PROF. ME.

GUSTAVO CASAGRANDE CANHEU

 1. IMÓVEIS RURAIS
1.1 Conceitos e Classificações
a) Imóvel Rural
▪ Estatuto da Terra: prédio rústico que, com área contínua,
qualquer que seja a sua localização, se destine à
exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial
(art. 4º, I, Estatuto da Terra; art. 6º, Lei 5.868/72 – Sistema
Nacional de Cadastro Rural) – CRITÉRIO DA
DESTINAÇÃO

▪ Código Tributário Nacional: no art. 29, estabelece que

imóvel rural, para fins de incidência de ITR, é o imóvel
localizado na zona rural – CRITÉRIO DA
LOCALIZAÇÃO; mesmo critério é adotado nos artigos
183 e 191 da Constituição Federal.

O STJ decidiu que prevalece o critério adotado

pela legislação agrária, ou seja, o critério da
destinação (REsp 1.112.646-SP – RECURSO
REPETITIVO, 1ª Seção STJ, j. 26/08/2009, rel.
Min. Herman Benjamin)
b) Módulo Rural e Fiscal
b.1) Módulo Rural: unidade de medida, expressa em
hectares, calculado pelo INCRA para cada imóvel rural em
separado; sua fixação leva em conta diversos fatores: tipo
de exploração a que destina o imóvel, qualidade da terra,
proximidade do centro consumidor, etc. (é a medida
adotada para classificar um imóvel rural como propriedade
familiar);
b.2) Módulo Fiscal: unidade de medida, expressa em
hectares, estabelecida pelo INCRA para cada município, e
procura refletir a área mediana dos módulos rurais dos
imóveis rurais dos municípios; é elemento constitutivo de
fixação do ITR, bem como para Contribuição Sindical Rural
(é através do número de módulos fiscais que se classifica o
imóvel em pequena, média ou grande propriedade rural).

c) Fração Mínima de Parcelamento (FMP): fixada para

cada município, correspondente à área mínima que uma
área rural pode ser fracionada no Registro de Imóveis para
fins de transmissão (corresponde a 1 módulo rural).
NEGÓCIOS RURAIS (TABELIONATO DE NOTAS)

FORMA DE DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS

▪ As escrituras públicas relativas a imóveis rurais, devem
conter: a) se georreferenciados, o número do registro
ou matrícula no Registro de Imóveis, sua localização,
denominação, área total, módulo, número do cadastro no
INCRA constante do CCIR, número do Cadastro de
Georreferenciamento (sistema SIRGAS) e o Número de
Imóvel Rural na Receita Federal (NIRF); b) se não
georreferenciados ou ainda objeto de transcrição, a
descrição deve ser integral e pormenorizada, com
referência precisa, inclusive, aos seus característicos e
confrontações.

