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Compromisso de compra e venda com Eficcia Real.

Direito do Promitente Comprador

1 Origens. Conceito Em nosso ordenamento, destacamos que algumas relaes originariamente obrigacionais obtm eficcia real, mediante registro imobilirio autorizado por lei. O contrato de promessa de compra e venda de imvel um desses exemplos, com enorme utilizao no universo negocial brasileiro. At seu ingresso em nossa legislao, pelo Decreto-lei n 58/37, o compromisso de compra e venda de imveis conferia aos adquirentes apenas direitos obrigacionais. Findos os pagamentos das parcelas, extinta a obrigao, se o imvel no fosse entregue ao adquirente, apenas lhe restaria a via indenizatria. Muitos foram os lesados por loteadores inescrupulosos, poca, pois na venda de lotes no edificados situava-se ento a problemtica. Ademais, antes desse diploma legal, os negcios eram regulados pelo art. 1.088 do Cdigo Civil pretrito, a permitir o arrependimento de qualquer das partes antes da concluso do contrato definitivo. A senda inaugurada pelo Decreto-lei n 58/37, permitindo eficcia real ao compromisso de imveis loteados, foi estendida, em diplomas posteriores, generalidade dos imveis. Esse primeiro diploma tornou obrigatrio o registro dos loteamentos. Sem o registro, o proprietrio somente pode vender partes ideais, ou mesmo concretas, mas no subdivididas em lotes. Registrado o empreendimento, os lotes ganham autonomia. O mecanismo prprio do negcio jurdico bilateral merece estudo aprofundado quando do exame dos contratos em espcie. conveniente nesta oportunidade elucidar os aspectos reais do negcio. Aponte-se, de incio, que o atual Cdigo Civil contemplou finalmente o instituto como direito real, nos arts. 1.417 e 1.418, sob a epgrafe "Do direito do promitente comprador." O compromisso de compra e venda tambm conhecido rotineiramente sob outras denominaes: promessa de compra e venda, contrato preliminar de compra e venda, promessa bilateral de compra e venda. A Lei n 6.766/79, que tratou do parcelamento do solo urbano, consagrou a denominao compromisso de compra e venda . O presente Cdigo Civil refere-se promessa de compra e venda (art. 1.417). Partes nesse negcio so o promitente, compromitente-vendedor ou cedente e promissrio, compromissriocomprador, compromissrio-adquirente ou cessionrio.

No compromisso de venda e compra, sob o aspecto contratual, h um acordo de vontades, de cunho preliminar, por meio do qual uma parte compromete-se a efetuar em favor de outra, em certo prazo, um contrato de venda definitivo, mediante o pagamento do preo e cumprimento das demais clusulas. Em nosso Direito civil, volume II: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos (seo 18.3), destacamos a conceituao e mecanismo desse negcio, sob o prisma do contrato preliminar em geral. Em determinado momento, pode no ser oportuno, possvel ou conveniente s partes contratar de forma definitiva, plena e acabada. No entanto, nas premissas, igualmente ser inconveniente deixar de contratar, levando-se em conta a existncia de toda uma fase pr-contratual e a oportunidade de ser concludo um negcio no plano material. O contrato representa, segundo examinamos no livro citado, um acrscimo patrimonial para o contratante. A posio contratual possui valor econmico relevante, tanto que pode ser cedida a ttulo oneroso. Desse modo, sob o plano ainda exclusivamente obrigacional, surgir a convenincia de contratar preliminarmente. Podem as partes necessitar de prazo maior de meditao para a concluso do contrato definitivo, aguardar melhor situao econmica, ou, naquilo que nos interessa agora, pode o alienante pretender maior garantia de pagamento, no concluindo definitivamente a venda enquanto no pago o preo. Surge neste ltimo enfoque a efetiva utilidade da promessa de compra e venda que ganha os contornos de contrato quase definitivo quando nela se inserem as clusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Terminolgica e tecnicamente, o contrato preliminar objetiva a concluso de um contrato principal e definitivo. Possui todas as caractersticas de contrato, tratando-se de modalidade autnoma em sua classificao geral. No contrato preliminar, pr-contrato ou promessa de contratar j existem todos os requisitos de um contrato. Por isso, no se confunde com as chamadas negociaes preliminares . Essa fase preliminar de negociao ou pontuao, como regra geral, no gera direitos. Pode dela decorrer uma responsabilidade pr-contratual sob determinadas condies, situada fora da relao contratual, matria por ns examinada na citada obra ( Direito civil: teoria das obrigaes e teoria geral dos contratos , Captulo 22). O compromisso de compra e venda um contrato, portanto, perfeito e acabado. Advirta-se: no se trata de contrato preliminar tpico. Deve ser examinado e interpretado, sem dvida, do ponto de vista negocial. Contudo, como em tantos outros fenmenos jurdicos, tratase de contrato dirigido ou regulamentado, representado em grande parte por normas cogentes que visam proteo da parte, em tese, mais fraca economicamente, o adquirente, mas resguardando de

