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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DE UMA

DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE ALFENAS – MG

CAROBA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS S/S

LTDA. (atos constitutivos – DOC. 01), sociedade simples, inscrita no CNPJ sob o nº
12.558.449/0001-59, com sede na Rua José Dias Barroso, 270, sala ‘D’, Centro, na
cidade de Alfenas-MG, CEP 37.130-000, por meio dos advogados ao final identificados,
mandato1 com endereço para intimações anexo (DOC. 02), vem, com acatamento e
respeito, à nobre presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS)
C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE

em face de MARCELO ALEXANDRE DOS REIS, brasileiro, empresário, que se declarou

solteiro e não convivente em união estável, portador do RG/MG sob o n°6.688.534,
inscrito no CPF sob o n° 787.271.546-53, a ser citado nos endereço:
(i) Rua Varginha, n°192, Residencial Oliveira, CEP 37136-090, Alfenas – MG.
(ii) Av. José Paulino da Costa, n° 398, Cruz Preta, CEP 37132-208, Alfenas – MG.

1
Pede-se que nas intimações via imprensa oficial conste, independentemente da figuração de outro(s) procurador(es), o
nome do advogado José Thiago de Siqueira Bastos (OAB/SP 185.909 e OAB/MG 206.021), sob pena de nulidade.

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1. DOS DOCUMENTOS FIRMADOS: DO DÉBITO E DA MORA

Em 07/06/2018 (sete de junho de dois mil e dezoito), a Requerente

firmou com o Requerido um “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e
Venda de Lote” (DOC. 03 - doravante designado simplesmente como “o
COMPROMISSO”), que teve por objeto o imóvel identificado como LOTE Nº 04, da
QUADRA “M”, do empreendimento denominado “Loteamento Cidade Jardim”
localizado no município de Alfenas-MG, no valor de R$ 132.955,73.

Conforme convencionado, o preço seria pago mediante entrada,

com o substancial saldo financiado em 107 parcelas, mensais e consecutivas, no valor
inicial de R$ 1.042,39 cada, atualizáveis conforme o IGP-M/FGV (ÍNDICE DE PREÇOS AO

CONSUMIDOR, CALCULADO PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS). Em fevereiro/2020, devido à

inadimplência do Requerido, as partes, em comum acordo, realizaram um aditivo
contratual, readequando para R$ 1.259,00 (mil duzentos e cinquenta e nove reais) o
valor das 94 parcelas restantes, a serem atualizadas no mês de março de cada ano, na
forma contratualmente pactuada, mantendo-se, no mais, as condições originárias do
COMPROMISSO.

Contudo, como se constata pelo extrato da conta corrente

vinculada ao COMPROMISSO (DOC. 04), o Requerido tornou-se (novamente)
inadimplente, acumulando-se várias parcelas em atraso.

Neste ponto, para melhor esclarecimento dos fatos, cabe um breve

parêntese. Na implantação do loteamento em questão, a Requerente contou com a
colaboração da parceira SEQUOIA – JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/S
LTDA., referida nesta peça como “Anuente” (págs. ‘01 e 02’ do COMPROMISSO).

Ante o inadimplemento, na tentativa de composição, a Anuente

encaminhou notificação extrajudicial ao último endereço informado pelo Requerido,
como se vê pela certidão emitida pelo Cartório em 04/03/2022 (DOC. 05), a fim de que
purgasse a mora ou a procurasse para resolver o contrato.

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Constituído em mora, o Requerido quedou-se inerte e não

apresentou proposta efetiva para regularização do COMPROMISSO, pelo que se
acumulam até a data de elaboração da presente ação 12 (doze) parcelas em atraso, quais
sejam, as de n° 13/94, 15/94 a 23/94, 25/94 e 26/94.

Assim, esgotados os meios para composição extrajudicial, não

tendo o Requerido purgado a mora, não restou alternativa à Requerente senão ajuizar
a presente ação a fim receber seu crédito ou ver rescindido o COMPROMISSO e ser
reintegrada na posse do lote de terreno, nos termos dos documentos firmados, da
legislação de regência e dos pedidos ao final formulados.

2. DO DIREITO

2.1. BREVE ESCLARECIMENTO SOBRE O CABIMENTO DA PRESENTE ACTIO: DA

POSSIBILIDADE JURÍDICA DE CUMULAÇÃO SUBSIDIÁRIA DE PEDIDOS

Nos respeitáveis dizeres do festejado processualista Fredie Didier

Júnior2, a denominada cumulação ‘subsidiária’ ou ‘imprópria’ de pedidos consiste na:
... “formulação de vários pedidos ao mesmo tempo, de modo que
apenas um deles seja atendido: chama-se, por isso, de cumulação
imprópria o fenômeno, exatamente porque tem o autor ciência de
que apenas um dos pedidos formulados poderá ser satisfeito: o
acolhimento de um implica a impossibilidade do acolhimento do
outro. A base normativa para este tipo de postulação é o art. 326
do CPC. O adjetivo "imprópria" justifica-se porque, de fato, não se
trata rigorosamente de uma cumulação de pedidos”.

E conclui:
Percebe-se, pois, que não se aplica à cumulação imprópria o
requisito da compatibilidade dos pedidos formulados; os quais
jamais poderão ser acolhidos simultaneamente (art. 327, §3°, CPC3).
– grifos e destaques dos subscritores -

2 DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil: Introdução ao direito processual civil. Vol. I. 18ª Ed. Salvador-BA:
JusPODIVM 2016, p. 577.
3“Art. 327 §3º - O inciso I do §1º não se aplica às cumulações de pedidos de que trata o art. 326”.

