CENTRO UNIVERSITÁRIO CARLOS DRUMMOND DE ANDRADE

CECÍLIA BRASIL DE MELLO

O CONDOMÍNIO DE INTERESSE SOCIAL, SUA LEGISLAÇÃO E A

PROBLEMÁTICA DA CONVIVÊNCIA CONDOMINIAL

São Paulo

2022
 CECÍLIA BRASIL DE MELLO

O CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE INTERESSE SOCIAL, SUA LEGISLAÇÃO E A

PROBLEMÁTICA DA CONVIVÊNCIA CONDOMINIAL

Trabalho de conclusão de curso apresentado ao curso

de Direito do Centro Universitário Carlos Drummond de
Andrade como parte dos requisitos para __________.

Aprovado em ________________.

De acordo Orientador(a):
________________________________

Orientador: Mestre Diego Santos Sanchez

São Paulo2022
 CECÍLIA BRASIL DE MELLO

O CONDOMÍNIO DE INTERESSE SOCIAL, SUA LEGISLAÇÃO E A

PROBLEMÁTICA DA CONVIVÊNCIA CONDOMINIAL

Esta monografia tem como finalidade a

obtenção do título de Bacharel em Direito e
aprovada em sua forma final pelo Curso de
Direito do Centro Universitário Carlos
Drummond de Andrade.

São Paulo, 13 de maio de 2022.

Prof. e Orientador: Mestre Diego Santos Sanchez

Universidade Carlos Drummond de Andrade

Banca examinadora.
Universidade Carlos Drummond de Andrade

Prof.
Universidade Carlos Drummond de Andrade
Dedico o presente estudo a meus pais, a
todos aqueles que me ajudaram,
incentivaram e estiveram ao meu lado
durante o período acadêmico.
 AGRADECIMENTOS

Primeiramente meus agradecimentos são direcionados a DEUS, pois é

Ele, o maior responsável por todas as vitórias até aqui obtidas.

Agradeço a meus pais Eva e Adilson, que com muito carinho e

dedicação, estiveram ao meu lado, incentivando e me ajudando naquilo que
precisei.

A minha amiga e futura colega de profissão Doutora Michele Almeida e

Augusto Cruz colega de sala e de vida, que sempre me apoiaram durante o
período em que estive na Universidade.

A todas aquelas pessoas que estiveram próximas, que torceram e

acreditaram que eu pudesse chegar ao final do curso.

Finalmente, agradeço meu professor e orientador Mestre Diego Sanchez

que, com muito profissionalismo me ajudou a concluir este trabalho.
 RESUMO

O presente trabalho visa estudar os aspetos relacionados ao

condomínio, portanto, no desenvolvimento do estudo, adotou-se uma
abordagem dedutiva, levando em consideração que se parte do aspecto geral
para chegar à particularidade do assunto. O método processual utilizado é a
monografia, pois para obter essas informações, procura-se esmiuçar o assunto.
Quanto à metodologia, utilizou-se pesquisa bibliográfica, levando-se em
consideração o uso da doutrina, jurisprudência dos tribunais, legislação, artigos
científicos e periódicos em meio eletrônico. O estudo foi realizado de forma a se
obter informações acerca da origem do condomínio, natureza jurídica,
conceitos, legislação, direitos e deveres dos condôminos e a convivência
condominial. Neste sentido, entende-se que ainda há grande problemática
relacionada ao Condomínio e seu cotidiano, e que deve o legislador aprofundar-
se no tema como objeto de estudo.

Palavras-chave: Áreas comuns. Áreas privativas. Condomínio. Síndico.

Convenção Condominial. Regulamento Interno. Inadimplente. Isonomia.
Legalidade. Razoabilidade. Direito de Propriedade. Princípios constituicionais.
 7

ABSTRACT

The present work aims to study the aspects related to the condominium;
therefore, in the development of the study, a deductive approach was adopted,
taking into consideration that one starts from the general aspect to arrive at the
particularity of the subject. The procedural method used is the monograph,
because in order to obtain this information, the subject is scrutinized. As for the
methodology, bibliographical research was used, taking into consideration the
use of doctrine, court jurisprudence, legislation, scientific articles, and electronic
journals. The study was carried out in order to obtain information about the origin
of the condominium, the legal nature, concepts, legislation, rights and duties of
the joint owners and the condominium living together. In this sense, it is
understood that there are still major problems related to the Condominium and its
daily life, and that the legislature should deepen the theme as an object of study.

Keywords: Common areas. Private Areas. Condominium. Condominium

Manager. Condominium Agreement. Internal Regulation. Defaulter. Isonomy.
legality. Reasonableness. Property Rights. Constitutional principles.
 8

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 9
2 CONTEXTO HISTÓRIO DOS CONDOMÍNIOS. .................................................... 11
2.1 O QUE CARACTERIZA UM CONDOMÍNIO? ......................................................... 15
2.2 DA NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO ...................................................... 16
2.3 DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO .................................................................... 20
3 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL ........................................................................... 24
3.1 ÁREAS COMUNS E PRIVATIVAS ......................................................................... 28
3.2 DIREITOS, DEVERES PROIBIÇÕES E SANÇÕES ............................................... 34
3.3 REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO........................................................... 39
3.4 DO SÍNDICO .......................................................................................................... 42
3.5 DAS ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS .................................................................. 43
4 DA COLISÃO DE DIREITOS E DA PROBLEMÁTICA DA CONVIVÊNCIA
CONDOMINIAL. ........................................................................................................... 47
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................... 54
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................. 56
ANEXO DE SITES: ...................................................................................................... 59
ANEXO DE SÚMULAS: ............................................................................................... 62
 9

1 INTRODUÇÃO

O condomínio é um espaço dividido por diversos possuidores, no qual

exercem o direito de propriedade de forma conjunta, visto que, muito embora o
condomínio seja dividido em unidades autônomas privadas e áreas comuns, no
que diz respeito às áreas comuns, este direito é exercido em conjunto, dado que
cada proprietário possui uma fração ideal da área comum.
O tema aqui abordado é de grande relevância social, pois, ainda que no
Brasil existam mais pessoas que moram em casas do que em condomínios,
poucos conhecem dos direitos, deveres, a forma de constituição do condomínio
e a forma como deve ser estabelecida a convivência entre os moradores.

De acordo com a pesquisa feita pelo Censo QuintoAndar de Moradia, em

parceria com o Instituto Datafolha1, e divulgada em fevereiro do ano de 2021,
88% dos brasileiros moram em casas, ao passo que apenas 12% vivem em
apartamentos. Na composição dos dados, o Censo QuintoAndar e o Institudo
Datafolha, entrevistaram 3.186 pessoas maiores de 21 anos de cinco regios do
Brasil. No interior dos estados o número aumenta de forma considerável, dado
que, 92% dos entrevistados escolheram a opção de morar em casas. Tais
escolhas em sua maioria estão atribuídas a posse de animais de estimação,
pois, seis em cada dez dos entrevistados possuíam animais domésticos.
O condomínio está previsto no Código Civil de 2002, dos artigos 1314 a
1330 em que coexistem, simultaneamente, dois ou mais proprietários de um
mesmo bem.
O artigo 1.336 do referido ordenamento, discorre sobre os deveres aos
quais os condôminos devem se submeter. Na hipótese de descumprimento
destes deveres, a lei prevê imposição de multa e restrição de voto, tanto no que
diz respeito às despesas ordinárias, quanto extraordinárias em assembleia
condominial.
Considerando a impossibilidade de a lei prever todas as situações que
1
Disponível em: https://www.perplan.com.br/blog/dados-mostram-que-88-dos-brasileiros-vivem-
em-
casas/#:~:text=Condom%C3%ADnios%20fechados,aumentar%20ao%20longo%20dos%20anos.
 10

poderão surgir no decurso da convivência condominial, ao longo dos anos,

algumas indagações surgiram, pois, ainda que determinados atos que trazem
incômodo à massa condominial não sejam previstos no Código Civil, Convenção
Condominial e Regulamento interno, Estatuto das Cidades da lei 10.257 de 10
de julho de 2001, que regulamenta o capítulo "Política urbana" da atual
Constituição brasileira, e a Lei de Condomínios nº 4.591/64, espera-se que este
ato tenha consequências, e nestas horas, o Condomínio precisa se socorrer na
legislação vigente por intermédio de analogias, ou até mesmo, tomar a decisão
que julgar adequada por não haver o esgotamento de todas as possibilidades
infracionais.
O assunto tem gerado muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais.
Com a intenção de esclarecer sobre, mas não de esgotar o assunto, é que,
optou-se por realizar o presente estudo.
A pesquisa objetiva possibilitar a visualização do que seja o condomínio,
identificar as legislações que regulamentam o instituto, verificar a existência de
direitos, deveres e sanções previstas na lei e analisar as opiniões doutrinárias
acerca da matéria como um todo.
 11

2 CONTEXTO HISTÓRIO DOS CONDOMÍNIOS.

Denomina-se condomínio uma edificação ou um conjunto de edificações

destinado ao uso habitacional ou comercial, construído sob forma de unidades
autônomas devidamente identificadas, com áreas de uso comum, pertencentes
a diversos proprietários. Para o Prof. Waldemar da Cruz... é a situação
originada do direito de domínio, exercido por várias pessoas sobre o mesmo
objeto.¹
O Prof. Clóvis Bevilácqua, comentando o Código Civil, disse que,
“Condomínio ou Co-Propriedade é a forma acumulada de propriedade em que o
sujeito de direito não é um indivíduo, que exerça com exclusão dos outros. São
dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente”2.
Diversas Leis regem um Condomínio, admitidas inicialmente no Código
Civil de 1916, com vários dispositivos para divisão de propriedade – art. 624 e
625, 629, 630 e 632 do Código Civil, a Constituição Federal, o Código Penal,
Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias, Leis Estaduais,
Municipais e a Lei do Condomínio, apresentada pelo Prof. Caio Mário da Silva
Pereira de nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, que veio disciplinar as
relações entre Condôminos.
A prática jurídica não só acompanha os anseios e preocupações das
sociedades em que se insere, mas também existe em virtude destes, pois, como
afirma o ilustríssimo professor Miguel Reale: “onde quer que esteja o homem, ali
também está o direito como expressão de vida e convivência”3.

Durante a evolução da humanidade houve mudanças sociais e

econômicas oriundas do constante crescimento das áreas urbanas, e, portanto,
percebeu-se a necessidade de se atender a demanda por moradia nestes locais,
conforme estatísticas informadas pelo Instituo Brasileiro de Geografia e
Estatistica, Censo Demográfico 1872, 1890, 1900, 1920,1940, 1950, 1960,1970,

¹ PINTO, Wellington Almeida. O Condomínio e Suas Leis, 4. ed, Belo Horizonte, p. 9. 2000
2
ALVES, Francisco. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, 9. ed., Rio de Janeiro, Livr.
FranciscoAlves, 1953, v. 3, p. 172
3
REALE, Miguel. Filosofia do Direito. 19ª ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2002
 12

1980,1991, 2000 e 2010. (1) População presente. (2) População recenseada. (3)
População residente – acesso em: 20/01/2022.

