CURSO: Bacharelado em Agronomia MODALIDADE: Presencial

DISCIPLINA: Perícia Agrícola e Ambiental (AGB0543)

TURMA (S): 6ª Fase
SEMESTRE LETIVO: 1º/2021
CARGA HORARIA SEMESTRAL: 45h
PRÉ-REQUISITO: Ecologia Agrícola

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES / AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

Organização do texto: André Kuhn Raupp

1. Engenharia de Avaliações (NETO et al, 2007)

A Engenharia de Avaliações é o campo da Engenharia que consiste no “Conjunto
de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens”.
Subsidia a tomada de decisão a respeito de valores, custos, frutos e direitos e é
empregada em uma variedade de situações, tanto no âmbito judicial como extrajudicial.

2. Histórico (NETO et al, 2007)

Décadas de 1920 e 1930 surgem os primeiros artigos e proposições sobre
metodologias de avaliação de imóveis.
De acordo com Neto et al (2007), no final da década de 30 a capital de São Paulo,
foi alvo de um intenso processo de reurbanização, resultando um elevado número de
desapropriações destinadas a permitir o desenvolvimento das mais diversificadas e
intensas intervenções urbanas. Este foi outro fator de importância que contribuiu para a
consolidação do engenheiro como avaliador.
Em 1941, foi publicado “Avaliações de Imóveis” de Engo Berrini, tornando-se a
primeira obra do gênero escrita na língua portuguesa.
Em 1958, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
(https://ibape-nacional.com.br/site/institucional-2/) publicou a sua primeira norma de
avaliação de imóveis, preconizando três tipos de metodologias avaliatórias: comparativo
de dados de mercado, custo e capitalização ou renda.
Em 1977 é publicada pela ABNT a primeira norma referente à engenharia de
avaliações - NB 502/77 – Avaliação e Imóveis Urbanos. Esta foi revista em 1989.
Década de 1990 – período de intenso aprimoramento da engenharia de avaliações –
publicações, cursos, treinamentos, etc.
Em 2001, entrou em vigor a norma ABNT NBR 14.653 “Avaliação de Bens”,
quando então todas as normas brasileiras existentes foram sintetizadas numa
única norma dotada de partes específicas: imóveis urbanos; imóveis rurais;
empreendimentos; máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em
geral; recursos naturais e ambientais; patrimônios históricos.

3. O que é avaliação de imóveis (NETO et al, 2007)

Avaliação de Imóveis é a definição técnica do valor de mercado dos bens
(tangíveis1) ou de direitos ou frutos sobre eles (intangíveis2).
Importante observar que a definição de valor é diferente da definição de preço.
Preço é o que você paga. Valor é quanto o bem vale, o que você leva.

4. Aplicabilidade da avaliação de imóveis rurais (NETO et al, 2007; ABNT, 2004)

- Comercialização (venda e locação),
1
Bem identificado materialmente. Exemplos: imóveis, equipamentos, matérias-primas.
2
São aqueles que não têm existência física. Exemplos: os direitos de exploração de serviços públicos
mediante concessão ou permissão do Poder Público, marcas e patentes, direitos autorais adquiridos, etc.
1
 - Atualização do valor de ativos;
- Análise de carteira de portfólios imobiliários;
- Análise de investimentos imobiliários;
- Alienação;
- Hipotecas;
- Dação em pagamento;
- Permuta;
- Garantia;
- Fins contábeis;
- Seguro;
- Arrematação;
- Adjudicação3;
- Análises de viabilidade de empreendimentos;
- Desapropriações e servidões administrativas;
- Indenizações;
- Partilha de bens.

5. De quem é a atribuição de avaliar (NETO et al, 2007; CONFEA, 1990)

Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas
especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos
Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos
relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e
instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e
direitos (CONFEA, 1990).

As principais avaliações/perícias relacionadas às principais habilitações são:

3
Ato judicial que dá a alguém a posse e a propriedade de determinados bens.
2
3
 Os trabalhos de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, somente terão valor
jurídico se forem realizados por profissionais legalmente habilitados.
Todo trabalho técnico assinado por Engenheiro, Arquiteto ou Agrônomo, deve
ser obrigatoriamente acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART, para que se produzam os efeitos legais do exercício profissional e assunção de
responsabilidades sobre o serviço prestado.

6. Base normativa
NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais
NBR 14653-2:2004 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos
NBR 14653-3:2004 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais
NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos
NBR 14653-5:2006 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral.

CONFEA. Resolução nº 345, de 27 de julho de 1990. Dispõe quanto ao

exercício por profissional de Nível Superior das atividades de Engenharia de Avaliações
e Perícias de Engenharia.
CONMETRO. Resolução nº 12, de 12 de outubro de 1988. Dispõe sobre
unidades de medida.
Outras publicações específicas.

7. Classificação dos bens, seus frutos e direitos

Ver cap. 5 da NBR 14.653-34 (ABNT, 2004).

