MODÚLO TÉCNICO

DIREITO PARA QUEM NÃO É ADVOGADO

No futuro o cartório vai ser digital. A pandemia tem acelerado muito.

REGISTRO DE CONTRATO: apenas após o registro de contrato é que há propriedade.
CERTIDÕES ONLINE: hoje é possível a obtenção de certidões de forma online.
O registro publico serve para tornar a informação acessível a quem possa se interessar.
E para a documentação se tornar pública.

OBRIGAÇÕES DO CORRETOR DE IMOVEIS JUNTO AO COAF

COAF: é o conselho de controle de atividade financeiras, criado pela lei No 9.613/98 no

âmbito ministério da fazenda, tem a finalidade de disciplinar, aplicar penas
administrativa, receber, examinar e identificar as ocorrências suspeitas de atividades
ilícitas relacionada ao crime lavagem de dinheiro.
A lei 12.683/2012 alterou a redação da lei 9.613/98 incluindo aos corretores de
imóveis e imobiliárias no rol de pessoas sujeitas ao mecanismo de controle do COAF,
bem como estabeleceu algumas obrigações a estes profissionais e empresas.

O COAF E O SISTEMA COFECI/CRECI

- RESOLUÇÃO COEFECI N• 1.336/2014
A finalidade é detalhar o que a lei coloca como obrigação para o corretor de imóveis.
Visando o auxilio o combate do crime lavagem de dinheiro. Ele é obrigado a cumprir
com essas obrigações (imobiliárias também)
* identificar seus clientes e manter cadastro do cliente atualizado;
* Manter registro de toda a transação em moeda nacional ou estrangeira, deve estar
catalogada e dialogado na imobiliária, deve estar guardado e mantido.
* Deve ser organizado, deve ter todos os documentos
* Cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no órgão regulador ou fiscalizador
(sistema COFECI/CRECI)
* Atender às requisições formuladas pelo COAF;
* Conservar os cadastros e registros durante o período mínimo de cinco anos.
(Compradores, vendedores, pelo período de cinco anos).

QUAL O PROPOSITO DE FAZER A DECLARAÇÃO DO COAF?

O Objetivo de realizar a declaração, seja de ocorrência ou de incoerência, é de
justamente uma ação preventiva ao combate ao crime lavagem de dinheiro, através de
análise dos dados enviados referente as operações financeiras de caráter suspeito.
Todas pessoas (físicas e jurídicas) elencadas art. Da lei 9.613/98, por exemplo:
* Bolsas de valores, as bolsas de mercadorias ou futuro;
* Seguradoras, as corretoras de seguros e as entidades de previdência complementar;
* Administradoras de cartões de créditos;
* Administradoras de consórcios para aquisição de bens ou serviços;
* Empresas de arrendamento mercantil (leasing) e as fomento comercial (fatorial);
* Pessoas físicas ou jurídicas que comercializem joias, pedras e metais preciosos,
objetivos de arte e antiguidades.
Essas pessoas devem cumprir essas obrigações porque movimentam um volume
enorme de dinheiro.
EXISTEM DUAS FORMAS DE FAZER DECLARACOES AO COAF

* DECLARAÇÃO DE OCORRÊNCIA E DE NÃO OCORRÊNCIA;