Salienta-se, entretanto, que milhares de anos anteriores à era cristã já se

identificou a existência do que hoje chamamos de direito de propriedade, direito
de vizinhança, e convívio condominial.
Apesar de ser um ato jurídico moderno, conforme MAXIMILIANO(1944)
na colônia judaica de Elefantina, no século V a.C, foi constatado que houve a
transferência de bens entre cônjuges, e com isso, percebe-se que ainda que a
 13

regulamentação do direito de propriedade e seus acessórios jurídicos sejam

objeto de estudos hodiernos, desde a época da Mesopotânea já eram adotados
lotes de propriedades horizontais.
No direito pós-clássico, ou Justianeu, existem indicadores de que a
propriedade separada de andares foi legitimada nas provinciais romanas da Síria
e da Palestina. O costume e habilidade de construir casas com tijolos secos ao
sol dos povos Caldeus que habitavam a Mesopotamia instigaram a construção e
consolidação de edifícios de vários andares, de forma que o modelo foi aderido
por todo o Oriente.
Ainda contextualizando a nível mundial primórdio, a lei islâmica antiga
também abordava sobre diferentes unidades habitacionais em um mesmo
edifício, havendo leis que aludiam a possibilidade de haver dois ou mais
proprietários por edifício.
Após a queda do império romano na era feudal a propriedade horizontal
expandiu-se para uma nova ótica adotada por países como Alemanha, França,
Itália e Suiça. Na Alemanha, de forma tímida iniciaram-se construções de
edificações de vários andares e entradas separadas. Existem documentos da
cidade de Colônia em meados de 1135 d.C, em que uma propriedade foi
parcialmente transferida, de forma que o andar inferior permaneceu na
propriedade de seu proprietário original, e o andar superior foi transferido para
uma família. Exemplos como estes são vastos na literatura e nos relatos de
historiadores, e, ainda que não fossem delineados os direitos inerentes à
propriedade condominial, os negócios jurídicos e a ideia do condomínio já
existiam desde os tempos mais remotos.

Ora, contextualizando para poucos séculos atrás, quais sejam, séculos

XVIII e XIX, não havia ações legislativas para que se regulasse a convivência na
propriedade horizontal anteriores, dado que, ainda não haviam problemas
jurídicos oriundas desta relação. A primeira legislação moderna a abordar o
assunto foi o Código Civil de Napoleão em 1804, artigo 664. Com base neste
código, diversos países tomaram tal normativo para si, sem preocuparem-se em
discorrer maiores regulamentações.
 14

VAN DER MERWE (2010)¹ expressa que em meados do século XX, em

virtude do déficit habitacional posterior às duas grandes guerras, os edifícios
apresentaram-se como uma solução viável aos milhares de prejudicados com as
guerras, no entanto, nesta época a necessidade de uma regulamentação mais
sólida era maior, de forma que o Código de Napoleão se tornou obsoleto para
regulamentar tudo que engloba o convívio em propriedade comum.
Neste ínterim, aprovaram-se os primeiros estatutos com a finalidade única
e exclusiva de se regular a propriedade comum, objetivando delimitar de forma
cristalina quais eram as partes de propriedade comum e individual dentro do
regimento e condomínio, bem como, estipular regras para regular a convivência
entre os moradores.
O condomínio surgiu no Brasil após a primeira guerra mundial entre 1914
e 1918. No século XIX o Código Civil fora elaborado no Brasil a fim de conciliar
interesses sem romper os princípios jurídicos da sociedade. No entanto, legislar
sobre o assunto era complexo, entretanto, necessário pela carência econômica e
social por essa modalidade de condomínio. A propriedade horizontal foi
regulamentada no Brasil pelo Decreto no. 5. 481, de 25 de junho de 1928. O
caso brasileiro foi pioneiro na América Latina, e foi adotado como exemplo pelos
países da região para aprovarem as suas próprias legislações condominiais.
Uma das limitações do aludido decreto era da admissão da propriedade de
apartamentos para edifícios com mais de cinco andares. Segundo PEREIRA
(2018)² o Decreto no. 5481/1928 foi modificado pelo Decreto - lei no. 5.234, de
1943, que eliminou essa restrição, e pela Lei no. 285, de 1948, que instituiu a
regulamentação dos edifícios de apartamentos, destinados tanto a fins
residenciais quanto comerciais.

Com a conseqüentemente crise habitacional que fez desaparecer a oferta

e a procura, a construção de apartamentos em edifícios foi a solução para o
problema. O crescimento econômico e social em virtude da incorporação dos
condomínios na sociedade exigiu não só legislação sobre os edifícios de
apartamentos, mas também no que diz respeitos à construção nesse setor,
sendo determinado também direitos e deveres de construtoras, incorporadores e
unidades habitacionais, que teve desde logo grande aceitação, em virtude de
vários fatores favoráveis. Conforme estatísticas informadas pelo Instituto
 15

4
Brasileiro de Geografia e Estatísticas, nos Censos Demográficos seguindo as
datas: 1872, 1890, 1900, 1920,1940, 1950, 1960,1970, 1980,1991, 2000 e 2010.

Tais fatores eram tidos como: melhor aproveitamento do solo,

conseqüente barateamento das construções, que evitou, na época, o
crescimento do custo de vida, aquisição da moradia própria e por último,
possibilitou a aquisição das imediações dos locais de trabalho.

2.1 O QUE CARACTERIZA UM CONDOMÍNIO?

O Condomínio caracteriza-se por ser um espaço físico, preenchido com

unidades habitacionais verticais ou horizontais. Este espaço pertence a diversos
proprietários, que adquirem uma ou mais frações ideais, com áreas de
convivência comum, conforme supracitado nos próprios artigos do Código Civil
1.314 a 1.330.
Ao abordar a caracterização de um condomínio, imediatamente remeter-
se-á ao domínio de mais de uma pessoa, de forma simultânea sobre um bem ou
parte dele. No caso do condomínio, as unidades habitacionais constituem partes
de uso privativo, ao passo que toda a superfície do solo e tudo que excede os
limites da metragem dos apartamentos é tido como área comum.
Os Condomínios são cercados por portões, de forma que a entrada só é
permitida com a autorização de algum morador, que pode ser realizada
pessoalmente ou autorizada na portaria pelo morador pelo interfone ou outro
meio de comunicação, portanto, não é acessível como uma via pública qualquer,
por se tratar de local privado.
A jurista Maria Helena Diniz conceitua o condomínio da seguinte forma:
É uma combinação de propriedade individual e condomínio,
caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades
distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício
forçosamente comuns, como o solo em que está construído o
prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos,

1
VAN DER MERWE, Cornelius. The doctrinal clog ON The historical Development OF
condominium By The maxim SUPERFICIES SOLO CEDIT. Fundamina 16 (1) 2010. Unisa Press
pp 459–471. Disponível em: https://journals.co.za/doi/pdf/10.10520/EJC34375.
² PEIREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Edificações. 13ª ed. Rio de Janeiro: Editora
Forense, 2018.
 16

escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento

central, morada do zelador, etc DINIZ (2004, p. 265)

Tem-se como inerente ao condomínio, um apanhado de direitos e deveres

sobre um ou mais bens imóveis, onde todos os proprietários ou possuidores a
qualquer título têm igual direito sobre o todo, de forma que o poder jurídico é
atribuído a todos de forma proporcional às frações ideais.

2.2 DA NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

A natureza jurídica do condomínio é um tema um tanto quanto

controverso. O Condomínio por si só não possui personalidade jurídica, pois,
não se trata de uma empresa, entidade pública, associação, fundação,
organização religiosa ou partido político, conforme preceitua o artigo 44 da lei
10.406 de 10 de janeiro de 2002, e, além de não se enquadrar nos incisos do
artigo 44, também não exercem atividade ecônomica, seja ela com ou sem fins
lucrativos.
No entanto, embora o Condomínio ainda não seja considerado pessoa
jurídica, apesar do Projeto de Lei n° 3461, de 2019, ele deve ser inscrito no
Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), pois, há a necessidade de se
vincular as obrigações do Condomínio à um CNPJ, pela necessidade de se
declarar anualmente se o Condomínio possui ou não funcionários, pelo dever de
pagamento de contas ordinárias oriundas do consumo de água e luz, abertura
de contas em bancos e até mesmo para a formulação de contratos nos quais os
condomínio se beneficiarão de determinado prestador de serviços mediante
pagamento.
A qualificação do condomínio é mais do que necessária para que o
mesmo possa interagir economicamente para com a sociedade, e com isso,
conseguir contrair e adimplir obrigações.
Ao passo que em uma empresa, associação ou qualquer tipo de pessoa
jurídica existe a hierarquia onde o topo desta é ocupado por uma pessoa ou um
grupo de pessoas para executar e gerir a administração com autonomia, algo
 17

diferente se aplica ao condomínio, pois, quem está à frente de sua gestão é o

síndico, que nada mais é do que um cargo transitório, com data de validade para
seu término, podendo ainda, ser deposto do cargo a qualquer momento pelos
que o próprio representa. Possui poderes restritos, submissos à deliberação de
uma assembleia.
Um exemplo que é facultado e possível a todas as pessoas jurídicas por
intermédio de seus representantes legais, mas, não é facultado ou possível ao
representante legal do condomínio, é a de adquirir ou alienar bens. “Verifica-se,
portanto, que a personalidade do condomínio é apenas formal, servindo para
atos em processos judiciais e atividades administrativas. O condomínio é uma
ficção jurídica que existe na órbita do Direito”, destacam Gasparetto e Guidon5.
. Diante de diversos debates doutrinários, prevalece o entendimento de
que o condomínio não tem personalidade jurídica, porém, está legitimado a atuar
em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico.
Notadamente, definir-se-á o condomínio como uma convergência de
interesses, dado que se trata de uma instituição que é obrigada a ter um CNPJ,
no entanto, não possui uma personalidade jurídica própria. Possui diversos
proprietários com direitos proporcionais a quantidade e metragem de suas
unidades autônomas. Assim, não é coerente se falar em contrato social nem em
estatutos, e sim em convenção condominial.
Em virtude de o Condomínio não se enquadrar em pessoa física ou
jurídica, atribui-se ao mesmo a personalidade anômala ou híbrida, que nada
mais é do que a personalidade atribuída a “um coletivo de cidadãos, pessoas
físicas com interesses comuns que partem da aquisição da propriedade e sua
consequente manutenção”.
Trata-se de um coletivo de cidadãos, pessoas físicas com interesses
comuns que partem da aquisição da propriedade e sua consequente
manutenção. Cada um dos condôminos detém a propriedade exclusiva
de sua unidade e parte ideal das áreas comuns a todos, por isso o
condomínio possui uma dinâmica própria regrada no novo Código Civil,
como a obrigatoriedade das convenções, dos regimentos, dos
procedimentos de aprovação de suas regras por meio das assembleias
gerais com quóruns específicos, entre outros, além das obrigações

5
Disponível em: www.jornaldosindico.com.br/saopaulo/artigo/qual-a-natureza-juridica-do-
condominio-
afinal/#:~:text=%E2%80%9CVerifica%2Dse%20portanto%2C%20que,%E2%80%9D%2C%20de
stacam%20Gasparetto%20e%20Guidon – acesso: 22/JAN/2022
 18

tributárias e trabalhistas tão complexas como as empresas”, pontua o

6
advogado Michel Rosenthal Wagner.

Sendo assim, cristaliza-se que a razão pela qual o Condomínio possui um

CNPJ. Se dá pela necessidade de manter relacionamentos econômicos com
terceiros, tendo, portanto, que registrar-se para obter uma personalidade. Limita-
se o CNPJ na mera identificação para a manutenção relacionamentos tributários,
trabalhistas e consumeristas.
A personificação jurídica do condomínio edilício é lacunosa na lei e
pouco desenvolvida na doutrina, circunstâncias que fazem com que o remédio
jurídico mandado de injução seja a solução sobre o tema até que haja uma
legislação mais pormenorizada para o tema.
Considerando que o legislador reconheceu a personalidade judiciária do
condomínio edilício a partir da consolidação do tema nas jurisprudências sobre
a matéria, denota que ao passo que o entendimento é pacífico nos tribunais
com poucas controvérsias, sinaliza que há a probabilidade de que muito em
breve poderá haver esse reconhecimento na lei civil, conforme leciona em
jurisprudência relator Sandoval Oliveira:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS.

INDEFERIMENTO DA INICIAL. EXTINÇÃO SEM MÉRITO.
AUSÊNCIA DE CADASTRO NO SISTEMA PJE. CONDOMÍNIO.
DESNECESSIDADE. SENTENÇA CASSADA. 1. Apelação contra
sentença que indeferiu a petição inicial, extinguindo o processo sem
resolução de mérito, com fundamento no § 1º do art. 246 c/c 321,
parágrafo único c/c 330, IV, e 485, I e IV, todos do Código de
Processo Civil, em razão da ausência de pressuposto processual. 2.
Dispõem os artigos 2º da Portaria GC n. 160/2017 e 246, § 1º, do
CPC, o seguinte: ?Com exceção das microempresas e das empresas
de pequeno porte, as empresas públicas e privadas são obrigadas a
manter cadastro nos sistemas de processo em autos eletrônicos, para
efeito de recebimento de citações e intimações, as quais serão
efetuadas preferencialmente por esse meio?. 3. Muito embora
possuam CNPJ, os condomínios edilícios não se equiparam a
empresas privadas e, por esta razão, não são incluídos no rol de
obrigados ao cadastramento no PJe para fins de recebimento de
citações e intimações. 4. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF
07176192920208070001 DF 0717619-29.2020.8.07.0001, Relator:
SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 24/03/2021, 2ª Turma
Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/04/2021 . Pág.:
Sem Página Cadastrada.)

6
Matéria publicada na Edição 144 de março de 2010 da Revista Direcional Condomínios,
disponível em: https://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/1060-natureza-
juridica-dos-condominios.html - acesso em: 18/MAR/2022)
 19

Ao Tribunal de Justiça da Guanabara foi atribuído o pioneirismo no que

tange ao reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio em
acórdãos relatados pelos Des. Olavo Tostes e Des. Salvador Pinto Filho nos
idos de 1971.
Sendo as apelações cíveis 68.800 e 79.382 – DJGB 21/1/71, p. 37 e RT
453/217), reportando-se esse último à lição de SERPA LOPES, para quem o
condomínio edilício é "um fenômeno societário dotado de personalidade
jurídica"7.
Como demonstrado, apesar da Lei ter sido omissa, em termos definitivos
quanto à natureza jurídica do condomínio edilício é possível concluir que a
personalidade jurídica do condomínio edilício pode ser reconhecida pelo
legislador a partir da construção jurisprudencial sobre a matéria e que poderá
ensejar esse reconhecimento na lei civil futuramente, mas por não exercer
atividade econômica, provavelmente poderá ser elencado de forma especial.

Controvertendo o entendimento consolidado acima envolvendo natureza

jurídica do condomínio, Pereira entende que, é desnecessário buscar velhos
conceitos para se caracterizar o condomínio, conforme alude a seguir:

É ele um fenômeno econômico e jurídico moderno. Não se compraz

com os institutos invocados para sua explicação, nem deles necessita.
Especialmente deve ser lembrado que, se fosse uma pessoa, o
condomínio, como tal, é que seria o sujeito de todas as relações
jurídicas. Não é isso que se verifica. Os titulares dos direitos quer sobre
as unidades autônomas, quer sobre as partes e coisas comuns, são os
condôminos e não uma inexistente ou fictícia pessoa jurídica. O
condomínio dito explica-se por si mesmo. É uma modalidade nova de
condomínio, resultante da conjugação orgânica e indissolúvel da
propriedade exclusiva e da co-propriedade. PEREIRA (2003. p. 223)

Pereira não tenta encaixar o Condomínio no artigo 44 do Código Civil,

suscintamente, o autor aponta a questão da titularidade do direito, que é dos
condôminos e não do condomínio. Ao exprimir seu entendimento, o mesmo
facilita a compreensão da razão pela qual o legislador não incluiu o Condomínio
no rol das pessoas jurídicas de direito privado.
7
SERPA LOPES, Miguel Maria, Curso de direito civil, vol. I, disponível em: https://revistas.usp.br
– acesso em: 23/MAR/2022
 20

Diante disto, o condomínio atua na vida econômica como qualquer

pessoa jurídica, dentro do seu âmbito de atuação e com suas próprias
limitações, no entanto, não há como não equipara-lo à uma pessoa jurídica, vez
que, precisa da obtenção do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica para sua
vida negocial, portanto, o condomínio deve ser considerado em alguns casos
como pessoa jurídica e tem existência jurídica formal, ainda que seja pessoa
anômala.
Neste sentido, permanecerá a incógnita, dado que o assunto ainda não
fora esgotado pelos tribunais, doutrinadores e legisladores, apesar de haver um
entedimento quase que pacífico, esta lacuna deve se manter até que nova
atenção seja dada pelo legislador no que concerce o tema.

2.3 DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Para se realizar a instituição de um condomínio, há a necessidade de

seguir as normas contidas no código civil, para que esse condomínio venha a
ser devidamente regularizado para que em seguida possa ter serventia de
moradia.
As determinações da Lei podem ser observadas no artigo 1331 do Código
Civil, e também na Lei 4.591/64, que também é popularmente conhecida como
lei do condomínio. Por intermédio do conteúdo expresso no artigo e na lei
citados, estabelece-se que a instituição, nada mais é do que a regularização da
desmembração do empreendimento cujo inicialmente há apenas um proprietário,
e com isso, obter o imóvel em diversas unidades individuais.

Tal feito é de responsabilidade da construtora que ergueu o condomínio,

visto que, ela é a proprietária legítima do conjunto, ainda que já existam as
unidades autônomas se faz necessário o cumprimento fiel das orientações que
seguirão neste tópico, conforme:

Lei Nº 4.591, De 16 de dezembro De 1964:

 21

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações

imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os
requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31
de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro
8
de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

Em primeiro, se faz necessário que a construtora ou incorporadora realize

a expedição do habite-se. Este documento tem como finalidade atestar que o
condomínio fora construído de acordo com as normas especificadas pela
prefeitura local, portanto, é o documento que é entregue no ato do término da
obra.

Após a emissão deste documento, se faz necessário o documento de

incorporação e a inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de
Registro de Imóveis, que nada mais é do que apresentar ao cartório que o
edifício que até então pertence a construtora, dividir-se-á em certo número de
unidades autônomas, tendo cada uma uma certidão de matrícula diferente, de
forma que o edifício passará a ter diversas certidões de matrículas, invés de
apenas uma. Tal feito é imprescindível para que a alienação desses imóveis
possa ocorrer
.
Cumpre salientar que há casos onde pode haver a abertura prévia de
matrícula. Feita a emissão do habite-se e a inscrição das escrituras definitivas
das unidades no Cartório de Registro de Imóveis, se faz necessária à
elaboração da Convenção Condominial.

A elaboração da convenção condominial via de regra, é realizada pela

construtora ou incorporadora do condomínio, consiste em informar todas as
informações relevantes da edificação. Nela, serão realizadas as delimitações e

8
Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#:~:text=LEI%20N%C2%BA%204.591%2C%2
0DE%2016%20DE%20DEZEMBRO%20DE%201964.&text=Disp%C3%B5e%20s%C3%B4bre%
20o%20condom%C3%ADnio%20em%20edifica%C3%A7%C3%B5es%20e%20as%20incorpora
%C3%A7%C3%B5es%20imobili%C3%A1rias. – Acesso: 23/MAR/2022
 22

dimensões das áreas comuns e unidades autônomas, haverá um ordenamento

que regirá a vida na propriedade comum.

Após a formalização da convenção condominial, há a necessidade de que

o condomínio eleja um representante legal, e eventual conselho consultivo, para
que o condomínio tenha quem o represente diante dos orgãos publicos e para
com as relações consumeristas, trabalhistas, fiscais, civeis e outras.

Far-se-á a incrição do condomínio no Cadastro Nacional da Pessoa

Jurídica, para que, como mencionado, o condomínio exista para poder se
relacionar com terceiros, abrir conta em banco, contratar funcionários e/ ou
prestadores de serviço, participar no polo ativo ou passivo de envetuais ações
judiciais e etc. Simultaneamente à obtenção do Cadastro Nacional da Pessoa
Jurídica, o condomínio poderá pleitear o desmembramento do Imposto Predial
Territorial Urbano, para que cada unidade faça o recolhimento do imposto
inerente a sua fração ideal correspondente. Ainda que haja esse
desmembramento, o condomínio continuará a ter um IPTU vinculado ao CNPJ,
que será sobre às áreas comuns. O desmembramento deverá ser realizado junto
à Secretaria de Finanças do Município. Encerraremos este capítulo, abordando o
artigo 1332 do Código Civil, que dispõe:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou

testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Ao final de todo este processo, em suma, o condomínio deverá possuir:

memorial de instituição, que é o ato no qual o proprietário do imóvel decide
utiliza-lo com a finalidade de segrega-lo em diversas unidades autônomas;
projeto arquitetônico aprovado; quadros da norma brasileira que contém as
especificações técnicas sobre a contrução da edificação; ART ou RRT que é um
documento de responsabilidade técnida do encarregado da obra; certificação da
prefeitura sobre à conclusão da obra, bem como, atribuição das unidades, onde
haverá as especificações da averbação do imóvel, como área construída das
casas no caso de condomínios edilícios; habite-se, que já discorremos neste
capítulo; certidão negativa de débito do INSS referente à obra, que nada mais é,
 23

do que o documento que atesta a regularidade fiscal das contribuições sociais

oriundas da obra; licença de instalação ou isenção da secretaria do meio
ambiente municipal; inscrição das escrituras no cartório de registro de imóveis;
convenção do condomínio; assembleia geral; inscrição no CNPJ e
desmembramento do Imposto Predial Territorial Urbano.
 24

3 – DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL

É de extrema importância explorar a tese de MALUF (2006) destacar que

nos Condomínios Edilícios pertencentes a proprietários diversos existe
superposição de Propriedades distintas e separadas, marcada pela existência
de comunhão relativa a determinadas dependências de uso comum dos diversos
proprietários.

Após todo o processo institucional supramencionado, a elaboração da

convenção condominial, se dará quando a construtora ou seus proprietários,
promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos
pertinentes à aquisição de unidades autônomas, deverão convocar uma
assembleia geral, onde ao menos 2/3 dos proprietários das unidades
desmembradas deverão comparecer para analisar aprovar o conteúdo da
convenção condominial, conforme ilustra:

Lei nº 4.116, de 27-8-62, Capítulo II, artigo 9º: “Os proprietários,

promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários
dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em
edificações a serem construídas, em construção ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o
Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

A convenção condominial deverá conter consoante ao que reza no artigo

1332 do Código Civil, a discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns, além
de determinar a fração ideal atribuída a cada unidade, no que concerne ao
terreno e partes comuns.
Na convenção também deverá constar a finalidade do condomínio, ou
seja, se ele terá serventia apenas para fins residenciais, comerciais, ou se será
misto.
Inobstante, deverá constar se a propriedade tem finalidade residencial, se
o tipo é apartamento, casa, vaga de garagem, sala comercial, entre outras. O
número da unidade, andar ou pavimento que se encontra também deverá ser
 25

expresso, e por fim, a identificação das áreas comuns, incluindo as de lazer,

entre outras de circulação geral.

