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RONALDO FOSTER VIDAL, Arquiteto inscrito no CAU-BR sob o nº 2.171-7,

membro do Instituto de Engenharia Legal, vem, atendendo ao pedido do
CONDOMÍNIO PARQUE DAS ÁGUAS, apresentar o seguinte

LAUDO PRÉVIO DE CONSTATAÇÃO DE

ALTERAÇÕES DE PROJETO E VÍCIOS
CONSTRUTIVOS

existentes na área de lazer comum situada aos fundos dos lotes que compõem
o empreendimento e respectivas edificações com endereço à Estrada dos
Menezes n° 400, bairro do Columbandê, Alcântara, município de São Gonçalo,
RJ, para fins de provável ajuizamento de Ação própria contra as Incorporadoras
ou Construtora do mesmo. Portanto, o objetivo deste Laudo é de fornecer
fundamentação técnica e documental de arquitetura e engenharia para lastrear
o pedido da inicial do futuro feito judicial a ser proposto, fundamentos estes
devidamente alicerçados nos princípios normativos da NBR-15.575 da ABNT e da
Norma de Inspeções Prediais do IBAPE.

Por necessário, este profissional declara também que elaborou este trabalho
dentro dos preceitos do Código de Ética Profissional do Conselho de Arquitetura
e Urbanismo e, também, do Instituto de Engenharia Legal, bem como da melhor
conduta técnica possível de busca de verdade, sendo fiel às características do
imóvel em exame e tendo coletado e examinado vasta documentação referente
à construção desta parte do empreendimento, incluindo o seu material de
propaganda da época do lançamento dos edifícios junto ao público comprador.

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1 – Descrição sumária do empreendimento Parque das

Águas:
Situado na Estrada dos Menezes n° 400, próximo ao centro de Alcântara, este
empreendimento, exclusivamente residencial, foi concebido e construído pelas
empresas CR2 Empreendimentos Ltda. e Dominus Engenharia, conforme
previsão de três etapas de venda e de construção. A sua primeira fase, lançada
e construída no final da década passada, já se acha concluída (sendo as
denominadas fases 1A e 1B) conforme projeto de arquitetura e de execução
elaborado pela empresa Gimenez Andrade Arquitetos datado de abril de 2008. A
implantação geral das fases deste empreendimento é vista na reprodução abaixo
apresentada.

Os grandes lotes vistos acima são planos em sua maior parte, advindos do corte
de uma antiga pedreira de granito que ali existia. Desta forma, o aclive natural
do local em épocas mais remotas desapareceu e passou a ser os atuais platôs
planos com base em rocha. Nesta Fase 1, já vendida, foram construídos seis (6)
blocos de edifícios sendo três com quatorze (14) pavimentos e três com vinte e
um (21) pavimentos que abrigam, em sua totalidade, 1.058 unidades privativas
de tamanhos diferentes, sendo algumas duplex de cobertura.

O desenho apresentado a seguir mostra a implantação arquitetônica destes seis

(6) blocos de edifícios e seus respectivos acessos viários, e a foto adiante ilustra
a atual configuração deste conjunto de prédios.

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Estes edifícios foram erigidos em padrão construtivo normal, apresentando

alguns acabamentos mais simplificados, tanto nas suas unidades privativas
como também em diversas partes comuns, como por exemplo: nos
revestimentos das escadas internas, das garagens, etc. Por outro lado, estes
mesmos prédios deste Condomínio Parque das Águas apresentam detalhes de
fachada e nas suas demais partes externas sofisticadas, como as suas vigas

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encurvadas nos coroamentos dos edifícios, as piscinas com revestimentos

cerâmicos de efeito estético trabalhado, etc. No geral é um empreendimento
destinado à classe média, não se apresentando como um conjunto popular de
nível inferior.

