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6 CONTRATOS BILATERAIS OU SINALAGMTICOS Sumrio: 66. Particularidades. 67. A exceptio non adimpleti contractos. 68. Vcios r ebiditrios. 69.

Fundamento da garantia.70. Aes edilcias. 71. Evico. 72. Arras. 73. Condio resolutiva tcita.

66. Particularidades Os contratos bilaterais, sinalagmticos ou de prestaes correlatas, subordinam-se a r egras inaplicveis aos contratos unilaterais. Na justificao do interese prtico da distino entre essas duas categorias de contratos foi visto que somente os bilaterais comportavam a exceptio non adimpleti contractos e a clusula resolutiva tcita. Do mesmo modo, as disposies relativas s arra s, evico e aos vcios redibitrios somente a eles se aplicam. H, por conseguinte, um complexo de normas destinadas exclusivamente- a esses contratos, algumas de aplicao a todos, outras restritas a determinadas espcies. 67. A "exceptio non adimpleti contractos" Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode, antes de cumprida sua ob rigao, exigir a do outro. Nessa hiptese, tem direito a invocar a exceo de contrato no cumprido. O fundamento desse direito intuitivo. Visto que a essncia dos contrat os bilaterais o sinalagma, isto , a dependncia recproca das obrigaes, nada mais conseqente que cada qual das partes se recuse executar o acordo, opondo a exceptio non adimpleti contractos. Se no cumpre a obrigao contrada, dado lhe no exigir do outro contraente que cumpra a sua. A "exceptio nn adimpleti contractos" somente pode ser oposta quando a lei ou o prp rio contrato no determinar a quem cabe primeiro cumprir a obrigao. Claro que, se estabelecida a sucessividade do adimplemento, o contraente que deve satisfaze r a prestao antes do outro no pode recusar-se a cumpri-La sob a conjectura de que este no satisfar que lhe corre. Admite-se, porm, em carter excepcional, que se r ecuse, se, depois de concludo o contrato, sobrevier outra parte diminuio em seu patrimnio, capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestao a que se obrigo u. Ocorrendo essa hiptese, a parte a quem incumbe cumprir a prestao em primeiro lugar pode manter a recusa, at que a outra satisfaa a que lhe compete, ou lhe d gar antia bastante de satisfaz-la. A finalidade dessa norma evitar o perigo a que fica exposto, no caso, o contratante que se obrigou a cumprir antes do out ro a obrigao assumida. Por esse motivo, permite-se que a parte a quem assiste o direito de receber primeiramente exija da outra que preste cauo. A exceo de contrato no cumprido paralisa a ao do exceto, tornando seu crdito inexigv Admite-se, ao lado da exceptio non adimpleti contractus, a exceptio non rite adi mpleti contractus. A primeira para o caso de inadimplemento da obrigao. A outra para a hiptese do cumprimento incompleto, seja porque o devedor somente tenha sat isfeito, em parte a prestao, seja porque a cumpriu de modo defeituoso. Sempre que a obrigao no cumprida pelo modo devido, a outra parte pode recusar-se a cumprir a sua, at que seja completada ou melhorada pertinentemente. A exceptio non rite adimpleti contractus , no fundo, a mesma exceptio non adimpleti contract us, dado que o cumprimento parcial, inexato ou defeituoso, equivale a inadimplem ento. Difere, porm, nos efeitos. Havendo inadimplemento total, incumbe a prova ao contr aente que no cumpriu a obrigao. Havendo execuo incompleta, deve prova-la quem invoca a exceo, pois se presume regular o pagamento aceito. A natureza da exceptio non adimpleti contractus controvertida. Trata-se, segundo a opinio dominante, de genuna exceptio, no sentido romano do termo, isto , um direito que o devedor ope ao do credor, dilatando seu exerccio. Em sntese, const itui um contradireito, na expresso feliz de Enneccerus. A natureza desse direito no pacificamente definida. Sustenta-se que direito de re teno, acrescentando alguns que, devido s suas particularidades, um direito de reteno "sui generis". Rejeita-se, porm, essa opinio com bons fundamentos, argumen tando-se que o direito de reteno uma garantia concedida no caso de dvidas recprocas e conexas, mas que supe, necessariamente, a independncia respectiva das d uas obrigaes, o que no ocorre nos contratos bilaterais, visto que neles

