ABNT - Associagao Brasileira de Normas Técnicas Cony 20 épia nfo autrzada Avaliagao de bens Parte 1: Procedimentos gerais Origem: Projeto 02:134.02-001-1:2000 ABNTICB-02 - Comité Brasileiro de Construgéo Civil (CE.02:134.02 - Comissio de Estudo de Avaliagio na Construgao Civil NBR 14653-1 - Assets appraisal - Part 1: General procedures. Descriptor: Appraisal Valida a partir de 30.05.2001 Palavra-chave: Avaliagao Esta Errata n? 4 de JUN 2001 tom por objetivo comigr @ NBR 14653-1:2001 no seguinte: No Prefécio, quarto pardgrafo: ~ onde se lé: “Esta parte da NBR 14563 desempenha o papel leia-se: “Esta parte da NBR 14853 desempenha o papel.” 1 paginaABR 2001 Avaliagao de bens Parte 1: Procedimentos gerais ABNT - Associagao Brasileira de Normas Técnicas ‘Origem: Projeto 02:134.02-001-1:2000 ABNTICB-02 - Comité Brasileiro de Construgao Civil (CE-02:134.02 - Comissao de Estudo de Avaliagao na Construgao Civil NBR 14653-1 - Assets appraisal - Part 1: General procedures Descriptor: Appraisal Valida a partir de 30.05.2001 Palavra-chave: Avaliagao 10 paginas ‘Sumario Prefaicio 0 Introdugao Objetivo Referencias normativas Definigses Simbolos e abreviaturas Ciassificagao dos bens Provedimentos de exceléncia ‘Alividades basicas Metodologia aplicdvel Especiticagio das avallagbes 410 Apresentacao do laudo de avallagao ANEXO AReteréncias biblograticas Pretaicio A ABNT - AssociagSo Brasileira de Normas Técnicas - 6 0 Forum Nacional de Normalizacao. As Normas Brasileras, Cujo conteddo & de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNTICB) e dos Organismos de Normalizacao Setor (ABNT/ONS), s80 elaboradas por Comissées de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envelvidos, dolas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratérios © outros). Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no ambite dos ABNT/CB e ABNTIONS, circulam para Consulta Publica entre 08 associados da ABNT e demais interessados, ANBR 14653 sera constitulda pelas seguintes partes, sob o titulo geral “Avaliagdo de bens’ Parte 1: Procadimentos gerale Parte 2: Iméveis urbanos:Copia nao autoizada 2 NBR 14653-1:2001 - Parte 3: Iméveis rurais; = Parte 4: Empreencimentos; Parte 5: Méquinas, equipamentos,insalagSes e bens industrials em geral - Parte 6: Recursos naturais e embientais; - Parte 7: Patriménios histéricos. Esta parte da NBR 14563 desompenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes, © ‘somente serd utlizavel em conjunto com cada uma delas. ‘A medida em que forem produzidas as partes acima listadas, serio canceladas © substiuidas as NBR 5676:1990 - Avaliagdo de iméveis urbanos, NBR 8799:1985 - Avaliacao de iméveis rurais, NBR 8951:1985 - ‘Avaliacao de glebas urbanizaveis, NBR 8976:1985 - Avaliacao de unidades padronizadas, NBR 89771985 - Avaliaga0 ‘de maquinas, equipamentos, instalacdes e complexos industriais e NBR 13820:1997 - Avaliaco de servidoes. Esta Norma contém o anexo A, de cardter Informative, Introdugao Na década de 50 surgem as primeiras normas de avaliacdo de iméveis organizadas por entidades pablicas e institulos voltados para a engenharia de avaliagbes. © primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se outros, de grande importancia, elaborados por Instituto que atuam no ramo, mas o assunto ganha relevancia na época do grande surto de desapropriagdes da década de 60, com estudos feitos por comiss6es de profissionais dedicados a pericias e avaliagses judiciais, Outros trabalhos ‘880 desenvolvidos com a mesma finalidade nos ans 70 Em 1977 surge a primeira norma brasilera para avaliagdo de Iméveis urbanos, a NBR 5676 (NB-S02) da ABNT, cuja principal novidade & o estabelecimento de nivels de preciso para as avaliagbes. Nessa época a ABNT comeca