Ebook FII

FUNDOS IMOBILIÁRIOS
UM JEITO INTELIGENTE DE INVESTIR EM IMÓVEIS
Terceira Edição
POR
Thiago Fleith Otuki

Economista / Mestre em Economia e Finanças
Apelido no Clube FII: otuki
cursos@clubefii.com.br
? DÚVIDAS?
A C E S S E O G R U P O F E C H A D O , E X C L U S I V O PA R A A L U N O S D E S T E C U R S O .
1
M Ó D U L O
I N V I S TA E M I M Ó V E I S D E
FORMA MODERNA
E AVA N Ç A D A
A O L O N G O D A S Ú LT I M A S
DÉCADAS, MUDAMOS
DRASTICAMENTE A FORMA
COMO REALIZAMOS UMA
SÉRIE DE FUNÇÕES DO
NOSSO COTIDIANO. SEJA EM
AT I V I D A D E S P R O F I S S I O N A I S ,
DOMÉSTICAS OU DE LAZER
TUDO SE MODERNIZOU.
QUEBRA DE
PA R A D I G M A S
Grande parte da comunicação entre as pessoas, atualmente, é reali-

zada através do e-mail, SMS e WhatsApp e não mais por carta, fax
ou telegrama.
O lançamento do celular no mercado revolucionou a forma e a ve-

locidade da comunicação entre as pessoas, além de democratizar o
acesso ao telefone com custos menores e permitir grandes ganhos de
produtividade para a economia.
No final da década de 1980 o videocassete era uma novidade, pois

permitia assistir filmes de sua escolha e gravar programas em fitas.
Hoje virou peça de museu. Serviços de Streaming como o NETFLIX
mudaram totalmente a forma como consumimos entretenimento
como filmes, música, livros e jogos.
In v i sta em Im óv ei s d e for ma mo d e r n a C U R SO B ÁSICO D E F IIS 6

P O D E M O S C I TA R O U T R O S
EXEMPLOS DE QUEBRAS DE
PA R A D I G M A S N A S O C I E DA D E ,
E N T R E TA N TO , N A Á R E A D E
I N V E S T I M E N TO S PA R E C E Q U E
PA R A M O S N O T E M P O.
TESOURO
DIRETO
Você sabia que foi Dom Pedro II quem criou a Caixa Econômica da
Corte, em 1861, para “receber, a juro de 6%, as pequenas economias
das classes menos abastadas”, com a garantia do governo.
O Sistema Financeiro modernizou-se e oferece títulos públicos, títu-

los privados, fundos de investimento tão seguros como a poupança,
mas grande parte das pessoas ainda investe como na época do im-
pério.
No sistema do Tesouro Direto que permite a compra direta por pes-

soas físicas de Títulos Públicos temos somente um saldo de 44,5 bi-
lhões de reais e um milhão e trezentos e sessenta mil investidores.
Há investidores milionários que poderiam acessar instrumentos fi-

nanceiros muito mais rentáveis e sofisticados que ainda investem na
poupança.

MILIONÁRIOS
D A C A D E R N E TA
Segundo levantamento do FGC (Fundo Garantidor de Créditos), em

junho de 2017 foram registrados 13 mil brasileiros com recursos acima
de 1 milhão de reais depositados na Poupança.
Nos últimos anos, surgiram uma quantidade grande de alternativas

para investimentos...
Tudo que é novo sempre traz muitas dúvidas e, no caso de alocação

de seu dinheiro, além das dúvidas, surge o receio dos riscos envol-
vidos. Porém, não podemos ficar parados no tempo e perder ótimas
oportunidades de rentabilizar o capital. Não fique preso e com receio
das novidades. Uma forma de acabar com seus receios é procurar co-
nhecer melhor tudo aquilo que o sistema financeiro poderá te ofere-
cer.
Nossa proposta com este curso é justamente informar e

ensinar de forma didática e objetiva para que você possa
iniciar seus investimentos em FIIs.
Fonte: Jornal O Globo

N Ó S I N O VA M O S M U I TO
POUCO NOS INVESTIMENTOS
FINANCEIROS, PORÉM
E NOS INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS? QUEREMOS
MOSTRAR COMO CONTINUAR
INVESTINDO EM IMÓVEIS,
MAS DE UMA FORMA MAIS
MODERNA, SEGURA E COM
I N Ú M E R A S VA N TA G E N S .
A MELHOR
A LT E R N A T I V A
Muitos já conhecem a forma tradicional como a compra de terrenos

(venda com ganho de capital ou arrendamento), salas comerciais e
apartamentos residenciais (renda com aluguel), compra de aparta-
mentos na planta ou a incorporação de projetos imobiliários (muitas
vezes feita de forma coletiva).
Neste curso, vamos aprender de uma forma simples e objetiva por-

que um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) negociado na B3 é
uma forma moderna e segura de investimento imobiliário.
Os FIIs permitem um acesso mais democrático aos investimentos

imobiliários, pois não é necessário ter um grande volume de capital
para começar a investir. O importante é que investidores de todos os
perfis e portes tem a possibilidade de acessar os melhores empreen-
dimentos imobiliários do Brasil.
Ao final do curso, também ficará evidente as vantagens tributárias

(isenção de IR nos dividendos para pessoas físicas), ganhos de liqui-
dez e redução de risco devido a maior possibilidade de diversificação.

O QUE É UM FUNDO DE
INVESTIMENTO?
FUNDO DE
INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de re-

cursos destinado à aplicação em empreendimentos imobiliários, tais
como a construção e a aquisição de imóveis para posterior locação ou
arrendamento.
Fundos de Investimento são condomínios constituídos com o ob-

jetivo de promover a aplicação coletiva dos recursos de seus parti-
cipantes. Você já deve ter investido em um Fundo de Investimento
distribuídos por Bancos e outras instituições financeiras como os das
categorias Renda Fixa, Referenciado DI e Ações.
Fundo de Investimento é uma comunhão de recursos, captados de

pessoas físicas ou jurídicas, com o objetivo de obter ganhos financei-
ros a partir da aplicação em títulos e outros ativos financeiros. Esses
recursos são usados para comprar bens que são de todos os investi-
dores, na proporção de seus investimentos.
O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 13

COMO
FUNCIONA?
-
1 2 FU NDO
Você e os demais investidores O Fundo de Investimento (pes-
aportam recursos no Fundo de soa jurídica) é proprietário des-
Investimentos. Todos adquirem sa carteira composta por vários
cotas pelo valor de mercado do ativos e os cotistas são os pro-
dia. prietários do Fundo. A medida
que os ativos da carteira ga-
nham valor a cota aumenta e os
investidores são rentabilizados.
- -
3 4 COTISTAS ATIVOS
Os recursos vão para um caixa O cotista pode sacar o dinheiro

comum. Dessa forma, o ges- do Fundo conforme as regras e
tor do Fundo compra ativos no prazos estipulados no regula-
mercado segundo sua análise mento.
(melhores perspectivas) e den-
tro dos limites do regulamento.

QUEM
R E G U L A M E N TA?
Os Fundos de Investimentos são regulamentados e fiscalizados pela

CVM - Comissão de Valores Mobiliários (Autarquia vinculada ao Mi-
nistério da Fazenda).
As instituições que lançam e realizam a gestão dos Fundos de In-

vestimentos precisam obter autorizações da CVM e Banco Central
para prestar o serviço de gestão de recursos independente da cate-
goria do Fundo.

VA N TA G E N S D E
SE INVESTIR
EM FIIS
O investimento por pessoas físicas em Fundos de Investimentos traz

muitas vantagens como:
1 G E S TÃ O P R O F I S S I O N A L
2 DIVERSIFICAÇÃO
3 ACESSO A OUTROS MERCADOS
4 C U S T O S M E N O R E S E FA C I L I D A D E D E R E S G AT E

1
G E S TÃ O
PROFISSIONAL
Quando você investe recursos em um Fundo ele será gerido por ges-
tores profissionais. Esses especialistas estudam e analisam para es-
colher os ativos e monitoraram o mercado diariamente, avaliando as
melhores opções de investimento.
Para pessoas que não possuem grande conhecimento em finanças

e investimentos ou que não tenham interesse ou tempo para se es-
pecializar no assunto, é uma ótima opção contar com a ajuda desses
profissionais.

2
DIVERSIFICAÇÃO
Assim, se um investimento não render tanto os outros que derem

certo podem compensar ou minimizar uma perda.
Você poderia fazer isso sozinho, colocando seus recursos em vários

tipos diferentes de ativos financeiros, mas isso poderia implicar em
um custo muito alto ou ser inviável caso o valor a ser aplicado seja
pequeno.

3
ACESSO A OUTROS
MERCADOS
A aplicação em um Fundo de Investimento pode permitir que o in-

vestidor acesse mercados que não poderiam ser alcançados de forma
individual, pois alguns ativos podem exigir uma aplicação mínima
elevada, procedimentos burocráticos ou algum tipo de impedimento
jurídico para pessoas físicas. Algo que não ocorre com um veículo co-
letivo de investimentos.

4
CUSTOS MENORES
E FACILIDADE DE
R E S G AT E
Um Fundo de Investimentos ajuda a reduzir custos de transação.

Caso você precise aplicar e resgatar recursos em vários momentos,
comprar e vender ações, títulos e outros tipos de investimentos, oca-
sionará custos de transação e tributos para pessoas físicas maiores
do que para os Fundos (pessoa jurídica).
Dependendo do tipo de investimento que você fez, você poderá de-

morar um pouco para conseguir resgatar o dinheiro. O Fundo, na gran-
de maioria dos casos, oferece a vantagem de você conseguir resgatar
seus recursos rapidamente. O prazo para recebimento pode variar
conforme o tipo e o regulamento de cada Fundo.

COMO UM FII É
ESTRUTURADO E LANÇADO
NO MERCADO?
QUAL A DIFERENÇA ENTRE OS
FUNDOS DE INVESTIMENTOS
“TRADICIONAIS” E OS FIIS?
COMO UM FII É ESTRUTURADO
E V E N D I D O A O S C OT I S TA S ?
RESUMO
Um FII, da mesma forma que um Fundo tradicional, é composto por

cotas que são de propriedades dos investidores. Só que o Fundo não
é composto por Títulos, mas por um Imóvel ou um conjunto de Imó-
-
veis. Outra diferença importante é que as cotas não podem ser res- COTAS
gatadas e transformadas em dinheiro. O investidor terá que vender
suas cotas na bolsa de valores (B3).
1 2
O investidor ( dono do dinheiro ) A empresa (administrador e/ou
compra cotas de um fundo imo- gestor) que constituiu o fundo
biliário. recebe o dinheiro do investidor
e compra os imóveis. - -
INV E STIDOR IMÓVE IS
3
O fundo paga “rendimentos” ao
investidor na proporção de suas
cotas.
Como um F II é e st rutu r a d o e la n ça d o n o me rcad o ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 23

DIVERSAS
APLICAÇÕES
A legislação brasileira que trata os FIIs permite que a carteira desses

fundos também tenha títulos. De acordo com a regulação vigente,
além de poder adquirir direitos reais sobre bens imóveis, o FII pode
também ter outros tipos de aplicações, tais como:
Letras de crédito imobiliário (LCI), Letras hipotecárias (LH), Cotas de

outros FIIs, Certificados de potencial adicional de construção (CE-
PAC), Certificados de recebíveis imobiliários (CRI), Cotas de fundos de
investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como políti-
ca de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FIIs,
além de valores mobiliários de emissores cujas atividades preponde-
rantes sejam permitidas aos FIIs.
Entretanto, por questões de metodologia e simplificação, vamos con-

siderar somente a possibilidade dos FIIs poderem adquirir direitos re-
ais sobre bens imóveis para evidenciar a diferença entre os Fundos
de Investimentos tradicionais e os Fundos Imobiliários. Vamos tratar
de forma mais específica sobre esses títulos no módulo 5 (aula sobre
fundos do segmento de recebível imobiliário).

E TA PA S D E E S T R U T U R A Ç Ã O
1 2 3
Uma instituição financeira em conjunto com A instituição estrutura a operação financeira Após a aprovação pela CVM e o cadastro na
um grande empreendimento imobiliário, vi- para transformar o imóvel em um Fundo com- B3, o FII pode ser lançado no mercado. É re-
sualizam uma boa oportunidade de vender posto por várias cotas. Toda a operação deve alizado uma “Oferta Pública” onde os inves-
parte ou a totalidade do imóvel (um edifício ser autorizada pela CVM (Comissão de Valores tidores interessados em adquirir cotas desse
comercial no centro de SP, por exemplo). Mobiliários). Todas as instituições envolvidas fundo podem solicitar sua ordem de compra
no processo também devem ter autorização por meio das Corretoras de Valores. Existe um
para funcionar pela CVM e/ou Banco Central. calendário onde é definido as datas de pedido
e liquidação das operações de compra.
4 5 6
As Corretoras de Valores divulgam essas ope- Quando a operação é liquidada, os investido- A negociação diária na Bolsa de Valores per-
rações junto ao seus clientes. Fica disponível res pagam pelas cotas adquiridas (preço for- mite que os investidores possam vender suas
o “Prospecto da Operação” onde o investidor mado pelo mercado) e passam a ser “sócios” cotas a qualquer momento ou comprar mais
poderá acessar todas as informações de for- do empreendimento. As cotas passam a ser cotas desse mesmo FII. O investidor receberá
ma muito detalhada do imóvel e demais da- negociadas diariamente na B3. mensalmente os dividendos do fundo refe-
dos relevantes para a tomada de decisão de rentes às receitas de aluguel.
compra.

S O U P R O P R I E TÁ R I O D E U M
IMÓVEL AO COMPRAR FII?
TITULARIDADE
D E C OTA S
O investidor que compra cotas de FIIs não é diretamente proprietário

do imóvel ou conjunto de imóveis.
Os cotistas são os titulares (“donos”) das cotas dos Fun-

dos Imobiliários
Ao contrário do proprietário de um imóvel, o cotista de um FII não po-

derá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimen-
tos integrantes do patrimônio do fundo. Por outro lado, ele também
não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contra-
tual, pois o imóvel é de propriedade do Fundo que pertence a inúme-
ros “proprietários/cotistas”.
Sou p rop r ietá r io d e um imóv el ao comp r a r F II? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 27

-
I NVESTIDORE S
F U N D O D E I N V E S T I M E N TO
- -
AD M IN IS TR A D O R IMOBILIÁRIO GE STOR
-
I MÓVE L
Sou p rop r ietá r io d e um imóv el ao comp r a r F II? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 28

QUEM ESTRUTURA E
GERENCIA UM FII?
GESTORES
Todo o processo de transformar um empreendimento imobiliário, um

grande edifício corporativo por exemplo, em um Fundo de Investi-
mento Imobiliário (FII) com cotas sendo negociadas na B3, é realiza-
do por empresas que estruturam, distribuem, administram e gerem
fundos de investimentos desde que tenham autorização da Comis-
são de Valores Mobiliários (CVM).
Essas empresas são parte integrante do Sistema Financeiro Nacional

e são classificadas pela legislação como Distribuidores de Títulos e
Valores Mobiliários, Gestores de Recursos e Companhias Hipotecá-
rias. Essas empresas normalmente são vinculadas a grandes institui-
ções financeiras como Bancos Comerciais e Bancos de Investimentos.
Os maiores administradores de fundos imobiliários no Brasil já estru-

turaram, lançaram e administram muitos FIIs. No site destas insti-
tuições o investidor pode acessar a lista completa de fundos.
Um FII é oficialmente lançado (vendido no mercado) so-

mente com a autorização da CVM e através de uma Oferta
Pública.
Quem e st rutu r a e ge r e n cia um F II? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 30

Q U E M R E G U L A M E N TA E
FISCALIZA OS FIIS NO
BRASIL?
CVM
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é a responsável em regula-

mentar e fiscalizar todo o mercado de capitais incluindo os Fundos
de Investimentos Imobiliários. A CVM é uma autarquia federal vincu-
lada ao Ministério da Fazenda.
Os FII foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamen-

tados pela Instrução CVM nº 472/08.
O funcionamento e a oferta pública (lançamento) de cotas de sua

emissão dependem de prévio registro na Comissão de valores Mobi-
liários (CVM).
A Instrução CVM 472 dispõe sobre a constituição, a administração,

o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divul-
gação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário - FII.
Essa instrução foi alterada por Instruções posteriores: 478/2009;
482/2010; 516/2011; 517/2011; 528/2012; 554/2015 e 580/2016.
Quem r egulame n ta e fiscali z a o s F IIs n o B r a sil? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 32

2
M Ó D U L O
Q U A I S A S P R I N C I PA I S
VA N TA G E N S D E S E I N V E S T I R
EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
DIVERSAS
VA N TA G E N S
A transformação de um empreendimento imobiliário em um ati-

vo financeiro no formato de uma cota, trouxe diversos benefícios e
vantagens para os investidores que já investem em imóveis, como a
compra de salas comerciais, e democratizou esse tipo de investimen-
to para as demais pessoas que almejavam, mas não possuem um
volume financeiro necessário.
Algumas das diversas vantagens em investir em FIIs:
• Benefício Fiscal • Empreendimentos Bons
• Facilidade de Acesso • Fracionamento
• Menor Custo • Diversificação
• Proteção contra Inflação • Comodidade
• Transparência • Renda Mensal
• Liquidez
Quais as principais vantagens de se investir em fundos imobiliários? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 35

VA N TA G E M
EMPREENDIMENTOS
DE QUALIDADE
EMPREENDIMENTOS
DE QUALIDADE
FIIs possibilitam a qualquer investidor, independente do porte, in-

vestir em empreendimentos imobiliários de alta qualidade, através
da compra de cotas na B3.
Você imaginou ser proprietário de grandes prédios comer-

ciais nas regiões mais nobres do País como São Paulo e Rio
de Janeiro?
Você pode comprar Edifícios Comerciais Corporativos de alta qualida-

de (denominados de classe AAA e A) em endereços como Av. Briga-
deiro Faria Lima (SP) e Av. das Américas (RJ). Os imóveis são locados
por uma variedade de empresas nacionais e multinacionais com con-
tratos de longo prazo.
Atualmente, na B3, você também poderá adquirir cotas de FIIs de

segmentos imobiliários como Logístico, Industrial, Varejo, Shopping
Center, Educacional, Hospitalar e Agências Bancárias.
Imagine ter como locatário grandes empresas multinacionais, uni-

versidades, grandes bancos comerciais e obter receitas de um grande
shopping center?

EXEMPLO DE
EMPREENDIMENTOS
B T G PA C T U A L C O R P O R AT E O F F I C E F U N D ( B R C R 1 1 )
Edifício Corporativo AAA

São Paulo - SP
Av. das Nações Unidas, 8501 - Pinheiros
P R I N C I PA I S L O C ATÁ R I O S
• ACE Seguradora
• Banco Pine
• Alphaville
• Linkedin
PÁ G I N A D O F U N D O N O C L U B E F I I

EXEMPLO DE
EMPREENDIMENTOS
TB OFFICE (TBOF11)
Edifício Corporativo
São Paulo - SP
Avenida Jornalista Roberto Marinho - Nações Unidas
• TAM
• Banco Toyota
• Zurich Seguros
• Fleury

EXEMPLO DE
EMPREENDIMENTOS
E D I F Í C I O A L M I R A N T E B A R R O S O ( FA M B 1 1 B )
Edifício Corporativo
Rio de Janeiro - RJ
Avenida Rio Branco - Centro
• Caixa Econômica Federal

EXEMPLO DE
EMPREENDIMENTOS
S H O P P I N G PÁT I O H I G I E N Ó P O L I S ( S H P H 1 1 )
Shopping Center
Rio de Janeiro - RJ
R. Dr. Veiga Filho, 133 - Higienópolis
• Lojas/Comércio

VA N TA G E M
FRACIONAMENTO
COMPRA E VENDA
D E C OTA S P O R
UNIDADE
O fracionamento possibilita a compra ou venda de cotas por unidade,

ou seja, o investidor poderá colocar suas ordens de compra de acordo
com sua disponibilidade, ou sua ordem de venda, de acordo com sua
necessidade financeira.
Por exemplo, o FII BRCR11 (código do BC Fund que é composto por

mais de 10 imóveis de escritórios corporativos em São Paulo e Rio de
Janeiro) tem sua cota negociada por um preço muito próximo de R$
100 (valor comum das Ofertas Iniciais de venda). Vamos considerar
um preço hipotético de R$ 96,00.
Desta forma, o investidor poderá comprar uma única cota no valor de

R$ 96,00 ou comprar, por exemplo, R$ 50.000,00 o que representaria
uma quantidade de 520 cotas. Essa é uma regra da B3. O investidor
pode comprar as cotas em unidades e não somente em lotes como é
caso do mercado de ações. Isso possibilita que FIIs tenham um fra-
cionamento perfeito.

V E N D A D E C OTA S
Imagine as seguintes situações...
Você investe em imóveis da maneira tradicional e possuiu uma sala

comercial no centro da cidade no valor de R$ 500mil. Agora, pense
que você se defrontará com situações em que necessitará de um
volume maior de dinheiro em curto espaço de tempo devido a uma
eventualidade.
Em um problema familiar ou uma oportunidade de negócios imper-

dível você precisa de R$ 125mil em um prazo de poucos dias. Nesse
caso, não existe a possibilidade de venda de 25% da sala comercial,
ou seja, você é obrigado a vender o imóvel inteiro. E o pior de tudo,
caso tenha que vender a sala comercial rapidamente, com certeza
terá que receber um preço muito abaixo do valor de mercado.
No caso de FIIs, você poderia vender em um único dia os R$ 125mil,

a preço de mercado, e os demais R$ 375mil continuam investidos no
mercado imobiliário rendendo dividendos e ganhos de capital pela
valorização das cotas.
Como veremos mais adiante, a liquidação das operações com FIIs na

B3 é realizada em 3 dias úteis. Ou seja, em apenas três dias os recur-
sos já estão disponíveis em sua conta na Corretora de Valores.

