Entenda como funciona o contrato de compra e venda de imóvel

As negociações de uma propriedade podem ser complicadas para uma pessoa sem conhecimento aprofundado

sobre o assunto. Nesse sentido, um dos pontos que costumam gerar mais dúvidas é o contrato de compra e venda

de imóvel.

Caso você esteja pensando em adquirir uma propriedade ou negociar algo de sua posse, é preciso estar ciente de

todas as peculiaridades desse documento tão importante. Vale lembrar que ele é válido legalmente, depois de

lavrado em cartório.

Pensando nisso, apontaremos, neste post, os principais itens existentes em um contrato de compra e venda de

imóvel, e como ele funciona. Isso vai contribuir para você entender mais detalhadamente. Continue lendo e fique por

dentro de tudo!

O que é o contrato de compra de imóvel?

O contrato de compra e venda funciona como um compromisso entre o vendedor e o comprador. Nele, fica registrada

a intenção do primeiro em entregar a posse do imóvel para o segundo, o qual deverá disponibilizar a quantia

correspondente ao valor da propriedade adquirida.

Isso porque a venda só se concretiza com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro,

sendo essa a etapa posterior à da assinatura do contrato. Ele tem por objetivo estipular o valor acertado entre as

partes na negociação, as condições e formas de pagamento.

Segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege os contratos desse tipo, as duas partes devem ser capazes e o

bem lícito, ou seja, sem impedimentos de venda. A partir do momento em que o contrato for assinado por ambas as

partes e registrado em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel.

Ou seja, caso o registro do documento não seja feito, a venda do imóvel não tem nenhum valor juridicamente. Dessa

forma, se algum dos envolvidos voltar atrás no negócio, será impossível exigir qualquer reparação.

Como o contrato funciona?

No contrato, é essencial que as obrigações do comprador e do vendedor em relação à negociação que está sendo

realizada fiquem bem claras. Por essa razão, a elaboração do documento é uma atividade complexa e, portanto,

deve ser acompanhada por um advogado com conhecimentos nesse tipo de transação, para evitar qualquer

equívoco.
Assim como o vendedor deve ter cuidado na elaboração, o comprador deve analisar muito bem o documento antes

de prestar firma, a fim de evitar assumir alguma responsabilidade que não seja sua ou que não dê conta de cumprir

por motivos distintos.

O primeiro passo para elaborar um contrato de venda de imóvel é redigir o documento. É possível encontrar uma

série de modelos na internet, que podem ser utilizados para facilitar esse processo.

Após redigi-lo, é necessário que ambas as partes analisem todos os elementos descritos para que verifiquem se

estão de acordo ou se é preciso alterar, incluir ou excluir informações. Em seguida, comprador e vendedor  devem se

dirigir até um cartório de registro, onde serão coletadas as assinaturas e será feito o reconhecimento de firma do

contrato. A partir daí, o documento toma força jurídica.

Qual a importância do contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato é um instrumento jurídico que garante o cumprimento dos deveres e direitos de ambas as partes em

determinada relação comercial. No caso dos imóveis, essa importância se demonstra na garantia de que a venda se

concretizará, uma vez que ela só acontece com a passagem da escritura.

É por meio da efetivação do contrato firmado em cartório que se tem a certeza de que tudo o que foi acordado entre

as partes deverá ser cumprido. O objetivo é evitar qualquer tipo de complicação ou transtorno futuro.

Na hipótese de alguma das partes descumprir com suas obrigações, é possível que o comprador ou o

vendedor entre com um processo, de modo a ser reparado por qualquer inconveniência causada pelo não

cumprimento de algum dispositivo.

Quando o imóvel é negociado por parcelas, e se houver atraso no pagamento, a Lei do Comprador estabelece que

poderão ser aplicadas multas de 2% sobre o valor da prestação e 12% ao ano de juros de mora. Caso o vendedor

não aceite receber parcelas em atraso, agindo de má-fé para acarretar maiores juros, o comprador pode exigir a sua

presença no cartório onde foi firmado o contrato para que receba diante do tabelião.

Quais informações devem constar no contrato?

Existem diversas informações de relevância que devem ser inseridas no contrato para que ele cumpra o seu papel

garantidor de direitos, tanto para quem vende quanto para quem compra. Em um primeiro momento, o documento

deve contar com os nomes, nacionalidades, profissões, identificações e endereços de ambos os envolvidos —

comprador e vendedor.

Em situações em que o segundo for casado, é preciso que os dados de seu (sua) companheiro (a)  também constem

no contrato para que ele (a) assine a escritura. É necessário, também, que os dados do imóvel estejam presentes no

texto. Entre eles, podemos destacar:

 endereço;

 número e data de registro junto à prefeitura;

 descrição do imóvel;

 características e dimensões da propriedade negociada.