a produzir outras normas para avaliagdes, com a seguinte tipologia: iméveis ruras: unidades padronizadas; méquinas, equipamentos © complexos industriats; glebas urbanizavets. Revista om 1989, a norma brasileira para avaliagso de imévels urbanos 6 registrada_no INMETRO como NBR 5676. Nessa oportunidade os niveis de preciso sdo transformados em niveis de rigor. Segue-se a ela a norma para avaliacio de servidées. Paralelamente, alguns institut, com base na NBR $676, produzem notmas especficas ‘com niveis mafores de detalhamento e respeitando as caractersticas de cada regi. Esta parte da NBR 14653 visa consolidar 0s conceitos, métodos e procedimentos gerais para os servigos técnicos de avaliagao de bens. 1 objetivo Esta parte da NBR 14653 fixa as dretizes para avalagao de bens, quanto a 4) classficagao da sua natureza; ») nstituigao de terminclogia,definctes, simbolos e abreviaturas ) descrigdo das atividades basicas; 4) definigao da metodologia bisa; ©) especficacto das avaliagoes 1) requsios basicos de laudos e pareceres técnicos de avaliagzo Esta parte da NBR 14653 apresente diretrzes para os procedimentos de exceléncia relativos ao exercico profissional. Esta parte da NBR 14653 6 exiglvel em todas as manifestagtes técnicas escitas vinculadas as atividades de cengenharia de avaliagées. NOTA - A Resolugio n° 218 do CONFEA fixa as atrbuigdes profissionais do engenheiro, arquitelo © engenheiro agrénomo nas diversas modalidades e, conforme a Resoluco n° 345 do CONFEA, s8o de atribuigao privativa dos fengenteiros em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrénomos, dos gedlogos, dos {gedgrafos e dos meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionals de Engenharia, Aruitetura © Agronomia - CREA, as atividades de vistorias, pericias, avaliagbes e arbitramentos relatives a bens mévels e imévels, suas partes, Integrantes e pertences, maquinas e instalagdes industrials, obras e servos de utlidade publica, recursos naturals e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existéncia ou uilizagao, sejam de atribuigao dessas profissdes,Copia ndo autorizada NBR 14653-1:2001 ik 2 Referéncias normativas [As normas relacionadas a seguir contém disposigBes que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrigdes para esta parte da NBR 14653. As edicdes indicadas estavam em vigor no momento desta publicaco, Como toda norma std sujet a revisdo, recomenda-se 2queles que realizam acordos com base nesta que veriiquem a conveniéncia de ‘se usarem as edigSes mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informagao das normas em vigor fem um dade moment, Decreto Federal n° 81,621, de 03/05/1978, que aprova © Quadro Geral de Unidades de Medida Resolucao n? 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que fia as atribuicses profissionais do Engenheiro, Arquiteto Engenheiro Agrénomo nas diversas modalidades Resolugao n? 34, de 27/07/1990, do CONFEA, que dispe quanto ao exercicio por profissional de nivel superior das atvidades de Engenharia de AvaliagSes e Pericias de Engenharia 3 Definigdes Para os efeitos desta parte da NBR 14853, aplicam-se as seguintes definigSes: NOTA - Esta pale da NER 14659 adcta definigtes dierencidas am relagdo ds de domino pubico. Ae sprasantadas a seguir S80 (aris: as especticasconstam nas respactvas parts da NBR 14653 3.1 acessério: Bem que se incorpora ao principal e que possul valorisoladamente,incorporado ou nao a ele, 3.2 amostra: Conjunto de dados de mercado representatives de uma populacao. 3.3 amostragem: Procedimento utlizado para constitur uma amostra, 3.4 arrendamento: Retribuicdo pela cessdo de direito& exploracao, uso ou fruigdo de um bem capaz de produzir futos, por prazo certo e condigées convencionadas. 