VA N TA G E M
DIVERSIFICAÇÃO
PRINCÍPIO DA
DIVERSIFICAÇÃO
Como no exemplo anterior, porque comprar um único imóvel (sala

comercial) no valor de R$ 500mil? Lembra do principio da diversifica-
ção?
Nunca o investidor deve colocar todos os ovos na mesma

cesta...
O investidor pode compor sua carteira com cotas de vários Fundos,

atuantes em segmentos diversos, como shoppings, indústria, logís-
tica, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais, etc.
O risco de inadimplência ou vacância também fica pulverizado entre

os diferentes locatários. Além disso, o investidor tem a oportunidade
de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fato-
res regionais.

C A RT E I R A VA R I A D A
Perceba que o investidor que tenha uma carteira de R$ 500 mil e se-
guindo o principio da diversificação, mesmo alocando 25% em imó-
veis, terá disponível R$ 125 mil para alocar nessa categoria de investi-
mentos. Entretanto, atualmente, pelo menos nas cidades de grande
e médio porte, não é mais possível comprar uma sala comercial por
esse valor. Ou seja, é inviável para esse investidor ter investimentos
imobiliários em sua carteira.
A existência dos FIIs negociados na B3 permite esse inves-

tidor comprar não somente um imóvel, mas uma carteira
de imóveis de primeira linha com R$ 125 mil.
AT I V O PESO FINANCEIRO
CDB 20% R$ 20.000
Títulos Públicos 25% R$ 125.000,00
Fundos Renda Fixa 20% R$ 100.000,00
Ações 10% R$ 50.000,00
Imóveis 25% R$ 125.000,00

VA M O S C O M P R A R U M A C A RT E I R A D E F I I S N A B 3 :
CÓDIGO PREÇO FUNDO PESO C O TA S FINANCEIRO

P O R C O TA*
RNGO11 R$ 88,07 FII Rio Negro 25% 355 R$ 31.250
SAAG11 R$ 123,48 FII Santander 25% 253 R$ 31.250

Agencia
BRCR11 R$ 98,00 FII BC Fund 25% 319 R$ 31.250
HBGS11 R$ 2.092,04 FII Cshg Brasil Shop 25% 15 R$ 31.250
Para acessar o preço atualizado da cota, basta acessar clubefii.com.br > Busca FII >
código ou nome do fundo
Com a compra desses 4 FIIs você ser proprietário de uma parcela de

inúmeros imóveis localizados nos principais pontos comerciais do
Brasil. O BRCR11 tem 17 imóveis corporativos no Rio e em São Paulo.
O SAAG11 tem 28 agências bancárias locadas para o Banco Santander
em cidades como Santo André, Volta Redonda, Belo Horizonte, Juiz
de Fora, Brasília e São Paulo.
Perceberam o grande potencial de investimentos com poucos recur-

sos? Mesmo o investidor que disponha um valor maior para investi-
mentos imobiliários, R$ 1 milhão por exemplo, ainda assim a aloca-
ção em FIIs é muito atrativa em relação a uma possível compra de um
imóvel físico.
*Preço da cota em 03/02/2017 (Fonte B3 e Clube FII)

VA N TA G E M
COMODIDADE
TRANQUILIDADE AO
SE COMPRAR UM FII
Quando você tem um imóvel, tem que se preocupar com a imobiliá-

ria, corretor, contratos de locação, cartório, recolhimento de impostos
e taxas, reuniões de condomínio entre outros fatos jurídicos.
No caso dos FIIs, o investidor não precisa se preocupar com

nenhuma responsabilidades e tarefa. Você pode investir
seu tempo na sua atividade profissional ou no seu lazer.
Lembre-se que não é um profissional da área imobiliária.
Todas essas tarefas serão desempenhadas pelo administrador do

fundo, profissional de mercado e sob a responsabilidade de uma ins-
tituição financeira.

G E S TÃ O AT I VA
DOS SEUS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
A L G U N S PA S S O S PA R A A C O M P R A D E U M I M Ó V E L
• Assinatura de contrato de intenção de compra
• Reconhecimento de assinatura em cartório
• Impressão de boletos de taxas e impostos
• Escolha e negociação com a imobiliária que vai prospectar

potenciais locatários para sua sala.
Muitos FIIs realizam uma gestão ativa de sua carteira de imóveis, ou

seja, compram e vendem com o objetivo de maximizar o ganho dos
cotistas. Tudo isso é feito pela gestora do Fundo e por profissionais
qualificados.

FATO R E L E VA N T E
Você como cotista vai apenas acompanhar as negociações

de um fundo a partir dos relatórios e fatos relevantes di-
vulgados pelo administrador do fundo.
Na direita, um exemplo de fato relevante publicado pelo Administra-

dor do Fundo CSHG Real Estate, data de 29 de agosto de 2018.
As cotas de fundos imobiliários que estamos tratando nesse curso

são negociadas em bolsa de valores (no caso do Brasil na B3). Esse
fato ressalta a questão da comodidade para o investidor, pois torna o
processo de negociação muito prático e rápido.
É necessário somente um cadastro em uma corretora de valores.

Atualmente, as instituições financeiras disponibilizam sistemas que
possibilitam a compra e venda de ativos financeiros na B3 através do
seu computador ou celular.

VA N TA G E M
RENDA MENSAL
R E C E I TA M E N S A L
PROVENIENTE DO
ALUGUEL
Igualmente ao alugar-se um imóvel, investindo em FIIs, o investidor

obtém renda mensalmente da receita gerada pelo pagamento do alu-
guel, por exemplo. Esse é o grande atrativo dos fundos imobiliários e
tem motivado a entrada de pessoas físicas nesse mercado.
Os FIIs são fortes pagadores de dividendos.
A legislação brasileira determina que os FIIs são obrigados a distri-

buir pelo menos 95% de seu lucro líquido caixa a cada seis meses,
para poderem fazer jus aos benefícios fiscais.
No próximo tópico, vamos abordar a isenção de IR sobre dividendos.
A prática comum entre os FII brasileiros é a distribuição mensal de

rendimentos, trazendo conforto adicional ao investidor.

DIVIDENDOS
É importante ressaltar que os dividendos são provenientes do re-

sultado líquido do carteira imobiliária do fundo, ou seja, já são des-
contados inúmeros custos como a taxa de administração e gestão,
despesas de comissões, despesas de condomínio, tributos e demais
custos.
O cotista pode acessar as Demonstrações Financeiras do FII no site

do Administrador. As contas são auditadas por uma empresa de Au-
ditoria Independente.
É preciso ressaltar que apesar dos FIIs apresentarem fluxo regular de

receitas e pagamentos de dividendos, eles se enquadram na catego-
ria de renda variável, apesar de, muitas vezes, se assemelhar com
investimentos de renda fixa. Por exemplo, um determinado FII pode
diminuir a distribuição de dividendos mensais devido ao aumento da
vacância de sua carteira de imóveis. Com mais salas sem locatários
a receita do fundo diminui o que acarretará redução dos dividendos.
Outra questão importante e que nos leva a classificar os FIIs em ren-

da variável, é a volatilidade dos preços das cotas no curto prazo. O
investidor tem que estar preparado para possíveis movimentos brus-
cos, positivos ou negativos, nos preços das cotas.

DIVIDEND YIELD
Como medir o meu retorno em dividendos?
O rendimento distribuído mensalmente é o que chamamos de Divi-

dendos. O mercado financeiro utiliza o conceito de “Dividend Yield”.
O DY é obtido através da divisão do valor pago por cota no mês, ou
seja, o valor que cada acionista recebeu por cota em sua conta, e o
preço de compra da cota pelo investidor:
Dividend Yield = Valor recebido pelo cotista / Preço da cota
O investidor, por exemplo, comprou cotas do Fundo BRCR11. Ele pa-

gou no mercado o preço de R$ 93,00 por cota. No mês seguinte, o
Fundo pagou aos seus cotistas um dividendos no valor de R$ 0,74 por
cota. Qual foi o rendimento que o cotista obteve nesse mês?
DY = R$ 0,74 / R$ 93,00 = 0,008 ou 0,8%
O investidor obteve um retorno em dividendos de 0,8% no mês de

janeiro de 2017.
Para acessar o dividend yield de cada fundo, basta acessar clubefii.com.br > Busca
FII > código ou nome do fundo > Distribuições. O sistema do Clube FII já calcula au-
tomaticamente o dividend yield e atualiza os números conforme modificações nos
preços de mercado e com base na(s) últimas(s) distribuições do fundo.

CÁLCULO DO
RENDIMENTO ANUAL
DE DIVIDENDOS
Vamos realizar o cálculo do rendimento anual em dividendos. Lem-

bre-se, os FIIs podem ter variação nos valores distribuídos ao lon-
go do tempo. Mas para facilitar nosso exemplo, vamos supor que o
BRCR11 distribua os R$ 0,74 durante todos os meses em um período
de um ano.
Então: vamos receber nesse ano (R$ 0,74 x 12 = R$ 8,88)
DY = R$ 8,88 / R$ 93,00 = 0,095 ou 9,5%
O investidor obteve um retorno anual em dividendos de 9,5%.

POTENCIAL DE GANHO EM DIVIDENDOS
Agora todos devem estar se perguntando: Atualmente, qual é o po- CÓDIGO FUNDO DIVIDENDOS PREÇO DY
tencial de ganho em dividendos no mercado de FIIs brasileiro? (2016)* C O M P R A* * (2016)***
KNCR11 FII KINEA RI R$ 13,63 R$ 107,00 12,7%

Para não gerar nenhum tipo de viés na escolha dos fundos, ou seja,
BBPO11 FII BB PRGII R$ 10,92 R$ 95,50 11,4%
escolher os fundos mais rentáveis de 2016, realizamos o cálculo dos
5 FIIs com maior peso no IFIX (Índice de Fundos de Investimentos
KNRI11 FII KINEA R$ 11,04 R$ 106,00 10,4%
Imobiliários da B3). Vamos falar dele mais adiante. O IFIX é o equiva-
BRCR11 FII BC FUND R$ 9,43 R$ 91,60 10,2%
lente ao Ibovespa para o mercado de ações.
HGBS11 FII CSHGSHOP R$ 165,60 R$ 1.390,00 11,9%
A simulação ao lado demonstra o quanto um investidor ganhou em
dividendos se tivesse comprado os 5 FIIs com maior peso no IFIX no
primeiro dia de 2016. Desta forma, somamos todos os dividendos pa-
gos ao longo do ano passado.
Lembrando que você não lucra somente com o retorno em

dividendos. O cotista também obtém ganhos de capital com
a valorização das suas cotas no mercado. Foi exatamente o
que ocorreu em 2016, quando cotas valorizaram.
* Soma de todos os dividendos pagos pelo fundo em 2016.

**Simulação com base no preço de fechamento do dia 04/01/2016.
***Dividend Yield (2016) = Dividendos (2016)/Preço de Compra.
Fonte: B3 e Clube FII

VA N TA G E M
BENEFÍCIO FISCAL
ISENÇÃO DO IR
Isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos mensais recebi-

dos pelos cotistas (dividendos) pessoas físicas é um dos principais
atrativos dos FIIs. Esse benefício “turbina” a sua rentabilidade e tor-
na os fundos imobiliários muito atrativos em relação tanto ao imó-
veis físicos como demais modalidades de investimentos financeiros
como títulos públicos e privados.
A Lei 11.196/05 estabelece que os rendimentos recebidos pelos cotis-

tas Pessoas Físicas são isentos de Imposto de Renda, quando deter-
minadas condições forem atendidas cumulativamente.
C O N D I Ç Õ E S PA R A I S E N Ç Ã O D E I R PA R A P E S S O A F Í S I C A
• O cotista tiver menos do que 10% das cotas do Fundo;
• O FII tiver no mínimo 50 cotistas;
• As cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de

valores ou mercado de balcão organizado.
Os fundos que estamos tratando nesse curso são justamente os ne-

gociados em bolsa, com mais de 50 cotistas e com pouca concentra-
ção do patrimônio total em único cotista. Desta forma, os dividen-
dos ficam isentos de IR.

VA N TA G E M
FACILIDADE DE
ACESSO
COMPRAR E VENDER
EM MINUTOS
Os investidores podem comprar FIIs como uma ação de uma empre-

sa pelo Home Broker (HB), e em minutos podem ficar donos de uma
fração de um empreendimento imobiliário.
Não existe barreiras para comprar um FII
Você não precisa ter um CNPJ ou ficar sócio de uma empresa, possuir
um capital inicial elevado, contratar consultorias técnicas e jurídicas
e também não é necessário o dispêndio de muitas horas de trabalho
para buscar boas oportunidades.

CORRETORA
D E VA LO R E S
Para comprar cotas de FIIs na B3, basta abrir uma conta em uma cor-
retora de valores. Temos muitas corretoras no mercado brasileiro,
tanto as independentes como as vinculadas aos grandes Bancos Co-
merciais.
O processo de abertura da conta é rápido e pouco burocrá-

tico e pode ser realizado todo pela internet.
Vamos estudar em detalhes, na última parte do curso, o passo a pas-

so para comprar, analisar e acompanhar sua carteira de FIIs.
De forma resumida, após a abertura da sua conta na corretora de va-

lores, basta transferir seus recursos da sua conta bancária para a con-
ta corrente da corretora, acessar o Home Broker e executar às suas
ordens de compra ou venda.

HOME BROKER
O Home Broker é semelhante ao Internet Banking que já está acostu-

mado a utilizar, pois você realiza todas as operações necessárias pela
Internet em um sistema bem intuitivo e fácil de operar.
Cada corretora possui seu próprio Home Broker, mas são

muito semelhantes em seu formato e ferramentas.
Vejam ao lado o exemplo de uma tela de um Home Broker
Percebam pela imagem que com poucos cliques em botões você exe-
cuta ordens de compra e venda e acompanha o mercado em tempo
real e de uma forma dinâmica!

VA N TA G E M
MENOR CUSTO
CUSTOS DE TER UM
IMÓVEL FÍSICO
Comparativamente à aquisição direta em imóveis, o investidor de FII

não terá gastos com ITBI, taxas de certidões, reconhecimentos de fir-
ma, cópia de documentos, escritura, registro, comissão de imobiliá-
ria, entre outros.
O custo de comprar diretamente um imóvel normalmente

fica em torno de 5% do valor do imóvel. Muito elevado,
comparado com FIIs.

P R I N C I PA I S C U S TO S
DE UM IMÓVEL
ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela pre-

feitura quando há transferência de propriedade, seja casa ou aparta-
mento. O valor do tributo pode chegar a 3%.
ESCRITURA
A escritura é essencial para dar validade jurídica à cessão de bens de

imóveis. A taxa é cobrada de acordo com o Cartório Tabelionato de
Notas de cada Estado e o preço do imóvel.
REGISTRO DO IMÓVEL
Após fazer a escritura, é necessário registrá-la no Cartório de Regis-

tro de Imóveis para que comprove por lei quem é o dono do imóvel.
O preço do documento varia de acordo com cada Estado e o preço do
imóvel. Em média, é cobrado 1% do preço.
C O R R E TA G E M
Corretagem, que é o honorário recebido pelo corretor de imóveis, que

pode variar de 6% a 8%, conforme determina o CRECI (Conselho Re-
gional de Corretores de Imóveis). Apesar do comprador não pagar a
corretagem, ela pode estar, em grande parte, “embutida” no valor do
imóvel.

SIMULAÇÃO DE
FUNDOS VS IMÓVEL
COMPRA E VENDA DE UMA SAL A COMERCIAL
Com o objetivo de demonstrar como os menores custos de transação

em FIIs fazem uma grande diferença na rentabilidade, vamos simular
um negócio imobiliário.
A simulação na página seguinte demonstra o retorno que um inves-

tidor teria no caso de realizar uma compra e venda de uma sala co-
mercial. Vamos comparar o retorno realizando a mesma operação via
Fundos de Investimentos Imobiliários.
Lembrem! Rendimentos/dividendos sobre cotas de FIIs

são isentos de IR. Rendimentos sobre aluguel de imóveis
são tributados.

COMPRA E VENDA DE UMA C O M P R A E V E N D A D E C O TA S
SAL A COMERCIAL DE UM FUNDO IMOBILIÁRIO
VA L O R D E C O M P R A D O I M Ó V E L VA L O R D A C O M P R A D A S C O TA S
R$ 350.000,00 R$ 350.000,00
VA L O R D E V E N D A D O I M Ó V E L V E N D A D A S C O TA S D O F U N D O
R$ 400.000,00 R$ 400.000,00
C O R R E TA G E M V E N D A ( 6 %) C O R R E TA G E M C O M P R A
R$ 24.000,00 R$ 1.775,21
I T B I C O M P R A ( 3 %) EMOLUMENTOS B3
R$ 10.500,00 R$ 113,75
T O TA L D E C U S T O S OUTROS CUSTOS B3
R$ 34.500,00 R$ 241,42
LUCRO BRUTO DA OPERAÇÃO C O R R E TA G E M V E N D A

R$ 50.000,00 R$ 2.025,21
LUCRO LÍQUIDO DA OPERAÇÃO EMOLUMENTOS B3

R$ 15.500,00 R$ 130,00
I R . ( 1 5 %) OUTROS CUSTOS B3
R$ 2.325,00 R$ 275,42
T O TA L D E C U S T O S
R$ 4.561,01
LUCRO LÍQUIDO FINAL
R$ 13.175,00 LUCRO BRUTO DA OPERAÇÃO
R$ 50.000,00
R E N TA B I L I D A D E L Í Q U I D A
3,76% LUCRO LÍQUIDO DA OPERAÇÃO
R$ 45.438,99
I R . ( 2 0 %) :
R$ 9.087,79
LUCRO LÍQUIDO FINAL

R$ 36.351,20
R E N TA B I L I D A D E L Í Q U I D A
10,3%

VA N TA G E M
PROTEÇÃO
CONTRA INFLAÇÃO
A S A LT A S T A X A S
DE INFLAÇÃO NO
BRASIL
Estudos de especialistas na área indicam que os imóveis são uma

forma importante de defesa contra as altas taxas de inflação que
convivemos aqui no Brasil.
Mas porque é importante proteger seu patrimônio da inflação?
Grande parte das pessoas olha para a rentabilidade “nominal” de

seus investimentos. Por exemplo, “esse ano a Caderneta de Poupan-
ça rendeu 6,5%”. Ela realmente rendeu 6,5%, mas em termos nomi-
nais.
O que conta na realidade é a rentabilidade “real”, ou seja, precisamos

descontar ou deflacionar da rentabilidade nominal o efeito da infla-
ção.
Tudo deve ser sempre contabilizado em termos reais, e não

nominais pois a inflação retira o poder de compra da moe-
da.

ÍNDICE DO IPCA
11%
10%
A nossa meta de inflação, definida pelo Conselho Monetário Nacio-
nal, é de 4,5%. Nosso índice oficial é o IPCA calculado pelo IBGE. 9%
Imagine se tudo der certo com a meta, em um período de 15 anos,

acumulando uma inflação anual de 4,5%, caso deixe algum dinheiro 8%
“debaixo do colchão” ele perderá metade do seu valor nesse período.

7%
Se deixou R$ 1.000 debaixo do colchão em 15 anos o poder
de compra cairá para R$ 500 caso o IPCA fique na média
6%
em 4,5% ao ano.
Nossa Inflação é bem mais elevada do que isso nos últimos anos! 5%
Dependendo da rentabilidade nominal de sua carteira de investimen-

tos e da inflação acumulada, você pode ter uma rentabilidade real 4%
negativa, ou seja, está perdendo dinheiro. Por isso devemos buscar

ativos que rentabilizam e sejam “blindados” contra a inflação no lon- 3%
go prazo.
2%
1%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016

REAJUSTE DE
ALUGUEL
O interessante é que os imóveis são uma boa reserva de valor, ou seja,

proteção em termos reais de seu patrimônio. Entre diversos motivos
é que os aluguéis são ajustados, na grande maioria dos casos, por
algum índice de inflação. O mais comum é o reajuste pelo IGP-M cal-
culado pela Fundação Getúlio Vargas.
Mesmo que não exista mudanças significativas nas condições de

oferta e demanda e os preços dos imóveis não subam por um exces-
so de demanda em relação à oferta, a receita proveniente deste ativo
é corrigido pela inflação o que, em algum momento, vai refletir nos
preços dos imóveis.
Nosso objetivo também não é prolongar e dificultar nossa análise en-

tre o preço dos imóveis e inflação.
Como os imóveis são uma boa reserva de valor e tendem a

proteger sua rentabilidade real ao longo do tempo, esses
ativos são boas alternativas para a garantia de sua aposen-
tadoria.

VA N TA G E M
T R A N S PA R Ê N C I A
OBRIGAÇÕES DO
ADMINISTRADOR
Como as cotas são negociadas no ambiente B3 e tem a visualização

de todo o mercado financeiro, possibilita-se uma negociação pelo
melhor preço no momento.
Quando o investidor compra cotas de um FII, na prática, ele está de-

legando o seu recurso investido nas mãos do Administrador e Gestor
do fundo.
O administrador do fundo tem a obrigação de divulgar to-

das as informações sobre os custos, compra e venda de
imóveis e todos os fatos relevantes que possam impactar
os rendimentos e/ou patrimônio do fundo imobiliário.
Caso o administrador não divulgue essas informações ele será puni-

do pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A CVM é o órgão do
governo federal responsável pelas normas de funcionamento e fisca-
lização do mercado de capitais.

