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Mercado Imobilirio: Os Riscos

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Riscos tcnicos: envolvem questes tcnicas como as condies geotcnicas do terreno (pode envolver gastos adicionais para a estabilizao do solo, fundao; gastos que se ro repassados aos compradores, o que pode inviabilizar o empreendimento compra do terreno). soluo: realizar um check-list geotcnico antes da

Planejamento Urbano: zoneamento da cidade, cada zona com seu gabarito (altura permitida, recuos, rea construda, tipo de obra) atendimento s restries legais.

Situaes Legais: situaes legais que envolvem a posse do terreno.

H outros tipos de risco que no envolve o terreno em si; como a crise imobiliria de 2008 que se refletiu pelo mundo inteiro. importante lembrar que o mercado imobilirio de longa maturao, isto , os processos de compra e venda demoram anos alm de haver um tempo para o projeto e a construo da obra propriamente.

Produto Imobilirio: Como viabilizar um negcio imobilirio?


Com a alta da inflao elevando os preos dos terrenos e imveis, como podemos viabilizar um empreendimento imobilirio? Primeiramente, devemos levar em considerao o tempo de maturao do mercado imobilirio. Posteriormente, devemos estar atentos compra do terreno, importante fator para a viabilizao do imvel j que influencia diretamente no preo da obra e no valor a ser pago pelos usurios. O Processo de compra do terreno constitui no passo mais importante para a viabilidade do negcio j que economicamente invivel pagar um preo elevado em um terreno cuja construo elevar ainda mais o preo da obra que ser divida entre os compradores por um preo muito elevado, resultando em uma dificuldade na venda. Pode separar em alguns itens para melhor -se destaque:
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Valor do terreno: deve-se verificar a estrutura do bairro para saber a importncia do terreno (proximidade de escolas, transporte pblico, tipo de vizinhana, comrcio na regio).

Permuta: troca-se o valor do terreno por unidades equivalentes na construo do empreendimento. Nesse caso, o dono do terreno se torna scio da empresa.

Compra direta: a empresa compra diretamente do dono do terreno.

estimado baseado no histrico da re io. Ento, como fazer para a ve ocidade de venda aumentar? No caso da edificao, o produto deve atender os anseios dos compradores, que dependendo do c iente, podem valorizar certos aspectos como a rea interna da edificao, os servios ofe recidos pelo condomnio, rea social do prdio. ortanto, deve-se conhecer o pblico alvo para determinar

est se comportando em um determinado local).

Um bom parmetro para preo do imvel o preo do m2 na re io, assim, pode-se definir o bairro e a re io de atuao a partir do dinheiro disponvel para esse empreendimento.

Cr s i
Durabilidade

Consu o: Desempenho
 

O desempenho de um imvel est diretamente relacionado sua durabilidade. or e emplo, edifica es populares que no apresentam bom desempenho devido falta de qualidade do servio e ineficiente fiscalizao do rgo e ecutor. O desempenho inicial est ligado com a qualidade do servi oferecido. Quanto maior a o qualidade, maior ser a vida til da edificao (entende como vida til o tempo em que a -se edificao mantem condi es iguais ou superiores as mnimas e igidas) manut n o p v ntiva da edificao aumenta a vida til do empreendimento. Hoje em dia, h a definio por normas de desempenho das edifica es mnimo,

Federal j que a maior financiadora imobiliria do pas logo, se suas constru esapresentarem diversos defeitos, os moradores demoraro em pag-la e ela ter prejuzos.

Avaliao do Desempenho no ambiente construdo



Desempenho trmico: termmetro

intermedirio e superior. As normas de desempenho foram demandadas pela

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Desempenho arquitetnico: altura do p direito Durabilidade da sala: avaliao da durabilidade dos componentes da sala Luminosidade Acessibilidade

Estabelece o nvel de desempenho mnimo da edificao ao longo da vida til de alguns sistemas de edifcios. dividido em 6 partes:
    Requisitos gerais: valem para qualquer edifcio , pois no dependem da altura; Requisitos para os Sistemas Estruturais . Requisitos para os pisos internos: critrio de resistncia superficial, resistncia ao choque. Requisitos para os sistemas de veda o vertical interna e externa: blocos, revestimentos, esquadrias estanqueidade.   Requisitos para sistemas de cobertura . Requisitos para sistemas Hidro sanitrios.

Projetos mal executados so os maiores responsveis por patologias nas edificaes. A norma visa atender a necessidade dos usurios, guardadas as condies de uso ao longo de uma vida til de projeto no ambiente do contexto regulatrio, econmico e social do Brasil.

Sustentabilidade nas edificaes


A indstria da construo civil consome cerva de 75% dos recursos naturais disponveis no planeta, que, em sua grande maioria, no so renovveis. Portanto, devemos fazer um uso eficiente desses recursos evitando os desperdcios tanto de material quanto de mo de obra e tempo; alm de realizar pesquisas de materiais alternativos e de matrias primas alternativas. Por isso, deve-se haver um conhecimento e controle do ciclo de ida dos materiais utilizados, ou seja, devemos ter uma responsabilidade social e ambiental. A responsabilidade ambiental relativa sfontes de matrias primas utilizadas e a responsabilidade social, mo de obra utilizada. Assim, deve-se ter preocupao com a origem do material (a forma que ele foi extrado, se agrediu a natureza, se utilizou produtos que no podem ser reutilizados ou produtos poluentes) e a forma como ele foi trabalhado e trazido (se a indstria utiliza menores de idade, se est devidamente dentro da lei, se percorreu grandes distncias de caminho

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NBR 15575

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de desempenho para edifcios at 5 pavimentos

poluindo a atmosfera, se a empresa se preocupa com a qualidade de vida de seus funcionrios), isto , olhando todo o ciclo do processo: desde a sua extrao, sua transformao na indstria resduos *, do processo produtivo, transporte e uso na obra; quanto mais material for usado, maio ser o r impacto ao meio ambiente (*deve respeitar as leis trabalhistas, trabalho legal). A sustentabilidade de e estar atrelada s questes econmicas ambientais e sociais; no apenas uma questo de eficincia.

