LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS

1. SOLICITANTE:

FULANO
Nome de Fantasia – SE FOR PJ
CPF: OU CNPJ
Endereço:

2. PROPRIETÁRIO:

PODE SER FULANO OU OUTRO

3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:

3.1 Endereço:

Endereço: PODE SER O MESMO ENDEREÇO OU OUTRO

3.1 Tipo do Bem:

Imóvel com utilização XXXXX.

Figura 1 Entrada da Pousada

3.2 Descrição Sumária do Bem:

Pousada composta de várias edificações em terreno de marinha.

O terreno com área total de 2.769,08m2 está situado na latitude XXXXXXXX e

longitude XXXXXXXXXX, o que corresponde ao endereço na Rua ZZZZZZZ,
Bairro WWWWWW, CIDADE, ESTADO. CEP: 000000-000, em nome do
solicitante conforme Certidão.....

Inicia-se a descrição do polígono no vértice P-00, daí segue com azimute de

72º34’06” por uma extensão de 42,56m até encontrar o vértice P-01, limitando-se
com a margem da Rua projetada; daí segue com azimute de 170º20’05” por uma
extensão de 69,27m até encontrar o P-02, limitando-se com outros ocupantes de
terreno da União; daí segue com azimute de 265º35’49” por uma extensão de
24,00m até encontrar com o vértice P-03, limitando-se com a margem de uma rua
projetada; daí segue com azimute 351º47’01” por uma extensão de 1,90m até
encontrar o P-04, limitando-se com margem de rua projetada; daí segue com
azimute 352º56’31” por uma extensão de 21,00m até encontrar com o P-00, injício
da descrição fechando o polígono.

Neste terreno estão edificadas várias construções: Uma casa principal com 01
varanda, 01 suite, 02 quartos, 01 sala de estar, 01 cozinha, uma despensa , um
lavabo e um corredor com área total de 213,04m 2; um prédio com dois pavimentos
sendo no pavimento térreo 11 apartamentos de tamanhos variados com área total
de 342,26m2 e o primeiro pavimento com 04 apartamentos de tamanhos variados
totalizando 125,21m2; um salão de eventos, aberto, com 161,50m 2 e um bar e
reservatório de água com 71,07m2 totalizando 913,08m2.

Descrever os acabamentos do piso, teto, forro, se houver, revestimentos ou

pintura, esquadrias. Em caso de padrão diferente como o bar, descrever em
separado.

3.3 Proprietário do imóvel:

Foi apresentada como documentação a Certidão em nome de FULANO OU

BELTRANO

4. FINALIDADE DO LAUDO:

Avaliação do Valor de Mercado do bem para proposta de venda.

5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:

Determinação do valor de mercado.

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

O presente trabalho foi elaborado atendendo a Norma Brasileira para Avaliação de

Bens - Imóveis Urbanos (NBR-14.653-2) da Associação Brasileira de Normas
Técnicas, ABNT.

As atividades básicas do presente processo avaliatório fundamentam-se nos

seguintes elementos:
- Vistoria realizada "In loco" em 24/08/2020
- Não foram efetuadas investigações sobre a propriedade do imóvel avaliando;
- Coleta de dados realizada junto às imobiliárias, pessoas físicas (vendedores) e
profissionais idôneos atuantes e conhecedores do mercado imobiliário local.
Não foram efetuadas investigações relativas a defeitos nos títulos e
 considerou-se que os documentos são bons e as informações prestadas por
terceiros são confiáveis e de boa-fé;

A presente avaliação baseia-se nas dimensões constante em documentação

fornecida pelo contratante: Certidão...................

7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:

CARACTERÍSTICAS GERAIS

8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

O mercado imobiliário, de um modo geral, é variável ao longo do tempo. Depende

fundamentalmente dos níveis de oferta e de demanda, estando estes
intrinsecamente atrelados às políticas econômicas e de investimentos. Desse
modo, fatores tais como: níveis de renda, disponibilidade de crédito, evolução dos
custos da construção tendem a afetar o equilíbrio ideal entre os níveis de oferta e
de procura.

No presente trabalho procurou-se analisar todos os fatores e/ou variáveis que

pudessem explicar numericamente a real situação desse mercado. Este é um
cenário atípico pois estamos vivendo uma pandemia (COVID 19) que limitou o
contato entre as pessoas, aumentando o desemprego e reduzindo o rendimento
médio dos trabalhadores em um contexto de elevado endividamento das famílias.
Esta condição leva ao mercado recessivo.