Em negociações em que estão sendo cobradas correções monetárias e juros sobre o saldo devedor do imóvel,

devem constar as taxas praticadas e o índice indexador aplicado em caso de atraso de alguma das parcelas

combinadas.

Quando o imóvel estiver localizado dentro de um condomínio, para fins de proteção do comprador e vendedor, todas

as restrições urbanísticas do local devem ser registradas no contrato. Já no caso de imóveis comprados na planta, o

documento precisa incluir algumas informações importantes, como:

 data de início e término da obra;

 valor total do imóvel e as condições de pagamento (financiamento, consórcio etc.);

 dados completos, tanto do comprador quanto da construtora e dos representantes da edificação do imóvel;

 prazo de carência para a desistência do contrato;

 multa por atraso nos pagamentos;

 localização;

 metragem total do imóvel.

Quais os documentos necessários?

A lista de documentos necessários para elaboração e assinatura do contrato é grande. No entanto, a maioria desses

itens é de fácil acesso, e apenas alguns podem demandar um pouco mais de esforço. Veja quais são eles!
Documentos do imóvel

Para a propriedade, será necessário reunir:

 cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;

 certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus reais;

 cópia autenticada da quitação do IPTU do ano;

 planta aprovada pela prefeitura;

 averbação da construção registrado no cartório de imóveis.

Documentos do comprador

Para o comprador, é preciso reunir:

 cópia do RG e CPF;

 em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão autenticada de casamento;

 dados pessoais, como endereço e profissão.

Documentos do vendedor

O vendedor precisa reunir mais documentos do que o comprador, de modo a resguardar a negociação contra

qualquer pendência em seu nome. Entre os papéis, estão:

 cópia do RG e CPF;

 em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de casamento;

 comprovante de residência;

 certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho;

 certidão negativa de tutela e interdição.

Quais cuidados são necessários antes de assinar o contrato?

Até agora, vimos algumas informações essenciais para que você entenda como são as regras para a confecção de

um contrato. Mas há, ainda, alguns fatores que precisam ser conhecidos para que você possa  se resguardar de

possíveis prejuízos financeiros ou emocionais. Vejamos algumas dessas precauções!

Conheça bem com quem está negociando

Não importa se você está firmando o contrato de venda de imóvel com uma construtora ou um proprietário individual.

Em ambos os casos, é essencial que você pesquise sobre a sua idoneidade.

No caso de pessoa física, é preciso verificar se ela tem antecedentes criminais, o que pode ser feito pessoalmente

em um fórum criminal, acessando o site da Secretaria de Segurança Pública do Estado ou o Departamento da Polícia

Civil, Estadual ou Federal.

Além disso, o Ministério Extraordinário de Segurança Pública e a Secretaria Nacional de Segurança Pública (Senasp)

lançaram um aplicativo chamado Sinesp (Sistema Nacional de Informações de Segurança Pública) Cidadão.

Com essa tecnologia, o interessado pode acessar a aba “mandado de prisão” e saber quem é procurado pela polícia

— talvez pareça exagero, mas fazer essa pesquisa evitará golpes imobiliários.

Por outro lado, quando uma construtora ou incorporadora tem uma má reputação, é fácil achar na internet

comentários negativos a respeito dela. Por isso, fique atento a reclamações de clientes sobre atraso de obras, falta

de cumprimento de cláusulas contratuais, não entrega de imóveis etc.

Em alguns casos, é possível acessar nos sites dos Tribunais de Justiça os processos a que a empresa imobiliária

responde. Investigue quais dessas ações judiciais foram iniciadas por falta de comprometimento da construtora.

Confira a documentação

É indispensável a conferência da documentação do imóvel. Para isso, é necessário procurar o Cartório de Registro

de Imóveis responsável pela região na qual está localizada a residência.

Se o bem que está comprando já estiver pronto, é obrigatório que se tenha um registro da escritura no cartório e o

histórico de negociações anteriores. Por outro lado, se a moradia ainda estiver na planta, é fundamental verificar o

registro da propriedade do terreno e da incorporação da construção.

Esse último documento garante ao comprador que o projeto está aprovado e que os requisitos legais obrigatórios

serão cumpridos pela construtora ou incorporadora. Nele constam, por exemplo, os quadros de área ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas) que especificam as metragens da área privativa, comum, total e a fração

ideal de cada apartamento.

Leia o memorial descritivo

Já ouviu falar do memorial descritivo? Muitas pessoas desconhecem a existência desse documento indispensável.

