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Marketbeat Latin America 2007

A capa do Marketbeat Latin America foi concebida para


demonstrar a abrangência do estudo, contendo reproduções
artísticas de pontos turísticos e históricos, paisagens ou
cartões postais que representem cada cidade ou país.

Moais
Ilha de Páscoa, Chile

Cristo Redentor
Corcovado, Rio de Janeiro, Brasil

MASP (Museu de Arte de


São Paulo Assis Chateaubriand)
Avenida Paulista, São Paulo, Brasil

Vulcão Arenal
Parque Nacional Vulcão Arenal, Costa Rica

Monastério de San Francisco


Plaza de San Francisco, Quito, Equador

Pirâmide de Maio
Praça de Maio, Buenos Aires, Argentina

Cidade Inca de Machu Picchu


Peru

Capitólio Nacional
Praça Bolívar, Bogotá, Colômbia

Estátua do General José Artigas


Praça Independência, Montevidéu, Uruguai

Ópera de Arame
Parque das Pedreiras, Curitiba, Brasil

Arco da Federação
El Calvario, Caracas, Venezuela

Cabeça de Serpente no Templo de Quetzalcóatl


Cidade Asteca de Teotihuacán, México
M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 

EDITORIAL

CONTRASTES E CONVERGÊNCIAS
NA AMÉRICA LATINA
Países da região vivem realidades diferentes, mas se consolidam
como opção de investimento
A região da América Latina e Caribe vive uma fase econômica favorável. gua. Na outra ponta estão Chile, México, Colômbia e, provavelmente, o
O crescimento é mais lento do que o da média dos países emergentes, Peru, favoráveis ao livre mercado e aos laços comerciais estreitos com os
mas, no triênio 2004/2006, foi o maior das últimas décadas, segundo industrializados. No meio, estão o Brasil, que ruma para a estabilidade
relatório recente do FMI. Commodities valorizadas, economia inter- macroeconômica, e a Argentina, ambos com pontos fortes na indústria,
nacional dinâmica e alta liquidez (as reservas em moeda conversível comércio e agronegócio, afirmando-se como economias autônomas,
atingiram US$ 250 bilhões) removeram entraves cambiais de países apesar da dependência do gás da Bolívia. E há pequenas e promissoras
que pesam 90% no PIB da região. Com superávit na conta corrente do nações emergentes, como Costa Rica e República Dominicana – grupo
balanço de pagamentos estimado em 1,3% do PIB, em 2006 e 0,5% do ao qual o Uruguai poderá se incorporar, com diplomacia.
PIB, em 2007, a região beneficia-se com as relações favoráveis de troca.
A inflação caiu de 13,2% ao ano, em média, no período 1995/2003, Como um todo, a América Latina está melhor do que nos anos 80 ou 90.
para a casa dos 5% ao ano, no biênio 2005/2006. Brasil, México, Chile, A receita para se desenvolver é conhecida: seguir agendas semelhantes às
Colômbia e Peru adotaram o regime de metas (inflation targeting). Os dos países que mais crescem no mundo; privilegiar a redução de custos
maiores problemas são regulatórios – e, neste particular, disseminados. de transação e carga tributária; fortalecer as agências reguladoras; ter
Há ainda problemas políticos, circunscritos a nações com peso eco- regras estáveis; desburocratizar a Justiça; investir em segurança pública.
nômico inferior a 10% do PIB regional. O otimismo com a América O que faz a diferença é a percepção dos problemas e da necessidade de
Latina aparece, concretamente, na redução do risco país – que, no enfrentá-los, contrapondo-se ao populismo.
Brasil, alcançou o menor patamar his-
tórico, no início de fevereiro. Com mais emprego e renda, redistri-
buição de riqueza, fortalecimento dos
Com a perspectiva de acomodação do Ipit aute feu faci erostie mercados de massa e de segmentos de
ritmo econômico dos países ricos, os modolore dunt nummodolore elite, apesar do aperto da classe média,
investidores globais buscam oportunida- o Brasil é o maior pólo de atração. O
des. Na América Latina, não são benefi- tet acilisl eui bleit nonsectet, motor da atividade é o aumento do cré-
ciados apenas os mercados acionários. quamcom molobor perilit dito, inclusive imobiliário. Os lucros das
Imóveis localizados na região atraem grandes empresas são elevados. O juro
investidores, dados os altos preços do básico ainda é alto, mas caiu de 19,75%
mundo desenvolvido. São Paulo, Rio de Janeiro, Buenos Aires, Santiago ao ano, em agosto de 2005, para 13% ao ano, em janeiro de 2007; é mais
do Chile, Cidade do México, Caracas e Bogotá, entre outras metró- condizente com a rolagem da dívida pública mobiliária de 50% do PIB.
poles, são pólos econômicos sustentáveis, com bairros ou regiões cujo O PIB deverá crescer entre 3,5% a 4% ao ano até 2010, mas o ritmo é
desenvolvimento e sofisticação é comparável ao das capitais de países mais estável. O obstáculo é a carga tributária de quase 40% do PIB e o
ricos. São, portanto, como as cidades-Estados descritas nas obras de Fer- aumento das despesas públicas.
nand Braudel por sua capacidade de abrigar o comércio, feiras, expo-
sições e o turismo, ou ainda as instituições financeiras e as indústrias O México também é atrativo. Tem a economia arrumada, inflação
com tecnologia avançada e não-poluidoras. Tratam-se, assim, de núcleos contida e balanço de pagamentos estável. Cresceu estimados 4,7% em
onde a propriedade imobiliária de alto padrão é escassa e demandada, 2006 e deverá avançar 3,2% em 2007. Destaca-se o aumento do finan-
atraindo vultosos capitais aplicados em residências, escritórios e centros ciamento habitacional. Há tensões políticas após as eleições presidenciais
comerciais destinados a empresas emergentes e famílias beneficiadas pela de 2006, mas o governo Calderón tende a se impor, desanuviando o
mobilidade social. Entre os grandes investidores, despontam os fundos ambiente de negócios e favorecendo os mercados. O país colhe os frutos
de pensão e investidores institucionais locais e estrangeiros, que preci- da abertura comercial.
sam obter renda de locação superior à dos países ricos.
A Argentina recuperou-se nos últimos três anos, apesar das restrições
Região de contrastes decorrentes da moratória de 2002 e calote nos credores. Saiu da estagfla-
ção e cresceu 9% em 2004, 9,2% em 2005 e 8,5% em 2006. O ambiente
Os aspectos mencionados são mais importantes para os investidores para os negócios é bom, “sem quaisquer grandes transtornos provenien-
do que os políticos – que caracterizam a América Latina como região tes das muitas distorções econômicas”, na avaliação de economistas de
de contrastes. Em minoria, há os países com governos estridentes – em bancos norte-americanos. E isto se deve às reformas microeconômicas
maior ou menor grau – como Venezuela, Bolívia, Equador e Nicará- promovidas pela Argentina e à carga tributária moderada, da ordem de

