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Regularizao Fundiria Urbana

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009

2010
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Realizao e Financiamento Secretaria Nacional de Habitao do Ministrio das Cidades Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento Coordenao Geral e Edio de Texto Ana Maria Furbino Bretas Barros Ana Paula Bruno Roberta Pereira da Silva Reviso Carla Moreira Brito Projeto Grfico Ultra Digital Ilustraes Cerino.com.br Capa Cerino.com .br

Brasil. Ministrio das Cidades Regularizao Fundiria Urbana: como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009 Ministrio das Cidades, Secretaria Nacional de Habitao e Secretaria Nacional de Programas Urbanos. Braslia, 2010. 40p. ISBN 1. Regularizao Fundiria. 2. Direito moradia. 3. Lei Federal n 11.977/2009. 4. Parcelamento do Solo

Apresentao Lei Federal n 11.977/2009: uma grande conquista A construo social da agenda da regularizao fundiria urbana Por que regularizar? Principais avanos da Lei Federal n 11.977/2009 na regularizao fundiria urbana Outros avanos Regularizao fundiria: conceito e diretrizes Regularizao fundiria de interesse social e de interesse especfico Quem pode fazer regularizao fundiria? O projeto de regularizao fundiria Regularizao fundiria de interesse social Demarcao urbanstica Legitimao de posse Regularizao fundiria em reas de Preservao Permanente Da demarcao urbanstica legitimao de posse: passo a passo Regularizao fundiria de interesse especfico O papel dos atores Prefeituras municipais Poder pblico: municpios, estados, Distrito Federal, Unio ou rgos delegados da administrao indireta Cartrios de registro de imveis Concessionrias e permissionrias de servios pblicos Beneficirios dos processos de regularizao fundiria de interesse social Outros instrumentos de regularizao fundiria S est seguro quem registra! O que deve ser registrado? Tira dvidas

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APRESENTAO

com grande satisfao que o Ministrio das Cidades, em seu esforo contnuo para implementar e disseminar a Poltica Nacional de Regularizao Fundiria, apresenta a publicao Regularizao Fundiria Urbana: como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009. Elaborado conjuntamente pela Secretaria Nacional de Habitao e pela Secretaria Nacional de Programas Urbanos, este documento tem por objetivo divulgar as possibilidades e catalisar as potencialidades proporcionadas pelo novo marco jurdico da regularizao fundiria: a Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009. A edio da Lei n 11.977/2009 abre um novo e promissor momento para a regularizao fundiria urbana no Brasil. Pela primeira vez, a regularizao devidamente destacada e definida numa lei federal, que estabelece, ainda, procedimentos, competncias, e cria importantes instrumentos para a sua efetivao. O texto se destina queles que fazem a regularizao fundiria dos bairros populares no nosso pas associaes de moradores em assentamentos informais, defensorias pblicas, organizaes no governamentais, tcnicos de governos estaduais, do Ministrio das Cidades e da CAIXA e, em especial, s prefeituras municipais que, com a Lei, passam a ter mais autonomia e novos mecanismos para enfrentar o quadro da irregularidade em seus territrios. Promover aes de regularizao fundiria, entendida de forma ampla, e assim transformar gradativamente a realidade desigual de nossas cidades, depende de um esforo articulado de todos os entes da federao. Mais do que isso, depende da compreenso do conjunto da sociedade de que todos ganham com a construo de cidades mais justas.

Secretria Nacional de Habitao

Ins Magalhes

Secretrio Nacional de Programas Urbanos - Substituto

Celso Santos Carvalho

LEI FEDERAL N 11.977/2009: UMA GRANDE CONQUISTA


Para que a regularizao fundiria seja plena, a regularizao patrimonial deve ser articulada regularizao urbanstica, o que implica a execuo de obras de urbanizao e implantao de servios pblicos e equipamentos comunitrios. Alm disso, a regularizao fundiria deve propiciar a compatibilizao do direito moradia com a recuperao de reas degradadas e com a preservao ambiental. captulo III da Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009, o primeiro marco jurdico de carter nacional a dispor sobre a regularizao fundiria em reas urbanas de maneira abrangente. Alm de conceituar, a lei cria novos instrumentos e procedimentos, define competncias e responsabilidades, com o objetivo de agilizar e tornar efetivos os processos de regularizao, especialmente nos casos em que esteja configurado o interesse social. A aprovao da lei consolida as conquistas alcanadas nas ltimas dcadas em favor de uma agenda nacional para a regularizao fundiria plena dos assentamentos informais, que fazem parte da realidade da maioria das cidades brasileiras.

A contruo social da agenda da regularizao fundiria urbana 1960 1970 1980 1990 2000
Dcada em que os efeitos nocivos da urbanizao desigual das cidades brasileiras comeam a ser sentidos 1979: Aprovao da Lei Federal de Parcelamento do Solo, Lei n 6.766 1988: Incorporao do Captulo da Poltica Urbana na Constituio Brasileira, aprimorando o conceito de funo social da propriedade 1999: Alterao na Lei de Parcelamento do Solo, dando tratamento especial aos assentamentos populares regularizados no mbito de aes pblicas locais 2000: Definio da moradia como um direito social pela Emenda Constitucional n 26 2001: Aprovao do Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257) pelo Congresso Nacional, e edio da Medida Provisria n 2.220, que disciplinou a CUEM de imveis pblicos ocupados 2003: Criao do Ministrio das Cidades e instituio da Poltica Nacional de Regularizao Fundiria 2004: Aprovao da Lei Federal n 10.931, que estabelece a gratuidade do primeiro registro decorrente da regularizao fundiria 2007: Aprovao da Lei Federal n 11.481, que define mecanismos para a regularizao fundiria em terras da Unio 2009: Aprovao da Lei Federal n 11.952, que define mecanismos para a regularizao fundiria em terras da Unio na Amaznia Legal e APROVAO DA LEI FEDERAL N 11.977, que dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida e dedica um captulo regularizao fundiria de assentamentos informais urbanos.
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Articulao do Movimento Nacional pela Reforma Urbana

POR QUE REGULARIZAR?

informalidade urbana ocorre na quase totalidade das cidades brasileiras. Embora no exclusivamente, a irregularidade , em sua maior parte, associada a ocupaes de populao de baixa renda, que historicamente no teve acesso produo formal de habitao, e, como conseqncia, impedida de concretizar, no quadro da legalidade, seu direito cidade e exercer plenamente sua cidadania. Morar irregularmente significa estar em condio de insegurana permanente; por esse motivo, alm de um direito social, podemos dizer que a moradia regular condio para a realizao integral de outros direitos constitucionais, como o trabalho, o lazer, a educao e a sade. Alm de transformar a perspectiva de vida das comunidades e das famlias beneficiadas, a regularizao fundiria tambm interfere positivamente na gesto dos territrios urbanos, j que, regularizados, os assentamentos passam a fazer parte dos cadastros municipais.

