E-BOOK

FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
A leitura deste e-book trará a você, investidor, todo
o conhecimento necessário para diversificar sua
carteira e, principalmente, para NÃO ERRAR!
 SUMÁRIO

INTRODUÇÃO

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

ORIGEM DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

VANTAGENS DE SE INVESTIR EM FII

COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

QUANTO RENDE UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

CONSIDERAÇÕES FINAIS

GLOSSÁRIO
INTRODUÇÃO
Os Fundos Imobiliários, também chamados de FIIs, são uma
excelente alternativa para todo investidor que deseje começar
na renda variável. Há, inclusive, um ditado no mercado financeiro
que diz: “Os fundos imobiliários são a renda fixa dentro da renda
variável”.
Por mais que esta frase seja bastante utilizada, temos que deixar
claro que os fundos imobiliários são classificados como ativos de
renda variável, junto com as ações, derivativos, dentre outros.
Porém, os FIIs possuem algumas características que os fazem
ser considerados de menor risco que os demais ativos citados.
Discutiremos no decorrer deste e-book todas as peculiaridades
dos fundos.
Os Fundos Imobiliários podem muito bem substituir o investimento
direto em imóveis. E possuem muitas vantagens para isso. Eles
também podem fazer parte de uma carteira diversificada de
investimentos, agregando em valorização e segurança, além de
gerar um fluxo mensal de renda proveniente de seus rendimentos.
Estes últimos, inclusive, são os grandes atrativos deste tipo de
ativo.
A leitura deste e-book trará a você, investidor, todo o conhecimento
necessário para diversificar sua carteira e, principalmente, para
NÃO ERRAR! Acreditamos fielmente na premissa de que “Ataques
ganham jogos. Defesas ganham campeonatos”. Portanto, sabendo
como os FIIs funcionam e como escolhe-los corretamente você
formará uma sólida base para se beneficiar ao máximo desta
classe de investimentos.

Então, aproveite!
O QUE SÃO FUNDOS
IMOBILIÁRIOS?
Fundos Imobiliários são fundos de investimentos coletivos
em negócios imobiliários, regulados e fiscalizados pela
CVM, geridos por um administrador e por um gestor e são
constituídos sob forma de condomínio fechado. Isto que
dizer que o fundo não aceita resgate. Caso o cotista queira
se desfazer de suas cotas terá que vendê-las no mercado
secundário.
Os fundos imobiliários, apesar de estarem estruturados no
mercado de capitais, possuem um lastro real. Isto é, seus
investimentos estão alocados em negócios imobiliários, não
necessária e diretamente apenas em imóveis. Abaixo estão
listados os investimentos permitidos aos FIIs:
>> Empreendimentos imobiliários: Shoppings, edifícios
corporativos, galpões, hospitais, dentre outros.
>> Série de valores imobiliários: CRI, LCI, LH, LIG, Fundos de
renda fixa, Títulos públicos, etc.
>> Cotas de outros fundos imobiliários.
>> Ações e Debêntures (desde que as atividades das
companhias tenham objetivo no mercado imobiliário).
Por mais que exista uma gama de possíveis investimentos,
os FIIs normalmente são criados com especificidade em
determinado grupo de ativos. E isto permite que os fundos
sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuação.
Vale ressaltar, porém, que esta classificação não restringe
seus investimentos. Por exemplo, existe fundos que possuem
muitos shoppings em sua carteira e também uma pequena
parcela de CRIs e demais títulos de renda fixa.
ORIGEM DOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
O fundos imobiliários foram criados no Brasil no ano de 1993,
seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust, os REITs
americanos. Os REITs são empresas que possuem ou operam
imóveis rentáveis. Eles foram criados em 1960, mas começa-
ram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais
tarde. Atualmente, os REITs representam a 3ª classe de ativos
mais importante dos EUA.
No Brasil, os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela cria-
ção de duas leis (11.033 e 11.196, respectivamente) para regu-
lamentação dos FIIs. Juntas, elas decretaram a isenção de
imposto de renda sobre rendimentos de vários instrumentos,
como CRIs, LCIs, LHs e, principalmente, fundos imobiliários.
Contudo, esta isenção de IR sobre rendimentos de FIIs somen-
te é possível se o fundo respeitar as regras listadas abaixo.
Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas
regras.
>> Nenhum cotista deve deter mais de 10% em cotas do fun-
do.
>> O fundo deve conter no mínimo 50 cotistas em sua base.
>> O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3).
>> O fundo é obrigado a distribuir, sob forma de rendimen-
tos, no mínimo 95% de seu lucro semestral.
Atualmente, existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliá-
rios, sendo que mais de 160 deles estão listados em nossa
bolsa de valores, a B3. Ao todo são quase 300 mil investidores
de fundos imobiliários no Brasil.
TIPOS DE FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
Os fundos imobiliários podem ser divididos de acordo com algumas
classificações. Estas classificações podem ser em relação ao tipo
de gestão que o fundo recebe; podem se referir aos tipos de ativos
que o fundo investe; ou até mesmo ser de acordo com o objetivo
genérico do fundo. De toda forma, a classificação nos auxilia no
momento de escolha para diversificação e até diz, resumidamente,
como o fundo tende a se comportar.
Existem três tipos globais de fundos imobiliários: Fundos para Renda,
Fundos para Venda e Fundos de Papel. Esta é a classificação mais
genérica que os fundos podem receber. Abaixo, descrevemos o que
são cada um deles.
>> Fundos para Renda: Ganho com a exploração dos imóveis na
forma de aluguel.
>> Fundos para Venda: Ganho com a exploração dos imóveis na
forma de comercialização.
>> Fundos de Papel: Ganho com o investimento em títulos e valores
mobiliários.
As próximas duas classificações são dadas pela Anbima (Associação
Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). A
primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestão.
Existem fundos de gestão ativa, que permitem a livre negociação
de ativos que compõe a carteira de investimento; e os fundos de
gestão passiva, que especificam em seus regulamentos os ativos
da carteira.
A segunda classificação Anbima é de acordo com a política de
investimentos do FII, como mostrado a seguir.
>> Desenvolvimento para Renda: Acima de 2/3 do patrimônio
do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para
fins de locação.