3.8 avallagao de bens: Andlise técnica, realizada por engenheiro de avaliagées, para identifica o valor de um bem, de ‘seus custos, frutos edieitos, assim como determinar indicadores da vabilidade de sua utiizagao econémica, para uma determinads finaidade,situacao e data 3.6 bem: Coisa que ter valor, suscetivel de uti sag ou que pode ser objeto de diceto, que integra um patriménio, 3.6.1 bem tangivel: Bem identificado materialmente (por exemplo: iméveis, equipamentos, matérias-primas). 3.6.2 bem intangivel: Bem nio ientiicado materialmente (por exemplo: undo de comércio, marcas e patentes) 3.7 benfeltoria: Resultado de obra ou servco realizado num bem e que nao pode ser retirado sem destruigao,fratura u dano. 3.7.4 benfeitoria necesséria: Benfetoria¢ indispensdvel para conservar 0 bem ou evitar a sua deterioragdo, 3.7.2 benfeitora iti: Benfeitora que aumenta ou facili 0 seu uso, embora dispenséivel 3.7.3 benfeitoria voluptuéria: Benfeitoria que visa simples delete ou recréo, sem aumentar o uso normal do bem. 3.8 campo de arbitrio: Intervalo de variaca0 no entorno do estimador pontual adotado na avaliagao, dentro do qual pode-se afirar ovale do bem, desde qu sila pela extécia de caacer'scas props ndo cantatas no 3.8 custo: Total dos gastos diretos € indiretos necessérios & produgo, manutengSo ou aquisi¢ao de um bem, numa determinada data e situacao. 3.9.1 custo direto de produgio: Gastos com insumos, inclusive mao-de-obra, na produgio de um bem. 3.9.2 custo Indireto de produgao: Despesas administrativas e financeiras, beneficios @ demais Gnus e encargos nevessérios & producao de um ber 3.9.3 custo de reedicio: Custo de reproducto, descontada a depreciagao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra, 3.9.4 custo de reproducdo: Gasto necessario para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciagao, 3.9.5 custo de substitulgdo: Custo de reedicao de um bem, com a mesma fungao e caracteristicas assemelhadas 20, avallande, 3.40 dado de mercado: Conjunto de informagées coletadas no mercado relacionadas a um determinado bemCopia ndo autoizada i NBR 14653-1:2001 311 dano: Prejuiz0 causado a outrem pela acorréncia de vicios, deft, sinistrose delitos, entre outros. 3.12 depreciagao: Perda de valor de um bem, devido a modificagbes em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: 3.12.4 decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqUéncia de seu envelhecimento natural, em con- dighes normals de utlizaco e manutencio. 3.12.2 deterloracdo: Desgaste de seus componentes em razéo de uso ou manutencao inadequados, 3.12.3 mutilagdo: Ratirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. 3.12.4 obsoletismo: Superario tecnolégica ou funcional 3.13 empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzr receltas por meio de comercializagdo ou exploragao eco- ‘némica. Pode ser: imobilirio (por exemplo: foteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobilidria (por ‘exemplo: hotel, shopping center, parques temticos), industrial ou rural 3.14 empresa: Organizacao por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou oferecer bens e servigos, com Vista, em geral, 2 obten¢o de Iucros, podendo no seu patrimOnio conter cotas-partes de outras empresas ou cempreendimentes, 3.15 engenharia de avallagdes: Conjunto de conhecimentos técnico-cientficos especializados, aplicados & avaliagao de bens. 3.16 engenharla de custos: Conjunto de conhecimentos técnico-cientifcos especializados, aplicados & avallagao de ‘custos de bens e servigos. 3.17 engenharia econémica: Conjunto de conhecimentos técrico-cientificos especializados, aplicados anélise Aavaliagao técnico-econdmica de empreendimentos, 3.18 engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliages e toda espécie de pericias retativas a procedimentos juciciais. 