para entender a importância dessas

O que são os direitos de vizinhança? previsões:

Sabemos que relações entre vizinhos são

sempre uma grande fonte de problemas, seja
em casas ou em condomínios edilícios. Nem
sempre o convívio entre vizinhos é pacífico e,
por isso, é necessário que existam previsões
claras sobre os direitos de cada um.
Os direitos de vizinhança regulam desde
frutos e galhos de árvores até o direito de
construir e o direito de passagem no imóvel
dos vizinhos, e estão previstos nos arts. 1277
a 1313 do Código Civil.
Também já vi diversas disputas entre
condôminos, processos em que um vizinho
prefere que seu imóvel caia do que realizar
obras que podem favorecer o outro vizinho, e
inúmeros outros absurdos.
Assim, é importante conhecermos as
previsões dos direitos de vizinhança, sempre
buscando exemplos de sua aplicação prática.
Vamos começar, então?

A natureza jurídica do direito de vizinhança é

de obrigação propter rem, ou seja, de
obrigação que acompanha a coisa. Quais são os direitos de vizinhança?

Os direitos de vizinhança previstos no Código

Civil tratam sobre:
Mas antes de começar a falar sobre esses
direitos, vou contar um pouco da minha
experiência com eles para destacar sua
importância. -O uso anormal da propriedade

-As árvores limítrofes e seus frutos;

Qual a importância dos direitos de vizinhança -O direito de passagem de vias, cabos e

tubulações
Lembro que, na época da faculdade,
apresentei um trabalho sobre os direitos de -Direito de passagem da água
vizinhança. Ainda jovem, com pouca
experiência, pensei que tinham coisas -Os limites entre prédios e o direito de
desnecessárias de serem previstas, já que tapagem (muros);
eram alguns pontos que poderiam ser
resolvidos com um pouco de senso comum e -O direito de construir.
conversa entre as partes.
Abaixo, você confere cada um deles em
detalhes.

Mais tarde, já advogado, enfrentei um

processo que tinha como único pedido que um
dos vizinhos não deixasse sua bicicleta no
corredor do prédio comum. Era um prédio de
dois andares, cada um com apenas um
apartamento, e o vizinho de baixo prendia sua
bicicleta no meio do corredor para atrapalhar a
passagem do vizinho de cima.
Uso anormal da propriedade
Usando aquele velho ditado de avó, “seu
direito acaba quando começa o direito do
outro”, conseguimos entender a principal ideia
do que seria o uso anormal da propriedade,
previsto nos arts. 1277 a 1281 do Código Civil.

Tenho até um vídeo no meu canal do

YouTube, o Advocacia Simples, falando sobre
essa experiência. Confira com mais detalhes
O uso normal da propriedade é todo aquele realizada, infelizmente, sem um arquiteto ou
que não gera incômodos ou danos ao vizinho. engenheiro responsável.
Assim, o uso anormal é aquele que afeta de
alguma forma esses direitos, como define o
art. 1277 do CC:
Árvores e frutos

O Código Civil traz algumas previsões sobre

Art. 277. O proprietário ou o possuidor de um
prédio tem o direito de fazer cessar as
interferências prejudiciais à segurança, ao
sossego e à saúde dos que o habitam,
provocadas pela utilização de propriedade
vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências
considerando-se a natureza da utilização, a
localização do prédio, atendidas as normas
que distribuem as edificações em zonas, e os
limites ordinários de tolerância dos moradores
da vizinhança.“
árvores limítrofes e seus frutos, que entendo
serem autoexplicativas. Por isso, vou
reproduzir aqui os artigos:
Art. 1282. A árvore, cujo tronco estiver na
linha divisória, presume-se pertencer em
comum aos donos dos prédios confinantes.“
Art. 1283. As raízes e os ramos de árvore, que
ultrapassarem a estrema do prédio, poderão
ser cortados, até o plano vertical divisório,
pelo proprietário do terreno invadido.“

Como podemos ver, a regra não é a mesma

para todos os locais, já que devem ser
considerados todos os envolvidos. Um
hospital com grande frequência de
ambulâncias, por exemplo, não pode ser
punido por sua própria natureza, assim como
um aeroporto, desde que construído de
acordo com a legislação vigente.
Casos práticos
Art. 1284. Os frutos caídos de árvore do
terreno vizinho pertencem ao dono do solo
onde caíram, se este for de propriedade
particular.“
Como é possível ver, a redação é bem direta e
clara, e até hoje não vi questionamentos sobre
esse tema.