Devido a condição recessiva do mercado imobiliário e bem como as

características de implantação e serviços disponíveis e a tipicidade do imóvel,
caracterizamos o imóvel como de liquidez baixa.

CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO:

a) liquidez: LIQUIDEZ BAIXA;

b) desempenho de mercado: RECESSIVO;
c) número de ofertas: BAIXO;
d) absorção pelo mercado: LENTA;
e) público alvo para absorção do bem: PESSOAS FÍSICAS; ...
f) facilitadores para negociação do bem: LOCALIZAÇÃO.
9. INDICAÇÃO DO(S) MÉTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S) UTILIZADO(S):

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

o valor do terreno foi encontrado pelo MCDM, Método comparativo direto de dados
de mercado que é o primeiro método recomendado pela NBR 14.653 para
identificar o valor de mercado de um bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra

9.1 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS DO TERRENO:

Período de pesquisa: dezembro 2020

Tratamento dos dados:

Para determinarmos o valor de locação do imóvel utilizamos 23 dados de

referência, sendo 20 dados efetivamente considerados. Por Análise Estatística
simples, estudamos o comportamento do valor médio das ofertas encontradas
corrigindo os valores pelo fator de oferta.

Maior valor 300,00

Menor valor 200,00
Média 249,06
Desvio padrão 34,64
Coefic.de variação 13,9%

A média é representativa da amostra analisada após a retirada dos dados n o 4, 14

e 20.

d/s TABELADO 2,24 Resultado do teste de Chauvenet:    

d/s SUPERIOR 1,47 O valor extremo máximo pode ser mantido.
d/s INFERIOR 1,42 O valor extremo mínimo pode ser mantido.
                 
Nível de confiança 80% Limite Inferior Valor Médio Limite Superior
Tc TABELADO 1,328
Intervalo de 238,51 249,06 259,61
confiança 10,55

Como os dados foram coletados em oferta, os valores devem ser corrigidos pelo
fator de oferta. Modelos estatísticos realizados em Teresina apontam para um FC
de 0,91%. Devido ao mercado na praia ser mais volátil e variável durante o anos,
adotaremos o valor de 0,9. Desta forma os valores unitários do terreno são:

Valor Unitário da Média

● Valor médio: R$224,15
● Valor mínimo: R$214,66 (4,42%)
 ● Valor máximo: R$233,64 (4,23%)

Valor Total
● Valor médio: R$620.689,28
● Valor mínimo: R$594.410,71
● Valor máximo: R$646.967,85

Campo de Arbítrio do Valor Unitário

● Mínimo: R$190,52
● Máximo: R$257,77

Após análise dos resultados e do mercado avaliamos o terreno em:

R$600.000,00(seiscentos mil reais).

9.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DA AVALIAÇÃO DO

TERRENO:

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II
Segundo a classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT, conforme Tabela de
Fundamentação anexa, o nosso laudo se enquadrou no Grau de Fundamentação
II pelo uso do fator de comercialização estimado.

GRAU DE PRECISÃO III

O nosso laudo se enquadrou no Grau de Precisão III, conforme Tabela de
Fundamentação anexa, com amplitude do Intervalo de confiança de 80% em torno
do valor central da estimativa somar 8,65%.

9.4 RESULTADO DA AVALIAÇÃO DO BEM:

Avaliamos o imóvel com todas as benfeitorias e equipamentos em:

R$407.000,00

13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:

Não foi necessário usar o valor do Campo de Arbítrio. Os dados pesquisados são
de oferta. Apesar do modelo ter apenas dados de oferta, utilizamos o valor médio
em função da qualidade superior do avaliando e pelo fato de termos utilizado o
fator de comercialização para correção dos dados. Em função dos efeitos da
pandemia do COVID19 indicamos prudência na adoção de qualquer dos valores
estimados nesse Laudo pois refletem a realidade atual sem prescrever ou indicar
futuras alterações de mercado.
14. PROFISSIONAL(IS) RESPONSÁVEL(IS):

Autor:
Titulo: Engenheiro Civil;
CPF: ; CREA: ; IBAPE/BA; IBAPE-PE; Certificado Avaliador AAA pelo IBAPE
Nacional.

16. LOCAL E DATA DO LAUDO:

XXXXXXXXXXXXXX, 21 de dezembro de 2020

17. ANEXOS:

16.1 – Documentação Fotográfica do Avaliando;

16.2 – Pesquisa de Mercado (PLANILHA DE DADOS);
16.3 – Memória de Cálculo (RTF1 E RTF2);
16.4 – Documentação do Avaliando;
16.5 – Croqui do Avaliando;
16.6 – Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T).
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRAFICA