Contenidos jurdicos de desarrollo inmobiliario Cosa: objeto material susceptible de tener un valor Bien: objeto inmaterial susceptible de tener

er un valor Derecho: sentido estricto Derecho mas cosa: sentido amplio

Clases de cosas Inmuebles: inmovibles Muebles: pueden transportarse Fungibles: pueden sustituirse unas por otra (ej. Dinero) No fungibles: Principales: existen por si (ej. Auto) Accesorias: la existencia se determina por otra cosa (ej. Rueda del auto)

Clases de derecho: Absolutas: se hacen valer frente a todos los integrantes de la comunidad (ej. Escritura) Relativas: solo pueden hacerse valer frente a ciertas personas (ej. Boleto de compra venta) Patrimoniales: bienes inmateriales susceptibles de valor. Extramatrimoniales: no son susceptibles de valor (ej. Derecho de familia)

Derecho real: Aspecto interno: relacin directa entre una persona y una cosa

Aspecto externo: relacin del titular del derecho con todos los miembros de la sociedad

Derecho real: derecho absoluto de contenido patrimonial cuyas normas sustancialmente de orden publico establecen entre una persona y una cosa una relacin inmediata que previa publicidad, obliga a toda la sociedad a abstenerse de realizar actos contrarios al mismo, naciendo en caso de violacin una accin real que otorga ventajas al Ius Persequendi y Ius Preferendi.

Elementos: sujeto y objeto Publicidad: la publicidad en los derechos reales se logra por inscripcin o/y tradicin Derecho real: Derecho personal Derecho real posterior sobre la misma cosa

Derecho personal: Existe derecho personal cuando una persona puede obligar a otra a una conducta determinada de accin u omisin

Caracteres: Sujeto pasivo: determinado Derecho relativo Nace una obligacin: dar, hacer o no hacer. Se perfecciona con el consentimiento Ilimitados

aspecto interno: relacin indirecta con el objeto

aspecto externo: relacin con un sujeto determinado

Vinculacin entre derecho real y personal: derecho real que nace de una obligacin (ej. Contrato de compra venta) titulo de crdito: derecho personal incorporado al documento, derecho real sobre un documento.

Diferencia entre derecho real y derecho personal:

derecho numero de elementos

real sujeto y objeto

personal sujeto activo, pasivo y objeto

objeto inmediato

La cosa

lo es la persona del deudor a trabes de determinada conducta que deber observar en beneficio del acreedor domina el principio de la autonoma de la voluntad sin mas limite que el que surge del orden publico, la moral, las buenas costumbres y la buena fe Es ilimitado

rgimen legal

rige el principio del orden publico con un reducido margen para la autonoma de la voluntad Solo se pueden dar nacimiento a los derechos que la ley establece taxativamente y en numero reducido Son absolutos Deben ser conocidos por todos Susceptibles de adquirirse por usucapin Duracin ilimitada, y no se extinguen por el no uso Goza del Ius persequendi Goza del Ius preferendi

numero

oponibilidad publicidad Prescripcin adquisitiva o usucapin Prescripcin liberatoria Ius persequendi Ius preferendi

Son relativos, pues se tienen contra personas determinadas Son ajenos a la publicidad No son susceptibles de adquirirse por usucapin Se opera respecto a los derechos personales no ejercidos durante los plazos fijados por la ley No gozas de este privilegio Supone una completa igualdad para sus diversos titulares, salvo el caso de los privilegios. Impera el principio de la autonoma de la voluntad

Esta dominado por el principio del orden publico, dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de los particulares

Derechos reales: dominio: usar, gozar y disponer de la cosa condominio: copropiedad de dos o ms personas sobre una cosa. Usufructo: usar y gozar de la cosa, pero no disponer Uso: usar y gozar de la cosa pero no en su totalidad sino en lo necesario para satisfacer sus necesidades. Habitacin: igual que el uso pero limitado a la utilizacin de una cosa Servidumbre: derecho a una determinada utilidad sobre un inmueble ajeno (ej. Servidumbre de paso)

Hipoteca: en garanta de un crdito (cosa inmueble) Prenda: igual que la hipoteca pero el objeto es una cosa mueble Anticresis: en garanta y pago de un crdito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute al pago. Propiedad horizontal: Superficie forestal:

Posesin: Elementos: Corpus: disponer de la cosa fsicamente Animus: animo de dueo Como se adquieren: Unilateralmente: ocupacin, se toman cosas no abandonadas Bilateralmente: tradicin Aprehensin: cosa mueble sin dueo Tenencia: hay corpus pero no animus Efectos de la posesin: a) Hace presumir la propiedad b) Sirve para adquirir la propiedad por prescripcin c) Derecho de acciones policiales o interdictos (igual para la tenencia) d) Propiedad de frutos mas derecho a ser indemnizado de las mejoras. Derecho de dominio Concepto: derecho real en virtud del cual se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona Caracteres: a) Absoluto: cantidad de facultades (usar, disfrutar y disponer) b) Exclusivo: dos personas no pueden rser propietarias del todo y nadie puede efectuar actos de dominio sobre la cosa. c) Perpetuo: no se extingue por el no uso. Clases: Perfecto: perpetuo y no gravado Imperfecto: desmembramiento - No es perpetuo: dominio fiduciario, dominio revocable - No es absoluto: se consta un derecho real de disfrute o garanta Extensin: suele extenderse al espacio areo perpendicular y su profundidad Derecho de condominio:

Concepto: es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Caracteres: a) Pluralidad de sujetos b) Unidad de objeto c) Existencia de partes ideales indivisas d) El derecho de uso y goce se encuentra limitado por el derecho del otro copropietario e) Las facultades se limitan a los actos compatibles con el carcter de parte abstracta: puede disponer y gravar pero el ejercicio del derecho se har sobre la parte indivisa. No puede arrendar. Clases: a) Sin indivisin forzosa: cada uno de los condminos puede pedir la divisin del condominio (cualquiera en cualquier momento) b) Con indivisin forzosa: la situacin de copropiedad se mantiene en tanto se den los presupuestos legales que originan Convencional Testamentaria (10 aos) Legal Origen: 1) Por contrato 2) Por actos de ultima voluntad (testamento o legado) 3) De la ley (ej. Medianera) Facultades: Materiales: - uso y goce - Si usa una (canon locativo) Jurdicas - No vender - No hipotecar - No alquilar Derechos de acreedores: Embargar y ejecutar parte indivisa. Indivisin forzosa: embargar utilidades Diferencias entre la sociedad y el condominio SOCIEDAD Sujetos: distintos de los socios Objeto: cosas o derechos Los acreedores de un socio no pueden obligarlo a vender su parte (salvo SRL Y SA) Sola nace de un contrato CONDOMINIO Sujetos: no es sujeto de derecho Objeto: solo cosa mueble o inmueble Los acreedores del condominio pueden obligarlo a vender su parte Puede nacer de un testamento o por ley o por contrato

FIDEICOMISO (24441) Concepto: habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) trasmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato

(beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisaria. Partes del fideicomiso: fiduciario: figura jurdica o fsica del fideicomiso, ejecuta el contrato del fideicomiso, adquiere derechos y contrae obligaciones por la figura jurdica del fideicomiso fiduciante: es el dueo de la tierra o terreno, nombra al fiduciario, es el que genera el fideicomiso y fija el fin, le trasmite bienes al fiduciario fiduciariamente puede ser una persona fsica o jurdica beneficiario: recibe el producto del fideicomiso o los beneficios ($), podrn designarse sustitutos. Fideicomisario: persona fsica o jurdica, recibe los bienes, cuando termina el fideicomiso, cuando se cumple el plazo o el objeto, puede haber una o mas personas

Objeto: cosas o derechos Caracteres: a) Contrato consensual: se perfecciona cuando se acepta el fiduciario b) Bilateral: obligaciones para ambas partes (fiduciante, fiduciario) c) Oneroso o gratuito: se presume oneroso. Contenido mnimo del contrato: a) Individualizacin de los bienes objeto del contrato y nuevos bienes. b) Plazo o condicin que se sujeta el dominio fiduciario no ms de 30 aos, salvo que el beneficiario sea incapaz, hasta la muerte o que sede su incapacidad. c) Destino de los bienes a la finalizacin d) Derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare e) Individualizacin de los sujetos. Actuacin del fiduciario: - Podrn actuar como fiduciarios: entidades financieras autorizadas, o personas jurdicas que autorice la comisin nacional de valores. - Los fiduciarios debern rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un ao - El fiduciario tendr derecho al reembolso de gastos y a una retribucin. - Puede usar y gozar del bien, realizar actos de disposicin y administracin Cesin del fiduciario: el fiduciario cesara por: a) Removan judicial por incumplimiento de sus obligaciones o a pedido del beneficiario b) Muerte o incapacidad judicialmente declarada: persona fsica c) Disolucin: persona jurdica d) Quiebra o liquidacin e) Renuncia: deber estar establecido en el contrato.