igual modo, com inadimplemento.

eficcia,

alienante,

na

hiptese

de

Por outro lado, o contrato preliminar traz em seu bojo a obrigao de contratar definitivamente, cuja natureza uma obrigao de fazer. As partes obrigam-se concluso do contrato definitivo sob certo prazo ou condio. No compromisso de compra e venda sob exame, resulta clarssimo que a inteno das partes no precipuamente a concluso de outro contrato, mas a compra e venda do imvel de forma definitiva. Destarte, afasta-se esse compromisso da noo que poder existir em outros contratos preliminares, pr-contratos propriamente ditos, ou mera carta de intenes ou acordo de cavalheiros. O compromisso na hiptese sob vrtice enquadra-se como verdadeira modalidade de compra e venda. O nexo contratual de alienao da coisa o aspecto primordial desse compromisso. Essas as razes axiolgicas que levaram o legislador a conceder eficcia real promessa de compra e venda de imveis. Cabe s partes fixarem sua vontade em mero contrato preliminar ou promessa de contratar no futuro, dentro do campo da autonomia da vontade obrigacional, ou efetivamente comprometerem-se a vender e comprar sob a gide da legislao protetiva. Muito melhor e mais efetivo seria que a lei lhe desse um tratamento mais dinmico, permitindo que por simples averbao no registro imobilirio, provando o adquirente ter pago todas as parcelas, que a propriedade se tornasse plena. Exigir-se nova escritura, a famigerada escritura definitiva, to s para essa finalidade burocracia e cartorialidade inadmissvel na atualidade, atulhando ainda mais nossos tribunais com desnecessrias aes de adjudicao compulsria. Portanto, o Cdigo de 2002 deu apenas meio passo com relao aos compromissos de venda e compra. A esse respeito j existe importante inovao no ordenamento, no art. 26, 6, da Lei n 6.766/79, acrescentado pela Lei n 9.785/99, pra atingir loteamentos populares: " Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso valero como ttulo para registro do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitao ". Desse modo, ser doravante um pequeno passo, perfeitamente possvel, aplicar esse dispositivo a todos os compromissos de venda e compra e no apenas aqueles dentro do mbito da lei de parcelamento do solo urbano. No existe diferena ontolgica entre eles. Convido nossos colegas magistrados a refletir e aplicar, sem rebuos, essa norma, orientando os registros imobilirios para tal. 1.2 Compromisso e usucapio . No se esquea, tambm, que a existncia de compromisso de compra e venda, ainda que no registrado, base segura para o

