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Carteira Mensal de

FIIs
Julho/2022

Objetivo: Estratégia que combina


alocação em Fundos com foco em
Sumário renda e, também, em Fundos com
Cenário atual de Fundos Imobiliários ....................................................... 1
foco em valorização com o objetivo de
Resumo da Carteira .................................................................................. 4 superar o Ifix de forma consistente e
Resumo dos FIIs da Carteira Mensal ........................................................ 4 recorrente
Análises Complementares dos Fundos ..................................................... 7
Rentabilidade .......................................................................................... 12
Carteira de Julho/2022

Cenário atual de Fundos Imobiliários


HGRE11 XPLG11 XPML11 PVBI11
10% 10% 10% 10%
O mês de junho foi ligeiramente negativo para nossa Carteira
Recomendada, que apesar disso obteve performance superior ao
IFIX no período. A performance da Carteira Consolidada KNCR11 RCRB11 RBRR11 BTLG11
10% 10% 10% 10%
apresentou desvalorização de 0,38 % no mês, ante uma
desvalorização de 0,88 % do nosso benchmark. A nossa Estratégia HGCR11
10%
MCCI11
10%

voltada para Renda foi o destaque no mês, com valorização de


0,29%, enquanto nossa Estratégia de valor teve performance
negativa em 1,06%. Mudanças na Carteira
Dentre os destaques do mês tivemos uma performance positiva
dos fundos de Recebíveis, que continuam distribuindo bons
dividendos e mantendo sua atratividade, entretanto, os próximos
meses serão um teste para algumas teses, que devem apresentar
uma redução nos dividendos distribuídos já que estamos vendo
uma redução nos números de inflação reportados, desaceleração
que deve se acelerar com as medidas aprovadas pelo Governo em
FIIs Research Analysis
junho.
Bruno Benassi - Head of Analysis
A estratégia de manter uma Carteira diversificada em indexadores
(CDI, IPCA, IGP-M e Pré-fixados) deve nos blindar nos próximos Vitor Polli - Analista, CNPI
meses.
Do lado dos Tijolos a performance positiva do RCRB (+2,73%) foi o
destaque, com a Gestora divulgando uma projeção de distribuição Levante Research S.A.
de dividendos maior no segundo semestre, que será possível com Site: www.levantecorp.com.br
o fim de carências que foram concedidas anteriormente e o

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reajuste no aluguel de alguns inquilinos. Como destaque negativo tivemos o PVBI (-3,61%). Ambos os
fundos têm feito um trabalho interessante de reciclagem de Portfólio que devem trazer retornos
positivos nos próximos meses.
Não iremos realizar nenhuma alteração dentro de nosso portfólio para o mês de julho, pois continuamos
bastante confortáveis com as posições que estamos carregando. A estratégia de carregar ativos de
crédito com perfil de indexadores diversificados entre CDI e Índices de Preços deve nos manter com
rendimentos interessantes pelos próximos meses, a redução de inflação contrata após algumas
“Canetadas” não nos parece ser sustentável, e deve dificultar o trabalho da Política Monetária nos
próximos meses. Ou seja, o CDI deve continuar elevado nos próximos 18 meses, e devemos ver a inflação
voltando a patamares desconfortáveis em 2023.
No segmento de Lajes Corporativas vemos uma melhora consistente com aumento de absorção líquida
de m² nos principais centros, com o transbordamento para áreas menos concorridas começando a se
intensificar, esse movimento pode ser observado inclusive em ativos que carregamos dentro de nossa
Carteira Recomendada, com o HGRE11 e o RCRB11 conseguindo emplacar locações importantes dentro
de seus portfólios. Inclusive continuamos vendo transações ocorrendo na economia “real” que que
reforçam nossa ideia do descolamento entre os preços que são negociados em tela e o que Investidores
Estratégicos de Imobiliário enxergam, essa assimetria continua muito elevada e deve convergir em
algum momento do tempo. Explorar essa assimetria e ser remunerado por isso (através dos dividendos)
nos parece uma estratégia interessante.
No segmento de Shoppings continuamos enxergando melhoras de fluxo de pessoas que foram
acentuadas após a retirada da obrigatoriedade de máscaras por diversas prefeituras ao redor do país,
isso deve se refletir em mais vendas por m² e uma melhora significativa na distribuição de dividendo.
O segmento de logística continua trazendo previsibilidade para nossas Carteiras, com nossos Fundos
tendo um Portfólio bastante diversificado com ativos de excelente qualidade. Inclusive com o BTLG11
podendo “engolir” outros dois fundos de logísticas que tem um portfólio interessante, esse processo
ainda está em suas fases iniciais, e deve acontecer no decorrer dos próximos meses.