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Nessa mesma linha de raciocínio, abordando especificamente a

questio sub judice, o ex-ministro do Supremo Tribunal Federal Cezar Peluso4, em sua
obra de comentários ao Código Civil (art. 475), advoga que:

“É possível a cumulação das lides de cumprimento e de resolução

de forma subsidiária. Caso a tutela específica se afigure inútil pelo
fato de o réu não atender à condenação ou surgir o
inadimplemento absoluto de forma superveniente, poderá o credor
recorrer ao pedido subsidiário resolutório (art. 289 do CPC)”.
– grifos e destaques dos subscritores -

Neste mesmo sentido é o posicionamento adotado pelo E. Tribunal

de Justiça de São Paulo, como se colhe do julgado abaixo, que também tratava de lote
de terreno:
AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM PEDIDOS DE RESCISÃO CONTRATUAL
E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Irresignação em face de decisão saneadora.
ADMISSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. Rito ordinário.
[...] A tal entendimento se somam as informações prestadas pelo juízo: “...foi
proferida decisão saneadora afastando as preliminares arguidas pela ré,
porquanto a primeira diz respeito à incompatibilidade de pedidos e, nesse
aspecto, FIRME O JUÍZO NO ENTENDIMENTO DE HAVER POSSIBILIDADE DE
CUMULAÇÃO
DE PEDIDOS EM AÇÃO DE RITO ORDINÁRIO, anotado que a análise meritória
de cada um será realizado ao tempo da
sentença. [...]. Assim, diante do narrado, este magistrado houve por bem
rejeitar as preliminares arguidas pelo réu.
Por fim, informo que a audiência de instrução e julgamento já foi realizada,
encontrando-se o feito suspenso para tentativa de acordo entre as partes”.
TJSP - Proc. nº 2005928-10.2014.8.26.0000 - 8ª Câmara de Direito Privado –
Rel.: Pedro de A. da Silva Leme Filho; Julg.: 30/07/2014.

No caso em tela, a cumulação dos pedidos ora formulados é

plenamente possível e, por observância ao princípio da boa-fé5, até mesmo
recomendável. Trata-se, em essência, de pedidos ‘subsidiários’, sendo que o segundo
(rescisão contratual) somente será considerado caso não haja a purgação da mora,
faculdade dada ao Requerido em atenção à função social do contrato.

4PELUZO, Cesar. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 4ª ed. Barueri-SP, Manole, 2010, p. 534.
5 “O institutopermissivo de reunião de mais de um pedido num só processo é inspirado na economia processual, pois, com
menos trabalho, resolve-se mais de um assunto; além disto, inspira-se no princípio dispositivo, dado que, diante da
permissão legal, o autor tem a liberdade de cumular ou não esses pedidos”. Arruda Alvim, apud. Cristiano Chaves e Nelson
Roselvad, p. 549, op. cit.

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Escudado nesse sólido entendimento doutrinário e jurisprudencial,

a possibilidade de cumulação alternativa exsurge cristalina, sendo de rigor seu
conhecimento e provimento, nos termos que seguem.

2.2. DA COBRANÇA DOS VALORES DEVIDOS

Nos termos do artigo 475 do Código Civil, poderá a parte prejudicada

pelo inadimplemento do contrato exigir-lhe o cumprimento.

No caso em tela, em que pesem as várias tentativas de composição

extrajudicial, o Requerido quedou-se inerte e culposamente deixou de adimplir o
quanto avençado.
Com efeito, até a elaboração desta peça vestibular, acumula-se
inadimplida a importância de R$ 22.693,37 (vinte e dois mil e seiscentos e noventa e
três reais e trinta e sete centavos), correspondente ao quantitativo de parcelas
vencidas, corrigidas pelo IGP-M/FGV, acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês
e multa de 2% (dois por cento) do valor do débito, tudo conforme previsão da cláusula
5ª (quinta) do COMPROMISSO, conforme demonstrativo anexo (DOC. 06), resumido a
seguir:
Parcela Vencimento Valor original Valor Atualizado
13/94 15/03/2021 R$ 1.582,72 R$ 2.150,34
15/94 15/05/2021 R$ 1.582,72 R$ 2.022,06
16/94 15/06/2021 R$ 1.582,72 R$ 1.925,23
17/94 15/07/2021 R$ 1.582,72 R$ 1.896,66
18/94 15/08/2021 R$ 1.582,72 R$ 1.865,03
19/94 15/09/2021 R$ 1.582,72 R$ 1.835,96
20/94 15/10/2021 R$ 1.582,72 R$1.830,83
21/94 15/11/2021 R$ 1.582,72 R$1.802,34
22/94 15/12/2021 R$ 1.582,72 R$1.785,14
23/94 15/01/2022 R$ 1.582,72 R$1.753,05
25/94 15/03/2022 R$1.850,52 R$ 1.939,20
26/94 15/04/2022 R$1.850,52 R$ 1.887,53
Total devido pelo Requerido R$ 22.693,37

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Ante o exposto, estando comprovado o direito da Requerente, fica

patente também o dever do Requerido em cumprir a obrigação assumida, isto é,
promover o pagamento das parcelas em atraso.

2.3. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER

Nos termos da cláusula 8ª (oitava), parágrafo primeiro, do

COMPROMISSO, o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel com fato gerador
a partir da imissão na posse pelo COMPRADOR, ocorrida na assinatura do CONTRATO,
são de responsabilidade deste.

Todavia, em consulta ao departamento tributário do município,

verificou-se a existência de dívidas de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) referente
ao imóvel compromissado durante a posse pelo Requerido (DOC. 07), encargos estes
que, como dito, ASSUMIU EXPRESSAMENTE a responsabilidade pelo pagamento.