AS CERTIDÕES FISCAIS REFERENTES AOS

TRIBUTOS QUE INCIDAM SOBRE IMÓVEL RURAL
NÃO PODERÃO SER DISPENSADAS PELO
ADQUIRENTE.
DESMEMBRAMENTO E FRAÇÃO MÍNIMA DE
PARCELAMENTO: é vedado ao Tabelião lavrar escrituras de
partes de imóveis rurais, se a área desmembrada e a
remanescente não forem iguais ou superiores à fração mínima
de parcelamento, impressa no CCIR correspondente.
▪ Obs.¹: Tal restrição não se aplica aos casos em que a
alienação se destine, comprovadamente, à anexação a outro
imóvel rural confinante e desde que a área remanescente
seja igual ou superior à fração mínima de parcelamento.
▪ Obs.²: Também não estão sujeitos à restrição antes
mencionada, os imóveis rurais que sejam objeto de
desmembramentos decorrentes de desapropriação por
necessidade ou utilidade pública OU desmembramentos
de iniciativa particular que visem a atender interesses
de ordem pública na zona rural (tais como os destinados a
instalação de estabelecimentos comerciais como postos de
abastecimento de combustível, lojas e armazéns; os
destinados a fins industriais; os destinados à instalação de
serviços comunitários na zona rural, tais como portos
marítimos, colégios, asilos, postos de saúde, ambulatórios,
igrejas, templos e capelas de qualquer culto, etc.), nos
termos do art. 2º do Decreto Federal 62.504/ 68. Neste caso,
o Tabelião deverá consignar no instrumento o inteiro
teor da autorização emitida pelo INCRA, nome e
nacionalidade do detentor, denominação e localização
do imóvel, bem como o número da respectiva averbação
na matrícula do imóvel.
▪ É possível, no entanto, a alienação de parte percentual de bens
imóveis rurais, devendo o Tabelião constar, obrigatoriamente,
que o objeto da transmissão é fração ideal da propriedade rural e
não uma área definida. Nesse sentido, sugere-se seja incluída a
seguinte declaração na escritura de compra e venda de partes
ideais:
a aquisição da fração ideal objeto dessa escritura, é
promovida para a formação de condomínio ordinário,
sem a implicação de alienação de parcela certa e
localizada de terreno, autorizando, os outorgantes e
outorgados, que sejam enviadas informações sobre este
ato notarial aos órgãos competentes (Poder Judiciário,
Ministério Público e Prefeitura Municipal), se for o caso,
eximindo o Tabelião de qualquer responsabilidade, uma
vez que foram por ele esclarecidos e advertidos das
eventuais consequências.
▪ De qualquer forma, cabe ao Tabelião examinar com seu prudente
critério e baseado nos elementos de ordem objetiva que lhe são
apresentados, especialmente na quantidade de lotes parcelados,
eventual burla à Lei 6.766/79; permanecendo dúvida, o Tabelião
deverá encaminhar o caso para apreciação do Juízo com
competência em registros públicos.
▪ Vale lembrar que na venda de partes ideais, deve ainda ser
observado o direito de preferência do condômino em
relação a terceiros (art. 504, CC). O condômino não pode
alienar a sua parte indivisa a estranho, se outro consorte a
quiser, pelo mesmo valor.
▪ O condômino não consultado sobre a venda pode exercer seu
direito de preferência pela Ação de Preempção, ajuizando-a
no prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias contados da
data em que teve ciência da alienação, na qual deverá efetuar o
depósito do preço pago, havendo para si a parte vendida ao
terceiro. Se mais de um condômino se interessar pela
aquisição, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e,
na falta destas, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais,
todos que quiserem poderão adquirir a parte vendida,
depositando o preço (art. 504, parágrafo único, CC).
▪ Em se tratando de instrumento público, cabe ao Tabelião
alertar as partes sobre este direito, e consignar, na escritura
de compra e venda, a oferta feita aos demais condôminos,
descrevendo-a, e, caso essa não tenha ocorrido, fazer menção
expressa do risco de anulabilidade do negócio celebrado,
caso o condômino preterido deposite o preço para haver para
si a parte vendida.
ALIENAÇÃO E ARRENDAMENTO RURAL POR PESSOA
NATURAL ESTRANGEIRA RESIDENTE NO PAÍS, PESSOA
JURÍDICA ESTRANGEIRA AUTORIZADA A FUNCIONAR NO
BRASIL OU PESSOA JURÍDICA BRASILEIRA EQUIPARADA À
ESTRANGEIRA: deverão ser observadas as disposições da
Instrução Normativa nº 94, de 17 de dezembro de 2018 do INCRA
(ou a que vier a substituí-la); na aquisição de imóvel rural por
estrangeiro, pessoa física ou jurídica, a escritura pública é
obrigatória (art. 8º, Lei Federal nº 5.709/71).

A aquisição ou o arrendamento de imóvel rural por PESSOA FÍSICA

ESTRANGEIRA NÃO PODERÁ EXCEDER A 50 (CINQUENTA)
MÓDULOS DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA, EM ÁREA CONTÍNUA
OU DESCONTÍNUA (art. 3º, Lei Federal 5.709/71).