Resumo dos mercados de Junho


O Ibovespa fechou o mês de junho em queda de -11,50%, aos 98.542 pontos, revertendo os ganhos do
mês passado e fechando o ano em -5,99
Já o Dólar Americano frente ao real brasileiro USD/BRL teve uma valorização de 11,09% e cotado a R$
5,25. Dos índices mais específicos, tivemos uma queda de -16,33%% do SMLL em junho. E o Ifix em
queda de -0,88%.
Os índices S&P 500, Nasdaq e Dow Jones fecharam, respectivamente, com quedas mensais de -8,39%, -
8,71% e -6,71%. No Reino Unido, o FTSE fechou em leve alta de 0,84%; na Alemanha, o DAX fechou em
alta de 2,06%. Na China, o Índice de Shangai fechou com alta de 4,57%.
No exterior, Jerome Powell, presidente do BC americano, enfatizou que o compromisso em combater a
inflação nos EUA é prioridade, mesmo que as taxas de juros mais elevadas tragam desemprego e

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desaceleração econômica. Além disso, as previsões apontando para mais uma elevação de 0,75 pontos
na próxima reunião do FED trazem temores para o mercado e para os investidores de que este aperto
provoque uma recessão no país.
Na Europa o cenário também é bastante complicado, já que, BCE também começou a elevar as taxas
de juros para conter a persistente inflação na Zona do Euro.
No Brasil, vimos o Copom sinalizar para uma expectativa de maior da inflação no país. Junto a isso, o
Copom também sinalizou que as medidas legislativas visando à redução de tributos sobre combustíveis
poderiam aumentar a expectativa de inflação para 2023. Dessa forma, a expectativa é que o Copom
promova mais uma elevação de 0,50 p.p. na taxa Selic em agosto, levando a taxa Selic para 13,75%
Em relação a China, os medidores oficiais começaram a crescer no mês de junho, depois de aliviaram
as restrições e os lockdowns impostas pela sua política de Covid zero. Além disso, o presidente da
China vem reafirmando que eles irão cumprir a meta de crescimento de 5,5 % em 2022
Resumindo, os mercados seguem tensos com o combate à inflação e as questões dos apertos
monetários, trazendo assim muita incerteza aos investidores e consequentemente quedas nas bolsas

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Resumo da Carteira
Dividend Yield Preço por m² Qualidade dos
Fundo Ticker Estratégia Setor Vacância (%) P/VPA Valor de Mercado (em R$) Participação (%)
Últimos 12m Próximos 12m (em R$) ativos
BTG Logística BTLG11 Renda Ativos Logísticos 0,30% 8,64% 9,00% 101,60% 3.235,10 1.672.896.000,00 Excelente 10,00%
Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 Renda Recebíveis N/A 9,10% 12,00% 100,82% N/A 4.069.853.610,84 Excelente 10,00%
RBR Rendimento High Grade RBRR11 Renda Recebíveis N/A 12,03% 13,00% 104,39% N/A 1.092.727.944,00 Excelente 10,00%
CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 Renda Recebíveis N/A 11,50% 12,00% 102,85% N/A 1.547.069.253,12 Boa 10,00%
Mauá Recebíveis Imobiliários MCCI11 Renda Recebíveis N/A 12,37% 13,00% 100,63% N/A 1.427.307.772,20 Boa 10,00%
XP Malls XPML11 Valorização Shoppings 4,20% 7,84% 9,00% 95,36% 15.830,78 1.769.145.341,90 Boa 10,00%
Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11 Valorização Lajes Corporativas 26,80% 7,03% 6,00% 64,69% 11.513,52 465.691.895,10 Boa 10,00%
VBI Prime Properties PVBI11 Valorização Lajes Corporativas 0,10% 7,35% 7,00% 92,88% 25.894,47 921.625.457,40 Excelente 10,00%
CSHG Real Estate HGRE11 Valorização Lajes Corporativas 24,14% 8,18% 7,00% 79,63% 7.360,03 1.532.528.024,56 Boa 10,00%
XP Log XPLG11 Valorização Ativos Logísticos 9,00% 8,31% 8,00% 82,35% 2.654,48 2.538.556.290,20 Boa 10,00%
Fonte: Análise Levante Corp, Factset

Mudanças na Carteira
Para o mês de junho não realizaremos alterações na Carteira Recomendada.

Resumo dos FIIs da Carteira Mensal


Caso deseje se aprofundar nos cases da Carteira Mensal de FIIs, uma análise complementar de cada um
deles está disponível no fim deste relatório.

Estratégia de Renda
Vacância Dividend Yield Preço por m² Valor de Mercado
Fundo Ticker Estratégia Setor P/VPA Qualidade dos ativos Participação (%)
(%) Últimos 12m Próximos 12m (em R$) (em R$)
BTG Logística BTLG11 Renda Ativos Logísticos 0,30% 8,64% 9,00% 101,60% 3.235,10 1.672.896.000,00 Excelente 10,00%
Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 Renda Recebíveis N/A 9,10% 12,00% 100,82% N/A 4.069.853.610,84 Excelente 10,00%
RBR Rendimento High Grade RBRR11 Renda Recebíveis N/A 12,03% 13,00% 104,39% N/A 1.092.727.944,00 Excelente 10,00%
CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 Renda Recebíveis N/A 11,50% 12,00% 102,85% N/A 1.547.069.253,12 Boa 10,00%
Mauá Recebíveis Imobiliários MCCI11 Renda Recebíveis N/A 12,37% 13,00% 100,63% N/A 1.427.307.772,20 Boa 10,00%
Fonte: Análise Levante Corp, Factset

