FACULDADE ADJETIVO CETEP

GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE PRODUÇÃO

ENGENHARIA ECONÔMICA

ALINE DIAS
GENILSON SILVA
NATHÁLIA ANDRADE

ANÁLISE DE VIABILIDADE ECÔNOMICO FINANCEIRO

EDIFICAÇÃO

MARIANA - MG
2022
 ANALISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO -FINANCEIRO
Todo projeto deve conter informações que apoiem a tomada de decisão quanto
à sua aplicabilidade. Portanto, o investidor deve procurar entender
antecipadamente se o projeto é viável do ponto de vista econômico-financeiro ou
se deve ser descartado. A análise quanto à viabilidade de um investimento pode
ser feita através da aplicação de técnicas de análise de viabilidade econômico-
financeira, sendo as técnicas mais avançadas aquelas que levam em
consideração o valor do dinheiro no tempo.
Para tanto, podemos considerar alguns métodos para avaliar a aceitabilidade de
um projeto: payback, valor presente líquido, a taxa mínima de atratividade, taxa
interna de retorno e taxa interna de retorno modificada.
METODOLOGIA
O investimento proposto é o da construção de unidade unifamiliar padrão baixo,
segundo, com 1 pavimento, 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha, varanda e
área de serviço totalizando 75m² de área real. Para este tipo de construção
dispões se de um terreno com área de 217,8m² e o tempo total para a conclusão
do investimento é estimado em 12 meses.
Os custos do empreendimento serão compostos por: custos de projeto, custos
de construção com mão de obra e materiais.
FLUXO DE CAIXA
Fluxo de caixa de um projeto ou investimento é o conjunto das entradas e
saídas de capital ao longo do tempo.
Na avaliação de projetos, os administradores financeiros devem determinar
quais são os fluxos de caixa relevantes, ou seja, as saídas e entradas de caixa
incremental e a partir daí determinar se eles agregam valor à empresa.
Esse fluxo de caixa do projeto servirá de base para a análise da viabilidade
econômico-financeira, pois nele estão expostas as entradas e saídas
incrementais geradas pelo investimento.
Neste projeto, considera se custos para fluxo de caixa como projeto, mão de
obra e materiais.

Mê Descrição R$
s
0 Projeto + Construção + Mão de - 100.000,00
obra (Investimento Inicial)
1 Construção 10.500,00
2 Construção 10.500,00
3 Construção 10.500,00
 4 Construção 10.500,00
5 Construção 10.500,00
6 Construção 10.500,00
7 Construção 10.500,00
8 Construção 10.500,00
9 Construção 10.500,00
10 Construção 10.500,00
11 Construção 10.500,00
12 Construção 10.500,00

ANÁLISE DE VIABILIDADE

O processo de análise consistirá em identificar se o futuro ingresso de caixa

compensará o investimento. Para a realização da análise da viabilidade são
necessárias as seguintes informações:

a) Aquisição de terreno; Neste caso não será considerado pois o investidor

já possui o terreno quitado e está apenas interessado em realizar a construção
de um imóvel visando fins comerciais de locação.
b) Custo de construção do imóvel: estimado no valor de R$ 135.000,00.
obtido através da equação de multiplicação da área a ser construída pelo Custo
unitário básico de referência;
c) Custo do projeto e regularização: estimado no valor de R$ 5.000,00 junto
a arquiteto e engenheiro;
d) Preço de locação pretendido no imóvel: o preço de locação pretendido é
de R$ 800,00 este toma como referência imóveis na mesma região e com
mesmo padrão;
e) Forma de pagamento: o estudo assumiu que terá um investimento inicial
de R$100.000,00;
f) Taxa Mínima de Atratividade: TAXA MÍNIMA DE ATRATIVA (TMA) de
23,25% considerando - (13,25% da taxa Selic + 5,00% de nível de risco do
investimento + 5,00% de liquidez).

DEMONSTRAÇÃO DOS CÁLCULOS DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE (TMA)

A taxa mínima de atratividade é a taxa mínima de retorno que a melhor

alternativa de investimento de baixo risco está oferecendo.
As bases para estabelecer uma estimativa da TMA é a taxa de juros aplicada no
mercado. As taxas de juros que mais impactam a TMA são: Taxa Básica
Financeira (TBF); Taxa Referencial (TR); Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP)
e a Taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC).
O investidor deve ponderar se investe na opção que oferece a taxa mínima de
atratividade ou investe em um novo projeto. Portanto, quanto maior for a taxa
mínima de atratividade menor será o VPL do projeto.
Foi escolhido para este empreendimento a taxa Selic, que se refere à taxa de
juros apurada nas operações de empréstimos de um dia entre as instituições
financeiras que utilizam títulos públicos federais como garantia. A taxa Selic é de
13,25% na presente data e foi acrescida de + 5,00% de nível de risco do
investimento + 5,00% de liquidez).