INFORMAÇÕES A
SEREM DIVULGADAS
As seguintes informações deverão ser divulgadas:
• Balanço Patrimonial
• Demonstração do Resultado
• Demonstração do Fluxo de Caixa
• Parecer dos Auditores Independentes
O investidor (cotista) também pode entrar em contato diretamente

com o Administrador do Fundo ou participar da Assembleia Geral dos
Cotistas. A Assembleia reuni os cotistas como o objetivo de deliberar
sobre diversos assuntos.
Vamos ver os exemplos de dois documentos emitidos pelo BTG Pac-

tual Corporate Office aos seus cotistas. O Edital de Convocação para
Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas e, posterior-
mente, a Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Co-
tistas.

E D I TA L D E
CONVOCAÇÃO
PA R A A S S E M B L E I A
Ao lado, um exemplo de um Edital de convocação para a Assembleia

Geral dos Cotistas do Fundo BTG Pactual Corporate Office publicado
em 09 de março de 2018.

ATA D E A S S E M B L E I A
GERAL ORDINÁRIA
Ao lado, um exemplo de una Ata de Assembleia Geral Ordinária de

Cotistas realizada em 31 de março de 2014.

SITE DOS
ADMINISTRADORES
Os Administradores dos FIIs tem grande interesse em divulgar as in-

formações dos fundos que administra, pois são abertos e também
querem fomentar o mercado para futuras captações.
As instituições financeiras que administram os FIIs, em sua grande

maioria, publicam em seu site informações em formato de relatório
que facilitam a leitura mesmo dos investidores mais leigos no assun-
to.
Procuram pela sessão “Informações aos Investidores”, “Serviços de

RI” ou “Relações com Investidores”.
Ao lado, o site do Administrador do Fundo HGBS11 CSHG Brasil Sho-

pping.

SITE DA CVM
O investidor também encontra todas as informações relevantes de

todos os FIIs no site da Comissão de Valores Mobiliários.
www.cvm.gov.br
Para acessar fatos relevantes e demais documentos dos fundos, basta acessar
clubefii.com.br > Busca FII > código ou nome do fundo > Comunicados. O sistema
do Clube FII possui ferramentas que otimizam o tempo do investidor, pois organiza
em um único local todos os documentos da totalidade dos FIIs listados, além de
alertar o investidor no momento que o documento é divulgado ao mercado.

SITE DA CORRETORA
Como qualquer ativo negociado no mercado da B3, o investidor tem

acesso em tempo real de todas as informações referentes aos negó-
cios realizados com os FIIs.
A Corretora de Valores que você abrirá sua conta para negociar os

fundos fornecerá o Home Broker. Nesse sistema, você consegue vi-
sualizar informações como:
• Oscilação percentual do dia
• Número de negócios
• Volume financeiro
• Livro de ofertas (todos os compradores e vendedores)

INFORMAÇÕES
FORNECIDAS PELO
HOME BROKER
A figura ao lado é um print da tela do Home Broker com as informa-

ções de alguns FIIs negociados na B3.
Por exemplo, o fundo BRCR11, que já falamos em outros exemplos,

neste dia e horário de mercado na B3, estava cotado a R$ 98,09. Es-
tava estável em relação ao preço de fechamento no dia anterior (alta
de 0,09%), teve 51 negócios e um volume financeiro de R$ 397 mil
reais. Pode também ser visualizado a mínima do dia (R$ 97,90) e o
preço máximo (R$ 98,15).

L I V R O D E O F E RTA S
A figura abaixo é um print do “Livro de Ofertas” (Acesso pelo Home

Broker) com todos os compradores e vendedores do fundo BRCR11
naquele momento.
A partir do Livro de Ofertas consigo identificar que o último negócio

foi realizado às 14h:26min com um preço de R$ 98,33. Caso algum
investidor queira ainda comprar nesse preço, tem um vendedor (lado
direito) ofertando 291 cotas a R$ 98,33.
O importante é que essas informações estão disponíveis ao mesmo

tempo para todos os investidores.

GRÁFICO DE
EVOLUÇÃO DOS
PREÇOS DE UM FII
O Home Broker das Corretoras de Valores também fornecem os gráfi-

cos dos preços passados dos FIIs. No exemplo, a evolução dos preços
do BRCR11 dos últimos 2 anos.
Você também pode visualizar os gráficos dos preços no Clube FII: Para acessar o
gráfico de cada fundo, basta acessar clubefii.com.br > Busca FII > código ou nome
do fundo > Cotações. No sistema do Clube FII é possível selecionar e visualizar o
gráfico no período de tempo que desejar, além da opção de incluir as distribuições
dos dividendos nos preços.

VA N TA G E M
LIQUIDEZ
R E S G AT E I M E D I ATO
O conceito de liquidez em finanças refere-se a capacidade de um ati-

vo ser convertido em dinheiro (moeda). Quanto maior a rapidez desse
processo maior é a liquidez do ativo.
No Brasil, grande parte dos ativos financeiros tem grande liquidez.

Podemos citar os CDBs emitidos pelos Bancos, Caderneta de Pou-
pança, Títulos Públicos e cotas dos Fundos de Investimentos de ca-
tegorias como renda fixa e multimercado.
É possível resgatar (transformar em moeda) no mesmo dia

ou em poucos dias.
A liquidez de um ativo é importante, pois evita, em situações de ur-

gência do investidor, que ele tenha que pagar um “deságio” muito
grande em função da falta de liquidez. O deságio é a diferença ne-
gativa entre o preço “justo” ou o valor de mercado e o preço recebido
pelo investidor na venda do ativo. O comprador aproveita a situação
de falta de liquidez e cobra um “prêmio” do vendedor.
Os ativos imobiliários tem inúmeras características positivas, mas a

falta de liquidez é uma desvantagem considerável e deve ser levando
em conta na construção de sua carteira de investimentos.

V E N D A D E C OTA S
É pouco provável que você consiga vender um imóvel em um prazo de

poucos dias. Mesmo oferendo um preço muito abaixo do mercado,
ainda assim pode levar meses até a venda do imóvel.
Na caso de possuir cotas de FIIs você não terá problemas com a liqui-
dez e, em um momento de urgência, conseguirá converter (vender)
suas cotas e transformar em dinheiro rapidamente. Principalmente
se tiver uma carteira diversificada de FIIs.
Os FIIs ainda não tem a mesma liquidez do mercado de

ações na B3, mas os volumes diários de negociações tem
crescido nos últimos anos.

POTENCIAL DE
LIQUIDEZ DE FIIS
Mas qual o potencial de liquidez do mercado de FIIs no Brasil? Consi-

go vender todas as minhas cotas no mesmo dia?
Vamos analisar os dados de volume financeiro negociado na B3 em

uma amostra de 2 anos. Para ilustrar bem o potencial de liquidez,
buscamos os números do IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) que
permite avaliar o volume agregado do mercado.
VOLUME FINANCEIRO DO IFIX EM MILHÕES (R$)
CÓDIGO MÉDIA MAIOR MENOR 2016

2 ANOS VOLUME VOLUME
IFIX R$ 20.445.361 R$ 197.953.348 R$ 2.765.039 R$ 21.264.872
Em uma janela de 2 anos entre 2015 e 2017, o mercado de FIIs no Bra-

sil negociou em média R$ 20,4 milhões segundo dados da B3. Claro
que existe distorções em alguns dias. O maior volume foi de R$ 197,9
milhões e o dia com menor número de negócios movimentou R$ 2,7
milhões.

LIQUIDEZ DO MAIOR
FUNDO NO IFIX
VOLUME FINANCEIRO DO KNCR11 EM MILHÕES (R$)
CÓDIGO MÉDIA MAIOR MENOR 2016

2 ANOS VOLUME VOLUME
KNCR11 R$ 1.749.314,26 R$ 9.560.134,74 R$ 37.814,32 R$ 2.258.675,94
Em uma janela de 2 anos entre 2015 e 2017, o KNCR11 (Kinea Ren-

dimentos Imobiliários) negociou em média R$ 1,7 milhões segundo
dados da B3. O maior volume foi de R$ 9,5 milhões e o dia com menor
número de negócios movimentou R$ 37,8 mil.
Para acessar os dados atualizados de liquidez dos fundos, basta acessar

clubefii.com.br > Busca FII > código ou nome do fundo > Liquidez.

P R A ZO PA R A
C R É D I TO E M C O N TA
Por exemplo, um investidor que tenha uma carteira de FIIs no valor

de R$ 500 mil e distribua esse valor em 5 fundos (peso de 20% em
cada fundo), não teria dificuldades em vender todas as suas cotas
em um único dia. Mesmo que tenha um período com menor liquidez
ou um FII na carteira com liquidez reduzida, em alguns dias, o inves-
tidor consegue vender suas cotas.
No momento que vender suas cotas na B3, os recursos se-

rão creditados em sua conta na Corretora de Valores em um
prazo de 3 dias úteis. Essa regra é um padrão de mercado e
foi estipulada pela B3.
Ficou evidente como os FIIs tem uma liquidez elevada e que deve
aumentar ainda mais nos próximos anos. Desta forma, o investidor
consegue alocar parte significativa do seu portfólio em imóveis, mas
sem o risco que envolve a liquidez reduzida típica do mercado imobi-
liário tradicional

D E S VA N TA G E N S D E I N V E S T I R
EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS
VA N TA G E N S V S
D E S VA N TA G E N S
O objetivo desta aula é apontar algumas questões em relação as pos-

síveis desvantagens de se investir em FIIs em relação aos imóveis
físicos.
Do ponto de vista financeiro, principalmente para os inves-

tidores que buscam diversificar seu portfólio sem correr o
risco de concentrar demais em imóveis ou ficar com uma
liquidez reduzida, ficou evidente as inúmeras vantagens
de comprar cotas dos FIIs.
Podemos afirmar que investir em FIIs é um bom substituto dos imó-

veis físicos, até porque os fundos são compostos por imóveis, mas
não são “substitutos perfeitos”.
Em alguns casos específicos e, principalmente, para os investidores

que tenham um grande volume financeiro, pode ter algumas des-
vantagens em se investir nos FIIs.
De sva n tage n s d e i n v e sti r em fun d o s imobili á r io s C U R SO B ÁSICO D E F IIS 92

3 D E S VA N TA G E N S A
MENCIONAR
IMPOSSIBILIDADE DE ESCOLHER IMÓVEIS DE UM FUNDO

Quando compra cotas de um FII o investidor está delegando a gestão
dos recursos para o gestor do fundo, ou seja, ele não terá a possibili-
dade de escolher os imóveis que o fundo venha a adquirir. Para quem
é do ramo imobiliário ou tem tempo de experiência esse tipo de situ-
ação pode ser vista como uma desvantagem.
N Ã O S E R P R O P R I E TÁ R I O D I R E T O
O cotista de um FII não é o proprietário direto do(s) imóveis. Desta
maneira, por exemplo, no caso da necessidade de deixar uma garan-
tia em uma operação de empréstimo bancário, fiança ou outra nego-
ciação, o proprietário das cotas não terá essa possibilidade.
M A I O R I M P O S T O S O B G A N H O D E C A P I TA L
Na situação tributária no ganho de capital o imóvel físico paga uma
alíquota menor. Quando existe ganho de capital na venda de um imó-
vel o investidor paga 15% de Imposto de Renda. O investidor que ven-
de suas cotas de FIIs com ganho de capital paga uma alíquota de
20% de IR.
De sva n tage n s d e i n v e sti r em fun d o s imobili á r io s C U R SO B ÁSICO D E F IIS 93

3
M Ó D U L O
PA S S O A PA S S O PA R A
INVESTIR EM FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
O O B J E T I VO DA PA RT E 3 D O N O S S O
C U R S O É E N S I N A R TO D O S O S PA S S O S
N E C E S S Á R I O S PA R A Q U E VO C Ê S E
TORNE UM INVESTIDOR EM FUNDOS
DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS.
M U I TA S P E S S O A S S E I N T E R E S S A M
POR DETERMINADAS OPORTUNIDADES
DE INVESTIMENTOS MAS DEVIDO
A F A LT A D E C O N H E C I M E N T O , N Ã O
A P R O V E I TA M ÓT I M A S C H A N C E S .
PRIMEIRO
PA S S O
O primeiro passo para investir em FIIs é abrir uma conta

em uma Corretora de Valores.
A abertura dessa conta é necessária, pois como aprendemos durante

o Curso, as cotas dos fundos são negociadas na Bolsa de Valores de
São Paulo (B3).
Todos os investidores que desejam negociar no ambiente da B3, seja

uma pessoa física, jurídica ou instituição financeira, obrigatoriamen-
te deve negociar (comprar e vender) com a intermediação de uma
CTVM (Corretora de Títulos e Valores Mobiliários). Não existe a possi-
bilidade de um cadastro direto na B3.
As Corretoras de Valores precisam de autorização do Banco Central e

da Comissão de Valores Mobiliários para funcionar. Você encontra a
lista completa de Corretoras que atendem pessoas físicas no site da
B3 ou na CVM. É importante, pois garante que a instituição está au-
torizada pelos órgãos competentes.
Pa s so a passo par a i n v e sti r em fun d o s imobili á r io s C U R SO B ÁSICO D E F IIS 97

BOLSA DE
VA LO R E S
Uma Bolsa de Valores é o local onde se negocia uma variedade de

ativos e contratos financeiros (derivativos). A maioria já sabe que as
ações de grandes empresas de capital aberto são negociadas na Bol-
sa. Os FIIs que estamos estudando nesse curso (os fundos abertos)
são negociados em Bolsa também.
A Bolsa de Valores de São Paulo (B3) concentra todas as

negociações do mercado brasileiro.
Como as demais grandes Bolsas do mundo, a B3 realiza a negociação

por meio de sistemas eletrônicos.

CIRCUITO DE
NEGÓCIOS
Empresas, ou no nosso caso, empreendimentos imobiliários, deci-

dem abrir seu capital (vender parte das ações ou cotas ao público).
Essa “Oferta Pública” é aprovada pelos órgãos competentes e regis-
trado na B3. Após o lançamento inicial e a compra realizada pelo pri-
meiros investidores, os demais investidores podem negociar as cotas
dos FIIs na B3 a qualquer momento. Para isso é necessário abrir uma
conta em uma Corretora que vai “representar” o investidor no am-
biente de negócios da B3.
A ILUSTRAÇÃO ABAIXO RESUME O CIRCUITO NA B3:
-
- -
- - C EN TR AL
B OLSA DE I NV ES TI D OR ES
COTA S D E F IIS CORR E TOR A D EP OS I TÁRI A
VALORES E AC I ON I S TAS
B3

COMO
ESCOLHER UMA
CORRETORA?
Temos, atualmente, 47 Corretoras que atendem pessoas físicas.
Como na escolha de qualquer produto ou serviço que vai

adquirir, você deve pesquisar qual atende melhor suas ne-
cessidades, serviços que oferecem e custo da corretagem.
Se você já investe em ações ou títulos públicos então já possui uma

conta em corretora.
Os serviços básicos que as Corretoras oferecem são o Home Broker,

ferramentas de análise e relatórios de mercado. O HB servirá para
você executar as ordens de compra e venda e acompanhar o mercado.
As ferramentas e relatórios ajudam o investidor a tomar decisões de
investimentos.
Neste link você encontra a lista completa de Corretoras.

FATO R E S A S E
CONSIDERAR
Como escolher uma corretora? Quais serviços oferecem? Alguns fa-

tores, além dos custos, devem ser levados em conta:
• Facilidade de uso do Home Broker e estabilidade do sistema;
• Ofertas de ferramentas que você poderá precisar como acesso via

celular (mobile);
• Atendimento: verificar a qualidade e os canais disponíveis como

chat, e-mail e telefone;
• Equipe de análise e publicação de relatórios que ajudam na toma-

da de decisão do investidor.

TRANSFERINDO
R E C U R S O S PA R A
SUA CORRETORA
Após a escolha da corretora de valores que melhor atendeu suas ne-

cessidades e finalizado o processo de abertura de conta basta enviar
os recursos que deseja comprar os FIIs para sua conta na corretora. É
necessário realizar um DOC ou uma TED da sua conta corrente ban-
cária para a corretora.
A corretora vai identificar sua transferência e creditar esse valor na

sua conta. Quando desejar resgatar seu dinheiro e enviar para o seu
banco novamente é realizado o mesmo processo. Você realizará uma
TED a partir da corretora. A norma do Banco Central só permite que
a transferência seja realizada para a conta do mesmo titular (CPF) e
para a conta que foi cadastrada pelo investidor para receber os recur-
sos em caso de resgate.
Pronto! Com esses procedimentos iniciais realizados você já tem uma

conta em uma corretora de valores de sua confiança e os recursos já
estão disponíveis para realizar as compras das cotas de FIIs.

COMO
ESCOLHER
UM FII?
Bom. Agora chegamos na parte mais importante. O dinheiro já está

disponível na sua conta na corretora para realizar as compras das co-
tas no mercado. Quais fundos imobiliários devo comprar?
Se você optar por uma corretora e um plano onde vai realizar as ope-
rações diretamente pelo Home Broker, procure no Portal da insti-
tuição se ela possui algum “Relatório” sobre FIIs ou uma “Carteira
Recomendada”. Entretanto, atualmente, as corretoras tem pouca in-
formação e relatórios sobre FIIs disponível para seus clientes. Grande
parte delas possui uma área de pesquisa em ações, pois é o mercado
que mais movimenta clientes e recursos.
Caso a corretora tenha um relatório publicado por um analista, você

pode utilizá-lo para ajudar na sua tomada de decisão de compra.

C O N S U LT O R I A
P R I VA D A
No caso do investidor ter acesso a um Assessor de Investimentos na

corretora, poderá receber algumas sugestões e indicações de infor-
mações sobre FIIs. Entretanto, esse profissional não pode analisar e
indicar uma carteira de fundos, mas apenas auxiliá-lo na sua tomada
de decisão.
Você pode contratar um serviço de gestão de recursos ou uma con-

sultoria de investimentos de profissionais que sejam especializados
em fundos imobiliários. Os gestores e consultores tem a autorização
da Comissão de Valores Mobiliários para realizar esse tipo de serviço.
Uma terceira opção para aqueles investidores que desejam ter um

auxílio profissional para comprar uma carteira de FIIs é a assinatu-
ra de relatórios de empresas independentes de analise. Essas em-
presas, mediante o pagamento de uma mensalidade, divulgam para
seus clientes carteiras de investimentos com a fundamentação da
escolha de cada fundo. Atualmente, existem serviços bem acessíveis
no mercado.

TOMADA
DE DECISÃO
PRÓPRIA
No última aula do curso vamos ensinar como você, independente do

serviço que tiver a sua disposição, poderá analisar indicadores e nú-
meros para tomar a decisão de compra e venda de FIIs.
Nessa aula vamos apresentar nosso sistema de análise e

ferramentas do Clube FII. Você verá como é prático avaliar
e comparar todos os fundos negociados na B3.
Você pode assinar o plano FII Data ou o FII Data Plus para auxiliar nos estudos,
análises e gerenciamento de sua carteira de fundos imobiliários. Isso torna todo
o processo de análise muito mais produtivo e eficiente. Atualmente, o sistema é
utilizado tanto por investidores iniciantes como investidores avançados, além de
instituições financeiras que trabalham com fundos imobiliários.

CÓDIGO DE UM
FUNDO
Agora que já escolheu os FIIs para montar sua carteira, vamos apren-
der como comprar as cotas no ambiente de negócios da B3, acom-
panhar o mercado (inclusive o crédito dos dividendos) e também a
possível venda das suas cotas.
Vamos utilizar o mesmo FII de exemplo das aulas anteriores. Supon-

do que você tenha escolhido o fundo BRCR11 para compor sua cartei-
ra. Percebam que os fundos imobiliários, na verdade todos os ativos
negociados na B3, são representados por um código.
O código é padrão e apresenta 4 letras e o número 11 no

final. Sempre que buscar a cotação de preço ou querer exe-
cutar uma ordem você terá que digitar no sistema o código
do fundo.
Alguns Home Brokers é possível digitar parte do código e o sistema

lista os ativos e nome completo. Isso facilita a localização.

L I S TA D E
FUNDOS
No site da B3 você encontra a lista completa com os códigos de todos

os FIIs listados na Bolsa.
Lista dos fundos no Clube FII
Você também pode acessar a lista no site do Clube FII e seguir todos
os fundos que investe. O BRCR11 é o código do “FII BTG PACTUAL
CORPORATE. OFFICE FUND”.
Não se preocupe, com tempo, você vai decorar todos os có-

digos dos fundos que acompanha.

OPERACIONAL
E X E C U TA N D O O P E R A Ç Õ E S
N A B OV E S PA
1
LOCALIZE O FUNDO
QUE DESEJA
COMPRAR
Primeiro vamos localizar no painel do seu home broker o fundo que

desejamos comprar. Digitamos o código do fundo e logo o sistema
já busca o ativo em seu banco de dados. Pronto, agora além do IFIX
(Índice dos FIIs) estamos acompanhando o que está acontecendo em
tempo real os negócios realizados no BRCR11.

2
EXECUTE A ORDEM
DE COMPRA
Agora para você executar sua ordem de compra e acompanhar tam-

bém o comportamento do mercado é interessante abrir o Book ou
“Livro de Ofertas”.
No livro de ofertas você visualiza todos os compradores e

vendedores.
Após digitar o código do fundo, conseguimos acessar o “Book” ou

“Livro de Ofertas”. Nele é possível, acompanhar em tempo real den-
tro do pregão eletrônico da B3, todos os investidores que estão com
suas ordens de compra e venda no BRCR11. Percebam que é possível
identificar a quantidade, preço e a Corretora que está representando
cada investidor.