Estudo recente realizado na cidade de Osasco pelo pesquisador Maurcio Moura mostrou que a regularizao fundiria aumenta a jornada de trabalho, a renda familiar e ainda diminui a ocorrncia de trabalho infantil. Isso se explica: a insegurana jurdica quanto situao de moradia prejudica o envolvimento e a dedicao das famlias a outras atividades.

PRINCIPAIS AVANOS DA LEI FEDERAL N 11.977/2009 NA REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA

s principais novidades introduzidas pela Lei Federal n 11.977/2009, adiante detalhadas, so:

definio de competncias e responsabilidades dos atores envolvidos nos processos de regularizao, em especial, a atribuio expressa de competncia aos municpios para disciplinar os procedimentos de regularizao fundiria dentro de seus limites territoriais; diferenciao entre regularizao fundiria de interesse social e regularizao fundiria de interesse especfico; obrigatoriedade da elaborao de projeto de regularizao fundiria, instrumento integrador das dimenses social, jurdica, urbanstica e ambiental; componentes do processo; possibilidade de compatibilizao do direito moradia e do direito a um meio ambiente saudvel, estabelecendo regras para a regularizao fundiria de interesse social em reas de Preservao Permanente urbanas; criao dos instrumentos demarcao urbanstica e legitimao de posse, que agilizam os processos de regularizao fundiria de interesse social em situaes que anteriormente s podiam ser tratadas por meio de aes judiciais de usucapio.

Outros avanos
Alm dos pontos mencionados, a Lei n 11.977/2009 trouxe tambm outros mecanismos importantes para a regularizao fundiria referentes: ao pagamento da indenizao em desapropriao de imveis; e ao registro de parcelamentos irregulares efetuados antes da Lei n 6766/79. Desapropriao A nova Lei instituiu que devem ser descontadas as dvidas fiscais bem como as multas decorrentes do no pagamento dessas obrigaes, do valor a ser depositado pelo ente expropriante. Assim, se h dvidas de IPTU, o valor a ser pago ao expropriado corresponde ao valor real do imvel descontado o valor desta dvida e das multas decorrentes do no pagamento do imposto. Para tanto, necessrio que o dbito esteja inscrito na dvida ativa do Municpio e, ainda, que tenha sido proposta a execuo fiscal. Esse mecanismo pode ser muito til, por exemplo, no caso de imveis privados ocupados irregularmente em que a oposio do proprietrio impea a utilizao do instrumento da demarcao urbanstica. Registro de parcelamentos anteriores Lei n 6.766/79 A Lei n 11.977/2009 facilitou a regularizao da situao jurdica de glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, simplificando as exigncias para o registro de parcelamentos implantados e integrados cidade. Basicamente, este registro feito mediante requerimento do interessado dirigido ao cartrio de registro de imveis competente, instrudo com: certido que comprove que a gleba foi parcelada antes de 19 de dezembro de 1979 e que o parcelamento est implantado e integrado cidade, emitida pela prefeitura municipal; plantas e demais documentos necessrios ao registro, incluindo aqueles que comprovem que o requerente tem legitimidade para promover a ao. O procedimento pode ser aplicado em qualquer tipo de regularizao fundiria (interesse social ou interesse especfico) e envolver a totalidade ou parcelas da gleba.
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REGULARIZAO FUNDIRIA: CONCEITO E DIRETRIZES

egularizao fundiria, em termos gerais, o processo que inclui medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades.

Os assentamentos apresentam normalmente dois tipos de irregularidade fundiria: irregularidade dominial, quando o possuidor ocupa uma terra pblica ou privada, sem qualquer ttulo que lhe d garantia jurdica sobre essa posse; e, urbanstica e ambiental, quando o parcelamento no est de acordo com a legislao urbanstica e ambiental e no foi devidamente licenciado. A efetiva integrao cidade requer o enfrentamento de todas essas questes, por isso a regularizao envolve um conjunto de medidas. Alm disso, quando se trata de assentamentos de populao de baixa renda, so necessrias tambm medidas sociais, de forma a buscar a insero plena das pessoas cidade. A regularizao fundiria tambm um instrumento para promoo da cidadania, devendo ser articulada com outras polticas pblicas. Nessa perspectiva, para orientar a utilizao desse instrumento, a Lei n 11.977/2009 estabeleceu os seguintes princpios: I ampliao do acesso a terra urbanizada pela populao de baixa renda, com prioridade para sua permanncia na rea ocupada, assegurados o nvel adequado de habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade urbanstica, social e ambiental; II articulao com as polticas setoriais de habitao, de meio ambiente, de saneamento bsico e de mobilidade urbana, nos diferentes nveis de governo e com as iniciativas pblicas e privadas, voltadas integrao social e gerao de emprego e renda; III participao dos interessados em todas as etapas do processo de regularizao; IV estmulo resoluo extrajudicial de conflitos; e V concesso do ttulo preferencialmente para a mulher.

A Lei Federal n 11.977/2009 define regularizao fundiria como o conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

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REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL E DE INTERESSE ESPECFICO

irregularidade fundiria no se restringe aos assentamentos populares, existindo tambm bairros e loteamentos formados por famlias de mdia e alta renda que se encontram fora das leis. No caso dos assentamentos populares, os moradores foram obrigados a viver num bairro irregular por falta de alternativa legal de moradia. Nos demais, houve a opo por construir suas casas nos loteamentos e condomnios irregulares, apesar de terem condies financeiras para adquirir uma residncia legalizada. Para que se tenha um ordenamento legal que compreenda toda a cidade, necessrio regularizar esses dois tipos de situao, mas as condies e instrumentos devem ser diferenciados. Assim, a Lei Federal n 11.977/2009 definiu dois tipos bsicos de regularizao fundiria para dar conta dessas situaes: regularizao fundiria de interesse social: aplicvel a assentamentos irregulares ocupados por populao de baixa renda em que a garantia do direito constitucional moradia justifica que se apliquem instrumentos, procedimentos e requisitos tcnicos especiais; e regularizao fundiria de interesse especfico: aplicvel a assentamentos irregulares no enquadrados como de interesse social. Nesses assentamentos no se podem utilizar as condies especiais desenhadas para a regularizao fundiria de interesse social.

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QUEM PODE FAZER REGULARIZAO FUNDIRIA?

regularizao fundiria um processo realizado coletivamente, que depende da participao e da atuao articulada de diversos atores, em momentos e com papis especficos, de acordo com as caractersticas da rea e com as condies existentes para a regularizao. De acordo com a Lei, os seguintes atores tm legitimidade para promover regularizao fundiria: a Unio, os estados, o Distrito Federal e os municpios; a populao moradora dos assentamentos informais, de maneira individual ou em grupo; cooperativas habitacionais, associaes de moradores, organizaes sociais, organizaes da sociedade civil de interesse pblico; e entidades civis constitudas com a finalidade de promover atividades ligadas ao desenvolvimento urbano ou regularizao fundiria.

necessrio esclarecer que a definio de quem pode promover a regularizao fundiria no retira as responsabilidades do loteador responsvel pelo parcelamento irregular do solo. Desta forma, o poder pblico, na forma do artigo 38, 2 da Lei n 6.766/79, deve notificar o loteador, que responder por crime contra a Administrao Pblica, em razo do artigo 50 da Lei n 6.766/79 e ainda administrativamente. Alm desses, h tambm outros atores que, embora no sejam legitimados, podem ou devem estar envolvidos no processo de regularizao, como as concessionrias de servios pblicos, os cartrios de registro de imveis, o ministrio pblico e a defensoria pblica.

