Contrato de Compra e Venda

O conteúdo deste e-book é licenciado para JORDANA WILLAMARA PEREIRA FILHO, portador(a) do CPF 049.346.
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Aspectos práticos e cautelas devidas
Riscos do atendimento online na área imobiliária
Prof. Petrus Mendonça

AUTOR
O conteúdo deste e-book é licenciado para JORDANA WILLAMARA PEREIRA FILHO, portador(a) do CPF 049.346.411-57, vedada, por quaisquer meios e
Copyright 2018 @ by Petrus Mendonça
Revisão Textual/Grama cal

Professora Lidiane Jus no Silva
Produção ar s ca da capa
Rebeca Ferreira de Lima Arruda
Diagramação
Rebeca Ferreira de Lima Arruda
Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971.

ISBN 978-85-923062-1-2
Contrato de Compra e Venda de Imóveis – Aspe os prá cos e cautelas devidas.

1ª ed. 2018
Petrus Leonardo de Souza Mendonça
Edição do Autor, 2018.
1. Compra e Venda – Contrato – Brasil / 2. Mercado Imobiliário

3. Riscos do Atendimento Online / 4. Corretor de Imóveis
5. Contrato de Compra e Venda / 6. Compliance
7. Ciberespaço / 8. Internet e Redes Sociais
8. Direito do Consumidor / 9. Promessa de Compra e Venda
10. Honorários Apartados / 11. Permuta de Bens Imóveis
12. Posse, Detenção e Propriedade / 13. Dívidas e Despesas
14. Multas Contratuais / 15. Distratos
Inclui Bibliografia
CONTRATO
C OM P R A E V E N D A
DE IMÓVEIS
Aspectos prá cos e

cautelas devidas
- Riscos do atendimento online na área imobiliária

- Como preparar uma promessa de compra e venda com segurança
Profº Petrus Mendonça

Nasceu no dia 1º de julho de 1971, na cidade do Recife/Pernambuco. Como

corretor de imóveis, inscrito no Conselho de Corretores de Imóveis de Pernambuco
desde 1994, especializou-se em contratos imobiliários; Advogado diplomado pela
Universidade Católica de Pernambuco - UNICAP; pós-graduado em direito imobiliário
pela Universidade Federal de Pernambuco - UFPE; professor de direito e legislação
imobiliária I e II e de operações imobiliárias no Curso Superior de Gestão Imobiliária da
Faculdade de Ciências da Administração e de Direito de Pernambuco - Fcap/UPE;
professor de MBA do Curso de Gestão e Marke ng do Mercado Imobiliário da Fcap/UPE;
perito avaliador judicial na área imobiliária; ex-corregedor federal do Sistema Cofeci
Creci em Brasília-DF (2016/2018); ex-presidente da 4ª Turma Julgadora Disciplinar do
Sistema Cofeci Creci em Brasília-DF (2013/2018); autor do livro Contrato de Corretagem
Imobiliária - Questões prá cas e jurídicas; autor das Apos las Compra e Venda de
Imóveis na prá ca, Documentação Imobiliária e Contrato de Aluguel - Riscos, dúvidas e
soluções; autor das Car lhas Riscos na Internet e Os 15 Erros Fatais na Hora de Alugar um
Imóvel; empresário, e diretor da Arrecifes Negócios Imobiliários Ltda, fundada em
29/maio/1979; escritor, palestrante acadêmico na área imobiliária; árbitro da Ponte -
Câmara de Mediação e Arbitragem em Pernambuco e membro da ABCCrim - Seccional
em Pernambuco.
Como educador na área imobiliária, foi agraciado como paraninfo de turma nos
anos de 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 e 2019 do Curso de Gestão Imobiliária da
Faculdade de Ciências da Administração de Direito de Pernambuco - Fcap/UPE.
Por serviços prestados ao mercado imobiliário de Pernambuco, foi homenageado
com a Medalha de Honra ao Mérito José Mariano, maior honraria do parlamento
municipal da cidade do Recife em 2016 e com a Medalha do Disque Denúncia no
combate ao exercício ilegal da profissão.
ÍNDICE
Introdução....................................................................................................................09
1. Ciberespaço no mundo digital………………………………………………...................…………..10
2. Marco Civil na Internet……………………………………………......................………………….....11

a-Proteção à vida ín ma das pessoas
b-Proteção de informações pessoais 10
c-Garan a de privacidade nas comunicações
d-Maior liberdade de expressão
3. Compliance no mercado imobiliário………………………………………………......................12

3.1 Aumento de Produção e o Compliance
4. Direito & Tecnologia………………………………………………………….......................……….....13

4.1 Contrato eletrônico
4.2 Como se formam os contratos eletrônicos
4.3 Local de início do contrato eletrônico
4.4 Contrato de adesão pela internet
4.5 Contratos online internacionais
4.6 Documento eletrônico
5. Internet e as Redes Sociais......................................................................................14
6. Boa-fé obje va……………………………………………………………….........................………..….14

6.1 Boa-fé e o Código de Defesa do Consumidor
6.2 Teoria Fordista
7. Direito do Consumidor x Comércio na internet………………………………..........…………15
8. Compra e venda de imóveis e os direitos do consumidor……………………….....……...15

8.1 Direitos básicos do consumidor na área imobiliária
8.2 Desistência do contrato assinado
8.3 Prazo de entrega de imóvel novo
9. Taxas e impostos são de responsabilidade do proprietário do imóvel………………..16

9.1 Boletos bancários
10. Os contratos de compra e venda são interpretados em favor do

consumidor…….......................................................................................................……17
11. Aplica vos: como devo u lizá-los?.......................................................................17

11.1 Conversas em grupos de WhtasApp
11.2 Cobrança vexatória na internet
11.2.1 Boatos na internet – desconfie
11.3 Endereço de e-mail nos contratos imobiliários
12. Validade do negócio jurídico……………………..............……………………………….............19
13. No ficação extrajudicial……………………………..........................................................19
14. Principais prazos prescricionais na área imobiliária………........…………………………..19
15. Do Contrato de Promessa de compra e venda………………........…………………………..20

15.1 Adjudicação compulsória
15.2 Tributação do ITBI no contrato de promessa de compra e venda
15.3 Do preço e da condição de pagamento
15.4 Das cláusulas penais
16. Condomínio de lotes, loteamento fechado, condomínio urbano simples e o

direito de laje……………………...............………………………………………………………………………22
17.Condomínio em mul propriedade.........................................................................22
18. Como devem ser os anúncios publicitários……….........……………………………………...23
19 Contrato de corretagem e os honorários apartados……………………….......…………….23

18.1 Cobrança de “over price”
18.2 O que fazer quando os honorários não são pagos
20. Como aumentar a credibilidade do comprador na hora de financiar um

imóvel…....................................................................................................................….24
21. Distrato aos contratos……………………………………….....................……………………………25

20.1 Resolução dos contratos de compra e venda
20.2 Cláusula resolu va expressa
22. Permuta de bens imóveis…………………..................……………………………………………...27

21.1 Tipos de permuta
23. Dação em pagamento…………....................………………………………………………………….28

24. Venda de imóvel em duplicidade. Dano moral………………………………........………….28
25. Posse, detenção e propriedade imobiliária………………………………….........…………...28

24.1 Princípio Saisine
26. Dívidas e despesas na compra e venda………………………...........…………………………..29

25.1 Laudêmio
27. Alvará judicial…………………………………………………………………….........................………30

26.1 Regras da sucessão hereditária
- Descendentes
- Ascendentes
- Colaterais
28. Imóvel financiado pode ser

vendido?.......................................................................................................................30
27.1 Alienação fiduciária x hipoteca
29. Venda de imóvel alugado………………………………………………………..................………...31
30. Carta de intenções……………………………………………………….....................………………..31
31. Cláusula de venda de imóvel no contrato de locação………………………....…………...32
32. Documentação na compra de imóvel………………………………………….............…………32

31.1 Das partes
31.2 Do imóvel
31.3 Imóvel em construção
33. A venda de imóvel é válida quando assinada pelo casal de proprietários…….....33
34. Como realizar a venda de imóvel se os vendedores vivem em regime de união

estável?........................................................................................................................33
35.Outorga convivencial e a necessidade da anuência do Cônjuge na venda de bens

imóveis.........................................................................................................................34
36. Cláusula de não indenizar……………………………………………………...................………….35
37. CNIB – Central Nacional de Indisponibilidade de Bens…………………….......………….35
38. Principais pos de escritura..................................................................................36

39. Quais as diferenças entre ra ficação, re ficação e rerra ficação de escritura

pública?........................................................................................................................36
40. Norma va N° 36/18 do CNIG - Conselho Nacional de Imigração.........................36
41. Da mediação e da arbitragem na área imobiliária...................................................37
42. Doação de bens imóveis…………………………………………………….......…........................38

38.1 Doação de ascendentes para descendentes
43. Revogação de doação……………………………………………....................……………………….38
44. Conclusão…………………………………………………………..........................……………………...38
Bibliografia…………………………………………………………………............................………………..39
ANEXOS
Modelo 1. Contrato de corretagem imobiliária com cláusulas de pagamento de

honorários em apartado..............................................................................................40
Modelo 2. Instrumento par cular de promessa de compra e venda de imóvel, com

recibo de sinal ou arras confirmatórias e princípio de pagamento............................43
Modelo 3. Instrumento par cular de promessa de compra e de venda de imóvel

novo, consoante se declara.........................................................................................47
Modelo 4. Instrumento par cular de promessa de permuta, com recibo de sinal ou

arras confirmatórias e princípio de pagamento, na forma do direito........................52
Modelo 5. Instrumento de distrato.............................................................................56
Modelo 6. Documentos necessários para lavratura de escritura pública de compra e

venda............................................................................................................................57
Modelo 7. Proposta de compra de imóvel e recibo de caução...................................59
Modelo 8. Proposta de compra de imóvel.................................................................60
Anotações....................................................................................................................61
INTRODUÇÃO
Vivemos na era digital. Existe, atualmente, uma sociedade complexa em volta de

informações digitais num novo cenário jurídico, social e tecnológico, com cada vez
menos privacidade e maior número de negócios. Inclusive, pessoas que antes não
nham a vidade profissional definida, hoje ganham milhões de dinheiro u lizando-se
da tecnologia e da internet. O ciberdireito, como uma disciplina nova e complexa, surgiu
para disciplinar essa relação e faz parte da revolução da informá ca, pois alterou e criou
pontos novos como no direito à propriedade intelectual, uso de imagem e de aplica vos,
crimes virtuais (cybercrimes), comércio eletrônico (e-commerce), contratos eletrônicos,
assinatura eletrônica, processo eletrônico (e-proc) etc.
Já o ciberespaço, corresponde ao espaço virtual u lizado pelos internautas
através da internet. Inclusive, pode ser compreendido como a quarta dimensão ao lado
da terra, do mar e do ar atmosférico. Por isso, é uma realidade no mundo moderno. Em
suas mais diversas comunidades existem as ciberculturas com peculiaridades, formas e
caracterís cas diversas seguindo tendências de seus usuários. As relações existentes se
alteram a cada momento, no instante em que mudam interesses, componentes ou
necessidades.
Devido ao caráter dinâmico na internet, percebe-se certa fluidez territorial dos
negócios jurídicos e uma descaracterização que desemboca em complexos processos
com reorganização de tempo e de espaço, causando a impressão de que o imediato se
prolonga indeterminadamente e o distante se encontra cada vez mais próximo.
Por essa razão, vários dos tópicos apresentados neste trabalho traz elevada
preocupação com o consumidor e com a incidência das regras previstas no Código de
Defesa do Consumidor. Alertar para o cuidado, é o maior obje vo, pois os negócios no
mundo virtual, muitas vezes, apresentam-se camuflados e de forma diversa dos do
mundo sico, principalmente quando empresas invadem a privacidade dos
consumidores para se beneficiarem de seus próprios negócios divulgados na internet.
Além dos aspectos jurídicos do atendimento online, serão abordados nos
capítulos seguintes temas interessantes que, embora amplamente discu dos, ainda
trazem dúvidas nas a vidades intermediadoras das operações imobiliárias em diversas
partes do país, tais como distratos contratuais, pagamento de honorários em apartado,
dívidas e despesas na compra de imóveis, direitos e deveres do comprador, propostas
entre presentes e entre ausentes, recebimento de honorários profissionais e, por
úl mo, como confeccionar um instrumento par cular de promessa de compra e venda
entre par culares.
Bons estudos!
9
1. CIBERESPAÇO NO MUNDO DIGITAL
O Ciberespaço é a denominação cien fica criada para o mundo virtual onde

pessoas se relacionam, criam suas invenções e divulgam suas ideias. Ele não é um espaço
imaginário, mas algo bem real. É através da internet, desse mundo real do
“Ciberespaço”, onde as pessoas, mesmo sem se conhecer, conseguem se comunicar,
dividir os mesmos sonhos, confessar interesses, trocar ideias e compar lhar suas
paixões.
Foi através do Ciberespaço, devido sua concepção jurídica, que ocorreu a
desestruturação an ga do conceito de Direito. Isso por conta das novas relações
jurídicas, sociais, polí cas, econômicas e pessoais. Relações essas, nunca antes
imaginadas nem reguladas pelo ordenamento jurídico. No Ciberespaço as pessoas
podem compar lhar ideias, dividir textos, enviar imagens e arquivos nas mais variadas
formas criando entre si uma relação social, afe va, obrigacional, emocional ou jurídica. É
um sistema complexo que precisa ser, sobretudo, pensado e regulado.
Vale ressaltar, todavia, que a iden dade do Ciberespaço se constrói num
ambiente virtual e na relação entre pessoas, onde o real se mistura com o imaginário.
Logo, a internet tem seu papel fundamental ao quebrar barreiras geográficas e conectar
pessoas de vários cantos do mundo. Neste momento, o eu (self) transita em um universo
tridimensional, complexo e organizado, onde ocorrem as mais diversas transformações.
Mesmo com tanta importância, o Ciberespaço não comporta controle, sendo esse o
principal ponto de discussão no mundo jurídico.
10
2. MARCO CIVIL DA INTERNET (LEI N. 13.709/14)
O Marco Civil da Internet surgiu para regular as a vidades digitais desenvolvidas

na internet no território brasileiro, principalmente no tocante aos direitos do
consumidor, proteção de dados, direitos sobre a propriedade de material digital etc.
Dentre suas principais caracterís cas estão:
a- Proteção à vida ín ma das pessoas.
O consumidor passa a ser protegido no mundo da internet com as mesmas garan as do
mundo sico. Por isso, o repasse de dados pessoais só é possível quando autorizado
expressamente.
b- Proteção de informações pessoais.
O sigilo de dados pessoais só pode ser quebrado mediante autorização judicial. Sendo
assim, quem encerra uma conta virtual ou quem cancela um serviço na internet poderá
requerer a exclusão defini va de seus dados pessoais. Portanto, muito cuidado com os
termos de serviços e de aplica vos que são u lizados.
c- Garan a de privacidade nas comunicações.
Proteção a e-mails como ocorre com as cartas e em conversas telefônicas.
d- Maior liberdade de expressão.
Liberdade em um ambiente democrá co, que respeite a in midade e a vida privada das
pessoas, respaldada em princípios cons tucionais. Entretanto, cada um responde pelos
danos causados pelas mensagens publicadas em suas redes sociais. A liberdade de
expressão, inclusive, é uma garan a cons tucional.
e- Re ra de conteúdo do ar. As re ras de postagens do ar só podem ocorrer
por decisão judicial, exceto nos casos de pornografia infan l, de ameaça ou de vingança,
quando há violações à in midade. Nestes casos, é possível haver re rada imediata de
imagens de sites e portais que estejam divulgando o conteúdo indesejado. Ainda assim,
ficam os provedores obrigados a comunicar os mo vos da indisponibilidade daqueles
conteúdos, de forma que sejam permi dos argumentos contraditórios e a ampla defesa.
Existem as delegacias especializadas em crimes ciberné cos e os Juizados Especiais para
julgar e decidir sobre a permanência e a re rada de pôster com ofensas contra a honra
da pessoa. O tratamento deve ser dado tal qual se o crime ocorresse fora do ambiente
da internet.
11
3. COMPLIANCE NO MERCADO IMOBILIÁRIO
“Nós somos como as pessoas nos enxergam e não como pensamos ser”.
Compliance é, antes de tudo, um dever moral. É saber agir de acordo com regras sociais,
com é ca e com normas de órgãos reguladores. As empresas e as pessoas precisam estar
em conformidade com leis e com regulamentos, além de controlar suas ações internas e
externas.
A polí ca do Compliance adota estratégias para que uma empresa garanta que
seus colaboradores ajam dentro de regras. Para isso, precisa haver eficiente
comunicação interna, treinamentos, capacitação e estudos sobre o que é permi do e o
que é proibido. Há um tempo, era possível perceber a despreocupação das pessoas com
propagandas divulgadas na internet, pois a preocupação com descontos, preços e
ofertas “super vantajosas” induziam pessoas e as faziam esquecer a importância da
é ca, dos princípios e da seriedade das empresas. Por isso, sua importância nos negócios
online.
O Compliance baseia-se na estratégia de negócios, na conformidade dos
trabalhos apresentados, na transparência e na maturidade da empresa. Sem isso,
naturalmente, ocorrerá perda de negócios. Tal prá ca evita corrupção, gera valor e
assegura a sobrevivência de empresas e de pessoas no seu ambiente de trabalho. Mas,
para isso, é necessário que haja monitoramento de a vidades, conformidade entre
aquilo que é dito e o que realizado. O resultado disso é a melhoria na qualidade de
serviços, reconhecimento social, aumento de produ vidade, maior solidez e redução de
custos.
3.1 Aumento de produção e o Compliance.
Produ vidade, transparência e eficiência para melhor atender os clientes e abrir novas
oportunidades de trabalho. Mas, para isso, precisa haver rapidez no atendimento e
sa sfação do cliente.
12
4. DIREITO & TECNOLOGIA
A evolução da tecnologia proporcionou maior desenvolvimento da Ciência do

Direito criando novas regulamentações. Dentre as principais áreas podem ser citadas: (i)
Penal – no combate aos crimes ciberné cos; (ii) Tributário – controle e fiscalização sobre
a geração de impostos e, em especial, (iii) o Direito do Consumidor, onde é garan da a
proteção do consumidor por parte mais frágil na relação de consumo.
4.1 Contrato eletrônico.
O contrato eletrônico em nada diferencia do contrato tradicional, apenas pela forma
u lizada em sua criação. Neste caso, no contrato eletrônico a declaração de vontade
ocorre mediante transferência de dados pela forma digital. Vale frisar, contudo, que os
maiores problemas surgem quando a pessoa informa que não contratou aquele serviço
ou não comprou o produto. Por isso, os contratos eletrônicos devem ser completos,
inclusive precisam ter, expressamente, a descrição do produto que será vendido, o
preço, a condição e forma de pagamento, caracterís cas sicas e, por úl mo, detalhes
com custo e com prazo de entrega.
4.2 Como se formam os contratos eletrônicos.
Como em todos os contratos, o eletrônico se forma pela proposta (manifestação em
contratar) e pela aceitação. Se não houver prazo para sua validade, nem ver sido
revogada (re rada do ar), a aceitação é imediata. Se após a aceitação não for cumprida,
cabe perdas e danos ou cumprimento forçado do que foi anunciado.
O Código Civil, em seu ar go 428, prevê que: “A proposta só deixará de ser
obrigatória: (i) Se feita sem prazo a uma pessoa presente, e não for imediatamente
aceita; (ii) Se, feita a uma pessoa ausente, ver decorrido tempo suficiente para a
resposta chegar ao conhecimento do proponente; (iii) se, antes dela, ou
simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
Todos esses pontos são válidos nos contratos eletrônicos. Existem divergências se
o contrato eletrônico funciona entre ausentes ou entre pessoas presentes. Entendo,
portanto, que entre presentes. Por isso, se não houver prazo e se não for aceita no
momento em que chegar ao conhecimento do interessado, o ofertante não tem
obrigação de cumprir o ofertado depois de longo período de tempo. Como por exemplo,
no atendimento por chat.
4.3 Local de início do contrato eletrônico.
O local da contratação do contrato eletrônico é de fundamental importância por não
exis r espaço sico. Se o contrato for paritário e houver foro de eleição, será no domicilio
escolhido pelas partes. Entretanto, se o contrato ver matérias que envolvam relações
de consumo, as ações devem ser propostas no domicílio do consumidor.
4.4 Contrato de adesão na internet. Em decorrência da
4.5 Contratos online internacionais. Vigoram no país onde reside o consumidor,
embora as ofertas sejam globais através da internet. Portanto, as leis e os costumes
devem ser obedecidos nos limites territoriais de cada Estado.
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4.6 Documento eletrônico. Todo documento sico é composto de duas partes: a

instrumental (papel) e a material (conteúdo). Com o documento eletrônico a parte
instrumental foi subs tuída pela parte eletrônica, para a validade dos documentos,
devem ser analisadas três partes: (i) auten cidade (autoria); (ii) integridade ou
originalidade (sem modificações ou rasuras) e (iii) acessibilidade (deve ser acessível às
pessoas). Em passado não muito distante, os dois primeiros itens acima não exis am nos
documentos eletrônicos, pois eram facilmente modificados e eram di ceis de ser
constatada a autoria. Logo, como solução, surgiu o sistema de criptografia.
5. INTERNET E AS REDES SOCIAIS
Certa vez Friedrich Nietzsche escreveu “Se você olhar muito tempo para o abismo,
o abismo também olhará para você”. Da mesma forma, se você não se importar com as
redes sociais, elas também não se importarão com você. Eis a necessidade, portanto, de
interação, de cliques, de visualizações e de par cipação uns com os outros.
Isso não significa, portanto, que a vida social na internet deve subs tuir a vida sica. É
importante que se busque uma perfeita harmonia entre um e outro espaço. Nada irá
subs tuir o ser humano, nem o contato sico, o aperto de mão ou as palavras ditas “olho
no olho”.
6. BOA-FÉ OBJETIVA
Entende-se por Boa-fé obje va o dever de agir conforme os princípios morais e

é cos inseridos na lealdade, na gra dão, na dignidade, na probidade e re dão das
pessoas. No passado, com influência das Leis das Doze Tábuas, contam os historiadores
que os patrões defendiam e prestavam assistência aos seus empregados e estes, como
reconhecimento e gra dão, defendiam-nos nas guerras e nos momentos di ceis.
Viravam eternos devedores, muitas vezes até punidos com a morte se houve sinal de
ingra dão. Mas foi após a Segunda Guerra Mundial que a Boa-fé ganhou força nas
relações obrigacionais. Porém, anrtes dela, o fornecedor e o consumidor possuíam
forças similares, ou seja, nenhuma parte nha mais poder do que a outra.
Já no Brasil, a Boa fé obje va é encontrada na conduta das pessoas enquanto
fundamentadas na prá ca da lealdade, da hones dade e da re dão. É uma regra de
cunho moral enraizada no Código Civil brasileiro onde “mais vale o interesse das partes
em contratar do que o sen do literal das palavras inseridas nos contratos”. Mas foi em
1990, com o advento da Lei n. 8.078, que surgiu o Código de Defesa do Consumidor,
protegendo o consumidor como parte hipossuficiente numa relação obrigacional,
conferindo-lhe vantagens protecionistas em virtude de sua fragilidade econômica. No
passado, as relações entre consumidor e fornecedor eram, pra camente, equivalentes e
isonômicas, ou seja, nenhuma parte era mais forte do que a outra.
14
6.1 Boa-fé e o Código de Defesa do Consumidor. Dentre os princípios que regem a

relação de consumo, o da equidade é fundamental por trazer maior equilíbrio na hora de
contratar. “São nulas de pleno Direito (...) cláusulas contratuais abusivas ou que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou que sejam incompa veis com a
Boa-fé ou a equidade.” Grifei (Art. 51 do Código de Defesa do Consumidor).
Teoria Fordista. Produção em massa ou em larga escala. Visa exclusivamente lucro e
fabricação em grande quan dade. Teve início em 1914 através de Henry Ford ao criar o
dia de 08 horas e cinco dólares como recompensa para os trabalhadores da indústria
automo va. A Teoria Fordista não é a Taylorista, essa se baseava no aumento do
consumo no trabalho fragmentado em cada parte do processo produ vo; aquela, a
Fordista, na democracia, no racionalismo, no modernismo e no populismo da linha de
produção.
7. DIREITO DO CONSUMIDOR X COMÉRCIO NA INTERNET
O Direito e o comércio na internet estão cada vez mais complexos e conjugados. O

Direito, como ciência dinâmica e incidência direta nas relações humanas, agora está
sendo repensado. Impossível negar, portanto, a influência da informá ca na ciência do
Direito, principalmente no âmbito do Direito Contratual e do Direito do Consumidor. Por
isso, a proteção do consumidor no âmbito do e-commerce ganha força e importância no
mundo jurídico. A interseção entre presentes e ausentes, perto e distante, real e
imaginário se confundem a cada instante precisando de uma reorganização constante e
de mecanismos que registrem cada momento.
Com o surgimento do MARCO CIVIL DA INTERNET, através da Lei n. 12.965/14 as
a vidades desenvolvidas na internet passaram a ser reguladas por normas jurídicas. Isso
proporcional maior segurança no mundo digital. Nem por isso, pode-se afirmar que o
Ciberespaço será regulado, pois é pra camente impossível essa regulamentação devido
a sua liberdade de expressão.
8. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS E OS DIREITOS DO CONSUMIDOR
Os contratos de compra e venda de imóveis novos ou em construção, via de regra,

são regrados pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei. 8.078/90). O CDC engloba,
inclusive, compra e venda de produtos duráveis e não duráveis ou a contratação de
serviços. O principal obje vo é a proteção do consumidor contra prejuízos. Os principais
órgãos de defesa são o PROCON e o IDEC. As penas aplicáveis são multas, sanções cíveis,
administra vas ou criminais.
8.1 Direitos básicos do consumidor na área imobiliária (Art. 6º do CDC). O Código

de Defesa do Consumidor prevê como garan as básicas do consumidor, dentre outras:
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(i) Proteção contra prá cas e contra fornecimento de produtos ou de serviços

danosos;
(ii) Liberdade de escolha e plena igualdade nas contratações de produtos e
serviços;
(iii) Informações claras e precisas sobre qualidade, riscos, preço,
caracterís cas, quan dade e condições de pagamento;
(iv) Proteção contra publicidade men rosa e abusiva, falsidade ou falta de
clareza nas informações apresentadas;
(v) Nulidade de cláusulas abusivas ou proibição de condições impostas na
apresentação de produtos e serviços, como no caso de venda casada.
8.2. Desistência do contrato assinado. O prazo de desistência de contrato de
compra e venda é de até 07 (sete) dias, quando esta ocorrer, principalmente pela
internet, por telefone ou a domicílio. É o denominado direito de arrependimento. Neste
caso, todos os valores pagos, até o dos honorários do corretor de imóveis, devem ser
devolvidos integralmente.
8.3 Prazo de entrega de imóvel novo. Tolera-se, de acordo com entendimento
jurisprudencial, prazo excepcional de até 6 meses, desde que previsto em contrato, salvo
os casos fortuitos e de força maior. Após esse prazo, cabe indenização aos adquirentes de
imóveis pelos prejuízos comprovados.
Por casos fortuitos ou de força maior, entende-se aqueles que não podem ser
previsíveis pela pessoa humana. Os fortuitos são as greves, paralizações trabalhistas etc.
Já ou de força maior, quando envolvem elementos da natureza como furação,
terremoto, maremoto, dentre outros.
9. TAXAS E IMPOSTOS SÃO DE RESPONSABILIDADE DO

PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
Em regra, os pagamentos de impostos e de taxas são de responsabilidade dos

proprietários de imóveis, como taxa de bombeiro, taxa de administração de bens, taxa
de ex nção de prevenção de incêndio, taxa de boletos etc. Mas, contudo, nada impede
que essas obrigações sejam contratualmente repassadas ao consumidor, desde que de
forma clara e espontânea. Por essa razão, os contratos verbais devem ser evitados.
Na locação, por exemplo, são de responsabilidade do locatário as taxas de condomínio
(taxa ordinária), do Corpo de Bombeiros (TPEI), de consumo de energia elétrica e de
consumo de água. Já os impostos são de responsabilidade do locador, Imposto de Renda
pelo ganho de capital (I.R), Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o foro de
enfiteuses. Se contratualmente previsto, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU
pode ser repassada ao locatário.
9.1 Boletos bancários. Uma das questões de desavença nos contratos imobiliários
é a cobrança de taxas incidentes nos boletos bancários. Os custos com a taxa de boletos
são, em regra, de responsabilidade do locador ou do vendedor do imóvel, exceto quando
solicitadas e de interesse do locatário.
16
Portanto, devem ser requeridas por escrito. Outra questão interessante ocorre quando
os boletos verem valor acima de R$ 100,00 (cem reais). Neste caso, podem ser pagos
em qualquer banco, suas agências ou casas lotéricas. Os juros, contudo, con nuarão
sendo cobrados normalmente. O obje vo dessa mudança é facilitar o consumidor a
quitar suas dívidas sem a necessidade de quitação apenas com o credor.
10. OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA SÃO INTERPRETADOS EM

FAVOR DO CONSUMIDOR.
As cláusulas contratuais na compra e venda são interpretadas sempre na defesa

dos interesses do consumidor. Pode ocorrer, porém, que algumas cláusulas sejam nulas,
mas isso não significará a anulação total do contrato e sim de sua cláusula específica. As
principais delas são quando:
(i) Infrinjam normas de proteção ao consumidor;
(ii) Possibilitem renuncio do direito de indenização por realização de
benfeitorias necessárias;
(iii) Vão de encontro a normas de natureza ambiental;
(iv) Diminuam ou excluam a responsabilidade do fornecedor de serviços e de
produtos por vícios em seus produtos ou em seus serviços;
(v) Transferem responsabilidade para terceiros estranhos ao contrato;
(vi) Não possibilitem a opção de reembolso por quan as pagas indevidamente;
(vii) Estabelecem obrigações abusivas, que deixem o consumidor em
desvantagem acentuada;
(viii) Vão de encontro à Boa-fé
(ix) Estabeleçam a impossibilidade de o consumidor entrar em juízo ou preveja
a inversão do ônus da prova;
(x) Obriguem o uso da arbitragem nas questões divergentes;
(xi) Possibilitem o não cumprimento do contrato por parte do prestador de
serviços, mesmo quando o consumidor tenha cumprido suas obrigações;
(xii) Possibilitem o aumento do preço de maneira unilateral;
(xiii) Autorizem o fornecedor de produtos ou de serviços a modificar
unilateralmente o conteúdo ou a qualidade dos materiais após seu início;
11. APLICATIVOS: COMO DEVO UTILIZÁ-LOS?
Os aplica vos são sinônimos de modernidade, facilidade e conveniência. O uso do

WhatsApp, por exemplo, por ser o aplica vo mais u lizado no mundo deve ter algumas
regras:
(i) procure separar o pessoal do profissional quando houver pessoa jurídica. O
ideal, neste caso, são dois números separados;
(ii) divulgue apenas os serviços que serão u lizados;
17
(iii) determine o melhor horário para atendimento. Geralmente as mensagens

devem ser passadas das 8h às 20h e respondidas em 30 minutos, aproximadamente.
(iv) linguagem que deve ser u lizada é a mesma do seu cliente, obje vando maior
comunicação. Porém, isso não significa esquecer as regras de português.
(v) jamais u lize spam. Ser boqueado é algo, depois do envio de uma mensagem
indesejada, é terrível. Portanto, peça autorização do seu cliente para inseri-lo numa
linha de transmissão, por exemplo.
No ambiente de trabalho, seu uso indevido pode gerar demissão ou desligamento
quando o aparelho ou as ferramentas forem disponibilizadas pelo empregador e o
funcionário ou colaborar usá-las de forma inadequadas. Os problemas mais comuns são
compar lhamento de pornografias, dedicação a outras a vidades remuneradas
diferente da explorada pela empresa, par cipação de grupos de conversas ou de
paqueras durante o horário de trabalho.
11.1 Conversas em grupos de WhatsApp. Os administradores de grupos de
WhatsApp podem ser responsáveis ou solidários aos danos causados aos componentes
do grupo por mensagem caluniosas, difamatórias, injuriosas ou se não tomarem
medidas para punir ou banir do grupo os ofensores. Por isso, todo grupo de WhatsApp
u lizado para fins comerciais deve ter regras específicas de cumprimento obrigatório de
todos. Inclusive, aquele que divulgar fora do espaço do grupo conversas entre os
par cipantes, poderá responder processo judicial por perdas e danos, se constatado o
prejuízo moral ou financeiro.
11.2 Cobrança vexatória na internet. As cobranças na internet devem ser
moderadas e não podem levar o consumidor ao ridículo. Portanto, nada de ameaças,
ofensas, crí cas ou exposição de débitos, caso contrário o consumidor ao ter sua
imagem atacada poderá ingressar com ação indenizatória contra o seu credor. Não se
pode, inclusive, cobrar dívidas expondo a vida pessoal do devedor.
11.2.1 Boatos na internet – desconfie. Não acredite em tudo o que você vê na
internet. Portanto, seguem algumas recomendações básicas para evitar problemas: (a)
Se você não conhece a fonte, não repasse; (b) procure conhecer o histórico de quem
publicou para ver se tem credibilidade; (c) confira a data da postagem para ter a certeza
de que não é informação ultrapassada; (d) se ver muitos adje vos, desconfie. Já diz o
adágio popular que “a esmola quando é grande demais, o cego desconfia”; (e) leia
sempre a informação inteira. Nada de só um pedacinho e em seguida repassá-la.
11.3 Endereço de e-mail nos contratos imobiliários. Se o endereço de e-mail das
partes contratantes for inserido nos contratos de promessa de compra e venda, de
corretagem imobiliária, de permuta, de locação etc, com expressa autorização para
receber no ficações, avisos, in mações ou informações, as mensagens são válidas, pois
presumem que foram recebidas pelo des natário.
Existe, inclusive, proposta de lei federal (PLS 176/18) no Senado Federal a fim de
permi r o uso de mensagens através de aplica vo WhatsApp. Os principais obje vos das
mensagens eletrônicas é a redução de custos significa va e maior celeridade processual.
18
O Conselho Nacional de Jus ça – CNJ decidiu, recentemente, a validade de atos

quando pra cados através do aplica vo WhatsApp nas in mações em todo o judiciário
no Brasil. Isso significa a evolução do nosso sistema judiciário em favor da sociedade
buscando maior celeridade de ato sem comprometer a segurança jurídica.
12. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO
Os negócios jurídicos para serem válidos precisam ter pressupostos mínimos de

validade que são: (i) agente capaz; (ii) objeto lícito, possível e determinado; (iii) forma
prescrita e não proibida por lei e (iv) que haja livre vontade de contratar sem vícios (dolo,
coação, lesão etc). Vale ressaltar, todavia, que idade não gera incapacidade. (Art. 104 do
Código Civil).
13. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Se houver necessidade de salvaguardar direitos e de prevenir obrigações, a

pessoa pode fazer a no ficação por e-mail (caso o e-mail tenha sido eleito
contratualmente ou se es ver no site da loja para receber reclamações, no ficações,
in mações etc), pelo Cartório de Títulos e Documentos (por ter fé pública) ou através de
processo judicial.
A no ficação extrajudicial deverá conter, detalhadamente, os fatos elencados
numa ordem cronológica. Em seguida o prejuízo causado pela conduta do no ficado e a
fundamentação jurídica, se for o caso. E, por fim, deve haver o objeto da no ficação
(reparo de danos, pagamento de parcelas atrasadas etc), prazo para conclusão dos
serviços ou para pagamento dos prejuízos causados.
Enunciado VIII Jornada de Direito Civil 2018. “A interpelação extrajudicial de que trata o
parágrafo único do art.397 do Código Civil, admite meios eletrônicos como e-mail ou
aplica vos de conversa “online”, desde que demostrada a ciência inequívoca do
interpelado, salvo disposição em contrário no contrato”.
14. PRINCIPAIS PRAZOS PRESCRICIONAIS NA ÁREA IMOBILIÁRIA
As pessoas que compram, vendem ou alugam imóveis precisam estar atentas para
os principais prazos que encerram seus direitos de reclamar. São eles, portanto:
(i) 10 (dez) anos quando a lei não fixa prazo menor (Art. 205 Código Civil);
(ii) 90 (noventa) dias do registro da escritura para o novo comprador retomar
imóvel alugado;
(iii) 03 (três) anos dívidas de alugueis;
(iv) 01 (um) ano e 01 (dia) para interromper obra nova;
(v) 10 (dez) anos a responsabilidade civil por dívidas decorrente de contratos
(STJ)
19
15. DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
A promessa de compra e venda é contrato puramente obrigacional, não