No lado esquerdo temos todos os “compradores” e do lado direito
todos os “vendedores”. Nesse exemplo, o último negócio foi realiza-
do a um preço de R$ 103,59/cota. Agora a melhor oferta de compra
é no preço de R$ 102,96 e a de venda R$ 103,59. Se quiser comprar o
BRCR11 terá que pagar R$ 103,59 ou lançar sua oferta no preço que
desejar, R$ 102,90, por exemplo. Nesse caso terá que esperar o mer-
cado, ou seja, os vendedores reduzirem seus preços até chegar no seu
preço e na sua vez na fila de negócios.
C O M O F U N C I O N A E S S A R E G R A?
O “primeiro da fila”, no caso dos compradores, é o investidor que lan-
ça a oferta com o maior preço entre todos os investidores. No caso
dos vendedores, fica na frente, o investidor que lançar sua oferta com
o menor preço dentre todos os investidores.
Não importa a quantidade de cotas. O maior ou menor pre-

ço é que prevalece. Se tiver vários investidores com o mes-
mo preço, fica na frente o investidor que colocou sua or-
dem primeiro, ou seja, por ordem de chegada.
Nesse exemplo, o investidor conseguira comprar a preço de mercado,

ou seja, de forma instantânea, 484 cotas a um preço de R$ 103,59
por cota. Um volume financeiro de R$ 50.137,56. Se desejar comprar
mais cotas, terá que aguardar outros vendedores ofertarem nesse
preço ou pagar por um preço mais elevado

PA R A Q U A L Q U E R O R D E M Q U E D E S E J A L A N Ç A R N O M E R C A D O
SÃO NECESSÁRIAS TRÊS INFORMAÇÕES:
• Código do ativo (BRCR11),
• Quantidade (100 cotas)
• Preço (R$ 102,97).
Após, você clica em “Executar” e os sistemas, na sua grande maio-

ria, abrem um outra janela de confirmação para dar mais segurança e
evitar erros de execução. Se errou em alguma informação você pode
cancelar e corrigir na boleta de compra. Se estiver tudo certo com sua
ordem basta dar o OK e sua ordem será lançada no mercado no siste-
ma eletrônico da B3 por sua Corretora.
A “Boleta de Venda” tem uma cor diferente da de Compra para evitar

erros dos investidores. Normalmente, a de Compra (Amarela) e de
Venda (Verde).
Você consegue visualizar sua ordem no Livro de Ofertas e, caso ne-

cessário, a qualquer momento, poderá cancelar sua ordem ou modifi-
cá-la. O investidor pode mudar a quantidade ou preço, aumentar por
exemplo, se desejar comprar as cotas naquele momento. Na verdade,
são essas modificações dos investidores que, em grande parte, criam
a dinâmica do mercado de bolsa.

3
LANCE SUA ORDEM
NO MERCADO
Pronto! Sua ordem foi executada no mercado.
No nosso exemplo, algum investidor aceitou vender 100 cotas ao pre-

ço de R$ 102,97. Poderia ser mais de um investidor também que ven-
deu as cotas para você.
Quando lança a ordem no mercado é possível visualizar no seu HB na

área “Histórico de Ordens”. Cores diferentes indicam o “Status” da
ordem. Enquanto está na fila dos compradores ou vendedores fica
com uma cor Cinza, por exemplo. Agora quando for executada fica-
rá na parte debaixo do “Histórico de Ordens” com uma cor diferente
(normalmente verde).
No caso dos FIIs, as operações realizadas tem liquidação física e fi-

nanceira no prazo de 3 dias úteis (D+3). Nesse prazo, os recursos são
debitados da sua conta e as cotas do FII são creditados na sua conta
de custódia confirmado que são de sua propriedade.

4
CONFIRME
O SUCESSO DA
SUA OPERAÇÃO
Para confirmar sua operação, além de visualizar no Histórico de Or-

dens, você deve conferir a Nota de Corretagem. Ela é emitida de for-
ma instantânea e pode ser acessada no Portal da Corretora. Esse é
o documento oficial da sua operação na B3. Consta todas as nego-
ciações que realizou no dia com informações do ativo, quantidade e
preço médio.
Está também na Nota todos os custos de transação com os emolu-

mentos da Bolsa e a Corretagem.
Agora sua compra está confirmada!

5
A CO M PA N H E S U A
CARTEIRA
No dia a dia, você acompanha sua carteira de FIIs pelo Portal da Cor-
retora ou mesmo pelo HB. Os sistemas atualizam o valor de mercado
dos fundos do seu portfólio, além de mostrar a quantidade de cotas
que possui e o peso (%) que representa cada fundo do total da car-
teira. Essa visualização pode variar dependendo do sistema que sua
Corretora vai oferecer. Mais adiante, vamos aprender que também é
possível acessar sua carteira pelo sistema da B3.
Para gerenciar sua carteira no Clube FII, basta acessar clubefii.com.br > Carteira >
Criar Nova Carteira. Você pode registrar as suas compras, inclusive custos de tran-
sação, e acompanhar o retorno de sua carteira em detalhes ao longo do tempo.

C O M O A C O M PA N H O O S C R É D I T O S R E F E R E N T E S A O S D I V I -
DENDOS QUE SÃO DISTRIBUÍDOS PELOS MEUS FIIS?
A sua Corretora disponibiliza o Extrato de Conta Mensal. É igual ao da

sua conta bancária, ou seja, fica registrado por data todos os créditos
e débitos realizados. Veja no exemplo os créditos referentes “RENDI-
MENTOS DE CLIENTES RNGO11”. No dia 13/01 foi creditado na conta
do investidor o valor de R$ 377,00 referentes a posição de 580 cotas
que esse investidor tinha no FII RNGO11. No mesmos dia foi creditado
os rendimentos dos Fundos XPCM11, FEXC11 e EURO11.
Lembrando que esses rendimentos são isentos de Imposto

de Renda e podem ser utilizados para comprar outros ati-
vos na B3 ou ser transferido para sua conta corrente ban-
cária.

OPERACIONAL
CUSTÓDIA DOS FIIS

ONDE MEUS
AT I V O S F I C A M ?
Uma dúvida recorrente entre os iniciantes no mercado de bolsa é sa-

ber onde os ativos comprados na B3 por meio da intermediação da
Corretora de Valores fica custodiado (guardado)? E se a minha Corre-
tora quebrar (falir), eu perco meus investimentos?
Toda a custódia dos investidores pessoas físicas que compram ativos

na B3, como é o caso dos FIIs, é centralizada em um setor especifico
dentro da B3. O registro e as movimentações dos ativos é feita ele-
tronicamente, ou seja, não existe mais documentos físicos de pro-
priedade.
Cada investidor tem uma conta individual em seu nome e CPF. Todos
os FIIs e demais ativos que comprar na B3 ficam creditados nessa
conta. A segregação de contas é um mecanismo adicional de prote-
ção do investidor. A Corretora é apenas seu Agente de Custódia. En-
tão os ativos não ficam custodiados em uma conta na Corretora.
O investidor pode acessar sua conta pelo “Canal Eletrônico do Inves-

tidor (CEI)” via internet. Nesse site é possível acessar sua carteira,
extrato e histórico de negociações entre outras informações.

E X T R ATO
MENSAL B3
O Extrato Mensal B3, semelhante a um extrato bancário, informa o

saldo e as movimentações dos ativos (compras, vendas e transferên-
cias) ocorridas durante o mês, bem como informações dos proventos
creditados ou provisionados.
Você também consegue visualizar todas essas informações

no Portal da sua Corretora.

POSSÍVEL
QUEBRA DA
CORRETORA
Como os FIIs estão em seu nome em uma conta individual no sistema

de Custódia da B3, o investidor não corre nenhum risco de perder ou
afetar seus investimentos. Você terá apenas que realizar suas opera-
ções por outra Corretora que escolher. Será realizada a transferência
da custódia para outro agente (sua nova Corretora) como se fosse
uma portabilidade.
Qualquer dúvida sobre a Custódia dos FIIs basta acessar:
Central Depositária da B3

SITE DA B3 E
DOS GESTORES
Além de acompanhar as cotações dos seus FIIs na Bovespa, os cré-

ditos de dividendos e oportunidades de mercado (compra de outros
fundos, trocas e participação de ofertas públicas), você monitora to-
dos os fatos relevantes e relatórios divulgados pelo Administrador do
fundo. Você acessa esses documentos pelo site da Bovespa ou CVM.
Os sites dos Administradores mantém também uma área

de “Relação com Investidores” com informações adicio-
nais sobre o fundo.
Para acessar fatos relevantes e demais documentos dos fundos, basta acessar
clubefii.com.br > Busca FII > código ou nome do fundo > Comunicados. O sistema
do Clube FII possui ferramentas que otimizam o tempo do investidor, pois organiza
em um único local todos os documentos da totalidade dos FIIs listados, além de
alertar o investidor no momento que o documento é divulgado ao mercado.
Em alguns fundos em que o Clube FII mantém parceria com os gestores e admi-
nistradores é possível perguntar diretamente e acompanhar a comunicação entre
investidores e a área de relação com investidores no “Espaço RI”.

FATO R E S D E R I S C O
PROSPECTO
DO FUNDO
Já aprendemos no curso que os FIIs são ativos de renda variável, ou

seja, o capital principal (preço da cota) e os rendimentos (dividen-
dos) pagos mensalmente podem sofrer variações bruscas ao longo do
tempo por fatores de risco. Vamos abordar aqui os riscos que afetam
de uma forma geral todos os FIIs e estão descritos no Prospecto do
Fundo e divulgados pelo Administrador.
O investidor pode acessar todos os fatores de risco no Prospecto do

FII e demais regras e política de investimentos no Regulamento Vi-
gente do fundo. Aliás, o investidor pode acessar em detalhes, nesses
documentos, caso tenha qualquer dúvida em relação a riscos, estra-
tégia adotada, taxas e custos dos fundos.

INFORMAÇÕES
NO PROSPECTO
Nesse documentos os Administradores deixam evidente que a Admi-

nistradora, Gestora e demais prestadores de serviços do FII, em ne-
nhum momento, será devido qualquer indenização ou multa caso os
cotistas (investidores) não alcancem a rentabilidade esperada com
o investimento no FII ou sofram qualquer prejuízo resultante de seu
investimento em decorrência de quaisquer dos eventos e riscos des-
critos no prospecto.
Como em uma “bula de remédio” a Comissão de Valores Imobiliários

obriga os Administradores dos Fundos a colocarem em evidência to-
dos os fatores de risco, mesmo aqueles com pequena probabilidade
de ocorrência. Existe um padrão que é comum nas primeiras páginas
desses prospectos.
Grande parte dos riscos citados também são fatores de risco dos in-
vestimentos em imóveis físicos.

RISCOS
POLÍTICOS
RISCOS MACROECONÔMICOS
A ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situ-
ações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza políti-
ca, econômica ou financeira que modifiquem e influenciem de forma
relevante nosso mercado financeiro. Possíveis variações bruscas nas
taxas de juros, volatilidade no câmbio, mudanças na legislação po-
dem afetar negativamente os preços das cotas dos FIIs no mercado.
R I S C O S D E A LT E R A Ç Ã O D A L E G I S L A Ç Ã O
Possíveis alterações na legislação e normas podem afetar os preços e
distribuição de rendimentos. Tais eventos poderão impactar de ma-
neira adversa o preço das cotas do fundo, assim como as condições
para distribuição de rendimentos. Podemos citar também possíveis
alterações na legislação tributária e demais riscos jurídicos.

RISCOS
IMOBILIÁRIOS
Risco de desvalorização dos imóveis tendo em vista a possibilida-

de de eventual decadência econômica da região, com impacto direto
sobre o valor dos imóveis e, por consequência, sobre as cotas.
Riscos relativos às receitas mais relevantes como a inadimplência no

pagamento de aluguéis ou o aumento de vacância de inquilinos nos
imóveis implicarão em não recebimento de receitas por parte do FII,
uma vez que os aluguéis são sua principal fonte de receitas. Eventual
inadimplência no pagamento dos aluguéis ou vacância de parte dos
empreendimentos poderá acarretar temporária redução na receita do
FII até que novas locações sejam contratadas.
Existe a possibilidade das receitas de aluguéis do FII não se concre-

tizarem de forma integral, visto que a cada vencimento as bases dos
contratos podem ser renegociadas, provocando alterações nos va-
lores originalmente acordados, ou seja, por condições de mercado o
mesmo locatário pode reduzir o valor pago de aluguel com a assina-
tura do novo contrato.

OUTROS RISCOS
• Riscos de potenciais prejuízos não cobertos por seguro
• Riscos de despesas extraordinárias relacionadas aos imóveis
• Riscos de rescisão dos contratos de locação sem o pagamento da

indenização
• Risco de alterações na Lei do Inquilinato.
• Riscos naturais.

4
M Ó D U L O
E S T R AT É G I A S D E
INVESTIMENTO EM FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
AO LONGO DOS ESTUDOS, É MUITO
COMUM SURGIREM DÚVIDAS SOBRE
O QUANTO O INVESTIDOR DEVE SE
DEDICAR AOS FIIS. QUANTO TEMPO
U S A R PA R A L E I T U R A D E R E L ATÓ R I O S ?
QUAIS AS INFORMAÇÕES MAIS
R E L E VA N T E S PA R A S E E S T U D A R E M ?
BUY & HOLD
E VA LU E
INVESTING
Nosso objetivo é esclarecer e propor um “guia” com as informações

e questionamentos necessários para que você tenha mais segurança
para tomar as suas decisões. Vamos conversar sobre duas principais
metodologias de investimentos em renda variável.
O Buy & Hold, onde o foco é ser sócio de bons fundos para o longuís-
simo prazo. O Value Investing, que visa a estudar detalhadamente
os fundamentos dos ativos para estimar um preço justo e, conse-
quentemente, comprar ativos sub precificados e vender ativos sobre
precificados. Essas nomenclaturas e definições podem mudar um
pouco segundo o autor, assim como existem outras escolas de inves-
timento que não vamos abordar aqui. Não existe uma “filosofia” ou
método que seja melhor do que a outro. Cada um tem suas vanta-
gens e desvantagens e cabe ao investidor definir qual sistema é mais
adequado conforme sua disponibilidade de tempo, tamanho do seu
patrimônio, seu interesses e objetivos pessoais.
E S TR AT É G IA S D E INVES T IM EN TO EM F U NDO S IM O B IL IÁR IO S C U R SO B ÁSICO D E F IIS 131

BUY&HOLD
BUY & HOLD É A ESCOLA DE
INVESTIMENTOS ONDE O OBJETIVO
É E N C O N T R A R B O N S AT I V O S , FA Z E R
PEQUENAS COMPRAS PERIÓDICAS E
SE MANTER SÓCIO DELES ENQUANTO
E L E S AT E N D E R E M A C E RTO S
CRITÉRIOS DE QUALIDADE.
BUY & HOLD
É uma das estratégias mais empregadas por aqueles investidores

que não querem dispender um longo tempo estudando cada ativo
detalhadamente. A atenção vai para algumas questões mais impor-
tantes como:
1 DIVERSIFICAÇÃO
2 Q U A L I D A D E D A G E S TÃ O
3 GOVERNANÇA
4 RENDIMENTOS
BUY&HOLD C U R SO B ÁSICO D E F IIS 134

1
DIVERSIFICAÇÃO
Em quantos imóveis o fundo investe? Eles estão em uma região es-

pecífica ou em áreas afastadas umas das outras?
A questão aqui é entender se os riscos estão mais concentrados ou

mais diversificados. Se acontecer um evento negativo em um imóvel
ou em uma região específica, é importante que você esteja conscien-
te sobre o quanto aquilo pode afetar o fundo.
Por outro lado, um fundo como o GGR Covepi (GGRC11) atua no mes-
mo segmento de galpões logísticos, mas possui 14 imóveis, em 13
cidades e nove estados. Mesmo que aconteça algo com um imóvel ou
região, o impacto ao seu patrimônio será menor.

2
QUALIDADE DA
G E S TÃ O
• Os imóveis têm passado por modernizações e reformas, de maneira

a se manter competitivos?
• O gestor parece estar em contato com os inquilinos e atento às suas

necessidades?
• O gestor tem conseguido manter os níveis de vacância do fundo sob

controle?
• Quais estratégias ele está usando nas negociações? Elas fazem

sentido para você?
As questões são bastante subjetivas, mas são extremamente impor-

tantes, por que, se ele não estiver tendo atenção ao patrimônio do
fundo e à carteira de inquilinos, o fundo poderá ter problemas em um
curto espaço de tempo. Nem sempre as respostas a essas perguntas
estarão claras no relatório. Mas, quanto mais isso estiver visível, me-
lhor, pois mais conforto você terá para montar o seu entendimento
sobre o fundo.

3
GOVERNANÇA
• O fundo divulga relatórios mensalmente? (Não é uma exigência for-

mal, mas é certamente desejável)
• Os relatórios são claros? Ao ler esses documentos você sente que

o gestor está realmente explicando as principais características do
fundo?
• As novidades do fundo são explicadas e detalhadas de maneira su-

ficiente para que você, mesmo não sendo um especialista na área
entenda o que está acontecendo?
• Quando você envia um e-mail com uma dúvida ou liga para o gestor
para conversar sobre o fundo, como você é atendido?
• Ele parece interessado na sua pergunta? Ou só dá respostas padro-

nizadas e quer que você desligue logo o telefone.
Veja pelos questionamentos que o conceito de governança é bastan-

te amplo, portanto, difícil de definir em poucas palavras. Em poucas
palavras é “ter respeito aos cotistas nas mais diversas esferas”.

4
RENDIMENTOS
A última questão importante a ser observada é a distribuição de ren-

dimentos. Mas não é apenas ver ser é alta ou baixa. É, acima de tudo,
considerar os motivos que levaram o gestor a decidir por distribuir
aqueles valores.
É fundamental entender que distribuições altas não são

obrigatoriamente boas e que distribuições baixas não são
necessariamente ruins.

EXEMPLO
FUNDO
Parque Dom Pedro Shopping Center
CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO
PQDP11
RESUMO
É proprietário de 15% do empreendimento designado Shopping Par-
que Dom Pedro, integralmente finalizado e destinado à exploração
comercial por meio da locação de suas atuais lojas. O shopping está
localizado no bairro de Santa Genebra, na Cidade de Campinas, São
Paulo. Criado a partir de um conceito inovador, o shopping, que está
entre os cinco maiores da América Latina em termos de ABL é dividi-
do em seis Alas nas quais reúne: Lojas Âncoras: 30 - Lojas Satélite:
299 - Alimentação: 63 - Cinema: 15 salas
B E N E F Í C I O D A R E D U Ç Ã O D E D I V I D E N D O S A O S C O T I S TA S
O fundo reduziu as suas distribuições para fazer uma obra que foi be-
néfica para o cotista posteriormente. Entre os anos de 2014 e 2015 fez
obra em diversas áreas do shopping. Durante esse período, as distri-
buições reduziram para menos da metade. Mas, depois que as obras
foram terminadas, o shopping aumentou a quantidade de lojas, se
tornou ainda mais importante na região, aumentou a quantidade de
frequentadores, e, consequentemente, trouxe mais lojistas. O fundo
passou a distribuir bem mais do que a sua média antes da obra.

BUY&HOLD
PA S S O A PA S S O
NENHUM INVESTIDOR É IGUAL
AO OUTRO. CADA UM TEM SUAS
PRÓPRIAS EXPERIÊNCIAS, MEDOS,
DESEJOS, TOLERÂNCIAS AO RISCO,
E TC . E N TÃ O , N Ã O H Á U M R OT E I R O
Q U E S E J A A S O LU Ç Ã O D E F I N I T I VA
PA R A TO D O S , M A S VA M O S M O S T R A R
A LG U M A S L I N H A S G E R A I S Q U E VÃ O
AJUDAR NO COMEÇO.
1
DÊ PREFERÊNCIA
AOS FUNDOS QUE
E S TÃ O N O I F I X
O IFIX é o índice dos fundos imobiliários da B3 (antiga Bovespa). Ini-

ciou-se em 2011 e representa o resultado de uma carteira teórica dos
fundos maiores e mais negociados da bolsa.
Resumidamente, podemos dizer que, para entrar no índice, é neces-

sário que o fundo seja um dos mais negociados. Ou seja, que tenham
uma boa liquidez, com vários investidores interessado em comprar e
vender. Vamos ter fundos maiores também dentro do IFIX, com mais
ativos e riscos diluídos para os investidores.
Frequentemente, fundos que participam do IFIX e com peso relevan-

te tendem a ter relatórios mais completos e procedimentos internos
mais rígidos de comunicação com os cotistas, trazendo mais tranqui-
lidade no investimento.
B U Y & H O L D PA SSO A PA SSO C U R SO B ÁSICO D E F IIS 142

2
ENTENDA QUE TODO
INVESTIMENTO
T E M VA N TA G E N S E
D E S VA N TA G E N S
Não existe investimento perfeito. Seja em ações, renda fixa, FIIs,

imóveis ou qualquer outra modalidade, todo investimento tem pon-
tos positivos e negativos. O objetivo do Buy & Hold não é encontrar
ativos sem defeitos, mas sim ativos que atendem aos seus critérios
e cujas características te dão tranquilidade para investir.

3
TENHA APENAS
AT I V O S B O N S N A
CARTEIRA
É comum vermos investidores que definem um número ideal de ati-

vos que querem ter na carteira. Alguns falam de 8, outros de 10, ou-
tros de 20, etc. É sempre mais simples deixar que a carteira se forme
por si mesma.
Se encontrou 5 ativos bons, tenha uma carteira com esses

ativos. Se encontrou 8, tenha 8. Se encontrou 12, tenha 12.
Nenhum teste científico, por mais detalhado e bem embasado que

seja, substitui o seu conforto como sócio. Sob nenhuma circunstân-
cia seja sócio de um fundo que não te agradou.

