingen maar blijft vasthouden aan het ideaalbeeld van Nederland als een wereldvanidyllischplattelandmetdaarinduidelijkbegrensdesteden.Ditbeleidlooptachterbijde realiteitwaardoorhettussenlandisontstaan,locatiesrondomdestedendiehunlandelijkkwaliteiten kwijtzijngeraaktzonderdatdaarvoorindeplaatsanderekwaliteitenzijngekomen.Hetzoubeterzijn alsdeoverheidhaarbeleidzouaanpassenaandeveranderdegeografievanstadenlandwaardoor aan deze locaties ontworpen kan worden. Hiervoor zal echter wel gezocht moeten worden naar middelendieditenerzijdsfinancieelmogelijkmakenenanderzijdspassenbijdezelocaties. Een mogelijk middel om aan deze locaties te ontwerpen zijn landelijke woonmilieus. Dit zijn woonmilieusmetkenmerkendiewordentoegedichtaanhetlandelijkgebiedzoals,deaanwezigheid van groen, water, een lage bebouwingsdichtheid, sociale veiligheid en rust. Mensen die landelijk willenwonenwillenvaaktevensgraagwonenaanderandvandestad,zodatzijookoptimaalkunnen genieten van de voordelen van de stad. Met de huidige marktwerking en de middelen van de gemeentesomteontwikkelenishetechterbijnanietmogelijklandelijkewoonmilieusterealiseren. De overheid biedt namelijk maar twee mogelijkheden om buiten de stad te ontwikkelen, geconcentreerdeverstedelijkingwaarbijontwikkeldwordtdoormiddelvanontwikkelingsplanologie, projectontwikkelingeneenactiefgrondbeleidenroodengroenwaarontwikkeldwordtdoormiddel van toelatingsplanologie, particulier initiatief en een passief grondbeleid. Beide middelen zijn op zichzelf niet bruikbaar voor het realiseren van landelijke woonmilieus, maar een combinatie van beidemiddelenbiedtwelperspectieven. Deze combinatie wordt mogelijk gemaakt door de nieuwe grondexploitatiewet. Deze biedt gemeentendemogelijkheidombijplanontwikkelingdegemaaktekostenteverhalen,ietswattotop heden niet effectief mogelijk was. Dit wordt mogelijk doordat het exploitatieplan aan het bestemmingsplan gekoppeld is, waardoor wordt voorkomen dat wel een bouwtitel verkregen kan wordenmaargeenkostenafgedragenhoeventeworden.Doordathetkostenverhaalwordtgeregeld via de bouwvergunning wordt voorkomen dat gebouwd kan worden zonder kostenafdracht. Dit betekentdaternieuwemogelijkhedenvoorpassiefgrondbeleidenontwikkelingsplanologieontstaan endathetdusmogelijkwordtomgeconcentreerdeverstedelijkingenroodengroentecombineren. Grotehoeveelhedenwoningenkunnennuwordengerealiseerdzonderdefinanciledrukdiehoort bijdegeconcentreerdeverstedelijkingenmetdemogelijkheidtotkostenverhaalvoordegemeente. Hierdoor kunnen lagere woningdichtheden bereikt worden, waardoor er meer ruimte overblijft om dehuidigekwaliteitenvanhetlandelijkgebiedtebehouden. Ofdezetheoretischemogelijkheidookindepraktijkhaalbaaris,isgetestaandehandvaneencasus aan de oostelijke stadsrand van Breda. Dit landelijke gebied zal getransformeerd worden in een natuurenrecreatiegebiedmetwoneninlagedichtheden.Ditwordtmogelijkgemaaktdoordatalle grondeigenareninhetgebieddekanszullenkrijgenhungrondenzelfteontwikkelen.Hierdooriser