Cushman & Wakefield • 2007


 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

EDITORIAL

20% do PIB, o que torna o Estado menos pesado. Com o juro baixo,
cresce o interesse por imóveis, como os localizados em áreas de enorme Marketbeat Latin America
expansão imobiliária, caso de Puerto Madero, em Buenos Aires.
O Marketbeat Latin America 2007 é uma iniciativa da Cush-
A Colômbia de Uribe está bem postada. Tem economia promissora, man & Wakefield de reunir dados e informações relevantes
com crescimento e inflação próximos de 5% ao ano (2004/2007). É dos mais representativos mercados imobiliários de escritórios
market-oriented, dialoga e comercia com os países desenvolvidos e da América Latina. Nossa equipe teve o máximo cuidado para
o governo é preparado. Está reduzindo tributos para atrair capitais. garantir não só a consistência, como a padronização dos dados
Aprendeu a conviver com a guerrilha (Farc) e o tráfico. apresentados, a fim de permitir ao leitor uma efetiva compara-
ção entre a realidade econômica dos países e o andamento dos
A Venezuela desfruta de condição cambial excepcional, que tende a diversos mercados pesquisados.
continuar apesar da estabilização do preço do barril de petróleo entre
US$ 55,00 e US$ 60,00. O saldo na conta corrente do balanço de A finalidade da publicação é proporcionar um panorama dos mer-
pagamento chegou a 19% do PIB, em 2005, apenas inferior ao de cados de escritórios na América Latina e fornecer ao leitor dados
outros produtores de petróleo do Oriente Médio (Arábia Saudita, introdutórios pertinentes e confiáveis para a tomada de decisão.
Emirados Árabes Unidos, Kuwait, Bahrein etc.). Mas os gastos públi-
cos crescem (+51% nos primeiros 11 meses de 2006) e também as Boa Leitura.
pressões inflacionárias. O superávit cambial corrente deverá cair para
15% do PIB, em 2006, e para 12% do PIB, em 2007. Gastos elevados
poderão dificultar as políticas sociais. Continuarão a existir nichos de Publicação da Cushman & Wakefield - 2007
mercado, inclusive, imobiliários. Produzido no Brasil
Todos os direitos reservados, sendo permitida a reprodução
O Chile é a economia regional mais bem arranjada e não deverá mudar desde que citada a fonte.
no governo Bachelet, após o crescimento forte no biênio 2004/2005
Responsáveis: Direção de Arte:
(acima de 6% ao ano) e estimado em 4,4% no ano passado. Tem Marina Cury Fabio Candeias
inflação de Primeiro Mundo (3% ao ano) e forte superávit cambial, (Client Solutions)
Jornalista Responsável:
Paul Weeks
inclusive devido à exportação de cobre, favorecido pelas cotações (Capital Markets) Luciana Mello (MTb 26.800)
André Calixto
internacionais. O Chile exporta os capitais que não consegue apli- (Marketing/Corporate Communication) Ilustrações:
car internamente. Ao aprofundar sua vocação para o setor terciário, Mauricio Pierro
Coordenação de
tende a apresentar valorização de ativos reais. O mercado de capitais é Edição e Produção: Colaboração:
Leandro Duarte Fábio Pahim
sofisticado e o mercado imobiliário demanda produtos de alto padrão,
como na área de hotelaria e escritórios.
Um projeto DUBB Comunicação • www.dubb.com.br
O Peru recuperou-se no governo Toledo. O PIB cresceu cerca de 6,5%
ao ano no biênio 2005/2006 e deverá atingir 5,7%, em 2007. A infla-
ção está em queda. Hoje, as expectativas econômicas são favoráveis e
a popularidade do presidente é muito maior que a do seu antecessor.
Isto facilitará a modernização do país, que exige grandes investimen-
tos em infra-estrutura e em real estate.
Brasil
O Uruguai também apresentou forte recuperação e seu presidente, São Paulo: Praça Professor José Lannes, 40 3º andar • 04571-100
Tel.: (55+11) 5501-5464 Fax: (55+11) 5501-4144
Tabaré Vázquez, é conceituado e preparado. A economia cresceu
Rio de Janeiro: Praia do Flamengo, 66 Bloco B Sala 1409 • 22228-900
11,8% em 2004, 6,6% e 6,9% em 2005 e 2006 e deverá avançar Tel./Fax: (55+21) 3077-6622
4,5%, em 2007, com inflação equilibrada, pouco acima dos 5% ao
ano. Estagnado no passado, o Uruguai demanda grande moderniza- Argentina
ção imobiliária, em especial na capital, Montevidéu. A modernização Buenos Aires: Calle Carlos Pelegrini, 1141 6º piso C • 1009 ABX
Tel.: (54+11) 5555-1111 Fax: (54+11) 5555-1100
já é visível no segmento hoteleiro de Punta Del Este.
México
A Costa Rica também apresenta bom ritmo de crescimento, embora Cidade do México: Paseo de los Tamarindos, 60 2º andar
05120 México D.F. C.P.
com inflação mais elevada, prevista em mais de 10% para 2007. Suas Tel.: (52+55) 8525-8000 Fax : (52+55) 8525-8093
perspectivas são favoráveis.
Uruguai, Chile, Peru, Equador, Colômbia,
Venezuela e Costa Rica
O Equador ainda é uma incógnita. Cabe observar até que ponto haverá
Para informações sobre os países acima, por favor
um equilíbrio institucional entre a Presidência e o Congresso. Mas o contate Marina Cury: tel (55+11) 5501-5450
pagamento de compromissos da dívida externa vencíveis na primeira
quinzena de fevereiro reduziu um pouco o risco país. Os investidores cushwake@sa.cushwake.com www.cushwake.com.br
esperam definição de rumos antes de tomar decisões.