3.19 engenheiro de avallagoes: Profissional de nivel superior, com hablltagdo legal e capacitagao técnico-centifica para realizar avaliagées, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia ~ CREA 3.20 fator de comercializagio: Razao entre o valor de mercado de um bem © 0 seu custo de reedicao ou de ‘substiluigdo, que pode ser maior ou menor do que 1 (um), 3.21 fruto: Resultado da exploragao econémica de um bem. 3.22 fundo de comérclo: Bem intanglvel pertencente ao titular do negéclo, decorrente do resultado de suas operagses ‘mercantis, composto entre outros de: nome comercial, frequesia, palentes @ marcas. 3.23 hipétese nula em um modelo de regressio: Hipdtese de que uma ou um conjunto de variaveis independentes lenvolvidas no modelo de regressio nao é importante para explicar a variagao do fenémeno, a um nivel de signficéncia preestabelecio. 3.24 homogeneizagio: Tratamento dos pregos observados, mediante a aplicagao de transformagoes matematicas que ‘expressem, em termos relatives, as diferencas entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando. 3.25 imével: Bem constituido de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbane ‘ou rural, em fungao da sua localizacao, uso ou vocaglo. 3.26 Inferéncia estatistica: Parte da ciéncia estalistica que permite exrair conclusdes sobre a populacdo a partir de amosta, 3.27 infra-estrutura: Conjunto de obras e servigos que dé suporte &s atividades econdmicas, socials ou 8 utlizagao de lum bem 3.28 instalagdo: Conjunto de aparelhos, pecas ou dispositivos necessarios ou acessérios & ullizaco de um bem. 3.29 laudo de avaliagdo: Relatéro técnico elaborado por engenhetro de avallacdes em conformidade com esta parte dda NBR 14683, para avaliar 0 bem”. 3.30 liquidagao forgada: Contigo relatva & hipdtese de uma venda compulsoria ou em prazo menor que 0 médio de ‘absorgao pelo mercado. 3.31 modelo: Representagdo técnica da realidade.Copia nao autorzada NBR 14653-1:2001 a 3.32 modelo de regressio: Modelo utlizado para representar determinado fenémeno, com base numa amostra, ‘onsiderando-se as diversas caracteristicas inluenciantes, 3.33 nivel de significanci Probabilidade de rejeltar a hipétese nula, quando ela for verdadeira 3.34 parecer técnico: Relatério circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado & legalmente habiltado sobre assunto de sua especialidade. 3.35 pericia: Atividade técnica realizada por profssional com qualficagao specifica, para averiguar e esclarecerfatos, verificar 0 estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus Custos, frutos ou diets, 3.36 pesquisa: Conjunto de alvidades de identificagao, investigagao, coleta, selegao, processamento, andlise inter. pretagao de resultados sobre dados de mercado, 3.37 populagao: Tolaidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. 3.38 prego: Quantia pela qual se efelua, ou se propée efetuar, uma transagiio envolvendo um ber, um fruto ou um. direlto sobre ole. 3.39 recurso ambiental: Recurso natural necesséro @ existenca epreservago da vida. 3.40 servidao: Encargo especico que se impde a uma propriedade em proveto de outrem. 3.41 situagdo paradigma: Situagao hipotética adotada como referencial para avaliaglo de um bem, 3.42 taxa de desconto: Taxa adotada para o célculo do valor presente de uma despesa ou receita futur. 3.43 tratamento de dados: Aplicacao de operagtes que expressem, em termos relatives, as diferencas de atibutos entre o8 dados de mercado e o8 do bem avaliando. 3.44 valor de mercado: Quantia mais provavel pela qual se negociaria voluntariamente @ conscientemente um bem, ‘numa data de referénca, dentro das condigses do mercado vigente, {3.45 valor em risco: Valor representative da parcela do bem que se deseja segurar. 