Os moradores, as cooperativas habitacionais, as entidades civis e os demais legitimados diferentes do poder pblico podem promover a regularizao fundiria, mas no podem praticar todos os atos do procedimento. Esses legitimados podem fazer o projeto de regularizao fundiria e, aps aprovao pelos rgos competentes, solicitar o registro do parcelamento decorrente do processo. Contudo, somente o poder pblico pode fazer a demarcao urbanstica e reconhecer a posse dos moradores por meio da legitimao de posse. Alm disso, cabe ao poder pblico municipal aprovar o projeto de regularizao fundiria.

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O PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA

regularizao fundiria no deve significar apenas a existncia de um ttulo registrado em cartrio, que d a devida garantia ao morador da posse de seu lote, mas deve ser compreendida como uma soluo integrada para as questes de degradao ambiental e social, de situaes de risco e de falta ou precariedade de infraestrutura, de sistema virio e de reas pblicas. Para que se tenha uma regularizao plena, que contemple as dimenses dominial, urbanstica e ambiental, a Lei criou o instrumento denominado Projeto de Regularizao Fundiria. Os elementos mnimos que devem estar contemplados no projeto de regularizao fundiria so: reas ou lotes a serem regularizados e, quando for o caso, as edificaes a serem relocadas; vias de circulao existentes ou projetadas e, quando possvel, outras reas destinadas a uso pblico; medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade urbanstica, social e ambiental da rea ocupada, incluindo as compensaes urbansticas e ambientais previstas em lei; condies para promover a segurana da populao em situaes de risco; e medidas previstas infraestrutura bsica. para adequao da

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Alm desses elementos previstos na Lei n 11.977/2009, e de outros que possam ser adicionados por lei municipal, tambm deve fazer parte do projeto a identificao de todas as edificaes existentes na rea e de seu arranjo em lotes. O projeto exigido tanto para a regularizao fundiria de interesse social quanto para a de interesse especfico. A principal diferena que no caso de interesse social, o projeto pode definir parmetros urbansticos e ambientais especficos, coerentes com as caractersticas da ocupao existente, e sua aprovao pode corresponder ao licenciamento urbanstico e ambiental, se efetuada por municpio que preencha os requisitos indicados na Lei. A Lei prev ainda a possibilidade de implantao da regularizao fundiria em etapas que devem estar previstas num cronograma fsico de servios e obras vinculado ao projeto. Seu objetivo permitir que as intervenes numa determinada rea possam ser implementadas em partes, mas obedecendo a um planejamento geral definido no projeto de regularizao. Essas etapas podem se referir a pores da rea ocupada, aos momentos de elaborao de projetos e de implementao de obras, ou at mesmo regularizao jurdica e regularizao urbanstica e ambiental da ocupao. A regularizao fundiria em etapas permite ao promotor da ao gerir, de acordo com as suas possibilidades e com as caractersticas do caso concreto, todas as dimenses do processo de regularizao fundiria plena.

O Projeto de Regularizao Fundiria constitui pea obrigatria para o registro do parcelamento dele decorrente, com exceo dos casos que se tratar de declarao de direitos por sentena de usucapio ou de concesso de uso especial para fins de moradia. Esta exceo foi includa na Lei para evitar que a ausncia do projeto impea a concretizao de direito reconhecido por sentena judicial.

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REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL

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Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS - so parcelas de rea urbana destinadas predominantemente moradia de populao de baixa renda e sujeitas a regras especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo, que devem ser definidas no Plano Diretor ou em lei municipal especfica. rea urbana corresponde parcela do territrio, contnua ou no, includa no permetro urbano pelo Plano Diretor ou por lei municipal especfica.

regularizao fundiria de interesse social aplica-se aos assentamentos ocupados predominantemente por populao de baixa renda, nas situaes em que exista o reconhecimento legal ou administrativo do direito moradia. Assim, as ocupaes devem atender a, pelo menos, uma das seguintes condies: preencher os requisitos para usucapio ou concesso de uso especial para fins de moradia; situar-se em Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS; ou ser declarada de interesse para a implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse social, nos casos de reas da Unio, dos estados, do Distrito Federal ou dos municpios.

A Lei n 11.977/2009 criou instrumentos e mecanismos especficos para a regularizao fundiria de interesse social, com o objetivo de facilitar e agilizar a concretizao do direito moradia. So eles: a demarcao urbanstica; a legitimao de posse; e a regularizao fundiria em reas de Preservao Permanente APPs.

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Demarcao urbanstica
A demarcao urbanstica a delimitao de uma rea ocupada para fins habitacionais, de domnio pblico ou privado, por meio da identificao de seus limites, confrontantes, rea de superfcie e localizao, para a realizao de procedimentos de regularizao fundiria de interesse social. O instrumento voltado para interveno em reas de ocupao j consolidada, onde no haja oposio do proprietrio do imvel. Como a demarcao s pode ser aplicada nos casos de regularizao fundiria de interesse social, a rea deve ser ocupada predominantemente por populao de baixa renda e atender a pelo menos um dos requisitos exigidos para essa modalidade de regularizao, descritos neste captulo. A demarcao urbanstica somente pode ser feita pelo poder pblico, ou seja, pela Unio, pelos estados, pelos municpios e pelo Distrito Federal, incluindo seus rgos delegados da administrao indireta. Nos casos de terras particulares, qualquer um desses entes pode fazer a demarcao urbanstica. Nos casos de reas pblicas, qualquer ente pode fazer a demarcao de terras de seu prprio domnio. A demarcao em terras federais, em razo da Seo III-A do Decreto-Lei n 9.760/46, somente poder ser feita pela prpria Unio. J a demarcao em terras municipais e estaduais poder ser feita por outro ente pblico, desde que no haja vedao na legislao patrimonial e se obtenha a anuncia do municpio ou do estado titular da rea. Alm disso, como os municpios so os responsveis pela execuo da poltica de desenvolvimento urbano e pela disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo em seus territrios, deve ser observada a legislao municipal referente matria, a fim de verificar se no h incompatibilidade entre a regularizao proposta e as leis de uso e ocupao do solo.