BTG Logística (BTLG11): Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra
e/ou desenvolvimento de galpões para locação. A gestão do BTG é muito
competente, inclusive prospectando e desenvolvendo boa parte das operações
adquiridas. Assim, o Fundo pode ser visto como de baixo risco. Além disso, outros pontos que justificam
o nosso call para agora no Fundo são: a gestão está bem-posicionada para surfar a expansão do e-
commerce (70% de sua receita está em ativos próximos a SP); o Fundo tem aluguéis em níveis abaixo
dos negociados no mercado, com possibilidade de boas renegociações e expansão de dividendos à
frente; e ele tem participação em um projeto logístico (em São Bernardo) que pode resultar em um dos
ativos mais disputados nos próximos anos.
RBR Rendimento High Grade (RBRR11): Fundo Imobiliário de Papel que tem
como diferencial uma gestão com grande capacidade de originação própria, o
que lhe possibilita melhores taxas, prazos e garantias. E isso com qualidade de crédito excelente e com
uma boa diversificação. O Fundo está negociando perto do seu Valor Patrimonial e com um dividend
yield de 10%, o que representa um número muito alto e bom dada a qualidade do Fundo. Esses fatores,
somados ao preço da cota – que, em nossa análise, estão muito baratas atualmente –, sustentam o
nosso call de investimento em RBRR11.
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11): Fundo Imobiliário que tem como
foco de atuação a aquisição de recebíveis imobiliários. A competente equipe
de gestão, da qual gostamos muito, realiza aquisições de alta qualidade.

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Gostamos muito da estratégia de gestão de crédito do Fundo e do seu yield, que é de 10,00%. Para
além disso, o Fundo está sendo negociado perto do seu valor patrimonial, o que para nós representa
uma boa oportunidade de entrada.
Mauá Recebíveis Imobiliários (MCCI11): Fundo Imobiliário que tem como foco de
atuação a aquisição de recebíveis imobiliários. O Fundo possui excelente
qualidade de crédito e excelente gestão por parte da Mauá. Gostamos bastante
da estratégia do MCCI11, que consiste em uma mescla entre operações
tradicionais e operações um pouco mais estruturadas.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): Fundo Imobiliário de Papel com


excelente qualidade de crédito e uma excelente gestão por parte da Kinea. A
entrada do Fundo em nossa Carteira de junho tem como objetivo principal
aproveitar o aumento da taxa Selic, dado que o Fundo possui mais de 90% do seu portfólio indexado
ao CDI e com uma excelente qualidade de crédito. Com o aumento da Selic, teremos mais retorno sem
aumento do risco. Isso, do lado da relação entre risco e retorno (Dividend Yield esperado de 11,50%), é
excelente negócio.

Estratégia de Valorização
Dividend Yield
Fundo Ticker Estratégia Setor Vacância P/VPA Preço por m² Valor de Mercado Qualidade dos ativos Participação (%)
Últimos 12 meses Próximos 12 meses
XP Malls XPML11 Valorização Shoppings 4,20% 7,84% 9,00% 95% 15.831 1.769.145.342 Boa 10,00%
Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11 Valorização Lajes Corporativas 26,80% 7,03% 6,00% 65% 11.514 465.691.895 Boa 10,00%
VBI Prime Properties PVBI11 Valorização Lajes Corporativas 0,10% 7,35% 7,00% 93% 25.894 921.625.457 Excelente 10,00%
CSHG Real Estate HGRE11 Valorização Lajes Corporativas 24,14% 8,18% 7,00% 80% 7.360 1.532.528.025 Boa 10,00%
XP Log XPLG11 Valorização Ativos Logísticos 9,00% 8,31% 8,00% 82% 2.654 2.538.556.290 Boa 10,00%
Fonte: Análise Levante Corp, Factset

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11): Fundo Imobiliário


que tem como foco de atuação a compra de participação em shopping
centers, setor diante do qual estamos ainda receosos para agora por conta da retomada (a qual se
mostra, inegavelmente, cada vez mais clara). Porém, mesmo assim, vemos a gestão do Fundo como
muito competente, e os ativos que compõem seu portfólio são de extrema qualidade e muito bem
localizados - a maior parte fica na região metropolitana de São Paulo. Assim, o nosso call para XPML11
consiste em tomarmos risco por ora, buscando aproveitar o preço atual de suas cotas, e em
anteciparmos um movimento que, a nosso ver, acontecerá adiante, quando a retomada tomar mais
força, os shoppings voltarem a receber mais visitas e, consequentemente, as cotas do Fundo se
valorizarem.
VBI Prime Properties (PVBI11): Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a
compra de lajes corporativas em excelentes localizações para locação
(exclusivamente em São Paulo). O diferencial do Fundo, além dos ativos que ele já
possui, é a recente entrada em um projeto com alto potencial de retorno, localizado na Faria Lima. O
projeto, adquirido por R$ 35 mil/m², consistirá em boutiques para escritórios menores para AAIs,
Advogados e afins. O valor pode parecer caro, mas, como não existe um ativo na região que sirva tão
bem a essas demandas crescentes, ele se mostrará barato à frente. A nossa tese de investimento em

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PVBI11 passa por esse novo projeto, pela estratégia de qualidade do Fundo e pela qualidade de seus
ativos.
XP Galpões Logísticos (XPLG11): Fundo Imobiliário de galpões logísticos
com foco de alocação em imóveis de extrema qualidade, excelente
localização e alta qualidade de crédito dos locatários. As cotas do Fundo sofreram nos últimos meses
em função do questionamento acerca da mudança geográfica dos ativos que eram concentrados em
São Paulo e da demorada alocação da última emissão. Esses dois pontos foram muito bem superados
pela gestão, com estratégia geográfica muito bem realizada e com a finalização da alocação em bons
imóveis. Atualmente, o Fundo possui um caixa condizente com o seu histórico e realizou recentemente
duas boas aquisições. O nosso call baseia-se na superação dos pontos citados, no bom momento para
galpões logísticos e na cotação do Fundo praticamente na mínima de 12 meses, representando uma
excelente alocação de risco/retorno, com dividend yield esperado de 8,00 % nos próximos 12 meses.
Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11): Fundo Imobiliário que tem como foco de
atuação a compra de lajes corporativas em excelentes localizações para locação
(quase que exclusivamente em São Paulo). O Fundo tem feito um projeto muito
eficiente de retrofit de alguns de seus ativos, o que pode possibilitar um aumento escalonado de
aluguéis no futuro. Além disso, com a retomada das atividades e com a aceleração da vacinação,
esperamos que o Fundo consiga diminuir parte de sua vacância, já que ele possui bons ativos em
excelentes localizações.
CSHG Real Estate (HGRE11): Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação
a compra de lajes corporativas em boas localizações para locação. O Fundo
tem feito um projeto muito eficiente de reciclagem de seu portfólio, com a
venda de diversos ativos “problemáticos” a venda desses ativos vai possibilitar uma distribuição
“extraordinária” de dividendos nos próximos meses e zerar a alavancagem do ativo com o restante dos
recursos, além disso o fundo está desenvolvendo um retrofit próximo à Avenida Paulista que pode
possibilitar uma reavaliação da qualidade dos ativos. Além disso, com a retomada das atividades com a
aceleração da vacinação, esperamos que o Fundo consiga diminuir parte de sua vacância, principalmente
nos bons ativos que o Fundo possui.

Composição Setorial da Carteira Faixa de DY (próximos 12m em % a.a.)


Menos que 6,00
10,0%
Lajes Corporativas
30,0% Entre 6,00-6,99
10,0%
Mais que 8,99
Recebíveis
40,0%
40,0%
Entre 7,00-7,99
10,0%

Shoppings
10,0%

Ativos Logísticos
Entre 8,00-8,99
20,0%
30,0%

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Análises Complementares dos Fundos
Leitura adicional para se aprofundar nos cases da Carteira Mensal de FIIs.
Estratégia de Renda
BTG Logística (BTLG11)
O BTG Logística FII é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra e/ou
desenvolvimento de galpões para locação. Os ativos do Fundo estão concentrados no Estado de São
Paulo (94% do portfólio). O restante dos ativos (6%) está localizado em Santa Catarina e no Ceará .
A gestão do BTG é muito competente, inclusive prospectando e desenvolvendo boa parte das operações
que são adquiridas pelo ativo de renda. Assim, o Fundo pode ser visto como de baixo risco (também pela
questão da qualidade creditícia).
O Fundo tem, hoje em dia, pouco mais de 70% de sua receita em ativos localizados em um raio de 60
quilômetros da cidade de São Paulo, o que mostra que a gestão está muito bem-posicionada para
continuar surfando a expansão do e-commerce.
O fundo acabou de realizar a aquisição de um ativo em Mauá, cidade próxima a cidade de São Paulo,
que foi entregue em novembro de 2021 e já está 30% pré-locado, entre os atuais locatários existem
nomes de peso como Petz e Magalu. A aquisição vai ao encontro com a estratégia adotada pela equipe
de gestão.
Ademais, atualmente, o Fundo tem aluguéis que estão em níveis abaixo dos que estão sendo negociados
no mercado, o que deve possibilitar boas renegociações nos próximos meses e, como consequência,
uma expansão dos dividendos distribuídos.
O Fundo vem passando por um processo de reciclagem de seus ativos. Os 4 ativos que são os alvos das
vendas, inclusive, já estão em processo de desinvestimento, sendo que dois desses ativos já foram
alienados em sua totalidade.
Outro ponto importante e de destaque é que o Fundo tem participação no projeto logístico que está
sendo construído na antiga fábrica da Volkswagen, em São Bernardo do Campo. Esse projeto deve
resultar em um dos ativos logísticos mais disputados nos próximos anos, por estar em um raio de 15 km
da cidade de São Paulo.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)


O RBRR11 tem como foco de atuação a aquisição de Recebíveis Imobiliários. A equipe da gestora tem
grande capacidade de originação própria, o que facilita na hora de alocação do portfólio e permite a
customização das operações em taxas, prazos e garantias que façam mais sentido para o Fundo e para
os investidores.
A tese de investimento do Fundo é ter uma carteira diversificada, com qualidade de crédito e garantias
imobiliárias robustas e bem localizadas. Hoje em dia, 83% das garantias das operações estão localizadas
em São Paulo.