As PESSOAS JURÍDICAS ESTRANGEIRAS autorizadas a funcionar no

Brasil somente PODERÃO ADQUIRIR IMÓVEIS RURAIS DESTINADOS
À IMPLANTAÇÃO DE PROJETOS AGRÍCOLAS, PECUÁRIOS,
INDUSTRIAIS, OU DE COLONIZAÇÃO, APROVADOS PELO
MINISTÉRIO DA AGRICULTURA e vinculados aos seus objetivos
estatutários. Neste caso, a escritura deverá ser lavrada no prazo de 30
(trinta) dias a contar da aprovação pelo Ministério da Agricultura (art. 5º,
Lei Federal 5.709/71).
▪ A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras,
naturais ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto (25%)
da superfície territorial do Município de localização do imóvel
pretendido, comprovada por certidão do Registro de Imóveis (art.
12, Lei Federal 5.709/71).
▪ Da mesma forma, os estrangeiros de mesma nacionalidade não
poderão ser proprietários ou arrendatários, em cada
município, de mais de dez por cento (10%) da superfície
territorial. Não se incluem nas restrições relativas ao percentual
máximo de áreas rurais por estrangeiros em cada município as
aquisições de áreas rurais inferiores a 3 (três) módulos de
exploração indefinida ou quando o adquirente tiver filho brasileiro
ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão
universal de bens.
▪ A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável
à Segurança Nacional por pessoa estrangeira, física ou
jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria Geral
do Conselho de Segurança Nacional. É considerada área
indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150 km
(cento e cinquenta quilômetros) de largura, paralela à linha
divisória terrestre do território nacional, que será designada como
Faixa de Fronteira (art. 7º, Lei Federal 5.709/71).
▪ A aquisição ou arrendamento de imóvel rural por pessoa
jurídica estrangeira ou pessoa jurídica brasileira a ela
equiparada, só poderá exceder a 100 (cem) módulos de
exploração indefinida, em área contínua ou descontínua,
mediante autorização do Congresso Nacional, nos termos
do art. 23 da Lei Federal 8.629/93.
▪ A pessoa natural de nacionalidade portuguesa que pretender
adquirir ou arrendar imóvel rural e que apresentar
certificado de reciprocidade, nos termos do § 1º do art. 12 da
Constituição Federal de 1988 e dos Decretos nºs. 3.927, de 19
de setembro de 2001, e o Decreto nº 70.391, de 12 de abril de
1972, não se submeterá às exigências em questão.
▪ A Lei Federal 5.709/71, que estabelece restrições à aquisição
ou arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros
encontra-se atualmente regulamentada pela Instrução
Normativa nº 94/2018, Instituto Nacional de Colonização e
Reforma Agrária – INCRA, que entrou em vigor no dia
17/12/2018.
REQUISITOS PARA AQUISIÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS POR
ESTRANGEIROS:
a) Pessoa física estrangeira com residência permanente no
Brasil e inscrita no RNE na condição de permanente OU pessoa
brasileira casada com estrangeiro em regime de bens que
determine a comunicação dos mesmos:
b) Pessoa jurídica estrangeira ou brasileira equiparada (aquela
constituída segundo as leis brasileiras, com sede no Brasil, e
que possua participação majoritária, a qualquer título, de
capital estrangeiro, e desde que o(s) sócio(s) pessoa(s)
natural(is) ou jurídica(s) estrangeira(s), respectivamente,
resida(m) ou tenha(m) sede no exterior):
 CONTRATOS RURAIS
ARRENDAMENTO RURAL E PARCERIA
▪ O arrendamento rural e a parceria são os contratos típicos
ou nominados do direito agrário, por estarem disciplinados
conforme os modelos legais (Leis nº 4.504/64 e 4.947/66 e
Decreto nº 59.566/66).
▪ Todavia, é possível a criação de contratos agrários
inominados, que podem diferenciar-se do arrendamento ou
da parceria apenas no que atina aos elementos acidentais,
visto que as normas gerais deverão ser obrigatoriamente
respeitas pelos contratantes.
▪ Nesse sentido, o art. 39 do Decreto nº 59.566/66 estabelece
que “quando o uso ou posse temporária da terra for exercido
por qualquer outra modalidade contratual, diversa dos
contratos de Arrendamento e Parceria, serão observadas pelo
proprietário do imóvel as mesmas regras aplicáveis a
arrendatários e parceiros, e, em especial, a condição
estabelecida no artigo 38 supra”.
 QUADRO COMPARATIVO
ARRENDAMENTO PARCERIA
Uso e gozo de imóvel rural pelo Uso e gozo de imóvel rural comum
arrendatário (parceiro outorgante e parceiro
outorgado)

Exploração por atividade agrícola, Exploração por atividade agrícola,

pecuária, agroindustrial, extrativa pecuária, agroindustrial, extrativa
ou mista ou mista
Pagamento de aluguel Coparticipação nas despesas e nos
lucros

Remuneração em valor fixo e certo Remuneração em valor incerto

(partilha de frutos, produtos e
lucros e coparticipação nas perdas)