a obrigao de uma parte a causa jurdica da outra; por isso, quem invoca o direito de reteno se julga provido de uma garantia de pagamento que o direito lhe assegura como medida de eqidade, enquanto o devedor de um contrato sinalagmtico qu e exige a execuo simultnea se prevalece de um dos efeitos prprios do contrato que celebrou. A exceo de contrato no cumprido no pura e simples aplicao do direito reteno, mas uma exceptio propriamente dita. O fundamento de tal exceo encontra-se, para alguns, na teoria da causa, para o utros na eqidade, no princpio do enriquecimento equilbrio das prestaes. A situao que d lugar exceptio non adimpleti contractus pode ser invertida. Nesta, u ma parte que no cumpriu a obrigao quer que a outra cumpra. Na hiptese inversa, "uma das partes cumpriu, reclama, ento, a que lhe cabe em troca, mas a o utra se recusa a isso, ou se v na impossibilidade de satisfazer a prestao que deve". Nesse caso, a parte lesada pode promover a resoluo do contrato, com perdas e danos. Mas essa soluo somente deve ser adotada quando o cumprimento da obrigao se tornar impossvel. Caso contrrio, justifica-se a execuo coativa em forma especfica, se a natureza da obrigao admiti-la. A exceptio non adimpleti contractus no pode ser argida se quem tem direito a op-la a ela renunciou, ou se o contrato contm a clusula solve et repete. Extingue-se o direito de opor a exceo se a prestao se tornou impossvel, , segundo alg ns, se houve novao, NOTA A possibilidade, ou no, da exceptio non adimpleti contractos , sem dvida, a maior c onseqncia da classificao dos contratos em unilaterais e bilaterais. A propsito dessa defesa especifica dos bilaterais importante destacar: a) no basta a bilater alidade do contrato, pois a exceo pressupe tambm simultaneidade das prestaes recprocas; b) necessrio tambm que ocorra uma razovel proporcionalidade entre elas, p ois no justo suspender prestaes de vulto por contraprestaes inexpressivas ou de escassa relevncia; preciso aplicar a exceo sempre luz do princpio da boa-f; a defesa dilatria e no peremptria, pelo que no exclui a procedncia do pedido do autor, mas apenas condiciona sua exeqibilidade condio de prvia satisfa a contraprestao, tal como se passa na exceo de reteno por benfeitorias.

68. Vcios redibitrios Nos contratos bilaterais translativos da propriedade, a coisa objeto da prestao do alienante pode ser enjeitada pelo adquirente, se tem defeitos ocultos que a tornem imprpria ao uso a que se destina, ou lhe diminuem o valor. Os defeitos ocu ltos que a desvalorizam ou fazem-na imprestvel chamam-se vcios redibitrios. A garantia dada pela lei ao contratante prejudicado constitui um dos efeitos dir etos dos contratos comutativos, cuja funo econmica consiste em possibilitar a circulao da riqueza. No prpria, com efeito, da compra e venda, mas comum a todos os contratos translativos da propriedade. Independentemente de clusula especial, existe, do mesmo modo, nos contratos de permuta, sociedade e doaro com encargo, a ssim como na dao em pagamento. Os preceitos legais sobre vcios redibitrios no se aplicam apenas venda, devendo ser localizados, pois, em seo independente, ant es da disciplina das vrias espcies contratuais. Para haver vcio redibitrio preciso, em primeiro lugar, que o defeito da coisa seja oculto. Se est vista, presume-se que o adquirente quis receb-la assim mesmo. Necessrio, em segundo lugar, que o vcio exista no momento da concluso do con trato. Se aparece posteriormente, quando j se encontra no domnio do adquirente, a garantia, obviamente, no pode ser invocada. Entendem alguns que, se o defeito s e manifestar depois da perfeio do contrato, mas antes da tradio da coisa, haver vcio redibitrio. O momento da existncia seria, ento, o da execuo do contrato pelo ali nante. Por fim, indispensvel que o vcio oculto torne a coisa imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminua o valor. Se insignificante, no atingido su a utilidade ou o seu valor, vcio redibitrio no . irrelevante que o alienante ignore ou conhea vcio. Em qualquer das hipteses, no se ximir da responsabilidade, mas, se conhecia, ser obrigado a indenizar os prejuzos que houver causado. Dissimulando a existncia do defeito, ter procedido dolosamente, violando de modo direto a obrigao. Responde, nesse caso, no s pelo dano positivo, isto , pelo prejuzo que o adquirente sofre por ficar com uma