>> Desenvolvimento para Venda: Acima de 2/3 do patrimônio

do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para
fins de venda.

>> Renda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido

em imóveis prontos para fins de locação.

>> Título e Valores Mobiliários: Acima de 2/3 do patrimônio

do fundo está investido em títulos e valores mobiliários: CRI,
LCI, Ações, Cotas de outros FII, e demais.

>> Híbridos: Fundos em que não se observa alguma

concentração de investimento das classificações anteriores.
A combinação entre as duas classificações dadas pela Anbima
faz surgir uma segregação completa que une os tipos de
gestão às políticas de investimento. Cada um dos fundos acima
(classificados de acordo com os investimentos) se dividem em
dois, indicando se sua gestão é ativa ou passiva. Ao final, temos
dez classes de fundos imobiliários de acordo com a Anbima.
Por fim, a classificação mais usual utilizada é a segregação
dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido. Existem,
portanto, nove tipos de fundos imobiliários, os quais serão
detalhados a seguir.
FUNDOS DE PAPEL
Os fundos de papel são aqueles que possuem a maior
parte de seu patrimônio investida em títulos ou valores
mobiliários. Por isso, eles se subclassificam como
Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variável.
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebíveis
imobiliários, como CRIs, LCIs, LHs ou outros títulos
de renda fixa com lastro imobiliário. São fundos que
geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado
imobiliário. Entretanto, por mais que invistam em ativos
de renda fixa, o FII deve ser sempre classificado como
um ativo de renda variável!

Os fundos de papel de renda variável investem

majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliários.
Por isto, podem receber o nome de Fundo de Fundos
Imobiliários, ou simplesmente, FOFII. Estes fundos de
fundos normalmente são utilizados como coringas nas
carteiras dos investidores. Investir em um FOFII é como
replicar este investimento em diversos outros Fundos
Imobiliários, contando com uma equipe especializada
(gestor) para gerir esta carteira.
FUNDOS DE LAJES CORPORATIVAS

Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimônio

alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1), que
contam com diversos escritórios locados, as vezes, para
uma grande variedade de empresas.
Estes imóveis geralmente apresentam contratos típicos
(prazo de 5 anos com opção de renovação) e são facilmente
adaptáveis para um segundo locatário. Os empreendimentos
recebem uma classificação, dada por empresas de consultoria
especializadas, que traduzem qualidades como: Localização,
área superior, existência de ar condicionado central, área útil
sem colunas, recepção, elevados, dentre outras. As classes
são divididas em ratings, onde o nível superior é “AAA”, até
a menor avaliação, “C”.

Figura 1. Edifício Brazilian Financial Center (BFC), classificado como AAA, na Aveni-
da Paulista, em São Paulo-SP.
FUNDOS DE SHOPPINGS

Estes fundos imobiliários possuem seus investimentos voltados

para o ramo de shopping centers (vide Figura 2). Diferentemente
das lajes corporativas, os shoppings não recebem classificação. O
que realmente deve ser levado em consideração é se o shopping
está situado em uma localização coerente.
A grande vantagem que há em fundos de shoppings é a
diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e
inquilinos diferentes. E o contrato que é feito com estes inquilinos
é o chamado contrato de participação. Este acordo possui como
grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma
porcentagem da receita do lojista. Portanto, quem investe neste
fundo terá a fração ideal do total das receitas do shopping.

Figura 2. Shopping West Plaza, na zona Oeste de São Paulo-SP.

FUNDOS DE GALPÕES
Estes fundos possuem em seu portfólio galpões (Figura 3), isto é,
imóveis de grandes áreas, utilizados principalmente por empresas
de logísticas, indústrias ou varejistas. De maneira geral, estes
imóveis ficam localizados em beira de rodovias e também recebem
classificação de consultorias especializadas (novamente de “C” a
“AAA”).
Os imóveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser
adaptados para um outro inquilino. Por este e outros fatores, os
contratos firmados tendem a ser do tipo Atípico, com validade de 10
anos, também com possibilidade de renovação.
Os Galpões de melhor classificação, “AAA”, possuem altura do pé
direito superior a 12 metros, uma capacidade de carga do piso acima
de 5 ton/m², piso nivelado à laser, um grande pátio para manobras,
certificação ambiental, dentre outros atributos. Ou seja, todas
características perfeitas para empresas dos ramos citados.

Figura 3. Galpão Logístico em Campinas-SP.

FUNDOS DE AGÊNCIAS BANCÁRIAS
Estes fundos, que possuem em seu portfólio agências bancárias
(Figura 4), são contituídos geralmente a partir de operações Sale
& Leaseback ou Built to Suit. Isto significa que os imóveis são
feitos sob medida ao locatário. Portanto, são firmados contratos
atípicos e fica vedada a locação para concorrentes.