Prazos mínimos: 3, 5 ou 7 anos Prazo mínimo: 3 anos

(depende do tipo de exploração)
 CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS
▪ Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, constarão
obrigatoriamente as seguintes cláusulas (art. 13, Dec.
59.566/66):
I. Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens
estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos
arrendatários e parceiros-outorgados;
II. Observância dos prazos mínimos de duração dos
contratos;
III. Observância das normas ambientais;
IV. Observância de práticas agrícolas admitidas em lei para
exportação intensiva e extensiva em diversas zonas do
país;
V. Fixação, em quantia certa, do preço do arrendamento, a
ser pago em dinheiro ou no seu equivalente em frutos ou
produtos, na forma do art. 95, XII, do ET e do art. 17 do Dec.
59.566/66, e das condições de partilha dos frutos,
produtos ou lucros havidos na parceria, conforme
preceitua o art. 96 do ET e o art. 39 do Dec. 59.566/66.
VI. Previsão de preferência para renovação ao arrendatário
nos termos do art. 95 do ET e do art. 22 do Dec. 59/566/66;
VII. Previsão de causas de extinção e rescisão, nos termos
dos artigos 26 e 24 do Dec. 59.566/66.
VIII. Direito e formas de indenização quanto às benfeitorias realizadas,
ajustadas no contrato de arrendamento; e, direitos e obrigações
quanto às benfeitorias realizadas, com consentimento do parceiro-
outorgante, e quanto aos danos substanciais causados pelo
parceiro-outorgado por práticas predatórias na área de exploração
ou nas benfeitorias, instalações e equipamentos especiais, veículos,
máquinas, implementos ou ferramentas a ele cedidos;
IX. Concordância do arrendador ou do parceiro-outorgante, à solicitação
de crédito rural feita pelos arrendatários ou parceiros-outorgado;
X. Cumprimento das proibições fixadas no art. 93 do Estatuto da Terra,
relativas ao contrato de parceria;
XI. Direito, no contrato de parceria, de dispor dos frutos ou produtos
repartidos da seguinte forma: a) nenhuma das partes poderá dispor
dos frutos ou dos frutos ou produtos havidos antes de efetuada a
partilha, devendo o parceiro-outorgado avisar o parceiro-outorgante,
com a necessária antecedência, da data em que iniciará a colheita ou
repartição dos produtos pecuários; b) ao parceiro-outorgado será
garantido o direito de dispor livremente dos frutos e produtos que lhe
cabem por força do contrato; c) em nenhum caso será dado em
pagamento ao credor do cedente ou do parceiro-outorgado, o produto
da parceria, antes de efetuada a partilha.
 PRAZOS MÍNIMOS DE DURAÇÃO DOS CONTRATOS
AGRÁRIOS
▪ Nos contratos agrários, deverão ser observados os seguintes
prazos mínimos de duração:

❑ 3 (três) anos nos casos de arrendamento em que ocorra

atividade de exploração de lavoura temporária e ou de
pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os
casos de parceria;
❑ 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que
ocorra atividade de exploração de lavoura permanente
e ou de pecuária de grande porte para cria, recria,
engorda ou extração de matérias primas de origem
animal;
❑ 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de
exploração florestal;

▪ Se algum contrato de parceria ou arrendamento contiver

cláusula com prazo mínimo de duração inferior aos que
citados, aplicam-se os prazos previstos lei, tendo-se a cláusula
em questão como não escrita
 CAUSAS DE EXTINÇÃO E RESCISÃO DOS CONTRATOS
AGRÁRIOS
▪ Nos Os contratos de ARRENDAMENTO (art. 26, Dec. 59.566/66) e
PARCERIA (art. 34, Dec. 59.566/66) se extinguem:
I. pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;
II. pela retomada;
III. pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;
IV. pelo distrato ou rescisão do contrato;
V. pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
VI. por motivo de força maior, que impossibilite a execução do
contrato;
VII. por sentença judicial irrecorrível;
VIII. pela perda do imóvel rural;
IX. pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;
X. por qualquer outra causa prevista em lei.

▪ Nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do

seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele
conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na
execução do mesmo.
▪ Por outro lado, o inadimplemento das obrigações assumidas por
qualquer das partes, e a inobservância de cláusula asseguradora dos
recursos naturais, prevista no artigo 13, II, "c", deste Regulamento, dará
lugar facultativamente à rescisão do contrato, ficando a parte
inadimplente obrigada a ressarcir a outra das perdas e danos causados
(artigo 92, parágrafo sexto, do Estatuto da Terra).