conferindo a transferência da propriedade imobiliária. As promessas devem ser
realizadas em caráter irrevogável e irretratável, ajustando preço e condições de
pagamento do negócio. Por essa mesma razão, deve nela constar a possibilidade de sua
resolução em virtude do descumprimento contratual de alguma das partes. O principal
interesse de quem vende é receber o pagamento; e de quem compra, a coisa. A
promessa deve respeitar o princípio da boa-fé obje va, refle r o verdadeiro interesse
das partes contratantes e apresentar o negócio dentro dos ditames legais. Como a lei
não exige forma especial para sua validade, pode ser firmada na forma pública (por
cartório de notas) ou par cular (nos escritórios de advogados e de corretores de
imóveis). Obs. Ver modelos anexos.
A promessa de compra e venda registrada adquire eficácia real e deixa de gerar
apenas efeitos obrigacionais. Seus efeitos, inclusive, são “erga omnes”, ou seja, oponível
à terceiros. Segundo Maria Helena Diniz, “a inscrição da promessa de compra e venda
de imóvel equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, assecuratório do
contratante futuro, não só em relação às partes contratantes, como ‘erga omnes’. Curso
de Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. São Paulo. Saraíva, 1996.p.413.
15.1. A Adjudicação Compulsória. A ação de adjudicação compulsória transmite a
propriedade imobiliária de promessa não cumprida pelo vendedor. Portanto, se após o
pagamento do preço total do negócio, o vendedor se negar a assinar a escritura
defini va de compra e venda, cabe a ação de adjudicação compulsória. A após a
liberação da Carta de Sentença, promove-se seu registro no RGI. Vale salientar, contudo,
que a promessa não precisa estar registrada para se ingressar com ação judicial, mas
deve se encontrar quitada (STJ).
15.2 Tributação do ITBI nos Contratos de Promessa de Compra e Venda. O
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é cobrado na transmissão onerosa da
propriedade imobiliária. Por essa razão, não existe transmissão de propriedade
imobiliária sem o pagamento do ITBI e sem o registro do tulo no cartório de registro de
imóveis. Se a transmissão se der por “causa mor s” o imposto será o ITCMD. Para
registrar promessa de compra e venda de bens imóveis, pública ou par cular, fica a cargo
do Poder Municipal a possibilidade de cobrança e o percentual que será exigido. Os
Tribunais Superiores, no entanto, entendem, em seus julgamentos, que só deve ser
cobrado o ITBI nas operações de transferência de propriedade.
Entretanto, essa tributação encontra previsão legal na Cons tuição Federal/88
(Art.156) quando prevê ser de competência municipal ins tuir impostos sobre
transmissão “inter vivos” a qualquer tulo, por ato oneroso, de bens imóveis, por
natureza ou acessão sica, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garan a, bom
como cessão de direitos e sua aquisição.
20
Assim também prevê o Art.35 do Código Tributário Nacional (CTN) “O imposto de

competência dos Estados, sobre transmissão de bens imóveis e de direitos a eles rela vos
tem como fato gerador: II- a transmissão, a qualquer tulo, de direitos reais sobre
imóveis, exceto os direitos de garan a. ” Portanto, nos municípios onde existe previsão
legal de cobrança do ITBI no registro da promessa de compra e venda, deve haver
recolhimento do referido imposto.
O Código Civil em seu Art.1.225 prevê que são direitos reais: “ I- a propriedade; II-
a super cie; III- as servidões; IV- o usufruto; V- o uso; VI – a habitação e VII- o direito do
promitente comprador do imóvel”. Art. 1.417 “Mediante promessa de compra e venda,
em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou
par cular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente
comprador direito à aquisição do imóvel”. Esse pagamento, no entanto, é de obrigação
do comprador do imóvel. Porém, pode ser repassado contratualmente para o vendedor
(Art. 42 do Código Tributário Nacional – “Contribuinte é qualquer das partes na operação
tributária”).
O registro no RGI dá efeito “erga omnes” ao contrato de promessa de compra e
venda contra terceiros, impedindo que o imóvel seja comercializado futuramente com
pessoas interessadas (contrato de gaveta). Se a promessa for posteriormente cancelada,
após seu registro no cartório de imóveis, pode o contribuinte, querendo, entrar com
processo administra vo na prefeitura de origem requerendo a devolução do valor pago.
Por essa mesma razão, entende-se que através da promessa de compra e venda,
irretratável e irrevogável, registrada no cartório de imóvel, pode fazer surgir o novo
Condomínio de Lotes.
15.3 Do preço e da condição de pagamento. Todo contrato de promessa de
compra e venda precisa vir, obrigatoriamente, constando o preço da coisa e a forma de
pagamento. O preço precisa vir definido em moeda nacional, sendo vedado a u lização
de moeda estrangeira como dólar ou euro. A forma de pagamento deve ser clara e
obje va para facilitar o pagamento pelo devedor. Neste caso, se o pagamento for à vista
(sinal + saldo devedor de uma única vez), deve vir definido a data do pagamento e um
acontecimento futuro, como por exemplo a assinatura da escritura defini va de compra
e venda para maior equilíbrio do negócio jurídico.
Pode ocorrer, todavia, do pagamento ser em parcelas periódicas. Sendo assim, devem
vir definidas as datas de cada pagamento (dia/mês/ano).
15.4 Das cláusulas penais. As multas contratuais, sejam elas moratórias ou
compensatórias, existem para dar equilíbrio ao negócio jurídico. Por isso, devem ser
coerentes, transparentes e possíveis de serem pagas, caso haja inadimplemento
contratual. As multas moratórias preveem penalidade quando há atraso no pagamento
das parcelas do saldo devedor. Já as compensatórias, quando existe infração a alguma
obrigação contratual, como averbação do estado civil de casado no cartório de imóveis.
Não se admite, contudo, que apenas uma das partes seja penalizada por
descumprimento contratual. Essa possibilidade deve vir constando contratualmente
para ambos os contratantes, em respeito ao princípio da boa-fé obje va e ao equilíbrio
contratual.
21
16. CONDOMÍNIOS DE LOTES, LOTEAMENTO FECHADO,

CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES E O DIREITO DE LAJE. (LEI N.
13.465/2017)
Os condomínios são propriedades pertencentes a mais de uma pessoa, também

denominados de coproprietários. Por isso, cabe para cada um deles, em igualdade de
condições, direito sobre as partes indivisíveis. O Direito de Laje é uma realidade nas
cidades brasileiras. As lajes precisam ter acessos independentes para não se configurar
uma extensão da propriedade que já existe. Engloba, inclusive, quase todos os direitos
inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor). No Direito de Laje, inclusive, não há
direitos sobre as áreas comuns, como piscina, parque etc.
Antes dos ameados anos de 2017, não exis am Condomínios de Lotes, mas tão
somente Loteamentos com acessos abertos ou fechados. Quando fechados, muitas
vezes eram criadas associações de moradores com o intuito de aumentar segurança,
administrar e preservar as benfeitorias existentes. Mas, no Brasil, de acordo com nossa
Cons tuição Federal, ninguém é obrigado a se associar ou a permanecer associado
contra sua vontade.
17. CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
Com o surgimento da Lei n. 13.777/18 entraram em vigor as regras que regem o

condomínio em mul propriedade.
A mul propriedade é espécie de condomínio em que cada proprietário de um
mesmo imóvel, por ser tular de determinada fração de tempo, confere direito de uso e
de gozo, com absoluta exclusividade, de todo o imóvel, de forma alternada, ou seja, cada
mul proprietário u liza o mesmo imóvel em períodos diversos no ano.
Com o surgimento do condomínio em mul propriedade, acredita-se em elevada
procura desses imóveis e, conseqüentemente, uma diminuição no preço final de venda,
pois será adquirido por diversas pessoas que não precisam ser conhecidas uma das
outras. As regiões mais propícias para seu surgimento, portanto, são as turís cas, as de
praia e de campo.
Vale ressaltar, que o imóvel con nua indivisível, inclusive com seus utensílios
domés cos e suas mobílias. Com o passar do tempo, existe, naturalmente, o desgaste
provocado pelo uso e pelo tempo. Por isso, é necessário que haja uma taxa de
condomínio des nada a conservação e eventuais reformas que serão realizadas no
imóvel.
A fração de tempo em que o imóvel será u lizado poderá ser direta ou intercalada.
Inclusive, esse tempo de uso deverá já vir determinado na própria escritura de compra e
venda de imóvel em condomínio em mul propriedade.
22
Na matrícula do imóvel no cartório de serviços registrais, portanto, deverá conter

nomes e dados pessoais de todos os mul proprietários, caracterís cas sicas do imóvel
e a fração ideal em função do tempo que o imóvel será u lizado por cada
mul proprietário.
Cada mul proprietário, inclusive, poderá emprestar, ceder, alugar ou, até mesmo,
alienar sua cota da propriedade sem anuência ou autorização dos demais
mul proprietarios. Poderá ocorrer, no entanto, de vir constando na escritura pública a
obrigatoriedade do direito de preferência no caso de venda da cota parte do imóvel em
favor dos demais mul proprietarios antes de oferecer a terceiros.
Se isso vier a ocorrer, o direito de preferência deverá ser oferecido por escrito a
cada mul proprietário isoladamente. Esse direito caducará se não exercido no prazo de
até 30 (trinta) dias.
18. COMO DEVEM SER OS ANÚNCIOS PUBLICITÁRIOS
Os anúncios publicitários precisam ser claros e refle r o verdadeiro estado de

conservação do imóvel. As informações precisam ser precisas e não podem deixar o
consumidor em dúvida ou induzir este, ao erro.
Os problemas mais comuns são: (i) falta do número do Memorial de Incorporação
nos anúncios de imóveis em construção ou na planta; (ii) falta do número de inscrição do
corretor, na proporção de 25% do tamanho do seu nome; (iii) fotos an gas do imóvel ou
editadas para esconder defeitos existentes; (iv) se o empreendimento ver vários
preços, inserir a expressão “a par r de tal valor...” ou se várias forem as metragens das
unidades, a expressão “a par r de tantos metros quadrados...”; (v) só quem pode
anunciar/ofertar são os corretores de imóveis (Lei n. 6.530/78 e Decreto n. 81.871/78) –
estagiário não pode ofertar imóveis, mesmo com sua número de estágio; (vi) corretor de
imóveis pessoa sica não pode usar denominação de imobiliária sem registro jurídico no
Conselho de Classe; (viii) informações incompletas que induzam o consumidor a erro.
19. CONTRATO DE CORRETAGEM E OS HONORÁRIOS APARTADOS
A obrigação de pagar os honorários ao corretor é de quem o contrata. Em regra,

essa obrigação só existe se o negócio for concluído. (Ver exceções no Livro Contrato de
Corretagem Imobiliária – Questões prá cas e jurídicas).
Como não existe lei que es pule formalidade do contrato de corretagem, sua
forma é livre, sendo aceito contratações por mensagens de e-mail, de WhatasApp,
Facebook dentre outros. Portanto, o importante é que haja mensagem es pulando
preço do imóvel e valor dos honorários de intermediação.
Não existe mais obrigatoriedade de cobrança de honorários mínimos, pois os
valores con dos nas tabelas de honorários da categoria são meramente referenciais
(CADE – Conselho Administra vo de Defesa Econômica). Por essa razão, os Conselhos de
Classe não podem punir administra vamente seus inscritos por não
23
respeitarem percentuais mínimos na cobrança de seus honorários. Nem por isso, é

permi do a cobrança de “over price” por infração ao Código de É ca da Categoria.
19.1 Cobrança de “over price”/ Por “over price”. entende-se a cobrança de
honorários sem percentual pré-estabelecido, tomando-se como referência o valor do
imóvel ofertado por seu proprietário. Neste caso, o proprietário es pula o valor do
imóvel e o que ultrapassar é des nado ao intermediador imobiliário.
Até pouco tempo, a cobrança de honorários apartados era alvo de inúmeras ações
pelo Brasil, tamanha a divergência doutrinária. Entretanto, ficou pacificado sua
cobrança, desde que previamente informado ao consumidor através de informa vos
(banner, pôster, folder etc) nos locais de venda dos imóveis e nos seus materiais
publicitários (STJ). Além do mais, a opção de pagamento de honorários separados do
preço do imóvel deve vir expressamente no contrato de promessa de compra e venda e
não pode onerar o comprador do imóvel. Recomenda-se, no entanto, que seja
elaborado um contrato de corretagem no momento da assinatura da promessa de
compra e venda, ou antes se possível, para evitar conflitos de interesses. (Ver modelo
anexo).
19.2 O que fazer quando os honorários não são pagos?. Os honorários
profissionais do corretor podem ser pagos por qualquer das partes numa transação
imobiliária ou por todas elas, se ambas verem contratado o intermediador por serviços
diversos, rela vos ou correlatos. Se, porém, o contratante não pagar ao corretor após a
realização do negócio, a dívida poderá cobrada judicialmente.
Passo a passo para cobrança de honorários:
(i) telefonar ao contratante lembrando do pagamento dos honorários; Se não
sur r efeito,
(ii) enviar e-mail para formalizar a tenta va de cobrança amigável, informando
valor dos honorários, endereço do imóvel, nome do comprador ou do locatário, valor da
transação e data da assinatura do contrato;
(iii) providenciar no ficação através do cartório de tulos de documentos por ter
fé pública. Neste caso, melhor contratar um advogado especialista em direito
imobiliário, pois o passo seguinte será a cobrança judicial. Por isso, é importante guardar
e-mails, contratos, mensagens por WhatsApp ou outros meios de prova possíveis.
Nota.1. O STJ decidiu, num de seus julgamentos, pela penhora de 30% do salário
do devedor para quitar dívidas de natureza não alimentar. Isso, inclusive, pode favorecer
o mercado imobiliário, em especial as locações de bens imóveis e a cobrança de
honorários de corretagem. Contudo, é bom ressaltar que esse entendimento do STJ não
é regra, apenas foi usado num caso específico.
20. COMO AUMENTAR A CREDIBILIDADE DE SEU CLIENTE NA HORA

DE FINANCIAR UM IMÓVEL
Você pode aumentar suas chances de obter uma boa linha de crédito na hora de
financiar a compra da casa própria. Algumas dicas são fundamentais:
24
(i) Procure negociar as dívidas. Limpe seu nome. Converse com seus credores, pois
os interesses são recíprocos e a mediação é a forma mais moderna de obter bons
resultados;
(ii) Seus dados devem estar atualizados. Não se esconda, procure manter por
longos períodos de tempo seu e-mail, números de telefones e endereços fixos;
(iii) Pague suas contas em dia. Seja pontual. Se ver dificuldade, existe a opção de
débito automá co e, por úl mo,
(iv) Tenha um cadastro posi vo. Um nome limpo tem credibilidade e gera
confiança. (Fonte: Serasa / Prof. Tarcísio).
21. DISTRATOS AOS CONTRATOS. (PREVISTOS NOS ART. 472 A 480 DO

CÓDIGO CIVIL)
Não existe distrato verbal para contrato escrito. A forma de um deve obedecer a
mesma do outro. Um distrato nada mais é do que outro contrato desfazendo o primeiro.
Os distratos podem ser onerosos ou gratuitos. Podem resultar do normal cumprimento
do contrato, da sua resolução ou da sua resilição. Porém, seja como for, deve haver
quitação recíproca das partes contratantes.
Para sua formação, os distratos devem ser assinados pelas mesmas partes que
assinaram o contrato. Por isso, a quitação só terá validade quando fornecida pela parte
credora. Isso vale também para os recibos de pagamento. Quem paga a quem não é o
credor ou não possui poder de dar quitação, poderá ter que pagar novamente caso o
crédito não chegue nas mãos do credor. Daí surge o adágio popular: “Quem paga mal,
paga duas vezes”.
Portanto, os distratos devem vir com a qualificação das partes contratantes, o
objeto do contrato, o valor pago ou menção de que não houve pagamento (quando o
contrato for cumprido pelas partes), a troca recíproca de quitação e a data de sua
formalização.
Como sugestão de cláusula: “As partes trocam entre si plena, rasa e irrevogável
quitação, em juízo ou fora dele, para nada mais exigir uma da outra, agora ou
futuramente, com fundamento no negócio jurídico que agora se desfaz”.
21.1 Nova lei dos distratos. Entrou em vigor no dia 27 de dezembro a Lei n.
13.786/18 que altera, em parte, a Lei n. 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e
a Lei n. 6.766/1979, tratando sobre resolução de contrato por inadimplemento do
adquirente de unidade imobiliária em incorporação e em parcelamento de solo urbano.
Por esta razão, é recomendável que os novos contratos de promessa de compra e
venda ou de cessão de unidades autônomas quando integrantes do regime de
incorporação sejam modificados. Os contratos an gos não precisam ser alterados.
Os imóveis novos devem vir, logo em seu início, com um QUADRO-RESUMO
contendo a anuência do adquirente do imóvel e as seguintes informações abaixo:
25
(i) Preço total a ser pago pelo imóvel;