Figura 4. Agência do banco Santander.

FUNDOS DE HOSPITAIS
Raros no Brasil, os fundos de hospitais (Figura 5) também pos-
suem restrição quanto a locação para um segundo inquilino. Os
contratos geralmente também são de participação e há riscos
pouco maiores em comparação com os fundos vistos até o mo-
mento. Por conta de sua função social, é extremamente difícil
um FII de hospital recorrer a alguma ação de despejo em caso de
inadimplência. E mesmo se por ventura a ação for concretizada, a
imagem do fundo ficará arranhada pós-operação (como despejar
os pacientes?).
Porém, existem analistas que vêm potencial em fundos de hos-
pitais. O crescimento do setor de saúde e a possibilidade de hos-
pitais recorrerem aos fundos para locação, ao invés de fazer um
hospital com capital próprio, são alguns dos argumentos defen-
didos.

Figura 5. Hospital Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo-SP.

FUNDOS DE HOTÉIS
Os fundos de hotéis (Figura 6), como os FIIs de shopping, também
utilizam contratos de participação e podem ser boas oportunida-
des dependendo da época do ano. Isto ocorre devido a sazona-
lidade, que geralmente ocorre em hotéis, interfere diretamente
na receita do fundo, uma vez que esta é proporcional aos ganhos
obtidos pelos hotéis.
 Figura 6. Hotel Blue Tree Towers, em São Paulo-SP.

FUNDOS EDUCACIONAIS
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os
empreendimentos a serem utilizados pelas universidades. Da
mesma forma que os hospitais, dificilmente haverá um segundo
inquilino. E também há um risco jurídico maior que nos demais
fundos, uma vez que não é possível mover nenhuma ação de despejo
durante o ano letivo.

Figura 7. Faculdade Anhanguera, em Valinhos-SP.

FUNDOS DE DESENVOLVIMENTO

Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimônio no

desenvolvimento de imóveis seja para renda ou para venda. Os fundos
de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imóveis com o objetivo
de locação, após a finalização do mesmo.
Já os fundos de desenvolvimento para venda, comuns para construção
de imóveis residenciais, não geram renda mensal e possuem prazo
determinado de existência (até a finalização do último empreendimento).
Oferecem um risco muito maior, quando comparado aos demais tipos
de fundos, porém possuem alta projeção de rentabilidade futura.

Figura 8. Residencial Jardim América 1, em Goiânia-GO.

VANTAGENS DE SE INVESTIR EM FII

Gostamos de dizer que os fundos imobiliários se sustentam sobre

três pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos:
Diversificação, Renda e Segurança. Cada um destes pilares é com-
posto por alguns benefícios, que norteiam estas vantagens globais.
Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo.
DIVERSIFICAÇÃO
A primeira vantagem dos fundos imobiliários é a diversificação. Nes-
te pilar, destacamos quatro benefícios que a garante: o Fraciona-
mento, a Facilidade, a Baixa Aplicação e a própria Diversificação.
FRACIONAMENTO
Como já dito anteriormente, os fundos imobiliários são formados
por um conjuntos de investidores, constituídos sob forma de condo-
mínio fechado. A divisão deste fundo entre seus investidores é feita
através de cotas. Logo, destacamos o primeiro benefício dos FIIs: o
Fracionamento.
O Fracionamento nada mais é do que esta divisão do patrimônio
do fundo sobre a forma de cotas, facilitando a segmentação entre
os investidores, que agora os iremos chamar de Cotistas. Podemos
compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma
analogia com o investimento direto em imóveis.
Dependendo do imóvel a ser adquirido, torna-se extremamente
complexo a divisão deste entre um conjunto de investidores, por
exemplo. Em uma situação onde um destes proprietários resolve se
desfazer de seu investimento, não existe a possibilidade de realizar
a venda “parcial do imóvel”. Até pode-se encontrar outro investidor,
ou os demais “sócios” podem comprar a referida porção. Porém, sal-
vo casos de extrema sorte (e sim, será sorte), dificilmente esta cisão
será realizada de forma desburocratizada ou até mesmo harmônica.
Portanto, como os investimentos em fundos imobiliários
são realizados com a aquisição de cotas negociadas em
bolsa, a compra e a venda ocorrem da forma mais natural
e ágil possível. Basta o investidor realizar a operação via
homebroker ou plataforma de sua corretora de valores, a
qual possua conta ativa.
Outra facilidade gerada pelo fracionamento, e que
será melhor detalhado adiante, é a possibilidade de
reinvestimento dos rendimentos. Se o investidor possui um
imóvel, e recebe aluguel mensal proveniente deste, como
ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imóvel pra
que automaticamente o aluguel do mês subsequente possa
sofrer um reajuste? Não da para ele fazer alguma pequena
melhoria e acrescer em 50 reais, por exemplo, o valor do
próximo vencimento. Já com os FIIs, o investidor poderá
reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII,
ou em cotas de outros Fundos. Assim, estará aumentando
os rendimentos recebidos mês a mês.
FACILIDADE
A Facilidade está presente não somente na compra e venda das
cotas (feitas em tempo real durante o horário de funcionamento do
pregão), mas também na gestão e administração do investimento,
quando comparado novamente a compra de um imóvel.
O investimento em fundos imobiliários exclui do investidor
deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenção
de imóveis. O investidor não precisa se preocupar com escrituras,
certidões, reformas, cobrança e outros feitios de caráter
documental. Os FIIs contam com uma equipe (administrador do
fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalços.