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Municpio pode demarcar reas Particulares reas Pblicas Municipais reas Pblicas Estaduais reas Pblicas Federais sim sim sim
(com a concordncia do ente estadual)

Estado pode demarcar sim sim


(com a concordncia do ente municipal)

Unio pode demarcar sim sim


(com a concordncia do ente municipal)

sim no

sim
(com a concordncia do ente estadual)

no

sim

Legitimao de posse
A legitimao de posse um instrumento voltado para o reconhecimento da posse de moradores de reas objeto de demarcao urbanstica. Trata-se da identificao pelo poder pblico de uma situao de fato, que a posse mansa e pacfica de uma rea por pessoas que no possuem ttulo de propriedade ou de concesso e que no sejam foreiras de outro imvel urbano ou rural. Um dos objetivos da legitimao dar publicidade s posses identificadas e qualificadas, por meio da confeco de um ttulo pelo poder pblico, em nome do morador, e de seu registro no cartrio de registro de imveis. Quando feita em reas privadas, a legitimao de posse possibilita a aquisio de propriedade por meio da usucapio administrativa. Em relao a reas pblicas, pode facilitar a instruo de pedidos de concesso de uso para fins de moradia ou de outros instrumentos definidos pelo titular de domnio da rea. Como o ttulo de legitimao de posse no reconhece um direito real, sua utilizao em reas pblicas interessante apenas nos casos em que o ente promotor da ao no o proprietrio do imvel. Quando o procedimento feito pelo prprio ente detentor do domnio, a legitimao um passo desnecessrio, j que possvel fazer de imediato a transferncia de direito real em nome do possuidor, por meio de instrumentos como a CUEM, a CDRU, a doao, entre outros.

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Quem pode ser beneficirio da legitimao de posse? Os moradores dos lotes e casas inseridos em reas objeto de demarcao urbanstica, cadastrados pelo poder pblico, que: no sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel, urbano ou rural; ocupem lote com rea inferior a 250m; e no tenham sido beneficiados anteriormente por outra legitimao de posse. Quando no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, possvel promover a legitimao de posse de forma coletiva. Nesse caso, o lote poder ultrapassar os 250m, desde que a frao ideal de cada ocupante no ultrapasse essa rea. Em relao natureza da posse, preciso que ela seja mansa e pacfica, ou seja, no pode ter acontecido qualquer oposio de parte legtima para tanto. Como se d o procedimento da legitimao de posse? A legitimao de posse um procedimento vinculado demarcao urbanstica de uma rea para fins de promoo da regularizao fundiria de interesse social. Assim, para que a legitimao de posse ocorra necessrio que: o assentamento irregular tenha sido objeto de demarcao urbanstica; o projeto de regularizao fundiria de interesse social tenha sido elaborado e aprovado; e o parcelamento do solo decorrente do projeto de regularizao tenha sido registrado.

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Para confeccionar os ttulos de legitimao de posse, a pedido dos interessados, o poder pblico deve: identificar as casas e os lotes inseridos na rea objeto de demarcao urbanstica e cadastrar seus moradores; solicitar declarao, sob penas da lei, da localizao, do tempo e da natureza das posses dos interessados, da condio de no proprietrios, no concessionrios e no foreiros de outro imvel urbano ou rural, bem como da ausncia de benefcio anterior de legitimao de posse, se for o caso; verificar o atendimento aos requisitos legais necessrios legitimao de posse e instruir processo administrativo com todos os documentos comprobatrios dessa condio. O ttulo deve conter o nome do morador responsvel pelo lote, preferencialmente da mulher, ou os nomes do casal. Deve constar, ainda, a descrio do lote, as informaes de tempo e natureza da posse, declaradas pelo morador, e informaes que permitam identificar o possuidor, dentre os quais, no mnimo, os nmeros da carteira de identidade e do CPF.

Como converter a legitimao de posse em propriedade? Quando o ttulo conferido a moradores de reas privadas, seus beneficirios podem requerer o reconhecimento de propriedade depois de 5 (cinco) anos do registro da legitimao de posse. Cabe ao beneficirio da legitimao dirigir-se ao cartrio de registro de imveis onde o ttulo est registrado munido dos seguintes documentos: documento oficial de identidade; declarao de que no possui outro imvel urbano ou rural; declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua famlia e; declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito usucapio de imveis em reas urbanas. Alm disso, deve solicitar ao poder pblico, e levar ao cartrio, certides que demonstrem a inexistncia de aes em andamento relativas posse ou propriedade do imvel.

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Regularizao fundiria em reas de Preservao Permanente


Um dos maiores destaques da Lei Federal n 11.977/0209 a possibilidade de se promover, por deciso fundamentada, regularizao fundiria em reas de preservao permanente, assim definidas na Lei Federal n 4.771/65 Cdigo Florestal. Essa possibilidade restrita regularizao fundiria de interesse social e somente pode ser admitida nos casos em que: a ocupao da APP for anterior a 31 de dezembro de 2007; o assentamento estiver inserido em rea urbana consolidada; e estudo tcnico comprovar que a interveno programada implicar melhoria das condies ambientais relativamente situao de ocupao irregular anterior. Para fundamentar a deciso do rgo ambiental competente, o estudo tcnico que condiciona a regularizao fundiria de interesse social em APP deve ser realizado por profissional legalmente habilitado, estar vinculado ao projeto de regularizao fundiria, e: caracterizar a situao ambiental da rea a ser regularizada; especificar os sistemas de saneamento bsico; propor intervenes para o controle de riscos geotcnicos e de inundaes; estabelecer formas de recuperao de reas degradadas e daquelas no passveis de regularizao; comprovar a melhoria das condies de sustentabilidade urbano-ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hdricos e a proteo das unidades de conservao, quando for o caso; comprovar a melhoria das condies de habitabilidade dos moradores propiciada pela regularizao proposta; e garantir o acesso pblico s praias e aos corpos dagua, quando for o caso. rea urbana consolidada parcela da rea urbana com densidade demogrfica superior a 50 (cinqenta) habitantes por hectare, malha viria implantada e que tenha, no mnimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados: drenagem de guas pluviais urbanas; esgotamento sanitrio; abastecimento de gua potvel; distribuio de energia eltrica; limpeza urbana, coleta e manejo de resduos slidos.

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reas de Preservao Permanente APPs so reas protegidas com a funo de preservar o meio ambiente natural e assegurar o bem-estar das populaes humanas. As APPs

encontram-se definidas na Lei Federal n 4.771/65 Cdigo Florestal, podendo ser acrescidas de outras declaradas por ato do poder pblico. So exemplos de APPs aquelas situadas: ao longo dos rios ou de qualquer curso dgua, com dimenses que variam de 30 (trinta) metros para os cursos dgua de menos de 10 (dez) metros de largura at 500 (quinhentos) metros para os cursos dgua com largura superior a 600 (seiscentos) metros; ao redor das lagoas, lagos ou reservatrios dgua naturais ou artificiais; nas nascentes,

ainda que intermitentes e nos chamados olhos dgua num raio mnimo de 50 (cinquenta) metros de largura; nos topos de morros, montes, montanhas e serras; e nas encostas ou partes destas, com declividade superior a 45, equivalente a 100% na linha de maior declive.

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DA DEMARCAO URBANSTICA LEGITIMAO DE POSSE: PASSO A PASSO

Seleo do assentamento a ser objeto de demarcao urbanstica


Passo 1.1: Levantamento da situao da rea, incluindo pesquisa fundiria, legislao municipal incidente, situao jurdica, tempo da ocupao, perfil socioeconmico da populao moradora, entre outros, com o objetivo de caracterizar a regularizao fundiria de interesse social, com base nos requisitos da Lei; Passo 1.2: Anlise da viabilidade de utilizao do instrumento da demarcao urbanstica, considerando as caractersticas e o histrico da rea, especialmente quanto ausncia de qualquer oposio.