O artigo 1333 do Código Civil determina que esta convenção deve ser
subscrita pelos titulares de no mínimo 2/3 das fraçoes ideias, portanto, como já
mencionado, a aprovação de 2/3 dos proprietários é indispensável para o
eventual registro do documento, iniciará a vigencia das normas para todos
aqueles que são proprietários, bem como os futuros proprietários ou possuidores
a qualquer título, visitantes e afins. Devemos nos atentar que a validade do
documento não se dá na assembleia, e sim, no ato posterior, que é o registro no
Cartório de Registro de Imóveis9.
Além dos itens acima elencados, a Lei nº 4.116, de 27-8-62, Capítulo II,
artigo 9º, alínea “j”, preceitura que na convenção condominial também deverá
constar a quanto cada unidade autônoma deverá contribuir por mês para que o
Condomínio possa honrar suas despesas ordinárias e extraordinárias, portanto,
a determinação da quota proporcional e o modo de pagamento desta
contribuição deverão ser explícitos, bem como a sua forma de administração.
Também deverá constar no documento, quais as competencias para cada
tipo de assembleia, devendo especificar as ocasiões em que ocorrerão
assembleias ordinárias, extraordinárias e de urgência, informando o quórum
exigido para cada deliberação.
No instrumento, deverão constar as sanções a que estão sujeitos os
condôminos e seus visitantes, bem como o conteúdo do regimento interno do
condomínio.
Em síntese, deverá constar a discriminação das partes: divisão das áreas
privadas e de uso comum, e especificação desses ambientes; A descrição
dessas partes e as orientações para o uso das mesmas; Especificação dos
encargos condominiais e de quem é a responsabilidade sobre cada um deles;
Conforme referência disposta em lei10, o regimento interno, como se darão as

9
Disponível em: https://helpcondominios.com.br/blog/instituicao-de-condominio-entenda-como-
funciona-esse-processo/ - acesso em 23/MAR/2022
10
Lei nº 4.116, de 27-8-62, capítulo II, Da Convenção do Condomínio).(Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#:~:text=
LEI%20N%C2%BA%204.591%2C%20DE%2016%20DE%20DEZEMBRO%20DE%201964.&text
=Disp%C3%B5e%20s%C3%B4bre%20o%20condom%C3%ADnio%20em%20edifica%C3%A7%
C3%B5es%20e%20as%20incorpora%C3%A7%C3%B5es%20imobili%C3%A1rias. – Acesso:
23/MAR/2022
 26

assembleias e o quórum de cada uma delas, que apesar de ser um documento

específico, o qual também necessita de registro em cartório, deve estar contido
na Convenção Condominial; Responsabilidades do síndico e conselho fiscal e
consultivo, bem como a forma de administração do condomínio; Sanções,
formas de cobrança, multa e ações relacionadas à inadimplência.

Corroborando com o já elucidado até aqui, cristaliniza o artigo 9º, capítulo

II da Lei nº 4.116, de 27-8-62, em sua integralidade:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou

promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de
unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em
construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de
condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em
assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de
edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem
como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de
unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes
cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a
Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a
Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos
para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos
condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando
não incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a
convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de
propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções
do terreno, inclusive as edificadas. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
 27

Minudenciada a finalidade, é preciso determinar a quota proporcional e o

modo de pagamento das contribuições mensais que os condôminos tem que
adimplir, com a finalidade de atender as despesas ordinárias, que são as
despesas fixas, certas e determinadas, e as despesas extraordinárias, que não
são fixas, mas vez ou outra podem acontecer, como a quebra de um portão, a
necessidade de substituir algum item das áreas comuns e afins, e por último,
constituir um fundo de reserva, justamente para suportar tais despesas
extraordinárias.
Neste sentido, é preciso delimitar a forma da administração do
condomínio, pois, há várias formas de gestão, cuja escolha dependerá da
aprovação dos moradores. Em condomínios com poucos moradores, geralmente
é adotada a autogestão, que consiste na gestão que é realizada por um síndico
eleito por meio de assembleia geral, e os próprios moradores realizam as tarefas
administrativas, sem o auxílio de um síndico profissional ou de uma empresa,
portanto, os próprios condôminos, por intermédio do síndico recolhem as quotas
condominiais, fazem os pagamentos, contratam e demitem funcionários e
prestadores de serviço, fazem a administração financeira e contábil entre outros
que acontecem no cotidiano do condomínio.
Há também a autogestão assistida, onde o síndico eleito e seu eventual
conselho serão assistidos por uma empresa terceirizada, portanto, ao passo que
o síndico e o conselho se encarregam das tarefas internas do condomínio, como
a otimização do custo, a empresa cuidará da administração externa. Dentre as
atividades externas, está a de analisar contratos, realizar orçamentos, assistir o
condomínio na parte tributária, fiscal e trabalhista.
Outra opção é a gestão com a administradora, que dará todo o suporte
para que a gestão do síndico seja mais tranquila, pois, ela se encarregará de
praticamente todos os atos da gestão, não podendo apenas tomar decisões em
nome do síndico. O papel do síndico se resumirá em fiscalizar o trabalho da
administradora e receber eventuais prestadores de serviço no condomínio. A
administradora elaborará editais de convocação para as assembleias, previsões
 28

orçamentárias, adimplirá, desde que autorizada pela síndico, as despesas do

condomínio, auxiliará na parte contábil e jurídica se houver a contratação destes
serviços, além de realizar a administração de forma geral, providenciando os
meios para a arrecadação das cotas condominiais, geralmente, arrecadadas por
meio de boletos bancários. Em suma será o braço direito do síndico.
A gestão com o síndico profissional é muito parecida da gestão de um
síndico comum, no entanto, difere no sentido de que, este síndico se dedicará
única e exclusivamente ao condomínio, já que este é o seu trabalho e não
haverá um trabalho paralelo para conciliar. A principal vantagem é a presença de
um profissional experiente que conhece do cotidiano da vida condominial e que
sabe dos processos necessários para o funcionamento da gestão.
Inobstante, cabe à convenção determinar a competência das
assembleias, ou seja, quais assuntos compreenderão as assembleias ordinárias
e quais assuntos serão abordados nas assembleias extraordinárias, bem como a
forma de sua convocação, ou seja, se será por e-mail, carta protocola ou outro
meio. Também será necessário determinar a quantos dias antes da assembleia
deverá haver a convocação e em quais hipóteses esse prazo poderá ser
reduzido. Ainda assim, será necessário delimitar o quórum exigido para as
deliberações.

3.1 ÁREAS COMUNS E PRIVATIVAS

Esmiuçaremos agora, as áreas tidas como comuns e privativas, trazendo

à tona o artigo 1.331 do Código Civil, que menciona poder haver, em
edificações, partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de
propriedade comum dos condôminos.
Conforme observamos anteriormente, a convenção condominial aborda,
além de todas as especificações, quais são as áreas de uso comum, e quais são
as áreas de uso particular.
Neste sentido dispõe o artigo 1.331 do Código Civil que:
 29

Art. 1331 - Pode haver, em edificações, partes que são

propriedade exclusiva, e partes que são propriedades
comuns dos Condôminos.

Desta forma, SOUZA (2007) expressa que o Condomínio poderia ser

considerado um estado anormal de Propriedade, pois há nele um misto de
Propriedade individual e coletiva. É o que se observa na Propriedade de
unidades autônomas no mesmo prédio, onde se tem a concorrência de vários
domínios.
Deve-se enfatizar que no Condomínio, cada proprietário exerce
simultaneamente duas espécies de direito, quais sejam: o pleno, sobre sua
unidade autônoma e o limitado, sobre as áreas e partes comuns, não utilizadas
privatisticamente. Em mesmo SOUZA (2001) coloca o raciocínio sobre a forma
de Propriedade individual e coletiva, este apresenta partes divididas, em que a
Propriedade é singular e exclusiva. Cada unidade funciona como se fosse uma
casa particular.

GOMES (2005) e SOUZA, (2001) Ilustram muito bem a ideia de como

Propriedade comum, tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de todos os
proprietários, não sendo, portanto, suscetível de utilização exclusiva por qualquer
Condômino, sendo permitido apenas a cada proprietário de fração autônoma
usar livremente as partes comuns, conforme sua destinação, de maneira que
não prejudique a comunhão.
Existem como Propriedade coletiva, de uso comum entre os proprietários
o terreno, o subsolo, as fundações, as pilastras, as paredes externas, as colunas
mestras, as escadas, os corredores, os pátios, os elevadores, a casa do zelador,
a casa das máquinas, o salão de festas, o playground, as instalações do edifício
elétricas e hidráulicas, e tudo o mais que se destinar ao uso comum dos
moradores.Todas essas partes são necessariamente comuns. .

Importante ainda observar, por derradeiro, as regras insertas no artigo

1.339 e no seu Parágrafo 1º, que estabelecem:

Art. 1.339. Os direitos de cada Condômino às partes comuns são

inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também
 30

inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades

imobiliárias, com suas partes acessórias.
Parágrafo 1º - Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar
osbens em separado. GOMES (2005, p. 286).

Consagra o Caput do artigo acima transcrito o princípio de que o

acessório segue o principal, estatuindo serem inseparáveis da Propriedade
exclusiva as partes comuns, bem como as frações ideais a elas
correspondentes, sendo vedada pelo Parágrafo 1º, a venda ou gravame das
partes em separado.

Desta forma, a Propriedade comum pertence a todos os Condôminos,

sendo, conceituando MALUF (2006), insuscetível à alienação de qualquer bem
destacado da respectiva unidade, da mesma forma que é insuscetível de sofrer
qualquer gravame. Sendo alienada ou gravada a Propriedade exclusiva,
entende-se que foi vendida ou gravada a Propriedade comum que lhe é
acessória.

Deve ser entendida como Propriedade exclusiva aquela cujo uso, gozo e
disposição não dependem de nenhum outro Condômino; por exemplo, as
unidades autônomas, como lojas, garagens, salas comerciais, apartamentos, e
outros.
As partes de Propriedade exclusiva são os chamados apartamentos,
unidades habitacionais ou imobiliárias. Este tipo de comunhão de edificação
chama- se comunhão pro diviso, que significa que a coisa é passível de
divisão, e sob a ótica do uso subdivide-se em (a) comunhão de uso de parte,
referindo-se aos apartamentos, e (b) comunhão de uso pro parte, referindo-se as
partes de propriedade comum dos Condôminos conforme teoria de GOMES
(2005).
Reforçando o entendimento do doutrinador, o Parágrafo 1º do artigo 1.331
do Código Civil preceitua que:

Art. 1331 [...]