2 – Histórico dos problemas relatados pelo Condomínio

na Área de Lazer aos fundos do empreendimento:
Desde o lançamento desta Fase 1 até o seu “habite-se” em meados de 2.011,
faz parte integrante deste empreendimento a construção de uma grande área
de lazer localizada na parte aos fundos do terreno destinado à Fase 2 de
lançamento e construção. Concebida sobre o platô superior da antiga pedreira e
com acesso por alameda interna descoberta que se desenvolve em ligeiro aclive,
esta área destinada à prática de esportes, reuniões, festas bem como a
recreação dos moradores de todas as três fases do empreendimento deveria ser
composta de:

 Alameda de acesso com tratamento paisagístico;

 Um campo de futebol soçaite.
 Um skate bowl (pista ondulada para a prática deste esporte).
 Duas quadras polivalentes (futebol de salão, basquete e vôlei).
 Duas quadras de areia (vôlei de praia, futevôlei, peteca, frescobol, etc.)
 O denominado “circuito aventura” com conjuntos de brinquedos para
crianças pequenas.
 Quatro conjuntos com dois espaços cobertos geminados para
churrasqueiras cada (total de oito).
 Construção central com salão de festas, bar e banheiros.
 Um chafariz ornamental ao final da alameda.
 Um conjunto de anfiteatro, tela de alvenaria e sistema de projeção de
filmes ao ar livre.
 Dois quiosques equipados com fornos para pizza.
 Dois locais para mirante no meio do percurso da alameda, com
pergolados e assentos.
 Uma construção denominada “quiosque mineiro”.
 Uma construção em telhado cerâmico com mesas e cadeiras para jogos,
situada no início da alameda.
 Uma “pracinha com pomar”, também no início da subida da alameda.

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 Outro espaço com brinquedos para crianças no início da alameda,

denominado “casa do Tarzan e casa de boneca”.

Todas estas benfeitorias, exceção dos pergolados, estão devidamente listadas

na “Escritura de Instituição, em Regime de Concessão Gratuita, de
Direito Real de Uso em caráter permanente e vitalício, tendo por objeto
áreas de lote residencial multifamiliar” lavrada no Cartório do 4° Ofício de
Notas de São Gonçalo, também Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição, em 25
de outubro de 2.007, na qual a incorporadora CR2 Empreendimentos cria esta
área de lazer para uso perpétuo de todos os moradores do Condomínio Parque
das Águas, sejam eles proprietários, compradores, promitentes compradores,
cessionários, promitentes cessionários ou usuários dos edifícios que compõem as
três fases do empreendimento como um todo.

E, mais ainda, durante o lançamento das vendas da Fase 1 no final da década

passada e início desta, a referida área de lazer e seus equipamentos ficaram
devidamente definidos conforme constam do bonito folder publicitário distribuído
aos futuros compradores, cujas principais ilustrações são apresentadas a seguir:

Folder publicitário da época, descrevendo a área de lazer do empreendimento e

seus diferentes equipamentos. Notar a alameda, que se desenvolve ao lado do
terreno da Fase 1 do Condomínio, e a situação dos equipamentos principais, ao
fundo do terreno junto à parede da antiga pedreira.

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O campo de futebol prometido, com dimensões amplas e com bonita moldura de

composição arbórea adjacente.

A pista de skate prometida, para lazer de crianças e jovens moradores dos

edifícios.

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As quadras polivalentes prometidas.

As quadras de areia prometidas, com dimensões suficientes para se jogar

frescobol.

O chamado “circuito aventura”.

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O denominado “quiosque mineiro”, tal como apresentado aos compradores.

Os telheiros cerâmicos das churrasqueiras e do forno para pizza.

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O pergolado com bancos para descanso formando os dois mirantes indicados no

folder, posicionados no início e no meio da alameda de aceso à área de lazer.

O anfiteatro para projeções, tal como foi prometido.

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O denominado “parque de baixo”, no início da alameda de acesso à área de

lazer.

A cobertura e respectivos equipamentos para jogos, tal como constam no folder

de publicidade da época.

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A pracinha com pomar indicada no início da alameda de acesso, conforme

prometida na propaganda de venda realizada quando do lançamento do
empreendimento.

Apesar destas especificações bastante claras nos folhetos de propaganda da

época da venda das unidades, ocorreu que, na época do “habite-se” dos edifícios
da Fase 1 e entrega das chaves das respectivas unidades, os compradores viram
que as empresas incorporadora e construtora não cumpriram o que foi
prometido.