Com efeito, o inadimplemento culposo do Requerido coloca a Autora

em risco, pois além da possibilidade de ser executada (aspecto jurídico), está na iminência
de ser negativada (impacto financeiro), o que lhe causaria inúmeros transtornos e
prejuízos, aptos a ensejar, inclusive, eventual ação de indenização por danos morais, sem
prejuízo do direito de reparação por perdas e danos.

No mesmo rumo, nos termos da cláusula 23ª, §§ 1° e 2°, do

COMPROMISSO, o Requerido aderiu à Associação de Moradores/Proprietários existente
no local e assumiu a responsabilidade pelo pagamento da contribuição mensal.

Entretanto, instada, a Associação informou que várias mensalidades

encontram-se em atraso (DOC. 08), encargos estes que, assim como as despesas
tributárias inerentes ao lote, repita-se, o Requerido ASSUMIU EXPRESSAMENTE a
responsabilidade pelo pagamento.

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Posto isso, de rigor o decreto mandamental de cumprimento das

obrigações inerentes ao lote contratualmente contraídas pelo Requerido, para que honre
frente à/ao entidade/órgão responsável os valores de ‘IPTU’ e Contribuição devida à
Associação de Moradores/Proprietários em aberto, sob pena de multa e/ou outras
medidas constritivas cabíveis para cumprimento da obrigação.

2.4. DA RESCISÃO CONTRATUAL (cumulação subsidiária)

Subsidiariamente, não havendo possibilidade de manutenção do

negócio, por culpa exclusiva do Requerido em razão de sua inadimplência (ou seja, não
sendo purgada a mora), deverá ser decretada a ‘rescisão contratual’, restituindo-se à
Autora a disponibilidade econômica do imóvel, de forma a evitar o agravamento da
situação do devedor e interromper os prejuízos da vendedora.

Nesse passo, é importante consignar que o COMPROMISSO foi

firmado sob o pálio da Lei Federal 6.766/79, com suas alterações posteriores, inclusive
as introduzidas pela Lei 13.786/18 (Lei dos ‘Distratos’), que regula o parcelamento do
solo urbano. Tal lei prevê, que para o caso de inadimplemento contratual por parte
do(a) comprador(a) – exatamente a hipótese em debate – o seguinte:

Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será

considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em
mora o devedor.
§1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado,
a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis, a
satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data
do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em
cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento
da averbação.
– grifos e destaques dos subscritores -

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Como se infere do dispositivo supra, em caso de inadimplemento

por parte do(a) comprador(a), o Compromisso poderá ser rescindido 30 (trinta) dias após
a constituição em mora, por meio de regular intimação via cartório, para vir satisfazer as
prestações vencidas, notificação esta, como dito, já implementada pela Autora (DOC. 05),
permanecendo o inadimplemento.

Por fim, cabe destacar a rescisão contratual na hipótese de

inadimplência do(a) comprador(a) está prevista expressamente na cláusula 5ª, § 1º do
COMPROMISSO, dispondo esta que “Não ocorrendo a purgação da mora no prazo
estabelecido na cláusula anterior, convencionam as partes que as promitentes
vendedoras poderão, a seu exclusivo critério, cobrar judicialmente o débito em atraso
ou considerar rescindido o presente contrato (...)” – grifos dos subscritores.

Assim, sempre à luz da boa-fé objetiva, caso o Requerido não adote

as medidas necessárias para purgar integralmente a mora, deverá ser o COMPROMISSO
rescindido, pois, nos dizeres sempre expressivos de Cristiano Chaves de Farias6, revelado
o inadimplemento do(a) promitente comprador(a), desperta para o(a) promitente
vendedor(a) o direito potestativo de desconstituir o negócio contratual da promessa de
compra e venda por força do art. 475 do Código Civil.

Posto isso, é manifesta a possibilidade da rescisão judicial por conta

do inadimplemento do “Instrumento particular de contrato de COMPROMISSO de
compra e venda” firmado entre a Requerente e o Requerido, seja por força legal (art.
485 do Código Civil c/c artigos. 32 a 35 da Lei 6.766/79), seja por expressa previsão
contratual (pacta sunt servanda).

2.5. DA CULPA EXCLUSIVA DO REQUERIDO PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO

No caso em apreço, a culpa pela rescisão é EXCLUSIVA DO

REQUERIDO, que descumpriu o contrato entabulado, o que justifica a retenção de parte
dos valores pagos.

6 FARIAS, Cristiano Chaves. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: Reais, Vol. V. São Paulo: Atlas, 2015, p. 173.

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De fato, é indene de dúvidas a culpa exclusiva do requerido pela

rescisão do contrato, que se manteve inerte mesmo diante de várias tentativas de
composição, inclusive mediante notificação extrajudicial (DOC. 05), somente então
sendo ajuizada a presente ação, como ultima ratio.

Nos termos do art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo

inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Portanto, a análise dos fatos e dos pedidos deve ser orientada pela
premissa de que a culpa pelo desfazimento do COMPROMISSO é exclusiva do
Requerido, eis que descumpriu o contrato devido à inadimplência do pagamento das
parcelas.