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O portfólio está distribuído em operações atreladas ao CDI (27%) e a Índices de Preços - IPCA/IGP-M
(65%). Consideramos esse equilíbrio importante, pois ele nos permite aproveitar o aumento da Selic,
que já está contratado, e a defesa de ganhos reais por meio de Índices de Preços.
Por fim, o Fundo está negociando perto do seu valor patrimonial e com um Dividend Yield anualizado
próximo de 10%, o que representa um número muito alto e bom dada a sua qualidade. Esses fatores,
somados ao preço da cota – que, em nossa análise, estão muito baratas atualmente –, sustentam o
nosso call de investimento em RBRR11.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)


O HGCR11 é um Fundo de Papel que visa à aquisição de Recebíveis Imobiliários por meio de CRIs. A
equipe da gestora tem grande capacidade de originação própria, o que facilita na hora de alocação do
portfólio e permite a customização das operações em taxas, prazos e garantias que façam mais sentido
para o Fundo e para os investidores.
A tese de investimento do Fundo é ter uma carteira bem diversificada em CRIs e em indexadores com a
distribuição atual em (44% CDI e 56% IPCA) – e isso aliado a CRIs com uma excelente qualidade de crédito
e com garantias bem estruturadas.
A escolha do Fundo para a Carteira busca aproveitar um cenário de Selic se elevando e inflação se
mantendo em patamares elevados, isso é possível graças a composição praticamente igualitária entre
os dois indexadores. Com isso, o HGCR11 tem uma maior previsibilidade para seus dividendos em 2022.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)


O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação
a aquisição de recebíveis imobiliários. A equipe da gestora tem grande capacidade de originação própria,
o que facilita na hora da alocação do portfólio e permite a customização das operações em taxas e a
expertise no giro da carteira (venda de posições em CRIs com ganhos de capital).
A estratégia do Fundo é uma mescla entre operações tradicionais, como CRIs com lastro de aluguéis
contra grandes players (Banco do Brasil, Via, Sam’s Club), e operações um pouco mais estruturadas,
como operações com lastro em recebíveis de financiamento imobiliários ou lajes corporativas (os
contratos de locação são o lastro da operação). Essas operações mais estruturadas contam com
garantias robustas e bem amarradas.
Gostamos muito da estratégia de gestão de crédito do Fundo e do seu Yield, que deve girar em torno de
10% ao ano; ao lado disso, o Fundo está sendo negociado perto do seu valor patrimonial, o que para nós
representa uma boa oportunidade de entrada.

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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O KNCR11 é um Fundo de Papel que visa à aquisição de Recebíveis Imobiliários por meio de CRIs. A Kinea,
braço de gestão independente do Itaú, é uma das mais respeitadas gestoras do País e tem como foco
produtos estruturados – o tamanho e os outros braços são de grande importância para originação de
bons ativos para a carteira do Fundo.
A tese de investimento do Fundo é ter uma carteira bem diversificada em CRIs, principalmente naqueles
atrelados ao CDI (97,3%) – e isso aliado a CRIs com uma excelente qualidade de crédito e com garantias
bem estruturadas.
A escolha do Fundo para a Carteira busca aproveitar o aumento da taxa Selic, que é certo, dado que o
Fundo possui mais de 97% do seu portfólio indexado ao CDI e com uma excelente qualidade de crédito.
Com isso, o KNCR11 terá seus rendimentos em tendência de crescimento enquanto a taxa básica de
juros estiver subindo.
Além de fazer isso por meio de uma relação entre risco e retorno que nos agrada, visto que o Fundo
vinha sofrendo em termos de retorno por ter uma carteira indexada, na prática teremos mais retorno
sem diminuir a qualidade na carteira de crédito.

Estratégia de Valor
XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11)
O XP Malls é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra de participação em shopping
centers. Hoje em dia, consideramos o portfólio do XP Malls o melhor dentre os FIIs disponíveis, com
ativos de extrema qualidade e que demonstraram certa resiliência durante os piores momentos da
pandemia, além de uma recuperação acelerada quando tivemos uma melhora das medidas restritivas.
Apesar de considerarmos o momento incerto para a retomada do setor, com algumas cidades ainda
impondo medidas de restrição de circulação (o número, porém, é menor em comparação com o visto
em junho), estamos bastante confortáveis com o portfólio do Fundo e com a sua gestão, que é muito
competente.
Atualmente, o Fundo conta com participação em 15 ativos, com 7 deles no Estado de São Paulo. Todos
esses ativos que estão localizados em SP estão na região metropolitana, o que nos dá uma tranquilidade
ainda maior.
O nosso call para XPML11 consiste em tomarmos risco por ora, buscando aproveitar o preço atual de
suas cotas, e em anteciparmos um movimento que, a nosso ver, acontecerá no 1S22, quando a retomada
tomar força, os shoppings voltarem a receber mais visitas e, consequentemente, as cotas do Fundo se
valorizarem.