Parágrafo 1º - As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas,
lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
 31

comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser

alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
GOMES (2005 p. 283)

Conforme menciona MALUF (2006):

A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas

unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas
paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e
exclusivo sobre suas partes
ou dependências. [...] seus direitos são quase tão completos,
quase tão absolutos, quanto os do proprietário único de uma
casa. MALUF (2006, p. 8-9):

O autor acima assevera ainda que:

A situação caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas,

perfeitamente individualizadas, ao lado do Condomínio de partes de
edifício, forçadamente comuns. Cada apartamento, sala conjunto ou
andar pertence exclusivamente a um proprietário, que, todavia, tem o
exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que
decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas.
Do mesmo passo que é dono do seu apartamento, faz-se
necessariamente Condômino de certas partes do imóvel que
permanecem, para sempre, em estado de indivisão forçosa. É essa
situação muito profusa nas cidades de crescimento vertical, que se
procura definir juridicamente como figura autônoma.
MALUF (2006, p. 8-9)

Porém, de tudo o que for de sua Propriedade exclusiva, o titular do direito

de Propriedade tem, o uso, gozo e a disposição, podendo, portanto, alienar e
gravar livremente o bem, não sendo necessário, nessas hipóteses, a anuência
dos demais comunheiros ou mesmo dar-lhe o direito de preferência. (MALUF,
2006).
As áreas consideradas de uso privativo são aquelas onde apenas o
proprietário ou possuidor têm acesso. Esta área é acompanhada por um número
de certidão de matrícula, que vincula aquele espaço a uma pessoa, e este
espaço é contido no espaço do apartamento. Na área privativa, também consta
as espessuras das paredes internas e externas, em obediência a ela, também
estão inseridas as espessuras das paredes, internas e externas, como rege a
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
 32

Nos casos onde há duas unidades habitacionais que repartem uma

mesma parede, realiza-se um corte imaginário desde a superfície até o ponto
mais alto do apartamento, e a partir daí, divide-se de forma igual metade para
cada um. No entanto, não havendo paredes compartilhadas, a espessura total
comporá o calculo desta área privativa.

Além de a área privativa compreender todo o perímetro do imóvel com as

limitações especificadas na convenção condominial, ela compreende também
todos os locais previstos na certidão de matrícula e contrato de compra e venda,
tais quais, vagas de garagem, depósitos particulares e etc.

Curiosamente, geralmente nos apartamentos térreos há uma espécie de

área privativa extra, que consiste em uma área coberta ou não coberta, que tem
como semelhança uma pequena varanda ou quintal.

No que concerne às vagas de garagem, há uma longeva discussão

acerca do tema, pois, há condomínio em que elas são consideradas áreas
comuns, e há condomínios onde elas são consideradas áreas privativas, mas,
não há como dizer se este ou aquele está correto, dado que, o que elucidará se
a referida vaga pertence à área comum ou privativa, será a convenção
condominial, a certidão de matrícula e o contrato do imóvel, do contrário, ainda
que determinada vaga seja utilizada por uma mesma unidade por anos, esta
continuará a ser área comum, independente de quem a possua por hora.
No que tange a área útil, esta nada mais é do que o que mencionados
sobre a área privativa, no entanto, nesta área excluem-se as paredes. Podemos
dizer que o principal aspecto da área útil, é que, é compreendida nela apenas os
espaços que podem ser utilizados.
Para uma melhor compreensão, podemos imaginar que a área privativa
compreende todo o perímetro do imóvel, mas, muito embora ele possua esta
metragem, o morador não consegue usufruir dela por inteiro, por existirem
 33

divisórias e áreas que não podem ser ocupadas por algum objeto, ou não há a
possibilidade de transitarmos nela.
Na área útil, é possível transitar, colocar objetos, limpar e organizar da
forma que quisermos, pois como o próprio nome já diz, trata-se de uma área útil,
de forma que o possuidor poderá utiliza-la da forma que preferir.
No que respeita a área comum, ela é toda e qualquer área que esteja fora
dos perímetros da área útil e da área privativa, nela é constada toda a superfície
do solo, desde o hall de entrada, áreas de circulação, escadas, elevadores,
áreas ajardinadas, piscinas, playgrounds, academia, salão de festa, banheiros,
saunas, quadras e quaisquer outras áreas que seja externas às unidades
habitacionais. Em suma, são as áreas que podem ser frequentadas por qualquer
morador a qualquer tempo.
O artigo 1331 discorre acerca o acima exposto de forma mais concisa,
consegue segue:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos§
1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para
veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio. (nova redação dada pela LEI Nº 12.607,
DE 4 DE ABRIL DE 2012.)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.
§ 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é
proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em
relação ao conjunto da edificação.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será
identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao
logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.
 34

Há uma ressalva para o salão de festas, pois, muito embora seja uma
área comum, durante o período em que este for locado para alguma reunião ou
festividade, ele perde a característica de uso comum para uso privativo
temporariamente, pois, por intermédio da locação, o morador priva essa área
para receber seus convidados, como se dele fosse esse espaço. Por óbvio, a
posse transitória do espaço não o isenta de indenizar o condomínio por
eventuais danos que venha causar à mobília do espaço.

3.2 DIREITOS, DEVERES PROIBIÇÕES E SANÇÕES

No regime do condomínio edilício, há uma combinação de dois

direitos reais, sendo o primeiro, a propriedade sobre as unidades autônomas e a
segunda, a co-propriedade sobre as partes comuns. Como proprietário da parte
autônoma, o titular poderá dentro dos limites legais, exercer todos os direitos de
domínio sobre a coisa, como usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que
injustamente a possua ou detenha, poderá, alugar ou vender o imóvel sem a
anuência dos demais condôminos e mais interessante, sem lhes dar a
preferência. Já relacionado ao que é de parte comum, deve obedecer a
destinação do edifício.

Os direitos dos condôminos estão elencados no artigo 1.335, do

Código Civil de 2002, assim descritos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir, e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto
que nãoexclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando
quite.

Percebe-se que os direitos mencionados no dispositivo legal citado,

complementam o rol já mencionado anteriormente de situações em que se
 35

verifica os direitos dos condôminos. Como exemplo, cita-se, o próprio direito

que o condômino tem de se candidatar a sindicância ou o direito de em
conjunto com os outros condôminos, criar uma convenção para o condomínio,
da qual é participante. Desta forma entende-se que muitos outros direitos
inerentes aos condôminos, deverão estar previstos na convenção ou no
regimento interno do condomínio, principalmente no que se refere ao uso das
áreas comuns.

O primeiro inciso do artigo 1.335 do Código Civil, dá o direito ao

condômino de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. Sobre o
assunto COELHO (2006) afirma que,

Como titular do direito de propriedade sobre a unidade autônoma, o

condômino tem sobre ela, em princípio, os poderes de qualquer outro
proprietário, quais sejam, o de usar, fruir e dispor da coisa. Note,
porém,que o advérbio livremente não se liga, no texto da lei, senão ao
poder de dispor. Isso porque o proprietário da unidade autônoma de
condomínio edilício não tem inteira liberdade para usá-la ou dela fruir.
Não pode explorar atividades econômicas no apartamento de prédio
residencial, ainda que o zoneamento da Prefeitura o permita. Também
não pode destinar sua loja no shopping Center à moradia de quem
quer que seja. Se a convenção limita o uso do escritório a
determinados segmentos de comercio ou prestação de serviços, não
o poderá utilizar em outras atividades econômicas. Em suma, o poder
de usar e fruir a unidade autônoma não é tão amplo quanto na
propriedade em geral, porque deve acomodar-se às exigências
impostas pela natureza do condomínio edilício.

O próximo direito concedido aos condôminos, é o de usar as partes

comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais co-proprietários.
Como os condôminos têm fração ideal da totalidade dos bens comuns,
podem eles, ter acesso e usar esses bens de acordo com a destinação de cada
um. Dadas as limitações peculiares, o condômino não pode usar com
exclusividade o bem comum, ou adotar qualquer conduta que possa causar
prejuízo aos demais condôminos.
A limitação aludida pelo inciso II, do Artigo 1.335, do Código Civil de 2002,
está mais ligada aos bens pertencentes ao condomínio que exigem
agendamento, conforme o exemplo acima, o uso da churrasqueia e do salão de
festas, observando-se claro o fim a que se destina. Quanto aos demais bens, há
 36

possibilidade do uso conjunto, a exemplo, da piscina ou do parque, que podem

ser usados por vários condôminos ao mesmo tempo, dispensando pré-
agendamento.

Não é justo que o condômino inadimplente tenha os mesmos direitos que

os outros condôminos. Por isso, tal qual, os direitos anteriores elencados no
artigo 1.335, do Código Civil de 2002, o direito de participação na assembléia e
voto nas deliberações, sofre limitação, sendo necessário que o condômino esteja
em dia para então, poder participar de forma plena das assembléias.

Desta forma, encerra-se o rol de direitos dos condôminos elencados no

artigo 1.335, do Código Civil de 2002. Todavia, cabe lembrar que, não basta ter
o condômino, conhecimento do que lhe é de direito. No condomínio edilício, é
necessário ainda, que ele saiba, as limitações, as quais estão sujeitos esses
direitos, para que assim, não venha a divergir com as determinações do
condomínio.

A Lei 4591/64, em seu capítulo II, artigo 10º, elenca brilhantemente o teor
das proibições da massa condominial, qual seja:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou
usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do
transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá
fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a
aquiescência da unanimidade dos condôminos
Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada
como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos
lançamentos.

Dentre os deveres dos condôminos, no regime de condomínio edilício,

 37

dos mais importantes é o que diz respeito ao pagamento das despesas comuns.
O primeiro dever dos condôminos, é o de contribuir para as despesas do
condomínio, na proporção de suas frações idéias.
Sabe-se que as despesas geradas pelo condomínio deverão ser
suportadas por todos os condôminos. Para tanto, as despesas deverão ser
rateadas na proporção das frações ideais de cada condômino, conforme
determina o inciso I, in fine, do artigo 1.336, do Código Civil de 2002, no entanto,
com a ressalva de que, forma diversa poderá prever a convenção.

A forma de rateio, se não prevista na convenção, deve desde logo, ser

convencionada pelos condôminos, assim não o fazendo, deve o condomínio
seguir oque determina a legislação, rateando as despesas com base nas frações
idéias de cada condômino.

O terceiro dever dos condôminos, está previsto no inciso III, do artigo

1.336, do Código Civil de 2002, e diz respeito à obrigação de não alterar a forma
e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Deste forma, nenhum condômino pode alterar a fachada do prédio, pintar
suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da já utilizada, ou realizar
modificações arquitetônicas. Qualquer alteração na fachada do prédio,
dependerá daaprovação dos condôminos em assembléia geral.

A questão da modificação da fachada, é muito complexa, tendo em vista a

infinidade de alterações que podem ocorrer, mas o que se revela primordial é a
análise da conseqüência desse ato quanto ao conjunto arquitetônico do edifício.

Com relação aos adereços que podem ser colocados nas fachadas,
visando à segurança dos condôminos, como as redes de proteção, pelo que se
estudou até agora, entende-se ser cabível, tendo em vista que a segurança dos
condôminos deve sobrepor a estética do prédio, pois, in casu, se protege um
bem maior, a vida.
Para encerrar, conclui-se que, é de bom grado que, o condomínio preveja
na sua convenção, algumas situações em que se poderá alterar a forma da
fachada,evitando desta forma, maiores transtornos para os condôminos.
Finalmente, e para encerrar o assunto acerca dos deveres dos
 38

condôminos, passa-se a análise do quarto e último dever dos condôminos,

legalmente previsto no artigo 1.336, do Código Civil de 2002.