3.46 valor patrimonial: Valor correspondent totalidade dos bens de pessoa fisica ou jridica. 3.47 valor residual: Quanta representativa do valor do bem ao final de sua vida tt 3.48 vantagem da coisa feta: Diferenca entre o valor de mercado e o custo de reed de um bem, quando postva 3.49 vida econdmlea: Prazo econémico operacional de um bem. 3.50 vida dtl: Prazo de utiizacéo funcional de um ber. 3.51 vida remanescente: Vida ti que resta a um bem. 3.82 vistorla: Constatacao local de fatos, mediante observacées criteiosas em um bem @ nos elementos @ condicées {que © constituem ou 6 influenciam. 4 Simbolos e Abreviaturas ‘As notagées adotadas pelo engenhelro de avallacées devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer técnico, Ingicando-se também sues respectivas unidades de medida, em acordo com o Decreto Federal r® 81.621 de 03/0578. 5 Classificagdo dos bens (Os bens abrangidos nesta Norma 1sificam-se em tangivese intangives: 4) quanto aos tangleis, destacam-se entre outros: = imal ~maquinas; = equipamentos: = veiculos; mobili @ ulenstlios: + acessérios - matérias-primas ¢ outras mercadorias;Copia no autorzade 6 NBR 14653-1:2001 - infra-estruturas = instalagoes; = recursos natura; = recursos amblentas - cultures agrcolas; semoventes; ') Quanto aos intangives, destacam-se entre outros: ~ empreendimentos de base imobilia, industrial ou rural = tundos de comércio; = patente. 6 Procedimentos de exceléncia © engenheiro de avaliagtes deve adotar os procedimentos descrtes em 6.1 26.7. 6.1 Quanto a capacitagdo profissional Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual estela especiicamente habiltado « capacitado, assessorando-se de especialistas, quando neces. 6.2 Quanto ao sigilo ‘Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informagso téenica, financsira ou de outra natu reza, recebida do cliente, 6.3 Quanto a propriedade intelectual Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necesséria citagao. No caso de trabalhos nao publicados, obter ‘autorizagdo para reproduzio. Ao reproduzr,fazé-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente 0 sentido das teses desenvolvidas, 6.4 Quanto ao conflito de interesses Declinar da sua contratagao e informar as raz6es ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeicdo em decorréncia de confit de interesse, 6.5 Quanto & Independéncia na atuagdo profisstonal ‘Assossorar com independéndia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realdade 6.6 Quanto & competicao por pregos Evita a participacdo em competes que aviltem honoraios profissionais. 6.7 Quanto difusao do conhecimento tecnico Envidar esforgas na dituso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensio dos aspectos técricos © assuntos relatives ao exercicio profssional, Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal. 7 Atividades Basicas 7A Requisigao da documentacao abe 20 engenheiro de avaliagSes solicitar a0 contratante ou interessado o fornecimento da dacumentagie relativa a0 ‘bem, necessaria& realizagao do trabalho. 7.2 Conhecimento da documentagao 7.2.1 E recomendave! que, a0 Iniciar 0 provedimento de avaliacSo, a primeira providéncia do engenheiro de avaliagoes, ‘sea tomar conhiecimento da documentaga0 disponive. 7.2.2 Na impossibllidade de 0 contratante ou interessado fomecer toda a documentago necessérla ou esclarecer feventuals Incoeréncas, © engenheiro de avallagses deverd julgar sobre a possiblidade de elaborar a avaliagao. Em caso positvo, deverd debear claramente expressas as ressalvas relativas & insuficiéncia ou incoeréncia da infor ‘magdo, bem como os pressupostos assumidos em fungdo dessas condigSes.