Na verdade, quando da entrega dos edifícios aconteceu que muitos dos itens
dessa Área de Lazer e vários equipamentos indicados no folder, como o “parque
de baixo”, os pergolados, o anfiteatro para projeções, o chafariz e outras
benfeitorias mais, simplesmente não estavam construídas no local. Com efeito,
o conjunto não estava devidamente urbanizado e nem com o projeto de
paisagismo implantado. E, ainda mais, foi constatado que o projeto original de
ocupação estava bastante desobedecido, apresentando substanciais
modificações para pior, inclusive com grande diminuição da área útil de terreno
necessária à implantação do ajardinamento e de vários equipamentos de lazer
que constam tanto da citada Escritura de Implantação como das imagens do
folder publicitário acima apresentado.

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Tendo constatado esse problema, a Comissão de Obras do Condomínio não

aceitou a entrega desta área comum, que está até hoje abandonada.
Instada por diversas vezes por escrito e por meio extrajudicial para regularizar
esta situação (notificações datadas de dezembro de 2011 e fevereiro de 2.012),
a empresa DOMINUS tem respondido ao Condomínio de forma evasiva como,
por exemplo, na sua carta de 20 de dezembro de 2.012 onde respondeu à
notificação de um ano antes falando sobre esta área comum ser “assunto sendo
tratado pela incorporadora”.

Em face desta inércia, o Condomínio pediu assim este Laudo Técnico para
documentar a situação existente neste local para poder melhor instruir as
providências cabíveis junto às citadas empresas.

3 – A realidade encontrada no local:

Pelo que foi verificado pessoalmente por este profissional em vistoria realizada
no local, esta área de lazer encontra-se apenas parcialmente construída e com
vários problemas que a colocam em patamar muito inferior ao que constava do
folder de propaganda original. Logo de início cabe observar que nada do
paisagismo indicado na propaganda foi realizado pelas empresas responsáveis
pelo empreendimento, estando o local com a cobertura verde nativa na maior
parte da sua extensão. A imagem por satélite abaixo apresentada mostra, em
contorno amarelo, a superfície atual desta área de lazer, próxima aos edifícios já
construídos.

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Quanto aos problemas encontrados, serão apresentados na sequencia seguinte

com as respectivas fotos que os documentam.

3.1 - Falta de paisagismo no local e urbanização deficiente dos acessos:

Início da alameda de acesso à área de lazer: sem calçamento, sem

revestimento, sem ciclovia e sem ajardinamento nas laterais.

Como deveria ser o local, pelo folder de propaganda.

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Como o mesmo local foi entregue pelas empresas construtora/incorporadoras ao

Condomínio. Nota-se a falta completa de arborização, tratamento paisagístico e
os acabamentos laterais da alameda e revestimentos de piso.

Já por esta primeira comparação se vê que há distância longa entre o que

consta do folder e o que se acha construído no terreno do Condomínio Parque
das Águas, logo na sua parte inicial situada no primeiro platô de subida desta
área de lazer, no nível das partes comuns dos edifícios já construídos.

Da mesma forma, as demais construções existentes no local não se acham com

o aspecto prometido, sem acabamentos e sem arborização, sendo que várias
delas não foram realizadas, como veremos nos subitens seguintes.

3.2 – As construções do parque de baixo que foram realizadas estão em

condições muito inferiores ao prometido:

Ainda neste primeiro trecho de subida da alameda, verificamos a seguinte

situação real do local:

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Telheiro para jogos, menor e com apenas duas mesas.

Como era para ser este mesmo local, com telheiro maior, no mínimo cinco
mesas de jogos (e não duas) equipadas com cadeiras anatômicas (e não
banquinhos de concreto). No entorno, constavam laje de piso com revestimento
cerâmico decorativo, com arborização e ajardinamento. Nada disto foi feito.

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A “casa do Tarzan” que foi entregue ao Condomínio.

E a “casa de Boneca”. Notar a falta de laje e revestimentos de piso no local, o

que passa a significar um problema de salubridade seu uso por crianças.

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3.3 – Alameda de subida sem os mirantes, sem os pergolados, sem

ciclovia, sem paisagismo e sem urbanização completa:

A alameda de subida, tal como existente no local. Sem revestimento cerâmico,

sem calçada, sem ciclovia...

Em vários locais a pavimentação realizada, bastante inferior às das imagens do

folder, está com trincas e rachaduras.

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3.4 – A pracinha com pomar na parte intermediária da subida da

alameda não foi realizada:

No caminho de subida deveria haver uma praça com pomar; só existe mato.