coisa defeituosa, mas, tambm, pelo que resulta do interesse negativo - negativeve rtrag interest -, consistentemente na privao da vantagem que obteria se a coisa estivess e perfeita . A essa hiptese de inexecuo culposa do contrato equipara-se, nos efeitos, a que se c onfigura atravs da garantia expressa dada pelo alienante ao adquirente. que, oferecendo-a, o transmitente assegura possuir a coisa as qualidades que o a dquirente julga necessrias para a aquisio, pouco importando, ento, que tenha aquele procedido culposamente ou no. 69. Fundamento de garantia Sobre o fundamento jurdico da garantia legal contra os vcios redibitrios, variam as explicaes, sendo mais correntes as seguintes: a) teoria da evico parcial; b) teoria do erro; c) teoria do risco. A primeira no satisfatria. Se a garantia fora dessa natureza, a conseqncia seria o n ascimento do dever de indenizar para a alienante em razo de inadimplemento da obrigao, quando , a redibio do contrato. A segunda, considerando a vontade do adquirente viciada por erro sobre uma das q ualidades essenciais do objeto, sustenta que, se ele soubesse da existncia do def eito oculto, no contrataria. A semelhana impressionante, favorecendo-a, mas, se verdade ira fosse, a conseqncia seria a anulao do contrato, como nos que se formam com esse vcio da vontade. No se justificaria, por outro lado, o direito do adquire nte de pedir abatimento do preo. A terceira afirma que a responsabilidade pelo vcio ou defeito da coisa

no conseqncia da inexecuo da obrigao da alienante, mas imposio da lei, ao determ o risco deve ser por ele suportado. A perda deve ser do contraente que entregou a coisa, seja totalmente, se o adquirente a enjeita, seja parcialme nte, se a conserva com abatimento de preo. Embora sedutora, como pareceu a Saleil les, padece a teoria de alguns defeitos, como ele prprio assinala. De fato. O problema dos riscos consiste em saber quem sofre a perda com a inexecuo fortuita da obrigao; assim sendo, falar de risco a propsito do vcio redibitrio admitir que o alienante d eve ser responsabilizado por defeitos da coisa para ele desconhecidos, voltandose, assim, idia de garantia. Trata-se, realmente, de garantia de natureza especial, a que se no aplicam as reg ras da teoria geral dos riscos.

70. Aes edilcias O efeito da garantia proporcionar ao adquirente os meios de no sofrer a p erda. Dispe, para isso, de duas aes edilcias: a redibitria e a estimatria ou quanti minoris. Pode usar de uma ou de outra, porque juiz nico de sua conveninc ia, mas no lhe dado cumul-las. A escolha irrevogvel. Uma vez feita, d-se uma espcie de concentrao do direito de acionar. A ao redibitria o meio de que pode servir-se o adquirente para enjeitar a coisa por vcios ou defeitos ocultos. A ao estimatria ou quanti minoris tem por objeto a obteno de abatimento do preo. O principal efeito da ao redibitria consiste na resoluo do contrato. Uma vez decretad a, assiste ao adquirente o direito restituio do preo pago e ao reembolso das despesas do contrato. Se o alienante conhecia o vcio, ou o defeito, o adquire nte far jus, como visto, ao recebimento de indenizao pelas perdas e danos sofridos. A ao quanti minoris no acarreta a redibio do contrato. Dando-lhe preferncia, o adquir nte limita-se a reclamar abatimento no preo. Claro que no pode fazer a reduo por conta prpria. No se trata, por conseguinte, de alterao unilateral do cont ato, feito ao arbtrio de uma das partes. Tampouco de indenizao. Pela interveno judicial, a requerimento do interessado, que obtm o reajustamento do preo. As bases do clculo para o abatimento constituem problema de soluo difcil. Na ausncia