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M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 

BRASIL
ECONOMIA

Economistas prevêem que o Brasil será a 8ª economia do mundo em 2020 e a 5ª


em 2050, crescimento este em muito devido a tendências demográficas favoráveis.
Espera-se que, ao passo que mais jovens ingressam no mercado de trabalho, uma
população economicamente ativa mais dinâmica aumente os níveis de produtivi-
dade do país e propicie mais crescimento econômico.

Com base na análise de vários relatórios econômicos, o perfil de risco da economia


brasileira melhorou sensivelmente nos últimos anos, tendência que deve continuar
com a manutenção da estabilidade e do crescimento. Em 2006, a inflação oficial
foi de apenas 3,4%, o índice de desemprego de 12,8% e o PIB, de US$ 1,023
trilhão, foi o 10º maior do mundo. Esses números, somados ao vigor do país no
comércio internacional e ao crescimento do mercado consumidor, colocaram o
Brasil na economia globalizada e estimularam um rápido crescimento da classe
média. Dados de 2005 mostram que apenas as classes alta e média alta represen-
tam mais de 32 milhões de pessoas.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 8.514.204,8 km²
População 188,1 milhões
Desemprego 12,8%
PIB 2006 US$ 1,023 trilhão
Crescimento do PIB em 2006 2,9%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 3,5%
Inflação em 2006 3,4%
Taxa de câmbio (26/12/2006) US$ 1 = R$ 2,14 (Real)
Fonte: C&W Research Services
e Estimativa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


Escritórios Classe A - São Paulo
São Paulo US$ %
50 25%
O mercado imobiliário da área metropolitana de São Paulo está con-
centrado em nove regiões que, em ordem de desenvolvimento histórico, 45
são Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Ber- 40 20%
rini, Chácara Santo Antonio e Marginal Pinheiros. O estoque total de 35
escritórios é de aproximadamente 8 milhões de m² privativos, dos quais
30 15%
34,6% são classe A, 39,1% classe B e 26,3% classe C.
25

Desde o segundo trimestre de 2004, o número de transações de venda 20 10%


e locação aumentou, resultando em forte queda nas taxas de vacância, 15
de um pico de 22% em 2004 a 12,51% no final de 2006. Em 2006, a 10 5%
absorção líquida de espaços classe A foi de 158.000 m² privativos, marca
5
histórica que pressiona o aumento dos valores de locação.
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Os valores de locação, que atingiram US$ 33,00/m² privativo/mês em


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2000, três anos mais tarde haviam caído para US$ 17,00/m² priva- Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância
tivo/mês. A média de preços na cidade aumentou aproximadamente
25% desde o início de 2006, de US$ 22,00 para US$ 27,50/m² pri- Fonte: C&W Research Services US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)
vativo/mês.