3.5 – Quiosques e churrasqueiras em número menor que o prometido e

sem vários acabamentos necessários:

Quiosque mineiro existente no local.

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Quiosque mineiro da propaganda. Pelo visto na foto da página precedente, o

existente é menor em tamanho, sem a sofisticação e sem os revestimentos
indicados nesta imagem do folder da época do lançamento.

A bancada existente neste quiosque: sem sofisticação, sem sifão, sem torneira...

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Coberturas com churrasqueiras e fornos de pizza construídos ao longo da

alameda de subida. Faltam quatro elementos do conjunto, em comparação ao
que foi apresentado no folder de propaganda, além de serem menores e sem a
urbanização do entorno. Vide o desenho abaixo apresentado, da época do
lançamento.

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3.5 – Parte final da alameda com conjunto de bar e salão de festas sem
vários acabamentos e sem o tamanho e urbanização prometidas:

Final da alameda. Onde está a palmeira da foto era para ter um chafariz.

Salão de festas e bar construídos. No folder seria um conjunto maior, com mais
área coberta e capacidade para mais pessoas. Também o revestimento indicado
não era para ser o cimentado simples visto na foto.

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Comparação entre os equipamentos e construções que foram prometidos no

folder e do que foi construído no local (imagem satélite Google Earth).

Pelo que é visto nas duas imagens comparativas acima apresentadas, vários
equipamentos importantes não foram construídos, tais como: uma das duas
quadras polivalentes, a pista de skate, o anfiteatro de projeção, uma das duas
quadras de areia e vários quiosques. E também se nota que o que foi construído
está em tamanho menor do que o lançado e em posição deslocada da
implantação original. Também não existem os calçamentos, revestimentos,
arborizações prometidas. Vejamos a seguir o que existe construído nesta parte
superior da área de lazer do Condomínio Parque das Águas.

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3.6 – Quadras de esporte menores e em menor quantidade:

As mesmas falhas e omissões dos itens precedentes se repetem nesta parte

final da área de lazer do Condomínio.

Quadra de areia construída. Eram para ser duas e maiores do que esta que
existe no local (vide desenho do folder abaixo apresentado).

Do modo como foi construída, a quadra de areia jamais permitirá jogo de vôlei
ou de frescobol, porque não tem tamanho para a prática destes esportes.

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Quadra polivalente construída. Eram para ser duas...

... e o material empregado nesta que foi feita é fraco e sem os encaixes ou
soldas necessários. Observa-se aqui que a atual norma de desempenho (NBR
15.575) determina prazos mínimos de durabilidade dos bens edificados.

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Campo de futebol construído.

Foi construído menor e sem a urbanização e infraestrutura de paisagismo

mostrado no folder de propaganda. Também está em posição diferente do que
foi apresentado inicialmente.

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Cabe ainda registrar que estas imagens bonitas, porém não construídas, são
utilizadas até a data presente como matéria de propaganda do empreendimento,
conforme captado no site da corretora LOPES, www.lopes.com.br/sao-goncalo,
como vemos abaixo:

PARQUE DAS ÁGUAS

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Clique na foto para ampliar.

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4 – As argumentações apresentadas pelas empresas

construtora-incorporadoras sobre a modificação do
espaço e pela falta de realização de vários quiosques e
outras benfeitorias:
Segundo relatado e conforme desenho de modificação desta área de lazer
apresentado pela DOMINUS ao Condomínio, foi argumentado que não foi
possível ser cumprido o desenho original do folheto de propaganda devido a
problemas de instabilidade da encosta escarpada situada a norte e a oeste do
platô. Também foi argumentado que só serão construídos os demais
equipamentos que faltam após o lançamento da Fase 2 do empreendimento.

Sobre esta argumentação, cabe desde logo deixar claro que a área de lazer não
está prevista de ser construída em fases, tal como vemos na citada Escritura do
4º Ofício de Notas lavrada em 25 de outubro de 2.007. Também não está assim
determinado no desenho da propaganda atual do empreendimento
existente no site da Lopes e abaixo reproduzido:

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Da mesma forma não procede a argumentação sobre o acidente

geológico/topográfico do local. De fato, por ter sido uma pedreira, o terreno
condominial desta parte aos fundos apresenta bordas, tanto no seu limite
inferior como no superior, com cortes de rocha sã quase verticais como se vê na
foto a seguir.