de regras explcitas, recorre-se ao arbitramento. H, no entanto, trs modos de calcular a reduo, como informa Saleilles, baseado na prtica alem. Pelo prim eiro, restitui-se a adquirente a diminuio exata do valor que a coisa sofreu. Pelo segundo, a diferena entre o preo pago e o valor verdadeiro que a coisa deveri a ter, levando-se em conta o vcio. Pelo terceiro, deduz-se do preo parte proporcio nal diminuio do valor. Os dois primeiros so inaceitveis, porque repousam em um princpio bsoluto. O ltimo, que consiste num clculo de proporo, baseando-se, pois, em um princpio relativo, condiz com a natureza da garantia oferecida pela l ei. Conquanto seja curto o prazo no qual deve ser proposta a ao quanti minoris, o abat imento no deve ser feito tendo em vista o valor do prejuzo no momento em que proposta, mas, sim, no dia da concluso do contrato. O prazo para propor a ao comea a correr da tradio da coisa. Pretende-se, porm, que se inicie no dia em que o adquirente descobre o vcio. Tal soluo inconveniente por torn-lo varivel. Seria absurdo fix-lo na data de celebrao do contrato. Entre ns, prazo varia, conforme a coisa viciada seja mvel ou imvel, sendo mais longo neste do que naquele caso. No entanto, o mesmo, quer se trate da ao redibitri a ou da ao quanti minoris. H, para finalizar, uma hiptese em que o adquirente no pode exercer opo, devendo propo r, necessariamente, ao redibitria: a do perecimento da coisa em conseqncia de defeito oculto. Subsiste a responsabilidade do alienante, que, assim, ficar ob rigado a restituir o que. recebeu, mais as despesas do contrato. Como intuitivo,

no caberia, nesse caso, a ao quanti minoris, que pressupe, da parte do adquirente, o desejo de conservar a coisa. Se esta perece em razo de caso fortuito, adota-se a mesma soluo, se o vcio j fora verificado, porque se trata de garantia dos vcios exi stentes no momento da tradio. Em qualquer das hipteses, porm, a redibio no opera, propriamente, como resoluo. A soluo no se aplica na hiptese da impossibili e de restituio da coisa em virtude de um ato voluntrio de disposio da mesma por parte do adquirente. O terceiro, que a adquiriu, no sofre as conseqnci as da redibio. Se, pois, o adquirente alienar a coisa viciada, fica impossibilitad a de exercer a ao redibitria. No cabe, do mesmo modo, a ao quanti minoris, se a coisa foi vendida em hasta pblica, por isso que, no caso, a alienao compulsria. NOTA A respeito dos vcios redibitrios nas relaes de consumo, o Cdigo de Defesa do Consumid or prev o direito do adquirente de exigir a reparao do defeito no prazo mximo de 30 dias, e, se tal no ocorrer, poder escolher uma das seguintes sanes contra o fornecedor: a) substituio do produto, por outro em perfeitas condies de uso; ou b) restituio imediata do preo pago, corrigido monetariamente, sem prejuzo das perdas e danos ou c) abatimento proporcional do preo (art. 18 e 1).

71. Evico A evico a garantia prpria dos contratos comutativos que criam a obrigao de transferi o domnio de determinada coisa. Deriva do princpio segundo o qual o alienante tem o dever de garantir ao adquirente a posse justa da coisa transmiti da, defendendo-a de pretenses de terceiros quanto ao seu domnio. um fenmeno prprio de venda de coisa alheia, como diz Mirabelli. D-se evico quando o adquirente vem a perder a propriedade ou posse da coisa em virt ude de sentena judicial que reconhece a outrem direito anterior sobre ela. O vocbulo vem do latim evictio, que significa recuperao judicial de uma coisa. Resg uardar os riscos da evico significa garantir o adquirente contra a perda do domnio por sentena judicial, e, na hiptese de vir ele a perd-lo, assegurar-lhe a restituio integral do preo mais a indenizao dos frutos que tiver sido obrigado a devolver, despesas do contrato e custas judiciais. H trs formas de evico: a reivindicatria, a expropriatria e a resolutria, segundo Ferri. Na reivindicatria, resulta da sentena que julgou procedente a ao de reivindicao do proprietrio da coisa