processo de usucapio. A posse do imvel e a existncia de um compromisso quitado so aspectos mais do que suficientes e patentes para caracterizar justo ttulo para a aquisio ad usucapionem . Desse modo, quando, por qualquer motivo, frustra-se a ao de adjudicao compulsria ou o registro imobilirio, a ao de usucapio atingir a mesma finalidade. No , contudo, a soluo mais rpida e menos custosa, como j apontamos. Ainda, contudo, h mais uma possibilidade de usucapio versada no pargrafo nico do art. 1.242 do mais recente Cdigo Civil: "Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico." A hiptese contempla mais uma facilidade em prol da aquisio da propriedade, que pode ser denominado usucapio documental ou tabular . Nesse caso, como aponta Afrnio de Carvalho, o dispositivo visa proteger o proprietrio aparente, isto , aquele que j possua uma inscrio dominial que fora cancelada por vcio de qualquer natureza (2001:206). Nessa situao, pode ocorrer que o interessado tivesse ttulo anteriormente, o qual, por qualquer razo fora cancelado: por irregularidade formal, por vcio de vontade etc. A novel lei protege quem, nessa situao, mantm no imvel a moradia ou realizou ali investimentos de interesse social e econmico. Protege-se o possuidor que atribui utilidade para coisa, em detrimento de terceiros. De qualquer forma, porm, a hiptese de usucapio ordinrio e mesmo sob as condies expostas no se dispensar o justo ttulo e a boa-f. Destarte, esse usucapio no pode beneficiar aquele que obteve o ttulo com vcio e o registrou, para poder ocupar o imvel. Nessa premissa, ao ocupante restar aguardar o prazo do usucapio extraordinrio. O passo do legislador neste aspecto, no entanto, ainda foi tmido: melhor seria permitir tambm essa modalidade de usucapio documental para os que tivessem compromisso de compra e venda devidamente quitado e posse contnua por esse perodo, juntamente comos demais requisitos expostos nesse dispositivo. Fica essa sugesto para futura norma e mesmo para a jurisprudncia, pois, a nosso ver, essa questo envolve larga massa da populao com compromissos quitados e posse, e o usucapio nessa situao amolda-se inteno do legislador. Obrigar os compromissrios compradores, nessa hiptese, a buscar a consagrada " escritura definitiva " , como acentuamos, superfetao de intil burocracia. Melhor ainda, como apontamos, se o legislador permitisse, nos compromissos registrados, que mera averbao de propriedade plena

fosse feita ano registro de imveis. Muita lenta, empedernida e sem maior viso de horizontes a reao do legislador, para dizer o mnimo. Tal como est redigida a presente disposio sobre usucapio, ser muito pequeno o alcance de sua aplicao, salvo se a jurisprudncia decidir alarg-lo. 1.3 Finalidade do compromisso. Na prtica, os compromissos tm em mira efetivamente a venda e compra definitiva. Falhas estruturais no instrumento ou fora dele podero impedir esse desiderato, o qual, contudo, foi aquele buscado pelos contratantes. Nesse sentido, ao analisar a possibilidade de coexistncia dessas duas modalidades de avena, observa Agathe Elsa Schimidt da Silva (1983:11): "Parece-nos muito bem equacionada a existncia do compromisso de compra e venda irretratvel, amparado na legislao em vigor, ao lado da existncia j rara do contrato preliminar de compra e venda. A grande distino entre os dois a possibilidade que a lei confere ao compromissrio, de obteno do ttulo aquisitivo por via judicial, em caso de inadimplemento, permitindo-lhe a real aquisio da propriedade do imvel, nos termos do art. 530 do Cdigo Civil, o que no ocorre nos contratos preliminares." De fato, a Lei n 6.766/79 foi mais alm na proteo do comprador de imvel urbano, permitindo o registro compulsrio do mero negcio preliminar ao compromisso de compra e venda (art. 27), como mencionaremos a seguir. O Decreto-lei n 58/37 conferiu os lineamentos estruturais do instituto, direcionado originalmente para terrenos loteados. A Lei n 649/49 estendeu o regime geral das promessas de compra e venda aos imveis no loteados, desde que no contivessem clusula de arrependimento e estivessem registradas no cartrio imobilirio. O Decreto-lei n 58/37 foi regulamentado pelo Decreto n 3.079/38. Os loteamentos foram posteriormente regulados pelo Decreto-lei n 21/67, que cuida mais propriamente da posio do loteador, mantendo o regime do Decreto-lei n 58/37. Finalmente, a Lei n 6.766/79 ordenou o parcelamento do solo urbano, incorporando as conquistas jurisprudenciais, derrogando em parte o Decreto-lei n 58/37, mas mantendo sua linha originria. O Decreto-lei n 58/37 continua integralmente vigente para imveis rurais. O art. 1.417 do vigente Cdigo Civil representa o pice ainda incompleto desse instituto, dispondo: "Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio do Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel." Se o comprador adquire direito real, porque no