Elaborao do auto de demarcao urbanstica


Passo 2.1: Elaborao de levantamento planialtimtrico cadastral do assentamento irregular a ser demarcado; Passo 2.2: Elaborao da planta e memorial descritivo da rea, contendo medidas perimetrais, rea total, confrontantes e coordenadas dos vrtices definidores dos limites, com base no levantamento planialtimtrico cadastral e na anlise de planta e certido de matrcula, ou transcrio, previamente solicitados junto ao cartrio de registro de imveis; Passo 2.3: Elaborao de planta contendo a sobreposio do permetro da rea demarcada com os permetros dos imveis registrados no cartrio de registro de imveis, de modo a permitir a perfeita identificao dos ttulos atingidos pelo auto de demarcao

Notificao, pelo ente promotor da regularizao, dos demais entes pblicos quando a demarcao abranger rea pblica ou com ela confrontar, para que informem sobre a titularidade da rea no prazo de 30 dias.
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Encaminhamento do auto de demarcao urbanstica ao cartrio de registro de imveis, instrudo com: (i) planta e memorial descritivo da rea; (ii)
planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao constante no registro de imveis; (iii) certido da matrcula do imvel; (iv) endereo do proprietrio em cujo nome encontra-se registrado o imvel e dos titulares de nus reais sobre o imvel, como hipoteca e penhora judicial. Passo 4.1: Notificao pessoal, pelo CRI, do proprietrio do imvel e daqueles titulares de nus reais sobre o imvel; Passo 4.2: Caso no seja identificado o proprietrio do imvel, os entes pblicos devem ser notificados para que informem, no prazo de 30 dias, se so titulares da rea. Passo 4.3: Notificao por edital, pelo CRI, dos confrontantes, dos eventuais interessados, do proprietrio do imvel e dos titulares de nus reais sobre o imvel, caso os dois ltimos no sejam localizados para notificao pessoal; Passo 4.4: Promoo de tentativa de acordo pelo oficial de registro, no caso de impugnao por qualquer interessado, entre este e o poder pblico responsvel, que deve analisar a possibilidade de alterao do auto de demarcao, excluindo a parte objeto da impugnao; Passo 4.5: Finalizao do procedimento, no caso de impugnao total da rea e de ausncia de acordo entre as partes; Passo 4.6: Averbao do auto de demarcao urbanstica na matrcula: Situao 1: Averbao do auto de demarcao urbanstica na matrcula correspondente, se no houver impugnao ou aps a soluo do conflito. Situao 2: No havendo qualquer registro do imvel, ou na hiptese de a rea demarcada abranger terrenos de mais de um proprietrio, deve ser aberta uma nova matrcula, fazendo constar na primeira averbao a referncia ao auto de demarcao urbanstica que motivou sua abertura. No caso de abertura de nova matrcula a partir de reas de imveis de diferentes proprietrios, os registros originais no devem ser encerrados, devendo neles ser averbada a incidncia de auto de demarcao urbanstica e de nova matrcula dele decorrente.

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Elaborao do projeto de regularizao fundiria pelo ente responsvel pela regularizao da rea.
Passo 5.1: Identificao pelo poder pblico de todas as edificaes existentes na rea e de seu arranjo em lotes, o que constitui a base para o cadastramento socioeconmico dos moradores; Passo 5.2: Elaborao da planta de parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria, feito de acordo com os requisitos exigidos na Lei (ver captulo especfico).

Anlise e aprovao do projeto de regularizao fundiria pelo Municpio.


Situao 1: Municpio pode conceder licena ambiental nos termos do par. nico do artigo n 53 da Lei n 11.977/2009 licenciamento ambiental e urbanstico junto aos rgos municipais competentes. Situao 2: Municpio no pode conceder licena ambiental licenciamento ambiental junto ao rgo estadual ou federal e licenciamento urbanstico junto ao rgo municipal competente.

Registro do parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria no cartrio de registro de imveis, com abertura de matrculas das parcelas resultantes.

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Reconhecimento da posse, por meio da legitimao de posse, dos moradores cadastrados pelo poder pblico.
Passo 8.1: Realizao do cadastramento socioeconmico dos moradores de cada edificao identificada na rea objeto de demarcao. Embora no seja obrigatrio, este passo pode ser realizado conjuntamente com o passo 5.1, no momento de elaborao do projeto, para subsidiar o trabalho social a ser desenvolvido com a comunidade ao longo do processo; Passo 8.2: Solicitao pelos moradores, dirigida ao poder pblico, do ttulo de legitimao de posse comprovando, por meio de declarao, que (i) no so concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel urbano ou rural; (ii) no so beneficirios de legitimao de posse concedida anteriormente; e (iii) os lotes ou frao ideal no so superiores a 250m (duzentos e cinqenta metros quadrados); Passo 8.3: Confeco dos ttulos de legitimao de posse pelo poder pblico aos moradores habilitados; Passo 8.4: Registro do ttulo de legitimao de posse na matrcula do lote resultante do parcelamento da rea.

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REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE ESPECFICO

regularizao fundiria de interesse especfico toda aquela em que no est caracterizado o interesse social, nos termos da Lei n 11.977/2009, e, como tal, no pode se utilizar dos instrumentos e mecanismos definidos especificamente para os casos de regularizao fundiria de interesse social, como a demarcao urbanstica, a legitimao de posse e a regularizao fundiria em reas de preservao permanente. A regularizao fundiria de interesse especfico requer a elaborao do projeto de regularizao, na forma definida no artigo 51 da Lei n 11.977/2009, que deve ser aprovado pela autoridade competente. Para aprovao do projeto, so necessrias as licenas urbanstica e ambiental. A implantao do sistema virio, da infraestrutura bsica e dos equipamentos comunitrios definidos no projeto poder ser compartilhada, inclusive entre os beneficirios, cabendo s autoridades responsveis pelas licenas urbanstica e ambiental definir as responsabilidades. Alm disso, essas autoridades podero exigir contrapartidas e compensaes, que devero ser previstas em norma municipal e integrar, no caso concreto, termo de compromisso firmado perante as autoridades responsveis pelo licenciamento, com forma de ttulo executivo extrajudicial.

A regularizao fundiria de interesse especfico deve observar as restries ocupao de reas de preservao permanente.

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O PAPEL DOS ATORES


Prefeituras municipais
Dispor sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu territrio, por meio de norma municipal, embora a sua ausncia no impea a aplicao dos dispositivos da Lei Federal n 11.977/2009; Definir os requisitos para a elaborao do projeto de regularizao fundiria, no que se refere aos desenhos, memorial descritivo e cronograma fsico de obras e servios nele previstos; Autorizar a reduo do percentual de reas destinadas ao uso pblico e da rea mnima dos lotes definidos na legislao de parcelamento do solo urbano, nos assentamentos implantados anteriormente Lei Federal n 11.977, ou seja, antes de 07 de julho de 2009; Analisar e aprovar o projeto de regularizao fundiria; Promover o licenciamento urbanstico e ambiental de intervenes caracterizadas como regularizao fundiria de interesse social, num ato nico correspondente anlise e aprovao do projeto de regularizao fundiria, desde que o Municpio possua conselho de meio ambiente e rgo ambiental capacitado; e Admitir a regularizao fundiria de interesse social em reas de Preservao Permanente, respeitados os requisitos da lei.