O condômino tem assim, o dever de respeitar a natureza do edifício em

que reside ou trabalha, zelando pela boa convivência e vizinhança.
Existem casos em que o dever de não dar a unidade, fim diverso do que é
estabelecido pela convenção do condomínio, tem exceções, visto que, são
várias as pessoas que exercem sua profissão na própria residência, e as vezes
até mesmo no salão de festas do condomínio, ocasião nomeada como
“coworking”. É o caso do profissional liberal, que pode receber em sua unidade,
seus clientes, desde que os mantenha dentro das suas unidades e não nas
áreas comuns. Da mesma forma admite-se que o condômino ministre aulas, na
qualidade de professor particular.

Tem-se então, que determinada matéria deverá ser regulada pela

convenção, para que assim, os condôminos não tenham a surpresa de serem
incomodados, com a presença de animais no prédio.
Outra questão levantada no inciso IV do artigo 1.336, do Código Civil de
2002, é a da preservação dos bons costumes.
Tal imposição, não significa dizer que estejam proibidas visitas de pessoa
de outro sexo a homem, ou mulher, que morar sozinho num apartamento. Não
podem, os vizinhos de outros apartamentos, alegarem que a pessoa que mora
no edifício não é casada ou que tem amante. Não havendo violação das
regras de convivência estabelecida pela convenção, pode o morador receber as
visitas que bem entender.
Desta forma, encerra-se o estudo acerca dos deveres dos condôminos
previsto no artigo 1.336 do Código Civil de 2002.

Sabe-se que, para cada dever não observado, tem-se uma sanção
correspondente. Nesse caso, se fará no próximo item, um estudo aprofundado
das sanções a que estão submetidos os condôminos infratores.
 39

3.3 REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO

O Regimento Interno não é obrigatório, mas sim, facultativo. Na hipótese

de os moradores sentirem-se desamparados pelos normativos da convenção
condominial, geralmente, por sua generalidade, não especificando muitas vezes
horários para determinadas ações, seguindo os preceitos da convenção
condominial e do Código Civil, poderão elaborar um regimento interno
destacando minúcias sobre Direitos e Deveres dos Condôminos, sendo desta
forma um ato administrativo com a finalidade de regulamentar o convívio entre
os moradores, respeitando os direitos e impondo limitações que por vezes são
vagas na convenção condominial.
Este documento deve permanecer à vista em áreas de circulação, para
que sejam de conhecimento notório, a fim de que, nenhum condômino possa
excusar-se de cometer ato que infrinja as normativas sob a alegação de
desconhecer a regulamentação interna. Além disso, cada Condômino poderá
solicitar uma cópia a qualquer tempo. O Jurista Caio Mário da Silva Pereira,
destacando a real importância desse instrumento, disse:

Sentindo o imperativo de estabelecer regras de comportamento

conveniente à tranqüilidade, ao conforto, à higiene do edifício, em
proveito de todos, a norma regulamentar interna tem a natureza de Lei
Particular daquele agrupamento, aplicável aos seus membros, como
qualquer estranho que penetre no seu recinto. Essas regras de
comportamento, apesar de restringirem a liberdade de cada um, são
fundamentais ao princípio de convivência social, principalmente de um
Condomínio”. PEREIRA (2000, P.12)

Souza (2001, p. 35) assevera que: “A instituição é o ato com que o

Condomínio se inicia. A Convenção e o Regulamento Interno supõem aquele
ato e os três afirmam a regular existência do Condomínio em edificações”.

Conforme relata Awad (2004, p. 56) em sua obra: ”A instituição do

Condomínio é, portanto, o ato que institucionaliza a propriedade como
Condomínio especial, dando origem à conceituação das “partes” da edificação
que se constituem “propriedade exclusiva” e das “partes” que são “propriedade
comum”.
 40

Nessa mesma linha de pensamento Rodrigues (2002, p. 213) menciona

que: “O ato de instituição é o ato inicial, aquele pelo qual se constitui
propriamente o Condomínio. A Convenção e o Regulamento são atos que já o
supõem existente, servindo para regulá-lo em sua existência”.

Vejamos o que diz a jurisprudência:

A Convenção Condominial, emanada da vontade dos

comunheiros, é a lei interna e deve ser observada por todos.
Mas é, igualmente, inegável que suas disposições devem
guardar um mínimo de bom senso, para não se afastarem
dos princípios fundamentais do direito como, por exemplo, o
de propriedade, que assegura do “dominus” o uso, gozo e
disponibilidade da coisa11

Vale ressaltar que a convenção condominial deve ser seguida não

somente pelos primeiros proprietários, mas também para todos os futuros
proprietários, locatários, possuidores, visitantes e funcionários.

Impossível deixar de mencionar, que o síndico tem o dever legal de

cumprir e fazer com o deliberado pelo regimento interno através de assembleias,
bem como, fazer o mesmo, no que diz respeito à convenção condominial e a
legislação vigente, sendo obrigado, por imposição legal, a aplicar as sanções
administrativas previstas no ordenamento condominial, podendo a penalidade
ser uma advertência, e na reincidência a aplicação de uma multa, e na hipótese
de nova reincidência, uma multa dobrada, até os limites permitidos por lei,
aplicados ao condômino tido como antisocial, como ilustra a letra da lei
específica:

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que,

por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos
ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição

11
Código Civil, art 524 – desde que não malferidos os direitos de vizinhança, relativos à
segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos” – Código Civil, art 554. ADCOAS, 114.290/87.
 41

para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da

assembléia.

A ausência de um regulamento interno que não delimita direitos e deveres

que não constam na convenção, torna-se um grave problema para os casos
omissos na convenção condominial, sendo muitas vezes, objeto de desarmonia
no âmbito condominial, e até mesmo, origem de proposituras de ações judiciais
pelo pleito de determinado direito.

Ainda assim, a existência de um regulamento interno que não seja

pormenorizadamente redigido, pode dar margem à interpretações diversas,
dificultando a gestão do mandatário legal, e provocando dissabores.

Pensemos numa situação hipotética de um regimento interno que reze

que os condôminos tem direito a guardar no estacionamento do condomínio, um
veículo automotor por unidade, de forma rotativa por não haver vaga para todos,
e, um morador, mantem um carro em desuso, que não se locomove por meios
próprios.
Ora, consoante a pagina CONCEITOS12, disponível na internet,
estacionamento significa a ação de retirar ou colocar de maneira transitória um
automóvel ou qualquer outro veículo em um espaço destinado exclusivamente
para ele. Por outro lado, serve denominar o local projetado especialmente para
que vários ou dezenas de veículos estacionem neste lugar. Logo, entende-se
que eestacionamento é a área determinada e destinada ao repouso de veículos
automotores, por períodos de tempo intercalados, transitórios, com finalidade de
repouso e não de depósito.

Consoante ao Código de Transito Brasileiro, veículo automotor “é todo

veículo a motor de propulsão que circule por seus próprios meios, e que serve
normalmente para o transporte viário de pessoas e coisas, ou para a tração
viária de veículos utilizados para transporte de pessoas e coisas. O termo
compreende os veículos conectados a uma linha elétrica e que não circulam
sobre trilhos (ônibus elétrico). No caso hipotético, a unidade possui um veículo

12
Disponívem em:< https://conceitos.com/estacionamento/>, com acesso em 03/MAI/2022
 42

que não circula por meios próprios, tampouco, utiliza o estacionamento de forma
transitória, saindo da característica de veículo automotor, para um mero objeto,
incorrendo em controvérsia com o artigo 1335 do código civil por não utilizar o
estacionamento conforme sua destinação, e, perde a característica de
estacionamento para depósito, que é o local onde se guarda objetos.
No entanto, caso o regimento interno diga que cada morador tem direito
de guardar um veículo, ainda que este não se locomova por meios próprios e
esteja estacionado há anos, nada poderá ser feito, visto que, trata-se de um
direito instaurado por intermédio de assembleia, ou ainda, ser aquele espaço
sua propriedade por assim constar na certidão de matrícula, tendo o condômino,
portanto, o direito de guardar seu veículo no local sem oposições, salvo, na
hipótese de oferecer risco aos moradores, como por exemplo, atrair insetos e
roedores, ou poder de alguma forma, propagar alguma doença, contagiosa ou
não, como no caso do tétano.
É de suma importância que na elaboração do Regimento Interno, as
particularidades dos moradores do condomínio sejam levadas em consideração,
fazendo um acervo das principais questões que afligem o dia a dia dos
moradores, para que assim, se instituam normas de comum acordo, a fim de que
os direitos, deveres e proibições que não foram pormenorizados na convenção
condominial, sejam aplicados no dia a dia por meio de deliberação de
assembleia, promovendo a harmonia de seus possuidores.

3.4 DO SÍNDICO

Primeiramente, os interesses comuns dos Condôminos reclamam um

administrador, o denominado Síndico, escolhido pela Assembleia e cuja função é
a de órgão executor de suas deliberações segundo MALUF (2006).
Conforme esclarece Ferreira (1999, p. 1860): “Síndico é o indivíduo
escolhido para zelar ou defender os interesses duma associação, duma
classe. Nos edifícios em que há Condomínio, é pessoa escolhida pelos
Condôminos para tratar dos interesses, e administrar o imóvel”. Expõe
PEREIRA (2006, p. 196) e assevera ainda que:”O Síndico é o órgão executivo
 43

do Condomínio, incumbindo-lhe a administração geral da edificação, a política

interna do Condomínio, o cumprimento das disposições legais, convencionais ou
regulamentares, cabendo-lhe a administração financeira da comunidade.”
A figura do Síndico vem disciplinada nos artigos 1.347, 1.348 e 1.349 e
seusincisos, do Código Civil, in verbis:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser

Condômino, para administrar o condomínio, por prazo não
superiora dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos Condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando,
em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regimento
interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
VII - cobrar dos Condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Parágrafo 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em
lugardo síndico, em poderes de representação.
Parágrafo 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo
disposição em contrário da Convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da
maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.

Cabe salientar que MALUF (2006) considera a pessoa do Síndico

representada pelo Condomínio ativa e passivamente, e, na qualidade de
representante, age em nome alheio, nos limites da Convenção e sob a
fiscalização da Assembléia, praticando, em juízo ou fora dele, os atos de defesa
dos interesses da coletividade.

3.5 DAS ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS

 44

Cabe ressaltar que a palavra Assembléia se emprega para designar

reunião numerosa de pessoas visando um determinado fim. Assim é segundo
SOUZA (2001) no Condomínio, onde a Assembléia Geral se configura como
reunião de pessoas em igualdade de situação, convocadas antecipadamente,
para decidirem a respeito de questões de interesses de todos. .
Conforme estabelece

A Assembléia Geral é o órgão supremo do Condomínio, visto que

através dela se manifesta à vontade da coletividade dos Condôminos
sobre todos os interesses comuns. No desempenho de suas
atribuições ela funciona como órgão deliberativo quando decide sobre
assuntos administrativos, e como Poder Legislativo quando dita normas
que, com a Convenção e o Regulamento Interno, formam a legislação
interna do Condomínio.

FRANCO (2005, p. 87)

Conforme bem definido e instituído:

A Assembléia Geral pode ser definida como toda e qualquer reunião na

qual os Condôminos tomem decisões a respeito do Condomínio,
decisões estas que se tornam regras, as quais obrigam tanto
moradores quanto visitantes do Condomínio.