▪ A devolução da posse do imóvel arrendado poderá ser requerida pelo

proprietário através da competente AÇÃO DE DESPEJO, e somente
poderá acontecer nos seguintes casos (art. 32 do Decreto 59.566/66): a)
término do prazo contratual ou de sua renovação; b) se o arrendatário
subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem
o prévio e expresso consentimento do arrendador; c) se o arrendatário
não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado; d) dano causado à
gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;
e) se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural; f) abandono total
ou parcial do cultivo; g) inobservância das normas obrigatórias fixadas no
artigo 13 do Regulamento do ET; h) nos casos de pedido de retomada,
para exploração direta pelo proprietário, ou para cultivo direto e pessoal,
ou através de descendente seu, comprovada em Juízo a sinceridade do
pedido (denúncia cheia); i) se o arrendatário infringir obrigação legal, ou
cometer infração grave de obrigação contratual.
▪ DIREITOS DOS ARRENDATÁRIOS E PARCEIROS
a) Direito de Indenização por benfeitorias (art. 25 do Decreto
59.5666/66): o arrendatário ou parceiro outorgado, no término do
contrato, terá direito à indenização das benfeitorias necessárias e
úteis; quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua
construção for expressamente autorizada pela outra parte.
b) Direito de Retenção do imóvel (§1º, art. 25 do Decreto 59.566/66):
enquanto o arrendatário ou parceiro outorgado não for indenizado
das benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel em seu
poder, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do
contrato de arrendamento ou parceria rural.
c) Direito de Permanecer no imóvel até a ultimação da colheita
(artigos 21, §1º e 28 do Decreto 59.566/66): assegura-se ao
arrendatário ou parceiro outorgado o direito de permanecer no
imóvel até a efetivação da colheita dos produtos ainda existentes ao
tempo do fim do prazo ou da notificação para devolução do imóvel,
qualquer que seja a forma de resolução, rescisão ou despejo

A lei não distingue imóveis onde há várias culturas e imóveis

onde há apenas uma; se o arrendamento ou parceira é de um
imóvel dividido em várias porções cultiváveis, portanto, presume-
se que ele termine ao fim de tantas quantas sejam as colheitas
nas aludidas porções.
d) Direito de Preferência para Renovação do Arrendamento ou
Parceria Rural (art. 22 do Decreto 59.566/66): Em igualdade de
condições com terceiros, o arrendatário ou parceiro outorgado terá
preferência à renovação do arrendamento ou parceria rural, devendo
o arrendador ou parceiro outorgnte, até 6 (seis) meses antes do
vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo
a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas;

AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO: o contrato considera-se

automaticamente renovado, salvo se o arrendatário ou parceiro
outorgado, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a
notificação, manifestar sua desistência ou formular nova proposta -
§1º, art. 22 do Dec. 59.566/66.

RETOMADA PARA EXPLORAÇÃO DIRETA: o direito de renovação não

se observará se , até o prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do
contrato, o arrendador ou parceiro outorgante, por via de notificação,
declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo
diretamente, ou através de descendente seu (cultivo direto e pessoal) -
§2º, art. 22 do Dec. 59.566/66.

FORMA DAS NOTIFICAÇÕES: as notificações de proposta, desistência

ou retomada deverão ser feitas por carta através do Cartório de
Registro de Títulos e Documentos ou pela via judicial - §3º, art. 22 do
Dec. 59.566/66
e) Direito de Preempção na compra do imóvel arrendado ou em
parceria (art. 45 do Decreto 59.566/66 e art. 92, §3º, do Estatuto da
Terra): manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel,
deverá notificar o arrendatário para, no prazo de 30 (trinta) dias,
contado da notificação, exercer o seu direito.

AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO: o arrendatário ou parceiro outorgado a

quem não se notificar a venda, poderá, depositando o preço, haver para
si o imóvel arrendado ou em parceria, se o requerer no prazo de 6 (seis)
meses, a contar do registro da escritura de compra e venda no Registro
Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o
descumprimento da obrigação – art. 47, Dec. 56.566/66

PLURALIDADE DE ARRENDATÁRIOS: Se o imóvel rural em venda

estiver sendo explorado por mais de um arrendatário ou parceiro, o
direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da
área; fica assegurado a qualquer dos arrendatários ou parceiros, se os
outros não usarem do direito de preempção, o direito de adquirir para
si o imóvel na totalidade - §§1º e 2º, art. 46, Dec. 56.566/66
f) Direito de Residir de forma digna e com área para plantio para
consumo próprio (art. 96, IV, ET e§1º, art. 48 do Decreto
59.566/66): aplicável apenas à parceira; o parceiro-outorgante
assegurará ao parceiro-outorgado que residir no imóvel rural, e para
atender ao uso exclusivo da família deste, casa de moradia higiênica
e área suficiente para horta e criação de animais de pequeno
porte

AS DESPESAS COM O TRATAMENTO E CRIAÇÃO DOS ANIMAIS, NÃO

HAVENDO ACÔRDO EM CONTRÁRIO, CORRERÃO POR CONTA DO
PARCEIRO-OUTORGADO (art. 96, III, ET e §2º, art. 48 do Decreto
59.566/66)