A defesa da DOMINUS é de que, por suposta exigência da Fundação GEO-Rio -

órgão da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro que fiscaliza e determina como
devem ser feitas as contenções das encostas daquele Município, teria sido
obrigada a afastar 25,00m desta encosta vertical os equipamentos projetados,
por risco de queda de fragmentos de rocha em processo erosivo, ou de nacos de
terra existente na crista. Este fato colocaria em risco as pessoas que
eventualmente estivessem próximas a essa encosta, daí o grande afastamento
realizado com as respectivas modificações na implantação desta área de lazer.

E mais ainda, a DOMINUS alega também que, em consequência desta suposta

exigência da GEO-Rio, foi obrigada a acrescentar uma defesa contra a queda de
materiais naturais mediante a construção de estruturas e malhas de aço a esta
distância de 25,00m da encosta rochosa, tendo executado esta obra em todo o
perímetro da parte superior desta área de lazer, tal como vemos nas fotos a
seguir.

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Com todo o respeito, mas não vemos nenhuma procedência nessa alegação da
DOMINUS, pelas seguintes razões:

a) A Fundação GEO-Rio não fiscaliza encostas em São Gonçalo.

b) O procedimento padrão da GEO-Rio em encostas verticais de rocha sã,

caso deste Condomínio Parque das Águas, é o da limpeza da vegetação e
corte de eventuais lascas de pedra na sua parede, com a colocação de
muro de concreto com cerca de 1,00m de altura chumbado na sua crista.

c) A norma técnica que determina padrões nacionais para contenções de

encostas é a NBR-11.682 da ABNT (versão 2009), que jamais obriga
distância de segurança tão grande como a realizada pela DOMINUS no
local, 25,00m. A norma determina um cálculo lógico de afastamento se, e
apenas se, não houve o tratamento técnico de contenção/estabilização da
encosta, o que pode ser feito conforme apresentado no item “b” supra.

Portanto, o procedimento adotado pela DOMINUS é meramente intuitivo, fora de

padrão técnico, e que reduz substancialmente a área de lazer projetada. Esta
rede metálica, portanto, além de ser tecnicamente anacrônica, está
prejudicando o uso completo do terreno, a disposição arquitetônica projetada e
o paisagismo previsto para o local.

Ademais, é uma solução esteticamente deplorável visualmente, que não irá

jamais atrair futuros moradores para o empreendimento, por não trazer beleza
ao conjunto, muito pelo contrário.

Cabe ainda registrar aqui que este profissional não entende qual o objetivo
desta inabilidade técnica das empresas construtora/incorporadoras, isto porque
elas ainda têm dois lotes grandes de terreno esperando futuros
empreendimentos para o local. Uma área de lazer com o aspecto mostrado nas
fotos precedentes e com a redução de área e respectivos equipamentos poderá
inibir futuros compradores ou investidores para o local.

E, comprovando ainda mais que há desperdício de área e inabilidade técnica na

solução adotada pela DOMINUS para o local, apresentamos abaixo foto de um
dos muitos condomínios da cidade do Rio de Janeiro que adota o procedimento
de tratamento de encosta vertical em rocha sã pelo padrão da GEO-Rio citado
acima, utilizando assim o espaço próximo à encosta de modo seguro e racional.

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5 – Conclusão:

Pelo que ficou devidamente demonstrado e comprovado no corpo deste Laudo, a

área de lazer projetada e apresentada no folder de propaganda do lançamento
dos edifícios do Condomínio Parque das Águas não foi realizada conforme
prometido aos compradores, estando com muitas deficiências graves no que foi
executado e com muitos dos seus itens simplesmente não realizados.

E, da parte da empresa incorporadora, não houve justificativa plausível para a

ocorrência destes problemas, isto porque a falta de paisagismo e a má execução
dos itens realizados não podem ser explicadas por problemas da uma encosta
que, desde o início, sabia-se existir no local e que deveria ser tratada de modo
tecnicamente correto, isto é, sem prejudicar o uso do terreno.

Por final faz constar que este laudo está devidamente registrado no CAU-RJ com
a RRT n° 0000001567992.

Rio de Janeiro, 16 de setembro de 2.013.

Ronaldo Foster Vidal

Arquiteto CAU-BR n° 2.171-7
Membro do Instituto de Engenharia Legal
Filiado ao Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE

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