fls.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE BOITUVA
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SENTENÇA

Processo Digital nº: 1001720-98.2021.8.26.0082

Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Condomínio

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LILIANA REGINA DE ARAUJO HEIDORN ABDALA, liberado nos autos em 03/10/2022 às 19:31 .
Requerente: Condomínio Residencial Vida Nova Ii
Requerido: Lucas Aparecido Machado

Justiça Gratuita

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Liliana Regina de Araujo Heidorn Abdala

Vistos.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIDA NOVA II, ajuizou a presente ação de

cobrança em face de LUCAS APARECIDO MACHADO, alegando que a requerida é proprietária
de imóvel integrante do condomínio residencial, e anuiu com o pagamento das mensalidades do
rateio das despesas referentes à conservação e segurança deste.

Requer a condenação da devedora ao pagamento da quantia R$ 1.765,48 (um mil

setecentos e sessenta e cinco reais e quarenta e oito centavos), conforme planilha à fl. 41.

Com a inicial vieram os documentos de fls. 07/41, 69.

O requerido foi regularmente citado e apresentou contestação (fls. 79/80),

sustentando que se encontra desempregado e em dificuldades financeiras, e que o condomínio está
em estado de abandono e não foram prestados serviços ou realizadas melhorias no local que
justifiquem as cobranças.

Réplica a fls. 95/99.

Houve o saneamento do feito e foi deferida às partes, a produção de provas

documentais para a comprovação de suas alegações (fls. 121/123).

É o relatório.

Decido.

Defiro o benefício da justiça gratuita à requerida.

A solução da lide versa matéria exclusivamente de direito e as provas dos autos

são suficientes à solução da demanda.

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E, cabe ressaltar que as unidades habitacionais do “Residencial Vida Nova II”
fazem parte de empreendimento imobiliário vinculado ao Programa “Minha Casa Minha Vida”,
destinado à população de baixa renda, e comercializado pela Caixa Econômica Federal (fl. 07).

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Ainda, nos termos do Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF, verifica-se que a
adesão do condômino se deu através da “Convenção de Condomínio Empreendimento Minha
Casa Minha Vida PMCMV” (fls. 07/27), devidamente registrado em Cartório, que, nos artigos
5º e art. 35, diz:
“Artigo 5º. Esta Convenção de Condomínio obriga a todos que venham a ser
investidos na posse ou propriedade de unidade habitacional, mediante venda,
doação, legado, usufruto, cessão de direitos, locação ou qualquer forma legal
de transmissão da posse ou propriedade por condômino que efetuou a
liquidação antecipada da dívida ou teve o contrato extinto por decurso do
prazo de 120 meses, ainda que nenhuma referência a esta cláusula conste do
contrato”.
Artigo 35. Cada condômino ou morador concorrerá para as despesas do
Condomínio, devidamente aprovadas na forma desta Convenção, de acordo
com o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as respectivas quotas até
o 5º(quinto) dia útil de cada mês.”

Nesse sentido:

“APELAÇÃO ASSOCIAÇÃO DE MORADORES COBRANÇA DE TAXA

DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO DE ACESSO
CONTROLADO SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO
REJEIÇÃO Preliminar de coisa julgada afastada Ação com partes
distintas e objeto diverso Ré que se tornou proprietária após o advento da
Lei Federal nº 13.465/17 Estatuto da associação e compromisso de compra e
venda registrados no cartório competente Aplicação vinculante dos temas
882 do STJ e 492 do STF Cobrança devida Sentença mantida
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJSP; Apelação Cível
1008594-23.2020.8.26.0248; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador:
8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Indaiatuba - 3ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/06/2022; Data de Registro: 30/06/2022)

No mais, o pedido é procedente.

Está comprovado que o requerido é compromissário-comprador do imóvel,

conforme relação dos beneficiários do programa “Minha Casa Minha Vida”, fornecida pela Caixa
Econômica Federal, em que o réu consta como mutuária do contrato nº 171002578168, firmado

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em 24/11/2017 (fl. 69).

Dessa forma, os arts. 2º, § 8º, e 36-A, ambos da Lei 6.766/79, autorizam a

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cobrança. Vejamos a literalidade dos dispositivos:
“Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento
ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações
estaduais e municipais pertinentes.” (...)
Ҥ 8 o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento,
definida nos termos do § 1 o deste artigo, cujo controle de acesso será
regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o
impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não
residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº
13.465, de 2017)” (...) “
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de
imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou
empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem
como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de
interesses coletivos desse público com o objetivo de administração,
conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à
valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua
natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e
conexão, à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei nº
13.465, de 2017)”

Anoto que a Lei nº 13.465/2017, que modificou a Lei nº 6.766/79 (art. 78), é
posterior aos REsp's 1.439.163-SP (de 2016) e 1.280.871-SP (de 2015) e embora, mereça maiores
reflexões, deve ser aplicada ao caso em tela.

Também o requerido não trouxe provas do adimplemento do débito, deixando

assim de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a teor do art.
373, inciso II, do CPC, sendo de rigor a procedência da ação.

O réu alegou que o condomínio não vem cumprindo com suas obrigações e por
isso, não faz jus à aos valores cobrados.

Contudo, o requerente esclareceu que o índice de moradores inadimplentes é alto

(fl. 97), o que dificulta a administração do condomínio; mas vêm buscando a solução do problema,
e comprovou que tem atuado para a regularização de contas e feito melhorias no local
(documentos e fotos a fls. 129/175).

Dispositivo.

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Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar a ré LUCAS
APARECIDO MACHADO a pagar ao autor CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIDA NOVA
II, a quantia de R$ 1.765,48 (um mil setecentos e sessenta e cinco reais e quarenta e oito

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centavos), referente às parcelas de taxas de conservação do imóvel - unidade 22, bloco 07, dos
períodos de 01/2020 a 04/2021, com incidência de correção monetária e juros de mora de 1%
ao mês, desde a data do último cálculo elaborado pelo autor (planilha fl. 41).

Em razão da sucumbência, arcará a ré com a integralidade das custas e despesas

processuais, além de honorários advocatícios da parte adversa, que fixo em 10% do valor
atualizado da condenação.

Nesta linha, após o trânsito em julgado passará a fluir, independente de nova

intimação, o prazo para que o EXEQUENTE requeira o cumprimento da sentença, apresentando os
cálculos discriminados e atualizados do débito para intimação dos réus (artigos 523 e 524 do
CPC). O requerimento de cumprimento de sentença deverá se realizado por peticionamento
eletrônico, na forma do Provimento nº 16/2016 da CGJ, e instruído com as seguintes peças: a)
sentença e acórdão, se existente; b) certidão de trânsito em julgado, se o caso; c) demonstrativo do
débito atualizado, quando se tratar de execução por quantia certa; d) outras peças processuais que
o exequente considere necessárias.

Sem prejuízo, após o trânsito em julgado poderá os EXECUTADOS efetuarão o

pagamento mediante apresentação de cálculos próprios nos termos desta sentença (artigo 526 do
CPC), caso em que a EXEQUENTE deverá ser intimada para se manifestar no prazo de 5 dias, se
concorda ou não com o valor pago.

Apresentado o cálculo pela exequente, intime-se os executados para que efetuem o

pagamento no prazo de 15 dias (artigo 523, caput, do CPC), contados da intimação, ou apresentem
impugnação no prazo sucessivo também de 15 dias (artigo 525 do CPC), sob pena de penhora e
aplicação de multa de 10% do valor executado mais honorários advocatícios de 10% (artigo 523, §
1º e 3º, do CPC).

P.I.C.

Boituva, 03 de outubro de 2022.

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DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,
CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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