BERNARDO (2003, p.38):

O Código Civil prevê a existência de duas modalidades de Assembléia

Geral: a ordinária prevista no artigo 1.350 e a extraordinária no artigo 1.355 do
mesmo dispositivo legal.

Preceitua o artigo 1.350 que:

Art. 1.350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia

dos Condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos Condôminos e a
prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.

Parágrafo 1º - Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos

Condôminos poderá fazê-lo.

Parágrafo 2º - Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a

requerimento de qualquer Condômino. (2005, p. 289).
 45

Já o artigo 1.355 do Código civil atual dispõe que: “Assembléias

extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
Condôminos”. HANADA (2014) discorre que é imprescindível que conste no
edital de convocação da assembleia, a ordem do dia com a especificação dos
assuntos que serão abordados na ordem do dia. Mencionam, ainda a decisão do
Superior Tribunal de Justiça, qual seja:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

ASSEMBLÉIA. CONVOCAÇÃO. DESPESAS. INCLUSÃO NA
ORDEM DO DIA. ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA.
DESNECESSIDADE. DELIBERAÇÃO POR EXPRESSA PREVISÃO
LEGAL. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NECESSIDADE.
1. Da convocação para a assembléia geral extraordinária deve
constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a
serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve
ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se
preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo
irrelevante a matéria, deixem de comparecer. 2. Para a assembléia
geral ordinária, já existe expressa previsão legal acerca de
determinadas matérias a serem deliberadas, as quais estão
dispensadas de constar da ordem do dia. Quanto às demais matérias,
entretanto, o rigor com a divulgação e a clareza é igual ao da
assembléia geral extraordinária. 3. Recurso especial parcialmente
provido.

(STJ - REsp: 654496 RJ 2004/0042887-2, Relator: Ministro JOÃO

OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 05/11/2009, T4 -
QUARTA TURMA, Data de Publicação: --> DJe 16/11/2009) –
Disponível em:
https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/5915988/recurso-especial-
resp-654496-rj-2004-0042887-2-stj. acesso em: 18/04/2022

Nesta decisão, observamos que o Ministro, cristaliniza a necessidade da

explanação clara e compreensiva dos assuntos a serem abordados, pois, em
tratando-se de assembleia extraordinaria, há a necessidade de que se tratem
pautas que fogem da ordem ordinária, que nada mais são do que as despesas
fixas, portanto, como já mencionado, tratará sempre de prestação de contas,
eleição de síndico e etc.
Há dúvidas quanto ao voto do inquilino, visto que, trata-se de um
possuidor que não gozará das benfeitorias voluptuárias com a longevidade que o
proprietário gozará, por ser um possuidor transitório. A Lei 8.245, de 18 de
Outubro de 1991, Lei do Inquilinato, no seu Art. 83, inclui decisão do Art. 24 da
 46

Lei 4.591/64, Lei do Condomínio § 4º. “Nas decisões da Assembléia que

envolvam despesas ordinárias do Condomínio, o Locatário poderá votar, caso o
Condômino-Locador a ela não compareça.” A lei mencionada esgota a questão
da presença e poder de voto dos locadores das unidades autônomas nas
assembleias gerais, principalmente nas que tangem a discussão e aprovação de
despesas ordinárias, visto que, com a lei anterior a esta, os mesmos não tinham
direito de participar das discussões e vota-las. Hoje, os inquilinos possuem essa
prerrogativa, salvo nas eleições de síndico e quaisquer outros assuntos que não
refiram-se às despesas ordinárias, a exceção da regra se dá na hipótese em que
o inquilino possui procuração fornecida pelo proprietário, facultando-lhe o direito
de escolha em seu lugar. Ao inquilino postulante do cargo de Síndico não
necessita de procuração.
 47

4 – DA COLISÃO DE DIREITOS E DA PROBLEMÁTICA DA

CONVIVÊNCIA CONDOMINIAL.

É possivel observar que os preceitos que envolvem a vida condominial são

extensos, com diversos deveres, obrigações e proibições. Observamos no
artigo 10 da Lei 4.591 algumas vedações ao morador do condomínio, além, das
que são deliberadas nas assembleias gerais, como por exemplo, horário para
mudança de móveis, reformas, uso das áreas e coisas comuns e afins.

A própria lei acima mencionada aborda sobre o básico, senão, vejamos:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou
usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do
transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá
fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a
aquiescência da unanimidade dos condôminos
Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada
como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos
lançamentos.

Ocorre que, muitas vezes, o direito de propriedade e de vizinhança de

colidem, provocando imensa dificuldade no convívio na propriedade comum.
Vejamos, por exemplo, o morador que exerce seu direito de propriedade em sua
unidade autônoma, convidando um grupo de pessoas para exercer atividade
religiosa, na qual provoca incômodo aos demais condôminos com cantorias,
batuques, incensos e outros artigos e costumes religiosos.

Ora, ainda que o país seja laico, e as pessoas tenham o direito de exercer
 48

sua liberdade religiosa, este direito mencionado não pode interferir no direito do
sossego de outro morador, caindo por terra, o achismo vulgar onde denotam que
“na minha casa eu posso fazer o que eu quiser”.
Outra problematica envolvida no caso acima, se dá em um tópico que
abordamos no inicio desta tese de conclusão de curso. Uma vez que a
destinação da edificação é residencial, a utilização dela para cultos religiosos,
ou qualquer outra atividade que não seja estritamente residencial, infringe o
ordenamento condominial.
Sendo assim, observa-se que na massa condominial o direito coletivo
sobrepõe-se ao direito individual, portanto, ainda que o morador esteja em sua
residencia exercendo sua liberdade religiosa, há afronta ao direito do sossego do
vizinho, e também, a finalidade a qual a edificação fora instituída.
O mesmo se aplica às pessoas que optam por exercer atividade
comercial em seus apartamentos, e não estamos nos referindo aqueles que
trabalham de forma remota, mas sim, aqueles que recebem pessoas em seu
domicílio, trazendo ao condomínio um fluxo de pessoas anormal, e
consequentemente colocando em risco a segurança do condomínio, pois, não
trata-se da visita de um parente ou um amigo, mas sim, de pessoas estranhas
ao próprio visitado, que esta utilizando sua unidade autônoma para auferir renda,
inves de utiliza-la de acordo com a finalidade a que é destinada.

De forma genérica, o artigo 1.336 do Código Civil, alude esta questão,

abrangendo toda e qualquer hipótese quanto ao uso da propriedade e partes
comuns, senão, vejamos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:I - usar, fruir e livremente dispor

das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que
não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando
quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e
não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
 49

13
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O inciso IV aborda que o condômino tem o dever de utilizar as áreas

comuns de maneira que não prejudique o sossego, a salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes. Ao aludir “bons costumes” o legislador
foi vago, considerando que bom costume tem diversas perpsectivas, deixando
obscura a interpretação e até mesmo dificultando o emprego da norma,
justamente pela subjetividade que a letra da lei nos remete.
Outra problemática que envolve o cotidiano da massa condominial é o
barulho, pois, muito embora a legislação mencione da proibição do condômino
em prejudicar o sossego alheio, os níveis de ruídos não são devidamente
especificados, e são, até mesmo, de confusa compreensão, pois, um
condomínio que permite que seus possuidores façam reformas e manutenções,
hipotéticamente, das 8h às 18h, poderia penalizar outro possuidor que provoca
o mesmo barulho com um aparelho de som?
Poderia um morador exigir o direito do sossego em face de uma obra de
manutenção do condomínio? Na jurisprudência a seguir, o Relator Esdras Neves
elucida sobre a imposição do direito coletivo sob o individual.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO COMINATÓRIA. ANTECIPAÇÃO

DA TUTELA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PONTOS DE ANCORAGEM.
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO EDIFÍCIO. APROVAÇÃO.
ASSEMBLÉIA. BENFEITORIA NECESSÁRIA. ÔNUS DA PROVA.
FATO IMPEDITIVO. DIREITO DE VIZINHANÇA. LIMITAÇÃO DIREITO
DE PROPRIEDADE. A realização da obra no condomínio edilício que
visa a manutenção e conservação do edifício e, portanto benfeitoria
necessária, independe de quórum especial. Compete à parte requerida
comprovar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor.
Mostra-se incabível afastar as conclusões alcançadas por empresa
especializada no ramo de construção civil, sem prova inequívoca que
refute a necessidade da ancoragem. As regras relativas ao direito de
vizinhança impõem limitações ao direito de propriedade em
benefício da convivência social e do bem estar individual, com o
intuito de garantir a segurança, sossego e saúde dos demais
indivíduos. (grifo nosso) (TJ-DF 07039466920208070000 DF
0703946-69.2020.8.07.0000, Relator: ESDRAS NEVES, Data de
Julgamento: 29/04/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação:
Publicado no DJE : 13/05/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

13
Disponível em: https://www.sindiconet.com.br/informese/direitos-e-deveres-do-condomino-art-
1335-e1336-legislacao-codigo-civil-capitulo-sobre-
condominios?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=DSA_-
_trafego&utm_content=Ad_group_1&utm_term=&gclid=Cj0KCQjwg_iTBhDrARIsAD3Ib5gJn19O-
1WBJBjia0f6NAx9tadXa65eR820oylIODL7j4BWKcdjmXkaAhhaEALw_wcB . acesso em
15/04/2022).
 50

Nesta outra jurisprudência, tratou-se de um condômino que se sentiu seu

direito de propriedade ferido, pois, ainda que ele tenha o direito de usar, gozar,
usufruir e dispor do imóveis, seu direito não é absoluto, ensejando a seguinte
jurisprudência:

CONDOMÍNIO – MULTA – AÇÃO ANULATÓRIA de multas aplicadas

ao condômino por infração às regras condominiais estabelecidas na
Convenção Condominial e Regulamento Interno c/c declaratória de
inexigibilidade de débito – Perturbação aos vizinhos por barulho
excessivo na unidade – Histórico de comportamento agressivo e
incompatível com a urbanidade mínima e a vida sustentável em
condomínio, com registros nos livros de ocorrências e imagens das
câmeras de segurança, quanto a vandalismo no elevador, tentativa de
quebra de câmera de segurança, destruição de enfeites de árvore de
Natal, gritos, uso de palavras ofensivas contra outros condôminos,
desrespeito às regras de circulação e segurança e reiterada
perturbação aos vizinhos por barulho excessivo na unidade, o que
ensejou advertências, notificações e a imposição de multas ao
condômino infrator, sendo que a reprovação e reclamação da
coletividade condominial é motivo por si só suficiente para a
pretensão de cobrança das multas correspondentes - Anterior
ajuizamento de ação, noticiado pedido de desistência e celebração de
instrumento particular de acordo de multas – Admissão do
cometimento das infrações e pedido de parcelamento do pagamento
das multas no termo, com previsão expressa de suspensão das
multas, mas que seriam computadas, em dobro, em caso de
reincidência – Validade do Instrumento particular de acordo de
multas, de iniciativa do próprio autor apelante, celebrado livremente
entre partes maiores, agentes capazes, tendo objeto lícito e forma
prescrita em lei, versando sobre direitos disponíveis, conhecidas e
concordantes as partes sobre o conteúdo e clareza das cláusulas
ajustadas, sem prova de vícios de consentimento – Alegada nulidade
do instrumento que não se sustenta e atenta contra a boa-fé,
autonomia da vontade e lealdade contratual – Vedação ao
comportamento contraditório ("venire contra factum proprium") –
Reincidência – Aplicação das multas condominiais suspensas, em
dobro, na forma do ajuste e da multa, em dobro, pela recorrência da
infração - Penalidades aplicadas em consonância com as normas
internas do condomínio e acordo celebrado entre as partes –
Improcedência mantida, fixada a verba honorária em montante
compatível com o trabalho advocatícios prestado, o lapso de
tramitação e a complexidade da demanda – Manutenção – Apelo
improvido, majorados os honorários, na forma do art. 85, § 11 do
CPC.(TJ-SP - AC: 10175213420208260100 SP 1017521-
34.2020.8.26.0100, Relator: José Augusto Genofre Martins, Data de
Julgamento: 04/05/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 04/05/2022).