Um dos maiores exemplos de atuação do

advogado especialista em direito imobiliário
neste tema dos direitos de vizinhança é a
questão do barulho, em especial de
estabelecimentos comerciais, como bares. É
extremamente comum que bares gerem
ruídos acima do permitido pela legislação
local, se estendendo pela noite e
incomodando a vizinhança. Nesses casos, é
possível notificar o estabelecimento e, caso
não seja cessado a ruído, ajuizar uma ação
com essa finalidade.
Também é muito comum enfrentarmos casos
envolvendo a necessidade de realizar ou de
cessar alguma obra que possa estar gerando
prejuízo aos vizinhos, ou por haver risco de
queda, especialmente considerando que
grande parte das obras domésticas é
Direito de passagem
O direito de passagem é um direito de
vizinhança muito interessante, previsto no art.
1285 do Código Civil, que dispõe:
Art. 1285. O dono do prédio que não tiver
acesso a via pública, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenização cabal,
constranger o vizinho a lhe dar passagem,
cujo rumo será judicialmente fixado, se
necessário.“
Com esse direito, o proprietário de um imóvel
“preso”, ou seja, sem acesso a qualquer
saída, pode obrigar um vizinho a lhe dar
passagem.
É importante destacar que, como vem
decidindo o STJ, não se exige que o acesso
seja impossível, podendo ser apenas um
acesso muito difícil ou de grande custo. A
ideia da lei é, realmente, impedir que um
imóvel fique cercado, dependendo da boa
vontade dos vizinhos para que se possa fruir
dele.
Também existe direito de passagem para
cabos e tubulações, previsto nos arts. 1286 e
1287 do Código Civil, que segue lógica
semelhante, buscando não isolar o imóvel de
serviços essenciais.
Em todos os casos, é devida indenização ao
proprietário do imóvel afetado pela passagem.
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Passagem de águas
Sabemos que a água é essencial para a vida.
Por isso, há um grande regramento sobre
passagem de águas no Código Civil, entre os
arts. 1288 e 1296. Esses artigos destacam
apenas os direitos de vizinhança, ou seja, os
direitos relativos diretamente aos vizinhos.
Existem normas próprias que regulam
questões maiores de utilização e passagem
de água, inclusive normas ambientais.
Em resumo, o fluxo natural da água deve ser
tolerado pelo proprietário do imóvel que a
recebe, mas qualquer alteração artificial deve
ser indenizada. Além disso, não é possível
que haja nenhuma alteração com o intuito de
prejudicar um dos vizinhos, como é a lógica
do direito da vizinhança.
Também há diversas disposições sobre a
possibilidade de canalização de água pelos
imóveis vizinhos, havendo, inclusive,
aplicação das previsões de passagem de
cabos e tubulações para esta finalidade,
sempre focando no uso essencial, seja à vida,
seja à uma atividade econômica.
Novamente, temos a lógica de que, se há
algum prejudicado, ele pode ser indenizado, e
até mesmo exigir a demolição da obra, caso
esteja dentro do prazo do art. 1.302 (um ano e
um dia – vou abordar com mais detalhes no
tópico de direito de construir).
Limites entre prédios – muros e outros
Todo proprietário tem o direito de delimitar o
seu imóvel, tanto para deixar claros os limites
da sua propriedade, como para evitar conflitos
com os vizinhos, como prevê o art. 1297 do
Código Civil:
Art. 1297. O proprietário tem direito a cercar,
murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu
prédio, urbano ou rural, e pode constranger o
seu confinante a proceder com ele à
demarcação entre os dois prédios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos
destruídos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.“
É mais um dos direitos de vizinhança que
pode gerar grandes discussões,
especialmente quando se presume que as
divisas são de propriedade de todos os
vizinhos (§1º), e que as despesas de
manutenção devem ser repartidas.
No dia a dia, é muito comum vermos vizinhos
se negando a dividir o custo da obra, ou
mesmo se aproveitando dela para ir
empurrando, aos poucos, a divisão para o
lado do outro vizinho e aumentar o seu próprio
imóvel.
Direito de construir
A maior de todas as previsões do Código Civil
sobre direitos de vizinhança está neste tópico,
sobre direito de construir, que abrange os arts.
1299 a 1313 do Código Civil.