endida; expropriatria, quando o bem, j penhorado, quando foi vendido, vem a ser alienado em hasta pblica; resolutria, se a precedente aquisio do vendedor se resolve por estar subordinada a uma condio resolutiva. A evico configura-se com a reunio dos seguintes elementos caractersticos: a) privao d direito do adquirente; 6) sentena judicial reconhecendo direito preexistente; c) risco anterior aquisio da coisa. O primeiro requisito manifesto. Se o adquirente no perde o domnio ou a posse da co isa, claro que no sofre evico. A perda, no entanto, pode ser total ou parcial. Na evico parcial, h perda de parte da coisa ou limitao do direito de proprie dade por vnculo real. O interesse da distino reside na possibilidade, existente na evico parcial, de optar o adquirente entre a resoluo do contrato e o ab atimento do preo, na proporo da parte subtrada a seu domnio ou da desvalorizao sofrida pela existncia de nus real. Na evico total, o direito do evicto cifra-se a o bter a restituio integral do preo com as indenizaes em lei. A necessidade da sentena judicial reconhecida geralmente como indispensvel requisi to caracterizao da evico. Preciso , com efeito, para ocorrer a privao do direito do evicto, que ele seja condenado a restituir a coisa. Admite-se, con tudo, em casos excepcionais, que a evico possa existir independentemente de sentena

do juiz, quando, por exemplo, perde o domnio da coisa pelo implemento de condio res olutiva (evico resolutiva). Para o evicto exercer seu direito contra o evictor, dever notific-lo do litgio, sen do necessrio, portanto, a denunciao lide por que o alienante precisa conhecer a pretenso do terceiro reivindicante, j que ir suportar as conseqncias da sentena jud cial. De mais, aumentam suas possibilidades de defender o direito que transmitiu. A notificao diferentemente encarada como faculdade ou obrigao do adquire nte. H de ser entendida como dever, dado que a sentena tem de ser oponvel ao alienante. Se este ficar estranho ao litgio, no poder sofrer os efeitos da deciso judicial. Necessrio seria que o evicto propusesse outra ao exigindo a garantia. A evico s se estrutura se o vcio houver sido anterior transmisso do domnio. Necess tambm, que o adquirente ignore que a coisa era alheia ou litigiosa. Se sabia, o alientante no est obrigado a prestar evico. O adquirente no pode demandar pela evico, se privado da coisa por furto, roubo ou por caso fortuito. Indispensvel, finalmente, que a privao se d pelos meios judiciais. A natureza da ao do evicto controvertida. Trata-se de ao de indenizao. Configurada vico, verifica-se a inexecuo contratual. A conseqncia lgica seria a obrigao do alienante de ressarcir completamente o dano causado. Atendendo, porm, a que os efeitos da evico se produzem, haja ou no culpa do evictor, a recuperao do prejuzo causado delimitada na lei, compreendendo a restituio integral do preo a algumas indenizaes. So direitos do evicto: 1) obter a restituio integral do preo ou das quantias que pago u; 2) ser indenizado dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; 3) ser indenizado das despesas do contrato; 4) ser ressarcido dos prejuzos que direta mente resultarem da evico; 5) ser reembolsado das custas judiciais, compreendidos os honorrios de advogado. A doutrina mais recente baseia a responsabilidade pela evico na irrealizao do fim da venda. No so imperativas as disposies legais atinentes evico. No contrato podem as partes ipular a dispensa da garantia, assim como atenuar ou agravar o rigor de seus efeitos. A estipulao de que no haver responsabilidade por evico formula-se na clusula de non praestanda evictione, que, entretanto, no elimina todos os efeitos da garantia, se a evico se der. Ao evicto assistir o direito de recobrar o preo que pagou pela coisa. Se souber, porm, do risco da evico, no poder pleitear a restituio, uma vez que o contrato passa a ser aleatrio. Basta, alis, que tenha adquirido coisa litigiosa. Excluda a garantia contra a evico, o adquirente no far jus ao recebimento de indenizaes. Raramente se convenciona a exclu so. Ao contrrio disso, costuma-se estipular nas escrituras de venda que o vendedor assume os riscos da evico, embora a clusula seja suprflua, j que as dispos ies legais somente no se aplicam se forem afastadas de modo expresso.