4
TENHA TODOS OS
B O N S AT I V O S Q U E
ENCONTRAR
O outro lado dessa definição de números mágicos é o caso em que

o investidor encontra um grande número de ativos interessantes, e,
para atender àquela meta arbitrária, decide por abandonar determi-
nados fundos.
A regra é bem simples: se um ativo atendeu a seus crité-

rios, seja sócio dele. Sem exceção.
Nada justifica que um bom ativo fique de fora da sua carteira. Mes-
mo que você tenha encontrado dezenas de ativos de valor, seja sócio
de todos eles.

5
PROTEJA-SE DO SEU
PRÓPRIO ERRO
Quando começamos a estudar e a gostar de um tipo de investimento,

é muito fácil sermos seduzidos pelos aspectos positivos e termos a
vontade de entrar um capital grande, como se fosse uma oportuni-
dade imperdível. Mas a pergunta que temos que nos fazer sempre é:
E se meus estudos estiverem errados?
Quando do meu patrimônio aceito expor aos riscos desse ativo?
Para quem está começando os estudos: limitar cada FII

a, no máximo 1% do patrimônio (se o patrimônio for bem
grande, talvez menos).
Mesmo para quem já tem mais experiência, não passar de 2% ou

2,5% do patrimônio por ativo.

6
BUY & HOLD NÃO É
BUY AND FORGET
Não confunda o conceito do Buy & Hold com aquilo que ficou conhe-
cido como “Buy and Forget” (comprar algo, não acompanhar, e sim-
plesmente torcer de que tudo vai dar certo).
É necessário sim um acompanhamento. Uma vez por ano,

você vai fazer uma análise global de seu patrimônio e veri-
ficar se os ativos que você tem em carteira ainda atendem
aos seus critérios para você definir um plano de venda da
posição.
Ao mesmo tempo, é importante verificar se não há outros que você

possa incluir e melhorar a diversificação da carteira.

7
OS INVESTIMENTOS
DEVEM TRABALHAR
PA R A VO C Ê
O Buy And Forget é um erro muito perigoso, mas o oposto é igual-

mente alarmante. É frequente investidores que se dizem seguidores
do Buy & Hold, mas passam horas e horas por semana analisando e
estudando os ativos.
Como já falamos, de maneira geral, fundo bons continuam bons de

um mês para outro. Assim sendo, não haverá grandes benefícios em
se investir um longo tempo em acompanhamento.
Lembre-se: o objetivo do Buy & Hold é que os ativos traba-

lhem para você, e não que você trabalhe para os ativos.

VA LU E I N V E S T I N G
VA LU E I N V E S T I N G É A E S C O L A D E
INVESTIMENTOS EM QUE SE BUSCA
D E S C O B R I R O VA LO R R E A L D E U M
AT I V O PA R A C O M P R A R Q U A N D O E L E
ESTIVER COM PREÇOS ABAIXO DESSE
VA LO R E V E N D E R Q U A N D O E S T I V E R
ACIMA DELE. PODEMOS DIZER QUE É
U M PA S S O A L É M D O B U Y & H O L D.
VA LU E
INVESTING
Qualquer análise que se faz dentro do Value Investing é um estudo

que vai usar as mesmas informações que elencamos na aula de Buy
& Hold. E, a elas, vão se somar outros dados.
Alguns dos indicadores que são mais comumente utilizados já foram

mencionados em outras aulas, como o P/VP, o Dividend Yield e a
análise de fluxo de caixa. Também tradicionalmente são considera-
das medidas do mercado imobiliário, do setor de atuação, da região
de localização, da concorrência, da economia, etc.
VA LU E INVES T IN G C U R SO B ÁSICO D E F IIS 151

INDICADORES
É fundamental não se deixar levar por apenas um único indicador,

pois nenhum é definitivo. Qualquer indicador é calculado com base
em alguns dados, logo, ele vai desconsiderar outros.
Deve-se evitar usar inúmeros indicadores simultaneamen-

te, imaginando que, assim, vai conseguir encontrar um mo-
mento em quem todo estejam favoráveis ao investimento.
Isso é extremamente improvável de acontecer – pode até nunca acon-

tecer. Enquanto isso, seu capital vai estar alocado em opções menor
rentáveis esperando esse “alinhamento dos planetas”.
É através da sua sensibilidade e experiência que o investidor vai en-

tendendo quais indicadores são mais relevantes para aquele fundo
específico, para o momento que ele está passando e, principalmente
para o seu próprio estilo de investir.
VA LU E INVES T IN G C U R SO B ÁSICO D E F IIS 152

BUY & HOLD
V S VA LU E I N V E S T I N G
F I C A A P E R G U N TA . . .
QUAL CAMINHO SEGUIR? QUAL
O MAIS INTERESSANTE? ESSA É
U M A Q U E S TÃ O Q U E N Ã O T E M U M A
R E S P O S TA Ú N I C A . VA I D E P E N D E R
D E D O I S FATO R E S B Á S I C O S .
T E M P O D E E S T U D O E C A P I TA L
DISPONÍVEL.
1
TEMPO
Uma boa carteira de Buy & Hold não vai demandar muitas horas de
acompanhamento. É normal que, no começo do aprendizado, você
precise gastar muitas horas para entender os ativos e começar a to-
mar as primeiras decisões. Mas, com o tempo, uma revisão anual da
carteira já é suficiente. Mesmo que você tenha uma longa carteira,
com diversos FIIs e ações, na maioria das vezes, um fim de semana
já será suficiente para definir aqueles ativos que ainda tem valor para
você e aqueles que devem ser retirados do seu patrimônio.
Já uma operação em Value Investing demanda um tempo muito maior

de estudo e acompanhamento. Não é uma questão que você pode
resolver uma vez por ano. Depende que você esteja constantemente
se atualizando sobre todas as notícias do fundo, da região, da econo-
mia, etc. Mudanças pequenas em algumas variáveis podem alterar
drasticamente o preço justo de um ativo e, consequentemente, a sua
situação como subprecificado ou sobreprecificado. Por isso é impor-
tante ter uma disciplina bastante exigente de acompanhamento e
revisão dos seus critérios.
B uy & H ol d vs VA LU E INVES T IN G C U R SO B ÁSICO D E F IIS 155

2
C A P I TA L
A lógica básica do Buy & Hold é realizar pequenos aportes mensais.

Com isso, tem momentos em que você vai comprar algo com um pre-
ço mais barato e tem momentos em que você vai comprar mais caro.
Como você vai fazer centenas de aportes ao longo da sua vida de in-
vestidor, o preço de uma compra ou outra não é tão relevante, pois
vai se diluir com os demais.
Já para o Value Invest, você assume uma postura mais ativa peran-
te o mercado. Ele gasta muito mais tempo e esforço em monitorar
constantemente o mercado na busca da oportunidade de alocar seu
dinheiro. Logo, esse esforço precisa ser bem remunerado. E, para ex-
trair esse retorno, naturalmente será necessário alocar um recurso
mais alto, de forma que, se você tiver lucro na operação, o retorno
seja suficiente para compensar todo o tempo que você usou.

R E S S A LVA S
Para concluir esse módulo sobre estratégias de investimento, é im-

portante destacar duas ressalvas:
1
Essas duas escolas não são as únicas existentes. Existem várias ou-
tras, como a análise técnica, que está muito mais focado no movi-
mento dos preços e na força desse movimento do que em qualquer
outra coisa. Porém, até o momento, no mercado de Fundos Imobiliá-
rios, o Buy & Hold e o Value Investing são as mais populares.
2
Além disso, mesmo sendo essas duas escolas as mais conhecidas,
elas não são, de maneira nenhuma, inimigas. São apenas formas di-
ferentes de encarar o mercado. Inclusive vemos investidores que es-
colhem alguns fundos para compor uma carteira de longo prazo e,
ao mesmo tempo, têm um capital reservado para comprar algo que
apresenta um potencial mais rápido de valorização.
Reflita o que faz mais sentido para você: quais seus objetivos, que
tipo de relação você quer ter com seu patrimônio, quanto tempo você
vai alocar nisso e qual o tamanho do capital que você irá disponibili-
zar. Tendo isso em mente ficará muito fácil decidir!

5
M Ó D U L O
SEGMENTOS E
CLASSIFICAÇÃO DOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
N O PA S S A D O, CO M U M A Q U A N T I DA D E
TÃ O P E Q U E N A D E F U N D O S , N E M FA Z I A
MUITO SENTIDO PENSAR EM UMA
C L A S S I F I C A Ç Ã O O U S E G M E N TA Ç Ã O
DOS FIIS. MAS, CONFORME NOVOS
FUNDOS FORAM SURGINDO, O
MERCADO COMEÇOU A VER FUNDOS
QUE ERAM ASSEMELHADOS E
DIFERENTES DE OUTROS FUNDOS.
VA M O S E S T U D A R O S P R I N C I PA I S
S E G M E N T O S D O S F I I S , R E S S A LT A N D O
SUAS QUALIDADES E DEFEITOS.
SEGMENTO
LAJES COMERCIAIS
SOBRE O
SEGMENTO
O segmento de lajes comerciais é o mais tradicional dos fundos imo-

biliários e, durante muitos anos, dominou o mercado. Hoje já não
tem uma participação tão importante como antigamente, mas ain-
da é frequentemente a porta de entrada de muitos investidores no
mundo dos FIIs.
Esse segmento é composto pelos fundos que investem seu

capital total ou prioritariamente em prédios de escritórios.
E isso pode se realizar das mais diversas maneiras. Podem ser mo-
no-imóveis ou ter dezenas de propriedades; podem alugar toda a sua
área para um único inquilino ou dezenas de inquilinos; podem ter a
totalidade do imóvel ou apenas alguns andares.
L aje s Come rciais C U R SO B ÁSICO D E F IIS 162

PONTOS
POSITIVOS
Uma das principais qualidades desse tipo de fundo é exatamente a

grande quantidade de opções no mercado.
Existem dezenas de FIIs nesse segmento.
Isso facilita muito os estudos, pois você pode fazer comparações e

construir um entendimento mais rápido sobre quais são ativos que
são realmente diferenciados.

PONTOS
N E G AT I V O S
A principal desvantagem reside na alta concorrência do setor.
Em qualquer grande cidade, existem dezenas, centenas, ou

milhares de áreas disponíveis para alugar.

EXEMPLOS DE FIIS DE LAJE COMERCIAL
MONO-IMÓVEL MONOINQUILINO
FUNDO CÓDIGO FUNDO CÓDIGO
Torre Norte TRNT11 CEO Cyrela Commercial CEOC11
O Fundo de Investimento Imobiliário Torre Norte é proprietário de O Fundo de Investimento Imobiliário CEO Cyrela Commercial Proper-
100% do empreendimento denominado Torre Norte, localizado no ties, detém 7 andares corporativos, e parte do 4º andar da Torre Sou-
Centro Empresarial Nações Unidas (CENU), na cidade de São Paulo. th Corporate do Edifício Corporate Executive Offices (CEO), no bairro
da Barra da Tijuca, Rio. Conta com 11 pavimentos de 1.590 m2, além
de heliporto, boulevard com mall e 38 vagas de estacionamento para
cada andar corporativo. O locatário é a TIM Celular S.A.
M U LT I AT I V O M U LT I L O C ATÁ R I O
CSHG Real Estate HGRE11 Kinea Renda Imobiliária KNRI11
O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aqui- O Kinea Renda Imobiliária possui uma carteira diversificada, com 16
sição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração imóveis comerciais e logísticos, que estão alugados para mais de 50
de renda, predominantemente lajes corporativas. Possui 25 ativos empresas nacionais e multinacionais, gerando receitas de aluguel
imobiliários em sua carteira em sua grande maioria do segmento cor- distribuídas mensalmente aos seus cotistas. Atualmente, é um dos
porativo. maiores e mais líquidos fundos do mercado brasileiro.

SEGMENTO
LOGÍSTICA
SOBRE O
SEGMENTO
Os fundos de logística também detêm uma parte importante do mer-

cado de FIIs.
São aqueles fundos cujo objetivo é investir em galpões de

armazenamento, centros de distribuição, imóveis indus-
triais e assemelhados.
Logí stica C U R SO B ÁSICO D E F IIS 167

PONTOS
POSITIVOS
Uma das maiores vantagens reside no fato de que, de ma-

neira geral, o inquilino não sai com facilidade do imóvel.
Quando uma empresa decide por se instalar em uma determinada

região, ela leva em consideração inúmeras questões. Por exemplo:
proximidade aos mercados consumidores; facilidade de acesso a ro-
dovias, ferrovias, portos e aeroportos; área disponível para manobra
de caminhões; etc.
Para que ela saia do imóvel e aceite migrar para outra localização,
não é uma questão simples: é necessário refazer todos os estudos
e ponderar os custos de deslocar toda a estrutura para outro imóvel.

PONTOS
N E G AT I V O S
Essa qualidade é exatamente o principal risco dos fundos de logísti-

ca.
Se é difícil um inquilino sair, igualmente é muito complica-

do atrair um novo locatário.
Para conseguir, é frequentemente necessário permitir que o inquilino

não pague os primeiros meses, para compensar todos os custos des-
sa mudança.

EXEMPLO DE FII
DE LOGÍSTICA
FUNDO CÓDIGO
GGR COVEPI GGRC11
O GGR Covepi Renda Fundo De Investimento Imobiliário tem por ob-

jeto a realização de investimentos em imóveis comerciais, priorita-
riamente nos segmentos industrial e logístico, com a finalidade de
locação atípica (built to suit, retrofit ou sale and leaseback). Possui
13 ativos logísticos e industriais em sua carteira.

SEGMENTO
SHOPPING
SOBRE O
SEGMENTO
Os fundos de shopping têm ganhado muita atenção dos pequenos

investidores nos últimos anos.
Um dos pontos que tem sido elogiados é o fato de que você

pode visitar o imóvel, ver a ocupação, ver as novidades, as
melhorias, etc.
Diferentemente dos fundos de logística, não é frequente que o fundo

tenha 100% do imóvel. O mais habitual é que o FII seja dono de ape-
nas uma parte do imóvel, juntamente com outros grandes investido-
res. Muitas vezes um desses sócios costuma ser a própria empresa
que administra o shopping, o que é bastante positivo pelo alinha-
mento de interesses.
Shoppi n g C U R SO B ÁSICO D E F IIS 172

PONTOS
POSITIVOS
Normalmente, os aluguéis pagos pelos lojistas são um per-

centual do seu faturamento, com um determinado mínimo.
Ou seja, se o shopping tiver uma boa gestão e tomar decisões que

tragam mais fluxo para o imóvel, que gerem mais vendas para os lo-
jistas, maior será o aluguel recebido ao longo do tempo e os dividen-
dos para os cotistas.

PONTOS
N E G AT I V O S
É fundamental observar que a maioria dos fundos de shopping são

mono-imóveis. Mesmo que tenham recentemente surgido alguns
fundos multi ativos, eles possuem uma quantidade pequena de sho-
ppings em sua carteira.
O fato dos FIIs geralmente só terem um pequeno percentu-

al do shopping também pode ser um ponto negativo, pois
o gestor do fundo não tem total liberdade de gerenciamen-
to e pode ter dificuldade em colocar em prática algumas
ideias que ele considere interessante, pois os demais só-
cios podem não concordar.

EXEMPLOS DE FIIS DE SHOPPING
MONO-IMÓVEL M U LT I AT I V O
Parque Dom Pedro TRNT11 Vinci Shopping Centers VISC11

Shopping Center
O Fundo de Investimento Imobiliário Torre Norte é proprietário de O Vinci Shopping Centers FII tem por objetivo a obtenção de renda,
100% do empreendimento denominado Torre Norte, localizado no mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping
Centro Empresarial Nações Unidas (CENU), na cidade de São Paulo. centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda
dos mesmos. O Fundo tem uma estratégia de crescimento focada em
aquisições de imóveis prontos. Possui 9 shoppings em sua carteira
distribuídos nos estados do RJ, BA, PA, SP, PR, PE e CE.

SEGMENTO
AGÊNCIAS BANCÁRIAS
SOBRE O
SEGMENTO
Os fundos de agências bancárias foram criados com o objetivo de

comprar imóveis de propriedade de bancos, como o Banco do Brasil,
a Caixa Econômica e o Santander, e alugar de volta para eles.
Outro modelo possível é onde as agências tenham sido construídas

pelo fundo diretamente para o inquilino.
Ag ên cia s B a n c á r ia s C U R SO B ÁSICO D E F IIS 177

PONTOS
POSITIVOS
Os contratos que regem esse tipo de operação tendem a ser

longos, normalmente de dez anos.
Além disso os contratos possuem cláusulas que trazem bastante se-

gurança ao fundo: impossibilidade do banco entrar na justiça para
buscar a redução do aluguel, e, caso queira sair do imóvel, será obri-
gado a pagar todo o aluguel restante até o fim do contrato.

PONTOS
N E G AT I V O S
Ao mesmo tempo, é importante lembrar que todo contrato tem seu

vencimento.
E o que vai acontecer quando esses contratos vencerem?

Será que o inquilino ainda terá interesse em permanecer
no imóvel? Se quiser, qual será o aluguel estará disposto a
pagar? Como será essa negociação?
Alguns fundos, inclusive, impedem a locação para outros inquilinos:

se o banco não quiser permanecer – ou se a negociação não avançar a
contento – o fundo não terá nenhuma outra opção além de vender o
imóvel. Esse tipo de cenário na parte final do contrato deve ser bem
avaliado pelo investidor.

EXEMPLO DE
FII DE AGÊNCIA
BANCÁRIA
FUNDO CÓDIGO
BB Progressivo II BBPO11
O Fundo é composto por agências bancárias e prédios comerciais, to-

talizando 64 imóveis distribuídos por todo o país, que já possuem
um contrato de locação atípica assinado com o Banco do Brasil por 10
anos, até 2022.

SEGMENTO
EDUCACIONAIS
H O S P I TA I S E H OT É I S
SOBRE OS
SEGMENTOS
Os segmentos Educacionais e Hospitais podem ser tratados juntos,

pois as características são bem semelhantes. Os fundos educacio-
nais são aqueles que têm o objetivo de investir em imóveis locados a
instituições de ensino (colégio, faculdades, universidades, etc). Já os
fundos de hospitais, como o nome já diz, investem em operações da
área de saúde: clínicas, hospitais e assemelhados.
Já o segmento de hotéis historicamente não tem tido muitos repre-

sentantes no mundo dos fundos imobiliários. Não é possível mapear
características comuns.
Ed ucacio n ai s H o spitai s e H otéi s C U R SO B ÁSICO D E F IIS 182

PONTOS
POSITIVOS
Todos os fundos de hospitais e educacionais são mono inquilinos. Os

imóveis, em geral, são bastante específicos, construídos especifica-
mente para o uso que o imóvel tem. Isso faz com que o inquilino ten-
da a permanecer no imóvel por muito tempo em contratos de longo
prazo o que é uma vantagem nesse tipo de fundo. Mas devemos fazer
os mesmos questionamentos como no caso das agências bancárias.
A principal vantagem nos fundos de hotel está no ponto de que os

hotéis são alugados a grandes redes, com décadas de experiência no
ramo: grupos como Intercity, Pullman, Tryp, Ibis entre outros, que go-
zam de uma longa expertise na condução do negócio e em extrair o
máximo de valor dos empreendimentos. Além disso, da mesma for-
ma que os fundos dos shoppings, a remuneração do fundo está atre-
lada à geração de lucros dos quartos.

PONTOS
N E G AT I V O S
A desvantagem está no fato de que são inquilinos que go-

zam de certas proteções legais, o que limita as hipóteses
nas quais o fundo pode rescindir o contrato.
E, mesmo nas questões em que a lei permite a rescisão, o apelo so-

cial que esse tipo de inquilino traz irá dificultar muito a defesa dos
interesses do fundo.
Já nos fundos de hotel, o principal ponto negativo está na altíssima

volatilidade dos índices de ocupação. Em um fundo de formato mais
tradicional, como lajes, logística ou shopping, a vacância sofre pou-
ca variação entre um mês e outro. Muitas vezes, não tem mudança
nenhuma, pois nenhum inquilino entrou nem saiu. Já nos fundos de
hotel, as mudanças são mais bruscas, pois as pessoas permanecem
em um hotel por pouquíssimos dias.

EXEMPLOS DE FUNDOS
H O S P I TA L EDUCACIONAL
Hospital Nossa NSLU11 Campus Faria Lima FCFL11

Senhora de Lourdes
O Fundo de Investimento Imobiliário Hospital Nossa Senhora de O Fundo detém 100% do imóvel localizado na região da Vila Olím-
Lourdes é proprietário de 100% do empreendimento imobiliário de- pia, São Paulo/SP, onde está instalado o Insper – Instituto de Ensi-
nominado Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes, com a no e Pesquisa. O imóvel conta com estacionamento próprio. O Insper
finalidade de participar da sua exploração comercial através de loca- é uma instituição acadêmica sem fins lucrativos que oferece cursos
ção ou arrendamento, ou, ainda, vender a referida participação, pode graduação em Economia e Administração, pós-graduações, MBA,
dendo, inclusive, ceder a terceiros os direitos decorrentes da venda, Mestrados e cursos de curta duração.
locação ou arrendamento.
HOTEL
FUNDO CÓDIGO
Hotel Maxinvest HTMX11
O Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest foi criado, em 2007, com intuito de aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, que
se previa ocorrer nos anos subsequentes. Efetivamente, o aumento na distribuição da renda dos hotéis e a valorização das unidades hoteleiras vêm
garantindo ao investidor do Maxinvest uma das melhores rentabilidades do mercado durante os sete anos da sua existência. Iniciou em agosto de
2011 um longo ciclo de desinvestimento em razão da valorização destas unidades hoteleiras. Buscando maximizar o ganho final dos cotistas, essa
estratégia está sendo desenvolvida de maneira gradual, realizando o lucro com venda dos flats e devolvendo o capital aplicado inicialmente.