2.6. DO DIREITO DE RETENÇÃO COMO MECANISMO DE REPARAÇÃO DE PERDAS E

DANOS

Inobstante o fato de a Lei 6.766/79 prever a restituição das quantias

pagas pelo promitente comprador no caso de rescisão do COMPROMISSO de compra e
venda de um lote urbano, quando tal rescisão se dá POR CULPA DO ADQUIRENTE,
como é o caso dos autos, é firme a posição jurisprudencial no sentido de garantir ao
promitente vendedor o DIREITO DE SER INDENIZADO pelos gastos próprios com a
administração e propaganda do empreendimento, bem como pelo tempo
indisponibilidade econômica do imóvel. Este é o posicionamento SUMULADO do C. STJ.
Observe-se:

Súmula nº 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa

de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou PARCIALMENTE,
CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO
DESFAZIMENTO.
- grifos e destaques dos subscritores -

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A mesma linha de intelecção está também consagrada pela Súmula

nº 01 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, senão vejamos:

O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,

pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com GASTOS PRÓPRIOS DE
ADMINISTRAÇÃO E PROPAGANDA FEITOS PELO
COMPROMISSÁRIO VENDEDOR, assim como com O VALOR QUE SE
ARBITRAR PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO BEM.
- grifos e destaques dos subscritores -

De fato, esta indenização, a ser compensada com os valores a

serem restituídos ao comprador, é justa medida para recompor os danos ocasionados
à Vendedora, que, como dito, além de ter arcado com as despesas próprias do
empreendimento e de sofrer as consequências da quebra de expectativa gerada pela
inadimplência da compradora, amarga o prejuízo pelo inadimplemento financeiro por
longo período, ficando impossibilitada de negociar novamente o bem durante o tempo
de disponibilidade econômica deste pela inadimplente.

De se destacar, ainda, que “o c. STJ autoriza, a depender do caso

concreto, que a retenção seja de até 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo
comprador, a teor do RESP 1067141/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi,
3ª Turma, julgado em 16/04/2009 [...]. O direito é dinâmico e, como tal,
não pode ser aplicado genericamente a todos os casos indistintamente.
Para além do simples percentual fixado pela jurisprudência majoritária entre 10% e 30%
do valor adimplido, deve-se considerar que posicionamento do STJ se dá no sentido de
que o percentual deve observar a razoabilidade (Agrg/Ag/REsp nº 730520/DF)”7.

Nesta mesma linha, este E. TJMG tem posicionamento consolidado

acerca do direito de retenção como mecanismo de vedação ao enriquecimento sem
causa, considerando razoável a retenção de 30% em observância as peculiaridades do
caso8, como se vê do RECENTE julgado a seguir:

7TJES: 0008676-07.2016.8.08.0024, Rel.: Fernando E. B. Ruy, Pub.: 25/10/2017.

8
TJ-MG - AC: 10245040551773001 MG, Relator: Elias Camilo, Câmaras Cíveis / 3ª CÂMARA CÍVEL, Publicação:
26/10/2017; TJMG – 0551492-42.2004.8.13.0245 ; Relator: Eduardo Andrade; DJe: 24/07/2009

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APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO IMOTIVADA – POSSIBILIDADE –
RETENÇÃO DE PERCENTUAL EM FAVOR DA RÉ – RAZOABILIDADE –
MANUTENÇÃO - SENTENÇA REFORMADA.
1. Com base no princípio que veda o enriquecimento ilícito, é de se
observar o direito à retenção de parcelas pagas pelo promitente
comprador, em face da rescisão do contrato de promessa de compra
e venda de imóvel.
2. Revela-se razoável e proporcional, tendo em vista as
circunstâncias do caso concreto o percentual de 30% do valor
efetivamente pago pelo comprador, a título de multa contratual,
bem como para ressarcir a compromitente vendedora pelos
prejuízos decorrentes da rescisão do contrato.
(TJ-MG - AC: 1.0000.18.115114-3/001 MG, Relator: José Arthur FIlho,
Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Publicação: 14/12/2018).
- grifos e destaques dos subscritores -

Dentre os fundamentos determinantes do acórdão acima, insta

transcrever o trecho a seguir, que bem demonstra a necessidade de adequação às
peculiaridades, destacando o ‘TEMPO DE OCUPAÇÃO’, QUE, NO CASO, TAMBÉM SE
TRATA DE ‘LOTE DE TERRENO’9, assim como no presente.

No que se refere ao percentual, é certo que, de acordo com

entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, o percentual de retenção deve ser estabelecido entre 10%
(dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago,
observadas as circunstâncias fáticas do caso concreto, não
podendo causar vantagem ou gravame excessivo para uma das
partes.
Nos precedentes que se formou no Superior Tribunal de Justiça a
respeito da matéria, foi destacado que a retenção de 25% do valor
despendido pelo consumidor para o pagamento dos valores a que se
obrigou, constitui parâmetro razoável, MAS NÃO PEREMPTÓRIO,
DEVENDO SER ANALISADAS AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO
CONCRETO.
[...]

9
“Extrai-se dos autos que [omite-se] propôs Ação de Rescisão Contratual contra [omiste-se], com o objetivo de rescindir
o contrato de compra e venda celebrado com a ré em 24/08/2014, tendo por objeto a aquisição de 1 (um) imóvel
compreendido pelo Lote nº 02, Quadra ‘A’[...].

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Logo, no contrato pactuado entre as partes ficou estabelecida,

expressamente, a possibilidade de retenção do percentual de 30%
dos valores pagos pelo comprador em caso de desistência na
continuidade do negócio, o que não se mostra desproporcional,
tendo em vista que a avença foi assinada em 24.08.2014, TENDO O
AUTOR PERMANECIDO NA POSSE DO IMÓVEL POR MAIS DE UM
ANO, DESFRUTANDO DA ESTRUTURA EXISTENTE NO LOCAL.
- grifos e destaques dos subscritores -

Assim como no caso supra, também aqui o Requerido usufruiu da

estrutura do local e da disponibilidade exclusiva do imóvel por longo período, fator que
deve ser levado em consideração.