É importante entender, ainda, que os direitos
de vizinhança aqui previstos podem ser
limitados pelo Estatuto da Cidade, pelo Plano
Diretor e por diversas legislações municipais
sobre construções, não sendo absoluta a
previsão do Código.
Aqui, há diversas limitações ao direito de
construir em sua propriedade. Por exemplo, o
proprietário deve construir de uma forma que
seu imóvel não despeje água no imóvel
vizinho (art. 1300) e deve observar distâncias
mínimas para abertura de janelas, de 1,5m de
frente para o terreno do vizinho, e de 0,75m
se a visão não for direta (art. 1301).
Há também previsão de distância mínima de
3m para construção em imóveis rurais, de
possibilidade de construir junto à parede de
outros imóveis em imóveis urbanos, entre
diversas outras.
O ponto principal a se observar neste tópico é
que seguimos a linha dos demais direitos de
vizinhança: a ideia é evitar conflitos entre
vizinhos, fazendo previsões mínimas de
convivência de modo a reduzir o incômodo.
Prazo decadencial para demolição de obra
indevida
Existe uma previsão importantíssima neste
tópico, que é o prazo decadencial para se
exigir a demolição de alguma obra que venha
a infringir alguma previsão do Código,
conforme o art. 1302 do Código Civil:
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de
ano e dia após a conclusão da obra, exigir que
se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira
sobre o seu prédio; escoado o prazo, não
poderá, por sua vez, edificar sem atender ao
disposto no artigo antecedente, nem impedir,
ou dificultar, o escoamento das águas da
goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou
aberturas para luz, seja qual for a quantidade,
altura e disposição, o vizinho poderá, a todo
tempo, levantar a sua edificação, ou
contramuro, ainda que lhes vede a claridade.“
Este prazo vale para as ações demolitórias, e
se inicia a partir da conclusão da obra.
Enquanto a obra estiver em curso, a ação
cabível é a ação de nunciação de obra nova,
que visa suspender a obra antes que ela
termine. Com o fim do prazo, não há
possibilidade de discussão sobre a obra
realizada.
Temos grande atuação na parte de direitos de
vizinhança relativa ao direito de construir. É
muito comum a propositura de ação de
nunciação de obra nova e ação demolitória,
mesmo em casos que não estão
expressamente previstos no Código, em que
se identifica que o objetivo da construção foi
apenas a má-fé de um vizinho para prejudicar
o outro, como, por exemplo, fazer um muro
excepcionalmente alto apenas para fazer
sombra na piscina do vizinho. Leia também:
As diferenças entre prescrição e decadência
Direitos de vizinhança na prática
Quanto mais estudo direitos de vizinhança, e
sempre que tenho novas demandas nessa
área, vejo como é difícil a convivência entre
vizinhos.
Por isso a atuação dos advogados da área
acaba sendo imprescindível, e devemos focar
especialmente na tentativa de mediar o
conflito e oferecer as soluções mais rápidas
aos clientes, que muitas vezes são as
extrajudiciais – seja uma notificação ou
mesmo uma tentativa de conciliação prévia.
Além disso, é sempre importante levar em
consideração a ideia principal das previsões
do Código Civil, que são manter a boa-fé e
evitar que um vizinho prejudique o outro. Com
isso em mente, fica mais fácil entender os
direitos de vizinhança.
Exercício 01
Daniel, morador do Condomínio Raio de Luz,
após consultar a convenção do condomínio e
constatar a permissão de animais de
estimação, realizou um sonho antigo e
adquiriu um cachorro da raça Beagle. Ocorre
que o animal, muito travesso, precisou dos
serviços de um adestrador, pois estava
destruindo móveis e sapatos do dono. Assim,
Daniel contratou Cleber, adestrador
renomado, para um pacote de seis meses de
sessões. Findo o período do treinamento,
Daniel, satisfeito com o resultado, resolve
levar o cachorro para se exercitar na área de
lazer do condomínio e, encontrando-a vazia,
solta a coleira e a guia para que o Beagle
possa correr livremente. Minutos depois, o
síndico lhe chama a atenção e aplica multa
por descumprimento do dever de guarda do
animal, alegando que o direito de possuir o
cachorrinho limitava-se à unidade autônoma e
não às áreas comuns do prédio.
Neste caso, qual seria a defesa possível para
Daniel e seu beagle?
A Constituição Federal assegura o cidadão ao
direito de propriedade (Art. 5º, XXII e Art. 170,
II), ou seja, o condômino pode manter animais
em casa ou apartamento, contanto que a
permanência deles não atrapalhe ou coloque
em risco a vida de outros moradores.
Cães dóceis e que não representam perigo a
terceiros não precisam usar focinheira. Ela
desrespeita a dignidade do animal e é
configurado crueldade e crime de maus tratos
(Art. 32 da Lei Nº 9.605/98 e art. 3º, I do
Decreto Nº 24.645/34), no caso em questão, o
cão é da raça beagle, a qual é considerada
umas das mais dóceis do mundo.
Contanto que o animal não represente um
risco à saúde, sossego e segurança dos
demais, o animal poderá transitar nas áreas
comuns do prédio. Impedir o acesso fere o
tópico do direito de “ir e vir” (Art. 5º da
Constituição).
É cediço que a área de lazer do condomínio
encontrava-se vazia, não apresentando risco
a nenhuma outra pessoa.
Além do mais, para o Supremo Tribunal de
Justiça (STJ), o condomínio não pode proibir
que um morador tenha um animal de
estimação. Existe o argumento do direito à
propriedade e à liberdade individual na área
privativa. Porém, caso o convívio com o
animal se torne inviável, deve ser analisado o
caso individualmente, o que não se vislumbra
no caso em tela.
Exercício 02
Um apartamento em Santa Catarina, foi o
mais desejado do mundo por usuários do site
de intermediação de aluguel de temporada
Airbnb, em 2022. O levantamento da
plataforma levou em consideração todas as
acomodações colocadas por hóspedes em
suas listas de preferência. O imóvel foi
marcado 275.862 vezes nas listas de desejos
dos internautas.
O proprietário resolveu então locar o imóvel
para diferentes pessoas ao longo de todo o
verão. Tal fato causou queixas com relação
aos demais condôminos que pretendem a
proibição desta modalidade de locação em
relação às unidades condominiais autônomas.
Neste caso, qual a solução para o proprietário
que pretende locar o bem utilizando tal
plataforma?
É possível dizer que não há legislação em
vigor aplicável a modalidade de locação por
intermédio de plataformas digitais. Essa
modalidade de locação, por ter características
singulares, não se enquadra ou se regula por
nenhuma das normas mencionadas, quais
sejam: hospedagem, lei 11.771/08; locação
residencial ou locação por temporadas
previstas na lei 8.245/91.
Apesar de preservar o direito a propriedade, é
imperioso ressaltar que não é possível utilizar
o bem imóvel do modo que bem entender,
conforme preconiza o jurista Carvalho Santos:
“Ninguém pode usar de sua propriedade de
um modo nocivo, estatui o Código, e com isso
não fere nem arranha o direito do
proprietário”.
Isso significa dizer que o direito a propriedade
não é absoluto, não se pode fazer o que bem
entender com o imóvel pelo simples fato de
ser dono.
Tratando-se de condomínio é de
conhecimento geral a existência de normas
que regulam aquela comunidade, sendo a
convenção e o regimento interno, os quais
devem ser obedecidos pelos residentes.
Ao decidir pela moradia em um condomínio,
automaticamente há adesão às suas normas,
que devem ser submetidas a todos, de modo
a preservar a paz social na localidade.
O condômino que for residir em prédio de
apartamento ou for utilizar-se de um conjunto
de comercial sabe, perfeitamente, que terá de
obedecer à convenção de condomínio e ao
regulamento interno do edifício.
A destinação residencial prevista na
convenção deve nortear a conduta dos
condôminos.
Extrai-se, por oportuno, trecho do voto do
Ministro Raul Araújo a respeito no REsp
1.819.075 / RS:
“[…] Portanto, existindo na Convenção de
Condomínio regra impondo destinação
residencial, mostra-se indevido o uso das
unidades particulares que, por sua natureza,
implique o desvirtuamento daquela finalidade
residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336,
IV).”
Não obstante isso, ressalva-se a possibilidade
de que os próprios condôminos de um
condomínio edilício residencial deliberem em
assembleia, por maioria qualificada (de dois
terços das frações ideais), permitir a utilização
das unidades condominiais para fins de
hospedagem, por intermédio de plataformas
digitais ou outra modalidade de oferta,
ampliando seu uso para além do estritamente