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Poder pblico: municpios, estados, Distrito Federal, Unio ou rgos delegados da administrao indireta
Implantar e manter, diretamente ou por meio de seus concessionrios ou permissionrios de servios pblicos, sistema virio, infraestrutura bsica e equipamentos comunitrios, nos casos de regularizao fundiria de interesse social, ainda que promovida por outros legitimados que no o poder pblico e que a regularizao jurdica da situao dominial dos imveis no esteja concluda; Lavrar, ou seja, emitir auto de demarcao urbanstica para fins de promoo de regularizao fundiria de interesse social, sendo responsvel, nessa hiptese, pela produo de todo o material necessrio para a sua instruo; Propor alteraes ao auto de demarcao urbanstica ou adotar quaisquer outras medidas para afastar eventuais oposies dos proprietrios ou dos confrontantes da rea objeto de interveno; Elaborar projeto de regularizao fundiria e, no caso dos estados, da Unio e de rgos delegados da administrao indireta, submet-lo aprovao da prefeitura municipal; Submeter o parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria aprovado pela prefeitura municipal ao registro imobilirio; Conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes das reas objeto de demarcao urbanstica para fins de promoo de regularizao fundiria de interesse social; Providenciar certides do cartrio distribuidor que demonstrem a inexistncia de aes em andamento relativas posse ou propriedade do imvel objeto de demarcao urbanstica e legitimao de posse, para fins de converso desta em propriedade, por iniciativa dos beneficirios; e Instruir os beneficirios quanto aos procedimentos e documentao necessrios converso da legitimao de posse em propriedade. De acordo com a Lei Federal n 6.766/79, a infraestrutura bsica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social compreende, no mnimo, vias de circulao, sistema de escoamento das guas pluviais, rede para o abastecimento de gua potvel e solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.

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Cartrios de registro de imveis


Emitir certido de matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada por meio de demarcao urbanstica; Recepcionar e analisar o auto de demarcao urbanstica elaborado pelo poder pblico para fins de promoo de regularizao fundiria de interesse social; Proceder s buscas para identificar o proprietrio, bem como as matrculas e transcries referentes rea objeto de demarcao urbanstica; Notificar o proprietrio da rea, seus confrontantes e interessados, para eventual impugnao ao procedimento de demarcao urbanstica; Notificar o poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de interesse social para manifestao nos casos de impugnao, bem como promover tentativa de acordo entre o ente promotor e o impugnante; Averbar o auto de demarcao urbanstica na matrcula correspondente, ou, em caso de inexistncia desta, abrir matrcula com base na planta e memorial descritivo apresentados pelo poder pblico; Abrir matrcula da rea objeto de regularizao fundiria, se for o caso; Recepcionar e registrar o parcelamento decorrente de projeto de regularizao fundiria na respectiva matrcula; Abrir as matrculas das parcelas resultantes do projeto de regularizao fundiria, quando este for exigvel, ou do parcelamento de fato, quando a execuo do projeto for dispensvel; Registrar ttulo de legitimao de posse concedido pelo poder pblico em favor dos ocupantes das reas objeto de demarcao urbanstica; Registrar a converso da legitimao de posse em propriedade, a requerimento dos beneficirios, aps anlise dos documentos, por estes apresentados, que comprovem o preenchimento dos requisitos legais necessrios.
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Concessionrias e permissionrias de servios pblicos


Implantar, por delegao do poder pblico, sistema virio e infraestrutura bsica nos casos de regularizao fundiria de interesse social, independentemente de quem seja seu agente promotor.

Beneficirios dos processos de regularizao fundiria de interesse social


Participar do processo de regularizao fundiria, acompanhando a realizao de cada etapa; Solicitar ao poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de interesse social a concesso do ttulo de legitimao de posse, entregando-lhe todos os documentos necessrios; Solicitar ao cartrio de registro de imveis a converso do ttulo de legitimao de posse em propriedade, apresentando os documentos necessrios para tanto.

Os beneficirios, bem como as cooperativas habitacionais, associaes e entidades afins tm um importante papel no procedimento de regularizao fundiria, podendo inclusive promovla. Sua atuao, contudo, encontra algumas limitaes: a demarcao urbanstica e a legitimao de posse so instrumentos de uso exclusivo do poder pblico, por exemplo.

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OUTROS INSTRUMENTOS DE REGULARIZAO FUNDIRIA


s instrumentos da demarcao urbanstica e legitimao de posse, trazidos pela Lei Federal n 11.977/2009 facilitam todo o procedimento de regularizao fundiria, possibilitando a emisso e o registro de ttulos de legitimao de posse e reconhecimento de propriedade sem a necessidade de submeter a questo ao poder judicirio. Contudo, s podem ser utilizados quando no houver conflito com outras pessoas que se declaram possuidoras ou proprietrias do imvel. Havendo qualquer conflito sobre a posse do imvel, a regularizao jurdica deve ser feita por meio de aes judiciais de usucapio ou adjudicao compulsria no caso de bens privados, a depender dos documentos de que dispem os possuidores dos imveis. Para reas pblicas, est previsto o ingresso de aes judiciais para a emisso de Concesso de Uso Especial para fins de Moradia, em caso de omisso do poder pblico. Com a necessidade do ingresso de aes judiciais, os posseiros podem buscar o auxlio da Defensoria Pblica do Estado. No caso de regularizao pelo municpio de bens de seu domnio, no necessrio reconhecer a posse por meio da legitimao de posse, como vimos na pgina 18. Pode o municpio celebrar contratos de concesso de direito real de uso, concesso de uso especial para fins de moradia, ou mesmo doar os imveis.

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Como utilizar esses instrumentos? A usucapio, a adjudicao compulsria, a concesso de uso especial para fins de moradia e os demais instrumentos de regularizao fundiria so regulados por diferentes leis. No quadro da pgina seguite esto dispostos as principais leis ou artigos que tratam de cada um desses instrumentos e os requisitos a serem preenchidos pelos beneficirios. Alm das modalidades de usucapio apresentadas no quadro, o Cdigo Civil prev outras, nos artigos 1.238 a 1.242. Para cada uma dessas modalidades h requisitos distintos, variando tambm o tempo de posse exigido para aquisio da propriedade. H ainda, para reas ocupadas por populao de baixa renda, a usucapio e a concesso de uso especial para fins de moradia coletivos, que podero ser utilizados quando no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Nestes casos, os demais requisitos so iguais aos exigidos para as formas individuais dos instrumentos, excetuando-se o requisito referente rea total, que poder ultrapassar os 250m. Como na Legitimao de Posse, a frao ideal do terreno atribuda a cada um dos possuidores que no pode ultrapassar esta rea.