SEGMENTO
FUNDOS DE FUNDOS
SOBRE O
SEGMENTO
Todos os segmentos que vimos até aqui são conhecidos como “fun-
dos de tijolo”, pois são aqueles em que o fundo tem participação di-
reta nos imóveis. Agora vamos ver os chamados “fundos de papel”,
que investem em ativos do mercado financeiro atrelado ao mercado
imobiliário.
Na classificação oficial da Anbima, fazem parte do seg-

mento chamado de “Títulos e Valores Mobiliários”. Mas,
tradicionalmente, o mercado divide em dois subtipos: os
fundos de fundos e os fundos de recebíveis.
Os fundos de fundos, também chamados de FOFs (abreviação de

Funds of Funds) são os fundos cujo principal objetivo é adquirir cotas
de outros FIIs. O gestor, seguindo sua estratégia e experiência, vai
comprando fundos imobiliários que ele considera interessante e ven-
de aqueles que ele entende que já não tem potencial.
Fundos de Fundos C U R SO B ÁSICO D E F IIS 187

PONTOS
POSITIVOS
Os principais pontos favoráveis são a diversificação e a

gestão profissional.
Ao comprar cotas de um fundo de fundos, vocês estará indiretamen-

te investindo em 20, 30 ou até 50 fundos diferentes.
Além disso, você conta com um gestor que estará constantemen-

te monitorando o mercado e decidindo melhores oportunidades de
comprar e vender cada fundo.

PONTOS
N E G AT I V O S
O ponto negativo que temos que considerar é a dupla co-

brança de tarifas.
Os fundos de fundos têm despesas como qualquer outro FII: taxa de

administração, taxas da CVM, da B3, auditoria e, eventualmente, ta-
xas de gestão e performance. E tudo isso se soma às taxas já pagas
pelos fundos investidos.
Por isso, é necessário ter uma gestão de altíssima competência para

entregar resultado mesmo com essa pesada carga de custos. Fique
atento se as taxas não estão prejudicando o resultado para os inves-
tidores.

EXEMPLO DE
F U N D O D E PA P E L
FUNDO CÓDIGO
RBR Alpha Fundo de Fundos RBRF11
O objetivo do fundo é aplicar, primordialmente, em cotas de outros

fundos de investimento imobiliário e, complementarmente, certifi-
cados de recebíveis imobiliários, letras hipotecárias, letras de crédito
imobiliário, letras imobiliárias garantidas e certificados de potencial
adicional de construção. O fundo é composto por inúmeros ativos
como FIIs do segmento de lajes corporativas, shopping, logística/in-
dustrial e CRIs (Certificado de Recebível Imobiliário).

SEGMENTO
FUNDOS DE RECEBÍVEIS
SOBRE O
SEGMENTO
Os fundos de recebíveis, também chamados de fundos de CRIs, são

os FIIs que investem nos Certificados de Recebíveis Imobiliários. Os
CRIs são instrumentos de renda fixa cujo lastro é atrelado ao merca-
do imobiliário.
VA M O S E N T E N D E R M E L H O R O Q U E É U M C R I
Suponhamos uma empresa que tenha receitas a receber no futuro
originárias do mercado imobiliário. Pode ser uma empresa de ges-
tão de imobiliária que tenha alugueis a receber, uma construtora que
tenha contratos de financiamentos, um banco com uma carteira de
empréstimos imobiliários, etc.
Imagine que essa empresa queira ter um dinheiro disponível para

pagar uma dívida, para investir nos seus negócios, para adquirir um
imóvel, por exemplo. Qual uma solução interessante no mercado fi-
nanceiro? A empresa pode fazer a chamada securitização desses va-
lores que ela tem a receber. Ou seja, ela vai ceder o direito sobre esses
pagamentos futuros para uma securitizadora, que irá transformar
esses valores em um produto do mercado financeiro, um CRI.
F u n d o s d e Recebí v ei s C U R SO B ÁSICO D E F IIS 192

Esse CRI (geralmente de valores multimilionários) vai ser dividido em
frações menores e vendido no mercado, com um desconto. Assim,
aqueles investidores que compraram esse CRI passam a receber es-
ses pagamentos (alugueis, financiamentos, etc). Em contrapartida
e empresa que tinha direito a eles passa a ter dinheiro na mão para
tocar seus projetos.
E é exatamente nesse nicho que um fundo de recebíveis irá atuar. Ele

vai comprar e vender CRIs, segundo a análise do gestor:
• Qual a taxa de juros do papel?
• Qual o vencimento?
• Quantos contratos de aluguel ou financiamento?
• Qual a solidez do locatário que está pagando esses contratos?
• Em caso de inadimplência, quais as garantias?

PONTOS
POSITIVOS
Uma das vantagens desse tipo de operação é a diversifica-

ção.
Um fundo de CRI normalmente vai investir em uns 30 CRIs ou até

mais.

PONTOS
N E G AT I V O S
Uma das principais desvantagens costuma ser a falta de padroniza-

ção e transparência. Contratos de aluguéis, financiamentos à cons-
trução e financiamentos de imóveis prontos são tipos de contratos
muito diferentes entre si.
De qualquer forma, temos bons gestores no mercado e esse tipo de

fundo é uma alternativa interessante para diversificar sua carteira de
fundos imobiliários.

EXEMPLO DE
FUNDO DE
RECEBÍVEL
FUNDO CÓDIGO
Kinea Índices de Preços KNIP11
Objetivo de investir em empreendimentos imobiliários na forma

prevista na Instrução CVM nº 472/08, preponderantemente – assim
entendido como mais de 50% (cinquenta por cento) do patrimônio
líquido do Fundo - através da aquisição de CRI. Adicionalmente, o
Fundo poderá investir em LCI, LH e outros ativos financeiros, títulos
e valores mobiliários.

SEGMENTO
INCORPORAÇÃO E
D E S E N V O LV I M E N T O
SOBRE O
SEGMENTO
Tradicionalmente, quando pensamos em Fundos Imobiliários, pen-

samos naqueles fundos que compram imóveis com o objetivo de alu-
gar.
Outra estratégia que também é um pouco mais fácil de imaginar é

aquela onde o fundo, ao invés de comprar, constrói o imóvel e depois
aluga ou vende. Pode ser uma operação com um pouco mais de risco,
pelas dificuldades extras que são naturais do processo de constru-
ção, mas, superada essa fase, não é muito diferente.
São os chamados FIIs de incorporação. Eles vão ser sócios de cons-

trutoras para desenvolver um empreendimento, e, conforme as uni-
dades forem vendidas, os valores serão devolvidos ao fundo com seu
respectivo lucro.
In cor po r ação e De se n volv ime n to C U R SO B ÁSICO D E F IIS 198

PONTOS
POSITIVOS
Costuma ser um tipo de operação bastante lucrativa, pois

o valor de venda tende a ser bem mais alto que o custo de
construção.
Porém, naturalmente, é uma operação que traz maiores riscos.
Além disso, é importante entender que a maioria dos fundos de incor-

poração são investimentos que investe em um determinado conjunto
de empreendimentos e que, conforme essas vendas são realizadas, o
valor é devolvido ao fundo e, consequentemente, aos cotistas.
Portanto, o fundo, conforme recebe esses valores, faz dois tipos de

pagamento: os rendimentos, que vem dos lucros das vendas, e as
amortizações, que são a devolução do capital que foi originalmente
colocado.

PONTOS
N E G AT I V O S
Isso pode gerar um pouco de confusão, pois, se não for estudado com
atenção, você pode acabar achando que o fundo está pagando valo-
res altíssimos de distribuição, sendo que nem tudo é lucro.
É necessário ter um pouco mais de atenção ao preço pelo

qual se compra as cotas em relação aos fundos de renda.
Principalmente próximo ao final do prazo, é frequente vermos o fun-

do sendo cotados a preços realmente irracionais perante seus fun-
damentos. Muita atenção e estudo antes de tomar sua decisão de
compra.

EXEMPLO DE FII
DE INCORPORAÇÃO
FUNDO CÓDIGO
TG Ativo Real TGAR11B
O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e

a rentabilidade de suas cotas, preponderantemente, por meio de in-
vestimentos, conforme as deliberações do comitê de investimentos
ou do gestor em ativos imobiliários e/ou ativos financeiros imobiliá-
rios. Investe, atualmente, na aquisição de loteamentos residenciais
e em certificados de recebível imobiliário.

6
M Ó D U L O
T R I B U TA Ç Ã O PA R A
INVESTIDORES DE FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
CUMPRIR AS LEIS É MUITO
I M P O RTA N T E PA R A Q U E V O C Ê
POSSA TER UM ENRIQUECIMENTO
TRANQUILO. SABER QUE VOCÊ EM
DIAS COM AS SUAS OBRIGAÇÕES
E QUE NÃO CORRE O RISCO DE
S E R M U LT A D O O U T E R Q U A L Q U E R
PROBLEMA COM AS AUTORIDADES
DEIXA A CONSCIÊNCIA MAIS LEVE E
FA C I L I TA A TO M A D A D E D E C I S Ã O E O
G E R E N C I A M E N TO D O PAT R I M Ô N I O .
ANTES
DE COMEÇAR
Não vamos mostrar todas as telas do programa do imposto de renda

nem dar instruções restritas de como preencher os campos da de-
claração. O motivo disso é que, a cada ano, a Receita Federal imple-
menta mudanças no aplicativo, na organização das informações e,
inclusive, nos dados que devem ser informados.
Não seria útil dar o conhecimento a você para preencher a declaração

de um determinado ano.
Muito mais importante é dar a capacidade de entender os

mecanismos de tributação de forma que, mesmo que algu-
ma coisa no sistema da declaração seja alterada, você terá
condições de fazer a declaração sem dificuldades.
Por isso, é importante que, a cada ano, você leia com atenção o ma-
nual do programa da declaração para estar ciente das mudanças. Em
caso de dúvidas busque o auxílio de um profissional da área contábil/
tributária ou analise com atenção a legislação e normas.
TR I B U TAÇÃO PA R A INVES T ID O R ES D E F U NDO S IM O B IL IÁR IO S C U R SO B ÁSICO D E F IIS 205

NORMAS E ISENÇÃO DE
IMPOSTO DE RENDA
M U I TA G E N T E C O S T U M A
DIZER QUE OS RENDIMENTOS
DOS FIIS SÃO ISENTOS DE
IMPOSTO DE RENDA. MAS
VA M O S N O S A P R O F U N D A R U M
POUCO MAIS SOBRE ISSO.
LEI 8.668
Quanto a Lei 8.668, de 1993, criou os Fundos Imobiliários, os rendi-

mentos não eram isentos. O artigo 17 definia, à época, uma tributa-
ção de 25%. Posteriormente, em 1999, a Lei 9.779, alterou esse arti-
go, estabelecendo um percentual de 20%. E essa é a regra geral que
persiste até hoje.
Mas há uma exceção. Em 2005, a Lei 11.196, estabeleceu

uma hipótese de isenção de tributação. Para ter direito a
isso, é necessário o atendimento a quatro critérios: dois
relativos ao fundo e dois relativos ao cotista.
N O R M A S E IS ENÇÃO D E IM P O S TO D E R ENDA C U R SO B ÁSICO D E F IIS 208

1
O F U N D O D E V E S E R L I S TA D O E X C L U S I VA M E N T E E M B O L S A
D E VA L O R E S O U M E R C A D O D E B A L C Ã O O R G A N I Z A D O
Muita gente não se atenta a isso, mas nem todos os FIIs estão lis-
tados no sistema da B3. Historicamente, apenas um terço dos fun-
dos imobiliários estão listados. Os demais são fundos criados para
grandes investidores, como bancos, fundos de pensão e investidores
estrangeiros.
Então, esse é um critério que não costuma afetar o investidor indivi-

dual, que, muito provavelmente, vai investir em fundos imobiliários
apenas via corretora de valores, logo, apenas em fundos listados.

2
O F U N D O D E V E T E R , N O M Í N I M O , 5 0 C O T I S TA S . A M A I O R I A
D O S F U N D O S L I S TA D O S AT E N D E M E S S E C R I T É R I O
Os poucos FIIs que têm menos de 50 cotistas normalmente não tem

liquidez quase nenhuma em bolsa de valores, sendo quase impossí-
vel sequer comprar uma cota deles.
Se você estiver investindo nos fundos mais populares, não terá que
se preocupar com isso. Mas, se, conforme for aprofundando seus es-
tudos, você se sentir interessado em conhecer ativos mais desconhe-
cidos, é importante ter isso em mente.

3
O C O T I S TA P R E C I S A S E R P E S S O A F Í S I C A
A isenção se aplica unicamente às pessoas físicas. Portanto, caso

você tenha uma empresa e resolva alocar parte do capital dela na
aquisição de FIIs, os rendimentos serão tributados.

4
O C O T I S TA N Ã O P O D E T E R D I R E I T O A M A I S D E 1 0 % D O T O TA L
DE RENDIMENTOS DO FUNDO
FIIs são ativos multimilionários. Logo, para ter direito a mais de 10%
dos rendimentos, será necessário ter investido valores realmente
muito grandes, o que vai estar fora do alcance da maioria dos inves-
tidores que mantêm uma carteira diversificada.

SE ESSES 4 CRITÉRIOS ESTIVEREM
AT E N D I D O S , O S R E N D I M E N TO S
S E R Ã O C R E D I TA D O S PA R A V O C Ê
S E M Q U A LQ U E R T R I B U TA Ç Ã O .
O TERCEIRO E QUARTO CRITÉRIOS
SÃO ESPECÍFICOS DE CADA
INVESTIDOR. LOGO, É NORMAL QUE
T E N H A M O S C OT I S TA S Q U E VÃ O
RECEBER RENDIMENTOS ISENTOS E
O U T R O S Q U E S E R Ã O T R I B U TA D O S .
O B S E RVA Ç Õ E S
Na declaração de imposto de renda, os rendimentos serão

declarados na ficha de Rendimentos Isentos.
No caso de que o fundo ou o investidor não estejam enquadrados nas

regras de isenção, os valores devem ser lançados na ficha de Rendi-
mentos Sujeitos à Tributação Exclusiva.
Até o final de fevereiro, o administrador do fundo envia a você o In-

forme de Rendimentos.
Basta copiar os dados desse Informe diretamente para a declaração.

Caso seja extraviado nos correios, contate o administrador para saber
os procedimentos para obtenção da segunda via. Por isso, não deixe
para fazer a declaração em cima da hora, pois cada administrador
tem suas regras, o que pode lhe exigir algum tempo.

G A N H O D E C A P I TA L E
CÁLCULO DO IR
VA M O S FA L A R S O B R E O S
P R I N C I PA I S P O N TO S PA R A
VOCÊ CONTROLAR SUAS
COMPRAS E VENDAS DE
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
PA R A R E CO L H E R O I M P O S TO
DE RENDA E FAZER SUA
DECLARAÇÃO.
ANTES
DE COMEÇAR
É importante ressaltar que os procedimentos listados só

são necessários caso você realize vendas das suas cotas de
fundos imobiliários.
Muita cautela com serviços de calculadoras de imposto de renda e

serviços semelhantes. De vez em quando vemos fatos que não estão
previstos por esses sistemas automatizados e que, portanto, não fa-
rão os cálculos corretamente. Você, como contribuinte, é responsável
por tudo que foi preenchido na declaração.
A parte positiva é que a enorme maioria das contas são extremamen-

te simples. Mantendo controle de todas as suas notas de corretagem,
basta uma pequena planilha e tudo estará feito.
G A N H O D E C A P ITA L E C Á LCU LO D O IR C U R SO B ÁSICO D E F IIS 217

COMPRAS
Para cada fundo que você tem em carteira, crie uma planilha. E, a
cada compra, anote as seguintes informações:
• Data da compra
• Quantidade comprada
• Valor pago
No cálculo do valor pago, você deve somar os custos operacionais que

estão listados na nota da corretora, com emolumentos, corretagem,
ISS e outros. Então, a cada compra, você terá um novo total de cotas
e um preço total pago por essas cotas, chamado de preço de aquisi-
ção.
Para gerenciar sua carteira no Clube FII, basta acessar clubefii.com.br > Carteira >
Criar Nova Carteira. Você pode registrar as suas compras, inclusive custos de tran-
sação, e acompanhar o retorno de sua carteira em detalhes ao longo do tempo. O
registro dessas informações permite o controle para fins tributários.

VENDAS
A cada venda, você vai apurar, o valor líquido recebido. Isso é, o valor
total das vendas deduzidos dos custos operacionais, como correta-
gem, emolumentos, ISS, etc.
O único valor da nota que você não deve considerar é o imposto de

renda retido da fonte, se existir algum. Às vezes, aparece abreviado
como IRRF.
Você vai deixar esse valor anotado em outra planilha para uma etapa
futura. Tendo o valor líquido já calculado, você vai calcular seu lucro
ou prejuízo da seguinte forma:
1
Caso você decida vender todas as cotas naquele fundo, você vai com-
parar o valor líquido da venda com o seu preço de aquisição. Com isso,
você saberá de imediato se você teve lucro ou prejuízo nessa opera-
ção.

2
Caso você tenha vendido só algumas cotas, o cálculo é o seguinte:
1
Em primeiro lugar, calcule o preço médio da sua carteira. Isso você faz
dividindo o seu preço de aquisição pela quantidade de cotas.
2
A seguir, multiplique o seu preço médio pela quantidade de cotas que
você vendeu.
3
Compare esse valor com os valores líquidos da venda. Com isso, você
consegue verificar se teve lucro ou prejuízo.
4
Por último, multiplique seu preço médio pela quantidade de cotas
que sobraram na sua carteira. Esse é o novo preço de aquisição das
suas cotas.
O B S E RVA Ç Ã O
Caso você tenha feito mais de uma compra ou venda numa mesma
nota de corretagem, pode simplesmente dividir o total dos custos
operacionais proporcionalmente ao valor de cada operação. Mas, se
quiser ter menos trabalho com isso, faça apenas uma compra ou uma
venda por dia. Assim, fica fácil de saber que todas os custos da nota
se referem àquela operação.

AO FINAL
DO MÊS
Quando terminar o mês, você deve totalizar todos os lucros e pre-

juízos para ver o resultado líquido do mês e, conforme o resultado,
tomar as seguintes providências:
1
Se o resultado ficou no prejuízo, não há nada a fazer. Basta anotar
esse prejuízo numa planilha de controle. Se, nos meses seguintes ti-
ver lucro, você vai deduzir desse lucro os prejuízos acumulados.

2
Se o total de operações do mês teve um resultado lucrativo, você
deve fazer as seguintes etapas:
1
Compensar prejuízos passados. Por exemplo: você tinha R$ 500 de
prejuízo de junho. Em agosto, você teve R$ 200 de lucro. Nesse caso
um anula o outro. Então, você não tem nada a pagar e ainda tem R$
300 de prejuízos acumulados.
Seguindo: Vamos supor que você teve R$ 400 de lucro em outubro.

Nesse caso, você vai zerar todos seus prejuízos e tem R$ 100 de lu-
cros.
2
Apurar o imposto a pagar: Para isso é só calcular 20% do lucro. No
caso do nosso exemplo: 20% de R$ 100 são R$ 20.
3
Desse imposto a pagar, você vai deduzir todos os valores de impos-
to retido na fonte que você tiver acumulado nesse mês e em meses
passados. Um anula o outro igual aos lucros e prejuízos que fizemos
na etapa 1.
4
Se você ainda tiver algum valor de imposto a recolher, basta pagar o
DARF, o Documento de Arrecadação da Receita Federal.

DARF
Você pode gerar o DARF no site da Receita Federal. Mas praticamen-

te todos os bancos permitem que você pague pela internet apenas
digitando as informações:
PERÍODO DE APURAÇÃO
Último dia do mês ao qual se referem as operações.
D ATA D E V E N C I M E N T O
Último dia útil do mês seguinte.
C Ó D I G O D A R E C E I TA
Sempre usamos o código 6015.
NÚMERO DE REFERÊNCIA
Deixe esse campo em branco.
VA L O R P R I N C I PA L
Valor do imposto a pagar.

DECLARAÇÃO
DE IR
Na Declaração do ano seguinte, você vai preencher duas fichas:
F I C H A D E R E N D A VA R I ÁV E L
Operações de Fundos de Investimento Imobiliário. Nela vão todas as
informações desde a apuração do resultado líquido do mês, prejuízos
acumulados a compensar, Imposto Retido na Fonte, e DARFs pagos.
FICHA DE BENS E DIREITOS

Para cada fundo que você tem no fechamento do ano, você deve criar
um item na declaração e preencher algumas informações no campo
Discriminação. As informações exatas costumam mudar de um ano
para outro.
Sempre leia o manual do programa antes de fazer a declaração!

Ú LT I M A S D I C A S
Há alguns dados que são geralmente obrigatórios ou que, ainda que

não sejam solicitados, sugerimos que sejam colocados: Nome e CNPJ
do fundo, Nome e CNPJ do administrador, Quantidade de cotas pos-
suídas no final do ano.
Além disso, você vai colocar o valor total de aquisição da carteira em

31 de dezembro do ano ao qual a declaração se refere e do ano ante-
rior.
Sugiro que, ao final de cada mês, você volte aqui para re-
visar todo o passo a passo até que você já esteja mais con-
fortável com os procedimentos. Com a prática tudo ficará
mais fácil.
E nunca deixe acumular de um mês para o outro. Além de dificultar

ainda mais a compilação das informações, ainda pode implicar em
multa caso você não pague a DARF no vencimento correto.