Também, existe o time de gestão do fundo, que está sempre atento

as boas oportunidades do mercado. Portanto, além do investidor se
ver livre das obrigações burocráticas dos imóveis, ainda terá a seu
favor uma equipe que buscará sempre as melhores alternativas para
rentabilização do fundo.
BAIXA APLICAÇÃO

De forma geral, os fundos imobiliários permitem qualquer um

começar a investir no mercado imobiliário com poucos reais. Ao
comprar um apartamento, um escritório ou uma casa deve-se
despender um alto valor, que pode chegar facilmente as cifras de
R$ 200 mil, R$ 500 mil ou até R$ 1 milhão, R$ 10 milhões, R$ 100
milhões...
Atualmente, existem fundos imobiliários de alta qualidade com
cotas de 10, 50 ou pouco acima de 100 reais. A Tabela 1 exemplifi-
ca, sem qualquer tipo de recomendação, a grande variedade dos
preços de cotas de alguns fundos.

Tabela 1. Exemplos de valores de cotas. (* Valores referen-

tes no fechamento do dia 10/05)

Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar

que pode-se investir em vários segmentos diferentes de qualquer
preço. Os FIIs FIVN11 e RBGS11 são do setor de Shoppings. Já o
Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BB-
FI11B, respectivamente) contém em seus portfólios Lajes Corpora-
tivas. Por fim, o FII BBPO11 é do segmento de Agências Bancárias.
Vale salientar, que não existe lote padrão e nem mercado
fracionário para os fundos imobiliários, como há em ações. O
investidor pode, se for de seu desejo, adquirir uma única cota
por vez.

DIVERSIFICAÇÃO

Na opinião geral, a Diversificação é a grande vantagem dos fundos

imobiliários.

A diversificação é de suma importância na hora de investir no que

quer que seja. Vale a velha premissa: “Não se deve colocar todos
os ovos em uma única cesta.” Ao se diversificar, o investidor reduz
o chamado risco não sistêmico, que é aquele risco que pode atingir
um determinado setor, classe ou um ativo individualmente.

Como já vimos, os fundos imobiliários podem ser classificados

como “multi-ativos”. Estes fundos possuem em sua carteira uma
variedade de ativos. E muitas vezes não somente de imóveis, mas
uma composição de CRIs, LCIs, cotas de fundos, dentre outros já
citados anteriormente.

Portanto, ao se investir em um único Fundo Imobiliário, o investidor

já estará investindo em pequenas parcelas de inúmeros ativos.
Acreditamos que ao se formar uma carteira com sólidos FIIs de
segmentos diferentes, os riscos chamados não sistêmicos se
reduzem a próximo de zero.
RENDA

Os fundos imobiliários podem gerar renda a seus cotistas de

três formas diferentes: através dos Rendimentos, do Ganho
de Capital ou de Amortização. Discutiremos logo abaixo um
pouco melhor sobre cada um deles.

RENDIMENTOS

Os rendimentos, sem sombra de dúvida, são os grandes

diferenciais dos fundos imobiliários. Os rendimentos advém
da distribuição de parte dos lucros gerados pelos fundos
em um determinado período. E, como já foi comentado no
início deste e-book, os fundos são obrigados a distribuírem,
no mínimo, 95% de seu lucro semestral para desfrutarem da
isenção de imposto de renda. Portanto, a grande vantagem
atrelada aos rendimentos dos FIIs é que estes são livres, ou
seja, são isentos de imposto de renda!
Todo este montante, de no mínimo 95% dos lucros semestrais,
reservado para a distribuição entre os cotistas é dividido
pelo número totais de cotas existentes. Para quem não está
habituado, verá que os rendimentos são, então, anunciados
com seu valores por cota (exemplo: O fundo “X” – fictício –
distribuirá R$ 0,23 / cota no mês de julho de 2019).
O que podemos observar, rapidamente, é que quanto maior
for o lucro de um fundo, ou quanto menor for o número
de cotas, maior serão os rendimentos. O número de cotas,
porém, afeta diretamente outro fator que discutiremos
adiante, que é a liquidez.
Os lucros dos fundos advém da renda de seus ativos, seja
através de aluguéis dos imóveis, de rendimentos de outros
FIIs, os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de
recebíveis (CRIs), das letras de crédito (LCIs) ou de outros
títulos de renda fixa. Dependendo dos ativos presentes
na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os
inquilinos, pode haver, ou não, uma constância do valor dos
rendimentos distribuídos, como nos contratos de participação
por exemplo (vide subseção “Fundos de Shopping”). Fundos
de shoppings (não somente) tendem a ter rendimentos de
maior sazonalidade.
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliários,
vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses
proventos mensalmente, semelhante ao recebimentos de
aluguéis quando se investe em imóveis diretamente. O bônus
vêm realmente da isenção de imposto de renda.
GANHO DE CAPITAL

O ganho de capital é a segunda maneira de se gerar renda

através dos fundos imobiliários. Este ganho está atrelado
diretamente a valorização do valor da cota do fundo. Portanto,
quando se vende uma cota por um valor superior ao preço
de compra, há um lucro na operação, o que chamamos de
ganho de capital.
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimônio
do fundo, como elas são negociadas em bolsa, seu preço
segue as variações do mercado. Esta é a razão dos FIIs serem
classificados como renda variável.
No Brasil, os fundos imobiliários raramente utilizam-se de
alavancagem, isto é, de endividamento para compra de ativos.
Esta é uma das razões que fazem com que o valor das cotas
não sofram com tantos fatores especulativos. Portanto, os
preços não fogem muito de seu valor patrimonial.
Os ganhos de capital, diferentemente dos rendimentos, não
possuem isenção de imposto de renda. Todo lucro com a
venda de cotas sofre incidência de 20% de imposto de renda,
que deve ser recolhido pelo cotista
via DARF. Aos prejuízos não há esta incidência, e eles podem
ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros
obtidos.