nietlangerdenoodzaakvoordegemeenteomallegrondenaantekopenenwordtdeprijsvande gronden niet meer automatisch opgedreven. De grondeigenaren zijn nu zelf aan zet, waardoor het mogelijkisomveellagerewoningdichthedenterealiserenzonderdathetoninteressantwordtvoor degrondeigenarenomteontwikkelen.Omdehuidigekwaliteitenvanhetgebiedtebehoudeneneen landelijkwoonmilieutecreren,zalercompactgebouwdwordeninlagedichthedenenzullendeniet tebebouwendelenvanhetplanopnatuurlijkewijzeingerichtworden.Doordeeenheidinhetplan te zoeken in de onbebouwde ruimte en deze aan te laten sluiten bij het huidige karakter van het gebied, ontstaat een plan dat niet aan kwaliteit inboet als niet alle onderdelen van het plan uitgevoerd worden. Door de nieuwe natuur openbaar toegankelijk te maken ontstaat een natuur enrecreatiegebieddatnietalleenvoordehuidigeentoekomstigebewonerswaardevolis,maardat ookvoordebewonersvandestadhetbezoekenwaardisendatalsopstapkandienennaarhetnu iets verder van de stad gelegen buitengebied. Het gebied zal fysiek, sociaal en symbolisch een combinatievanstadenlandworden,hetzaldustussenlandworden.Waarinhethuidigetussenland delandelijkekwaliteitenvanhetgebiedverlorengaan,zullenzeinditgebiedbehoudenblijven. Het plan kan in zijn geheel uitgevoerd worden door toepassing van toelatingsplanologie. De gemeente kan doormiddel van het bestemmingsplan, de welstandsnota en de het exploitatieplan regiehoudenopdeontwikkelingen.Doorstrakkeregietevoerenopdeinrichtingvandeopenbare ruimte(69%vanhetplangebied)kaneensterkedragervanhetplangecreerdworden,waardoorin de bebouwing meer variatie kan ontstaan en hier een minder strakke regie op gevoerd hoeft te worden. Door deze manier van ontwikkelen zullen in het gebied 2861 woning gebouwd worden, waarvan 27% sociale woningbouw, in een dichtheid van slechts 6,1 woningen per hectare en kan er een openbaartoegankelijknatuurgebiedgerealiseerdwordenvan340hectare(69%vanhetplangebied). Voordeontwikkelendepartijenzalditpervierkantemeteringebrachtegrondtussen50en100euro opleveren;ditisruimmeerdande3a4eurodieeenvierkantemeterlandbouwgrondwaardis.Hetis daarom zeer aannemelijk dat alle partijen hun gronden zullen ontwikkelen. In totaal zal dit ze 245 miljoeneuroopleverenenzullendekostenvoordegemeente45miljoeneurobedragen.Aangezien dekostenlagerzijndandeopbrengstenkandegemeentedezeverhalenwaardoorderealisatievan het plan de gemeente uiteindelijk niets kosten. In het geval dat niet alle partijen hun gronden ontwikkelenkunnendoordeopbrengstenvandeontwikkelingvandegrondendiedegemeentein het gebied bezit het grootste gedeelte van de investeringen worden betaald, het risico voor de gemeenteishierdoorslechtsbeperkt.Doormaatschappelijkdraagvlaktecrerenkanhetrisicovoor degemeenteverderbeperktwordenenkaneensituatieontstaanwaarindetoekomstigebewoners vanhetgebiedeigenaarwordenvandenatuurwaardoordegemeenteindetoekomstgeenkosten heeftaanhetgebied. De gemeente zal door deze manier van ontwikkelen geen winst op dit plan kunnen behalen. Daarentegen zal de stad door de realisatie van het plan enerzijds een voor iedereen toegankelijk landelijk woonmilieu krijgen met een zeer lage bebouwingsdichtheid, en anderzijds een zeer groot openbaar toegankelijk natuurgebied dat de stad met de omliggende natuurgebieden en het buitengebiedzalverbindenendattevensdehuidigekwaliteitenvanhetgebiedgrotendeelsbewaart enopsommigepuntenzelfsversterkt.