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M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 

BRASIL

INDICADORES DE MERCADO – SÃO PAULO MERCADO Industrial


Escritórios Classe A - 2006
Taxa de vacância 12,5% O estado de São Paulo possui o maior parque industrial do Brasil,
seguido pelo Rio de Janeiro. O mercado industrial brasileiro passa
Valor médio de locação US$ 27,50/m²/mês
por um processo de modernização, com empresas deixando as regiões
Condomínio US$ 5,50/m²/mês
metropolitanas e se instalando em cidades dentro de um raio de 100
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006) km, atraídas por incentivos fiscais, mão-de-obra qualificada e mais
barata e menos pressão sindical. Outras cidades, no Sul do Brasil,
Rio de Janeiro como Curitiba e Porto Alegre, têm incrementado sua base industrial.

O mercado de escritórios do Rio de Janeiro está concentrado em cinco Em termos de perspectivas, os setores de armazenagem e logística
regiões: Centro, Cidade Nova, Orla, Zona Sul e Barra da Tijuca. O devem receber investimentos, devido aos volumes recordes de impor-
estoque total no final de 2006 é de aproximadamente 5,1 milhões de m² tação e exportação do país.
privativos, com 23,1% classe A, 35,8% classe B e 40,1% classe C.
Valores médios de locação variam de US$ 4,70 a US$ 6,50/m²/mês
A taxa de vacância geral no final de 2006 é de 8,1%, enquanto para e valores de venda estão, na média, entre US$ 370,00 e US$ 560,00/
espaços classe A, é de apenas 5,5%. A falta de espaços de qualidade m² num raio de 100 km da cidade de São Paulo. A média dos valores
forçou muitas empresas a deixar as regiões centrais pela Barra da Tijuca, de condomínio e impostos, somados, varia entre US$ 0,47 e US$
um novo pólo de negócios a 25 km de distância, fazendo a vacância 1,40/m²/mês.
classe A na região cair de mais de 40% para 8,2% no final de 2006.

INDICADORES DE MERCADO - BRASIL


Atualmente, é comum se registrar preços pedidos para locação de US$
Industrial - 2006
22,52 a US$ 33,78/m² privativo/mês. Com um baixo volume de novo
estoque nas regiões centrais, os preços devem continuar altos. Valor médio de locação US$ 4,70 a US$ 6,50/m2/mês
Condomínio US$ 0,47 a US$ 1,40/m2/mês
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)
VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA
Escritórios Classe A - Rio de Janeiro
US$ %
MERCADO DE VAREJO
42 20%
Seguindo um ritmo bastante lento de crescimento entre os anos 1960
36 e meados dos 1980, o desenvolvimento do mercado brasileiro de shop-
ping centers começou no final dos anos 1980 e continuou durante a
15%
30 década seguinte. O pico de desenvolvimento ocorreu entre 1996 e
2001, quando cerca de 100 novos empreendimentos foram lançados.
24 O número total de shopping centers no país, de acordo com a Asso-
10%
ciação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), é de 263 no final
18
de 2006 (251 em funcionamento e 12 em construção). Além disso,
muitos destes empreendimentos têm investido em expansão.
12
5%

6 Nos últimos seis a nove meses, investidores internacionais têm voltado


suas atenções para uma análise minuciosa do mercado imobiliário
0 0% brasileiro, em especial para o setor de shopping centers, atraídos pelas
taxas de retorno, altas se comparadas às de outros países. Espera-se,
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para os próximos anos, um movimento de concentração nos investi-


Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância
mentos deste mercado.

Fonte: C&W Research Services US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006) A inadimplência em locações está em torno de 2% e a taxa de vacância
também é de aproximadamente 2%.

INDICADORES DE MERCADO - RIO DE JANEIRO


Escritórios Classe A - 2006 INDICADORES DE MERCADO - BRASIL
Taxa de vacância 5,5% Varejo - 2006
Valor médio de locação US$ 28,00/m²/mês Taxa de vacância 2%

Condomínio US$ 5,40/m²/mês Valor médio de locação US$ 70,00/m2/mês


Fonte: C&W Research Services US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006) Fonte: C&W Research Services US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)

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PRINCIPAIS ÁREAS INDUSTRIAIS E DE ESCRITÓRIOS


RIO DE JANEIRO

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CIDADE BARRA DA REGIÕES INDUSTRIAIS
© Copyright Cushman & Wakefield 2006

NOVA TIJUCA
M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 

BRASIL

INVESTIMENTOS e construtoras brasileiras, que realizaram ofertas públicas iniciais de


ações nos últimos 12 meses, e pelo grande déficit habitacional do país.
O mercado brasileiro está no alvo dos investidores. Apesar de a
maioria deles estar sondando e esperando mais do que efetivamente Escritórios – Apesar da demanda aquecida, as oportunidades de compra
investindo, muitos têm entrado nos setores de varejo, residências e são escassas e há uma tendência de que espaços amplos, bem localizados
escritórios nos últimos 12 meses, principalmente norte-americanos. e totalmente ocupados sejam comercializados sem entrar no mercado.