AMORTIZAÇÃO

Por fim, temos a terceira forma de geração de renda com

FIIs: a Amortização. Amortização são pagamentos referentes
a devolução do capital investido inicialmente no fundo.
Existem dois tipos de amortização: Parcial e Total
A amortização parcial é a liquidação de parte do patrimônio
do fundo. Quando o fundo, por exemplo, realiza a venda
de um de seus imóveis, este ganho de capital auferido é
distribuído sob forma de amortização aos cotistas. Se houver
a venda de um imóvel de R$ 100 milhões, e este FII possui 10
milhões de cotas, então será distribuída uma amortização
de R$ 10,00 por cota.
A amortização total é a liquidação do patrimônio total do
fundo. Quando um FII é encerrado (por razões diversas), o
cotista receberá como amortização a parcela correspondente
a sua porcentagem de cotas do fundo. Então, se o FII possui
um patrimônio de R$ 1 bilhão e 10 milhões de cotas no total,
haverá a distribuição de amortização no valor de R$ 100,00
por cota.
SEGURANÇA

O último pilar de vantagens a ser destacado é o da

Segurança, composto pela Transparência, pela Gestão
Profissional e pela Liquidez.

Antes de falarmos sobre estes três benefícios citados,

reforçamos que a segurança transmitida ao investidor em
fundos imobiliários advém principalmente da regulamentação
e fiscalização praticadas pela CVM. Como já discutimos
anteriormente, todas as leis e instruções criadas serviram
ao longo da história, e ainda servem, como mecanismos de
segurança aos investidores, permitindo que cada vez mais
pessoas ou instituições apliquem seus recursos nos FIIs.

TRANSPARÊNCIA

No final do ano de 2011, a CVM publicou a instrução de número

516. Esta instrução dispõe da elaboração e divulgação das
demonstrações financeiras dos FIIs. A partir dela os fundos
são obrigados a mostrarem seus balanços patrimoniais,
seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa.
Estas e outras informações são compiladas e divulgadas
aos investidores, não somente, mas por meio dos relatórios
mensais. Cada fundo tem sua própria maneira de construir
estes relatórios. Porém, podemos encontrar um padrão
comum de informações, compostas pelos itens abaixo.
>> Fala do gestor: Resumidamente diz as opiniões do
gestor sobre o mercado imobiliário, sobre os ativos, sobre
as estratégias do fundo e etc.

>> Investimentos: Mostra como está alocado o patrimônio

do fundo, ou seja, em quais ativos o FII está investindo.

Resultados Financeiros: Apontam as receitas, as

despesas, os lucros e os rendimentos distribuídos em
determinado período.

Portanto, somente estes três itens já traduz ao cotista,

ou ao investidor que pretende tornar-se cotista, muitas
informações que o norteia sobre os fundamentos e
movimentações do FII.
Por fim, os fundos também são obrigados a divulgarem
informes e fatos relevantes. No geral são informações
que possam direta, ou indiretamente, induzir o cotista
a manter ou rever suas participações ou instigar algum
investidor em comprar cotas deste fundo.
GESTÃO PROFISSIONAL

De maneira geral, um bom FII conta com um administrador

e um gestor conhecedores do mercado imobiliário, que
acompanham as tendências e conseguem estar atentos às
boas oportunidades. Eles sempre buscam agir em benefício
ao fundo.

Na maioria das vezes, o proprietário de um imóvel de

aluguel não tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia
do mercado, e as vezes nem mesmo do próprio imóvel. E
contratar alguém ou uma equipe para realizar estas funções,
além de ter que traduzir certa confiança, torna-se muito
oneroso aos rendimentos obtidos. A vantagem de um FII é
que este possui escala e recursos suficientes para contratar
esses profissionais, especializados no setor de atividade do
fundo.
Novamente, há uma instrução da CVM (número 472) que
regulamenta as obrigações e, principalmente, as vedações ao
administrador do fundo. Isto reforça ainda mais o argumento
de que a gestão profissional é um benefício que traz mais
segurança ao investidor. No entanto, cabe a este investidor
avaliar muito bem o histórico e o pensamento desta equipe de
gestão. Caso contrário, de nada valerá os bons fundamentos
que um FII venha possuir.
LIQUIDEZ