OS CONTRATOS QUE PREVEJAM O PAGAMENTO DO

TRABALHADOR, PARTE EM DINHEIRO E PARTE EM PERCENTUAL
NA LAVOURA CULTIVADA OU EM GADO TRATADO, SÃO
CONSIDERADOS SIMPLES LOCAÇÃO DE SERVIÇO, REGULADA PELA
LEGISLAÇÃO TRABALHISTA, SEMPRE QUE A DIREÇÃO DOS
TRABALHOS SEJA DE INTEIRA E EXCLUSIVA RESPONSABILIDADE
DO PROPRIETÁRIO, LOCATÁRIO DO SERVIÇO A QUEM CABE TODO
O RISCO, ASSEGURANDO-SE AO LOCADOR, PELO MENOS, A
PERCEPÇÃO DO SALÁRIO MÍNIMO NO CÔMPUTO DAS 2 (DUAS)
PARCELAS (art. 4º da Lei nº 11.443/2007).
PROCEDIMENTOS REGISTRAIS (REGISTRO DE IMÓVEIS)

GEORREFERENCIAMENTO
▪ É a descrição do imóvel que inclui pontos geodésicos
obtidos por satélite em órbita; mapeamento dos imóveis
rurais por meio das coordenadas e vértices definidores dos
limites dos imóveis rurais pelo Sistema Geodésico Brasileiro
com precisão posicional fixada pelo INCRA (art. 176, §§3º e
4º, da Lei 6.015/73, incluídos pela Lei 10.267/01).

§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou

remembramento de imóveis rurais, a identificação
prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será
obtida a partir de memorial descritivo, assinado por
profissional habilitado e com a devida Anotação de
Responsabilidade Técnica – ART, contendo as
coordenadas dos vértices definidores dos limites dos
imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico
Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo
INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos
proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área
não exceda a quatro módulos fiscais.
▪ A identificação georreferenciada é obrigatória atualmente
para todos os imóveis rurais com até 100 hectares; para os
imóveis rurais com área de 25 a menos de 100 hectares passará
o georreferenciamento a ser obrigatório em 01º/11/2022, e para
os imóveis rurais com área inferior a 25 hectares apenas em
01º/11/2024 (artigo 10 do Decreto 4.449/2002, com redação
atual dada pelo Decreto 9.311/2018).
▪ A alteração de descrição ocorrida com o georreferenciamento,
caso não altere as medidas perimetrais descritas na matrícula
poderá ser objeto, de ofício ou a requerimento do interessado,
de AVERBAÇÃO (art. 213, inciso I, “d”, da Lei 6.015/73), sem
necessidade de procedimento prévio de retificação e sem
anuência dos confrontantes (art. 176, § 13 da Lei 6.015/73 e
Recomendação 41/2019 do CNJ) – georreferenciamento puro.
Devem ser apresentados os seguintes documentos:
- planta e memorial certificados pelo INCRA, assinados por
profissional técnico habilitado + ART.
- requerimento assinado pelo interessado declarando que
foram respeitados os direitos dos confrontantes.
- prova de quitação dos 5 últimos ITR (declaração e guia de
recolhimento OU certidão negativa).
- CCIR atualizado do imóvel georreferenciado.
▪ Todos os documentos devem ser apresentados no momento
do protocolo; não há notificação de terceiros e nem
realização de diligências pelo Oficial.
▪ Caso haja alteração das medidas perimetrais do imóvel, com
ou sem alteração da área total constante na matrícula,
proceder-se-á, apenas a requerimento do interessado, à
RETIFICAÇÃO da mesma, devendo nesse caso
necessariamente haver a anuência dos confrontantes
(art. 213, inciso II da Lei 6.015/73). Ainda que se trate de
verdadeira retificação, é de observar que se trata de
procedimento simplificado, bastando que se se atendam aos
requisitos do georreferenciamento. Devem ser apresentados
os seguintes documentos:
- planta e memorial certificados pelo INCRA, assinados
por profissional técnico habilitado + ART
- declaração de anuência dos confinantes, com firmas
reconhecidas, atestando expressamente que os limites
divisórios foram respeitados.
- requerimento assinado pelo interessado declarando que
foram respeitados os direitos dos confrontantes.
- prova de quitação dos 5 últimos ITR (declaração e guia
de recolhimento OU certidão negativa).
- CCIR atualizado do imóvel georreferenciado.
DESCARACTERIZAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PARA URBANO
▪ Como dito anteriormente, o critério para classificação de um
imóvel como rural ou urbano, que deve prevalecer, é o
critério tributário (destinação). Para o Tabelião e para o
Registrador, mais precisamente, prevalece o que
chamaremos aqui de critério cadastral, isto é, a
caracterização que estiver na matrícula ou transcrição.
▪ A Lei 6.766/79, em seu artigo 53, estabelece que “todas as
alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão
de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização
e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se
houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da
Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso,
segundo as exigências da legislação pertinente”.
▪ No entanto, através da Nota Técnica INCRA/DFC nº 02/2016
(item 4, alínea “d”), esclareceu-se que a oitiva do INCRA se
dá apenas após a prática dos atos registrais, isto é, para o
Registrador proceder à averbação na matrícula da
descaracterização do imóvel basta a apresentação da
certidão municipal que comprove que o imóvel se
encontra cadastrado como urbano, devendo o interessado
solicitar, posteriormente, o cancelamento do cadastro do
imóvel no INCRA.
RESERVA LEGAL E ÁREA DE PRESERVAÇÃO
PERMANENTE
▪ A RESERVA LEGAL é uma limitação administrativa
disciplinada pelo art. 25, §1º, III, da Constituição Federal,
que possui as seguintes características: a) é imposta por
lei; b) tem caráter geral; c) tem forma gratuita ou não
indenizável (como regra).
▪ Nos termos do art. 3º, inciso III, do Código Florestal (Lei
12.651/2012) a reserva legal é a área localizada no
interior de uma propriedade ou posse rural que tem a
função de assegurar o uso econômico de modo
sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar
a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos
e promover a conservação da biodiversidade, bem como
o abrigo e a proteção da fauna silvestre da flora nativa.
▪ São áreas escolhidas pela própria parte (com
aprovação do órgão ambiental) dentro da sua
propriedade nas quais ela se compromete a preservar ou
restaurar a vegetação segundo os requisitos legais. A
área verde que compõe a reserva legal pode ser uma
área contínua ou pode estar dispersa dentro das áreas
do imóvel.
▪ A reserva legal pode se situar em qualquer parte do
imóvel, admitindo-se, inclusive o cômputo das áreas de
preservação permanente no cálculo do percentual de
Reserva Legal (art. 15 do Código Florestal).