Nesse processo cognitivo de aferição do percentual de retenção,

também ganha destaque o entendimento adotado em RECENTE JULGADO, cuja ementa
esta a seguir colacionada, inteligência esta, inclusive, já utilizada em reiteradas decisões
do E. Tribunal de São Paulo10, que traça distinções fáticas e OBJETIVAS a serem
observadas para fixação da indenização. Veja-se:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA
DOS ADQUIRENTES. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE
PAGAMENTO DE PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. RESCISÃO DE
RIGOR, COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DA VENDEDORA NA
POSSE DO BEM. INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CC. ATO QUE CAUSA
PREJUÍZO À CREDORA. HIPÓTESE EM QUE FAZ A RÉ JUS À RESTITUIÇÃO
DE 70% DOS VALORES PAGOS, POIS HOUVE OCUPAÇÃO DO BEM
PELOS REQUERENTES [...].
Como cediço, em hipóteses de rescisão de contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel, o percentual a ser restituído deve ser
variável, e isso somente o caso concreto pode explicitar.
Sem muita dificuldade, todavia e sobre esse tema quatro situações,
genericamente consideradas, devem ser anotadas.
Primeira, a mora exclusiva da devedora, que, por
exemplo, não entrega a obra no prazo. A segunda, quando o comprador
se coloca em mora, não efetuando o pagamento, mas de imediato
pleiteia a rescisão. A terceira, quando o comprador se coloca em mora
e somente depois de tempos é que toma a iniciativa.
A quarta, quando a iniciativa é tomada pela própria alienante, diante
da mora. A isso se acrescentem mais duas situações: o imóvel haver
sido ou não ocupado, e bem a permanência nele, ainda, do
comprador.

10 A título de exemplificação, citam-se os seguintes: TJSP - 1000202-29.2019.8.26.0572, publicado em: 19/06/2019; e TJSP

- 1000182-75.2018.8.26.0474, publicado em: 16/07/2019.

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Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória.

Objetiva, claramente, demonstrar a GRADAÇÃO que a restituição deve
ter em função desses elementos. A JURISPRUDÊNCIA, POR SINAL, TEM
ADMITIDO A RETENÇÃO DE 10% a 30%, conforme as várias hipóteses.
[...]
(TJSP - 1001110-43.2018.8.26.0242; Relator: Vito Guglielmi; 6ª Câmara
de Direito Privado; Julgamento: 04/07/2019).
- grifos e destaques dos subscritores -
Traçadas estas primeiras balizas, o judicioso acórdão fixa também
algumas premissas a serem consideras quando a rescisão se dá por culpa do adquirente
– como é o caso –, indicando, inclusive, que o prejuízo causado por este descumprimento
contratual é in re ipsa:

Quando o comprador, todavia, pela insuportabilidade do contrato, acaba por

colocar-se em mora, por culpa sua, esse raciocínio já não pode ser aplicado.
Causou, com o inadimplemento, prejuízo ao credor, não só pelo
não pagamento, mas pelo conjunto de consequências que
aí decorrem. Pode, por exemplo, comprometer todo
o empreendimento. Pode causar prejuízo a todos os participantes. Ou pode
gerar um custo financeiro para o credor, que haverá de suportar aquela
parcela para a continuidade
do empreendimento. [...] Tenho para esses casos - e não desconhecendo
alguma divergência na jurisprudência - que
a suspensão dos pagamentos sem a imediata comunicação
ao credor, causa, por si, prejuízo decorrente do valor não
pago, e, no mínimo, do custo financeiro.
Aliás, alguma consequência para o descumprimento há de ser fixada, sob
pena de incentivo ao inadimplemento, o que o direito não deve admitir.
Ademais, sem ciência do intento de rescindir, não pode o credor repassar o
bem a terceiro.

Estabelecidas estas diretrizes, o mesmo julgado estabeleceu

critérios também OBJETIVOS para fixação do percentual de retenção (com acréscimo
na indenização de “10%” a cada critério ‘atendido’), perfeitamente aplicáveis ao caso
em apreço, senão vejamos:

1º Critério: Soma-se 10% como retenção ‘mínima’:

“Assim, sem que a credora prove dano maior o que, em tese, lhe é
possível, parece correto limitá-lo a 10% (dez por cento) dos valores
pagos. Esse percentual, de resto, vem sendo admitido como
prefixação das perdas e danos”.
- grifos e destaques dos subscritores -

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2º Critério: Soma-se mais 10% a título de ‘gastos diversos’ com o

empreendimento:
“E bem os valores a título de publicidade, elaboração de contratos,
taxas e impostos, e outros gastos administrativos, limitados a
outros 10% (dez por cento), parecem colocar as partes em situação
de igualdade. Havendo despesas outras, parece que esse
percentual, se o contrário não se demonstrar, deve ser admitido
como prefixação dos prejuízos.”
- grifos e destaques dos subscritores –

3º Critério: Soma outros 10% pela ‘ocupação’/’disponibilidade

econômica do imóvel’:
“Por fim, tendo havido OCUPAÇÃO pelos demandantes, algum fator
de depreciação do imóvel deve ser aplicado no caso concreto,
restando igualmente fixado, na esteira dos procedentes
jurisprudenciais a respeito do tema, também em 10% (dez por
cento) dos valores efetivamente pagos”.
- grifos e destaques dos subscritores -

COMO COROLÁRIO, TEM-SE QUE:

TAL PERFAZ, PORTANTO, RETENÇÃO DA ORDEM DE 30% DO TOTAL

PAGO. Por outro lado, é evidente que a ocupação do imóvel, após a
constituição em mora, traduz perda para a requerida.
Isso não demandava prova específica, a não ser em relação ao
quantum a esse título devido. Não há qualquer razão lógica para que
os demandados permaneçam ocupando o imóvel gratuitamente.
- grifos e destaques dos subscritores -

Especificamente acerca da utilização/disponibilidade do imóvel, a

mesma decisão esclarece que o fato – que, no caso em apreço, é incontroversa, vale frisar
–, de o adquirente ter assumido a posse quando da assunção ao COMPROMISSO,
recebendo a exclusividade da disponibilidade econômica do lote, deve ser levado em
consideração para fins de fixação do valor de retenção, ainda que se trate de LOTE DE
TERRENO, como é o caso. Veja-se:

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IRRELEVANTE, A PROPÓSITO, A CIRCUNSTÂNCIA DE SE TRATAR, O

IMÓVEL, DE LOTE DE TERRA NUA. Isso porque os autores FORAM
IMITIDOS EM SUA POSSE JÁ NA DATA DA CELEBRAÇÃO DA
PROMESSA DE VENDA E COMPRA (cláusula 5.1, fl. 18), “podendo
utilizá-lo da maneira que melhor lhe aprouver”. Devem, pois,
ressarcir a requerida pela utilização do imóvel no período.
- grifos e destaques dos subscritores -
Neste cenário, sendo o caso sub examine faticamente bastante
semelhante aos julgados supracitados, o mesmo entendimento neles adotado deve
importado para resolução da presente demanda, em atenção à necessidade de
integridade, coerência e estabilidade da jurisprudência (art. 926 do CPC).

Com efeito, no caso concreto, acumulam-se, até a elaboração desta

peça, 12 (doze) meses de inadimplência, período em que detém o Requerido a
disponibilidade econômica do imóvel, sem pagamento dos valores contratualmente
convencionados, constituindo-se legítima e razoável a retenção de ao menos 30% (trinta
por cento) do valor já pago, a fim de minorar os prejuízos sofridos pela Autora com as
despesas ordinárias de administração e diante da frustação do negócio, bem como pelo
lapso temporal em que se viu privada da fruição econômica do bem.

Assim sendo, a Requerente faz jus – repita-se, em caso de não

9purgação da mora pelo Comprador – (i) à rescisão do contrato de COMPROMISSO
indicado nesta exordial; (ii) bem como à retenção de parte dos valores recebidos, para
fazer frente aos custos decorrentes da manutenção do empreendimento, despesas com
contrato, administração e propagandas, prejuízos decorrentes da privação de
disponibilidade econômica do imóvel e da quebra de expectativa.

2.7. ADVENTO DA LEI 13.786/2018: CONSOLIDAÇÃO DOS DIREITOS JÁ

JURISPRUDENCIALMENTE RECONHECIDOS
Nesse ponto, a título de corroboração, faz-se necessário um breve
parêntese para trazer à colação os importantes aspectos consolidados pelo advento da
recentemente sancionada Lei nº 13.786, de 27/12/2018, que alterou a redação
originária da Lei nº 6.766/79, para estabelecer diretrizes para resolução dos contratos,
com vigência imediata, conforme expressa previsão de seu art. 4º.
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Atenta à necessidade de preservar os direitos e a segurança jurídica

dos contratantes, a novel legislação tratou especificamente sobre a restituição dos
valores devidos em razão de resolução contratual por culpa do adquirente (art. 32-A e
seus incisos e parágrafos), ganhando destaque a autorização de desconto de até 10%
(dez por cento) do valor TOTAL ATUALIZADO DO CONTRATO, a título de ressarcimento
de despesas administrativas.

Além disso, a nova lei positivou e deixou claro o direito – que já

vinha sendo admitido pela jurisprudência –, no sentido de o vendedor poder descontar
do quantitativo a ser restituído, além do percentual de indenização, valores
correspondentes a (i) IPTU, contribuições condominiais e outras despesas propter rem;
(ii) custas e emolumentos para retorno ao status quo ante; (iii) comissão de corretagem;
(iv) valores correspondentes à fruição do imóvel; (v) encargos moratórios relativos às
prestações pagas em atraso.

Nessa linha de intelecção, à guisa de ilustração, a retenção aqui

pleiteada para ressarcimento das despesas se coaduna com os parâmetros da referida
lei, resultando em total de desconto inferior ao legalmente autorizado.

Diante do exposto, alinhada a jurisprudência e à legislação

aplicável, de rigor o julgamento de total procedência dos pedidos formulados, sem
prejuízo do quanto mais será exposto.

2.8. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE (Cumulação própria)

Rescindido o compromisso de compra e venda, resta ainda resolver

a questão da posse do imóvel objeto da lide. Sobre tal aspecto, o Código Civil assegura
ao proprietário "o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reavê-los do poder
de quem quer que injustamente os possua" (art. 1.228).

Ora, sendo rescindido o COMPROMISSO, torna-se ‘inexistente’ o

‘justo título’ que legitimaria a posse direta do imóvel ao comprador, razão pela qual
deve ser posse do lote reestabelecida, em sua plenitude, à vendedora.

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Assim, sendo a ‘reintegração da posse’ consectário lógico da

rescisão contratual, sua cumulação é plenamente possível (art. 327, §2º, do CPC11).