A última vantagem a ser destacada é a Liquidez. A liquidez

nada mais é do que a quantidade de negociação de cotas de
um ativo que ocorre em um determinado período.
Ao pegarmos o exemplo de um imóvel, vemos o quão importante
torna-se a liquidez de um ativo. Se um investidor, que possui
um apartamento como investimento, necessita se desfazer
deste ativo por motivos de urgência, é quase certo que terá
problemas. A demora na venda de um imóvel pode chegar a
meses (ou anos!).
A grande maioria dos FIIs possuem liquidez diária. Ou seja,
diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando
as cotas. Portanto, se acaso o cotista deseje se desfazer de sua
posição, em questão de segundos poderá negociar suas cotas
via homebroker e, após o período de liquidação da bolsa de
valores (2 dias úteis), o dinheiro estará disponível para saque
em sua conta na corretora.
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer
tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda
em caráter de urgência. No mais, mesmo os FIIs possuindo boa
liquidez de seus ativos, não recomenda-se que estes sejam
utilizados como reserva de emergência, uma vez que trata-se
de renda variável.
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COMO INVESTIR NOS
FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Antes de perguntarmos “Como ganhar dinheiro com
Fundos Imobiliários?”, devemos na verdade sugerir a
seguinte pergunta: “Como não perder dinheiro com Fundos
Imobiliários?”. Somos fielmente adeptos da premissa de
que a disciplina, o estudo e a paciência são as bases para
qualquer tipo de investimento a longo prazo.
Portanto, antes de mais nada, separamos alguns parâmetros
abaixo para, primeiro, não perder dinheiro com fundos
imobiliários. Ressalta-se, no entanto, que não se trata de
alguma “fórmula mágica”, tampouco são voltados para o
curto prazo. Também, não se trata de recomendação de
investimento. São apenas algumas bases para a montagem
de uma carteira sólida com riscos reduzidos.

SABER O PERFIL

O primeiro passo é saber qual o perfil do investidor e quais

são os objetivos almejados com esse investimento. Isto
ditará, primeiramente, se os ativos de renda variável são
os mais indicados a este investidor. Em caso afirmativo,
também norteará quais tipos de FIIs se encaixarão melhor
em sua carteira.
Para investidores de caráter moderado e que não possuem
disponibilidade para dedicar muito na avaliação de diversos
FIIs, talvez o mais indicado neste caso sejam os bons
fundos de fundos. Estes fundos já possuem uma carteira
bem diversificada e contam com uma equipe de gestão
sempre ativa na busca de boas oportunidades.
DIVERSIFICAÇÃO

A diversificação é a grande aliada do investidor. A partir

dela, conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um
carteira e, ainda, estender a abrangência para ativos que
possam gerar maior rentabilidade.
No caso dos fundos imobiliários, a diversificação pode ocorrer
tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada
segmento separadamente. Diversificar a carteira entre bons
fundos de lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings,
dentre outros setores já garante boa segurança na busca
de rendimentos e rentabilidade.
EVITAR FUNDOS MONOATIVOS E MONOLOCATÁRIOS

Este parâmetro também se relaciona com a

diversificação, porém mais voltada ao próprio fundo.
Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais
seguros, de forma geral, que fundos cujos patrimônios
estão concentrados em um único ativo. Portanto, evitar
fundos monoativos é uma boa opção principalmente
aos investidores moderados e/ou iniciantes.
O mesmo pensamento é válido para os fundos
monolocatários. Investir em um fundo que possui a
dependência de apenas um inquilino (não importa
quem for) elevará os riscos da carteira de forma
desnecessária. Existem muitos bons FIIs multi-ativos e
multilocatários para formar um portfólio seguro e com
boa rentabilidade.
PROCURAR FUNDOS COM LIQUIDEZ

Por mais que nosso investimento seja voltado para o

longo prazo, problemas pessoais de carater emergenciais
podem ocorrer de forma repentina. Possuindo uma
carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor
se desfazer de suas cotas em poucos segundos e, após
o prazo de liquidação da bolsa (2 dias úteis), realizar o
saque do montante, que estará disponível na conta de
sua corretora.

ESTUDAR OS FUNDOS

Novamente: Disciplina, estudo e paciência são as bases

para bons investimentos. Portanto, é imprescindível
que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em
que se deseje investir. Por mais que o investidor não
demande de muito tempo para a realização deste
estudo, deve-se, no mínimo, conhecer os objetivos do
FII, sua equipe de gestão e avaliar outros pontos que
destacaremos daqui em diante.
AVALIÇÃO DOS FIIs

Ao decidir investir em fundos imobiliários, chega a hora de

avaliar os fundamentos, os objetivos e descobrir quais serão
os fundos em que devemos realizar nossos aportes. Existem,
portanto, alguns parâmetros que devemos ficar atentos
para realizar uma boa análise de um fundo imobiliário.
Abaixo, listaremos alguns destes procedimentos, ressaltando
novamente que não é algo “mágico”. São apenas algumas
perguntas que, se bem respondidas, irá garantir bons
fundamentos a uma carteira de fundos imobiliários.

QUAL O PERFIL DO FUNDO?

Se na seção anterior falamos sobre o perfil do investidor,

agora temos que descobrir qual o perfil do fundo. É um fundo
focado na venda de imóveis? Ou é um fundo voltado para
exploração de empreendimentos para renda? Também, deve-
se ficar atento sobre quais os ativos que compõe o porfólio
do fundo.
O objetivo deste procedimento não é descobrir se um fundo
de lajes é melhor que um fundo de shopping, por exemplo. É
simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam
melhor ao investidor.
QUAL O HISTÓRICO DO FUNDO?

Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar

informações sobre o gestor do FII, devemos também analisar como
o fundo tem se comportado com o passar dos anos. Análises sobre
a rentabilidade do fundo (em relação ao IFIX, por exemplo, pode
ser uma boa), sobre quantas emissões de cotas o fundo já realizou
e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo são bons
argumentos para a decisão sobre uma possível compra de suas
cotas.