▪ Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de

vegetação nativa, a título de Reserva Legal, observados
os seguintes percentuais mínimos em relação à área do
imóvel (art. 12 do Código Florestal):

I - localizado na Amazônia Legal:

a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em
área de florestas;
b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado
em área de cerrado;
c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área
de campos gerais;
II - localizado nas demais regiões do País: 20%
(vinte por cento).
▪ Em caso de fracionamento do imóvel rural (inclusive
para fins de reforma agrária) será considerado, para
cálculo do percentual de reserva legal, a área total do
imóvel antes do fracionamento (§1º do art. 12 do Código
Florestal).
▪ A simples inserção do imóvel rural em perímetro
urbano em razão de lei municipal NÃO desobriga o
proprietário ou posseiro de manter a área de Reserva
Legal, que só será extinta com o registro de loteamento
do solo para fins urbanos, aprovado pelo poder público
municipal (art. 19 do Código Florestal). Portanto,
enquanto não loteado o imóvel, ainda que passe a ser
considerado urbano, deve ser preservada a área de
Reserva Legal.
▪ É possível a utilização das áreas de Reserva Legal,
desde que para manejamento sustentável, adotando-
se: a) práticas de exploração seletiva nas modalidades de
manejo sustentável sem propósito comercial, para
consumo na própria propriedade; b) manejo sustentável
para exploração florestal com propósito comercial
(artigos 20 a 24 do Código Florestal).
▪ Em caso de fracionamento do imóvel rural (inclusive
para fins de reforma agrária) será considerado, para
cálculo do percentual de reserva legal, a área total do
imóvel antes do fracionamento (§1º do art. 12 do Código
Florestal).
▪ A simples inserção do imóvel rural em perímetro
urbano em razão de lei municipal NÃO desobriga o
proprietário ou posseiro de manter a área de Reserva
Legal, que só será extinta com o registro de loteamento
do solo para fins urbanos, aprovado pelo poder público
municipal (art. 19 do Código Florestal). Portanto,
enquanto não loteado o imóvel, ainda que passe a ser
considerado urbano, deve ser preservada a área de
Reserva Legal.
▪ É possível a exploração das áreas de Reserva Legal,
que, no entanto, deverá ocorrer de forma sustentável,
adotando-se: a) práticas de exploração seletiva nas
modalidades de manejo sustentável sem propósito
comercial, para consumo na própria propriedade; b)
manejo sustentável para exploração florestal com
propósito comercial (artigos 20 a 24 do Código Florestal).
▪ Já a ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP) é
a área que se situa em locais onde a preservação da
vegetação é indispensável por lei; por esta razão, a sua
constituição não depende de qualquer ato notarial ou
registral, posto que se presume, e pode ocorrer tanto em
imóveis rurais como urbanos.