Varejo – O mercado de varejo é um dos setores que mais cresce, o que Industrial – Apesar de haver excelentes oportunidades no segmento,
deve se traduzir em queda nas taxas de vacância e em mais aumentos nos o interesse dos investidores ainda é incipiente. Há poucos investido-
preços de imóveis, especialmente nos shopping centers mais novos. O res num mercado dominado por incorporadores locais direcionados a
segmento deve passar por um processo de concentração, pois investidores projetos build-to-suit (sob medida). Assim, o segmento se caracteriza
estrangeiros estudam adquirir participações de fundos de pensão brasi- por uma alta incidência de imóveis ocupados por seus proprietários,
leiros nos empreendimentos. Várias grandes transações foram registradas que compram terrenos e constroem propriedades adaptadas às suas
envolvendo a compra por grupos norte-americanos de empresas nacionais necessidades específicas. Com o rápido desenvolvimento do segmento
de administração de shoppings com participações em grandes carteiras. de logística no Brasil, devido ao crescimento econômico e à grande
extensão territorial do país, imóveis industriais devem apresentar
Residencial – Grandes fluxos de investimento estrangeiro ingressaram oportunidades aos investidores estrangeiros no futuro.
no segmento, atraídos pelo movimento das maiores incorporadoras

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação 5 anos
TERMOS DE
Aluguel cotado em R$/m²/mês. A lei permite somente moeda local
LOCAÇÃO
Opções típicas de rescisão Permitido por lei – termos e multas devem ser negociados
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em R$/m2/mês – todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 30 m2 de área privativa locada
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal - pago após o mês em curso
Indexação anual pelo IGP-M (ou qualquer outro índice negociado).
Índice anual de reajuste O IGP-M é equivalente ao CPI (EUA). Outros índices possíveis são
PAGAMENTO IPC, IPCA e INCC
DO ALUGUEL
Base de revisão do aluguel Em geral, de acordo com as taxas de mercado
A cada 3 anos. 3 agentes imobiliários devem fornecer informações
Freqüência de revisão do aluguel
sobre os valores de mercado
CUSTOS DE Internos Pago e gerenciado pelo locatário
SERVIÇOS,
Áreas comuns Pago pelo locatário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pago pelo locatário
Em geral, é possível sublocar para empresas que pertencem ao
Designação/sublocação mesmo grupo econômico. No entanto, para outras empresas, é
necessária a autorização/aprovação prévia do proprietário
DISPOSIÇÃO DE
Multa por rescisão Em geral, equivale ao aluguel de 3 a 6 meses
LOCAÇÕES
Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Lei 8.245/1991 - Lei do Inquilinato/Código Civil
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhuma
COMPENSAÇÃO
Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 1 a 6 meses,
DE
dependendo da propriedade e das condições de mercado
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


10

ARGENTINA
ECONOMIA

A economia argentina ainda apresenta sinais positivos de crescimento e expan-


são, embora a um ritmo mais lento que nos anos anteriores, tendo as indústrias
manufatureira e agrícola como principal força propulsora. Entretanto, a falta de
investimentos torna este crescimento insustentável a longo prazo. Em 2006, o PIB
cresceu 8,5% e espera-se que a economia avance outros 4% em 2007.

A inflação é um dos maiores desafios para este ano. Os acordos com as câmaras
industriais e comerciais estão perdendo força, aumentando os conflitos entre os diver-
sos setores da economia. O risco-país continua a cair, atingindo 211 bps, motivado
especialmente pelo crescimento econômico sustentado e pelo pagamento antecipado
da dívida nacional, mostrando maior credibilidade do país no cenário internacional.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 2.766.890 km²
População 1
38,64 milhões
Desemprego 11,4%
PIB 2006 US$ 200 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 8,5%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 4%
Inflação em 2006 9,8%
Taxa de câmbio (16/01/2007) US$ 1 = AR$ 3,08 (Peso)
Fonte: BCRA (Banco Central da Argentina), Mecom (Ministério da Economia) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas do FMI para 2007 baseadas no “Censo 2001”
e Estimativa

BUENOS AIRES VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


Escritórios Classe A - Buenos Aires
Mercado de Escritórios US$ %
30 25%
O mercado de escritórios de Buenos Aires está dividido em seis regi-
ões: Catalinas-Retiro, Puerto Madero, 9 de Julio, Centro, Norte e San
Telmo. As regiões Catalinas-Retiro e Puerto Madero concentram a 24 20%
maioria dos edifícios classe A.
18 15%
O estoque total de escritórios da cidade é de aproximadamente 5,2
milhões de m² privativos, dos quais 919.718 m² privativos são classe
A. As regiões mais procuradas pelas multinacionais são Catalinas- 12 10%
Retiro e Puerto Madero, que possuem, respectivamente, 476,109 m²
privativos e 164,405 m² privativos de escritórios.
6 5%

Durante 2006, poucos edifícios classe A e B foram entregues. Para o


primeiro semestre de 2007, espera-se a entrega de apenas um empreen- 0 0%
dimento classe A, com 34.500 m² privativos. A falta de investimentos
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no setor ocasionou a saturação do mercado, sendo que, ao se manter a


tendência, os valores locatícios continuaram a subir, fechando 2006, Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância
em média, a US$ 28,00/m² privativo/mês, um acréscimo de 20%
sobre o início do ano. Para a primeira metade de 2007, a projeção é de Fonte: C&W Research Services US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)
que os valores alcancem US$ 30,00/m² privativo/mês.