Efectos del fideicomiso: - Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria: dominio imperfecto por que no es perpetuo - El carcter fiduciario de dominio tiene efectos frente a terceros - El patrimonio del fideicomiso separa el patrimonio de las partes del patrimonio del mismo fideicomiso - El fiduciante puede disponer o gravar los bienes cuando lo requieran los fines del fideicomiso son consentimiento a menos que se hubiere pactado en el contrato - El fideicomiso no tiene personera jurdica, no puede adquirir derechos ni contraer obligaciones - Es un instrumento que permite estructurar negocios nicos, esto hace que el riesgo del mismo sea solo ese negocio - El fideicomiso es una proteccin jurdica de negocios - Es un instrumento privado - No quiebra - Tiene un CUIT diferente del de los dems componentes de fideicomiso - Es un derecho transmisible y heredable (salvo disposicin en contrario) Tipos de fideicomiso - Segn sujetos que lo realizan a) Fideicomiso financiero publico b) Fideicomiso ordinario privado: cualquier es fiduciario - Segn fuente u origen a) contractual b) Segn el fin a) de inversin b) administracin c) garantia Extincin del fideicomiso: El fideicomiso se extinguir por: a) Cumplimiento del plazo o condicin o vencimiento del plazo mximo legal (30 aos) b) Revocacin del fiduciante: previsto en el contrato c) Otra causa prevista en el contrato Producida la extincin del fideicomiso, el fiduciario estar obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan. Sujeto: se separa el patrimonio Fideicomiso inmobiliario CONCEPTO: Negocio jurdico por el que una persona (fiduciante), transfiere al fiduciario un INMUEBLE para que, lo administre, maneje o enajene en beneficio de un tercero (fiduciante o nuevo beneficiario) denominado fideicomisario.

FIN: Hacer un negocio inmobiliario La Ley no se refiere a l, No es una clase Es de un objeto: Fin Se le aplican normas generales. Bueno Dficit habitacional Capital que necesita ser invertido Inmuebles de dueos sin capital. Puede ser dueo de: Bienes Materiales y Bienes Inmateriales.

VENTAJAS 1) Proyectos sobre inmuebles de gran capacidad econmica 2) Ms seguridad al inversor: No entra en la quiebra por el patrimonio separado. Slo responde hasta el valor de la cosa. 3) Mas barato Ventajas impositivas. 4) Salida ms rpida para inversor: Garanta fiduciaria. 5) Evita paralizar la obra, Se sustituye al fiduciario 6) Evita ejecucin hipotecaria, Cuando es en garanta 7) Financiacin menos costosa porque menores riesgos 8) Permite ingreso posterior mediante beneficiario sustituto (adherente FUNCIONES DE LA FIDUCIARIA 1) Coordinar inversin. 2) Conseguir crdito. 3) Planos. 4) Controlar construccin. 5) Vender. 6) Dividir utilidades. FIDEICOMIT INMUEBLES Inicial + Aporta de INVERSIN o adherentes por una retribucin Interna: Se pueden organizar mediante diferentes reas en rganos. Variable: Fideicomiso costo variable = Inversor asume riesgos. Fideicomiso a precio fijo Puede el FIDUCIANTE ser a) BENEFICIARIO b) FIDEICOMISARIO c) FIDUCIARIO Puede el FIDUCIARIO ser a) BENEFICIARIO b) FIDUCIANTE c) FIDEICOMISARIO Puede el a) b) c) BENEFICIARIO ser FIDUCIANTE FIDUCIARIO FIDEICOMISARIO SI SI NO NO Salvo fideicomiso en garanta NO Porque es bilateral NO (Art. 7 Ley 24.441) SI NO SI

Salvo fideicomiso en garanta

Puede el FIDEICOMISARIO ser

a) BENEFICIARIO b) FIDUCIANTE c) FIDUCIARIO

SI SI NO (Art. 7 Ley 24.441)