DESDOBRAMENTO
G RU PA M E N TO
E AMORTIZAÇÃO
DESDOBRAMENTO E
G RU PA M E N TO
Para concluirmos nosso módulo de tributação e o curso, vamos ana-

lisar dois eventos que podem ocorrer com os fundos imobiliários: o
desdobramento e o grupamento.
O Desdobramento ou split é quanto o administrador decide por divi-

dir as cotas de um Fundo Imobiliário em cotas menores. Isso não al-
tera em nada o preço aquisição das suas cotas, apenas a quantidade
de cotas.
O Grupamento ou inplit é exatamente o contrário. Decide-se por jun-

tar várias cotas em uma de maior valor. A lógica da conta é a mesma:
mantem-se o valor de aquisição daquele momento, apenas dividido
em um número menor de cotas. Caso você precise calcular o preço
médio, este será maior.
D ESD O B R A M EN TO G RU PA M EN TO e amo rti z ação C U R SO B ÁSICO D E F IIS 227

AMORTIZAÇÃO
Outro evento que pode acontecer é a amortização, que é a

devolução de parte do capital aos cotistas.
Nesse caso, o valor que você recebeu será reduzido do seu preço de
aquisição. Se seu preço de aquisição é de R$ 5 mil e você recebeu R$
150 de amortização. Seu novo preço de aquisição será R$ 4.850. Con-
sequentemente, o cálculo de preço médio também será ajustado.
Claro que, eventualmente, temos fundos que fazem eventos que não
são tão habituais. Nesse caso, o tratamento para fins de imposto de
renda pode ser bem específico. Por exemplo, já tivemos caso de dois
fundos que se juntaram em um só.
Quanto você se deparar com um caso desses, é habitual que o ad-

ministrador comunique quais as providências a serem tomadas para
fins de imposto de renda.
D ESD O B R A M EN TO G RU PA M EN TO e amo rti z ação C U R SO B ÁSICO D E F IIS 228

7
M Ó D U L O
AVA L I A N D O F U N D O S
IMOBILIÁRIOS
MESMO COM A COMPREENSÃO,
LEITURA DE INDICADORES ENTRE
O U T R O S FATO R E S Q U A L I TAT I V O S
DE UM IMÓVEL OU CARTEIRA DE
IMÓVEIS, SEMPRE SURGE A DÚVIDA
E OS QUESTIONAMENTOS – COMO
AVA L I A R F U N D O S E C O M P O R U M A
CARTEIRA DIVERSIFICADA? QUAIS
FATO R E S D E V O AVA L I A R P R I M E I R O ?
QUAL METODOLOGIA? NÃO SE
PREOCUPE, SÃO NORMAIS ESSES
QUESTIONAMENTOS.
AVA L I A Ç Ã O
Q U A L I TAT I VA E
F U N D A M E N TA L I S TA
Após entender os mecanismos de funcionamento dos fundos imo-

biliários, legislação básica, vantagens e as regras de funcionamento
do mercado, chega o momento de tomada de decisão. É o momento
em que o investidor quer abrir a conta em uma corretora de valores e
transferir os recursos para comprar as cotas dos FIIs.
Desta forma, o objetivo desse módulo é propor uma metodologia de

avaliação “qualitativa” e “fundamentalista”. A proposta é criar um
roteiro com alguns critérios que considero importantes em um es-
tudo de um fundo imobiliário e que são praticamente um consenso
entre os especialistas no assunto. Digo “qualitativo”, pois, em algum
momento, vamos ter que incluir algumas métricas quantitativas que
na verdade ajudam a sair um pouco da “subjetividade” e facilitam a
tomada de decisão.
AVA L IA NDO F U NDO S IM O B IL IÁR IO S C U R SO B ÁSICO D E F IIS 232

Ao longo do tempo, também vão perceber que não temos como fu-
gir muito desses fatores dada a relativa simplicidade da avaliação de
um imóvel em relação a uma empresa listada em bolsa, por exemplo.
Não adianta poluir muito o estudo.
Gosto de seguir o princípio da “parcimônia” que aprendi com os eco-

nometristas. O princípio sugere que quando houver dúvida na escolha
de um entre muitos modelos equivalentes, deve-se escolher o mais
simples. Por exemplo, em um modelo de previsão, normalmente, o
de melhor capacidade preditiva não é o que inclui mais variáveis.
Gostaria de ressaltar que, posteriormente, quando for compor sua

carteira de fundos imobiliários você deve levar em consideração tam-
bém seu perfil como investidor e sua fase de vida dentro do ciclo de
acumulação/investimento. Essa é minha sugestão dentro do contex-
to da proposta de ensino e o modelo geral que eu utilizo.
O que vou apresentar agora é um método para uma avaliação indi-

vidual de um fundo, mas na prática, considero importante avaliar
outros critérios. Entretanto, cada investidor pode realizar ajustes no
modelo geral proposto caso considere melhor para o seu perfil. Fique
à vontade!

COMEÇANDO SUA
AVA L I A Ç Ã O
Antes de listar os fatores fundamentais para avaliar os Fundos Imo-

biliários é importante entender que esse processo de análise pode ser
aplicado para um fundo de forma “isolada” ou de forma “relativa”.
Você, por algum motivo, achou interessante um FII. Pode seguir es-
ses passos e no final chegar em uma conclusão de comprar ou não.
Ou pode fazer uma análise relativa ou comparativa, ou seja, parte-se
do princípio que um FII é atrativo em relação a outros FIIs.
Nesse caso, é importante avaliar fundos do mesmo seg-

mento. Lembre daquela regra simples de não misturar la-
ranjas com bananas.
Um exemplo bem extremo é você avaliar uma localização de um edifí-

cio corporativo com um galpão logístico. Um bom imóvel corporativo,
normalmente, está localizado na região central da cidade com grande
densidade demográfica e com outros edifícios em seu entorno. Já um
galpão logístico bem localizado pode ficar próximo a uma rodovia fe-
deral bem distante do centro da cidade.

ABSOLUTO E
R E L AT I V O
Essa ideia do “absoluto” e “relativo” vai ficar mais claro quando uti-
lizamos os critérios quantitativos. Se um Fundo Imobiliário possui
uma vacância de 20% é bom ou ruim? Veja como é interessante a
análise relativa. Caso a média do setor desse fundo for 40% de va-
cância eu considero ótimo, mas, caso a média for 5% eu considero
que esse FII tem uma vacância muito elevada. Entenderam? Uma va-
cância de 20% por si só, muitas vezes, não quer dizer muito.
O indicador é bom ou ruim em relação aos seus pares ou a

sua própria média histórica.

LOCALIZAÇÃO
O primeiro fator a ser analisado pelo investidor é a localização. Esse

é realmente o fator de consenso entre gestores e especialistas. Um
imóvel bem localizado é condição primordial, pois outros fatores po-
dem ser modificados/ajustados ao longo do tempo ao contrário do
local. Por exemplo, se o imóvel ficou defasado podemos realizar uma
reforma (ou um retrofit) e temos um bom padrão construtivo nova-
mente. Inquilinos que ficam inadimplentes a todo momento podem
ser substituídos por outros com bom perfil de crédito. Agora a lo-
calização é impossível você modicar. O que quero afirmar é a baixa
probabilidade de ocorrência de um local ruim transforma-se em uma
localização boa.
O analista pode abordar que uma localização considerada não atra-

tiva hoje, pode tornar-se excelente para um determinado segmento
imobiliário em algum momento. Sim, pode acontecer. Entretanto,
essas mudanças costumam acontecer em um horizonte de tempo
longuíssimo. Vejo que é mais fácil uma microrregião da cidade ser
impactada negativamente e, no curto e médio prazo, a localização
perder sua atratividade. Por exemplo, uma modificação no plano di-
retor da cidade e no fluxo de tráfego de veículos nas ruas/avenidas
podem impactar negativamente.

O QUE É UMA BOA
LOCALIZAÇÃO?
Você deve estar se perguntando. O que é na prática uma boa locali-

zação?
Poderíamos fazer um curso somente sobre esse tema. Então vou re-
alizar alguns exercícios analíticos e citar algumas variáveis de dois
segmentos. Claro que, ao longo do tempo, você vai aprendendo cada
vez mais com investidores mais experientes, fóruns, lendo relatórios
de analistas, prospectos das ofertas e relatórios gerenciais dos fun-
dos.

LAJES
C O R P O R AT I VA S
Quais características as regiões devem ter para atrair empresas e ins-

tituições para locarem as lajes dos edifícios localizados nelas?
• Vocação da região
• Mobilidade urbana e acessos via transporte público
• Diversidade de serviços ofertados na região
• População, PIB e dinâmica econômica e setorial
Nesse segmento, o foco de aquisições dos FIIs é a cidade de São Pau-

lo e Rio de Janeiro.
O Rio, nos últimos anos, tem sofrido com uma crise econômica mais
aguda do que as demais regiões. Então, atualmente, temos que ter
muito cuidado com fundos monoativos de imóveis localizados no Rio
de Janeiro ou mesmo os multiativos com grande concentração na re-
gião. No segundo semestre de 2019, as regiões como o Centro e Barra
da Tijuca ainda apresentam 40% dos espaços de edifícios “classe A”
vagos.

E A S O U T R A S C A P I TA I S ? T E M O S P O U C A S
CIDADES QUE REÚNEM EDIFÍCIOS CLASSE
A E UMA DEMANDA PERSISTENTE DE
INQUILINOS DE GRANDE PORTE E BOM PERFIL
D E C R É D I TO . N Ã O É V I ÁV E L , P E LO M E N O S
AT U A L M E N T E , PA R A U M F U N D O G E R I R U M
I M Ó V E L C O R P O R AT I V O C O M S A L A S P E Q U E N A S
( I N F E R I O R A 2 5 0 M 2 ) , LO C A DA S PA R A
EMPRESAS PEQUENAS E PROFISSIONAIS
AUTÔNOMOS (COMO MÉDICOS ADVOGADOS,
P O R E X E M P L O ) E TÃ O P U LV E R I Z A D O S . S E R I A
N E C E S S Á R I O U M R E TO R N O M U I TO E L E VA D O
PA R A V I A B I L I Z A R E R E N U M E R A R O R I S CO
DESSE TIPO DE PERFIL QUE É BEM COMUM
NAS CIDADES BRASILEIRAS.
Temos um fundo conhecido e com grande patrimônio (HGRE11) que
possui imóveis corporativos em Curitiba e Porto Alegre. Nas demais
capitais e cidades do interior temos somente o segmento de agên-
cias bancárias, normalmente imóveis de rua e locados para um único
inquilino (grande banco de varejo), desta forma, não classificamos
como corporativo (lajes corporativas).
Então, o foco é a cidade de São Paulo. Isso fica evidente

dado que é a cidade mais populosa e com maior PIB de for-
ma destacada.
Segundo dados do IBGE, o PIB da cidade de São Paulo, somados aos

principais municípios vizinhos (grande SP), é maior do que a o PIB so-
mado das cidades do Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Curitiba
e Porto Alegre.
A economia também é diversificada onde é o alvo para a sede corpo-

rativa das grandes empresas brasileiras e multinacionais que operam
no Brasil.

Dentro da cidade de São Paulo temos locais nobres que podemos
considerar como bem localizados dentro do contexto dos Fundos
Imobiliários. Podemos citar as regiões:
• Itaim Bibi
• Juscelino Kubitschek (JK)
• Paulista
• Vila Olímpia
• Berrini
• Faria Lima
• Chucri Zaidan
• Marginal Pinheiros.
Dependendo da consultoria temos uma demarcação um pouco dife-

rente. Veja o mapa publicado pela Buildings ao lado.
Fonte: Buildings

Já na cidade do Rio de Janeiro, as principais localizações dos imó-
veis corporativos Classe A são:
• Centro,
• Barra da Tijuca
• Zona Sul
• Portuária
Veja o mapa publicado pela Buildings.
Fonte: Buildings

SHOPPINGS
CENTERS
No segmento de shoppings a avaliação da localização é diferente do

corporativo e, principalmente, abre um leque maior de possibilidades
e proporciona maior diversificação geográfica.
Um empreendimento imobiliário como um shopping center

não precisa estar em uma região nobre de São Paulo para
ser rentável.
Segundo dados da ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Cen-

ters), temos 563 shoppings no Brasil com 490 milhões de visitantes
mês e muitos bilhões em faturamento anual. Claro que a região su-
deste continua com maior número e com empreendimentos de me-
lhor qualidade. O sudeste reúne 55% dos shoppings, mas temos um
bom número e qualidade na região Sul (14% do total) e Nordeste
(17%).

O CONSENSO ENTRE GESTORES
D O S F U N D O S E A N A L I S TA S É
Q U E U M A B O A LO C A L I Z A Ç Ã O E S TÁ E M
CIDADES COM GRANDE POPULAÇÃO,
BAIRRO COM GRANDE DENSIDADE
P O P U L A C I O N A L , R E N D A P E R C A P I TA
E L E VA D A ( C L A S S E S A E B ) E F O RT E
BARREIRA A ENTRADA, OU SEJA,
PROBABILIDADE PEQUENA DE
INAUGURAÇÃO DE UM SHOPPING NOVO
NAS PROXIMIDADES.
A localização ideal são os centros urbanos com escassez e
o preço dos terrenos criam uma barreira para o desenvolvi-
mento de novos empreendimentos. Então estamos falan-
do das principais capitais do Brasil e cidades do interior do
Sudeste e Sul.
Cidades com população acima de 250 mil habitantes e com as carac-

terísticas mencionadas acima já podem oferecer boas oportunidades
de investimentos. Os Fundos Imobiliários multiativos de shoppings
têm ativos localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte,
Curitiba, Salvador, Recife, Belém, Fortaleza, Florianópolis e Cuiabá.
Cidades do interior como Novo Hamburgo e Santa Bárbara d’Oeste.

PA D R ÃO CO N S T RU T I VO
Além de um imóvel bem localizado, um dos fatores mais importantes
é seu padrão construtivo, ou seja, imóveis de alta padrão (material e
arquitetônico) atraem uma demanda maior de inquilinos que bus-
cam conforto e querem passar credibilidade para seus clientes. Nes-
se quesito, o exemplo de um edifício corporativo fica mais fácil com-
preender. Caso uma empresa multinacional queira alugar uma laje de
mil metros quadrados e prospecta dois imóveis na mesma avenida e
com preço por metro quadrado iguais ela, possivelmente, vai alugar o
edifício que tenha o melhor padrão construtivo.
Ao avaliar o padrão construtivo não é somente a fator estético. Ca-

racterísticas técnicas do imóvel também são importantes. As con-
sultorias imobiliárias costumam classificar os imóveis de alta padrão
como classe A (AAA, AA e A). Dentro dessa escala temos os imóveis
classificados em B e C. Para ser imóvel “classe A” deve apresentar
determinadas especificidades mínimas.
PA DRÃO CO NS T RU T IVO C U R SO B ÁSICO D E F IIS 247

Pela classificação Buildings (empresa de pesquisa imobiliária), um
edifício classe AAA deve ter uma área total locável igual ou superior
a 20 mil m2, cada laje um tamanho mínimo de 1.500 m2 e uma idade
inferior a 20 anos com base na sua entrega ou último retrofit.
Dependendo da empresa os critérios de classificação mudam, mas

seguem critérios muito parecidos. Outros quesitos também entram
nessa classificação como:
• Elevadores inteligentes
• Piso elevado
• Isolamento acústico e térmico
• Ar condicionado central
• Entre outras especificações técnicas
Os imóveis que são alvos de compra do Fundos Imobiliários e hoje fa-

zem parte da carteira são predominantes de classe A e alguns classe
B. Existem excelentes fundos monoativos classificados como AAA e
com ótima localização negociados em nosso mercado.
PA DRÃO CO NS T RU T IVO C U R SO B ÁSICO D E F IIS 248

INQUILINOS
Lembrem que os inquilinos são a fonte de receitas do empreendi-
mento imobiliário! Avaliar a qualidade deles, tipo e prazo do contra-
to, possíveis garantias e seguro fiança é importante. Cada segmento
tem inquilinos e tipos de contratos diferentes. Por exemplo, um gal-
pão logístico que é locado por uma grande empresa listada em bolsa,
com rating A de crédito, contrato atípico de longo prazo e com fiança
bancária considero como excelente.
Já em um edifício corporativo inquilinos como empresas multinacio-

nais ou grandes prestadores de serviços como seguradoras, correto-
ras de valores, bancos de investimentos, tecnologia e sedes adminis-
trativas do segmento industrial e de varejo são atrativos.
Ao contrário de pequenas empresas e autônomos, são mais resilien-

tes às fases de retração do ciclo econômico e por investirem elevados
valores em instalações, possuem também um elevado custo de mu-
dança.
Um FII de lajes corporativas com receita pulverizada em vários inqui-

linos com essas características, de segmentos diversos da economia
e contratos com prazo média acima de 36 meses, também considero
como atrativo. O segmento de shoppings é algo mais intuito, pois
está dentro do nosso cotidiano. A avaliação já é mais na linha de di-
versidade dos segmentos de lojas, marcas conhecidas do público, lo-
jas âncoras para atrair maior público, assim como a qualidade/varie-
dade dos restaurantes e salas de cinema.
i n q uili n o s C U R SO B ÁSICO D E F IIS 250

G E S TÃ O
Boa parte dos demais fatores serem bons e atrativos dependem de
uma boa gestão. A qualidade da gestora do fundo é essencial para o
retorno expressivo no longo prazo.
Erros estratégicos de alocação, um processo de diligência conduzida

de forma inadequada ou uma análise de risco pouco criteriosa pode
ocasionar um grande prejuízo para os cotistas do fundo.
Um fator importante é a governança e transparência da gestora. Caso

os investidores não consigam acessar todas as informações necessá-
rias, fica difícil avaliar a qualidade da gestão. Além da publicação dos
documentos obrigatórios, é necessário um bom relatório gerencial
publicadomensalmente.
G ES TÃO C U R SO B ÁSICO D E F IIS 252

U M B O M G E S TO R CO N S E G U E A N T E C I PA R
MOVIMENTOS DOS INQUILINOS E TOMAR
M E D I D A S P R E V E N T I VA S Q U E P O D E M
M I N I M I Z A R A VA C Â N C I A , P E S Q U I S A
O MERCADO EM BUSCA DE BOAS
O P O RT U N I D A D E S D E C O M P R A , E S TÁ
S E M P R E E M C O N TATO C O M O S
INQUILINOS COMPREENDENDO SUAS
NECESSIDADES E, EM FUNDOS DE
G E S TÃ O AT I VA , D E M O N S T R A G R A N D E
H A B I L I D A D E PA R A P R O S P E C TA R E
NEGOCIAR A AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS.
Avalie a experiência e formação da equipe de gestão, possíveis deci-
sões passadas que demostraram conflito de interesses com os cotis-
tas, ... encontram alternativas em momentos de retração do mercado,
seguem à risca a estratégia informada nos relatórios e respondem as
dúvidas dos cotistas através de sua área de Relações com Investido-
res(RI).
Como a tendência é o crescimento e lançamento de fundos de gestão

ativa com uma carteira diversificada de imóveis ou recebíveis imobili-
ários, cada vez mais, o fator “gestão” terá um peso maior na tomada
de decisão dos investidores.
A avaliação tem um caráter subjetivo, mas ao longo do tempo, você vai

adquirir essa habilidade.
Uma sugestão é você assistir as entrevistas, lives e pod-

casts que muitos gestores têm concedido a mídia especia-
lizada como nosso programa de entrevistas “Clube FII En-
trevista”.
G ES TÃO C U R SO B ÁSICO D E F IIS 254

PREÇO E RISCO
Chegamos ao fator preço. O raciocínio que eu gosto de fazer é que
não adianta comprar um fundo bem localizado, excelente padrão
construtivo, inquilinos com bom perfil de crédito e uma gestão com-
petente se o fundo estiver “caro”.
Sim, coloquei a palavra “caro” entre aspas, pois muitos investidores

confundem e interpretam de forma incorreta o preço de um ativo.
A regra geral é que ativos (imóveis) de excelente qualidade e bem lo-

calizados, possivelmente, oferecem um dividend yield esperado me-
nor do que outro fundo que não tem o mesmo nível de qualidade e
localização.
É importante ressaltar que não estou falando do retorno total. No

longo prazo, ou até mesmo no curto prazo, um fundo de melhor qua-
lidade e localização podem gerar um retorto em ganho de capital
mais elevado.
Na teoria financeira e o que acontece na prática é chamada relação

risco versus retorno. Caso você estiver realizando uma avaliação so-
mente do retorno do ativo ela está incorreta. O retorno esperado de
um ativo é diretamente proporcional ao seu nível de risco. Não vou
entrar em detalhes sobre o modelo de apreçamento dentro da teoria
financeira, mas quando falo dos riscos de investir em um fundo imo-
biliário são basicamente o nível de oscilação do preço das cotas no
mercado e a probabilidade de ocorrer uma desvalorização do imóvel
no futuro ou a redução na distribuição de dividendos.
p r eço e r i sco C U R SO B ÁSICO D E F IIS 256

A forma mais técnica de um investidor avaliar se um fundo está caro
ou barato é através do método conhecido como “valuation”. Através
de estimativas da geração de caixa futura dos imóveis do fundo e
trazendo a valor presente através de um modelo financeiro o analista
determina o “preço justo” (também conhecido como preço alvo). Se
esse preço estiver acima do preço atual do mercado a decisão é de
compra, pois existe o “Upside”. Nesse caso a expectativa é que o pre-
ço de mercado convirja para o seu preço justo. Caso esteja abaixo, o
investidor não compra, pois não existe potencial de ganhos.
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE ESSE
M É T O D O VA L U AT I O N
• Não é o único método eficiente para avaliar preço dos fundos imo-
biliários;
• Apesar de ser “técnico” e “científico” ele não é perfeito, pelo con-

trário, ele depende de previsões do analista que pode estar sujeito a
erros;
• Não faz sentido fazer esses cálculos para todos os fundos que pre-
tende comprar caso você não seja especialista no método de valua-
tion;
• Caso tenha interesse em utilizá-lo, você pode comprar relatórios de

empresas independentes de análise que realizam esse tipo de cálcu-
lo em suas recomendações. Algumas corretoras também distribuem
relatórios para seus clientes.