O mercado de escritórios apresentou procura sustentável durante os


últimos 18 meses, levando a taxa de vacância a baixas históricas. No
segmento classe A, a vacância atingiu 3% no final de 2006.

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 11

ARGENTINA

INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES ção e os proprietários escolhem seus próximos locatários com base em
Escritórios Classe A - 2006 suas expectativas de vendas.
Taxa de vacância 3%
Valor médio de locação US$ 28,00/m²/mês INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES
Condomínio US$ 1,50 a US$ 2,50/m²/mês Varejo - 2006
Taxas US$ 1,00/m²/mês Taxa de vacância 2% a 4%
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007) Valor médio de locação US$ 70,00 a US$ 80,00/m²/mês
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

Mercado Industrial
Investimentos
As mais importantes regiões de imóveis industriais de primeira linha
da Argentina estão estrategicamente situadas nas principais vias de O setor residencial de alto padrão é o que tem concentrado o maior
acesso às regiões suburbanas norte, sul e oeste de Buenos Aires, totali- volume de investimentos no mercado imobiliário argentino nos últi-
zando 199.500 m², 50.000 m² e 37.500 m², respectivamente. mos anos. Trata-se de um segmento com grande presença de inves-
timentos especulativos, com apenas uma pequena parcela voltada
O estoque total de imóveis industriais na Grande Buenos Aires é de a usuários finais. Devido à sobreoferta de produto imobiliário, aos
aproximadamente 1,8 milhão de m², mas o mercado é caracterizado constantes aumentos nos preços de insumos para construção e aos
por espaços com alta obsolescência funcional. Somente 20% do esto- altos preços de terrenos, as taxas de retorno caem e acabam por desa-
que são de primeira linha, o que representa 360.000 m², situados na celerar a atividade do setor. Apesar de haver uma alta demanda para
região norte da cidade. o segmento residencial de classe média, a escassez de crédito no mer-
cado termina por inviabilizar grande parte dos projetos.
O mercado de imóveis industriais está saturado e há vários projetos
built-to-suit (sob medida) sendo desenvolvidos como alternativa para Os segmentos de escritórios e galpões apresentam oportunidades para
minimizar o risco de incorporação. No início de 2006, a taxa de investimentos, devido à constância na demanda, ao realinhamento
vacância atingiu 4%, caindo para 3% no final do ano, com os valo- dos valores de locação e ao crescimento econômico do país. Investi-
res locatícios variando de US$ 4,00 a US$ 5,00/m²/mês e valores de dores locais estão esboçando participação em projetos de uso misto,
venda entre US$ 250,00 e US$ 300,00/m². especialmente na região de Puerto Madero.

Na Argentina, o mercado de investimentos tem pouca participação


INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES
de investidores internacionais. No entanto, nota-se um maior movi-
Industrial - 2006
mento nos últimos meses, com fundos internacionais começando
Taxa de vacância 3,5% a enxergar o mercado de Buenos Aires como uma opção atraente.
Valor médio de locação US$ 4,00 a US$ 5,00/m²/mês Espera-se que, em 2007, tais empresas passem a participar mais ativa-
Condomínio US$ 1,40/m²/mês mente do mercado local, especialmente no desenvolvimento de negó-
Taxas US$ 0,25/m²/mês
cios para locação.
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

INVESTIMENTOS - 2006
Mercado de Varejo
Retorno médio (%) Tendência de Retorno médio (%)
O mercado de shopping centers na Argentina está concentrado no Escritórios 11 13
centro e no subúrbio da região metropolitana de Buenos Aires, com Industrial 14 15
um estoque total de 241.859 m² e 272.000 m², respectivamente, e Varejo 10 9
com importantes centros em outras províncias do país totalizando
Fonte: C&W Research Services
309.931 m². O mercado de Buenos Aires mostrou desempenho notá-
vel no ano passado, consolidando e fortalecendo seu crescimento.

A taxa de vacância em shopping centers situados em áreas nobres é


zero, e de 2% a 4% no restante das regiões de interesse. Os shoppings
situados na região metropolitana de Buenos Aires e no Eixo Norte são
os mais procurados, tendo valores locatícios mais altos, de US$ 70,00
a US$ 80,00/m²/mês mais participação nas vendas, enquanto os valo-
res praticados nas principais ruas comerciais, como Florida e Santa
Fé, estão entre US$ 40,00 e US$ 70,00/m²/mês. Devido à grande
procura, os shoppings mais importantes têm listas de espera para loca-

Cushman & Wakefield • 2007


12

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Cushman & Wakefield • 2007


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ARGENTINA

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação Mínimo de 3 anos
Aluguel cotado em AR$ ou US$/m²/mês
TERMOS DE
LOCAÇÃO Permitido por lei – após o 6º (sexto) mês, aplica-se multa de 1,5
Opções típicas de rescisão (um e meio) mês de aluguel. Após 12 meses, multa de 1 mês. O
locatário deve fornecer aviso prévio de 60 (sessenta) dias
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 100 (cem) m2 de área privativa locada
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal - pago após o mês em curso