(ii) Valor que será pago a tulo de sinal, a forma de pagamento e o percentual
rela vo ao preço total do negócio jurídico. Inclusive, ressalvando com destaque o valor
pago à vista;
(iii) Valor dos honorários de intermediação do corretor/imobiliária, a forma de
pagamento e a iden ficação do profissional beneficiário;
(iv) Atos que possam levar a ruptura do contrato, seja por resilição ou por
resolução decorrente de inadimplemento no pagamento das parcelas ou do próprio
incorporador, por ser uma relação protegida pelo Código de Defesa do Consumidor, com
destaque em negrito para as penas que serão aplicadas em cada caso, informando,
inclusive, o prazo de devolução de valores pagos pelos adquirentes em cada caso;
(v) Preço total do imóvel, a forma de pagamento do saldo devedor e os
vencimentos das parcelas;
(vi) Os índices de correção do saldo devedor e o período que serão aplicados.
Inclusive, quando houver correção de valor financiado com agente financeiro após a
liberação de Habite-se;
(vii) Valor de taxas de juros, períodos e a forma de amor zação do saldo devedor;
(viii) Direito de arrependimento (07 dias), previsto no Código de Defesa do
Consumidor (art.49), para aqueles contratos firmados em estandes de venda ou fora do
estabelecimento comercial do incorporador;
(ix) Prazo para quitação das obrigações do adquirente, após obtenção do auto de
conclusão da obra pelo incorporador;
(x) Eventuais ônus reais sobre o imóvel, notadamente quando vinculado a
garan a de construção da obra;
(xi) Número de registro do Memorial de Incorporação, número da Matrícula do
imóvel e a iden ficação do Cartório de Serviços Registrais competente;
(xii) Prazo final para obtenção do Habite-se da obra e a eventual possibilidade de
dilação do prazo de construção em até 180 (cento e oitenta) dias.
Na falta de qualquer dos itens acima no QUADRO-RESUMO ensejará direito à
rescisão por parte do adquirente, caso não seja corrigida no prazo de até 30 dias após a
assinatura do contrato.
Ressaltando, inclusive, que o direito do construtor/incorporador de resolução do
contrato ficará condicionado ao modo como seus direitos forem apresentados, se em
negrito, de forma clara, destacada e compreensível pelo adquirente consumidor do
imóvel, como por exemplo, o direito de conclusão da obra em até 180 dias após o prazo
es pulado contratualmente.
Após o prazo de 180 dias, não havendo conclusão da obra, poderá o adquirente da
unidade devolvê-la, sem prejuízo da devolução integral de todos os valores pagos, além
de multas contratuais, desde que não tenha dado causa ao atraso da obra. O
construtor/incorporador, neste caso, terá prazo de 60 dias corridos para devolução
integral de valores pagos, devidamente corrigidos.
26
21.2 Resolução dos contratos de compra e venda. Tudo o que é feito, em

determinado momento poderá ser desfeito. A forma mais comum de resilição
contratual é pelo cumprimento do contrato, pois as pessoas fazem negócio para
sa sfação de seus interesses. Mas isso não significa que todo contrato será
integralmente cumprido pelas partes, até porque existem fatores imprevisíveis que
impossibilitam seu cumprimento.
Nos contratos de adesão, quando os imóveis forem novos ou em construção,
negociados por pessoa jurídica de direito privado, incidem as regras do Código de Defesa
do Consumidor. Neste caso, se o adquirente rescindir o contrato unilateralmente será
aba do do valor devolvido o percentual de 10% a 25%, a depender do estágio da obra.
21.3 Cláusula resolu va expressa. Se o contrato for entre par culares e houver
cláusula resolu va em caso de descumprimento contratual, o percentual será o
estabelecido contratualmente através da cláusula resolu va, pois as regras incidentes
são as previstas no Código Civil.
A Cláusula resolu va “expressa opera de pleno direito; e a tácita depende de
interpelação judicial” (Art. 474 do Código Civil). Por essa razão, é imprescindível nos
contratos de promessa de compra e venda a presença da cláusula resolu va como
solução de um inadimplemento.
22. PERMUTA ENTRE BENS IMÓVEIS
Incidem nas permutas as mesmas regras da compra e venda de imóveis. Quando

surge uma permuta, na verdade ocorrem duas vendas simultâneas. Pelo seu grau de
dificuldade, é umas das transações imobiliárias mais complexas que existe. Cada
permutante, portanto, responde pelos riscos, dívidas e evicção de seu imóvel e,
concomitantemente, pelas despesas com a transferência da propriedade que está
adquirindo. Os honorários de intermediação do corretor imobiliário devem ser pagos
por cada proprietário de imóvel que irá permutar, no percentual ajustado
contratualmente. Sendo assim, o corretor deverá receber seus honorários de cada
proprietário isoladamente como se es vesse intermediando duas vendas ao mesmo
tempo. Se todas as despesas desse po de negócio são em dobro (custas cartorárias,
emolumentos, ITBI etc) porque os honorários do corretor devem incidir sobre apenas
um único bem imóvel, como equivocadamente pensam alguns?
22.1 Tipos de permuta:
(i) Permuta simples – quando um imóvel é trocado por outro sem devolução em
dinheiro ou em outro bem (móvel ou imóvel);
(ii) Permuta com torna – quando existe torna em dinheiro ou em outro bem
(móvel ou imóvel). Neste caso, o valor do imóvel de menor preço não pode ser inferior a
50% do valor do imóvel principal.
(iii) Se o bem de menor valor for inferior a 50% do principal, o imóvel entra como
parte de pagamento e não como permuta. Neste caso, também devem incidir os
honorários do corretor imobiliário.
27
23. DAÇÃO EM PAGAMENTO (ART. 356 A 359 DO CÓDIGO CIVIL)
A dação em pagamento não deve ser confundido com a permuta. Esse po de

negócio jurídico ocorre quando o devedor não possui recursos financeiros para honrar a
dívida e entrega um bem (móvel ou imóvel) como quitação. Neste caso, os honorários do
corretor não devem exis r.
Recomendação: Nas intermediações de imóveis novos ou usados devem os
intermediadores orientarem seus clientes sobre as peculiaridades de cada po de
transação e sobre os percentuais de seus honorários profissionais de intermediação.
24. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. DANO MORAL
Como em todo negócio jurídico, os riscos existem. Se ocorrer um erro do

construtor ou do incorporador, através do corretor imobiliário, em vender
equivocadamente a mesma unidade para mais de uma pessoa, deve o fato ser
imediatamente corrigido, devolvendo integralmente os valores recibos e ser oferecido,
em igualdade de condições, outra unidade no mesmo empreendimento para que não
ocorra frustação na compra da casa própria pelo consumidor.
No atendimento online. Se o produto for diferente do anunciado, o consumidor
pode reclamar outro ou pedir aba mento no valor pago. REQUISITOS PARA ISSO:
(i) guardar prova do anúncio;
(ii) comunicar ao SAC e solicitar número do protocolo;
(iii) ir ao PROCON fazer reclamação. (iv) se a competência não for do PROCON,
poderá dar entrada nos Juizados Especiais Cíveis para registrar a reclamação.
25. POSSE, DETENÇÃO E PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
A dis nção dessas três condições tem forte influência na hora de se avaliar um
imóvel. Não pode um imóvel que se tem a posse, em igualdade de condições, ter o
mesmo valor de outro com a propriedade em nome do alienante. Por essa razão, é
recomendável que toda avaliação, seja ele verbal ou escrita, seja realizada com a prévia
análise documental do imóvel. Portanto, pode-se definir:
(i) POSSE não é direito real, portanto não pode ser registrada no Cartório de
Registro Imobiliário. Neste caso, não vende imóvel quando não se tem a propriedade,
apenas a posse, apenas se transfere os direitos de posseiro sobre a propriedade
(Promessa de Cessão de Direitos). Esses imóveis não podem possuir os mesmos valores
de outros cuja propriedade encontram-se regularizadas;
(ii) PROPRIEDADE. A propriedade imobiliária só é transferida com o registro do
tulo de propriedade (escritura pública, contrato par cular de compra e venda com
agentes financeiros, formal de par lha, carta de sentença etc) no Cartório de Imóveis. A
lei exige a forma pública para a transferência de domínio sobre bens imóveis, por essa
razão só se transmite a propriedade imobiliária através de escritura pública
28
onerosa lavrada por tabelionato de notas, salvo quando o imóvel possuir valor fiscal
inferior a 30 salários mínimos vigentes, imóveis em loteamento ou quando o negócio for
realizado por agente financeiro através de escritura par cular e, por fim;
(iii) DETENÇÃO. Ocorre quando a pessoa se encontra na posse do imóvel sem a
intenção (animus) de possuí-lo como seu, ou seja, quando conserva a posse em nome de
outra pessoa. Um exemplo bem comum, é a do caseiro que guarda o imóvel em nome do
seu empregador.
25.1 Princípio Saisine. No momento da morte do “de cujos” a posse de seus bens
é automá ca e imediatamente transmi da aos seus herdeiros e sucessores, mesmo sem
aceitação”. Neste instante, o herdeiro que es ver na posse do bem deverá conservá-lo e,
até mesmo, alugá-lo a terceiros interessados na locação.
26. DÍVIDAS E DESPESAS NA COMPRA E VENDA
A regra é fácil, dívidas são de quem venda a coisa; já as despesas com a

transmissão da propriedade, de quem compra. Mas nada impede que essas obrigações
sejam contratualmente repassadas para a outra parte como condição de realização do
negócio.
As principais despesas na transmissão da propriedade são (i) Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis – ITBI (1% a 3%); Imposto sobre Transmissão Causa Mor s
e Doação – ITCMD (2% a 6%) (ii) Emolumentos cartorários com a escritura e seu registro
(0,6% a 1,2%); (iii) TRSN – Taxa de Fiscalização de Serviços Notariais e Registrais (0,25% a
0,30%); (iv) Laudêmio – espécie de tributo pago à União em caso de terreno de marinha
ou nas enfiteuses par culares e (v) Honorários de despachante (média de um 01 salário
mínimo).
Vale ressaltar, todavia, que esses percentuais incidem sobre o valor da avaliação
fiscal da prefeitura de cada região e não sobre o valor constante no contrato de compra e
venda.
26.1 Laudêmio. O Laudêmio, até pouco tempo, era cobrado sobre a fração ideal
de terreno e sobre as benfeitorias, o que onerava e dificultava muitas negociações.
Atualmente, o laudêmio con nua com a mesma alíquota tributária de 5%, porém sua
incidência recai unicamente sobre a fração ideal de terreno onde se encontra edificado
os imóveis gravados de enfiteuse. No entanto, se a enfiteuse for par cular, esse
percentual é reduzido para 2,5% como nos imóveis da Santa Casa de Misericórdia.
Por que o pagamento do Laudêmio é de responsabilidade do vendedor e não do
comprador? Por ser um po de imposto onde o enfiteuta (aquele que usa a terra) paga
ao seu senhorio (dono da propriedade) para poder transferir seus direitos e as
benfeitorias realizadas para outrem. Mas, nada impede que essa obrigação seja
contratualmente transferida para o adquirente do imóvel.
São dois os pos de foro que incidem sobre as enfiteuses de terreno de marinha:
(i) Ocupação (de 2% até o ano de 1988 e 5% em diante) e (ii) Aforamento (0,6%) ao ano.
29
27. ALVARÁ JUDICIAL
Por alvará judicial, entende-se a autorização expedida pelo juiz de direito para
venda de imóvel. Neste caso, o imóvel que es ver em processo de inventário só poderá
ser alienado mediante alvará judicial, ouvido o Ministério Público. O processo de
inventário não legaliza imóvel irregular, ou seja, quando exis r a posse, con nuará como
posse.
É comum a existência de casos onde herdeiros ou menores de idade desejam
vender seus bens imóveis. Porém, isso não é possível sem a expedição de alvará judicial
autorizando a venda.
Recomenda-se, portanto, só registrar imóvel em nome de menor de idade se não
houver a intenção de venda do bem antes dos dezoito anos.
27.1 Regras da sucessão hereditária. O termo herdeiro significa detentor do
direito de receber herança. Portanto, só é proprietário do imóvel após o registro do
formal de par lha (quando a par lha é amigável) ou da carta de sentença (quando existe
li gio entre os herdeiros). A sucessão hereditária obedecerá a seguinte ordem
sequencial: 1- Descendentes (filhos, netos e bisnetos concorrendo com o(a) viúvo(a)
meeiro(a) e herdeiro(a), não podendo sua parte ser inferior a ¼ (filhos fora do casamento
possuem o mesmo percentual); 2- Ascendentes (pais, avós e bisavós) e 3- Colaterais
(irmãos, sobrinhos e os).
Nota.1. Filhos dentro ou fora do casamento concorrem em igualdade de
condições.
Nota.2. O direito de habitação prevalece sobre o direito de propriedade.
Nota.3. Enquanto não houver a par lha dos bens, o viúvo(a) que ver filhos com
o “de cujos” não poderá casar novamente.
Nota.4. Com a morte da pessoa, as dívidas não deixam de exis r. Por isso,
passam a fazer parte do espólio (conjunto de direitos de obrigações do falecido).
28. IMÓVEL FINANCIADO PODE SER VENDIDO?
O imóvel financiado pode ser vendido sim. O novo adquirente poderá refinanciar
o saldo devedor ou permanecer com o contrato em nome do an go
proprietário/mutuário (contrato de gaveta). Neste caso, recomenda-se lavrar no
cartório de notas uma procuração em causa própria.
28.1 Alienação fiduciária x hipoteca. Ambas são modalidades de garan a que
incidem sobre bem imóvel. Na hipoteca o imóvel con nua em nome do devedor.
Inclusive, podem haver várias hipotecas sobre o mesmo imóvel. Neste caso, as hipotecas
de menor grau sempre terão preferência sobre as hipotecas seguintes, caso o imóvel
venha a ser alienado em leilão; na alienação fiduciária o domínio do imóvel é transferido
provisoriamente, até a quitação da dívida, para o nome do credor. A alienação fiduciária
tornou-se a principal garan a imobiliária no Brasil. Entretanto, só são oponíveis à
terceiros após o registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis.
30
Por essa razão, o imóvel que se encontra em nome do an go proprietário não

pode alienado fiduciariamente para terceiros, pois o domínio do imóvel só pode ser
repassado para o credor fiduciário pelo atual proprietário.
29. VENDA DE IMÓVEL ALUGADO
Vender imóvel alugado é possível, entretanto o direito de preferência na compra

do imóvel pelo locatário existe, por isso o locador deve no ficá-lo antes do início do
processo de venda. Por sua vez, após no ficado, o locatário terá 30 dias para manifestar
seu interesse. Se não manifestado neste prazo, o locador poderá oferecer o bem a
terceiros interessados na compra. (Art. 28 da Lei do Inquilinato). O locatário não tem o
direito de protelar sua decisão sem o consen mento do locador. Se isso vier a ocorrer,
presume não ter interesse na aquisição do bem.
Pode ocorrer, todavia, do locatário registrar o contrato de locação no Cartório de
Imóveis. Neste caso, a locação deverá ser respeitada em caso de venda e o locatário
poderá reaver o imóvel alienado se não for previamente no ficado da transação. Mas
para isso, a averbação do contrato de locação no RGI deverá ocorrer, pelo menos, 30 dias
antes da venda do imóvel.
Não há necessidade de no ficar o locatário em caso de permuta, de doação e de
dação em pagamento do imóvel alugado. Se vários forem os locatários, cada qual deverá
ser no ficado para comprar o imóvel por inteiro e não em partes separadas.
A no ficação deverá conter os seguintes requisitos mínimos para sua validade:
(i) nome(s) do(s) locatário(s);
(ii) endereço do imóvel objeto da locação;
(iii) local e horário onde a documentação do imóvel poderá ser analisada;
(iv) preço e condição de pagamento e, por úl mo,
(v) se existe gravame ou impedimento ao imóvel.
30. CARTA DE INTENÇÕES
A carta de intenções é o instrumento u lizado pelo interessado em adquirir

determinado bem imóvel quando o proprietário não tem confirmado o seu interesse na
venda ou, quando tem, precisa assegurar ao interessado na aquisição a prioridade na
compra do imóvel.
Esse po de pré-contrato é unilateral, pois obrigará apenas uma das partes a
conclusão do negócio mediante condições pré-es puladas. Se as condições forem
atendidas, devem as partes formalizar contrato defini vo. Inclusive, é bastante u lizado
por incorporadoras quando desejam realizar pesquisas de solo, subsolo e estudos de
mercado para construção de futuros empreendimentos imobiliários.
Na carta de intenções, no entanto, devem vir estabelecidos iden ficação dos
interessados, preço, condições de pagamento, objeto, causas de sua ex nção, obrigação
futura de realizar contrato defini vo e prazo de validade.
31
31. CLÁUSULA DE VENDA DE IMÓVEL NO CONTRATO DE

LOCAÇÃO.
É vantagem ou desvantagem para o locador? A quem interessa? As cláusulas de

venda de imóvel nos contratos de locação, quando obrigam o locador a vender o imóvel
ao locatário no final da locação, mediante preço e condições pré-estabelecidas, podem-
lhe ser prejudiciais, pois o imóvel poderá sofrer valorização acima do es pulado
contratualmente. Recomenda-se, portanto, não inserir esse po de obrigação nos
contratos com prazo superior a doze meses.
Vale ressaltar, que o valor dos imóveis pode sofrer variações, tanto para mais
quanto para menos, decorrentes de novas estradas, construções de benfeitorias,
desenvolvimento urbano, polí ca econômica, reformas no imóvel, dentre outras.
32. DOCUMENTAÇÃO NA COMPRA DE IMÓVEL
Na compra e venda de imóveis são necessários os seguintes documentos:

32.1 (i) Das partes – cópia dos documentos de iden ficação, comprovante de
renda e de domicílio;
32.2 (ii) Do imóvel – Cer dão de propriedade e de ônus reais do Cartório de
Registro de Imóveis (ver princípio da concentração de matrícula); Cer dão de quitação
de imposto predial e territorial (IPTU); Declaração de quitação do condomínio; Cer dão
da Marinha; Nada consta das empresas fornecedoras de energia elétrica (Celpe) e de
água e esgoto (Compesa) e, por úl mo, do Corpo de Bombeiros.
Se quem vende for pessoa jurídica, é recomendável a apresentação da Cer dão
Nega va de Débitos - CND junto à Receita Federal e de Cer dões dos distribuidores
forenses e de falência.
32.3 Imóvel em construção – Requerer cer dão onde conste Memorial de
Incorporação registrado no Cartório de Imóveis; verificar, também, a saúde financeira da
Construtora e se suas obras estão sendo entregues dentro do prazo de construção. Se o
imóvel já es ver pronto, verificar se o Habite-se encontra-se registrado junto à matricula
no Cartório de Imóveis. Inclusive, só é permi do a comercialização de imóveis com
documentação regular, salvo se o adquirente, mesmo conhecendo seus defeitos,
desejar compra-lo. Neste caso, é recomendável vir constando na promessa de compra e
venda, detalhadamente, os vícios e as irregularidades existentes em respeito ao
princípio da boa fé obje va e da transparência contratual.
A obrigação de apresentar estas cer dões é de quem vende o imóvel. Entretanto,
nada impede que o interessado na aquisição providencie às suas custas, pois é facultado
a toda pessoa requere-las, junto aos órgãos públicos, sem apresentar razões ou mo vos.
32
33. A VENDA DE IMÓVEL É VÁLIDA QUANDO ASSINADA PELO CASAL

DE PROPRIETÁRIOS
A compra de bens imóveis pode ocorrer por qualquer dos cônjuges

separadamente, não havendo a necessidade, portanto, dos dois assinarem a promessa e
a escritura defini va de compra e venda. Entretanto, a venda desse imóvel exige a
par cipação de ambos os cônjuges conjuntamente. Assim prevê o Código Civil no Art.
1.647 “Ressalvada o disposto no art.1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização
do outro, exceto no regime de separação absoluta: I- alienar ou gravar de ônus real os
bens imóveis;” Grifamos.
Por conta disso, não pode ocorrer venda de bens imóveis sem a presença do casal
de proprietários, apenas no caso em que o regime de casamento for o de separação total
de bens. Dois exemplos bem comuns, portanto, ocorrem quando um imóvel é fruto de
herança ou quando adquirido onerosamente por apenas um deles antes do casamento,
nestes casos precisam da presença do outro cônjuge para aliená-lo, salvo se o regime for
de separação total de bens.
Já o Art. 1.648 do mesmo diploma legal prevê que “Cabe ao juiz, nos casos do
ar go antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem justo
mo vo, ou lhe seja impossível concedê-la.” Nestes casos, quando um dos cônjuges não
puder assinar a escritura por mo vo de doença ou quando houver recusa sem mo vo
justo, o juiz, através de sentença judicial, determinará a lavratura da escritura. Caso
bastante comum de recusa, ocorre quando o casal se encontra em fase de separação e
um dos cônjuges deseja vender imóvel recebido de herança de seus pais e o outro não
concorda com a alienação. Neste caso, é facultado ao cônjuge prejudicado pleitear seus
direitos judicialmente.
34. COMO REALIZAR A VENDA DE IMÓVEL SE OS VENDEDORES