PERÍODO DE RETORNO DO INVESTIMENTO (PAYBACK)

O período de retorno do investimento é definido como o período necessário para
recuperar o nosso investimento inicial. Daí entende-se que o investimento será
considerado viável se o período de retorno for menor que o período exigido para
o retorno.
O período de payback é o tempo necessário para que a empresa recupere o
investimento inicial em um projeto, calculado a partir das entradas de caixa.
Segue cálculo do período de payback:
Payback = Investimento Inicial / Primeiro fluxo de caixa positivo, isto com o
fluxo de caixa apresenta valores constantes como o caso deste estudo de
viabilidade.
Em situações onde o fluxo de caixa apresenta valores diferentes, utilizamos outro
método de análise, onde é realizado a soma dos fluxos de caixa um a um até dar
o valor igual ao investimento inicial.

VALOR PRESENTE LÍQUIDO (VPL)

VPL pode ser definido como a diferença entre o valor de mercado de um
investimento e seu custo é chamado de valor presente líquido.
O método do valor presente líquido considera o valor do dinheiro no tempo e traz
para valor presente os fluxos de caixa futuros é, por este motivo considerado
uma ferramenta de análise bastante eficaz. No cálculo do valor presente líquido,
o investidor determina a taxa mínima de atratividade que tem correspondência
com o custo de oportunidade, e traz os fluxos de caixa futuros a valor presente,
descontando-os a esta taxa. Um VPL nulo, igual a zero, indica que o investimento
apenas cobre os custos de realizá-lo. Entende-se que o projeto que apresenta
VPL positivo gera o retorno exigido pelo investidor e por esta razão deve ser
aceito, já se o VPL for negativo o projeto deverá ser refutado.
Portanto,
VPL > 0, o projeto devera ser aceito; VPL = 0, o projeto terá caráter nulo; VPL <
0, o projeto devera ser rejeitado.

TAXA INTERNA DE RETORNO MODIFICADA (TIR-M)

A taxa interna de retorno modificada apresenta uma variação em relação à taxa
interna de retorno comum, pois considera que os fluxos de caixa vão sendo
reinvestidos ao custo de capital. Isso a torna uma ferramenta mais precisa que
a TIR, já que existe uma variação do custo do capital no tempo.
TIR modificada é a taxa de desconto na qual o valor presente do custo de um
projeto é igual ao valor presente de seu custo terminal, em que o valor terminal
é encontrado como a soma dos valores futuros das entradas de caixa,
compostas ao uso de capital da empresa.

VF = Valor futuro
N = Período de vida para projeto
II = Investimento inicial
Primeiramente, calculando o VF:

Onde,
Fc = Fluxo de caixa
i = Taxa de juros do mercado financeiro

TIR – M > TRR: Caso o TIR M seja maior que a taxa requerida de retorno, isto
significa que o projeto é viável.
TIR – M >= i mercado: Significa que o projeto é superior a possíveis aplicações.
DECISÃO DE ACEITAÇÃO OU REJEIÇÃO DO PROJETO
Os métodos de avaliação mencionados neste trabalho são suficientes para
informar ao investidor a viabilidade econômico-financeira do investimento na
construção da unidade habitacional.
Após a compilação dos dados do projeto e a realização dos cálculos dos
indicadores chegou-se a um VPL -R$28.456,24, uma TIR-M de 7,8% e o
Payback de 10 meses. Com base na regras de aceitação, levantadas, o projeto
não deve ser aceito se observadas as condições e características do
empreendimento, pois apresenta VPL com valor inferior a zero o que indica a
inviabilidade do projeto e a TIR M menor que a TMA o que também aponta para
a inviabilidade do projeto.
CONCLUSÃO
Este estudo, com propósitos acadêmicos, elaborou o planejamento do projeto de
investimento e o submeteu a análise de viabilidade econômico financeiro. De
posse das ferramentas de análise da viabilidade utilizadas no estudo, chegou se
a decisão de inviabilidade para este investimento.
A partir das regras de decisão para o investimento, que possuem grande
respaldo nos cálculos apresentados, constatou-se a inviabilidade do projeto, pois
não apresenta ganho de capital, indicado pelo VPL negativo e a TIR M menor
que a TMA. Logo cabe ao investidor de posse destes dados e argumentos optar
pelo não investimento com base na projeção negativa apresentada.