Em análise a tal dispositivo, esclarece o eminente processualista

Fredie Didier12 que, por vezes, o legislador oferece ao autor mais de um procedimento
apto a servir de meio para a tutela jurisdicional pleiteada, sendo o caso do pedido de
Reintegração de Posse, típica ação possessória. Veja-se:
São [...] procedimentos especiais não-obrigatórios, opcionais,
porquanto possam ser dispensados pelo autor. A eles se aplica
irrestritamente a regra da conversibilidade do procedimento em
comum, em caso de cumulação de pedidos, prevista no art. 327,
§2°, CPC.
São exemplos de procedimentos especiais opcionais: mandado de
segurança, possessórias e ação monitória (destaques dos
subscritores).

Nesse rumo, ainda, insta transcrever as lapidares explanações

tecidas por Daniel A. Assunção Neves13, citando Ovídio Baptista, segundo o qual “numa
demanda em que se cumulam pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse,
em sendo acolhido o pedido anterior, o pedido posterior será analisado pelo juiz,
podendo ser concedido, o que torna essa espécie de cumulação de pedidos uma
cumulação própria”. Em abono dessa disposição doutrinária, este é o entendimento
expendido pelo Colendo STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CUMULAÇÃO COM PEDIDO DE PERDAS E
DANOS. POSSIBILIDADE. OFENSA AO ART. 292 DO CPC. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE DE ADOÇÃO DO RITO
ORDINÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO NÃO
PROVIDO.
11 Art.327. É lícita a cumulação, em um único processo, contra o mesmo réu, de vários pedidos, ainda que entre eles não
haja conexão. (...) §2º Quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, será admitida a
cumulação se o autor empregar o procedimento comum, sem prejuízo do emprego das técnicas processuais
diferenciadas previstas nos procedimentos especiais a que se sujeitam um ou mais pedidos cumulados, que não forem
incompatíveis com as disposições sobre o procedimento comum.
- grifos e destaques dos subscritores
12 DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil: Introdução ao direito processual civil. Vol. I. 18ª Ed. Salvador-BA:

JusPODIVM 2016, p. 584.

13 NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil. 8ª ed. São Paulo: Método, 2016 – Versão

Eletrônica.

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É lícito ao autor cumular com pedido possessório o de condenação

em perdas e danos (art. 921, I, do CPC).
STJ – 4ª T; AgRg/AREsp 538020/RJ; Rel: Ministro Raul Araújo; DJe
07/05/2015.
- grifos e destaques dos subscritores –

Portanto, uma vez reconhecido o direito à rescisão contratual, requer

seja, em seguida, apreciado e deferido o pedido de reintegração imediata à posse do
imóvel em questão, com o retorno ao status quo ante inclusive no aspecto possessório.

3. DA TUTELA INIBITÓRIA

A tutela inibitória deita raízes no princípio geral de prevenção,

porquanto voltada precipuamente para o futuro, tendo como desígnio evitar a
ocorrência/reiteração de um ato ilícito14 (art. 497, parágrafo único, do CPC).

No caso, a pretensão visa INIBIR QUAISQUER EDIFICAÇÕES NO

IMÓVEL até que se resolva a presente ação, evitando, assim, o EXERCÍCIO ABUSIVO
DO DIREITO DE POSSE, além de COIBIR O AGRAVAMENTO DA SITUAÇÃO DE FUNDO e
os PREJUÍZOS MATERIAIS DE AMBAS AS PARTES.

Ademais, tal comportamento implicaria violação à boa-fé sob a

vertente objetiva de evitar o próprio prejuízo (“duty to mitigate the loss”).

Com efeito, estará o Requerido judicialmente constituído em mora

com a citação, de modo que – embora, a bem da verdade, já tenha plena ciência –, não
mais poderá alegar ‘desconhecimento’ do inadimplemento do COMPROMISSO, pelo
que valores despendidos com a realização de benfeitorias serão tidos como
insuscetíveis de ressarcimento (arts. 1.220 e 1.255 do Código Civil).

14 “A prevenção como antonomásia da responsabilidade civil contemporânea. Ao invés de agir reativamente ao dano
consumado (direito remediador) – pela via da indenização ou da compensação –, devemos conservar e proteger bens
existenciais e patrimoniais (direito proativo). Toda pessoa ostenta um dever ex ante de evitar causar um dano injusto,
agindo conforme a boa-fé e adotando comportamentos prudentes para impedir que o dano se produza ou que se reduza
a sua magnitude. Ademais, caso o dano já tenha sido produzido, que se evite o seu agravamento (duty to mitigate the
own loss)”. FARIAS, Cristiano Chaves. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: Responsabilidade Civil, V.III. São Paulo:
Atlas, 2015, p. 19.

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Por outro giro, a AUSÊNCIA DE DANO REVERSO decorre do fato de que,

purgada a mora, a medida inibitória será revogada e o processo extinto.

De se considerar, que, como dito alhures, o Requerido está

inadimplente há 12 (DOZE MESES), fato este reconhecido como suficiente e
determinante para concessão da Tutela Inibitória pelo Egrégio Tribunal de Justiça de
Minas Gerais, julgando pedido idêntico ao aqui formulado (envolvendo empresa do
mesmo grupo econômico da ora Autora). Veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – MORA