VIVEM EM REGIME DE UNIÃO ESTÁVEL?
Fato bastante comum nos dias atuais é encontrar casais de vendedores de imóveis
que vivem sob regime de união estável. É bom lembrar, primeiramente, que a união
estável deve ser tratada como se o regime de casamento fosse de comunhão parcial de
bens (ou seja, os bens adquiridos antes do casamento pertencem isoladamente a cada
um dos cônjuges e os adquiridos na constância do casamento, ao dois em igualdade de
condições). Sendo assim, portanto, ambos os companheiros devem assinar a promessa
e a escritura defini va de compra e venda.
Pode ocorrer, contudo, da união estável ser informal quando não houver sido
lavrada a escritura de união estável no cartório. Se isso ocorrer, devem os companheiros,
de imediato, dirigirem-se ao Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais para
lavratura do pacto, regularizando a situação conjugal.
33
34.1. É possível a venda de imóvel por apenas um dos companheiros sem a

concordância do outro? Por ser a união estável, ainda não registrada no cartório, uma
união informal, o adquirente do imóvel não sabe se o vendedor está ou não, vivendo
maritalmente com outra pessoa. Diante disso, pode ocorrer de um dos companheiros
exigir a anulação do contrato de contrato de compra e venda que não ver anuído. Então
vem a questão, estamos diante de uma fraude conjugal ou o negócio deve prosseguir, já
que o comprador de boa-fé desconhecia o fato de o vendedor viver maritalmente em
regime de união estável com outra pessoa por ser uma união informal?
O STJ tem consolidado seu entendimento de que o direito à propriedade do
adquirente de boa-fé deve ser respeitado, já que não nha conhecimento do vínculo
conjugal do vendedor do imóvel, através da união estável, por sua informalidade. (REsp
1.592.072-PB) “Não obstante a necessidade de outorga convivencial, diante das
peculiaridades próprias do ins tuto da união estável, deve-se observar a necessidade de
proteção ao terceiro de boa-fé, porquanto, ao contrário do que ocorre com o regime
jurídico do casamento, em que se tem um ato formal (cartorário) e solene, o qual confere
ampla publicidade acerca do estado civil dos contratantes, na união estável há
preponderantemente uma informalidade no vínculo entre os conviventes, que não exige
qualquer documento, caracterizando-se apenas pela convivência pública, con nua e
duradoura.”
35.OUTORGA CONVIVENCIAL E A NECESSIDADE DA ANUÊNCIA DO

CÔNJUGE NA VENDA DE BENS IMÓVEIS
A venda de bens imóveis exige a par cipação de ambos os cônjuges vendedores. A

compra, no entanto, basta a par cipação de qualquer deles. Nada impede, contudo, que
os dois par cipem da transação.
O Código Civil (Art.1.647) define essa condição, excluindo dela apenas o regime de
casamento de separação total de bens.
Se a outorga for do marido, denomina-se "marital"; se da esposa, "uxória". Essa
regra vale também para os casais que convivem em Regime de união estável.
Por isso, tanto no casamento quanto na união estável, há necessidade da
par cipação de ambos os cônjuges ou companheiros quando forem vender seus
imóveis, ainda que esse bem seja originado de herança ou de compra realizada quando
ainda eram solteiros.
Pode ocorrer, contudo, na união estável, que apenas um dos cônjuges venda o
imóvel. Se isso vier a ocorrer, o cônjuge que não par cipou da transação poderá requerer
a anulação do negócio.
Neste caso, o adquirente de boa-fé receberá a proteção legal do nosso
ordenamento jurídico, desde que não tenha conhecimento da fraude. Caso tenha, perde
as garan as do adquirente de boa-fé.
34
Assim tem decidido o STJ (REsp 1.592.072-PB). "Não obstante a necessidade de

outorga convivencial, diante das peculiaridades próprias do Ins tuto da união estável,
deve-se observar a necessidade de proteção do terceiro de boa-fé; porquanto, ao
contrário do que ocorre no regime jurídico do casamento, em que se tem um ato formal
(cartorário) e solene, o qual confere ampla publicidade acerca do estado civil dos
contratantes, na união estável há preponderantemente uma informalidade no vínculo
entre os coniventes, que não exige qualquer documento, caracterizando-se apenas pela
convivência pública, con nua e duradoura ".
Neste contexto, portanto, recomenda-se que os vendedores no contratos
par cular de compra e venda declarem seu estado civil e que não convivem em regime
de união estável.
36. CLÁUSULA DE NÃO-INDENIZAR
As cláusulas de não indenizar servem para dar maior transparência e equilíbrio

aos contratos ao tempo que traduzem as imperfeições e as irregularidades existentes no
negócio jurídico.
Neste caso, portanto, devem as partes inserir nos contratos de compra e venda os
defeitos existentes no imóvel, como avarias estruturais, falta de conservação, riscos e
débitos ou, até mesmo, a evicção (processos e cobranças judiciais). Após isso, as partes
contratantes não poderão, futuramente, alegar desconhecimento dos fatos e exigir
compensação de preço ou perdas e danos.
37. CNIB – CENTRAL NACIONAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS.

(PROVIMENTO 39/2014 DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA)
Considerando a necessidade de intercâmbio de informações entre os órgãos do

Poder Público para maior celeridade e eficiência da prestação jurisdicional, foi criada a
Central Nacional de Indisponibilidade de Bens para que sejam consultados números de
CPFs das pessoas que estão alienando seus bens imóveis com obje vo de proteção ao
adquirente de boa fé e aos credores.
Desta forma, os Cartórios de Notas em todo o território nacional estão obrigados a
consultar o CPF das pessoas e informar nas escrituras públicas possível indisponibilidade
patrimonial das partes contratantes.
35
38. PRINCIPAIS TIPOS DE ESCRITURAS PÚBLICAS
Vários são os pos de escrituras públicas. Dentre as principais podemos citar: (i)
Escritura “Pro Soluto” – quando o pagamento na compra do imóvel é em dinheiro e à
vista; (ii) Escritura “Pro Solvendo” quando o pagamento for à prazo em cheques ou notas
promissórias; (iii) Escritura de permuta de bens imóveis; (iv) Escritura de permuta de
terreno por área construída; (v) Escritura de Compra e Venda com Cessão de Direitos; (vi)
Escritura de Dação em Pagamento.
39. QUAIS AS DIFERENÇAS DE ENTRE RETIFICAÇÃO, RATIFICAÇÃO E

RERRATIFICAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA?
Embora sejam expressões semelhantes, (i) a ra ficação é uma confirmação de ato

anterior que poderia ser anulado ou nulo; já (ii) a re ficação significa emendar, corrigir,
alinhar um ato que apresentava erro ou alguma espécie de omissão e, por úl mo, (iii)
rerra ficação significa corrigir parcialmente algum documento, ao tempo que confirma
os demais termos nele constantes. Por essas razões, uma escritura que se encontre com
erros de grafia ou ausência de alguma informação, pode ser re ficada, inclusive de
o cio, pelo próprio cartório de notas que a lavrou antes de seu registro no R.G.I.
Portanto, não haverá necessidade de as partes assinarem nova escritura ou pagarem por
essas correções, salvo se verem dado causa ao erro.
40. NORMATIVA N° 36/18 DO CNIG - CONSELHO NACIONAL DE

IMIGRAÇÃO
O Conselho Nacional de Imigração - CNIg, através de sua Resolução Norma va n.

36/18, concederá autorização de residência temporária às pessoas sicas estrangeiras
que realizar inves mentos imobiliários no Brasil para geração de empregos ou de renda
com recursos próprios vindo do exterior.
Essa concessão de autorização de residência, inclusive, fica condicionada à
aquisição de BENS IMÓVEIS em área urbana no montante igual ou acima de R$
1.000.000 (um milhão de reais).
Se esses inves mentos imobiliários forem nas regiões Norte ou Nordeste, o valor
será reduzido para R$ 700.000 (setecentos mil reais).
Para isso, no entanto, deverá ter imóvel ou contrato de promessa de compra e
venda registrada no Cartório de Imóveis. Caso haja necessidade de financiamento
imobiliário na aquisição do imóvel, deverá exceder o montante mínimo estabelecido na
resolução.
36
Será necessário, também, declaração de ins tuição de crédito no Brasil atestando

a entrada de capital internacional para aquisição desses bens.
O prazo inicial de residência é de 02 (dois) anos, podendo se tornar permanente.
Como se vê, mais uma grande oportunidade de novos negócios para o mercado
imobiliário nacional.
41. DA MEDIAÇÃO E DA ARBITRAGEM NA ÁREA IMOBILIÁRIA
A expressão “Seu direito termina quando o do outro começa” está em pleno vigor.
Entender essa situação é o primeiro passo para uma boa convivência social, até porque
não existem direitos sem obrigações, nem obrigações sem direitos. Na base das relações
interpessoais, portanto, encontram-se os conflitos, normalmente originados da
necessidade humana de coexistência dentro na mesma sociedade. Daí surge a premissa
de que “o seres humanos não existem, mas coexistem na medida em que uns necessitam
dos outros para sobreviver”.
O novo Código de Processo Civil trouxe novidades no campo da mediação, da
conciliação e da arbitragem. Para uma rápida dis nção, ocorre a CONCILIAÇÃO quando
uma terceira pessoa age diretamente no li gio, sugerindo às partes opções de acordos
para solução de seus conflitos. Já na MEDIAÇÃO, a figura do mediador facilita o
entendimento entre as partes conflitantes, para que elas mesmas alcancem a solução de
seus problemas. Se após essas etapas não houver acordos entre os envolvidos, o
problema será resolvido pela ARBITRAGEM.
A ARBITRAGEM, portanto, pressupõe técnicas de solução de controvérsias de
natureza privada, por um ou mais árbitros, escolhidos previamente pelas partes. A
sentença arbitral não comporta recurso, equiparando-se em tudo a uma sentença
judicial. Vale salientar, no entanto, apenas direitos patrimoniais disponíveis podem ser
objeto de sua decisões, desde que seus tulares sejam pessoas capazes civilmente
(maiores de 18 anos).
Um ponto relevante, prende-se ao fato de que o ins tuído o juízo arbitral será
ins tuído quando es verem presentes todas as pessoas que compõem o contrato, no
qual ficou estabelecido a cláusula compromissória. A ARBITRAGEM deve se limitar aos
aspectos subje vos e obje vos do contrato do qual é o elemento do objeto da
desavença.
37
42. DOAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
A doação de bens imóveis deve respeitar a forma solene através de escritura

pública de doação lavrada por Tabelionato de Notas. Portanto, não é válida a forma
verbal ou escrita, quando realizada através de contrato par cular, nas doações de bens
imóveis, sejam eles prontos ou em construção. Imposto de Transmissão Causa Morte e
Doação – ITCMD. A alíquota do imposto sobre a transmissão da propriedade na doação é
de 2% 5% pagos à Secretaria da Fazenda sobre a avaliação fiscal do imóvel e não sobre o
valor declarado pelas partes.
42.1 Doações de ascendentes para descendentes. É válida a doação para
descendente da parte disponível do patrimônio do doador (50%), desde que não alcance
o quinhão dos demais herdeiros. Se isso vier a ocorrer, necessário o consen mento
deles.
43. REVOGAÇÃO DE DOAÇÃO
A doação pode ser revogada a qualquer tempo por (i) ingra dão do donatário,
quando deveria ajudar com alimentos o doador e não fez; (ii) por tenta va ou por
homicídio contra o doador; (iii) por ofensa sica. (Art. 557 do Código Civil).
As doações, no entanto, podem ser com encargos ou pura. Se com encargos, sua
validade fica condicionado a algum acontecimento futuro, como construção de uma
praça ou uma creche, por exemplo. Se pura, basta a aceitação do donatário.
Portanto, se o donatário deseja vender um imóvel que recebeu como doação, é
necessário que a doação esteja registrada no Cartório de Registro Geral de Imóveis onde
se localiza o imóvel.
44. CONCLUSÃO.
O presente trabalho tentou apresentar aos seus leitores, sejam eles advogados ou
corretores imobiliários, os aspectos prá cos da compra e venda de bens imóveis e os
riscos do atendimento online na seara imobiliária.
Num outro foco, ao evidenciar a importância do “Compliance”, foi mostrado que
não existe outro caminho para o sucesso que não seja através da é ca e da
implementação de um trabalho baseado na transparência de na boa-fé dos atos.
Por tudo isso, desejo a você, caro leitor, muito sucesso em suas a vidades
imobiliárias sob as bênçãos de Deus.
38
BIBLIOGRAFIA
ARAÚJO JÚNIOR, Gediel Claudino. Manual de Prá ca de Locação. Editora Atlas.
AWWAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário. Teoria Geral e Negócios Imobiliários. Ed. 2ª
rev. e atual. Renovar. Rio de Janeiro, 2009.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Saraiva. São Paulo, 1996.
BARRETO, Ricardo de Macedo Menna. Direitos & Redes Sociais na Internet. Editora
Juruá. Ed. 2ª, Curi ba, 2014.
KELLY CRISTINA, Salgarelli. Direito do Consumidor no Comércio Eletrônico

Editora Icone. São Paulo, 2010.
MENDONÇA, Petrus Leonardo de Souza. Contrato de Corretagem Imobiliária –

Questões prá cas e jurídicas. Edição própria. Recife,2017
NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e Legislação Civil em vigor. Editora Saraiva – 2016
PEIXOTO, Ulisses Vieira Moreira. Direito Imobiliário. Editora JHMizuno. São Paulo,
2017.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada. Doutrina e prá ca. São Paulo,
Atlas, 2010.
39
MODELO 1
CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

COM CLÁUSULAS DE PAGAMENTO DE HONORÁRIOS EM APARTADO
Pelo presente Contrato de Corretagem com cláusula de pagamento de

honorários apartados, resolvem as partes, de comum acordo.
1. PARTES CONTRATANTES: O(A) Senhor(a) _____________________________

brasileiro, (estado civil) _________________, nascido em____/____/______,
RG -__________________, inscrito no CPF/MF __________________ residente na
Rua _____________________ __________________________________________
nº ________, no bairro _________, cidade ____________, telefone______________,
doravante denominado CONTRATANTE(S) ou ADQUIRENTE, para maior comodidade;
de outro lado, FICTÍCIA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Inscrita no CNPJ
XX.XXX.XXX/0001/XX e no Creci XXXX-J, localizada na Rua Joaquim Nabuco, XXX,
bairro das Graças, Recife-PE., doravante denominada de CONTRATADA, tem justo e
acordado o presente negócio jurídico que se rege pelas cláusulas seguintes de livre
vontade dos contratantes:
2. OBJETO DO CONTRATO: Os serviços de intermediação imobiliária para a

aquisição pelo CONTRATANTE do ________________________________ (imóvel)
situado na Rua _______________ _____________________________________,
n º __________________, no bairro de __________________________, na cidade do
Recife/PE.
EDIFÍCIO:
EDIFÍCIO
UNIDADE (APT)
2.1. O serviço aqui contratado será considerado concluído, por ocasião da

assinatura do contrato de promessa de compra e venda entre o CONTRATANTE e a
incorporadora responsável pelo empreendimento imobiliário comercializado.
2.2. Não estão inclusos no objeto desse contrato qualquer po de captação de
financiamento junto às ins tuições financeiras, sendo este um procedimento a ser
adotado diretamente pelo ADQUIRENTE do imóvel, não cabendo à CONTRATADA
qualquer po de ação neste sen do.
40
3. REMUNERAÇÃO
3.1. Pelos serviços aqui contratados, o CONTRATANTE pagará à CONTRATADA, a

quan a de R$..............(..............................................................................................),
de uma única vez, através de depósito no Banco do Brasil S/A, agência xxxxxx, conta
corrente xxxxxxx-0, em favor da CONTRATADA.
3.2. O CONTRATANTE declara, por sua vez, que foi previamente informado de que
o referido valor dos honorários está inserido no preço de venda do imóvel e que será
deduzido deste valor na ocasião da assinatura do Instrumento Par cular de Compra e
Venda celebrado entre o CONTRATANTE/ADQUIRENTE e a CONSTRUTORA.
3.3. A falta de pagamento no seu respec vo vencimento, obrigará o
CONTRATANTE a pagar à CONSTRUTORA: a) do valor da dívida vencida e não paga,
acrescida de reajuste monetário com base na apuração da variação do IGPM/FGV do
período; b dos juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês, contados dia a dia; c) da
multa compensatória de 2% (dois por cento) do toda dívida vencida e impaga.
3.4. Os juros, a multa e os encargos de inadimplência acima previstos, serão
aplicados automa camente tão só pelo não pagamento no vencimento de qualquer das
parcelas, independentemente de qualquer no ficação ou interpelação judicial ou
extrajudicial.
3.5. O CONTRATANTE declara estar ciente de que a importância determinada na
Cláusula 3.1 deste contrato será devida de forma irrevogável e irretratável, por ocasião
da assinatura do Instrumento Par cular de Compra e Venda celebrado entre
ADQUIRENTE e a CONSTRUTORA, visto que o objeto do presente termo, se torna
concluído, conforme definido na Cláusula 2 e 2.1.
3.6. Obriga-se o CONTRATANTE a fornecer ao CONTRATADO todos os dados,
documentos e informações necessários ao bom desempenho dos serviços ora
contratados, nenhuma responsabilidade cabendo à segunda a caso recebido
intempes vamente, ou de forma inadequada, que venham a impedir a compra do
imóvel objeto do presente contrato.
4. DISPOSIÇÕES FINAIS
4.1. Este contrato cons tui o único documento que regula os direitos e obrigações
das partes com relação aos serviços avançados, ficando expressamente cancelado e
revogado todo e qualquer entendimento ou ajuste por ventura existente, que não esteja
implicitamente consignado neste instrumento.
4.2. O Instrumento Par cular de Compra e Venda passa a fazer parte do presente
termo, no qual constam os requisitos básicos de contratação no que diz respeito ao valor
total do imóvel, bem como, a forma de seu pagamento.
41
5. DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS
As partes, livremente, resolvem estabelecer que as controvérsias decorrentes

direta ou indiretamente deste contrato serão resolvidas por Mediação ou por
Arbitragem, de forma defini va no termos da Lei n. 9.307/96, ficando eleita a Ponte -
Câmara de Mediação e Arbitragem para administrar o procedimento de mediação e
arbitral que será confidencial, por um ou mais árbitros, nomeados conforme disposto no
referido regulamento, que desde já considera-se aceito pelas partes para reger o
procedimento de mediação e de arbitragem, que terá como local a cidade do Recife,
Pernambuco. E com 02 (duas) testemunhas, as partes assinam o presente Instrumento
em três (03) vias, com suas folhas numeradas de 01/04, de igual teor para que produza os
seus jurídicos e legais efeitos.//.
Recife, _______ de _______________ de 2019.
CONTRATANTE
CONTRATADO
Testemunhas
Nome Nome
.
42
MODELO 2
Instrumento Particular de Promessa de Compra

e Venda de Imóvel, com Recibo de Sinal ou Arras
Con irmatórias e Princípio de Pagamento
Pelo presente Instrumento Par cular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel

com Recibo de Sinal ou Arras Confirmatórias e Princípio de Pagamento, que fazem, de
um lado CARLOS ALBERTO FONTES, brasileiro, solteiro, portador da cédula de
iden dade nº 111.111-SSP/MG., inscrito no CPF/MF sob nº 011.111.111-11, residente e
domiciliado em São Paulo/SP., com endereço na Avenida xxxxxxxxxxxxxxx, neste ato
representado por seu genitor e procurador Saulo de Oliveira Santos, brasileiro,
divorciado, empresário, portador da cédula de iden dade nº 888.888-SDS/PE., inscrito
no CPF/MF sob nº 888.888.888-88, residente e domiciliado em São Paulo/SP., com
endereço na Rua Açai, em Santa Cecília, nos termos da procuração pública lavrada pelo
21º Tabelionato de Notas da Comarca de São Paulo/SP., pág.000, no livro 000, datada de
00/março/0000, que fica fazendo parte integrante deste contrato, como se aqui, por
inteira, transcrita es vesse; PAMELA PIMENTA, brasileira, divorciada, portadora da
cédula de iden dade nº 000.000-SSP/MG., inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00,
residente e domiciliada em Juiz de Fora/Minas Gerais, com endereço na Rua da Salvação
n. 000 e GABRIELA MARTINS, brasileira, divorciada, portadora da cédula de iden dade
nº 000.000-SSP/SP., inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliada
em Co a/São Paulo, com endereço na Avenida Cubatão, nº 000, no Parque Dom
Henrique., doravante denominados PROMITENTES VENDEDORES, ou simplesmente
PROMITENTES; e, de outro lado, JOCA PIRES MÁRCIO, empresário, divorciado,
portador da cédula de iden dade nº 000.000-SDS/PE., inscrito no CPF/MF sob nº
000.000 e MARTA NASCIMENTO, divorciada, empresária, portadora da cédula de
iden dade nº 000.000-SSP/PE., inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, ambos
brasileiros, residentes e domiciliados em Recife/Pernambuco, com endereço residencial
na Rua Tomaz Gonzaga, nº 000, no Zumbi, doravante denominados PROMISSÁRIOS
COMPRADORES, ou simplesmente PROMISSÁRIOS, para maior comodidade; têm, entre
sí, justo e acordado o presente negócio jurídico, que livre, espontânea e reciprocamente
as partes es pulam, outorgam, aceitam e se obrigam a cumprir por si e por seus
herdeiros ou sucessores a qualquer tulo e que se rege pela legislação vigente e,
notadamente, pelas cláusulas e condições seguintes:
Cláusula Primeira – DA TITULARIDADE DO IMÓVEL – O/A(s) Promitente(s)