Nada impede, por outro lado, que as partes reforcem ou diminuam a garantia. Os e feitos que produz correspondem ao direito indenizao assegurada ao evicto. O que deve compreender pode ser estipulado, portanto, mediante acordo. Assim, por exem plo, admite-se a excluso das despesas dos contratos. Permite-se estipular a obrig ao do evictor de indenizar prejuzos que resultarem indiretamente da evico. No se confundem com a evico a venda sob condio suspensiva, a promessa de venda e a pr omessa de fato de terceiro. NOTA H uma tendncia nos tribunais em no vincular necessariamente a garantia da evico perd do bem por fora de sentena judicial, principalmente nos casos em que tal perda decorre de ato de autoridade pblica irresistvel, como o caso de apreenso policial do objeto de furto ou roubo. Em semelhante situao, tem-se decidido que "a pretenso do evicto pode ser exercitada independentemente de sentena, bastan do a existncia de ato inequvoco e legtimo de qualquer autoridade que o prive da posse da coisa" (TAMG, Ap. 43.387, Rel. Juiz Ney Paolinelli, ac. 01.03.89, in Julgados do TAMG, vols. 38-39, p. 205; STJ, RESP 12.663/SP, 3' T., Rel. Min. Clu dio Santos, ac. de 09.03.92, in DJU, 13.04.92, p. 4.996). A respeito do requisito da notificao do litgio ao transmitente do bem, tem-se enten dido que no se pode condicionar a garantia da evico invariavelmente ao oportuno emprego da denunciao da lide por parte daquele que sofre o desapossamento. Assim, deve-se considerar dispensada a denunciao quando o evicto sofreu a perda da posse por medida judicial proveniente de ao em que no era parte (v.g., busca e apre enso com base em garantia de alienao fiduciria, nos termos do Dec. lei n 911, entre partes diversas) (STF, RE 91.067-11PR, Rel. Min. Nri da Silveira, ac. de 13.11.84, in RT 602/241;. Chegou-se mesmo a decidir que o direito de recobra r o preo, por parte do contratante desapossado do bem adquirido onerosamente, indep ende, em princpio, do manejo da denunciao da lide (STJ, RESP 9.552/SP, 3' T., Rel. Min. Nilson Naves, ac. de 25.05.92, in LEX - JSTJ, 40/75). Por outro lado, est a garantia da evico sujeita a ordem cronolgica das diversas alie naes do mesmo bem, de sorte que o evicto pode exercit-la apenas contra quem lhe transmitiu a coisa, e no contra remotos alienantes dela, com abstrao da ca deia sucessiva de transmisses (Cdigo Civil, art. 1.107) (STF ERE 97.197/PR, Rel. Min. Octvio Gallotti, ac. de 21.08.86, in RTJ, 11911.100; STF, RE 97.197, Re l. Min. Dcio Miranda, ac. de 26.06.84, in RTJ, 11011. 107; TJMG, Ap. 80.685-5, Rel. Des. Costa Val, ac. de 10.05.90, in J. Mineira, 1111153).

72. Arras O vocbulo arras empregado em dois sentidos. No Direito de famlia, designa a penso q ue o marido promete mulher, na constituio do dote, para o caso de premorrer. No Direito das Obrigaes, a quantia dada por um dos contraentes ao outro como sinal de concluso do contrato. Nesta acepo, sinnimo de sinal, termo que, alm de ser mais usado na prtica, evita confuses. O sinal tem cabimento apenas nos contratos bilaterais translativos ao domnio. H de provir de clusula acessria do contrato, expressamente estipulada. A funo do sinal no determinada uniformemente nas legislaes, que ora se filiam ao sis ema confirmatrio ora ao sistema penitencial. De acordo com o primeiro, o sinal serve, unicamente, para a firmeza do contrato, tornando-o obrigatrio. Pel o segundo, para assegurar s partes o direito de arrependimento. As duas funes podem ser admitidas alternativamente, prevalecendo a confirmatria, se no for estip ulado, expressamente, que o sinal dado para permitir o arrependimento. Consideradas sob o aspecto funcional, dividem-se, pois, as arras em confirmatrias e penitenciais. A estas espcies alguns acrescentam as arras assecuratrias e as arras como suplemento de preo. As arras confirmatrias consistem na entrega de quantia ou coisa, feita por um con traente ao outro, em firmeza do contrato e como garantia de que, ser cumprido. Firmam a presuno de acordo final e tornam obrigatrio o contrato. Usam-se, precisame