Entretanto, é muito importante ler essa declaração, que contém todas as características do imóvel que será entregue

pela construtora ou incorporadora.

Sendo assim, o memorial descritivo é como um rascunho do que será a moradia. Caso a empresa responsável pela

edificação não entregue o imóvel, por exemplo, com o acabamento prometido, esse documento pode ser usado para

iniciar uma reclamação judicial por descumprimento de contrato.

Verifique a quitação das cotas condominiais

Quando se vai comprar um imóvel localizado dentro de um condomínio, seja de casas, seja de apartamentos, é

imprescindível verificar se as taxas condominiais estão em dia. Ter essa certeza não depende apenas de acessar os

últimos recibos de pagamento.

Para estar realmente seguro da inexistência de débito, faça um levantamento junto ao síndico ou à administradora do

empreendimento. Eles podem informar com precisão sobre eventuais mensalidades ou multas em aberto.

Veja que, ao se tornar o dono do imóvel, você passa a ser responsável por todas as suas pendências, mesmo que

originadas em um período anterior à compra. Isso se estende aos impostos, por isso, verifique como anda o Imposto

Predial e Territorial Urbano (IPTU) da propriedade.

Exija a vistoria do imóvel

Antes de providenciar a escritura pública do bem a ser adquirido, é importante fazer sua vistoria. Isso deve acontecer,

ao menos, 24 horas antes de concluir o negócio. Essa visita ao imóvel tem a finalidade de examinar suas condições  e

identificar se está tudo em ordem.

O mais recomendado para esse momento é ser acompanhado por profissionais especializados em construção. Entre

os especialistas indicados para averiguar minuciosamente o estado da edificação estão engenheiros civis e

arquitetos.

Contratar um eletricista e um encanador também pode ser de grande valia para realizar uma completa verificação. Ao

final, constatando que não há danos estruturais, nem na parte elétrica e hidráulica do imóvel, você pode finalizar a

compra com tranquilidade.

Observe as datas de pagamento e desocupação

Em caso de o imóvel ser comprado por meio de pagamento parcelado, é indispensável indicar no contrato a

quantidade de parcelas, bem como a data do vencimento dessas obrigações. É necessário registrar todos os

detalhes desse parcelamento, como o local de pagamento, e relacionados a multas e correções por atraso.

Para se assegurar quanto à data em que será possível tomar posse do bem comprado — quando há atuais

moradores —, é muito importante apontar no documento o dia em que ele será desocupado. Assim, fica formalizado

o prazo máximo para o bem ser entregue a você, e as penalidades, caso essa data não seja cumprida.

Preste atenção à multa e à cláusula de desistência

Preste muita atenção às cláusulas contratuais que indicam as penalidades em caso de desistência da compra e

venda. Esse item é elementar ao pleno entendimento de como funciona a compra de um apartamento, casa ou

terreno.

Na imensa maioria dos contratos, costumam ser previstas multas para ambas as partes, em  caso de desistência.

Tendo em vista que esse tipo de penalidade está em acordo com a lei, procure ficar ciente dos valores que ele

envolve.

Assim, você fica a par do custo com o qual terá de arcar, se decidir mudar de ideia quanto à compra. Veja, também,

quanto o vendedor tem que acertar com você, caso ele desista de concluir a transação. Para você ter uma ideia, ao

comprador, costuma ser aplicada a perda do sinal ofertado, a título de penalidade pela desistência do negócio.

Tire suas dúvidas

Não subestime o valor que a segurança e a tranquilidade de fazer um bom negócio podem proporcionar. No entanto,

para você experimentar essa sensação, é necessário eliminar qualquer incerteza. Sendo assim, converse

abertamente com os corretores da construtora ou incorporadora, questione prazos e os detalhes da obra.

Além disso, visite o imóvel quantas vezes forem necessárias para conhecer as peculiaridades dele. Se possível, não

faça isso sozinho, leve a família ou um amigo para que tenha uma segunda opinião.

Se, porventura, o imóvel estiver em construção, acompanhe a obra — talvez seja preciso ir até o local ou assistir às

etapas da edificação pela internet. Quando for ao estande do empreendimento, olhe atentamente para a maquete

dele e pergunte sobre qualquer coisa que tenha curiosidade.

Arquive os documentos

Outra atitude que resguardará você é arquivar todas as documentações relativas à negociação do imóvel. Faça isso

de modo organizado, criando uma pasta virtual e outra física com as informações referentes à compra, por exemplo.

Até mesmo mensagens eletrônicas trocadas com corretores ou representantes da empresa devem ser armazenadas.