permitir-se j, de imediato, o registro pleno da propriedade sem a materialmente intil " escritura definitiva "? 2 Natureza Jurdica Pelo compromisso de compra e venda de imvel, tal como figurado na legislao citada, os poderes inerentes ao domnio, ius utendi, fruendi et abutendi , so transferidos ao compromissrio comprador. O promitente vendedor conserva to-somente a nua propriedade, at que todo o preo seja pago. Nota-se que nessa situao o ius abutendi , direito de dispor, no transferido de todo, mas vai esmaecendo e esvaindo-se medida que o preo pago at desaparecer com a quitao integral. Pago o preo, os poderes do domnio enfeixam-se no patrimnio do adquirente. Tal como ocorre, por exemplo, na extino do usufruto com a morte do usufruturio ou com a extino da hipoteca com o desaparecimento da obrigao garantida, "embora com as respectivas inscries no canceladas, a propriedade do compromitente vendedor tem uma existncia fictcia, isto , no tem existncia" (Azevedo Jr., 1979:8). Todavia, enquanto no pago o preo total, a garantia permanece ntegra. A propsito, Darcy Bessone (1988:426), embora confessando-se isolado nessa posio, aponta que o compromisso de compra e venda desse jaez confere na realidade uma garantia, apontando para tal suas caractersticas: " exercido sobre c oisa alheia. acessrio de direito de crdito. indivisvel, certo que os pagamentos das prestaes do preo no o reduzem. Produz efeitos 'erga omnes'" . De fato, se a funo de garantia com eficcia real no sua caracterstica principal, elemento marcante do instituto. O Decreto-lei n 58/37 no art. 11 permitiu que o compromisso de compra e venda seja efetuado por instrumento pblico ou particular. No art. 4 especificou seu registro imobilirio, por averbao, bem como suas transferncias e rescises. A lei registrria atual refere-se simplesmente ao registro. O art. 5 conferiu eficcia erga omnes e direito real ao contrato: "A averbao atribui ao compromissrio direito real oponvel a terceiro, quanto alienao ou onerao posterior, e far-se- vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lanar a nota indicativa do livro, pgina e data do assentamento." O art. 15 desse diploma atribuiu ao adquirente o direito de exigir a outorga de escritura, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preo. O art. 16, com a redao da Lei n 6.014/73, concedeu ao compromissrio comprador a ao de adjudicao compulsria, na hiptese de recusa de outorga de escritura, pelo procedimento sumarssimo, atual sumrio. Esses aspectos foram concentrados no art. 1.418 do mais recente Cdigo:

"O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel." Como acentuamos, essa providncia poderia ser dispensada, se o adquirente provasse que pagou todo o preo. urgente que o legislador atente para esse aspecto. Alis, a legislao extravagante j o fez, como apontamos. Essa escritura definitiva a exigida superfetao burocrtica irritante no atual estgio da histria do direito imobilirio do pas. De outro lado, o art. 22 do Decreto-lei, com a redao atual conferida pela Lei n 6.014/73, adaptadora do atual CPC, mantendo a inovao introduzida pela Lei n 649/49, dispe: "Os contratos sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direitos de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos arts. 16 desta lei, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil." Por sua vez, a Lei n 6.766/79, dispondo sobre o parcelamento do solo urbano e dando outras providncias, no art. 25 estabeleceu: "So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros." Destarte, restaram inafastveis o carter e a eficcia real atribudos a esses contratos na construo legal, agora assim admitidos pelo novel Cdigo Civil. obrigao, como acentuamos, foi conferida eficcia real. O negcio, contudo, no perde suas caractersticas contratuais, pois muitas so as relaes obrigacionais decorrentes para as partes. A inteno da legislao colocar a salvo os direitos do comprador que cumpre integralmente suas obrigaes contratuais, ficando indene de ameaas de terceiros. Como direito real limitado, todavia, ainda no se constitui propriedade. No entanto, medida que diminui o dbito com a amortizao do preo, mais e mais o direito do adquirente se aproxima do domnio, at finalmente abra-lo na integralidade. Por essa razo, pode facilmente ser dispensada uma subseqente intil escritura, de lege ferenda . De qualquer forma, instigo os magistrados deste pas a ousar e a dar interpretao ampla ao dispositivo, permitindo que o registro definitivo seja averbado