Vendedores(a) é/são senhor(es) e legí mo(s) possuidor(es) do imóvel caracterizado
pelo APARTAMENTO 1001 (mil e um), po duplex, do 10º pavimento elevado do
Edi cio ALTO DO CÉU, situado na Rua Beijo Flôr, nº 000, bairro de Boa Viagem, no
Recife/Pernambuco, e de sua respec va fração ideal de seu terreno equivalente a
0,220 da área total do lote de terreno nº 04 (quatro) da quadra “A” do loteamento
denominado São Benardo, onde se encontra edificado o referido edi cio. A área total
do apartamento é de 212,77m2, sendo 186,23m2 de área ú l e 26,54m2 de área
comum, composto de: na parte inferior, uma sala de estar, uma sala de jantar, três
quartos sociais, dois banheiros sociais, uma cozinha, uma varanda, um quarto de
empregada, um banheiro de empregada, uma área de serviço, uma circulação e uma
escada de acesso para parte superior; na parte superior, uma sala de estar, uma
piscina, um banheiro, um terraço descoberto, possuindo ainda três vagas de garagem
para guarda de automóveis de passeio no sub-solo. Pela frente, limita-se o referido
edi cio com a Rua Setúbal; na linha lateral norte com o lote de terreno nº 05 da mesma
rua, quadra e loteamento; na linha lateral sul com o lote de terreno nº 00 da mesma
rua, quadra e loteamento, e na linha de fundos com o terreno da an ga casa nº 0000 da
Avenida Bom Sonho, onde está o edi cio Regeneração e o terreno onde se localiza o
edi cio Barril nº 0000 da mesma Avenida.
43
O apartamento 1001, situado em todo 10º pavimento elevado do Edi cio Alto
do Céu, limitando-se no lado direito, esquerdo e fundos com áreas externas, com
inscrição municipal na PCR sob nº 0000000000000, com Matrícula nº 0000 no 1º
Cartório de Serviços Registrais da Comarca do Recife/Pernambuco.//.
Cláusula Segunda – DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Pelo presente
Instrumento Par cular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Recibo de Sinal
ou Arras Confirmatórias e Princípio de Pagamento, os PROMITENTES VENDEDORES
prometem vender e o/a(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) promete(m) comprar, em
caráter irretratável e irrevogável, o imóvel antes descrito na Cláusula Primeira deste
contrato, cuja nua-propriedade foi adquirida pelos PROMITENTES VENDEDORES
através da Escritura Pública de Compra e Venda com Ins tuição de Usufruto Vitalício,
lavrada pelo Tabelionato Galba Marinho Pragana, às fls. 00v à 000, no livro 000, em
27/abril/000, na proporção de 50% para João Paulo, 25% para Ivis Bis e 25% para Patrícia
Pimenta.//.
Cláusula Terceira - DO PREÇO E DA CONDIÇÃO DO PAGAMENTO – Que pela
melhor forma de direito, o preço total deste negócio é R$ 1.500.000,00 (um milhão e
quinhentos mil reais), que serão pagos da seguinte forma:
a)- Neste ato os Promissários pagam e os Promitentes recebem, a importância de
R$ 1.010.000,00 (um milhão e dez mil reais), em espécie, a tulo de sinal ou arras
confirmatórias e princípio de pagamento, e desta importância paga e recebida os
Promitentes dão aos Promissários plena quitação, vez que o presente negócio é
irrevogável e irretratável, não comportando arrependimento unilateral de qualquer das
partes;
b)- Uma parcela no valor de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), os
Promissários Compradores e Devedores pagarão aos Promitentes Vendedores e
Credores, até o próximo dia 30 (trinta) de agosto do fluente ano de 2012, no ato da
assinatura da Escritura Defini va de Compra e Venda, com recursos de uma Carta de
Crédito da Caixa Econômica Federal, que os Promissários garantem possuir à sua
disposição, independentemente da desocupação do imóvel pelo locatário;
c) O saldo devedor no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), os Promissários
Compradores pagarão aos Promitentes Vendedores em seis (06) iguais, mensais e fixas
no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), representada por igual número de notas
promissárias, emi das em favor dos promitentes vendedores, todo dia 20 (vinte) de
cada mês, com início em 20 de agosto do presente ano de 2012 e término em 20 de
janeiro de 2013.//..
Parágrafo Primeiro - DA MULTA MORATÓRIA – Havendo atraso no pagamento
provocado pelos Promissários Compradores e Devedores, sujeitá-lo-ão ao pagamento
do valor em mora acrescido da multa moratória equivalente a 0,10% (zero vírgula dez
por cento) para cada dia de atraso, mais juros legais de 1% (um por cento) ao mês ou
fração de mês, e atualização monetária após decorridos mais de 30 (trinta) dias, sem
prejuízo da Cláusula Resolu va prevista neste Contrato.//. Se, entretanto, esse atraso
for decorrente da morosidade da Caixa Econômica Federal em liberar a Carta de
Crédito ou do Cartório de Serviços Registrais competente em averbar a Escritura de
Renúncia de Usufruto Vitalício ou a Carta de Sentença do Formal de Par lha do
divórcio consensual, não haverá a incidência da multa, nem dos juros antes
previstos.//.
Parágrafo Segundo - DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA - É permi do aos
PROMITENTES VENDEDORES ceder ou transferir para terceiros, gratuita, onerosamente
ou a qualquer outro tulo, os direitos derivados deste negócio e de suas notas
promissárias, sem anuência prévia e escrita dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES.//.
44
Parágrafo Terceiro - DO IMPEDIMENTO DA TRANSAÇÃO PELA CAIXA

ECONÔMICA FEDERAL - Na hipótese de impedimento da transação pela Caixa
Econômica Federal, por fato alheio a vontade das partes contratantes, o presente
negócio jurídico será resolvido de pleno direito, mediante o pagamento integral em
devolução do quanto tenha sido pago pelos Promissários Compradores aos Promitentes
Vendedores, sem correção, no prazo de até 30 (trinta) dias a par r da ciência do fato
impedi vo.//.
Cláusula Quarta - DA EVICÇÃO E DAS DÍVIDAS – Obrigam-se os PROMITENTES a
responder pela evicção de direito, a todo tempo, pondo os PROMISSÁRIOS a paz e a salvo
de toda e qualquer dúvida ou contestações futuras, e reafirmam que o imóvel acha-se
livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus ou gravames fiscais, judicial ou
extrajudicial de qualquer espécie ou natureza, impostos e taxas em atraso, livre de
hipotecas, arresto, sequestro ou penhora.//
Portanto, todo e qualquer débito porventura existente e impago até a data da
assinatura da escritura defini va de compra e venda será de responsabilidade exclusiva
dos PROMITENTES VENDEDORES, inclusive as despesas com a lavratura da Escritura de
Renúncia do Usufruto Vitalício e seu respec vo registro, juntamente com o registro da
Carta de Sentença (extraída do Formal de Par lha do processo judicial nº
0000000000000), no 1º Cartório de Imóveis da Comarca do Recife/Pernambuco, como o
pagamento dos honorários profissionais da Arrecifes Negócios Imobiliários Ltda, que
será efetuado integralmente no ato do pagamento do saldo devedor na assinatura da
escritura defini va de compra e venda.//.
Cláusula Quinta - DAS DESPESAS - Toda e qualquer despesa que incida ou venha a
incidir sobre o presente negócio jurídico e/ou sobre o imóvel corre por conta dos
PROMISSÁRIOS COMPRADORES, na forma do costume, notadamente o Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis (I.T.B.I.), TSRN, FERC, laudêmio(se houver), custas e
despesas com a escritura, emolumentos e taxas com a Caixa Econômica Federal,
despesas com despachante e com os honorários contratados com Imobiliária DAFONTE
& IRMÃOS Ltda., dentre outras.//.
Parágrafo Primeiro - DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS – Os pagamentos das
obrigações acessórias, como impostos, taxas, contribuições e encargos que incidirem
sobre o imóvel objeto deste contrato, a par r da data da assinatura da escritura
defini va de compra e venda, serão de responsabilidade exclusiva dos PROMISSÁRIOS
COMPRADORES, devendo ser pagos nas datas de seus respec vos vencimentos,
enquanto em nome dos PROMITENTES VENDEDORES, sob pena de reparação pelos
danos causados.//.
Cláusula Sexta - DA POSSE – OS PROMITENTES imi rão os PROMISSÁRIOS na
posse mansa, pacífica e indireta do imóvel no ato da assinatura da escritura defini va de
compra e venda, vez que o referido imóvel encontra-se locado ao Senhor Marcos Borraz,
embora a tulo precário, até que lhe seja pago todo o preço avençado, após o que o
presente negócio comporta adjudicação compulsória, vez que não admite
arrependimento unilateral de qualquer das partes//. Os PROMISSÁRIOS
COMPRADORES confessam que vistoriaram o referido imóvel por dentro e por fora, e o
aceitam no estado de conservação em que se encontra, como também receberam
previamente fotocópia de toda documentação do imóvel para análise e apresentação ao
agente financeiro.//.
45
Parágrafo Primeiro - DAS DISPOSIÇÕES CONDOMINIAIS – Os PROMISSÁRIOS

COMPRADORES obrigam-se por si e seus dependentes, empregados ou visitantes, a
cumprir e a fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio da edificação, posto
que declaram conhecê-la e concordam, expressamente, com todas as suas disposições
nela con das.//.
Cláusula Sé ma - DA LOCAÇÃO - O referido imóvel encontra-se locado ao Senhor
Maviael Borraz, conforme contrato de locação em anexo, por prazo indeterminado.
Portanto, toda e qualquer ação ou procedimento judicial ou extra-judicial para
desocupar o referido imóvel, correrá exclusivamente por conta dos Promissários
compradores, inclusive custas e despesas com no ficação, taxas judiciárias e honorários
advoca cios.//.
Cláusula Oitava - DA DOCUMENTAÇÃO - Os PROMITENTES entregarão aos
PROMISSÁRIOS toda a documentação necessária do imóvel e deles PROMITENTES , para
legalização e fiel cumprimento de todas as obrigações aqui assumidas.//. O presente
negócio é firmado em caráter “ad corpus”, razão pela qual qualquer eventual variação
nas medidas do imóvel e do seu terreno, quer ser para mais ou para menos, não influirá
nas condições ora estabelecidas e pactuadas.//.
Cláusula Nona - DA CLÁUSULA RESOLUTIVA - Este negócio jurídico fica prome do
sob cláusula resolu va expressa, razão pela qual o eventual atraso do pagamento do
saldo devedor, desde que provocado pelos Promissários Compradores, por prazo igual
ou superior a 60 (sessenta) dias, implicará na resolução do presente contrato, de pleno
direito, nos precisos termos do ar go 474 do Código Civil, beneficiando-se o/a(s)
PROMITENTE(S) do percentual de 10% (dez por cento) do quanto lhe(s) tenha sido pago
até a data da inadimplência aqui prevista, que, entretanto, terá de ser caracterizada de
modo expresso e induvidoso por via de interpelação pessoal, através de Cartório de
Títulos e Documentos, com prazo assinado de 30 (trinta) dias, na forma da lei.//.
Cláusula Décima - DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS - As partes, livremente,
resolvem estabelecer que as controvérsias decorrentes direta ou indiretamente deste
contrato serão resolvidas por Mediação ou por Arbitragem, de forma defini va no
termos da Lei n. 9.307/96, ficando eleita a Ponte - Câmara de Mediação e Arbitragem
para administrar o procedimento de mediação e arbitral que será confidencial, por um
ou mais árbitros, nomeados conforme disposto no referido regulamento, que desde já
considera-se aceito pelas partes para reger o procedimento de mediação e de
arbitragem, que terá como local a cidade do Recife, Pernambuco. E com 02 (duas)
testemunhas, as partes assinam o presente Instrumento em três (03) vias, com suas
folhas numeradas de 01/04, de igual teor para que produza os seus jurídicos e legais
efeitos.//.
Recife, 00 de CCCCC de 2XXX
p/p. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Promitente Vendedor
Testemunhas:
____________________________ xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Promitente Vendedora
Nome
CPF/MF xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Promissária Compradora
____________________________
Nome
CPF/MF
46
MODELO 3
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E DE

VENDA DE IMÓVEL NOVO, CONSOANTE SE DECLARA.
Pelo presente instrumento par cular de promessa de compra e de venda de bem
imóvel, do primeiro lado, como Promitente Vendedora, doravante denominada neste
negócio jurídico simplesmente Alienante, EMPRESA FICTÍCIA LTDA, com sede na Rua
João de Matos, n. 00, no bairro de Nova Esperança, no Recife/Pernambuco, inscrita no
CNPJ n. 14.00.436/0000-00, neste ato representada por sua Sócia XXXXXXXXXXXX,
brasileira, casada, empresária, portadora da cédula de iden dade n. 0.00.000-SSP/PE,
inscrita no CPF/MF n. 000.000.000-30, com endereço profissional na sede da empresa;
e, de segundo lado, como Promitente Adquirente, doravante neste negócio jurídico
denominado simplesmente Adquirente, XXXXXXXX XXXXXXXX, brasileiro, solteiro,
esta s co, portador da cédula de iden dade n. 000.000-SDS/PE, inscrito no CPF/MF n.
000.900.000-00, residente e domiciliado nesta Capital, com endereço na Rua da
Esperança, n.100, no bairro das Graças (f/xxx.xxxxx) e-mail xxxxxxxxx), têm entre si justo
e contratado o seguinte:
1.DISPOSIÇÕES INICIAIS
A relação jurídica entre as partes contratantes neste instrumento será regulada
exclusivamente pelas normais legais nele referidas, constando na Cons tuição Federal,
no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor, na Lei n. 4.591/64 (Lei de
Incorporações) e na Lei n. 9.514/97 (que trata sobre alienação fiduciária de coisa imóvel)
e do Decreto n. 22.626/33.
A Construtora VITÓRIA LTDA, inscrita no CNPJ n. AA.AAA.AAA/0001-AA, adquiriu
da empresa Pura Companhia Serviços e Locação Ltda-ME, CNPJ n. AA.AAA.AAA/0001-AA
através do Instrumento Par cular de Contrato de Cons tuição da Sociedade Empresária
Ltda. a Casa n. 000 da Rua da Conquista, no bairro das Graças, no Recife/PE., que foi
posteriormente demolida para surgimento do Empreendimento denominado EDIFÍCIO
SANTA FELICIDADE, com frente para a referida Rua da Esperança no bairro das Graças, na
cidade do Recife/Pernambuco, devidamente descrito e caracterizado na Matrícula
n.XXXX no 2º Cartório de Registro Geral de Imóveis da Comarca do Recife/Pernambuco,
cujo terreno mede, aproximadamente, 17,40 metros de frente e fundos por 37,60
metros de ambos os lados, totalizando uma área de 654,24 m2 (seiscentos e cinquenta e
quatro metros e vinte e quatro cen metros).
2. DO OBJETO CONTRATUAL
O presente negócio jurídico tem por objeto contratual a unidade 302 (trezentos e
dois) do Edi cio SANTA FELICIDADE, situado na Rua da Esperança, n. XXX, no bairro das
Graças, na cidade do Recife/Pernambuco, com uma vaga priva va de garagem de
número 21 (vinte e um), com uma área priva va aproximada de 36,52 m2 (trinta e seis
metros e cinquenta e dois cen metros) e 31,08 m2 (trinta e um metros e oito
cen metros) de área de uso comum e 67,60 m2 (sessenta e sete metros e sessenta
cen metros) de área total e sua correspondente fração ideal de 0,041400, com os
seguintes cômodos: sala de estar, quarto social, banheiro e copa/serviço.
3. DO EMPREENDIMENTO
O Empreendimento terá denominação de EDIFÍCIO SANTA FELICIDADE, com
frente para a Rua da Esperança, n. 375, no bairro das Graças a ser construído pela
empresa FICTÍCIA LTDA.
47
O Empreendimento terá finalidade exclusivamente residencial e será construído

