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1. Definicin:
El contrato agrario se puede definir como la relacin jurdica convencional que consiste en el acuerdo de voluntad comn, destinado a seguir los derechos y obligaciones de los sujetos intervinientes en la actividad agraria, con relacin a cosas o servicios agrarios,[1] ms claro aun con relacin a la actividad agraria o empresarial. El contrato se individualiza y define a travs del esquema legal que lo disciplina, o bien por las reglas que establecen las partes como ordenamiento propio. En principio este contrato se le reconoce como tal, distinto al contrato civil o mercantil, aunque tenga su origen en el contrato en general, pero cuando surge el Derecho Agrario a este contrato adems de ejercer el goce y disfrute de la tierra, se le une el poder de gestin sobre los medios de produccin. Los contratos agrarios poseen elementos estructurales comunes e individualizables, a pesar de las diferencias que presentan entre ellos. La efectividad, consensualidad y tipicidad, la comunidad de fin o fin comn, y la duracin son algunos de esos elementos.[2] Desde un primer punto de vista, ya analizado, el encuentro de la voluntad prefigura el nacimiento de la empresa y de los efectos esenciales del contrato; desde un segundo punto de vista, ms importante quiz, el consentimiento distingue uno agrario de otras formas contractuales, sobre todo en cuanto se quiere constituir un tipo determinado de empresa o bien se contrata para el ejercicio especfico de ella [3]
otro sujeto por un tiempo indeterminado realice en l actividad agrcola. Es un contrato unilateral puesto que solo el que recibe la parcela se obliga. Se asemeja al comodato, en el contrato del gratuito aparte del uso y el disfrute debe de cuidar la tierra como buen padre de familia, darle mantenimiento y debe de explotarlas econmicamente para sacarles provecho. C) Esquilmo Este es un contrato por medio del cual un sujeto otorga a otro un terreno durante un tiempo determinado a cambio de una contraprestacin, una de sus caractersticas principales es que es un contrato oneroso y se debe cuidar el fundo como buen padre. Es muy semejante al contrato de arrendamiento aunque en este ltimo se debe de pagar un canon ya sea con dinero o bien con frutos. El Tribunal Agrario ha definido esta clase de contrato como aquel pacto por medio del cual se da como prestacin el uso de un terreno a cambio de una labor que debe ser realizada por el contratista.[12] El contrato de esquilmo se encuentra inmerso en los contratos constitutivos de empresa,[13] y ms especficamente es un contrato asociativo. En los contratos asociativos, el contrato se limita por las obligaciones y derechos establecidos por las partes contratantes, pero va ms all en cuanto seala cmo se encuentran divididos los poderes, las responsabilidades y las actividades a desplegar por las partes en la empresa. D) Arrendamiento agrario Este tipo de contrato es de frecuente uso y de mayor importancia en una sociedad como costarricense en la que las personas que carecen de recursos para adquirir en propiedad los terrenos procuran el uso y disfrute de los mismos por medio de este contrato, mediante una adecuada retribucin al propietario, el cual obtiene rendimientos de sus bienes sin disminucin de la sustancia o del importe de ellos. Es un contrato bilateral, el cual tiene tres elementos esenciales: consentimiento, cosa y precio. El arrendamiento se contrae a procurar por tiempo limitado el goce de la cosa, a persona distinta del propietario, se produce un derecho personal. Las principales obligaciones que pesan sobre el arrendatario son: la referente al buen uso de la cosa que est bajo su manejo e imprimirle el destino pactado, y la relativa al pago de precio convenido.[14] Es un contrato de constitucin de la empresa agraria, ya que el empresario inicia con el arrendamiento de fundos o(y) de la hacienda agraria su empresa . El Derecho Agrario busca perfilar una concepcin moderna de este Instituto, donde se contemplan derechos y facultades mnimos al empresario- productor, frente al propietario no productor. Una de las obligaciones tpicas de estos contratos que viene desde el Derecho Civil es la obligacin del arrendante de garantizar el uso y goce pacfico de la cosa por parte del arrendatario. Esta es una obligacin elemental y un requisito bsico para que el empresario pueda desarrollar su empresa, pues si adems de lidiar con las intemperancias del mercado, del clima, y de los riesgos biolgicos que atacan sus cultivos, o sus animales, tambin debe atender perturbaciones externas, se le hace imposible a dicho empresario llevar a buen trmino su actividad.[15] Esta obligacin es de carcter positivo y se ubica en el artculo 1127 del Cdigo Civil, aplicado supletoriamente a esta materia, y se extiende a los accesorios de la cosa; puede hacer valer su derecho en la va interdictal o en la ordinaria. El artculo 1147 permite la resolucin del contrato de arrendamiento por no haber cumplido una de las partes una obligacin positiva, asignndole al Juez la facultad de acordar al contraventor un plazo para el cumplimiento de su obligacin antes de acceder a la demanda. La jurisprudencia ha sido conteste en este aspecto y corresponde valorar en cada caso el grado de incumplimiento para determinar la resolucin y la responsabilidad civil aparejada a ella. La Sala Primera ha sealado que: La responsabilidad civil en la resolucin contractual del arrendamiento requiere la concurrencia de los siguientes elementos a) existencia de una relacin contractual de arrendamiento b) incumplimiento de las obligaciones positivas o negativas derivadas de dicho contrato, c) imputacin del incumplimiento al deudor; existencia de una dao y e) relacin de