nte, para impedir o arrependimento de qualquer das partes. Quando no se atribui s arras expressamente outra funo, devem ser consideradas confir matrias. Podem dar-se ao se concluir o contrato ou anteriormente. No primeiro caso, constituem princpio de pagamento. Afora esse caso, devem ser restitudas, qua ndo o contrato for concludo ou desfeito. O sinal dado em dinheiro, no ato de formao do contrato, representa, em conseqncia, cumprimento parcial da obrigao contra As arras penitenciais consistem na entrega de quantia feita por um contratante a o outro, ficando os dois com o direito de arrependimento, se deixarem de conclui r o contrato ou o desfizerem. Possuem o carter de pena, mas no se confundem com multa penitencial, que visa a ga rantir a efetividade do contrato, enquanto as arras tm por fim permitir que se desfaa. Para que as arras tenham funo penitencial, necessrio que as partes a declarem. A distino entre arras confirmatrias e arras penitenciais tem importncia pela diversi dade dos efeitos que suscitam. Nas arras confirrmatrias, no h que falar em pena. Constituindo, como constituem, uma garantia, tornam o contrato obrigatri o. Mas se o contratante que pagou o sinal der causa impossibilidade da prestao, ou resoluo do contrato, perd-lo em benefcio do outro. Trata-se de uma espcie de inde izao. Quem deu arras no pode repeti-las se o contrato se torna ineficaz por sua culpa. No caso de serem penitenciais, a parte que se arrepender sofre um a pena. Se o arrependido for quem as deu, perd-las- em proveito do outro. Quem as recebeu, restitu-las- em dobro, isto , devolver a quantia recebida e pagar quantia igual. As arras penitenciais ho de consistirem dinheiro. As arras confirmatrias constituem excelente meio de prova da realizao do contrato. As arras penitenciais previnem a possibilidade do arrependimento pelo receio da pena. Via de regra, usam-se nos contratos solenes. Entre o ajuste e o cumprim ento das solenidades, h sempre intervalo no qual pode vir o arrependimento. Procu ra-se desestimul-lo com a estipulao de arras penitenciais. Sob a denominao de arras assecuratrias (arrha pacto imperfecto data) distinguem alg uns uma espcie de sinal que se entrega para garantir a formao definitiva do contrato. Esse sinal dado anteriormente, quando as partes ainda se encontram na fase dos entendimentos preliminares. Nisso se diferencia das arras confirmatri as, que se efetuam no ato de concluso do contrato. Se a parte que deu atras recusa-se a concluir o contrato, perde-as em proveito da outra. Os cdigos no se referem a essa espcie de arras. Nada impede, porm, sua estipulao, pois no contrariam qualquer disposio legal . Admitem algumas legislaes as arras como suplemento de preo. Em vez de serem quantia dada por conta do que dever ser pago, representam acrscimo do preo. Neste caso, se o contrato no se conclui, ou desfeito por culpa de quem deu as arras, o que as recebeu tem o direito de guarda-las por conta da indenizao que lhe deve ser paga. O Direito ptrio no as prev. NOTA O Cdigo de Defesa do Consumidor no admite a clusula que imponha a perda total das p restaes pagas, quando o bem alienado devolvido ao credor, no caso de resoluo do contrato por inadimplemento do adquirente, nos negcios a prestaes (art. 53).

73. Condio resolutiva tcita O princpio da interdependncia das obrigaes oriundas de contrato bilateral fundamenta sua resoluo quando h inexecuo por parte de um dos contraentes. A resoluo do contrato por esse motivo resulta de presuno legal, hiptese na qual se fala da ex istncia de uma condio resolutria tcita. Em vista de sua importncia e para melhor sistematizao da matria, ser examinada no cap ulo dedicado extino dos contratos.