8. Condições prévias da avaliação (NETO et al, 2007; ABNT, 2004)

Por ocasião da contratação, é recomendado esclarecer aspectos essenciais para
definir o método avaliativo e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se
pretende atingir, como:
- Finalidade;
- Objetivo;
- Prazo limite previsto para conclusão do laudo;
- Condições a serem utilizadas (restrições, etc.).

9. Atividades básicas inerentes à avaliação de imóveis rurais (NETO et al, 2007;

ABNT, 2004)
- Conhecimento e requisição de documentação;
- Vistoria;
- Coleta de dados;
- Diagnóstico de mercado;
- Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
- Tratamento dos dados de mercado;
- Cálculo do valor do imóvel.

10. Detalhamento das atividades básicas (NETO et al, 2007; ABNT, 2004)

4
Para definição e identificação da área do módulo fiscal por município, consultar:
https://www.embrapa.br/codigo-florestal/area-de-reserva-legal-arl/modulo-fiscal

4
10.1. Conhecimento e requisição de documentação: Cabe ao avaliador solicitar ao
contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem,
necessária à realização do trabalho.
Ver cap. 7.1 e 7.2 da NBR 14653-1 (ABNT, 2001)
102. .Vistoria: Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem
e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam. Tem por
objetivo conhecer e caracterizar o bem avaliado e sua adequação ao seu
segmento de mercado.
Ver cap. 7.3 (7.3.1 e 7.3.2) da NBR 14.653-3 (ABNT, 2004). Fundamental!

10.3. Levantamento de dados de mercado: Pesquisa de elementos comparativos, para a

obtenção de dados e informações para os cálculos avaliativos. É a partir dela
que obteremos uma amostragem válida, confiável e representativa do
mercado imobiliário da região. Fontes de informações aceitáveis:
- transações;
- ofertas;
- opinião de engenheiro de avaliações;
- opinião de profissional ligado ao setor imobiliário;
- informações de órgãos oficiais.
Ver cap. 7.4 da NBR 14.653-3 (ABNT, 2004).

10.4. Diagnóstico do mercado: Indica-se analisar o mercado onde se situa o bem

avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto
possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
Ver cap. 7.7.2 da NBR 14653-1 (ABNT, 2001).

10.5. Métodos de avaliação (NETO et al, 2007; ABNT, 2001): Definido a partir das
informações obtidas na vistoria e no levantamento de dados de mercado.
Pode ser:
a) Métodos de definição de valor de mercado
a.1) Método comparativo direto de dados de mercado: Preferencialmente
utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, imóveis rurais, casas
padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, entre outros, sempre que
houver dados semelhantes ao avaliando;
a.2) Método evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores
de seus componentes.
a.3) Método da capitalização da renda: Identifica o valor do bem, com base
na expectativa de resultados futuros, considerando-se cenários viáveis.
Assim, o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo
de caixa projetado (Cap. 9, NBR 14653-4). Comumente aplicado para
investimentos imobiliários e culturas temporárias. O método é um método
indireto de avaliação de imóveis, já que está subordinado à aplicação inicial
de outro método, como o Método Comparativo de Dados de Mercado ou o
Método da Quantificação de Custo.

b) Métodos para identificar o custo

b.1) Método comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra.

5
 b.2) Método de quantificação do custo: Utilizado quando houver
necessidade de obter o custo do bem. Podem ser utilizados orçamentos
analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos. Aplicável para
construções e instalações.

Ver cap. 10 da NBR 14.653-3 (ABNT, 2004)

Bem avaliado Método indicado

Terras nuas
Construções e instalações
Produções vegetais
Florestas nativas
Equipamentos e máquinas Método comparativo direto de dados de mercado.
agrícolas
Frutos e direitos
Método comparativo direto de dados de mercado
(preferencial).
Método da capitalização da renda.
Método comparativo direto dos dados de mercado.
Método da quantificação de custo.
Método da capitalização da renda.
Exceções cap. 10.3 (ABNT, 2004).
Considerar valor da terra em conjunto com a sua
floresta nativa, utilizando o Método comparativo direto
de dados de mercado.
Se existe exploração florestal autorizada, utilizar o
método da capitalização da renda.
Custo de reedição.
Método comparativo direto de dados de mercado.
Apuração da taxa de rentabilidade.

Não há hierarquia entre os métodos avaliativos, devendo-se optar pela

metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. Deve ser compatível com a
natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado
disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o
método comparativo direto de dados de mercado.
Ver cap. 7.5 da NBR 14653-1 (ABNT, 2001).

10.6. Tratamento dos dados – tratamento por fatores5: Os fatores a serem utilizados
neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais
reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a região para a
qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização
medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem
seja anexado ao laudo de avaliação. A qualidade da amostra deve estar assegurada
quanto a:
a) correta identificação dos dados de mercado, devendo constar a
localização, a especificação e quantificação das principais variáveis
levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) identificação das fontes de informação e sua confiabilidade;
c) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o
grau de fundamentação;
d) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à
sua localização, à destinação e à capacidade de uso das terras.
Ver cap. 7.7.2 NBR 14.653-3 (ABNT, 2004).