causalidad entre el incumplimiento de la parte contratante y el dao producido[16] En cuanto a las mejoras agrarias, la Sala Primera en sentencia N 13 de las 10 horas del 29 de enero de 1993, ha indicado que son todo acto o hecho, jurdico o no, susceptible de aumentar en forma estable y permanente la capacidad productiva del fundo. El elemento caracterizante es su incidencia sobre un bien productivo y como resultado del ejercicio de la actividad agraria. Se reconocen dos tipos de mejoras: econmicas y sociales. Las primeras inciden directamente sobre el fundo, provocando un aumento, estable y permanente, sobre su capacidad productiva mientras que las segundas inciden sobre las condiciones en que se presta, brindando mayor comodidad para aumentar su eficiencia. Basndose en ello, para la Sala Primera no hay tales "mejoras necesarias", sino simples hechos y actos de conservacin y preparacin del fundo, pues mejoras para el derecho agrario son slo aquellas que acrecientan la capacidad productiva del bien. E) Asignacin de tierras Es un contrato de duracin por el cual el ente agrario adjudica a un beneficiario de los programas de dotacin de tierras, previamente calificados conforme a los parmetros establecidos por su propia normativa, un fundo agrario, comprometindose a traspasarlo, por un eventual precio o a ttulo gratuito, si el beneficiario demuestra tener capacidad tcnica para desarrollar la empresa agraria y cumple con las obligaciones impuestas durante un perodo de prueba[17] La parte beneficiada debe cumplir ciertas obligaciones durante un periodo de tiempo de 15 aos, o hasta el momento de no existir deudas pendientes, cuyo incumplimiento permiten al ente revocar la adjudicacin. El traspaso de la propiedad se verifica al vencimiento de dicho plazo, solo podr enajenarlo de cualquier forma si con previa autorizacin expresa del Instituto.(Instituto de Desarroll o Agrario) Este contrato es regulado especficamente por el artculo 49, los incisos incisos 5 y 6 del artculo 1,4, 5, 55, 63 inciso 1 y 64 de la Ley de Tierras y Colonizacin. Las limitaciones inter vivos en el contrato de asignacin de tierras son de do s tipos: 1) referidas a la disposicin de los bienes adjudicados, y 2) relativas al uso de los bienes. 1) Las limitaciones a la disposicin delos bienes adjudicados se refieren a la prohibicin del adjudicatario de gravar, arrendar o subdividir el fundo agrario sin autorizacin del Instituto, salvo que hayan coincidido dos circunstancias especficas: a) que haya transcurrido el plazo de 15 aos, y b) que el precio del bien haya sido cancelado en su totalidad.[18] Las particularidades de ese contrato reiteradas por esta Sala en Sentencias N 229 de las 15horas del 20 de julio de 1990, N 9 de las 14 horas y 30 minutos del 22 de enero de 1993y N 24 de las 9 horas y 20 minutos del 23 de abril de 1993 Referencias(ligar sentencias mencionadas) -------------------------------------------------------------------------------[1] Bolla, citado por MEZA LZARUS (Alvaro) El contrato agrario. San Jos, Costa Rica, pgina 252 [2] Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, N. 523 de 15 H 5 de.18 de julio del 2001. Proceso ordinario de F.S.A c/ E. S.A. [3] Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, N. 45 de 14 H 50 de 6 de julio del 1994. Proceso ordinario de O.R.B. c/ O.M.A. [4] PREZ VARGAS (Vctor) La contratacin agraria, lineamientos generales. Revista Judicial N. 22 San Jos. Costa Rica, pgina 121 [5] LAZARUS MEZA, (Alvaro) op cit, pgina 262 [6] No se entrar en discusin al respecto, puesto que es otro el objetivo del presente estudio. [7]Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, N. 90 de 14 H 17 de 26 de enero del 2001. Proceso ordinario de C.I.V.T. c/ A.C.R. [8] En igual sentido ver resoluciones de la Sala Primera N 217 de las 16 horas del 27 de junio de 1990, N 229 de las 15 horas del 20 de julio de 1990, N 243 de las
16 horas 35 minutos del 27 de julio de 1990, N 123 de las15 horas del 31 de julio de 1991, N 238 de las 15 horas con 30 minutos del 26 de diciembre de 1991, N 153 de las 10 horas con 40 minutos del 13 de noviembre de 1992 y N 13 de las 10 horas del 29 de enero de 1993). [9] Ver resoluciones de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, la N. 217 de las 16 horas del 27 de junio de 1990 , N 153 de 10 horas y 40minutos del 13 de noviembre de 1992, N. 9 de las 14horas 45 minutos del 16 de enero de 1991, y N. 68 de las 16 horas 10 minutos del 8 de mayo de 1991 [10] Otras denominaciones dadas a este tipo de contratos: contratos constitutivos de la ordenacin de la empresa; contratos de la organizacin (global) de la empresa. [11] Tribunal Superior Agrario, N: 80 de 8 H del 11 de febrero de 1991. [12] Tribunal Superior Agrario N: 641 de 14 H del 14 de febrero de 1992., [13] En este sentido ver Resolucin N: 34 del 24/03/1993 15h 05m, Sala Primera de la Corte [14] Una de las problemticas del contrato de arrendamiento, el hecho de que normalmente existe una desproporcin entre las obligaciones del arrendante y del arrendatario , Tribunal Agrario, N: 491 de 10 H 50 del 21/ de julio de 1999 [15] Tribunal Agrario, N 518 de 09 H 50 del 06 de agosto de 1999 [16] Sentencia No 320 Sala Primera de las 14 horas y 20 minutos del 9 de noviembre de 1990 [17] Sentencia No 811 Tribunal Agrario,. De las diez horas del ocho de noviembre del 2001 [18] El artculo 68 de la Ley de Tierras y Colonizacin establece las limitaciones inter vivos del contrato de asignacin de tierras. Ultima actualizacin: 07/27/2006 15:16:37