por um único bloco arquitetônico com 780,72m2 de área priva va total e dessa 264,00
m2 será área total priva va acessória (sendo 20 vagas de garagem com 11,00 m2 cada) e
460,00 m2 de área comum proporcional, tendo uma área construída total de 1.631,76
m2 composto dos seguintes pavimentos: 01 (um) Pavimento pilo s/Garagens; 06 (seis)
pavimentos Tipo e 01 (um) Pavimento Coberta. PAVIMENTO PILOTIS – GARAGEM Será
construído por acesso social (pedestres), acesso autos, circulação e estacionamento de
autos, 24 vagas de garagem, escada de acesso e guarita, guarita, banheiro da guarita,
local para gás, local para lixo, zeladoria, banheiro da zeladoria, local para armário, local
para bombas, local para medidores, poço para sha , poço para elevador, hall social,
reservatório d´água inferior, local para obra de arte e solo natural; PAVIMENTO TIPO (x6)
composto por 04 (quatro) apartamentos Tipo, circulação, hall elevador, poço para
elevador, 03 poços para sha , escada e dois locais para Split; PAVIMENTO COBERTA: será
cons tuído por reservatório d´água superior e coberta do elevador. CARACTERÍSTICAS
DAS UNIDADES AUTÔNOMAS: Os apartamentos numerados 101 a 601 terão cada um
deles 31,00 m2 de área priva va, 30,00 m2 de área de uso comum e 68,38 m2 de área
total e sua correspondente fração ideal de terreno de 0,041222, além dos seguintes
cômodos: estar/jantar, varanda, quarto, banheiro e copa/serviço; Os apartamentos
numerados 102 a 602 terão cada um deles 36,52 m2 de área priva va, 31,08 m2 de área
de uso comum e 67,60 m2 de área total e sua correspondente fração de 0,041400 com os
seguintes cômodos: estar, quarto social, banheiro e copa/serviço. Os apartamentos de
números 103 a 603 terãocada um deles 36,52 m2 de área priva va, 31,08 m2 de área de
uso comum e 67,60 m2 de área total e sua correspondente fração de 0,041400 com os
seguintes cômodos: estar, quarto social, banheiro e copa/serviço. Os apartamentos
numerados de 104 a 604 terão cada um deles 37,04 m2 de área priva va, 31,34 m2 de
área de uso comum e 68,38 m2 de área total e sua correspondente fração ideal de
terreno de 0,041933, além dos seguintes cômodos: estar/jantar, varanda, quarto,
banheiro e copa/serviço. DAS VAGAS DE GARAGEM – Cada apartamento Tipo terá
direito a uma (01) vaga de estacionamento para veículo de porte médio na modalidade
fixa, dispostas no seguinte sen do: Apartamentos números 101- vaga 11; 102 vaga14;
103 vaga 12; 104 vaga 13; 201 vaga 07; 202 vaga 02; 203 vaga 24; 204 vaga 23; 301 vaga
22; 302 vaga 21; 303 vaga 20; 304 01; 401 vaga 19; 402 vaga 18; 403 vaga 17; 404 vaga 16;
501 vaga 06; 502 vaga 10; 503 vaga 03; 504 vaga 15; 601 vaga 05; 602 vaga 08; 603 vaga
09 e 604 vaga 04, dispostas de acordo com o previsto no Memorial de Incorporação
registrado na Matrícula n. 000 no 2º Cartório de Serviços Registrais da Comarca do
Recife/Pernambuco, cuja cópia segue em anexa a este instrumento para conhecimento e
análise do Adquirente.
4. DO PREÇO E DA CONDIÇÃO DE PAGAMENTO

Pelo presente instrumento par cular de promessa de compra e venda, o
Adquirente promete comprar e a Alienante promete vender, em caráter irrevogável e
irretratável, a unidade objeto deste contrato pelo preço certo de R$ 220.000,00
(duzentos e vinte mil reais) que será pago pelo Adquirente à Alienante EMPRESA
FICTÍCIA LTDA da seguinte forma:
48
a) Início de pagamento no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) até o próximo dia
18 (dezoito) de novembro do fluente ano de 2015, mediante depósito bancário
que deverá ser realizado na conta corrente nº XXXXX na agência XXX no Banco
Itau S/A em favor da Alienante. E deste valor que será pago, a Alienante dará
quitação automá ca após o depósito.
b) O saldo devedor no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), onde o

Adquirente pagará em moeda corrente nacional através de depósito na conta
corrente nº XXXX na agência XXX no Banco Itau S/A em favor da Alienante, da
seguinte forma:
b.1 - R$ 90.000,00 (noventa mil reais) até o próximo dia 20 (vinte) de novembro
do corrente ano de 2015;
b.2 - R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) até o próximo dia 15 (quinze) de
dezembro de 2015.
Parágrafo primeiro – Havendo atraso no pagamento, o Adquirente ficará
cons tuído em mora, independentemente de qualquer no ficação judicial ou
extrajudicial, sujeitando-se ao pagamento de multa contratual de 02% (dois por cento) e
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês, mais variação do INCC
da FGV sobre o valor corrigido monetariamente pro rata dies.
Parágrafo segundo – Por falta de pagamento de quaisquer das parcelas nos seus
respec vos vencimentos, a condição resolu va se opera de pleno direito, consoante os
ar gos 121 e 127 do Código Civil, que consis rá na resolução automá ca do contrato.
Neste momento, o Alienante passará a exercer pessoal e automa camente o domínio e a
posse plena do imóvel, hipótese em que a unidade imobiliária ficará liberada para
transferência a terceiros, independentemente de no ficação judicial ou extrajudicial.
Parágrafo terceiro – Toda e qualquerdespesa com a transferência da tularidade
da unidade ora avençada correrá exclusivamente por conta do Adquirente,
notadamente as despesas com pagamento de impostos (ITBI), laudêmio (se houver),
com a escritura e com taxas da TRSN, FERC, as cartorárias e com despachantes, inclusive
as com averbação do alvará do habite-se, dentre outras.
5. DO PRAZO DE ENTREGA DA UNIDADE
O Empreendimento estará concluído até o fim do próximo mês de junho do ano de
2016, mediante recebimento do Adquirente das chaves do imóvel ou da protocolização
do requerimento do alvará de habite-se na Prefeitura da Cidade do Recife.
Parágrafo primeiro – Poderá haver prorrogação do prazo de entrega do imóvel, se
necessário, por período de até 03 (três) meses, contados da data acima, principalmente
na ocorrência de casos fortuitos ou de força maior, que impeçam o normal andamento
da obra.
Parágrafo segundo – A imissão na posse do imóvel ocorrerá após a quitação
integral do imóvel, após a conclusão do empreendimento, passando, a par r desta data,
ao Adquirente a integral responsabilidade pelo pagamento das taxas de impostos,
quotas condominiais (ordinárias e extraordinárias) e demais despesas decorrentes do
uso da unidade imobiliária objeto deste instrumento.
6. DA NATUREZA JURÍDICA
O presente negócio jurídico reveste-se das cláusulas de irretratabilidade e
irrevogabilidade, não comportando arrependimento unilateral de qualquer das partes
contratantes, que fazem por si e por seus herdeiros e sucessores a todo tempo.
49
tempo e a qualquer tulo, sempre bom, firme e valioso, em juízo ou fora dele.
7. NORMAS DE MANUTENÇÃO PREDIAL

O Adquirente se obriga a zelar, conservar e manter a unidade e a edificação,
mesmo após o tulo do domínio, promovendo o que se fizer necessário e respondendo
pelas omissões, excessos e danos que causar ao empreendimento e aos demais
condôminos;
Deve, também, conservar as esquadrias da unidade para preservar sua
durabilidade e prevenir infiltrações, fazendo revisões a cada seis meses, comprovando
sua realização à Alienante quando solicitado. Inclusive, não deve ferir a camada
impermeabilizante das fachadas da edificação, que deverão ser recons tuídas sempre
por pessoas qualificadas, comprovando sua realização à Alienante, sempre que
solicitado;
Deve rever as fachadas da edificação a cada 12 (doze) meses, através do
condomínio, para repor rejuntes e reves mentos que estejam faltando, face a ação do
tempo (sol, chuva, vento) ou outros fatores, comprovando sua realização à Alienante;
Deve zelar, conservar e manter todos os equipamentos e acessórios da unidade e
das partes comuns da edificação, promovendo o seu uso adequado e fazendo os reparos
através da assistência técnica direta dos fabricantes, comprovando sua realização à
Alienante quando solicitado;
Em relação a defeitos não verificados na data de entrega da unidade, mas que
sejam detectados no prazo de até 90 (noventa) dias, serão observadas as seguintes
normas:
O Adquirente solicitará a intervenção da Alienante, por carta protocolada,
relatando os defeitos e a natureza do defeito, mediante caução no valor de um salário
mínimo para possibilitar deslocamento de pessoal qualificado;
Comprovado o defeito decorrente do mau uso da unidade, das instalações, dos
equipamentos ou dos componentes, ou por ato de terceiros, a caução será rever da em
for da Alienante, automa camente. Se não derivou do mau uso, a Alienante fará os
reparos e res tuirá a caução integralmente.
8. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
a) As unidades não comercializadas pela Alienante, e desde que não estejam sendo
u lizadas, somente pagarão 30% da taxa condominial estabelecida para cada
unidade;
b) Até a instalação do condomínio, a Alienante administrará o empreendimento,
diretamente ou por intermédio de empresa que contratar, rateando previamente
entre as unidades as respec vas despesas, respeitado o disposto no item “a”;
c) Pela administração do condomínio será cobrado uma taxa no valor de 20% sobre o
total das despesas;
d) É dever do Adquirente atender chamado da Alienante para instalar formalmente
o condomínio;
e) Qualquer aviso, no ficação, interpelação judicial ou extrajudicial considerar-se-
ão entregues quando reme das mediante protocolo ou Aviso de Recebimento
AR, no endereço constante da qualificação. Portanto, se houver mudança de
endereço, deve o Adquirente informar imediatamente à Alienante;
50
a) O adquirente, seus prepostos e familiares se obrigam a respeitar as normas

condominiais, as regras da Convenção de Condomínio da edificação, da
Incorporação e do Memorial de Incorporação arquivado no Cartório de Registro
de Imóveis.
b) A unidade será entregue conforme projeto e dentro dos padrões técnicos
aprovados pela Prefeitura da Cidade do Recife, já de conhecimento do
Adquirente;
c) É facultado ao Adquirente ceder ou transferir para terceiros, gratuita,
onerosamente ou a qualquer outro tulo, os direitos derivados deste negócio,
desde que com prévia e expressa comunicação à Alienante.
d) Na hipótese de alienação da unidade à terceiros pelo Adquirente, aquele que
deverá receber do Alienante todas as orientações de convivência no condomínio,
de zelo e de manutenção do empreendimento;
e) A unidade objeto deste contrato será entregue com as mesmas especificações
técnicas e de acabamento previstas no Memorial de Incorporação;
f) O Adquirente confessa que bem vistoriou a unidade e o empreendimento
pessoalmente, e que o aceita nas condições em que foi projetado;
g) Obriga-se a Alienante a responder pela evicção de direito, a todo tempo, pondo a
Adquirente a paz e a salvo de toda e qualquer dúvida ou contestações futuras, e
reafirma que a unidade acha-se livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus
ou gravames fiscais, trabalhistas, judicial ou extrajudicial de qualquer espécie ou
natureza,livre de hipotecas, arresto, sequestro ou penhora.
h) Para hipótese de rescisão/resolução de pleno direito do presente contrato de
promessa de compra e venda, ocasionada por força de condição resolu va
expressa, as partes contratantes es pulam cláusula penal compensatória em
favor da Alienante em 30% (trinta por cento) do valor total do imóvel.
i) Ficha técnica e planta baixa do pavimento po em anexo.
9. DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS
As partes, livremente, resolvem estabelecer que as controvérsias decorrentes
direta ou indiretamente deste contrato serão resolvidas por Mediação ou por
Arbitragem, de forma defini va no termos da Lei n. 9.307/96, ficando eleita a Ponte -
Câmara de Mediação e Arbitragem para administrar o procedimento de mediação e
arbitral que será confidencial, por um ou mais árbitros, nomeados conforme disposto no
referido regulamento, que desde já considera-se aceito pelas partes para reger o
procedimento de mediação e de arbitragem, que terá como local a cidade do Recife,
Pernambuco. E com 02 (duas) testemunhas, as partes assinam o presente Instrumento
em três (03) vias, com suas folhas numeradas de 01/04, de igual teor para que produza os
seus jurídicos e legais efeitos.//.
Recife, 03 de agosto de 2015.
Testemunhas:
1)____________________________________________
Nome: ______________________________________
SSSSSSSSSSSSSSSSSSSSS
CPF : ______________________________________
EMPRESA FICTÍCIA LTDA
Alientante
2)____________________________________________
Nome: ______________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
CPF : ______________________________________
Adquirente
51
MODELO 4
Instrumento Par cular de Promessa de Permuta,

com Recibo de Sinal ou Arras Confirmatórias
e Princípio de Pagamento, na forma do direito.
Pelo presente Instrumento Par cular de Promessa de Permuta de Imóveis com

Recibo de Sinal ou Arras Confirmatórias e Princípio de Pagamento, que fazem, de um
lado XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, empresário, portador da cédula de iden dade
nº 000000000-SDS/PE., inscrito no CPF/MF nº 0000000000000 e sua esposa
XXXXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXXXXX empresária, portadora da cédula de
iden dade nº 0000000000-SDS/PE., inscrita no CPF/MF nº 0000000000000000000000,
ambos brasileiros, casados entre si, residentes e domiciliados nesta Capital, com
endereço residencial na Avenida Boa Viagem, 00000, em Boa Viagem, doravante
d e n o m i n a d o s P R I M E I R O S P E R M U TA N T E S ; e , d e o u t r o l a d o
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, engenheiro eletricista, portador da cédula de
iden dade nº 0000000000-SDS/PE., inscrito no CPF/MF 00000000000000000000 e sua
esposa XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, engenheira ambiental, portadora da cédula de
iden dade nº 0000000000000000-SSP/PE, inscrita no CPF/MF nº 000000000000000,
ambos brasileiros, casados sob o Regime de Comunhão Parcial de Bens, residentes e
domiciliados nesta Capital, com endereço residencial na Rua Conselheiro Bento do Sul,
nº 000, no bairro das Graças, doravante denominados SEGUNDOS PERMUTANTES; têm,
entre sí, justo e acordado o presente negócio jurídico, que livre, espontânea e
reciprocamente as partes es pulam, outorgam, aceitam e se obrigam a cumprir por si e
por seus herdeiros ou sucessores a qualquer tulo e que se rege pela legislação vigente
e, notadamente, pelas cláusulas e condições seguintes:
Cláusula Primeira – DAS TITULARIDADES DOS IMÓVEIS – Os PRIMEIROS

PERMUTANTES, denominados Promitentes são senhores e legí mos possuidores do
imóvel caracterizado pelo Apartamento 0000 (xxxxxxxxxxxxxxxx) do Edi cio PORTAL
DAS FLORES, situado na Rua Frei Caneca, nº 000, bairro da Felicidade, no
Recife/Pernambuco, com suas demais caracterís cas, limites e confrontações previstos
na Matrícula nº 000000 no 1º Cartório de Registro Geral de Imóveis da Comarca do
Recife/Pernambuco, ao qual se atribui o valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e
duzentos mil reais).
Os SEGUNDOS PERMUTANTES são senhores e legí mos possuidores do Apartamento

000 (xxxxxxxxxxxxx), localizado no 17º pavimento elevado, no bloco “B” do Edíficio
BABILÔNIA, situado na Rua Conselheiro Gen l, nº 000, no bairro das Graças, na cidade
do Recife/Pernambuco, com suas demais caracterís cas, limites e confrontações
previstos na Matrícula nº 00000 no 2º Cartório de Serviços Registrais da Comarca do
Recife/Pernambuco, ao qual se atribui o valor de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais).
Cláusula Segunda – DA PROMESSA DE PERMUTA – Pelo presente Instrumento

Par cular de Promessa de Permuta de Bens Imóveis com Recibo de Sinal ou Arras
Confirmatórias e Princípio de Pagamento, os PRIMEIROS e SEGUNDOS PERMUTANTES
prometem reciprocamente permutar, em caráter irretratável e irrevogável, os imóveis
antes descritos na Cláusula Primeira
52
Cláusula Terceira - DO PREÇO E DA CONDIÇÃO DO PAGAMENTO – Que pela melhor

forma de direito, o preço total deste negócio é R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos
mil reais), que serão pagos da seguinte forma:
a)- Neste ato os SEGUNDOS PERMUTANTES pagarão e os PRIMEIROS PERMUTANTES

receberão a importância de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em moeda corrente, a tulo
de sinal ou arras confirmatórias e princípio de pagamento, e desta importância paga e
recebida os Primeiros Permutantes dão aos Segundos Permutantes plena quitação, vez
que o presente negócio é irrevogável e irretratável, não comportando arrependimento
unilateral de qualquer das partes;
b)- O saldo devedor no valor de R$ 1.180.000,00 (um milhão e cento e oitenta mil
reais), os Segundos Permutantes pagarão aos Primeiros Permutantes da seguinte forma:
b.1 - R$ 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil reais) com recursos de uma Carta de
Crédito da Caixa Econômica Federal (ou outra ins tuição financeira), até o próximo dia
27 (vinte e sete) de fevereiro de 20XX, no ato da assinatura da escritura defini va de
permuta, com quitação recíproca.//.
b.2 – R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), representado pelo Apartamento XXXX

(xxxxxxxxx) do Edi cio BABILÔNIA, situado na Rua Conselheiro Portela, nº 130, no bairro
das Graças, nesta Capital, antes descrito na cláusula primeira deste contrato.
Parágrafo Único - DA MULTA MORATÓRIA – Havendo atraso no pagamento

provocado pelos Segundos Permutantes, ou pelo atraso da entrega dos imóveis por
quaisquer dos Permutantes, sujeitá-lo-ão ao pagamento do valor em mora acrescido da
multa moratória equivalente a 0,10% (zero vírgula dez por cento) para cada dia de atraso,
mais juros legais de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês, e atualização monetária
após decorridos mais de 30 (trinta) dias do vencimento, sem prejuízo da Cláusula
Resolu va prevista neste Contrato.//. Se, entretanto, esse atraso for decorrente da
morosidade da Caixa Econômica Federal em liberar o financiamento imobiliário, não
haverá a incidência da multa, dos juros, nem da Cláusula Resolu va adiante
prevista.//.
Cláusula Quarta - DA EVICÇÃO E DAS DÍVIDAS – Obrigam-se reciprocamente os

PERMUTANTES a responder pela evicção de direito, a todo tempo, pondo uns aos outros
a paz e a salvo de toda e qualquer dúvida ou contestações futuras, e reafirmam que seus
imóveis acham-se livres e desembaraçados de todo e qualquer ônus ou gravames fiscais,
judicial ou extrajudicial de qualquer espécie ou natureza, impostos e taxas em atraso,
livre de hipotecas, arresto, sequestro ou penhora. Portanto, todo e qualquer débito
porventura existente e impago até esta data, será de responsabilidade exclusiva de cada
tular de seus imóveis.//. Inclusive, obrigam-se os SEGUNDOS PERMUTANTES a
apresentarem, antes da posse dos imóveis, a Baixa da Alienação Fiduciaria que grava o
imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, já averbada no 2º Cartório de Registro de
Imóveis.//.
53
Parágrafo Primeiro – DOS HONORÁRIOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS – Pela

intermediação na transação, os Primeiros Permutantes obrigam-se a pagar o valor de R$
72.000,00 (setenta e dois mil reais), e os Segundos Permutantes, por sua vez, o valor de
R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ao Corretor de Imóveis XXXXXXXXXXXX - Creci XXXXXX, no
ato da assinatura da escritura defini va com o agente financeiro, à tulo de honorários
profissionais de corretagem imobiliária.
Parágrafo Segundo – DO AGENTE FINANCEIRO – Os Primeiros e Segundos