Caso no futuro seja preciso entrar com uma ação judicial, todos esses dados podem ser utilizados como provas.

Além disso, manter os documentos arquivados e organizados evita que eles sejam perdidos, tornando necessária a

emissão de uma segunda via. Isso pode ser muito dispendioso financeiramente.

Busque ajuda profissional

Com certeza, você notou quantos aspectos importantes e minuciosos precisam ser levados em consideração para

firmar um contrato de compra e venda. Essa tarefa pode ser um desafio para pessoas que não têm muito tempo, ou

pouco conhecimento sobre o mercado imobiliário.

Contudo, com a ajuda de profissionais, será mais fácil escolher um imóvel, negociá-lo e conduzir o fechamento da

venda com mais segurança. Outro auxílio muito eficiente é o de ferramentas virtuais para a busca do melhor

imóvel. Essas soluções da tecnologia são oferecidas por meio de aplicativos imobiliários, que conectam construtoras

ou incorporadoras com pessoas interessadas em adquirir um imóvel.

Com esse apoio, ficará mais fácil decidir pela casa, apartamento ou terreno que mais favoreça você e a sua família.

Lembre-se de que nenhuma transação comercial deve ser realizada com base em palavras, e sim, com a firma de

um contrato. Além disso, verificar a documentação e tomar alguns cuidados essenciais fará com que o processo de

compra e venda seja mais tranquilo.

Quais os erros mais comuns que devem ser evitados nesse momento?

No processo de compra e venda de imóveis, é muito importante não ter pressa, e conhecer as particularidades do

contrato para evitar erros e contratempos depois da negociação concluída. Ter que refazer o documento ou voltar

atrás na decisão toma tempo, gera dor de cabeça e, por vezes, conflitos na relação comercial entre as partes.

Por isso, esteja atento a algumas falhas para que não ocorram em seu processo:

 qualificação incompleta das partes envolvidas — no caso um ou mais dados obrigatórios que qualificam o

vendedor ou comprador dentro da transação estejam faltantes no contrato;

 descrição errada do imóvel — se o bem é o objeto central do contrato, é erro grave deixar de mencionar

detalhes que caracterizam e vinculam esse objeto;

 não especificação da forma e prazo de pagamento — no caso de a venda não ocorrer em dinheiro, ou se for

parcelada, deixar de informar esse acordo no contrato pode gerar problemas no futuro, como atraso ou

inadimplência;

 ausência de informação sobre a liberação e entrega das chaves — é importante que o comprador saiba

quando terá acesso às chaves do imóvel e o momento exato da entrega deve constar no contrato, ou seja,

após a assinatura e lavratura, no ato da aprovação do financiamento, na comprovação da transferência

bancária, entre outros;

 ausência de descrição do estado de conservação do imóvel — o comprador deve saber quais as condições

em que encontrará o imóvel quando tornar sua propriedade, e não incluir os detalhes no contrato abre

margem para reclamações posteriores;

 uso indevido do modelo de contrato de promessa de compra e venda — esse tipo de documento não

formaliza alguns termos importantes da negociação, e pode ocasionar perdas para as ambas as partes.

Como definir a forma de pagamento?

O sucesso da compra de um imóvel está, em grande parte, relacionado à escolha certa da forma de pagamento.

Assim, entender como funciona a compra de um apartamento, à vista ou parcelado, é fundamental. Isso vai permitir

tomar a decisão de compra pautada na realidade do momento financeiro que você vivencia.
Dessa maneira, é essencial para evitar futuros transtornos, como a inadimplência, no caso do imóvel financiado. Por

essa razão, trouxemos, a seguir, as alternativas de pagamento comumente disponíveis para a compra de imóveis.

Veja!

À vista

Essa é a forma mais simples de pagar por um imóvel, pois ter o valor total do bem dispensa negociar parcelamentos

ou buscar por um financiamento imobiliário. Quitar a propriedade à vista é vantajoso, ainda, pelo poder de barganha

que isso proporciona.

Nesse caso, deve-se ter o cuidado de ter clareza quanto ao custo total da compra, somando a ela as  despesas

acessórias à compra. Esses gastos, se desconsiderados ou mal calculados, podem pegar de surpresa o comprador.

Então, ao decidir pela quitação à vista da casa, apartamento ou terreno, some ao seu valor os custos com os

impostos e as taxas cartoriais. Inclua nas suas contas, também, o custo com a mudança, e deixe uma quantia

separada para possíveis adequações a realizar no imóvel.

Financiamento imobiliário

Quando se decide realizar uma aquisição imobiliária por meio de financiamento, torna-se imprescindível conhecer

as etapas desse processo. De posse dessa informação, fica bem mais fácil buscar a aprovação da operação de

crédito. Veja, abaixo, quais fases estão envolvidas em financiar um imóvel!