– CONSTRUÇÃO – TUTELA INIBITÓRIA. Havendo perigo de perdas
para ambas as partes do contrato em caso de construção em
imóvel objeto da lide, vez que configurada mora do devedor, é
cabível o deferimento de tutela inibitória para que não haja
construção no terreno sub judice.
[...] Verifica-se que a tutela inibitória é instrumento pouco lesivo à
parte agravada uma vez que apenas impede, DURANTE O
TRÂMITE DO PROCESSO QUE SE CONSTRUA NO TERRENO
OBJETO DA LIDE, A FIM DE QUE SE EVITE MAIORES PREJUÍZOS
TANTO AO DEVEDOR QUANTO AO VENDEDOR (AGRAVANTE),
NO CHAMADO DUTY TO MITIGATE THE LOSS (DEVER DE
MITIGAR AS PERDAS).
Assim, existindo o risco de prejuízos a ambas as partes caso haja
construção no terreno, ante a probabilidade de resolução do
contrato, vide cláusula contratual quinta, tem-se que cabível o
deferimento de tutela inibitória.
(Agravo de Instrumento nº 1.0000.19.013963-4/001 – 15ª Câmara
Cível – Relator: Antônio Bispo; Publicação: 09/10/2019.
- grifos e destaques dos subscritores -

Ante o exposto, com fulcro nos arts. 139, IV, e 297, do CPC, requer seja
concedida medida inibitória, mediante tutela específica, para determinar ao Requerido
que se abstenha de realizar construções no lote sub judice, sob pena de i) perdimento
das benfeitorias/acessões, caso venha a rescindido o contrato (art. 1.255 do CC); ii)
aplicação de multa a ser fixada conforme o arbítrio deste i. Juízo; iii) bem como
caracterização de litigância de má-fé (art. 80 do CPC).

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4. DOS PEDIDOS

EX POSITIS, pede-se que, ao final a presente ação seja julgada

TOTALMENTE PROCEDENTE, requerendo, em especial:

I) a concessão liminar de medida cautelar inibitória, com intimação do Requerido

para que se abstenha de realizar construções no lote sub judice, sob pena de i)
perdimento das benfeitorias/acessões, caso venha a ser rescindido o contrato
(art. 1.255 do CC); ii) aplicação de multa a ser fixada conforme o arbítrio deste i.
Juízo; iii) caracterização de litigância de má-fé (art. 80 do CPC) – tópico ‘3’.

II) que seja determinada a citação do Requerido, por meio de OFICIAL DE JUSTIÇA,
em ambos os endereços fornecidos, para comparecer à audiência para tentativa
conciliação, na forma do art. 334 do CPC e, querendo, apresentem
oportunamente contestação à presente actio;

III) que se determine ao Requerido que pague as parcelas inadimplidas e seus

respectivos consectários legais e contratuais, que totalizam, até a presente data
R$ 22.693,37 (vinte e dois mil e seiscentos e noventa e três reais e trinta e sete
centavos), bem como as parcelas que se vencerem no decorrer da ação e não
forem quitadas (art. 323 do CPC) – tópico ‘2.2’.

IV) SUBSIDIARIAMENTE, caso não seja purgada a mora, que seja:

a) considerado rescindido, independentemente de qualquer formalidade, o

COMPROMISSO firmado, por culpa exclusiva do Requerido devido ao
inadimplemento, por força do art. 485 do Código Civil c/c art. 32 a 35 da Lei
6.766/79 e na cláusula 5ª, § 1º, do COMPROMISSO - tópico ‘2.4’ e ‘2.5’.

b) deferido o pedido de reintegração à Requerente da posse do imóvel objeto

do referido contrato, independentemente de qualquer outra formalidade, por
medida de justiça – tópico ‘2.8’.

c) por medida de economia processual, havendo saldo, seja autorizado o

desconto/dedução, do montante a ser restituído ao Requerido, das custas
processuais e dos honorários advocatícios a que for este condenado a satisfazer;

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d) havendo saldo, seja autorizado o desconto/dedução, do montante a ser

restituído ao Réu, dos débitos inerentes ao imóvel (propter rem), notadamente
IPTU e Contribuição devida à Associação de Proprietários/Moradores;

e) concedido prazo razoável para depósito do valor remanescente do que foi

pago pelo Requerido;

V) seja condenado o Requerido ao ‘cumprimento da obrigação de fazer’,

consistente na regularização dos débitos inerentes ao imóvel, notadamente ao
IPTU e Contribuição devida à Associação de Proprietários/Moradores, fixando-se
para tanto prazo não superior a 30 dias, sob pena de multa diária; sem prejuízo
de ser condenado a reembolsar os valores eventualmente expendidos pela
Autora pelo pagamento ou excussão de encargos referentes ao imóvel, ocorridos
durante o curso deste processo (tópico ‘2.3’), observando-se o item ‘iv.d’ acima;

VI) que seja o Requerido condenado aos ônus da sucumbência, observando-se o

item ‘iv.c’ acima.

Pugna-se, ainda, pela produção de todas as provas em direito

admitidas, notadamente a prova documental, testemunhal, pericial, depoimento
pessoal e outras que sejam necessárias ao esclarecimento da lide.

A fim de adequação da presente actio aos parâmetros estabelecidos

pelo artigo 292, I, e §2º, do CPC, atribui-se à causa o valor de R$ 44.899,61 (quarenta
e quatro mil, oitocentos e noventa e nove reais e sessenta e um centavos),
correspondente à soma das parcelas vencidas – R$ 22.693,37 (vinte e dois mil e
seiscentos e noventa e três reais e trinta e sete centavos), – e das parcelas vincendas
projetadas no período de um ano, que equivalem a R$ 22.206,24 (vinte e dois mil e
duzentos e seis reais e vinte e quatro centavos)15.

Termos em que,
Pede deferimento.
São J. B. Vista-SP p/ Alfenas–MG, 22 de abril de 2022.

Renan Vieira Anselmo de Oliveira José Thiago de Siqueira Bastos

OAB/SP 381.117 OAB/SP 185.909|OAB/MG 206.021
15 Valor atual de cada parcela (R$ 1.850,52) multiplicado por 12 (doze) meses.

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