Permutantes confessam ter pleno conhecimento das exigências da Caixa Econômica
Federal rela vas ao financiamento imobiliário, suas idoneidades e capacidades
financeira, e confessam, reciprocamente, possuir plena condições para atendê-las a
contento.//.
Cláusula Quinta - DAS DESPESAS - Toda e qualquer despesa que incida ou venha a
incidir sobre a transferência do apartamento XXXX do Edi cio PORTAL DAS FLORES (já
descrito anteriormente) corre por conta do SEGUNDO PERMUTANTE, na forma do
costume, notadamente o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (I.T.B.I.), TSRN, FERC,
laudêmio(se houver), custas e despesas com a escritura, emolumentos e taxas com
Cartório de Registro e com a Caixa Econômica Federal (ou outro agente financeiro),
despesas com despachantes e com cer dões, dentre outras.//.
Já as despesas que incidam ou venha a incidir sobre a transferência do apartamento

XXX do Edi cio Babilônia (já descrito anteriormente) corre por conta do PRIMEIRO
PERMUTANTE, na forma do costume, notadamente o Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis (I.T.B.I.), TSRN, FERC, laudêmio(se houver), custas e despesas com a escritura,
emolumentos e taxas com Cartórios de Nota e de Registro, despesas com despachantes
e com cer dões, dentre outras.//.
Parágrafo Único - DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS – Os pagamentos das obrigações

acessórias, como impostos, taxas, contribuições e encargos que incidem sobre os
imóveis objetos deste contrato, a par r da data de suas respec vas posses, são de
responsabilidade exclusiva de cada PERMUTANTE, devendo serem pagos nas datas de
seus respec vos vencimentos, enquanto em nome dos outros PERMUTANTES sob pena
de reparação pelos danos causados.//.
Cláusula Sexta - DA POSSE – Os PERMUTANTES, reciprocamente, imi rão uns aos

outros na posse de seus imóveis, no momento da assinatura da escritura defini va com o
agente financeiro, embora a tulo precário, até que lhe seja pago todo o preço avençado,
após o que o presente negócio comporta adjudicação compulsória, vez que não admite
arrependimento unilateral de qualquer das partes//. Os PERMUTANTES,
reciprocamente, confessam que vistoriaram os referidos imóveis por dentro e por fora, e
os aceitam no estado de conservação em que se encontram, como também receberam
previamente fotocópia de toda documentação do imóvel para análise e apresentação ao
agente financeiro.//.
54
Parágrafo Primeiro - DAS DISPOSIÇÕES CONDOMINIAIS – O PERMUTANTES,

reciprocamente, obrigam-se por si e seus dependentes, empregados ou visitantes, a
cumprir e a fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio da edificação, posto
que declaram conhecê-las e concordam, expressamente, com todas as disposições nela
con das.//.
Cláusula Sé ma - DA DOCUMENTAÇÃO - Os PERMUTANTES, reciprocamente,

entregarão uns aos outros, suas documentações e de seus imóveis, para legalização e fiel
cumprimento de todas as obrigações aqui assumidas.//. O presente negócio é firmado
em caráter “ad corpus”, razão pela qual qualquer eventual variação nas medidas dos
imóveis e de seus terrenos, quer ser para mais ou para menos, não influirá nas
condições ora estabelecidas e pactuadas.//.
Cláusula Oitava - DA CLÁUSULA RESOLUTIVA - Este negócio jurídico fica prome do

sob cláusula resolu va expressa, razão pela qual o eventual atraso do pagamento do
saldo devedor por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias, implicará na resolução do
presente contrato, de pleno direito, nos precisos termos do ar go 474 do Código Civil,
beneficiando-se o/a(s) PROMITENTE(S) do quanto lhe(s) tenha sido pago até a data da
inadimplência aqui prevista, que, entretanto, terá de ser caracterizada de modo
expresso e induvidoso por via de interpelação pessoal, através de Cartório de Títulos e
Documentos, com prazo assinado de 15 (quinze) dias, na forma da lei.//.
Cláusula Nona - DO FORO - Fica eleito o foro da Comarca do Recife/PE., como único
competente para qualquer ação ou procedimento judicial. E com 02 (duas)
testemunhas, as partes assinam o presente Instrumento em três (03) vias, com suas
folhas numeradas de 01/04, de igual teor para que produza os seus jurídicos e legais
efeitos.//.
Recife, XX de dezembro de 20XX
________________________________________
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Primeiro Permutante
________________________________________
Primeira Permutante
________________________________________
Segundo Permutante
______________________________________
Segunda Permutante
Testemunhas:
____________________________
Nome
CPF/MF
__________________________________________
Nome
CPF/MF
55
MODELO 5
INSTRUMENTO DE DISTRATO
Os signatários, de um lado a Sra. xxxxxxxxxx, brasileira, casada, aposentada,

iden dade RG.XXXXXXX-SSP/PE., CPF.XXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada nesta
Capital, doravante denominada PRIMEIRA DISTRATANTE, e do outro lado, a Dra.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, divorciada, juíza de direito, iden dade
RG.XXXXXXXXX-SSP/PE., CPF.XXXXXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada nesta Capital,
doravante denominada SEGUNDA DISTRATANTE; tem entre si justo e acordado o
desfazimento SEM ÔNUS do contrato de promessa de compra e venda que tem por
objeto a Casa situada na Rua........ desfazimento este que ora se formaliza, por interesse
da SEGUNDA DISTRATANTE, vez que não mais tem interesse em prosseguir com o
negócio. As partes trocam entre si, plena, rasa e irrevogável quitação, para nada mais
exigir uma da outra, agora ou futuramente, em juízo ou fora dele, com fundamento no
negócio jurídico que ora fica rescindido para todos os fins e efeitos de direito. Assim,
distratadas e sa sfeitas, as partes assinam o presente instrumento, com duas
testemunhas a tudo presentes.
Recife, XX de XXXXX de XXX
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Primeira Distratante/Vendedora
_________________________________________
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Segunda Distratante/Compradora
Testemunhas:
_________________________________________________
_________________________________________________
56
MODELO 6
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA LAVRATURA DE

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
1. DAS PARTES CONTRATANTES

1.1 Pessoa sica (vendedor e/ou comprador): CÓPIA de CPF e Documentos de
iden ficação [RG, CNH ou outro documento oficial com foto] Cer dão de estado civil
[Nascimento para os solteiros; casamento para os casados + escritura de pacto
antenupcial, se houver; bem como documentos de iden ficação do(a) respec vo(a)
esposo(a); casamento com a averbação devida para os separados, divorciados ou viúvos.
Escritura de união estável, se houver, bem como documentos de iden ficação do(a)
respec vo(a) companheiro(a)]
1.2 Pessoa jurídica (vendedor e/ou comprador):
CÓPIA de documentos que comprovem a representação da pessoa jurídica [Estatuto +
ata de eleição da Diretoria + cer dão simplificada da Junta Comercial competente para
as sociedades anônimas; Contrato social com suas úl mas alterações + cer dão
simplificada emi da pela Junta Comercial competente para sociedades limitadas em
geral; Estatuto + ata de eleição da diretoria registrada no Cartório de Registro Civil das
Pessoas Jurídicas]
1.2.1 Documentos dos Representantes [RG, CNH ou outro com foto) e CPF.
1.3 Cer dão da Receita Federal do Brasil e da Dívida A va da União [Emi da pela
Internet - Site da RFB. Cer dão obrigatória na alienação de bens imóveis por pessoa
jurídica, salvo nas hipóteses de dispensa previstas na Portaria Conjunta PGFN/RFB
1751/2014]
1.3.1 Cer dões de Feitos Ajuizados em nome do(s) vendedor(es) [Cer dões
emi das pela Jus ça Estadual e do Trabalho (Fórum) e Jus ça Federal (internet), na
comarca do imóvel e do domicílio do(s) vendedor(es), bem como a Cer dão Nega va de
Débitos Trabalhista - CNDT (internet). Ditas cer dões podem ser dispensadas pelo(s)
comprador(s), o que constará da escritura, nos termos do art. 249, parágrafo único, do
Código de Normas de Pernambuco.
Obs.2: As partes poderão ser representadas por procurador cons tuído por meio
de instrumento público com poderes especiais, que deverá ser apresentado no original.
2. DO IMÓVEL
2.1 Promessa de compra e venda do imóvel [Existem Prefeituras que exigem a
apresentação da promessa de compra e venda para emissão do ITBI]
2.2 Cer dão de Matrícula (Inteiro Teor) e Cer dão Nega va de ônus [Emi das
pelo cartório de registro de imóveis onde o imóvel encontra-se registrado - válidas por 30
dias];
2.3 Cer dão Nega va do Imposto Predial - IPTU [Emi da pela Prefeitura do
município onde o imóvel está localizado. Pode ser dispensada pelo(s) comprador(es),
que assumirá(ão) eventuais débitos existentes];
2.4 Cer dão nega va da Taxa de Prevenção e Ex nção de Incêndio(TPEI) nos
Municípios onde for exigível [Emi da pela internet - Site dos Bombeiros. Pode ser
dispensada pelo(s) comprador(es), que assumirá(ão) eventuais débitos existentes]
2.5 Declaração de Quitação de Débitos Condominiais - dever ser emi da por
síndico ou administradora com firma reconhecida. Pode ser dispensada pelo(s)
comprador(es), que assumirá(ão) eventuais débitos existentes]
57
2.6 Cer dão nega va de domínio da União ou Comprovante de recolhimento do

laudêmio + Cer dão Autoriza va de Transferência - CAT, conforme o caso. [A cer dão
nega va só será exigível se na cer dão do imóvel não constar que o terreno é próprio].
2.7 Nada consta de débitos de energia elétrica e água/esgoto
2.8 Imóveis rurais: Cer ficado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) + Cer dão de
Débitos do ITR (Emi dos pela Internet - INCRA e Receita Federal).
3. DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI
Apresentar guia e comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão - ITBI
no original + Cer dão de quitação [Solicitar lançamento do imposto e a cer dão de
quitação junto à Prefeitura do município onde o imóvel está localizado).
Fonte: 2º Cartório de Notas e Serviços Registrais da Comarca de Jaboatão dos Guararapes/PE.
58
MODELO 7
PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL E RECIBO DE CAUÇÃO
Proponente comprador(a):
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
CEP: ______________________ Nacionalidade: _______________
Estado civil: __________________ Profissão: _______________________
Iden dade: __________________ CPF/CNPJ: _______________________
Endereço:
_________________________________________________________________________________
Fone: ________________________________
E-mail: _____________________________________________
Autorizo a IMOBILIÁRIA a submeter à apreciação do/a(s) Proprietário/a(s)/Vendedor/a(es) do

imóvel caracterizado como sendo:
_________________________________________________________________________________
A seguinte proposta que ora lhe faço:

Sinal - R$
Valor total R$_______________ ( ____________________________________________________ )

Anexo o cheque número: __________________, no valor de R$ ________________
( _________________________________________ ),
Sacado contra o Banco ______________________________________________________________,
Nominal à IMOBILIÁRIA LTDA., a tulo de caução e para garan a desta proposta, ficando certo que,
em caso de arrependimento ou desistência de minha parte, perderei a referida quan a em favor da
IMOBILIÁRIA, como indenização pelos serviços que foram prestados.
ATENÇÃO
1. O cheque de caução deverá ser cruzado e de valor não inferior a 5% do valor da Proposta.
2. O mesmo cheque será devolvido ao(à) Proponente/Comprador(a), imediatamente, se a sua
proposta for recusada pelo/a(s) Proprietário/a(s) / Vendedor/a(es) do imóvel.
3. Sendo aceita a proposta, o mesmo cheque será devolvido no ato da assinatura do Recibo de
Sinal.
Recife, ___________, ______ de ___________ de 20____
_______________________________________________
Proponente
_______________________________________________
Corretor(a)
59
MODELO 8
PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL

NOME:
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
NACIONALIDADE: _________________________ ESTADO CIVIL: _____________________________
ENDEREÇO RESIDENCIAL: ____________________________________________________________
BAIRRO: _______________________ CIDADE/ESTADO: ____________________________________
FONE: _________________________ CELULAR: _________________________
E-MAIL: __________________________________________________________________________
ENDEREÇO COMERCIAL:
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
________________________________________
CIDADE: _________________________________ ESTADO: _________________________________
FONE/FAX: _________________________________ CPF/CNPJ: _____________________________
RG.: _________________________________ ORGÃO EXP.: _________________________________
DATA DE NASCIMENTO: _______/_______/_______ PROFISSÃO: _______________________
RENDA: ____________________________________
NOME DO CÔNJUGE:
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
DATA DE NASCIMENTO: _______/_______/_______
NACIONALIDADE:____________________________________ CPF:_________________________
CELULAR: ____________________________________
PROFISSÃO: ____________________________________ R.G.: _____________________________
ORGÃO EXP.: ________________________________________
DISCRIMINAÇÃO DO IMÓVEL:
_________________________________________________________________________________
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
OBSERVAÇÕES:
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
ASSINATURA DO CLIENTE:
_________________________________________________________________________________
LOCAL E DATA: ____________________________________________________________________
CONSULTORA: ________________________________________ CRECI Nº: ____________________
VISTO: ________________________________________
60
ANOTAÇÕES
61

Email > petrus@arrecifes.com.br
Site > www.petrusmendonca.com.br
Instagram > @petrus_mendoncca
Fones > 81 4009.0909 // 81 99986.9482
TODOS OS DIREITOS RESERVADOS. É proibida a reprodução total ou parcial por qualquer

forma ou por qualquer meio (Lei n. 9.610/98). A violação dos direitos do autor é crime.
(Art.184 Código Penal).
CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Aspectos Práticos e Cautelas Devidas
Riscos do atendimento online na área imobiliária
Dicas práticas
sobre
Aspectos jurídicos do atendimento online
Ciberespaço e os direitos do consumidor na seara imobiliária
Promessa de compra e venda
Procurações e escrituras públicas
Termo de vistoria
Proposta de compra
Cláusulas abusivas
Permuta de imóveis
Dívidas e despesas na compra de imóveis
Financiamento imobiliário
Imóvel financiado pode ser vendido?
Honorários de corretagem apartados
O que fazer quando os honorários não são pagos?

Contrato de Compra e Venda

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Contrato de Compra e Venda

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O conteúdo deste e-book é licenciado para JORDANA WILLAMARA PEREIRA FILHO, portador(a) do CPF 049.346.

411-57, vedada, por quaisquer meios e

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Prof. Petrus Mendonça

Copyright 2018 @ by Petrus Mendonça

Revisão Textual/Grama cal

Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971.

Contrato de Compra e Venda de Imóveis – Aspe os prá cos e cautelas devidas.

Petrus Leonardo de Souza Mendonça

Edição do Autor, 2018.

1. Compra e Venda – Contrato – Brasil / 2. Mercado Imobiliário

Aspectos prá cos e

- Riscos do atendimento online na área imobiliária

Profº Petrus Mendonça

Petrus Leonardo de Souza Mendonça

Nasceu no dia 1º de julho de 1971, na cidade do Recife/Pernambuco. Como

1. Ciberespaço no mundo digital………………………………………………...................…………..10

2. Marco Civil na Internet……………………………………………......................………………….....11

3. Compliance no mercado imobiliário………………………………………………......................12

4. Direito & Tecnologia………………………………………………………….......................……….....13

5. Internet e as Redes Sociais......................................................................................14

6. Boa-fé obje va……………………………………………………………….........................………..….14

7. Direito do Consumidor x Comércio na internet………………………………..........…………15

8. Compra e venda de imóveis e os direitos do consumidor……………………….....……...15

9. Taxas e impostos são de responsabilidade do proprietário do imóvel………………..16

10. Os contratos de compra e venda são interpretados em favor do

11. Aplica vos: como devo u lizá-los?.......................................................................17

12. Validade do negócio jurídico……………………..............……………………………….............19

13. No ﬁcação extrajudicial……………………………..........................................................19

14. Principais prazos prescricionais na área imobiliária………........…………………………..19

15. Do Contrato de Promessa de compra e venda………………........…………………………..20

16. Condomínio de lotes, loteamento fechado, condomínio urbano simples e o

17.Condomínio em mul propriedade.........................................................................22

18. Como devem ser os anúncios publicitários……….........……………………………………...23

19 Contrato de corretagem e os honorários apartados……………………….......…………….23

20. Como aumentar a credibilidade do comprador na hora de ﬁnanciar um

21. Distrato aos contratos……………………………………….....................……………………………25

22. Permuta de bens imóveis…………………..................……………………………………………...27

23. Dação em pagamento…………....................………………………………………………………….28

24. Venda de imóvel em duplicidade. Dano moral………………………………........………….28

25. Posse, detenção e propriedade imobiliária………………………………….........…………...28

26. Dívidas e despesas na compra e venda………………………...........…………………………..29

27. Alvará judicial…………………………………………………………………….........................………30

28. Imóvel ﬁnanciado pode ser

29. Venda de imóvel alugado………………………………………………………..................………...31

30. Carta de intenções……………………………………………………….....................………………..31

31. Cláusula de venda de imóvel no contrato de locação………………………....…………...32

32. Documentação na compra de imóvel………………………………………….............…………32

33. A venda de imóvel é válida quando assinada pelo casal de proprietários…….....33

34. Como realizar a venda de imóvel se os vendedores vivem em regime de união

35.Outorga convivencial e a necessidade da anuência do Cônjuge na venda de bens

36. Cláusula de não indenizar……………………………………………………...................………….35

37. CNIB – Central Nacional de Indisponibilidade de Bens…………………….......………….35

38. Principais pos de escritura..................................................................................36

39. Quais as diferenças entre ra ficação, re ficação e rerra ficação de escritura

40. Norma va N° 36/18 do CNIG - Conselho Nacional de Imigração.........................36

41. Da mediação e da arbitragem na área imobiliária...................................................37

42. Doação de bens imóveis…………………………………………………….......…........................38

43. Revogação de doação……………………………………………....................……………………….38

Modelo 1. Contrato de corretagem imobiliária com cláusulas de pagamento de

Modelo 2. Instrumento par cular de promessa de compra e venda de imóvel, com

Modelo 3. Instrumento par cular de promessa de compra e de venda de imóvel

Modelo 4. Instrumento par cular de promessa de permuta, com recibo de sinal ou

Modelo 5. Instrumento de distrato.............................................................................56