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Instrumento Usucapio especial urbano

Dispositivo de Lei Constituio Federal - artigo 183 Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001) artigo 9. Cdigo Civil - artigo 1240 Lei n 6766/79 - artigos 25 e 26 e Cdigo Civil - artigos 1417 e 1418 Decreto-Lei n 271/67 - artigo 7

Quando utilizar reas privadas

O que preciso fazer Ao judicial

Requisitos a serem preenchidos pelos moradores Posse contnua e sem oposio por cinco anos; Imvel localizado em zona urbana com at 250m (Usucapio Individual); Imvel utilizado para moradia; e Morador no pode ser proprietrio de outro imvel. Existncia de um contrato de promessa de compra e venda; Comprovao de que pagou pelo imvel A legislao no estabelece requisitos a serem preenchidos pelos moradores. Mas deve haver interesse pblico demonstrado no procedimento administrativo.

Adjudicao Compulsria Concesso de direito real de uso - CDRU

reas privadas reas pblicas

Ao judicial Autorizao legislativa Avaliao do imvel Celebrao de contrato administrativo, que poder instituir uma concesso onerosa ou gratuita. A licitao dispensada nos casos do artigo 17, I, f e h da Lei n 8666/93 O possuidor deve requerer a concesso, comprovando os requisitos da MP n 2220/2001

Concesso de uso especial para fins de moradia - CUEM (individual)

MP n 2220/01 - artigos 1 a 5

reas pblicas

Posse contnua e sem oposio por cinco anos, completos at 30/06/2001; Imvel localizado em zona urbana com at 250m; Imvel utilizado para moradia; e Morador no pode ser proprietrio ou concessionrio de outro imvel. No caso de doao e venda de reas pblicas, o ente titular do bem pode estabelecer, por lei, requisitos a serem preenchidos pelos beneficirios.

Doao e Venda

Doao: Cdigo Civil - art. 538 e seguintes Venda: Cdigo Civil - art. 481 e seguintes.

reas pblicas ou privadas

Celebrao de contrato. Para reas pblicas, autorizao legislativa e avaliao do imvel. A licitao dispensada nos casos do artigo 17, I , f e h da Lei n 8666/93 Celebrao de contrato Para reas pblicas, autorizao legislativa e avaliao do imvel. A licitao dispensada nos casos do artigo 17, I , f e h da Lei n 8666/93 Requisitar Secretaria de Patrimnio da Unio.

Direito de Superfcie

Cdigo Civil - art. 1369. Lei n 10.257/2001 (Estatuto da Cidade, art. n 21 a 24).

reas pblicas ou privadas

A Lei Federal no estabelece requisitos a serem preenchidos pelos beneficirios. No caso de reas pblicas, o ente titular do bem pode estabelecer, por lei, requisitos a serem preenchidos pelos moradores.

Aforamento

Lei n 9.636/98 Dec. Lei n 9760/46

reas da Unio

Os requisitos variam conforme as situaes descritas nas leis mencionadas.

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S EST SEGURO QUEM REGISTRA!

o Brasil, para a aquisio da propriedade ou de outros direitos reais referentes a um bem imvel, no basta fazer um contrato de compra e venda, concesso de direito real de uso, doao etc. Enquanto o ttulo no registrado no cartrio de registro de imveis, no h a transferncia da propriedade ou de outro direito real. isso que dispe o artigo 1227 do Cdigo Civil, e por isso se diz popularmente que s dono quem registra. O procedimento de regularizao fundiria concretiza seus objetivos quando os ttulos concedidos aos beneficirios do programa so registrados. Sem o registro, os beneficirios no podem provar que detm o direito real de uso ou a propriedade do imvel que ocupam.

O que deve ser registrado?


Para possibilitar o registro dos ttulos emitidos em nome dos beneficirios do procedimento de regularizao fundiria, preciso antes registrar o parcelamento do solo. Uma vez registrado o parcelamento, possvel registrar os ttulos concedidos aos possuidores de seus respectivos lotes.

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TIRA DVIDAS
1. Qual a diferena entre direito moradia e direito de propriedade?
Direito moradia um direito social reconhecido a todos os brasileiros pela Constituio Federal. um direito de contedo amplo, no significando somente uma casa para morar. A proteo do direito moradia envolve vrios aspectos: segurana na posse, disponibilidade de servios, equipamentos e infraestrutura; disponibilidade de moradia a preos acessveis; habitabilidade; acessibilidade; localizao; e adequao cultural. J o direito de propriedade o direito de usar, fruir, dispor de um bem e ainda reivindicar esse bem. tambm um direito fundamental, previsto na nossa Constituio Federal. Contudo, no um direito absoluto. Nossa Constituio protege a propriedade que cumpre sua funo social. Direito moradia, como se v, no se confunde com direito de propriedade. Por um lado, no restam dvidas de que a propriedade de um imvel que constitui moradia de uma famlia garante-lhe a proteo contra atos de terceiros. Contudo, a proteo do direito moradia no depende da propriedade. Em alguns casos, a moradia pode e deve ser privilegiada em detrimento do direito de propriedade. Alm disso, o direito moradia pode ser exercido de outras formas, como por meio do aluguel de um imvel.

2. Por que aprovar uma norma municipal de regularizao fundiria urbana?

A Lei Federal n 11.977/2009 explicitou a atribuio dos municpios na definio dos procedimentos de regularizao fundiria em seus territrios, que deve ser feita por meio de uma norma municipal, podendo ser uma lei, um decreto, ou ambos. Toda a matria que depender de autorizao legislativa, como a desafetao ou a alienao de bens pblicos para promoo de regularizao fundiria, por exemplo, deve ser prevista em lei. J os temas estritamente relacionados s rotinas de trabalho da administrao municipal, como a forma de instruo de processos administrativos, processamento de pedidos de regularizao, entre outros, podem ser definidos num decreto municipal editado pelo prefeito da cidade. Para definir a melhor forma de disciplinar a regularizao fundiria em seu territrio, o municpio deve verificar tambm o que a lei do Plano Diretor e os planos setoriais relacionados ao tema, como o caso do Plano Local de Habitao de Interesse Social, estabelecem sobre o assunto.

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3. Em que casos o projeto de regularizao fundiria pode ser dispensado?

A Lei n 11.977/2009 prev alguns casos em que o registro decorrente de processo de regularizao fundiria no depende da elaborao e aprovao de projeto. So eles: o registro da sentena de usucapio, o registro da sentena declaratria ou da planta, elaborada para outorga administrativa, de concesso de uso especial para fins de moradia, e o registro de glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, com parcelamento implantado e integrado cidade.

4. possvel fazer regularizao fundiria de interesse especfico em reas de preservao permanente?