matrcula, quando pago todo o preo, independentemente da decantada escritura definitiva. Trata-se, a nosso ver, de interpretao de acordo com a finalidade social do contrato e no se choca contra o sistema.E se podem ousar os magistrados, que ousem por dever de ofcio os advogados tambm na defesa desse amplo direito social, que atinge parcela imensa de nossa populao. E com isto, estaro sendo beneficiados milhares e milhares de adquirentes de imveis, bem como a arrecadao de tributos e incentivando-se a veracidade do registro imobilirio, sem conflitar com o sistema, o que mais importante. Se o legislador do Cdigo de 2002 no enxergou expressamente o alcance social desse fenmeno, que enxerguem meus colegas magistrados, mormente os que so corregedores dos cartrios dos registros de imveis do pas No se esquea que o magistrado deste sculo XXI deve aplicar a lei na busca da equidade e do interesse social, princpios do novel Cdigo. 3 Adjudicao Compulsria O compromisso registrado confere ao adquirente direito de seqela, permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir o compromisso, exigindo a outorga de escritura pela adjudicao compulsria. Essa execuo especfica de outorga de escritura aqui decantada no fica afastada nem mesmo perante a ausncia de registro, ou de outros requisitos no contrato, pois no caso torna-se vivel recorrer ao de conhecimento, com ndole cominatria, de obrigao de fazer, para obteno de deciso nos termos do art. 639 do CPC. Nesta ltima hiptese, a sentena produzir os mesmos efeitos do contrato cuja concluso foi recusada ( RSTJ 28/419, RT 591/94, 617/82, 619/100). Se a sentena substitutiva do contrato por fas ou por nefas no puder ser registrada no cartrio imobilirio, tal refoge ao mbito dessa ao. A sentena no pode acrescentar ou suprimir clusulas que se encontram no pr-contrato. O julgado no interfere no contedo contratual. Supre to-somente a vontade do promitente vendedor recusante da outorga do contrato definitivo. Se o contrato apresenta falhas que inviabilizam o registro, a ptica desloca-se para o direito pessoal entre as partes. Diversa a situao quando o compromisso j est registrado, onde apenas se consolida a propriedade plena ao adjudicante, com o registro da sentena, nesse caso efeito necessrio e elementar da deciso. Nesta hiptese, como acentuamos, a escritura definitiva ou a sentena que a substitui se mostra intil. Se porventura falhas houver nesse registro, como em que qualquer registro pode ocorrer, o sistema outorga meios de corrigi-las. H vasta jurisprudncia sobre a matria cuja evoluo demonstrada por inmeras Smulas dos tribunais federais. Assim, a Smula n 166 do Supremo Tribunal Federal estabeleceu: " inadmissvel o arrependimento do compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dec.-lei 58, de 10-12-37." Desse modo, pactuada

