Documento complementar à NBR 14.653 – Parte 2 – da ABNT
Considerando que, conforme preconizado na Norma Brasileira de Avaliação de Bens -
Parte 2 : Imóveis Urbanos (NBR 14.653-2), os critérios a serem utilizados no tratamento por fatores devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas.
Considerando que no âmbito territorial do Estado de Minas Gerais o IBAPE-MG
(Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) é a entidade que preenche os requisitos supra mencionados.
Considerando o estágio inicial de estudos referentes à aplicação do texto normativo,
recentemente aprovado e em vigor, entende o IBAPE-MG a necessidade de expedir regras iniciais de utilização do tratamento por fatores.
Os fatores a serem utilizados, ainda sem memória de cálculo, devem ser aqueles de consagrada aplicação na bibliografia técnica especializada, conforme segue:
1) O intervalo de ajuste para cada fator deverá estar contido entre 0,80 e 1,20. É vedada a utilização de fatores que estejam fora desse intervalo; caso ocorra a extrapolação o elemento amostral deverá ser desconsiderado. Para se utilizar fatores contidos no intervalo de 0,50 a 1,50, deve-se apresentar o estudo de mercado específico, calculado pelo engenheiro avaliador através de metodologia científica, que deverá ser anexado ao laudo, conforme os itens 8.2.1.4.2 , B.1.1 e B.2.1.
2) O intervalo de ajuste especificado no item 1, nesse estágio inicial, deverá ser
utilizado somente quando não houver elementos suficientes para utilização de metodologia científica ou quando não houver tempo suficiente para coleta dos elementos de mercado. Tal condição deve ser explicitada no trabalho;
3) Deve ser indicada a fonte completa da bibliografia técnica de onde foram retirados os fatores que embasaram o trabalho;
4) Fica expressamente vedada a utilização de fatores diferentes em uma mesma
situação, dentro de uma mesma avaliação, ou seja, exige-se do Engenheiro de Avaliações coerência na aplicação do tratamento por fatores.
(31) 3275-0101 / 3275-0102 – ibape-mg@ibape-mg.com.br - www.ibape-mg.com.br 5) Conforme preconizado no item B.6 da Norma: “Os fatores de homogeneização que resultem em aumento de heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados.” Deverá ser feita a aferição da homogeneidade através do cálculo do CV (coeficiente de variação).
6) É vedada a utilização de fatores que contrariem as características intrínsecas de
mercados específicos;
7) O intervalo de fatores aqui explicitado é válido para todo o Estado de Minas Gerais;
8) Este procedimento é válido para o período compreendido entre 15/02/2005 e