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VBI Prime Properties (PVBI11)
O VBI Prime Properties é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra de lajes
corporativas em excelentes localizações para locação. Os ativos do Fundo se concentram exclusivamente
em São Paulo (o que nos deixa mais tranquilos em termos uma posição no ativo) e em bairros que
tiveram menores problemas com a vacância provocada pela pandemia da Covid-19.
A maioria de seus ativos se encontra no Jardins, entre a Faria Lima e a Paulista. De resto, o Fundo nos
permite uma pequena exposição a um ativo de extrema qualidade construtiva localizado na região do
Shopping Morumbi.
Além dos 4 ativos que o Fundo possui hoje, o fundo está investindo em um projeto que está em
desenvolvido no coração da Faria Lima, em uma localização muito cobiçada – próxima tanto à avenida
Juscelino Kubitschek quanto à própria avenida Faria Lima.
O projeto, que foi adquirido por R$ 35 mil/m² e que teve 50% de participação adquiridos pelo Fundo, irá
trabalhar com lajes de médio porte, cobiçadas atualmente na região para escritórios de advocacia, de
Agentes Autônomos ou de gestoras de recursos. Atualmente o Fundo já realizou o pagamento de duas
parcelas desta aquisição.
O projeto nos parece ser muito bom e possuir grande potencial. O desenho da operação irá permitir à
gestora o recebimento de um “prêmio” de alocação durante o desenvolvimento da obra e de uma Renda
Mínima Garantida por um ano após sua conclusão.
Devido ao portfólio premium e aos fatores citados acima, estamos muito confortáveis em carregar uma
exposição no ativo.

CSHG Real Estate (HGRE11)


o CSHG Real Estate tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de
imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.
O Fundo tem feito um projeto muito eficiente de reciclagem de seu portfólio, com a venda de diversos
ativos “problemáticos” a venda desses ativos vai possibilitar uma distribuição “extraordinária” de
dividendos nos próximos meses e zerar a alavancagem do ativo com o restante dos recursos, além disso
o fundo está desenvolvendo um retrofit próximo à Avenida Paulista que pode possibilitar uma
reavaliação da qualidade dos ativos.
O Fundo está realizando a reciclagem de parte de seus portfólios, com a saída de alguns ativos que não
são considerados mais estratégicos e o aumento de participação em Torres que estão mais alinhadas
com a visão da equipe de Gestão, esperamos que esse movimento continue acontecendo em 2022.
Os vencimentos dos contratos do fundo estão alocados em sua maioria (68%) 2025+. Seus imóveis
localizados majoritariamente em SP, tendo também em RS, PR e RJ. Possuindo como indexador de seus
contratos pelo IGP-M e IPCA.

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XP Galpões Logísticos (XPLG11)
O XPLG11 tem como foco de atuação a compra e/ou a construção de galpões logísticos para locação. Os
ativos do Fundo estão espalhados por 6 Estados brasileiros (SP, RJ, MG, SC, RS e PE), sendo a maior
concentração em São Paulo, com cerca de 45 % dos imóveis do total.
Os imóveis são de extrema qualidade, excelente localização e alta qualidade de crédito dos locatários.
No mês de maio deste ano, o Fundo realizou algumas operações para alocar parte dos recursos que
foram captados na oferta realizada no início de 2021. Os recursos da captação foram utilizados para
duas grandes aquisições para o Fundo.
A primeira aquisição foi a de um galpão logístico em Seropédica (RJ), que atualmente está locado para a
B2W, por R$ 186 milhões. A segunda aquisição foi a de uma operação imobiliária que está
desenvolvendo um galpão logístico em Extrema (MG); esta última aquisição foi realizada por R$ 169
milhões.
O Fundo conta com 17 imóveis, sendo um em construção (Especulativo Extrema) e outro em expansão
(Leroy Merlin).
Ao lado desses fatores, há a questão da superação da mudança geográfica dos ativos que eram
concentrados em São Paulo e da alocação da última emissão, que demorou mais que o esperado. A
superação desses entraves foi realizada com uma estratégia geográfica muito bem realizada e com a
finalização da alocação em bons imóveis – citados acima.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)


O Rio Bravo Renda Corporativa é um Fundo Imobiliário que tem como foco de atuação a compra de lajes
corporativas em excelentes localizações para locação. Os ativos do Fundo se concentram quase que
exclusivamente em São Paulo, com um pequeno percentual no Rio de Janeiro (7%), e com maior
concentração em bairros que tiveram menores problemas com a vacância provocada pela pandemia da
Covid-19.
A maioria de seus ativos se encontra Paulista (46%), Vila Olímpia (19%) e Faria Lima (13,7%). De resto, o
Fundo nos permite algumas pequenas exposições em alguns bairros com uma vacância um pouco maior,
porém, os ativos que possui nessas regiões estão com vacâncias zeradas. Existe um problema em uma
participação em um ativo no Rio com uma vacância de 100%, porém achamos que ter uma pequena
participação em imóvel na região pode gerar alguns frutos se tivermos paciência.
Hoje, o Fundo tem participação direta e/ou indireta em 9 edifícios corporativos, sendo que existe um
que está passando por um processe de retrofit que deve gerar frutos positivos após a conclusão das
obras. O Bravo! Paulista que está em fases finais para a obtenção do Habite-se já firmou sua primeira
locação, o que parece encorajador para o futuro da Torre recém reformada.