clusula de arrependimento desse prisma, ela ineficaz, ou trata-se de contrato no albergado pela lei especfica. A Smula n 413 do mesmo Pretrio aduz: "O compromisso de compra e venda de imveis, ainda que no loteados, d direito execuo compulsria, quando reunidos os requisitos legais." Toda essa jurisprudncia foi coroada pelo corrente Cdigo Civil. Por outro lado, a Smula n 167 do Supremo Tribunal Federal disps: "No se aplica o regime do decreto-lei n 58, de 10 de dezembro de 1937, ao compromisso de compra e venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro." Destarte, sob a gide desse entendimento, tinha-se por incabvel a adjudicao compulsria, de compromisso no registrado. Essa orientao est atualmente superada por decises do Superior Tribunal de Justia que atenderam aos reclamos da doutrina e de nossa realidade social, cuja sistemtica inviabiliza o registro imobilirio para grande massa da populao. A jurisprudncia homognea do Superior Tribunal de Justia , portanto, no sentido de prescindir o compromisso de compra e venda de registro imobilirio para possibilitar a adjudicao compulsria ( RSTJ 32/309, 25/465, 29/356, 42/407; ainda no mesmo sentido os recursos especiais n os 19.414-0/MG, Rel. Waldemar Zveiter; 13.639-0/SP, Rel. Min. Slvio de Figueiredo). Se, na ausncia de registro, o ttulo emanado da sentena no puder ser registrado, porque existente registro em nome de terceiro, por exemplo, obstando o princpio da continuidade, a soluo dever ser conforme o exposto, regendo-se o negcio pelo direito obrigacional. "A promessa de venda gera efeitos obrigacionais, ainda que no formalizada por instrumento particular e no registrada. Mas a pretenso adjudicao compulsria de carter pessoal, restrita assim aos contratantes, no podendo prejudicar os direitos de terceiros, que entrementes hajam adquirido o imvel e obtido o devido registro em seu nome, no ofcio imobilirio" ( RSTJ 43/458). Sustentando entendimento relativo obrigacional, tem-se entendido que relao meramente

" se o compromisso particular no registrado no autoriza a adjudicao compulsria, nada impede que o juiz receba a inicial como pedido para exigir cumprimento de uma obrigao de fazer, a outorga da escritura definitiva. Se reconhecido esse direito, a sentena produzir todos os efeitos da declarao no emitida na forma do art. 641 do CPC" ( 1 TACSP , 8 Cm. Esp., Ap. 452.491-2 Praia Grande; Rel. Juiz Raphael Salvador).

Com essa posio firmada, restam aclaradas as dvidas que permearam a matria no decorrer desses anos. Enfatiza-se, dessa forma, como fazia a doutrina, ser pessoal e no real a natureza da ao de adjudicao compulsria. Nesse sentido se manifestara expressamente Ricardo Arcoverde Credie (1991:32), em monografia sobre o tema, definindo-a como "a ao pessoal que pertine ao compromissrio comprador, ou ao cessionrio de seus direitos aquisio, ajuizada com relao ao titular do domnio do imvel - (que tenha prometido vend-la atravs do contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto escritura) - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentena constitutiva com a mesma eficcia do ato no praticado" . Por conseguinte, j no h como embaralhar os conceitos do direito real e da ao de adjudicao compulsria. Esta ao de natureza pessoal, esteja ou no registrado o compromisso. 4 Lineamentos Gerais da Promessa de Compra e Venda O estudo detalhado do compromisso de compra e venda pertence, como aduzido, ao campo contratual. Cumpre enunciar alguns fundamentos que regem esse contrato, tendente a criar eficcia real. O Decreto-lei n 58/37 permitiu no art. 11 o compromisso particular, manuscrito, datilografado ou impresso, bem como o instrumento pblico, para os imveis loteados. O art. 22, com redao posterior, referente a imveis no loteados, fez meno apenas a contratos sem clusula de arrependimento. O art. 26 da Lei n 6.766/79, regulando os imveis urbanos, no art. 26, igualmente permitiu escritura pblica ou instrumento particular para os compromissos de compra e venda, as cesses ou promessas de cesso. Aps vacilao inicial, em todas as hipteses admitiu-se o instrumento particular. A outorga uxria imprescindvel, sob pena de se tornarem inviveis a escritura definitiva e o registro. A Lei n 6.766/79 regula toda a matria relativa a loteamentos e desmembramentos para fins urbanos (arts. 1 e 2 ). Entendemos que, revogadas as disposies em contrrio , ficaram derrogados dispositivos do Decreto-lei n 58/37 no que toca ao loteamento de imveis urbanos. Agathe Elsa Schimidt da Silva (1983:92) faz apanhado geral da legislao e aponta que "o Decreto-lei n 58 continua vigente apenas nos arts. 5 (efeitos do registro dos contratos); 8 (obrigatoriedade do registro do ato constitutivo ou translativo de direitos reais); 10 (obrigatoriedade da meno do nmero do registro dos anncios de propaganda de venda); 12, salvo o 2 , de que trata a nova lei; 15 (antecipao do