5
Outra forma de tratamento dos dados mas que não será abordada é o “Tratamento Científico” (Cap.
7.7.3 - ABNT, 2004).
6
Ex. 1: Tratamento dos dados a partir da Nota Agronômica (NA - Nota Agronômica da área avaliando = 0,400)

ÁREA VTI VALOR DAS FATOR VTN/ha – R$

VTI/ha VTN/ha NA
Fonte TIPO (ha) (R$) BENFEITORIAS HOMOG. HOMOG.

a b c d= c/a e = (b-c)/a f g = NA/f h = g*e

1. NR 4983,2964 31.680.000,00 519.853,64 6.357,23 6.252,91 0,473 0,845 5.283,70

2. NR 1996,7944 11.960.798,46 333.760,08 5.990,00 5.822,85 0,466 0,858 4.996,00
3. NR 856,9730 5.742.171,89 332.569,83 6.700,52 6.312,45 0,505 0,792 4.999,46
4. NR 329,6040 1.153.614,00 120.000,00 3.500,00 3.135,92 0,367 1,089 3.415,01
5. OP 300,0000 1.350.000,00 100.000,00 4.500,00 4.166,66 0,379 1,055 4.395,82
6. OP 300,0000 1.650.000,00 100.000,00 5.500,00 5.166,66 0,379 1,055 5.450,82
7. OP 300,0000 1.500.000,00 100.000,00 5.000,00 4.666,66 0,379 1,055 4.923,32
8. NR 475,8000 1.665.300,00 0,00 3.500,00 3.500,00 0,337 1,186 4.151,00
9. NR 700,8200 2.242.671,00 0,00 3.200,06 3.200,06 0,315 1,269 4.060,87
10. OP 200,0000 800.000,00 50.000,00 4.000,00 3.750,00 0,367 1,089 4.083,75
11. NR 20,0000 100.000,00 0,00 5.000,00 5.000,00 0,379 1,055 5.275,00

MÉDIA R$4.639,52
Fonte: INCRA (2006).

7
10.7. Cálculo do valor do imóvel (valor de mercado): feito segundo a metodologia que
melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento
dos dados de mercado, permitindo-se:
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie
mais de 1% do valor estimado;
Ver cap. 7.7.1 NBR 14.653-1 (ABNT, 2001).

10.8 Laudo de avaliação (NETO et al, 2007)

Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com
as normas vigentes, para avaliar o bem. Na engenharia legal esse termo é reservado ao
trabalho do perito.
A elaboração de laudos técnicos de constatação, para fins cadastrais e tributários,
deve tender às prescrições desta Norma e ser enquadrada, no mínimo, no grau I de
fundamentação.

8
 Premissas para obtenção de um Laudo de Avaliação dentro da boa técnica, do
bom senso e da boa ética profissional:
- A apuração da finalidade da avaliação pretendida e dos objetivos da
mesma;
- Detalhada vistoria no imóvel e em seu entorno;
- Apurada e completa pesquisa imobiliária na região em análise;

9
 - Realização de corretos e precisos cálculos avaliativos, com a aplicação da
correta metodologia avaliativos, dentro do preconizado pelas normas
técnicas.

Apresentação do Laudo de Avaliação: Completo ou simplificado

Ver cap. 10 NBR 14.653-3 (ABNT, 2004).

11. Glossário
Arbitramento: é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre
alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
Bens intangíveis: se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e
patentes.
Bens tangíveis: são os identificados materialmente, como os imóveis urbanos, rurais e
industriais, as máquinas e equipamentos, matéria-prima, etc.
Laudo: é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá as
suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente.
Perícia: é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado
evento ou da asserção de direitos.
Preço: quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um
bem, um fruto ou um direito sobre ele.
Valor: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente.
Valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento ou
pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto
correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.

Referências:
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 14653-1:
Avaliação de bens. São Paulo, 2001.
ABNT. NBR 14653-3: Avaliação de Imóveis Rurais. São Paulo, 2004.
ABNT. NBR 14653-4: Empreendimentos. São Paulo, 2004.
NETO, Alcides Ferrari. et al. Avaliação: o que é e como contratar. São Paulo, 2007.
CONSELHO NACIONAL DE METROLOGIA, NORMALIZAÇÃO E QUALIDADE
INDUSTRIAL (CONMETRO). Resolução nº 12, de 12 de outubro de 1988. Dispõe
sobre unidades de medida.
CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA.
Resolução nº 345, de 27 de julho de 1990. Dispõe quanto ao exercício por profissional
de Nível Superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.
INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA. Manual
de Obtenção de Terras e Perícia Judicial. Aprovado pela Norma de Execução Incra /
DT no 52, de 25 de outubro de 2006. 2006.

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