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Rentabilidade
A estratégia encerrou o mês de junho com um retorno negativo de 0,38%, seguindo a tendência do IFIX,
que encerrou o mês com desvalorização de -0,88%. Além disso, nossa carteira apresentou um Dividend
Yield no mês de 0,85%. Com a estratégia isolada de renda com DY de 1,04% e a estratégia de valorização
com DY de 0,65% no mês.
No ano, a estratégia acumulou retorno de 0,88%, contra -0,32% do IFIX. Desde o início, a Carteira
acumula um retorno de 33,09%, ampliando nosso alfa para 17,07% sobre o IFIX.

Carteira FII’s Completa (Renda + Valorização)


Rentabilidade Histórica¹ Jan fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Ano Início
Estratégia 1,74% 1,75% 0,84% 1,71% 1,73% 2,30% 1,29% 1,47% 4,55% 8,78% 11,06% 43,42% 43,42%
2019 DY 0,48% 0,49% 0,51% 0,53% 0,52% 0,56% 0,49% 0,50% 0,49% 0,45% 0,42% 5,58% 5,58%
Ifix 1,03% 1,99% 1,03% 1,76% 2,88% 1,27% -0,11% 1,04% 4,01% 3,52% 10,63% 32,70% 32,70%
Δ Ifix 0,71% -0,24% -0,18% -0,06% -1,15% 1,02% 1,39% 0,43% 0,53% 5,26% 0,43% 10,72% 10,72%
Estratégia -5,02% -3,30% -15,64% 3,80% 2,18% 7,37% -2,49% 2,61% 0,40% -0,92% 1,78% 3,71% -7,30% 32,95%
2020 DY 0,52% 0,51% 0,55% 0,41% 0,37% 0,38% 0,42% 0,41% 0,43% 0,54% 0,55% 0,54% 5,78% 11,68%
Ifix -3,76% -3,69% -15,85% 4,39% 2,08% 5,59% -2,61% 1,79% 0,46% -1,01% 1,51% 2,19% -10,24% 19,11%
Δ Ifix -1,26% 0,39% 0,20% -0,59% 0,10% 1,78% 0,12% 0,82% -0,06% 0,09% 0,27% 1,52% 2,94% 13,85%
Estratégia 0,00% 0,95% -2,19% 0,84% -2,25% -2,23% 3,21% -1,66% -2,01% 0,26% -3,68% 8,56% -0,78% 31,92%
DY 0,72% 0,55% 0,54% 0,54% 0,57% 0,62% 0,74% 0,73% 0,73% 0,74% 0,77% 0,91% 8,47% 21,14%
2021
Ifix 0,32% 0,25% -1,38% 0,51% -1,56% -2,19% 2,51% -2,63% -1,24% -1,47% -3,64% 8,78% -2,28% 16,39%
Δ Ifix -0,32% 0,70% -0,81% 0,33% -0,69% -0,04% 0,70% 0,97% -0,77% 1,73% -0,04% -0,22% 1,50% 15,53%
Estratégia -0,87% -2,07% 2,65% 1,27% 0,35% -0,38% 0,88% 33,09%
DY 0,81% 0,74% 0,76% 0,78% 0,81% 0,85% 4,84% 27,01%
2022
Ifix -0,99% -1,29% 1,42% 1,19% 0,26% -0,88% -0,32% 16,01%
Δ Ifix 0,12% -0,78% 1,23% 0,08% 0,09% 0,50% 1,21% 17,07%
¹ até maio/21 foi utilizada a rentabilidade histórica da estratégia FIIs, que segue o mesmo mandato e é comandada pelo mesmo time da Carteira Mensal de FIIs do Levante Corp.
Com isso, o período anterior de rentabilidade das 3 carteiras de FII's é o mesmo.