Vai fazer declaração ocorrência caso esteja com suspeita de lavagem de dinheiro;
* OPERAÇÕES DE COMUNICAÇÃO AUTOMATICA (COA) - Deverão ser
comunicadas automaticamente em até 24h, quando ocorrer transação envolva
pagamento em espécie, ou seja, de dinheiro vivo de valor igual ou superior a R$
100.000,00 ou equivalente em moeda estrangeira, inclusive a compra ou venda de bens
moveis ou imóveis que integrem o ativo de agentes imobiliários nesse caso deverá ser
comunicado em até 24h. Transação ou proposta de transação que envolva quaisquer
pessoas mencionadas na resolução n• 15 do COAF, de 28 de março de 2007.
( Operações ligadas ao terrorismo ou seu financiamento).
PODEM ESTAR PRATICANDO O CRIME LAVAGEM DE DINHEIRO;
1. Quando ocorrer propostas de valores inferiores de R$100.000,00 com intenção de
burlar os registros e as comunicações previstas como obrigatória. É a pessoas que faz
vários pagamento em espécie no valor menor de R$100 mil reais, porém a somatória
supere o valor, deve ser comunicada ao COAF;
2. Aumento ou dimunuição injustificada do valor do imóvel;
3. Valores fogem dos padrão de mercado;
4. Quando o comprador tem incompatibilidade com o patrimônio, a atividade principal
desenvolvida ou a capacidade presumida das partes, tem que ter recursos financeiro
justificado.
5. Quando os agentes (imobiliárias), comprador ou vendedor induzir, forçar ou obrigar o
corretor de imóveis a não comunicar os registros de transação realizada, pois isso é uma
obrigação do corretor de imóveis ou imobiliária.
6. Quando as partes dificultam/ocultam/escondem as informações para formalização de
transação imobiliária ou do cadastro, oferecendo informações falsas.
7. Cujo pagamento ou recebimento seja realizado por terceiros, quando o pagamento é
realizado por uma pessoa diferente do comprador isso é considerada uma situação
suspeita.
8. Quando o pagamento é feito com diversas origens, tais como cheques, varias pessoas
pagam o mesmo imóveis;
9. Quando o comprador foi proprietário do imóvel anteriormente do mesmo imóvel que
está sendo adquirido, ou seja ele forneceu o pagamento mas fornecendo o pagamento.
10. Cujo pagamento tenha sido realizado por meio de transferência de recursos do
exterior, transferência de fora do pais;
11. Cujo pagamento ou recebimento envolva pessoa física ou jurídica estrangeira ou
com domicilio/sede em outro país .É considerada suspeita de lavagem de dinheiro.

COMO COMUNICAR O COAF

- As comunicações de operações suspeitas (COS) deverão ser encaminhada diretamente
ao COAF, por meio de formulário eletrônico disponível na pagina no endereço
www.coaf.fazenda.gov.br

- É importante destacar, que todas as comunicações (automáticas ou suspeitas) feitas ao

COAF são confidenciais, de forma que todos os corretores de imóveis estão protegidos,
independente de eventuais desdobramentos. Não terá de maneira alguma seu nome
revelado.
DECLARAÇÃO DE NAO OCORRÊNCIA OU INOCORRÊNCIA.
Prazo: 31 de janeiro
https://intranet.cofeci.gov.br/declaracao/

PENALIDADES JUNTO AO COAF

Art.12 da Lei 9.613/98:

I – advertência;
II - multa pecuniária variável não superior;
A) ao dobro do valor da operação;
B) ao dobro do lucro real obtido ou que presumivelmente seria obtido pela realização da
operação; ou
C) ao valor de R$ 20.000.000 (vinte milhões de reais);
III - inabilitação temporária, pelo prazo de até dez anos para o exercício do cargo de
administrador das pessoas jurídicas referidas no art.9•;
IV- cassação ou suspensão da autorização para exercício de atividade, operação ou
funcionamento.

PENALIDADES JUNTO AO SISTEMA COFECI/CRECI

As pessoas, que deixarem de cumprir as obrigações contidas na
legislação, serão aplicadas cumulativamente ou não, pelo sistema
COFECI/CRECI, as sanções previstas na lei nº 6.530/78 por infração do
Código de Ética Profissional (resolução COFECI nº 326/92).
Art. 21 da Lei 6.530/78:
I - Advertência;
II – Censura
III – Multa;
IV – suspensão da inscrição, até 90 dias;
V – cancelamento da inscrição;

REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS;

Código de Ética:
V – observar os postulados impostos por este código, exercendo seu mister
com dignidade;
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando
as prescrições legais e regulamentares;
VII – zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX- auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento
desde código, comunicando com discrição e fundamentadamente aos órgãos
competentes, as infrações que tiver ciência;
X- não se referir desairosamente sobre seus colegas, não falar mal;
XI- relacionar- se com os colegas, dentro dos princípios de consideração,
respeito e solidariedade em consonância com os preceitos de harmonia da
classe;
XII- colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que
seja prestigiado e definido o legitimo exercício da profissão.

REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS

- Lei 6520/78 e Dec. 81871/78
- Código civil arts. 722 e 729.
- Código de Ética Res. COFECI 326/92

Para ser corretor de imóveis é necessário ter o titulo de Técnico em

Transações Imobiliarias.

AS COMPETÊNCIAS DO CORRETOR:
 Intermediação em:
 Compra;
 Venda;
 Locação;
 Permutas;

- O corretor tem que colocar toda propaganda do corretor, tem que estar
acompanhado do numero do CRECI;
- Pessoa física e pessoa jurídica precisam estar inscrita, no Conselho Regional
ao qual pertencem;
- O corretor só pode divulgar de forma publica quando possuir contrato por
escrito para alienação do imóvel anunciado;

LEIS QUE NÃO PODEM FALTAR NO TEU DIA A DIA

Uma das principais funções do conselho Federal e Conselhos regionais é
fiscalizar e disciplinar o exercício da profissão.
A sede do Conselho Federal, fica na capital da Republica, hoje, em Brasilia.
Os conselhos regionais fiscalizam o exercício profissional em sua área de
jurisdição

Código de Ética:
 Art. 2ª – Os deveres do Corretor de imóveis compreendem, além da
defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestigio de sua
classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.
 Art. 3º - Cumpre ao Corretor de imóveis, em relação ao exercício da
profissão a classe e aos colegas:
1- Considerar a profissão como algo titulo de honra e não
praticar nem permitir a pratica de atos que comprometem a
sua dignidade.

2- Prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que

solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito
da profissão, dos profissionais e de coletividade.

3- Manter constante contato com o Conselho Regional

respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;

4- Zelar pela excelência, fins e prestigio dos conselhos

Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que
lhes foram confiados e cooperar com os que ficaram
investidos em tais mandatos e encargos;

5- Observar os postulados imposto por este código,

exercendo seu mister com dignidade
 6- Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e
probidade, observando as prescrições legais e
regulamentares;

7- Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a

reputação da classe;

8- Zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício

profissional;

9- Auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando

do cumprimento deste código, comunicando, com discrição
e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as
infrações de que tiver ciência;

10- Não se referir desairosamente sobre seus colegas;

11- Relacionar- se com os colegas, dentro dos princípios de

consideração, respeito e solidariedade, em consonância
com os preceitos de harmonia da classe;

12-Colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la

a fim de que seja prestigiado o legitimo exercício da
profissão;

Art 4º - Cumpre ao corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

1- Inteirar-se de rodas aos circunstancias do negocio, antes
de oferece-los:
2- Apresentar, ao oferecer um negocio, dados rigorosamente
certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem,
informando o cliente de riscos e demais circunstancias que
possam comprometer o negocio;
3- Recusar a transação que saiba ilegal, injusta e imoral.
4- Comunicar imediatamente ao cliente o recebimento de
valores e documentos a ele destinados;
5- Prestar ao cliente, quanto este as solicite ou logo que
concluído o negocio, contas pormenorizadas;
6- Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica
do negocio, reservando ao cliente a decisão do que lhe
interessar pessoalmente (orientador)
7- Restituir ao cliente os papeis de que não mais necessite;
8- Dar recibo das quantias que o cliente pague ou entregue a
qualquer titulo;
9- Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos seus
serviços profissionais; (deixar tudo registrado na
imobiliária);
10-Receber, somente de uma única parte comissões ou
compensações pelo mesmos serviços prestados, salvo se,
 para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento
de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição;

MULTAS, INFRAÇÕES, E PROBLEMAS QUE VOCÊ TEM QUE EVITAR

- Não pagar a anuidade em atraso leva multa

- Sanção disciplinar como violação das normas de conduta ética, também gera
multa.
- art. 20º lei 6.530/78.