So pontos que justificam o uso eficiente dos materiais no canteiro de obras, ou seja, levar em considerao que os materiais so matrias-primas no reno eis os deslocamentos necessrios para le -los at o canteiro de obra tambm en ol em matrias no reno eis alm do aspecto social.

  

Extravio de matria prima Perda fsica (fcil de contabilizar) Perda incorporada (dificilmente contabilizada): so relativas ao processo de produo ineficiente. Ex: revestimento com espessuras maiores devido utilizao de mo de obra no qualificada ou por defeitos do projeto (dentes na edificao).

O problema do entulho a grande quantidade de diferentes materiais o que dificulta a sua reciclagem, por isso, antes de reciclar, devemos evitar o desperdcio, portanto a gerao de resduos. A segregao dos materiais em uma caamba de entulho extremamente difcil. Devemos e itar primeiro para segregar os materiais depois.

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O grande problema dos resduos da construo civil (entulho) o mercado informal, pois no dispe corretamente esses resduos (no utilizam caambas de entulho) de coleta desses materiais. soluo: criar postos

Certificaes nas Construes


Selo Azul Caixa Econmica Federal: uma maneira de ter um investimento mais seguro evitando problemas no futuro. o primeiro sistema para projetos habitacionais sustentveis, criado no Brasil, baseado nas certificaes internacionais. um instrumento de classificao socioambiental de projetos de empreendimentos habitacionais ( importante lembrar que no h sustentabilidade sem a resposta econmica, o produto tem que trazer um retorno financeiro). Os objetivos principais da certificao so:
  Incentivar o uso racional de recursos naturais e operaes habitacionais; Reduzir o custo da manuteno e das despesas mensais garantia de pagamento aos emprstimos).  Conscientizao dos empreendedores e moradores. preocupao com os usurios (maior

Etiquetagem de edificaes
H diversos tipos e modelos. Atualmente no Brasil, h o Selo azul d Caixa e a etiqueta a Procel de energia (verifica o gasto de energia do edifcio completo e analisa todos os sistemas parcialmente como a envoltria relacionada arquitetura, iluminao, condicionamento do ar).

Um edifcio pode ter pontos de economia de energia como uma fachada que proteja a edificao do calor ou uma excelente circulao de are luz natural, evitando o consumo de ar condicionado e de luz.

Greenwashing
Sem polticas pblicas e setoriais, os selos no promovem sustentabilidade, pois podem passar uma falsa imagem de sustentabilidade aindstrias e corporaes greenwashing. Um dos

problemas que no podem ser ignorados a questo da responsabilidade social, j que no Brasil a mo de obra muito mal remunerada, quando no, informal. Hoje, as pessoas procuram as construes com selos porque, por um lado, querem um indicativo que aquele determinado produto atende questo da sustentabilidade e, por outro lado, muita gente compra apenas para ser percebida como uma pessoa ecofriendly .

H tambm desinformao em relao aos consumidores, pois certos itens como reuso de guas pluviais nos telhados, uso de bacias sanitrias que consomem 6L d gua que, ou so obrigatrios ou so leis; so declarados como benefcios do edifcio em relao ao meio ambiente. Assim, percebemos que a existncia de selos, no melhora o mercado, o que melhora o mercado so polticas pblicas, polticas setoriais de mdio prazo, consistente com metas aplicadas a toda construo. importante frisar que esses selos de sustentabilidade se aplicam em obras grandes, corporativas; sendo assim, pouco inspira nas outras que no possuem tanto dinheiro assim. Outro fator importante a ser lembrado selos e normas internaci nais no devem ser o diretamente importadas para o Brasil. Os pases desenvolvidos possuem tanto fontes de energia diferentes da nossa, quanto elevados ndices de desempenho, fruto de anos de desenvolvimento, poltica pblica e adequao do mercado. As certificaes precisam ser adequadas no s realidade local quanto s estratgias selecionadas para o pas (fontes de energia, meios de transporte principal, hbitos da populao). Sustentabilidade o equilbrio entre o impacto ambiental o impacto social e o impacto econmico: uma construo sustent el primeiramente sempre cabe no oramento. Outro grande problema do Brasil, que difere dos pases desenvolvidos, o aspecto social. Aqui, 60% at 80% de alguns materiais vendidos, como madeira, cermica vermelha, so ilegais e informais. A sustentabilidade tem que cuidar do ser humano. O pior desafio social da construo os nossos funcionrios serem pobres e a construo civil contribui para isso j que paga salrios que mantm as pessoas na pobreza divergindo de outras indstrias.

Habitaes Populares: como agregar sustentabilidade?


A sustentabilidade para as habitaes de interesse social deve considerar os aspectos da matriz energtica, o ambiente local onde sero inseridas essas habitaes e a existncia de infraestrutura, as caractersticas de renda do morador, as necessidades e cultura dos clientes e as prticas estabelecidas. Tambm se deve levar em considerao a durabilidade do imvel e a reduo das despesas da moradia (gua, luz, gs e financiamento) evitando que a edificao se supere o oramento dos moradores, o que pode gerar inadimplncia. Diversas aes podem ser feitas como o aproveitamento da energia solar para aquecimento de gua, a medio do consumo individual de gua para cada morador (conta mais justa) e programas educativos para melhor us da energia o eltrica e gua.

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