residencial e, posteriormente, incorporem
essa modificação à Convenção do
Condomínio. […].
1 Conceitos condominiais sobre o Condomínio
O direito de propriedade tem como ponto
característico a exclusividade, segundo o
artigo 1231 do Código Civil: A propriedade
presume-se plena e exclusiva, até prova em
contrário. Entretanto, é plenamente possível
mais de um titular no exercício de propriedade
– que chamamos de condomínio ou
compropriedade. Por isso, temos no
ordenamento jurídico brasileiro o condomínio
geral e o condomínio edilício.
1.1 Relações nos condomínios
Assim, há dois feixes de relações no
condomínio: (a) relações internas ou
intracondominiais e (b) relações externas ou
extracondominiais, nesse sentindo, segundo o
doutrinador Anderson Schreiber:
a) Relações internas, os direitos e deveres
de cada condômino são exercidos em
consonância com a sua fração ideal sobre o
bem comum, dividindo-se, por exemplo, as
despesas e frutos da coisa proporcionalmente
à respectiva quota condominial.
b) Relações externas, qualquer condômino
apresenta-se como proprietário integralmente
e independentemente de sua respectiva
fração ideal.
2 Natureza Jurídica
Há algum tempo, o condomínio era visto como
inconveniente, por ser fonte de inúmeros
conflitos entre os condôminos. Inclusive uma
curiosidade para vocês: Segundo Schreiber:
“O instituto conhecido pelos romanos como
mater rixarum (mãe de rixas) já foi
jocosamente chamado de condemônio, em
alusão ao pandemônio que causa entre os
coproprietários, envolvidos em infinitos
debates acerca do uso da coisa, dos limites
de atuação de cada um, da divisão de
despesas empregadas na manutenção do
bem e de tantas outras questões tormentosas
que o compartilhamento da propriedade
suscita”
Em relação a própria natureza jurídica do
instituto, existe opiniões contrárias sobre o
tema. Vejamos que para alguns:
a) No condomínio, a propriedade recai sobre a
quota e não sobre a coisa;
b) Existem tantos direitos de propriedade
quanto condôminos;
c) Nova pessoa coletiva.
Interessante o entendimento de Ebert
Chamoun: a diversidade de teorias não traz
utilidade à figura do condomínio, bastando
compreendê-lo como “a participação numa
propriedade de vários titulares”, de tal modo
que ostenta “a mesma natureza jurídica do
domínio, da propriedade”.
3.Conceitos condominiais sobre tipos de
condomínios
Existem dois gêneros de condomínio:
a) o condomínio geral ou ordinário, que se
divide em:
a.1 condomínio voluntário, que deriva do
acordo de vontades entre os condôminos;
a.2) condomínio necessário, que decorre de
imposição legal, como no caso de paredes,
cercas, muros e valas entre terrenos vizinhos.
b) o condomínio edilício, tradicionalmente
chamado condomínio horizontal ou de
apartamentos que se divide em três espécies:
b.1 condomínio edilício tradicional;
b.2 condomínio de lotes; e
b.3 condomínio urbano simples
Temos ainda a multipropriedade,
caracterizada pelo fracionamento temporal da
propriedade exclusiva sobre um mesmo bem.
Importante: A multipropriedade pode ocorrer
tanto em condomínios voluntários como em
condomínios edilícios.
4. Característica do condomínio Edilício:
O condomínio Edilício trata-se da existência
de uma edificação composta de partes
sujeitas a propriedade exclusiva e propriedade
comum, que serão utilizadas, em conjunto,
pelos condôminos – salvo quando ocorrer
alguma das hipóteses previstas na legislação.
Segundo Schrebeibr: o condomínio edilício
abrange, assim, um condomínio forçado das
partes comuns, que o próprio Código Civil
enumera a título exemplificativo: solo,
estrutura do prédio, telhado, rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, entre outras partes (art. 1331, §
2º), vejamos:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes
que são propriedade exclusiva, e partes que
são propriedade comum dos condôminos.
● As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas
e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários, exceto os abrigos
para veículos, que não poderão ser
alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção
de condomínio.
● O solo, a estrutura do prédio, o
telhado, a rede geral de distribuição
de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser
alienados separadamente, ou
divididos.