Art. 3º, inciso I, item II, Código Florestal:

Área de Preservação Permanente - APP: área

protegida, coberta ou não por vegetação nativa,
com a função ambiental de preservar os
recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade
geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo
gênico de fauna e flora, proteger o solo e
assegurar o bem-estar das populações
humanas.
▪ São áreas de preservação permanente, nos termos do art. 4º
do Código Florestal:
I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e
intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito
regular, em largura mínima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez)
metros de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10
(dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50
(cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200
(duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura
superior a 600 (seiscentos) metros;
II - as áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com
largura mínima de:
a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com
até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50
(cinquenta) metros;
b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;
III - as áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes
de barramento ou represamento de cursos d’água naturais, na faixa
definida na licença ambiental do empreendimento
IV - as áreas no entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes,
qualquer que seja sua situação topográfica, no raio mínimo de 50
(cinquenta) metros;
V - as encostas ou partes destas com declividade superior a 45º,
equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior declive;
VI - as restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de
mangues;
VII - os manguezais, em toda a sua extensão;
VIII - as bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura
do relevo, em faixa nunca inferior a 100 (cem) metros em projeções
horizontais;
IX - no topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura
mínima de 100 (cem) metros e inclinação média maior que 25º , as
áreas delimitadas a partir da curva de nível correspondente a 2/3
(dois terços) da altura mínima da elevação sempre em relação à
base, sendo esta definida pelo plano horizontal determinado por
planície ou espelho d’água adjacente ou, nos relevos ondulados,
pela cota do ponto de sela mais próximo da elevação;
X - as áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros,
qualquer que seja a vegetação;
XI - em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com
largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a partir do espaço
permanentemente brejoso e encharcado.
DESMEMBRAMENTO OU LOTEAMENTO DE IMÓVEIS
RURAIS
▪ O loteamento de imóveis rurais é regido pelo Decreto-lei
58/37 (a Lei 6.766/79 passou a regulamentar os
loteamentos de imóveis urbanos, remanescendo a
legislação anterior em relação aos rurais).

▪ Ainda assim, vale lembrar que o procedimento previsto

em tal lei não se aplica a qualquer desmembramento
(divisão em glebas) de imóvel rural, mas apenas quando:
a) houver divisão do imóvel em lotes;
b) ocorrer oferta pública dos lotes;
c) o pagamento puder ser feito a prazo em prestações
sucessivas e periódicas.

Para o registro de desmembramento comum

de imóveis rurais em lotes não é necessária a
apresentação de títulos de venda dos lotes, o
que exige apenas no procedimento especial
previsto no Decreto-Lei 58/37
▪ Estando presentes os requisitos elencados anteriormente,
o proprietário deverá apresentar ao Registro de Imóveis
competente (art. 1º, Decreto-Lei 58/37):
a) memorial, assinando pelas partes, contendo
denominação, área, limites, situação e outros
característicos do imóvel; relação cronológica dos
títulos de domínio, desde 30 anos; e plano de
loteamento, de que conste o programa de
desenvolvimento urbano, ou de aproveitamento
industrial ou agrícola
b) planta do imóvel, assinada também pelo
engenheiro responsável pela medição, indicando a
situação, as dimensões, a numeração dos lotes, as
dimensões e nomenclaturas das vias de comunicação e
espaços livres, as construções e benfeitorias, e as vias
públicas;
c) modelo do contrato-tipo de compromisso de venda
dos lotes;
d) certidões negativas de impostos e ônus reais.
e) matrícula ou transcrição do imóvel a ser
desmembrado.
▪ Recebidos o memorial e os documentos mencionados, o
Oficial do Registo dará recibo ao depositante e, depois
de autuar e verificar a sua conformidade com a lei,
tornará público o depósito por edital, publicado três
vezes, durante 10 dias, no jornal oficial do Estado e em
jornal da sede da comarca, ou que nesta circule.

▪ Decorridos 30 dias da última publicação, e não havendo

impugnação de terceiros, o Oficial procederá ao
REGISTRO se os documentos estiverem em ordem. Caso
contrário, os autos serão desde logo conclusos ao Juiz
competente para conhecer da dúvida ou impugnação,
publicada a sentença em cartório pelo Oficial, que dela
dará ciência aos interessados.