TRANSAÇÃO E COMPRA DE VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS

 DUE DILIGENCE: atualmente é um processo importante para buscar
minimizar problemas na aquisição de imóveis. Consiste na analise de
certidões de propriedade, analise da capacidade econômica e
verificação de questões judiciais que possam envolver o imóvel.
 A partir da verificação das condições judiciais e financeiras que possam
comprometer o imóvel se parte para a transação.
 A analise do risco não impede que surjam problemas futuramente, assim
como a verificação inicial de problemas não podem ser fato impeditivo
de realização do negocio.
 A transação poderá prever a existência do risco e inserir condições para
evolução do negocio. Assumir riscos controláveis faz parte da
negociação imobiliária.
 Promessa de compra e venda: instrumento pelo qual se estipula a
realização de uma transação mediante o comprimento de condições pré
estabelecidas.

Recisão é uma forma de resolver o contrato;

Arrependimento, se o contrato de imóvel novo ou realizado fora da cede tenho
7 dias para arrependimento;

REQUISITOS QUE DEVEM SER OBSERVADO NO CONTRATO:

- Por sua vez, a lei de parcelamento de solo também possui regras bem
parecidas, as quais são previstas nos arts:
- 26 e 26- A da lei 6.766/79.
De tantas parcelas,declaração da comissão de corretagem, como vai ser paga,
geralmente o Qual o numero de lote, quadra, matricula;
O loteamento tem que ter um prazo para entrega
- A lei 4.591/64 que regulamenta a incorporação imobiliária possui requisitos
para elaboração do contrato que deverá prever; Art 35 -A.
Unidade decorada não serve para und de corpus.

LOCAÇÕES IMOBILIARIAS: COMERCIAIS, RESIDENCIAIS BUILT- SUIT:

 Lei 8.245/91
 Locação é um tipo de contrato de empréstimo, podemos assim dizer, na
forma em que se faz a cessão do uso de um bem em troca de
renumeração.
 A locação é tratada em três vertentes: RESIDENCIAL, COMERCIAL e
POR TEMPORADA.
 Locação residencial: é a locação para moradia;
  Buscar ajustar sempre por contrato escrito;
 Quando o prazo previsto no contrato se encerra, se o prazo foi superior
ou igual há 30 meses, a locação está encerrada.
 Destaques da locação por temporada;
 Prazo máximo de 90 dias (acima de 90 dias não pode mais ser
considerado temporada);
 Não há necessidade de que o imóvel esteja mobiliado, mas se tiver
mobília, precisa ser feito inventario;
 Locação comercial ou locação não residencial é a locação destinada ao
comercio.
 Essa é a locação que precisa ser mais bem estruturada, uma vez que o
comercio possui fim social e econômico.
 Destaques da locação para fins não residenciais:
 Considera-se locação comercial quando a locação for realizada para
moradia de sócio, empregado e/ou diretor, pela pessoa jurídica.
 Há direito de renovação do contrato quando houver preenchimento dos
requisitos legais, tais como: contrato escrito e prazo determinado,
duração e ocupação por 5 anos interruptos.
 O fundo de comercio é uma situação que deve ser prevista,
considerando a atividade a ser realizada. O fundo de comercio é o
conjunto de bens, corpóreos e incorpóreos que possam pertencer ao
inquilino.

REGRAS BASICAS COMUNS

1- Garantia;
A fim de viabilizar a locação, poderá ser exigida uma garantia locatícia:
seguro fiança, caução, fiança. Só pode um tipo de garantia por locação.
2- Pagamento
É vedado a cobrança antecipada do aluguel, salvo na locação por temporada e
nos contratos que não possuem garantia, em que o mês corrente pode ser
cobrado até o sexto dia útil.