O PREÇO DA COTA ESTÁ CARO?

Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante

chamado de “P/VPA”. Já adiantando, este indicador reflete qual a
relação entre o preço da cota (P) com o valor patrimonial por cota
(VPA), que é o patrimônio do fundo dividido pelo número total de
cotas.
Este indicador é um bom parâmetro (não o único!) para se analisar
se o preço da cota está sub ou supervalorizado. Isto porque o VPA
indica qual é o real preço que vale cada cota de um FII, ou seja, se o
fundo cessasse seu funcionamento, seria este valor que ele pagaria
por cada aos seus cotistas.
Portanto, valores de P/VPA superiores a 1, indicam que o valor
da cota está acima de seu valor patrimonial. O inverso também
é válido, indicando a desvalorização das cotas em relação ao seu
valor contábil (real). Porém, ressaltamos: Este parâmetro não deve
ser analisado separadamente. Ele serve apenas como uma base de
comparação de preços.
RENDIMENTOS

Como já dissemos no início deste e-book, os rendimentos

mensais são os grandes atrativos dos fundos imobiliários.
O investidor, portanto, deve estar atento sobre qual é
o histórico de rendimentos do fundo e está adequado
aos seus objetivos. Existem fundos que possuem certa
uniformidade em sua distribuição de rendimentos.
Porém, há outros em que a sazonalidade é um fator
bem presente no pagamento destes proventos.
Não pretendemos, com este procedimento de análise,
julgar se um fundo é melhor ou pior que outro somente
por conta da sua distribuição de rendimentos. Isto sempre
terá que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada
investidor separadamente.

INDICADORES

Os indicadores são formados por alguns números

que auxiliam o investidor a realizar uma análise mais
quantitativa dos fundos imobiliários. Esta seção irá
mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta
avaliação, sendo o primeiro deles (P/VPA) já comentado
na subseção acima de “O preço da cota está caro?”.
DIVIDEND YIELD

O Dividend Yield é um parâmetro que deve ser utilizado para

comparação entre os rendimentos pagos pelos FIIs. Ele é
calculado de acordo com a fórmula abaixo. Para entendermos
melhor sua utilizados, vejamos o seguinte exemplo:

Somente a análise fria dos rendimentos nos faria tender

para a compra de cotas do fundo Y, visto que dentre os dois
é o que paga o maior valor em proventos. Porém, o dividend
yield nos mostra que, comparativamente, é o fundo X quem
distribui mais rendimentos. Ou seja, ao comprarmos 20
cotas do fundo X, teríamos investido o valor de R$ 2000,00
e receberíamos, em nosso exemplo, R$ 10,00 mensais em
proventos (mais que os R$ 8,00 distribuídos pelo outro
fundo).
Portanto, o indicador do Dividend Yield nos dá maior
embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos
pelos fundos imobiliários.
VACÂNCIA DOS IMÓVEIS

Pela sua definição, a palavra “Vacância” indica “Aquilo que

não se encontra ocupado”. Sua aplicação na análise dos FIIs
pode ser separada em duas classes: Vacância financeira e
Vacância Física.
Vacância Financeira: porção dos ativos de um fundo
imobiliário que não estão gerando rendimento. Nesse sentido,
é a fração daquele portfólio, alugado ou não, que não está
rentabilizando o capital do fundo através do aluguel ou
arrendamento.
Vacância Física: Área de um imóvel, ou conjunto de imóveis,
que não está sendo ocupada ou alugada. Seu cálculo pode
ser feito de acordo com a formulação abaixo.
Taxa de Vacância =100 x (Área não locada)/(Área Bruta Locável
(ABL))%
A taxa de vacância vai nos dar a informação de qual é a
porcentagem da área total locável dos imóveis de um fundo
que não está sendo ocupada, ou seja, que não está gerando
rendimento. Portanto, FIIs com alta taxa de vacância devem ser
analisados com maior cuidado, pois indicam que uma grande
parte de seu portfólio não está gerando receita através de
seus aluguéis.
CAP RATE

O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital

investido (ROIC) e sua análise é fundamental quando se
trata de investimentos voltados para renda, como é o caso
dos fundos imobiliários. O valor desta taxa representa a
porcentagem do rendimento gerado pelos aluguéis em
relação ao preço do imóvel. Portanto, ele é dado por esta
fórmula mostrada abaixo.

VALOR DO M2 DO ALUGUEL

O último indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu

m². Esse indicador pode ser utilizado principalmente como
um comparativo entre regiões, bairros, cidades, estados, etc.
Para calculá-lo, basta dividir o valor do aluguel mensal pela
área do imóvel, mostrado pela formulação abaixo.
QUANTO RENDE UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

Já sabemos que um fundo imobiliário faz parte da classe

de ativos de renda variável. Tanto é que suas cotas são
negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3. Quando
falamos em algo negociado em bolsa de valores, sempre vem
o questionamento: “Quanto rende?”.
Para efeito de demonstração, consideremos que um investidor
comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center
(PQDP11), no dia 17 de dezembro de 2011, a um preço de R$
1.265,00 por cota. Portanto, sem levar em consideração os
custos operacionais do investimento, o investidor aportou um
total de R$ 12.650,00.
A Figura 9 mostra o gráfico de quais foram as rentabilidades
obtidas neste investimento considerado.