pagamento pelos compromissrios); 16 (sobre a adjudicao compulsria); 17 (depsito do imvel pelo loteador); 22 (adjudicao compulsria dos imveis no loteados, com contrato registrado e sem clusula de arrependimento). Quanto aos loteamentos rurais, permanece o Decreto-lei n 58 inteiramente em vigor" . O art. 27 e pargrafos da Lei n 6.766/79 trataram dos contratos cuja obrigao seja a de concluir contrato de promessa de venda ou cesso. Trata-se de avena preliminar a outro contrato preliminar. Inadimplindo o promitente alienante essa obrigao, o credor poder notificar o devedor para outorgar escritura, ou oferecer impugnao em 15 dias. Essa notificao efetuada pelo Cartrio de Ttulos e Documentos ou pelo Cartrio de Imveis (art. 49). Importa, porm, deixar ressaltado que a promessa de compra e venda, a par de conceder o direito outorga de escritura definitiva aps a quitao do preo, pode englobar vrias obrigaes inseridas no instrumento, como a posse precria em favor do adquirente, as obrigaes referentes a despesas, taxas etc., os imveis loteados. A clusula resolutria expressa ineficaz perante a Lei n 6.766/79, porque o art. 32 determina que o contrato ser rescindido 30 dias aps constitudo em mora o devedor. Este dever ser intimado pelo oficial do registro imobilirio para saldar o dbito. No purgada a mora, considera-se rescindido o contrato, mas no se prescinde da declarao judicial. Isto porque, embora a lei tenha declarado a resciso de pleno direito, o devedor no teve oportunidade de apresentar defesa, podendo faz-lo em juzo. "O processo adotado no previu nenhuma forma de contraditrio: o devedor interpelado para pagar e nada mais, sem poder dar razes do retardamento" (Azevedo Jr., 1979:83). No mesmo sentido, disciplinava o art. 14 do Decreto-lei n 58/37. Veja, a respeito, o disposto nos arts. 32 e seguintes da Lei n 6.766/79, os quais regulam as disposies procedimentais cartoriais na hiptese de inadimplemento do devedor em pagar e do credor em receber as prestaes. Na tentativa de espancar dvidas referentes aos compromissos disciplinados pelo art. 22, relacionadas aos compromissos de imveis no loteados, o Decreto-lei n 745/69 foi expresso ao considerar ineficaz clusula resolutria expressa inserida nos instrumentos, assim dispondo no art. 1 : "Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-lei n 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste clusula resolutiva expressa, a constituio de mora do promissrio comprador depende de prvia interpelao, judicial ou por intermdio do cartrio de ttulos e documentos, com quinze (15) dias de antecedncia." Para os imveis loteados, a lei previu, portanto, forma diversa de purgao de mora, exigindo os efeitos da mora ex persona . Pelas dices legais, percebemos que o adquirente de imvel no loteado