PAGAMENTO Índice anual de reajuste A lei não permite


DO ALUGUEL Base de revisão do aluguel Em geral, de acordo com os valores de mercado
Freqüência de revisão do aluguel Em geral, de acordo com os valores de mercado
CUSTOS DE Internos Pago pelo locatário
SERVIÇOS,
Áreas comuns Pago pelo locatário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pago pelo locatário
Designação/sublocação Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário
Após 6 meses de locação da propriedade, o locatário tem o direito
de encerrar o contrato. O proprietário deve ser avisado com
Multa por rescisão
DISPOSIÇÃO DE antecedência de 60 (sessenta) dias. O locatário terá que pagar uma
LOCAÇÕES multa equivalente ao aluguel de 1,5 (um e meio) mês
Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Lei 24.808 – Locaciones Urbanas
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhuma
COMPENSAÇÃO
Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado dependendo da
DE
propriedade e das condições de mercado - média de 2 meses
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


14

URUGUAI
ECONOMIA

Após um prolongado período de recessão, entre 1999 e 2002, a economia uru-


guaia voltou a crescer significativamente nos últimos anos. O PIB avançou 11,8%
e 6,9% em 2004 e 2005, respectivamente e, para 2007, o crescimento esperado
é de 4,5%.

O governo apresentou recentemente um projeto de reforma tributária com a inten-


ção de que entre em vigor já em 2007, criando novos impostos sobre atividades
econômicas e renda pessoal.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 176.220 km²
População 1
3,46 milhões
Desemprego 11%
PIB 2006 US$ 19,23 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 6,9%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 4,5%
Inflação em 2006 6,3%
Taxa de câmbio (26/12/2006) US$ 1 = UR$ 24,40 (Peso)
Fonte: BCU (Banco Central do Uruguai) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005”
e Estimativa

MONTEVIDÉU Mercado Industrial

Mercado de Escritórios Em termos gerais, o mercado industrial da região metropolitana de


Montevidéu é pulverizado e composto essencialmente de edifícios
O mercado de escritórios em Montevidéu está concentrado em cinco antigos que requerem modernização para atender às demandas atuais.
regiões: Ciudad Vieja, Centro, Punta Carretas, Carrasco e Puerto Neste mercado, destaca-se o Zona America Business & Technology
Buceo, que abriga o único edifício corporativo classe A da cidade, o Park como um empreendimento de primeira linha, estrategicamente
World Trade Center, com 23.000 m² privativos. Outros 15.000 m² localizado a dez minutos do Aeroporto Internacional de Carrasco e a
privativos de novo estoque classe A estão projetados para 2008, com a 30 minutos do centro da cidade e do porto.
entrega da terceira torre do WTC.
Mercado de Varejo
Os valores médios de locação de espaços classe A aumentaram de
US$ 25,00 no final de 2005 para US$ 30,00/m² privativo/mês no Em Montevidéu, há quatro importantes shopping centers: Monte-
segundo semestre de 2006, enquanto os valores de venda foram, res- video, em Puerto Buceo; Punta Carretas; Portones, em Carrasco; e
pectivamente, US$ 4.000,00 e US$ 5.000,00/m² privativo. Tres Cruces.

Nos últimos anos, não houve ingresso de novo estoque no mercado e,


INDICADORES DE MERCADO - MONTEVIDÉU
por isso, tanto o Montevideo Shopping Center quanto o Tres Cruces
Escritórios Classe A - 2006
estão planejando expansões. Os valores médios de locação subiram de
Taxa de vacância 5% US$ 25,00 para US$ 40,00/m²/mês no final de 2006.
Valor médio de locação US$ 30,00/m²/mês
Condomínio US$ 2,50 a US$ 3,00/m²/mês
Taxas 2%
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = UR$ 24,40 (26/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007


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© Copyright Cushman & Wakefield 2006

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA
15
16 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

URUGUAI

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação 5 anos
TERMOS DE
Aluguel cotado em UR$ ou US$/m²/mês
LOCAÇÃO
Opções típicas de rescisão Permitido por lei – termos/multas devem ser negociados
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em UR$/m2/mês - todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento
Varia bastante e depende da edificação
por metragem locada
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal, com pagamento antecipado

PAGAMENTO Índice anual de reajuste Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA
DO ALUGUEL Base de revisão do aluguel Não é habitual
Freqüência de revisão do aluguel Não é habitual
CUSTOS DE Internos Pago pelo locatário
SERVIÇOS,
Áreas comuns Pago pelo proprietário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pago pelo proprietário
Designação/sublocação Segundo negociações entre o proprietário e o locatário
Multa por rescisão Segundo negociações entre o proprietário e o locatário
DISPOSIÇÃO DE
LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Lei 14.219/1994 – Ley de Alquileres
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Não há alterações previstas
COMPENSAÇÃO
DE Conforme acordo entre as partes
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 17

CHILE
ECONOMIA

A economia chilena demonstrou estabilidade nos últimos anos, baseada em um


modelo aberto de exportação, com acordos de livre comércio com as principais eco-
nomias globais, como EUA, Comunidade Européia, Canadá, México e Coréia, e
acordos similares com o Japão e a China em negociação.