Figura 9. Gráfico de rentabilidade do investimento simulado. Fonte: www.clubefii.com.

br/juros-compostos
A linha azul apresenta as variações do valor das cotas durante
o período de investimento até a data de 19 de junho de 2019. As
cotas, que no ínicio de nossa simulação custavam R$ 1.265,00,
passaram a valer aproximadamente R$ 3.145,00. Isto aponta
para uma rentabilidade total de 148,62%.
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria
obtido no final do período citado. Somente com a valorização da
cota, o montante total seria de praticamente R$ 31.450,00. Se
considerarmos todos os dividendos distribuídos, o patrimônio
final acumulado chegaria a quase R$ 41.030,00 (rentabilidade
de 224,32%). Ou seja, somente de renda mensal, o fundo
distribuiu R$ 9.576,23.
Agora, vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os
dividendos, a medida em que foi recebendo, em novas cotas
do fundo. Em 19 de junho de 2019, ele teria um patrimônio
avaliado em aproximadamente R$ 52.615,00! Representando
uma rentabilidade de 315,93% para o período! Isto, além de
mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo, ainda
deixa explícito o benefício do reinvestimento dos rendimentos
recebidos ao longo dos meses.
Portanto, conclui-se que os fundos imobiliários podem
compôr qualquer carteira de investimentos. Utilizando as
ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliá-
los, os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante
(talvez não uniforme, porém contante), sem excluir o fato de
que o investidor pode ganhar também com a valorização da
própria cota.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Este e-book teve como objetivo apresentar a você, investidor,
todos os argumentos necessários para iniciar seus
investimentos em fundos imobiliários. A partir daqui, é só
abrir conta em uma corretora de valores, realizar o depósito e
utilizar na prática os conceitos aqui discutidos para começar
a investir.
As informações passadas neste documento te deram a base,
te munindo com as principais informações e técnicas para
saber, primeiro, a não ser como muitos investidores que
começam errado e terminam por perder bastante dinheiro.
Repito: Acreditamos fielmente em que não perder é o
principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de
investimento. Portanto, estudar, se disciplinar e ter paciência
são três fatores que te levará ao sucesso a longo prazo no
mercado financeiro.
Por fim, não deixe de acompanhar nossos relatórios sobre os
fundos imobiliários e demais ativos para continuar sempre se
atualizando e escolhendo as melhores opções.

No mais, lhe desejamos bons aprendizados e sucesso!

Fundos Imobiliários são uma ótima opção de diversificação
de investimentos, especialmente quando comparamos a
compra de cotas em bolsa com a compra direta de imóveis.

Com o nosso produto Top Fundos, você recebe as melho-

res análises e recomendações de Fundos de Investimentos,
através do produto mais completo do mercado. Conheça os
melhores gestores do Brasil e do Mundo, e saiba como in-
vestir nos mais rentáveis Fundos de Renda Fixa, Fundos de
Previdência, Fundos Internacionais, Fundos Multimercados,
Fundos de Ações e Fundos Imobiliários.

Se você ficou com alguma dúvida, fale com a equipe da Ca-

pitalizo.

Importante: Esse material é de cunho educacional e não

representa oferta, análise ou recomendação de investimen-
tos.

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Disclosure
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e não deve
ser considerado um relatório de análise para os fins do artigo 1º da Instrução
CVM nº 483, de 6 de julho de 2010. Este material tem caráter meramente
informativo, não constitui e nem deve ser interpretado como sendo material
promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de
qualquer ativo financeiro, investimento, sugestão de alocação ou adoção de
estratégias por parte dos destinatários. Os prazos, taxas e condições aqui
contidas são meramente indicativas. As informações contidas neste relatório
foram consideradas razoáveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas
de fontes públicas consideradas confiáveis. A Capitalizo não dá nenhuma
segurança ou garantia, seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade,
confiabilidade ou exatidão dessas informações. Este relatório também não
tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida dos mercados ou
desdobramentos nele abordados. Os instrumentos financeiros discutidos neste
material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material
não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira
ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem
obter orientação financeira independente, com base em suas características
pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A Capitalizo não se
responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com
base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade
por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da
utilização deste material ou seu conteúdo. Os desempenhos anteriores não são
necessariamente indicativos de resultados futuros. Este relatório é destinado à
circulação exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo. Fica proibida
sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte,
qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso
da Capitalizo.
LIQUIDEZ

A última vantagem a ser destacada é a Liquidez. A liquidez

nada mais é do que a quantidade de negociação de cotas de
um ativo que ocorre em um determinado período.
Ao pegarmos o exemplo de um imóvel, vemos o quão importante
torna-se a liquidez de um ativo. Se um investidor, que possui
um apartamento como investimento, necessita se desfazer
deste ativo por motivos de urgência, é quase certo que terá
problemas. A demora na venda de um imóvel pode chegar a
meses (ou anos!).
A grande maioria dos FIIs possuem liquidez diária. Ou seja,
diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando
as cotas. Portanto, se acaso o cotista deseje se desfazer de sua
posição, em questão de segundos poderá negociar suas cotas
via homebroker e, após o período de liquidação da bolsa de
valores (2 dias úteis), o dinheiro estará disponível para saque
em sua conta na corretora.
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer
tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda
em caráter de urgência. No mais, mesmo os FIIs possuindo boa
liquidez de seus ativos, não recomenda-se que estes sejam
utilizados como reserva de emergência, uma vez que trata-se
de renda variável.