Carteira FII’s – Estratégia Renda


Rentabilidade Histórica¹ Jan fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Ano Início
Estratégia 1,74% 1,75% 0,84% 1,71% 1,73% 2,30% 1,29% 1,47% 4,55% 8,78% 11,06% 43,42% 43,42%
2019 DY 0,48% 0,49% 0,51% 0,53% 0,52% 0,56% 0,49% 0,50% 0,49% 0,45% 0,42% 5,58% 5,58%
Ifix 1,03% 1,99% 1,03% 1,76% 2,88% 1,27% -0,11% 1,04% 4,01% 3,52% 10,63% 32,70% 32,70%
Δ Ifix 0,71% -0,24% -0,18% -0,06% -1,15% 1,02% 1,39% 0,43% 0,53% 5,26% 0,43% 10,72% 10,72%
Estratégia -5,02% -3,30% -15,64% 3,80% 2,18% 7,37% -2,49% 2,61% 0,40% -0,92% 1,78% 3,71% -7,30% 32,95%
2020 DY 0,52% 0,51% 0,55% 0,41% 0,37% 0,38% 0,42% 0,41% 0,43% 0,54% 0,55% 0,54% 5,78% 11,68%
Ifix -3,76% -3,69% -15,85% 4,39% 2,08% 5,59% -2,61% 1,79% 0,46% -1,01% 1,51% 2,19% -10,24% 19,11%
Δ Ifix -1,26% 0,39% 0,20% -0,59% 0,10% 1,78% 0,12% 0,82% -0,06% 0,09% 0,27% 1,52% 2,94% 13,85%
Estratégia 0,00% 0,95% -2,19% 0,84% -2,25% -2,64% 4,01% -1,34% -1,04% -0,53% -1,35% 4,75% 0,67% 33,85%
DY 0,72% 0,55% 0,54% 0,54% 0,57% 0,78% 0,86% 0,81% 0,81% 0,85% 0,89% 0,91% 9,19% 21,94%
2021
Ifix 0,32% 0,25% -1,38% 0,51% -1,56% -2,19% 2,51% -2,63% -1,24% -1,47% -3,64% 8,78% -2,28% 16,39%
Δ Ifix -0,32% 0,70% -0,81% 0,33% -0,69% -0,45% 1,50% 1,29% 0,20% 0,94% 2,29% -4,03% 2,95% 17,46%
Estratégia 1,49% -1,10% 2,11% 0,51% 0,54% 0,29% 3,87% 39,03%
DY 0,90% 0,93% 0,95% 0,98% 1,01% 1,04% 5,95% 29,19%
2022
Ifix -0,99% -1,29% 1,42% 1,19% 0,26% -0,88% -0,32% 16,01%
Δ Ifix 2,48% 0,19% 0,69% -0,68% 0,28% 1,17% 4,19% 23,01%
¹ até maio/21 foi utilizada a rentabilidade histórica da estratégia FIIs, que segue o mesmo mandato e é comandada pelo mesmo time da Carteira Mensal de FIIs do Levante Corp.
Com isso, o período anterior de rentabilidade das 3 carteiras de FII's é o mesmo.

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Carteira FII’s – Estratégia Valorização
Rentabilidade Histórica¹ Jan fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Ano Início
Estratégia 1,74% 1,75% 0,84% 1,71% 1,73% 2,30% 1,29% 1,47% 4,55% 8,78% 11,06% 43,42% 43,42%
2019 DY 0,48% 0,49% 0,51% 0,53% 0,52% 0,56% 0,49% 0,50% 0,49% 0,45% 0,42% 5,58% 5,58%
Ifix 1,03% 1,99% 1,03% 1,76% 2,88% 1,27% -0,11% 1,04% 4,01% 3,52% 10,63% 32,70% 32,70%
Δ Ifix 0,71% -0,24% -0,18% -0,06% -1,15% 1,02% 1,39% 0,43% 0,53% 5,26% 0,43% 10,72% 10,72%
Estratégia -5,02% -3,30% -15,64% 3,80% 2,18% 7,37% -2,49% 2,61% 0,40% -0,92% 1,78% 3,71% -7,30% 32,95%
2020 DY 0,52% 0,51% 0,55% 0,41% 0,37% 0,38% 0,42% 0,41% 0,43% 0,54% 0,55% 0,54% 5,78% 11,68%
Ifix -3,76% -3,69% -15,85% 4,39% 2,08% 5,59% -2,61% 1,79% 0,46% -1,01% 1,51% 2,19% -10,24% 19,11%
Δ Ifix -1,26% 0,39% 0,20% -0,59% 0,10% 1,78% 0,12% 0,82% -0,06% 0,09% 0,27% 1,52% 2,94% 13,85%
Estratégia 0,00% 0,95% -2,19% 0,84% -2,25% -1,82% 2,41% -1,98% -2,98% 1,05% -6,01% 12,37% -0,67% 32,06%
DY 0,72% 0,55% 0,54% 0,54% 0,57% 0,46% 0,62% 0,65% 0,65% 0,63% 0,65% 0,91% 7,76% 20,34%
2021
Ifix 0,32% 0,25% -1,38% 0,51% -1,56% -2,19% 2,51% -2,63% -1,24% -1,47% -3,64% 8,78% -2,28% 16,39%
Δ Ifix -0,32% 0,70% -0,81% 0,33% -0,69% 0,37% -0,10% 0,65% -1,74% 2,52% -2,37% 3,59% 1,61% 15,67%
Estratégia -3,23% -3,04% 3,19% 2,03% 0,16% -1,06% -2,10% 29,28%
DY 0,72% 0,55% 0,57% 0,58% 0,61% 0,65% 3,74% 24,84%
2022
Ifix -0,99% -1,29% 1,42% 1,19% 0,26% -0,88% -0,32% 16,01%
Δ Ifix -2,24% -1,75% 1,77% 0,84% -0,10% -0,18% -1,78% 13,27%
¹ até maio/21 foi utilizada a rentabilidade histórica da estratégia FIIs, que segue o mesmo mandato e é comandada pelo mesmo time da Carteira Mensal de FIIs do Levante Corp.
Com isso, o período anterior de rentabilidade das 3 carteiras de FII's é o mesmo.

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