Simulação do financiamento

Fazer uma simulação de crédito ajuda a conhecer os valores que você conseguirá ter liberados pela financeira. Esse

tipo de projeção de custos é disponibilizado nos sites dos bancos públicos e privados, assim como pelas financeiras.

Realizar a simulação permite visualizar o valor das parcelas, de acordo com a entrada que você informar. Dessa

maneira, poderá perceber se as prestações se encaixam bem no orçamento ou se é necessário começar a promover

ajustes.

Análise de crédito
Essa etapa é crucial para a aprovação do crédito imobiliário, já que só quem tem capacidade de pagamento

consegue financiar um bem. Nessa fase do processo, será analisada a renda de quem vai comprar o imóvel, bem

como a situação do seu crédito na praça.

A comprovação de renda pode ser feita por uma só pessoa ou incluir mais participantes. Como as prestações não

podem exceder 33% dos rendimentos brutos, fazer a comprovação de ganhos em conjunto aumenta o valor do

crédito a ser liberado.

Documentação necessária

Para requerer um financiamento imobiliário, é preciso estar com toda a documentação pessoal original. As demais

papeladas requisitadas durante o processo serão os atestados de estado civil, renda e situação junto à Receita

Federal de todos os participantes no financiamento.

A documentação do imóvel também deve ser juntada, para ser submetida à apreciação da entidade financiadora. Os

papéis do imóvel vão comprovar sua condição regular, e que ele está em condições de ser objeto do financiamento.

Qual é o próximo passo da compra do imóvel?

Passar o imóvel para o seu nome sucede à celebração do contrato e venda, após as partes cumprirem o que nele

estiver pactuado. O ato de transmitir a propriedade definitiva do bem depende de fazer lavrar o registro do terreno,

casa ou apartamento no nome de quem o comprou.

Isso porque o registro de imóvel é o ato cartorial, no qual fica declarado quem é o legítimo proprietário do imóvel.

Para providenciar esse documento, é preciso recorrer ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel

está situado.

Os trâmites do registro demandam apresentar o contrato de compra e venda realizado entre as partes, tendo o

imóvel por objeto. Para lavrar a escritura, o cartório vai solicitar, também, os documentos pessoais do comprador,

além das certidões do vendedor.

Com tudo devidamente apresentado, o tabelionato vai preparar a escritura, para posterior validação pelo comprador e

vendedor. Para concluir o procedimento, devem ser pagos os impostos e as taxas de transmissão de imóveis, e os
custos cartoriais. Isso tudo feito, o comprador vai receber a matrícula atualizada da propriedade, já indicando o bem

registrado em seu nome.

Como proceder no contrato de compra e venda de um imóvel já financiado?

Existem duas formas de vender um imóvel financiado: à vista ou por meio de um financiamento bancário, mesmo que

ele ainda não esteja quitado. Para a venda à vista, o vendedor precisa entrar em contato com o banco ou

financiadora do imóvel e solicitar a apuração do saldo devedor para emissão do boleto de quitação.

Feito isso, assim que o comprador efetuar o pagamento, basta liquidar o boleto e proceder com os trâmites de legais,

como registro da quitação em cartório e transferência posterior ao novo proprietário.

Se o comprador optar pela aquisição via financiamento, a transação é chamada de interveniente quitante. Nesse

caso, a dívida do imóvel é transferida do vendedor para o comprador e, nessa circunstância, um novo financiamento

será feito para o mesmo imóvel.

O comprador escolhe o banco, que procederá com a quitação da dívida e elaborar o financiamento para o novo

cliente, de acordo com as prestações mensais estipuladas dentro das condições do banco, e com a incidência dos

juros correspondentes.

Assim como em um imóvel sem pendência de financiamento, o contrato de compra e venda é crucial nesse

momento. Ele assegura uma transferência livre de qualquer problema, sobretudo, em relação aos vínculos de

financiamento com o banco, tanto para o vendedor quanto para o comprador.

Agora que você chegou ao final da leitura, esperamos que esteja mais bem informado sobre o contrato de compra e

venda de imóvel. Também, que se sinta mais seguro acerca de como funciona a compra de um apartamento. Esses

conhecimentos são muito valiosos para o bom resultado de uma aquisição imobiliária. Portanto, esse entendimento

deve resultar em bons negócios para você.

Gostou do nosso post? Se ainda ficou com alguma dúvida a respeito de compra e venda de imóvel, faça a sua

pergunta no espaço de comentários ou compartilhe suas experiências!