 Conceito

A incorporação imobiliária é construir um ou mais empreendimentos imobiliários, que

possuam unidades autônomas (em geral, apartamentos) em regime condominial
e vender antecipadamente, total ou parcialmente, o imóvel que ainda não existe, o
popularmente conhecido “vender na planta”.

 Leis
A Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias), estabelece
regras acerca do patrimônio de afetação, direitos e obrigações do incorporador,
documentos necessários ao registro do empreendimento em cartório, dentre outros
assuntos.
Podem ser feitos por incorporação imobiliária: edifícios, condomínios de
casas, condomínio de lotes (permissão recente da lei), dentre outras estruturas
imobiliárias coletivas, divididas em unidades individuais autônomas.

 Construtora x incorporadora
Construtora: empresa ou pessoa física que irá erguer os imóveis, isto é, o
empreendimento e as suas unidades autônomas.
Incorporadora: empresa ou indivíduo que irá vender as unidades autônomas, ou
frações ideais do terreno, ao mercado, gerenciando prazos e coordenando a
incorporação de maneira geral.
A incorporadora é a proprietária do projeto do empreendimento e a sua gestora, sendo
quem se responsabiliza frente aos adquirentes dos imóveis pela entrega dos bens,
prazos, eventuais problemas construtivos e estruturais, dentre outros. Podem ser
incorporadores o proprietário do terreno, a construtora ou, até mesmo, a corretora de
imóveis.

 Due diligence imobiliária
Uma das primeiras medidas a serem tomadas pela incorporadora é a realização de due
diligence imobiliária. É nessa fase que se faz uma análise documental do terreno,
para verificação de possíveis irregularidades, e de seu proprietário, com a retirada de
certidões negativas tributárias do bem, do seu proprietário, investigação sobre possíveis
dívidas do proprietário (que podem ter o bem negociado como garantia), e análise de
processos judiciais que envolvam o bem e seu alienante, como forma de se antecipar
quaisquer eventuais problemas jurídicos.
A validação prévia do negócio pode evitar despesas financeiras inesperadas da
incorporadora e eventuais entraves na negociação.

 Aquisição do terreno e principais modelos de negócio

Usualmente, a incorporadora é empresa que adquire o terreno do seu proprietário
original, com a pretensão de executar o empreendimento.
A aquisição pode ser feita a partir de uma compra e venda, de uma cessão, permuta
simples ou permuta com torna, sendo esta última opção a mais comum.
A elaboração da minuta contratual para aquisição do terreno junto ao seu proprietário
original é também uma etapa muito importante, devendo o instrumento refletir muito
bem e em detalhes as pretensões das partes e as normas ajustadas, para que não haja
qualquer desentendimento ou equívoco interpretativo no futuro.
Ademais, como a aquisição do terreno pela incorporadora possui a finalidade da
construção do empreendimento imobiliário e este depende de uma série de estudos de
viabilidade para sua execução, como aprovação do projeto arquitetônico pela prefeitura
municipal, estudos ambientais e due diligence jurídica, é importante que o instrumento a
ser assinado contenha condições claras de saída para que a incorporadora esteja
protegida caso conclua pela inviabilidade do projeto.
Por fim, a elaboração de uma boa minuta contratual é importante, porque a lei da
incorporação imobiliária exige, no seu artigo 32, alínea “a”, que o contrato seja
registrado em cartório (na prática, via escritura pública). Sem esse registro, a
incorporadora não será considerada, formalmente, a proprietária do empreendimento.

https://lageportilhojardim.com.br/blog/incorporacao-imobiliaria/

https://blog.ipog.edu.br/direito/incorporacao-imobiliaria/#:~:text=A%20incorpora
%C3%A7%C3%A3o%20imobili%C3%A1ria%20%C3%A9%20um,para%20uma
%20ou%20mais%20pessoas.

https://www.lopes.com.br/blog/mercado-imobiliario/incorporacao-imobiliaria-o-que-e/