No. A regularizao fundiria em reas de preservao permanente somente possvel nos casos de interesse social, caracterizado pela ocupao predominante de populao de baixa renda e pelo atendimento a, pelo menos, um dos requisitos do art. 47, VII da Lei Federal n 11.977/2009. Para as reas que no se enquadram nesses requisitos, necessrio observar as restries constantes na lei federal de parcelamento do solo (Lei Federal n 6.766/79), na legislao ambiental (Cdigo Florestal: Lei n 4771/65), e nas resolues do Conselho Nacional de Meio Ambiente CONAMA, rgo ambiental do Sistema Nacional de Meio Ambiente SISNAMA que tem como atribuio, dentre outras, estabelecer normas e critrios para o licenciamento de atividades efetiva ou potencialmente poluidoras.

5. Quais cuidados devem ser tomados pelo poder pblico antes de iniciar um procedimento de demarcao urbanstica em rea privada?

O instrumento demarcao urbanstica voltado para a regularizao fundiria de interesse social de assentamentos irregulares j consolidados, em que no haja oposio dos proprietrios dos imveis envolvidos. Essa oposio no precisa ser necessariamente formal, configurando-se por meio de uma ao possessria. Um exemplo a ocorrncia de tentativas anteriores de negociao do proprietrio com os moradores da rea. Assim, antes de iniciar o procedimento para a demarcao urbanstica, o poder pblico deve se certificar de que no h interesse na rea por parte do proprietrio. Tambm necessrio, nas ocupaes sobre reas privadas, notificar o loteador ou, na ausncia deste, a pessoa em nome de quem se encontra registrado o imvel, conforme o 2 do artigo 38 da Lei n 6.766/79.

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6. Municpios ou estados podem fazer a demarcao urbanstica de terras da Unio?

No. O Decreto-lei federal n 9760, de 5 de setembro de 1946, e alteraes posteriores, define a competncia exclusiva da Unio para a demarcao urbanstica de reas de seu domnio. O rgo responsvel pela demarcao urbanstica de terras da Unio a Secretaria do Patrimnio da Unio SPU, do Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto. A SPU conta com uma Coordenadoria Geral de Habitao e Regularizao Fundiria, vinculada ao rgo central, e com Superintendncias Regionais em todos os estados da federao, inclusive no Distrito Federal.

7. Depois de iniciado o procedimento expropriatrio de determinada rea visando regularizao fundiria de interesse social, o poder pblico pode desistir da desapropriao e optar pela demarcao urbanstica, combinada legitimao de posse?

Para desistir da desapropriao com o objetivo de fazer a demarcao urbanstica, o poder pblico deve avaliar a convenincia dessa medida. Como mencionado ao longo desse manual, a demarcao um instrumento de regularizao fundiria de interesse social que pode ser utilizado quando no h oposio do proprietrio. Se o procedimento de desapropriao j foi iniciado, com a identificao do proprietrio da rea, possvel vislumbrar que haver oposio por parte dele caso seja realizada a demarcao, o que inviabilizar todo o procedimento de regularizao fundiria. Nesse caso, ento, deve-se dar seguimento desapropriao. A desistncia da desapropriao admitida pelo ordenamento jurdico brasileiro at o momento do pagamento. Cabe ao poder pblico analisar a convenincia e oportunidade da desistncia, cabendo a ele tambm custear qualquer prejuzo causado ao expropriado em razo dos atos j realizados para a desapropriao. No caso de desistncia para realizao da demarcao, a anlise da convenincia, repita-se, deve ser feita a partir da possibilidade de oposio do proprietrio, que pode ser manifestada por um pedido de indenizao.

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8. O que usucapio administrativa?

Usucapio uma forma originria de aquisio de propriedade prevista na Constituio Federal, que tem como requisito bsico a posse mansa, pacfica e ininterrupta de imvel privado, urbano ou rural, por um prazo determinado. H vrias modalidades de usucapio usucapio extraordinria, usucapio ordinria, usucapio especial de imvel urbano que se diferenciam pelos requisitos de localizao (urbana ou rural), rea do terreno, uso do imvel (habitacional, produtivo), e de tempo de posse necessrio aquisio (de cinco a quinze anos). At a aprovao da Lei n 11.977/2009, a aquisio de imvel por usucapio apenas se operava pela via judicial, independentemente da modalidade. Os procedimentos de demarcao urbanstica e legitimao de posse em reas privadas, na forma prevista pela Lei, possibilitaram que a usucapio especial de imvel urbano seja realizada totalmente pela via administrativa, envolvendo os beneficirios, o poder pblico promotor da regularizao fundiria de interesse social e o cartrio de registro de imveis da circunscrio imobiliria onde se localize o imvel. Sem prejuzo do tempo de posse anterior, a legitimao registrada no cartrio de registro de imveis d publicidade posse mansa, pacfica, ininterrupta e sem oposio, daquele que possui como seu imvel urbano de at 250m, e que no seja concessionrio, foreiro ou proprietrio de outro imvel urbano ou rural, nem tenha sido beneficiado por legitimao de posse anterior. Decorridos cinco anos sem oposio, o beneficirio do ttulo de legitimao de posse registrado pode obter a propriedade diretamente no cartrio de registro de imveis, mediante apresentao e anlise, pelo oficial de registro, dos documentos que comprovem os requisitos para a usucapio especial de imvel urbano.

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9. No decorrer dos cinco anos, a partir do registro de legitimao da posse, que situaes podem impedir sua converso em ttulo de propriedade?

O requerente poder no obter a converso, caso no apresente ao Registro de Imveis um dos seguintes documentos: Certides do poder pblico demonstrando a inexistncia de aes em andamento, que versem sobre posse ou propriedade do imvel, atestando a ausncia de oposio; Declarao de que no possui outro imvel; Declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua famlia; Declarao de que nunca teve reconhecimento anterior de direito a usucapio de imveis em rea urbana;

10. possvel fazer legitimao de posse de forma coletiva?

Sim, a legitimao de posse de forma coletiva pode ser feita sempre que no for possvel individualizar as posses dos ocupantes no interior da rea demarcada. Entretanto, devese lembrar que como a legitimao de posse pressupe a elaborao prvia de projeto de regularizao fundiria de interesse social e o registro do parcelamento dele decorrente, a forma coletiva da legitimao dever ser utilizada para o reconhecimento de mais de uma posse no mesmo lote. o caso de moradias sobrepostas, por exemplo.

11. possvel transferir o ttulo de legitimao de posse?

Sim, o ttulo de legitimao de posse transfervel por causa mortis ou por ato inter vivos, ou seja, por meio de qualquer instrumento de cesso de direitos possessrios. Como o ttulo de legitimao de posse concedido pelo poder pblico depois de constatados a situao de fato e o cumprimento aos requisitos da Lei n 11.977/2009, importante que o ente responsvel pela regularizao discipline como ser formalizada a transferncia do ttulo. O objetivo garantir ao sucessor, inclusive com o registro da sucesso, seus direitos possessrios. Entretanto, o sucessor somente poder obter a converso da legitimao de posse em propriedade ou, eventualmente, no caso de reas pblicas, em concesso de uso especial para fins de moradia, se atender aos requisitos da usucapio especial urbano, ou da Medida Provisria n 2.220/01, respectivamente.

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