Animais domésticos também são fruto de muitas discussões. O direito de

manutenção de animais de estimação dentro de unidades é garantido pela
 51

Constituição Federal Art. 5º, XXII e pelo Artigo 1.228 do Código Civil, ambos
inerentes ao exercício regular do direito de propriedade, todavia, a permanência
deles é questionada principalmente na incidência barulho oriunda deles, e por
eventuais necessidades fisiológicas que acabam realizando nas áreas comuns
do condomínio.

Neste inteirim, o condômino confunde-se presumindo que o condomínio

tem como objetivo impedir a manutenção do animal no condomínio, quando na
realidade, a pretensão é que a manutenção do animal não prejudique o
sossego e a salubridade do condomínio, vez que, recursos são empregados
para que as áreas comuns mantenham-se limpas, e que, o direito ao sossego
sem latidos intermitentes é uma premissa básica ao direito de propriedade.

A norma técnica da ABNT especifica que em residências o nível de ruído

não deve ser maior do que de 50 decibéis entre 7h e 22h. Das 22h às 7h o limite
cai para 45 decibéis. 60 dB – Conversação alta; 50 dB – Conversação normal;
40 dB – Conversação silenciosa – Em uma conversa a dois em tom de voz baixa
quase sussurrando, mas convenhamos, que condomínio teria condições de
medir os decibéis dos ruídos emitidos por cada morador?

Essa problematica também dificulta quanto a aplicação de advertências e

multas, visto que, muitas vezes é trabalho identificar de onde vem o barulho que
perturba o sono do morador, e mais trabalhoso ainda é conseguir obter um meio
de prova da existencia deste barulho, considerando que a capacidade de
captação de som de cada aparelho celular muitas vezes não é capaz de captar
certos ruídos que nossos ouvidos captam, então, como resolver esta
problemática quando o meio de prova a ser produzido é inútil?

O síndico fica em situações nas quais indaga a si próprio como agir, pois
ora, se o mesmo não aplica a sanção administrativa, incorre em infração civil,
por ter o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, regimentos
internos e decisões assembleares, todavia, ao mesmo tempo, fica
impossibilitado de atender às necessidades dos moradores por não possuir os
meios de provas necessários para prevenir os cofres condominiais de eventuais
ações judiciais que podem ser promovidas pelo proprio morador infrator,
 52

podendo o condomínio então, sofrer perdas em seus cofres condominiais pela

ausência de provas materiais, conforme segue a jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO -

BARULHO EXCESSIVO - AUSÊNCIA DE PROVA - ÔNUS DO
AUTOR A TEOR DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, I, DO CPC -
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONFIRMADA. - Quem alega a
existência de excesso de barulho e de ruídos, em ação cominatória
proposta, traz consigo o ônus da prova a teor do disposto no artigo
373, I, do CPC. Estando ausente nos autos, a prova firme e concreta
dos fatos alegados na inicial, a improcedência do pedido inicial se
constitui em decisão impositiva.

(TJ-MG - AC: 10000150622934002 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data

de Julgamento: 18/07/2018, Data de Publicação: 19/07/2018)

Neste sentido, o Desembargador Paulo Eduardo Razuk asseverou que:

Quando se trata de animais domésticos não prejudiciais, não se

justifica a proibição constante do Regulamento ou da Convenção de
condomínio, que não podem, nem devem, contrariar a tendência inata
no homem de domesticar alguns animais e de com eles
conviver.” Apelação 2385004800 (de 02/06/2009), julgada pela TJ-SP
(Tribunal de Justiça de São Paulo) na 1ª Câmera de Direito Privado,
Des. Relator Paulo Eduardo Razuk.

Assim, a manutenção desses animais na sua unidade residencial é

exercício regular de um direito, o de propriedade. No entanto, o exercício do
direito de propriedade interfere ao sossego dos demais moradores. (1.336, IV,
do Código Civil). O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao
direito alheio e ao direito de vizinhança. Assim, a manutenção do animal no
condomínio é questionada quando existir perturbação ao sossego dos demais
residentes do condomínio.

Nas palavras de RODRIGUES (2002) o direito de vizinhança é composto

de “regras que ordenam não apenas a abstenção da prática de certos atos,
como também de outros que implicam a sujeição do proprietário a uma invasão
de sua órbita dominial”
 53

Nas palavras de Maria Helena Diniz, o direito de propriedade é

limitado “em razão do princípio geral que proíbe ao indivíduo um comportamento
que venha a exceder o uso normal de um direito, causando prejuízo a alguém”14.

Via de regra o magistrado costuma julgar, como vimos anteriormente, o

exercício do direito de propriedade menor do que o de vizinhança, quando este
exercício de direito, no caso, configura-se como irregular, anormal e a
propriedade é utilizada de forma abusiva, causando ofensas à incolumidade de
um prédio ou de seus moradores.

Como exemplos de uso nocivo da propriedade e abuso de direitos, temos

a poluição de águas ou áreas comuns pelo lançamento de resíduos, detritos ou
objetos; reuniões ou festas onde o morador promova ou permita que se promova
barulho exacerbado em horários inapropriados etc.

A colisão de direitos, principalmente de propriedade e de vizinhança, são

a causa de diversas discussões judiciais, a fim de delimitar este direito.

Destarte, é possível constatar que os direitos são relativos, e de forma

alguma são absolutos, pois o exercício de um, poderá interferir no exercício do
outro, e apenas a equidade, amparada pela força da Lei, poderá regulamentar
as limitações e manter a ordem.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro, v. 04 – Direito das coisas.
14

20ª ed. rev. e atual. de acordo com o Novo Código Civil (Lei n. 10.406/2002) e o
Projeto de Lei n. 6.960/2002 – São Paulo:Saraiva, 2004, p. 265.
 54

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A presente tese de conclusão de curso, aludiu em seu teor conteúdo

histórico acerca dos condomínios, bem como sua natureza jurídica e instituição,
demonstrando que apenas por existir, incitam controversias doutrinárias acerca
de sua personalidade, ou de seu surgimento.

Obsta citar, que a convenção condominial embora seja essencial para a

instituição do condominio e regulamentação do convívio da massa condominial,
por muitas vezes não supre as necessidades dos moradores, se fazendo
necessária a convocação de assembleia condominial da forma correta para a
pauta, laborando-se normativos que atendam o cotidiano do condomínio e de
seus moradores.

Ainda que o síndico tenha um papel fundamental na gestão do

condomínio edilício, mesmo com o auxílio de uma administradora ou outros
suportes, encontra dificuldades em cumprir e fazer cumprir as normas
condominiais, assembleares e civis, pois, a frequente colisão de direitos e a
ambiguidade e não consenso jurisprudencial, induz o gestor a cometer
desacertos quanto a aplicação de certas normas.

O legislador, por muitas vezes, não esmiúça as questões cotidianas,

dando margem à diversas interpretações que pode incitar e acalorar ainda mais
o conflito, invés de soluciona-lo.

Termos como “bons costumes”, são vagos, pessoais e cada pessoa

possui sua própria perspectiva sobre o termo.

A penalização dos infratores, salvo quando há diversos moradores

reclamando de um mesmo condômino, são dificílimas de se impor, dado que, o
condômino encontra dificuldades para produzir meios de prova que comprovem
a lesão de seu direito.
 55

Ver um ato que destoa das normas condominiais, não é suficiente para
que este ato seja penalizado, justamente pela ausência de provas.

A responsabilidade civil do síndico torna-se vulnerável ao ponto de as

seguradoras oferecerem na apólice um valor de cobertura para a
responsabilidade civil do síndico, em razão da dificuldade de constatação de
infrações, ainda mais, em tratando-se de edificações de interesse social, onde
não há zeladores, porteiros e câmeras que possam constatar os atos que
discrepam com o ordenamento condominial.

Tais empecilhos tornam a vida em propriedade comum cada vez mais

difícil, por dificultar a efetiva proteção dos direitos inerentes a propriedade e a
vizinhança, em virtude do desamparo legislacional, jurisprudencias antagônicas
e a dificuldade da produção dos meios de provas, principalmente em
condomínios periféricos.

O tema merece maior atenção do legislador no sentido de viabilizar a

garantia dos direitos básicos do condômino, pois o simples fatos deles
existirem, não garantem seu cumprimento, tornando-se apenas um mero
acessório à legislação vigente.

A ideia, é que haja um consenso jurisprudencial, uma pormenorização

legislativa acerca das leis vigentes sem lacunas para entendimentos ambíguos,
no que tange a manutenção e segurança jurídica destes direitos aqui
mencionados.
 56

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ANEXO DE SÚMULAS:

TJ-DF 07039466920208070000 DF 0703946-69.2020.8.07.0000, Relator: ESDRAS

NEVES, Data de Julgamento: 29/04/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação:
Publicado no DJE : 13/05/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.

TJ-SP - AC: 10175213420208260100 SP 1017521-34.2020.8.26.0100, Relator: José

Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 04/05/2022, 32ª Câmara de Direito
Privado, Data de Publicação: 04/05/2022

TJ-MG - AC: 10000150622934002 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento:

18/07/2018, Data de Publicação: 19/07/2018

Apelação 2385004800 (de 02/06/2009), julgada pela TJ-SP (Tribunal de Justiça de

São Paulo) na 1ª Câmera de Direito Privado, Des. Relator Paulo Eduardo Razuk.

Michel Rosenthal Wagner. (Matéria publicada na Edição 144 de março de 2010 da

Revista Direcional Condomínios, disponível em:
https://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/1060-natureza-
juridica-dos-condominios.html - acesso em: 18/03/2022
STJ - REsp: 654496 RJ 2004/0042887-2, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, Data de Julgamento: 05/11/2009, T4 - QUARTA TURMA, Data de
Publicação: --> DJe 16/11/2009) – Disponível em:
https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/5915988/recurso-especial-resp-654496-rj-
2004-0042887-2-stj. acesso em: 18/04/2022

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Resp. 746.589/RS, Rel. Min. Aldir Passarinho

Junior, 4ª Turma, j. 15.08.2006, DJ 18.09.2006. Disponível em:
http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia acesso em: 12/11/2010.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA. Apelação cível nº 1988.071274-7,
da Capital, Órgão julgador: Primeira Câmara Cível Especial, Rel. Marzoni Ferreira,
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ. Acórdão, processo nº 0333119-1. Relator:

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Sérgio Luiz Patitucci, Julgado em 25/05/2006. Disponível em: <
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL. Recurso Cível Nº

710024499692, Primeira Turma Recursal Civil, Turmas Recursais, Relator: Fabio
Vieira Heerdt, Julgado em 12/08/2010. Disponível em:
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