MÉTRICAS DE
AVA L I A Ç Ã O
Após esses questionamentos que considero importante, vamos en-

tender de que forma podemos avaliar o preço de um fundo imobiliá-
rio de uma forma mais simples.
P R I M E I R O PA S S O
Minha sugestão é que você avalie qual é o retorno mínimo exigido

para investir em fundos imobiliários. Isso é algo eu qualquer investi-
dor racional deveria fazer ao investir em renda variável.
A pergunta é – qual é o retorno anual esperado que considero atrati-

vo para trocar um investimento livre de risco por um fundo imobili-
ário? Não vou entrar em detalhes das razões, mas o mercado utiliza
um título de longo prazo indexado ao IPCA para determinar a cha-
mada “taxa livre de risco”. No caso, um título negociado no Tesouro
Direto (Tesouro IPCA + 2035).

A P E R G U N TA É . . . Q U A L
O DIVIDEND YIELD ANUAL (DY) DO
FUNDO IMOBILIÁRIO QUE RENUMERE O
RISCO QUE VOU TER AO SAIR DE UMA
APLICAÇÃO LIVRE DE RISCO (RENDA
FIX A)? NÃO FAZ SENTIDO O INVESTIDOR
TER UM RETORNO ESPERADO MENOR EM
U M AT I V O D E R E N D A VA R I ÁV E L D O Q U E
E M U M AT I V O D E R E N D A F I X A Q U E , E M
TEORIA, UM TÍTULO PÚBLICO É LIVRE
DE RISCO DE CRÉDITO.
A estimativa do mercado é que a média histórica desse prêmio é de
aproximadamente 3%, ou seja, você deve pegar o retorno anual do
Tesouro IPCA + 2035 e somar 3%. Na verdade, devido a melhora das
condições de mercado, esse prêmio (spread) caiu para aproximada-
mente 2%.
Vamos pegar o retorno desse título no site do Tesouro direto em no-

vembro de 2019. O título com vencimento em 2035 está rendendo
agora 2,9% ao ano. Somando 2,9% + 2% = 4,9%. Ou seja, 4,9% é o
DY anual mínimo exigido para que o investidor compre cotas de um
fundo imobiliário. À medida que o preço da cota sobe no mercado de
forma mais acentuada do que sua distribuição de dividendos é um
sinal que está ficando “caro”.
Essa é uma regra geral e, cada um, pode determinar o seu prêmio mí-
nimo. Caso você seja mais avesso ao risco (conservador), pode consi-
derar, por exemplo, o prêmio de 3%, desta forma, seu retorno mínimo
para comprar um FII é de 5,9% em dividendos. Lembre-se que você
pode obter ainda um retorno de ganho de capital (valorização das co-
tas).
Esse método é relativamente simples e já pode excluir vários fundos

de sua lista de avaliação. Mas não deve ser um único método. Vamos
ver outro indicador para avaliar o preço.

RELAÇÃO PREÇO DE
M E R C A D O E VA LO R
PAT R I M O N I A L ( P/ V PA )
Í N D I C E P/ V PA
O índice P/VPA é uma importante ferramenta para avaliar o preço

de um fundo imobiliário. O índice é a divisão do preço de mercado da
cota pelo valor patrimonial da cota. Não se preocupe que esse indica-
dor já é calculado e disponibilizado no sistema do Clube FII.
O valor patrimonial do fundo é calculado por uma consultoria imobili-

ária independente e leva em consideração a capacidade do imóvel (ou
dos imóveis) gerar renda no futuro e demais condições do mercado
imobiliário da região onde o imóvel está localizado.
Chegamos no valor total do patrimônio imobiliário que depois é divi-

dido pelo número de cotas. O preço da cota é dado pelo próprio mer-
cado secundário de bolsa em todos os dias de negociação.
A avaliação é justamente em identificar nesse indicador um distan-

ciamento muito grande do preço do mercado com o seu valor patri-
monial. O importante nesse indicador é avaliar individualmente e de
forma relativa, ou seja, comparar o índice P/VPA de um fundo com os
demais do mesmo segmento. De forma individual e isolada, caso o
indicador seja 1 ou próximo de 1, o preço negociado no mercado está
indicando que não está “caro” e nem “barato”, ou seja, o preço nego-
ciado no mercado de bolsa está refletindo os fundamentos do imóvel.
Relaç ão P r eço d e M e rcad o e Valo r Patr imo n ial (P/ V PA) C U R SO B ÁSICO D E F IIS 262
VA M O S L Á
• Um P/VPA menor do que 1 aponta que o preço do fundo imobiliário

está sendo negociado abaixo de seu valor patrimonial. Isso indica, a
princípio, que o fundo está “barato”. Por exemplo, um P/VPA = 0,70
significa que o FII está sendo negociado com um “desconto” de 30%
sobre seu valor patrimonial.
• Um P/VPA maior do que 1 aponta que o preço do fundo imobiliário

está sendo negociado acima de seu valor patrimonial. Isso indica, a
princípio, que o fundo está “caro”. Por exemplo, um P/VPA = 1,30 sig-
nifica que o FII está sendo negociado 30% acima de sobre seu valor
patrimonial.
C O N S I D E R A Ç Õ E S I M P O RTA N T E S
• O P/VPA não deve ser o único indicador utilizado para a tomada de

decisão de compra. A regra geral é sempre avaliar um FII com muito
cuidado e atenção quando o índice estiver com um valor muito extre-
mo, ou seja, muito abaixo ou acima de 1. Não existe uma regra, mas
uma estimativa realizada em novembro de 2019 indica que o P/VPA
médio do IFIX é de 1,10. Então valores acima de 1,25 e abaixo de 0,80
devem ser bem avaliados.
• Um P/VPA abaixo de 1 não é necessariamente uma boa oportunida-

de de compra. Na grande maioria dos casos, são fundos que os cotis-
tas carregam um risco maior do que a média do mercado. Em nossa
aula prática, vamos avaliar alguns exemplos. Caso o investidor avalie
que é um risco que faz sentido correr e, dado o retorno potencial que
o fundo poderá proporcionar, um fundo com um P/VPA baixo pode
ser uma boa alocação para a sua carteira.
• Um P/VPA acima de 1 não é necessariamente uma oportunida-

de ruim de compra. Na grande maioria dos casos, são fundos com
ativos bem localizados, maduros e com receita resiliente. Em nossa
aula prática, vamos avaliar alguns exemplos. FIIs com essas caracte-
rísticas negociam “sempre” acima de seu valor patrimonial, pois são
muito demandados no mercado. Dependendo do perfil do investidor
é interessante ter esses fundos em carteira, mesmo que oferecem no
curto/médio prazo um DY menor que a média de mercado.
P E RC E B A Q U E U M P/ V PA M E N O R D O Q U E 1
N Ã O P O D E S E R S E M P R E AVA L I A D O C O M O
“ B A R A T O ”, P O I S , P R O V A V E L M E N T E É U M
FUNDO QUE CARREGA UM NÍVEL DE RISCO
M A I O R . B A R ATO S E R I A U M F U N D O Q U E O P E R A
H I S TO R I C A M E N T E CO M U M P/ V PA D E 1 , 2 0 E ,
R E P E N T I N A M E N T E , PA S S A A N E G O C I A R CO M
U M P/ V PA D E 1 , 0 0 S E M N E N H U M M OT I VO
F U N D A M E N TA L I S TA . E S S E E X E M P LO I LU S T R A
U M F I I B A R ATO , M A S I S S O É R A R O O C O R R E R
E, SE ACONTECER, O AJUSTE DO PREÇO
PA R A C I M A D E V E S E R M U I TO R Á P I D O . E N TÃ O
SE OCORRER UMA QUEDA REPENTINA NO
PREÇO DE UM FII PESQUISE MUITO ANTES
DE COMPRAR. VEJA SE NÃO OCORREU ALGUM
E V E N TO N E G AT I V O Q U E P O S S A I M PA C TA R A
R E C E I TA D O F U N D O . I S S O S E R Á P U B L I C A D O
E M F A T O R E L E V A N T E .
8
M Ó D U L O
O F E RTA F O L LO W O N
Estamos em um período de muitas ofertas de Fundos Imobiliários
e isso tem gerado uma série de dúvidas nos investidores. O objetivo
desse módulo bônus é abordar os pontos mais importantes.
Os Fundos Imobiliários que já estão no mercado podem decidir au-

mentar seu capital para gerar caixa e comprar mais imóveis. Essa de-
cisão depende, normalmente, da votação em assembleia dos cotistas
ou já está previsto em regulamento que o gestor pode emitir novas
cotas até um determinado volume sem a necessidade de aprovação
em assembleia.
É isso que chamamos de uma “Oferta Follow ON”. Como vamos ver
mais adiante, isso gera o chamado direito de subscrição. Esse direito
garante que os atuais cotistas tenham a possibilidade de manter a
participação dentro do fundo na mesma proporção.
Perceba que se você tem, por exemplo, 10% do total das cotas e o
fundo dobrar seu capital via uma oferta e você não comprar essas
cotas na mesma proporção você será diluído. Caso não subscreva,
ou seja, não compre nenhuma das novas cotas, nesse caso, você re-
duzirá sua participação no fundo de 10% para 5%. Entendeu agora a
lógica do direito de subscrição?
O Direito de subscrição é um direito de preferência do co-

tista para adquirir novas cotas quando há o aumento de
capital de um fundo.
O F ERTA FO L LOW O N C U R SO B ÁSICO D E F IIS 268

É um benefício que pede uma atitude por parte do cotista. Você pode
subscrever, ou seja, comprar total ou parcialmente o número de co-
tas que lhe foi concedido ou, caso não queira exercer esse direito,
na maioria dos casos, você pode vender esse direito no mercado de
bolsa.
Você deve estar perguntando. Devo ou não subscrever essas cotas?

Bom, a lógica e a mesma da avaliação de um fundo que você poderia
comprar no mercado secundário de bolsa. Com a vantagem que você
já cotista então já conhece e acompanha o desempenho do fundo.
O investidor deve entender lendo o prospecto o que o gestor pretende

fazer com os recursos. Quais imóveis vai comprar. Caso tenha recur-
sos para comprar e entenda que o gestor vá fazer boas aquisições
você pode decidir em exercer esse direito.

AT E N Ç Ã O ! O S D I R E I TO S D E S U B S C R I Ç Ã O
VÃ O S E R C R E D I TA D O S E M S U A C O N TA E
VOCÊ VISUALIZARÁ EM SUA CUSTÓDIA
N A C O R R E TO R A D E VA LO R E S . V O C Ê D E V E
S O L I C I TA R O E X E R C Í C I O D E S S E S D I R E I TO S
PA R A A S U A C O R R E TO R A , M U I TA S D E L A S
J Á O F E R E C E M U M S I S T E M A O N L I N E PA R A
R E A L I Z A R O P E D I D O . F I Q U E AT E N TO A O
P R A ZO D A O F E RTA . T E M U M A D ATA L I M I T E
E M Q U E O I N V E S T I D O R P O D E S O L I C I TA R .
C A S O P E R C A E S S A D ATA , E S S E D I R E I TO
P E R D E S E U VA LO R .
Caso o investidor não tenha gostado da proposta do gestor ou não te-
nha recursos para comprar as novas cotas, então poderá vender esses
diretos no mercado de bolsa caso o tipo de oferta permita. Em alguns
casos esses direitos só podem ser vendidos via escriturador, ou seja,
fora do ambiente de bolsa.
O direito de subscrição de Fundos de Investimento Imobiliário geral-

mente vem acrescido do número 12 em seu código. Lembre-se que
os fundos têm código com número 11. A quantidade de direitos vai
depender do tamanho da oferta realizada e do número de cotas que
você tenha.
Após o pedido de subscrição feito e liquidado financeiramente, de

acordo com as datas estipuladas pela administradora do fundo, nor-
malmente, será incluído o “recibo de subscrição” na carteira do co-
tista, substituindo o numeral 12, referente ao direito, pelo número 13,
como recibo. Aliás, na data de liquidação da oferta você deve deposi-
tar o valor total, ou seja, o preço vezes a quantidade de cotas em sua
corretora de valores.
O recibo de subscrição é um “comprovante do pagamento

da subscrição” não é a cota ainda. O recibo só será conver-
tido em cotas no encerramento da oferta.

Como nem todos os cotistas subscrevem, a administradora do fundo
faz uma nova rodada de venda. O chamado “direito a sobras de subs-
crição” é um período novo de preferência de compra restrito aos co-
tistas que subscreveram suas cotas ou dependendo do tipo de oferta,
as sobras ficam restritas aos investidores qualificados ou institucio-
nais.
Finalizado esse período de sobras e a publicação do anúncio de encer-

ramento, o recibo, após a homologação da operação na B3, será adi-
cionado à posição do ativo base na carteira do investidor e liberado
para negociação.
Enquanto o recibo fica em carteira, o investidor recebe um rendimen-

to pro rata que é diferente do dividendo recebido na sua posição de
cotas. Esse rendimento é fruto da aplicação do caixa que ainda não
foi alocado em nenhum imóvel ou ativo dado que a oferta ainda não
foi encerrada.
Esse “guia” ocorre na grande maioria dos casos, mas não existe um
padrão único para as ofertas. Desta forma, sempre leia o comunicado
ao mercado e o prospecto para entender todos os termos da oferta.
Isso é muito importante! O fato da oferta ser ICVM 400

(destinada ao público em geral) ou ser ICVM 476 (uma
oferta restrita e destinada somente para investidores pro-
fissionais) muda as características da oferta.

CUIDADO SE VOCÊ É UM INVESTIDOR
INICIANTE. NÃO COMPRE OS DIREITOS
PA R A E S P E C U L A R N O M E RC A D O. E L E
N Ã O É U M A T I V O , É U M “ D I R E I T O ”.
N Ã O C O M P R E TA M B É M U M D I R E I TO D E
S U B S C R I Ç Ã O A C H A N D O Q U E É C OTA D E
FUNDO IMOBILIÁRIO. É POSSÍVEL PERDER
DINHEIRO, POIS O DIREITO ACABA OU
COMO CHAMAMOS NO JARGÃO DO MERCADO
“VIRA PÓ” E O INVESTIDOR NÃO TEM
COMO RECUPERAR OS RECURSOS E NEM
EXERCER O DIREITO DE COMPRA.
IPO
Vou fazer um breve comentário sobre uma Oferta Pública Inicial ou
na sigla em inglês IPO.
Nesse caso, é um fundo que ainda não existe no mercado, ou seja, é

um lançamento em que os investidores poderão comprar as cotas no
chamado mercado primário. Após o IPO as cotas já de posse de seus
primeiros proprietários podem ser negociadas no mercado secundá-
rio de bolsa.
O investidor deve ficar atento junto ao mercado e sua corretora de va-

lores aos anúncios dessas ofertas, pois tem sempre um cronograma
que determina a data limite para solicitar a reserva na sua corretora e
a data de liquidação quando os recursos devem ser depositados.
No aviso ao mercado e prospecto também vai conter a informação

do valor mínimo a ser investido, qual é a gestora e administradora do
fundo, assim como o foco estratégico. Você tem que entender quais
tipos de imóveis vão ser adquiridos.
Assista a aula prática na plataforma de ensino!
IP O C U R SO B ÁSICO D E F IIS 275

CONCLUSÃO
Gostaria de agradecer a sua atenção e espero que • Permite a utilização de estratégias de investimen-
você tenha ficado motivado durante todas as aulas tos e estudos diversos e é uma classe de ativo mui-
do nosso curso. Perceba que produzimos o conteúdo to flexível, pois pode compor uma carteira de inves-
em uma sequência de módulos e aulas que permite tidores com perfis bem diferentes (do conservador
o aluno, agora investidor de fundos imobiliários em ao agressivo).
potencial, compreender o processo “começo, meio e
• Permite grande diversificação setorial como lajes
fim”. Em resumo, o Fundo de Investimento Imobi-
corporativas, logístico/industrial, shoppings, agên-
liário:
cias bancárias, educacional, hospitais, hotelaria,
• É uma estrutura desenvolvida no sistema finan- residencial, incorporação, recebíveis imobiliários e
ceiro que permite um acesso ao mercado imobiliário demais títulos atrelados ao mercado imobiliário.
rápido e facilitado.
• Têm procedimentos tributários semelhantes aos
• Já é bem consolidado, muitos fundos listados, demais ativos financeiros negociados em bolsa de
muitos bilhões em patrimônio e regulamentado/ valores.
fiscalizado pela CVM.
Em caso de dúvidas assista novamente as aulas
• Possui uma série de vantagens como acesso a em- em vídeo, leia a parte em específico neste e-book
preendimentos de altíssima qualidade e isenção de ou pergunte ao professor e demais alunos no grupo
IR nos dividendos para pessoas físicas. fechado (fórum).
• Tem poucos passos para investir, ou seja, basta

abrir uma conta em uma corretora de valores, trans-
Muito obrigado e até a próxima!
ferir recursos e acessar o Home Broker.
FIM BONS
INVESTIMENTOS !
Obrigado pela sua atenção e aguardamos você lá no Clube FII!
CLUBEFII.COM.BR
Este documento foi produzido pelo “Clube FII” com fins meramente informativos não se caracterizando como oferta ou solicitação de investimento ou desinvestimento de ativos. Apesar do cuidado utilizado tanto na obtenção quanto no manuseio das informações apresen-
tadas, o “Clube FII” não se responsabiliza pela publicação acidental de informações incorretas, nem tampouco por decisões de investimento tomadas com base nas informações contidas neste documento, as quais podem inclusive ser modificadas sem comunicação. As infor-
mações, imagens e gráficos publicados neste guia podem conter imprecisões técnicas ou erros tipográficos. Em nenhuma hipótese o “Clube FII” e/ou seus respectivos fornecedores serão responsáveis por qualquer dano direto ou indireto decorrente do uso dessas informações.

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FUNDOS IMOBILIÁRIOS

UM JEITO INTELIGENTE DE INVESTIR EM IMÓVEIS

Thiago Fleith Otuki

Grande parte da comunicação entre as pessoas, atualmente, é reali-

O lançamento do celular no mercado revolucionou a forma e a ve-

No final da década de 1980 o videocassete era uma novidade, pois

In v i sta em Im óv ei s d e for ma mo d e r n a C U R SO B ÁSICO D E F IIS 6

O Sistema Financeiro modernizou-se e oferece títulos públicos, títu-

No sistema do Tesouro Direto que permite a compra direta por pes-

Há investidores milionários que poderiam acessar instrumentos fi-

In v i sta em Im óv ei s d e for ma mo d e r n a C U R SO B ÁSICO D E F IIS 8

Segundo levantamento do FGC (Fundo Garantidor de Créditos), em

Nos últimos anos, surgiram uma quantidade grande de alternativas

Tudo que é novo sempre traz muitas dúvidas e, no caso de alocação

Nossa proposta com este curso é justamente informar e

Fonte: Jornal O Globo

In v i sta em Im óv ei s d e for ma mo d e r n a C U R SO B ÁSICO D E F IIS 9

Muitos já conhecem a forma tradicional como a compra de terrenos

Neste curso, vamos aprender de uma forma simples e objetiva por-

Os FIIs permitem um acesso mais democrático aos investimentos

Ao final do curso, também ficará evidente as vantagens tributárias

In v i sta em Im óv ei s d e for ma mo d e r n a C U R SO B ÁSICO D E F IIS 11

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de re-

Fundos de Investimento são condomínios constituídos com o ob-

Fundo de Investimento é uma comunhão de recursos, captados de

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 13

Os recursos vão para um caixa O cotista pode sacar o dinheiro

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 14

Os Fundos de Investimentos são regulamentados e fiscalizados pela

As instituições que lançam e realizam a gestão dos Fundos de In-

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 15

O investimento por pessoas físicas em Fundos de Investimentos traz

3 ACESSO A OUTROS MERCADOS

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 16

Para pessoas que não possuem grande conhecimento em finanças

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 17

Assim, se um investimento não render tanto os outros que derem

Você poderia fazer isso sozinho, colocando seus recursos em vários

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 18

A aplicação em um Fundo de Investimento pode permitir que o in-

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 19

Um Fundo de Investimentos ajuda a reduzir custos de transação.

Dependendo do tipo de investimento que você fez, você poderá de-

O q ue é um F u n d o d e In v e stime n to ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 20

Um FII, da mesma forma que um Fundo tradicional, é composto por

Como um F II é e st rutu r a d o e la n ça d o n o me rcad o ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 23

A legislação brasileira que trata os FIIs permite que a carteira desses

Letras de crédito imobiliário (LCI), Letras hipotecárias (LH), Cotas de

Entretanto, por questões de metodologia e simplificação, vamos con-

Como um F II é e st rutu r a d o e la n ça d o n o me rcad o ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 24

Como um F II é e st rutu r a d o e la n ça d o n o me rcad o ? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 25

O investidor que compra cotas de FIIs não é diretamente proprietário

Os cotistas são os titulares (“donos”) das cotas dos Fun-

Ao contrário do proprietário de um imóvel, o cotista de um FII não po-

Sou p rop r ietá r io d e um imóv el ao comp r a r F II? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 27

Sou p rop r ietá r io d e um imóv el ao comp r a r F II? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 28

Todo o processo de transformar um empreendimento imobiliário, um

Essas empresas são parte integrante do Sistema Financeiro Nacional

Os maiores administradores de fundos imobiliários no Brasil já estru-

Um FII é oficialmente lançado (vendido no mercado) so-

Quem e st rutu r a e ge r e n cia um F II? C U R SO B ÁSICO D E F IIS 30

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é a responsável em regula-

Os FII foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamen-

O funcionamento e a oferta pública (lançamento) de cotas de sua