estaria mais protegido do que o de imvel loteado, o que refora entendimento da necessidade de pronunciamento judicial em ambos os casos, permitindo-se a emenda da mora em juzo (Azevedo Jr., 1979:84). Tambm dessa opinio Agathe Elsa Schimidt da Silva (1983:110). "Havendo necessidade de recorrer-se ao Judicirio para resoluo do contrato por inadimplemento contratual, e se o ru-compromissriodevedor quiser purgar a mora no prazo legal que lhe compete para resposta, de aceitar-se, desde que o pagamento seja acrescido das cominaes contratuais e legais." Uma vez necessria a interveno judicial, mais equnime entender que em juzo tambm pode ocorrer a emenda da mora. No entanto, a matria continua polmica, havendo julgados que adotam tese oposta e obstam a purgao nessa oportunidade. No entanto, de notar que a letra do Decreto-lei n 745/69 no expressa em considerar o compromisso rescindido de pleno direito. Por outro lado, ser julgado carecedor de ao o alienante que deixar de notificar previamente o promitente-comprador. A notificao nessa hiptese condio de procedibilidade. Oportuno lembrar ainda que o Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei n 8.078/90, estabeleceu a questo polmica no art. 53: "Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado." Evidente que o intuito do legislador foi evitar o enriquecimento injusto. Por outro lado, a celeuma est em situar exatamente o que pode ser deduzido na devoluo das quantias pagas, porque a lei apenas veda a perda total . A matria merece longa digresso, imprpria neste momento. No entanto, qualquer que seja a interpretao, no se pode admitir a deduo que nulifique o alcance da norma nem que o montante da devoluo seja quantia que proporcione vantagem ao devedor inadimplente ou desistente. Defendemos, por outro lado, que essa devoluo, por medida de justia, deve ser feita na mesma proporcionalidade inversamente temporal das parcelas pagas. A situao crucial nas incorporaes imobilirias, tendo porm interesse no compromisso ora examinado. Dentro dos princpios gerais, que igualmente almejam evitar o injusto enriquecimento, o compromissrio comprador que devolve o imvel tem direito a indenizao por benfeitorias, com direito de reteno, pois h de ser presumida sua boa-f (Rizzardo, 1987:132). Pelos princpios protetivos do consumidor, sero nulas por abusivas as

clusulas que dispuserem em sentido contrrio (art. 51 do Cdigo de Defesa do Consumidor). Mesmo antes do advento da lei do consumidor, essa posio j era defensvel como corolrio dos princpios gerais de boa-f e impedimento ao injusto enriquecimento. Outras questes sobre a mora, clusula de arrependimento, clusula penal, extino do compromisso, bem como o exame detalhado dos requisitos contratuais, benfeitorias e perda das parcelas pagas devem ser completadas no estudo dos contratos. Procurou-se aqui destacar apenas o aspecto do compromisso mais relacionado com os direitos reais. Nesta matria, como reiteramos, aguarda-se a pronta interveno do legislador, seno dos tribunais, para que permitam que, sem maiores exigncias, o compromisso de compra e venda registrado e com prova de quitao total possa ser averbado no registro imobilirio, como propriedade plena. BIBLIOGRAFIA. AZEVEDO JR., Jos Osrio de. Compromisso de compra e venda. So Paulo: Saraiva, 1979. BATALHA, Wilson de Souza Campos. Comentrios lei dos registros pblicos. 2. ed. Rio: Forense, 1979. BESSONE, Darcy. Direitos reais. So Paulo: Saraiva, 1988. CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 4. ed. Rio: Forense, 2001. CENEVIVA, Walter. Lei dos registros pblicos comentada. 7. ed. So Paulo: Saraiva, 1991. _____________ Manual do registro de imveis. Rio de janeiro-So Paulo: Freitas Bastos, 1988. CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicao compulsria. 5. ed. So Paulo: RT, 1991. GOMES, Orlando. Direitos reais. 8. ed. Rio: Forense, 1983. LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de direito civil . 3. ed. Rio: Freitas bastos, 1964, v. 6. MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. 27 ed. So Paulo, Saraiva, 1989. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil . 6. ed. Rio: Forense, 1984, v. 4.

RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano. 3. ed. So Paulo: RT, 1987 RODRIGUES, Slvio. Direito civil . 13. ed. So Paulo: Saraiva, 1984. SILVA, Agathe Elsa Schimidt da. Compromisso de compra e venda no direito brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1983. VIANA, Marco Aurlio S. Comentrios lei sobre parcelamento do solo urbano. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1984. WALD, Arnoldo. Direito das coisas. 8. ed. So Paulo: RT, 1991.