O país tem uma política fiscal sólida, na qual o balanço estrutural positivo é estrita-
mente controlado. O sistema de fundos de pensão, baseado na poupança individual,
opera há 25 anos e proporciona uma fonte confiável de capitais para investimentos
locais. Estes fatores possibilitaram que a economia chilena crescesse a uma média de 5%
ao ano nos últimos quinze anos. A renda per capita é superior a US$ 6.500,00 e a infla-
ção está sob controle. Somente a taxa de desemprego tem relutado em cair. Este ano,
espera-se que feche abaixo de 8% após quase uma década flutuando em torno de 9%.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 756.950 km²
População 1
16,58 milhões
Desemprego 8%
PIB 2006 US$ 116,9 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 4,4%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 5,3%
Inflação em 2006 2,9%
Taxa de câmbio (27/12/2006) US$ 1 = Ch$ 532,69 (Peso)
Fonte: BCC (Banco Central do Chile) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005”
e Estimativa

SANTIAGO VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


Escritórios Classe A - Santiago
Mercado de Escritórios US$ %
30 25%
O mercado classe A de Santiago está concentrado em quatro regiões,
sendo Las Condes a mais importante, com 737.683 m² privativos. O
Centro possui 271.000 m² privativos, Providencia, 205.500 m² privati- 24 20%

vos, e Vitacura, 47.200 m² privativos.


18 15%
A taxa de vacância manteve-se em 4,1% durante 2006 e a absorção
líquida alcançou 42.688 m² privativos. O mercado registrou crescimento
12 10%
de 5,7%, sendo que o segmento classe A cresceu 8% com o ingresso de
66.842 m² privativos. O valor médio de locação classe A manteve-se em
US$ 21,00/m² privativo/mês e os de venda em US$ 2.200,00/m² priva- 6 5%
tivo. O preço médio de condomínio varia de US$ 1,75 a US$ 2,00/m²
privativo/mês e o imposto predial é de 1,5% do valor de mercado.
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INDICADORES DE MERCADO - SANTIAGO


Escritórios Classe A - 2006 Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância

Taxa de vacância 4,1% Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Ch$ 532,69 (27/12/2006)
Valor médio de locação US$ 21,00/m²/mês
Condomínio US$ 1,75 a US$ 2,00/m²/mês
Taxas 1,5% on market value
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Ch$ 532,69 (27/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007


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CHILE

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
De 3 a 5 anos. De acordo com a lei, não há limite mínimo ou
Prazo típico de locação
máximo dos prazos
TERMOS DE De acordo com a lei, pode ser feito em qualquer moeda. O usual
LOCAÇÃO Aluguel cotado em é que seja feito em Unidad de Fomento (UF), um valor de medida
atualizado diariamente em pesos chilenos fornecido pelo governo
Opções típicas de rescisão Permitido por lei - termos/multas devem ser negociados
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em UF/m2/mês - todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 30 m2 a 50 m2 de área privativa locada
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal, com pagamento antecipado

PAGAMENTO Índice anual de reajuste Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA
DO ALUGUEL Base de revisão do aluguel Em geral, de acordo com as taxas de mercado
Freqüência de revisão do aluguel A cada 3 anos
CUSTOS DE Internos Pago pelo locatário
SERVIÇOS,
Áreas comuns Pago pelo locatário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pago pelo proprietário
Designação/sublocação Requer autorização/aprovação prévia do proprietário
Conforme mencionado no contrato de locação. Em geral, o
Multa por rescisão
DISPOSIÇÃO DE locatário deve pagar por todo o período de locação restante
LOCAÇÕES
Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Lei 18.001
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhum
COMPENSAÇÃO
DE Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado, sendo geralmente de 1 mês
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


20

PERU
ECONOMIA

A economia do Peru é bem administrada e uma das mais dinâmicas da América


Latina, tendo apresentado crescimento particularmente intenso nos últimos cinco
anos. Em 2005, a dívida externa decresceu a 41,8% do PIB e, no final de 2006, as
reservas internacionais atingiram um recorde de US$ 14,1 bilhões.

Arrecadação mais eficiente de impostos e maior crescimento estão aumentando


as receitas do governo, com o ritmo das despesas se mantendo. Os investimentos
privados estão aumentando e ampliando suas bases. A economia cresceu 6,6% em
2006 e a inflação fechou o período em 1,5%.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 1.285.216 km²
População 1
28,35 milhões
Desemprego 8,5%
PIB 2006 US$ 89,31 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 6,6%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 5,7%
Inflação em 2006 1,5%
Taxa de câmbio (26/12/2006) US$ 1 = S/. 3,35 (Nuevo Sol)
Fonte: BCRP (Banco Central do Peru) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005”
e Estimativa

LIMA

Mercado de Escritórios VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


Escritórios Classe A - Lima
O mercado de escritórios classe A em Lima está dividido em cinco regi- US$ %
ões: San Isidro Saga, com 164.086 m² privativos; San Isidro Golf, com 30 25%
79.820 m² privativos; Miraflores, com 39.724 m² privativos; San Borja,
com 9.804 m² privativos; e La Molina, com 36.755 m² privativos.
24 20%
A oferta de espaços classe A tem sido limitada. A absorção líquida
para este tipo de empreendimento registrava um acumulado de 17.179
18 15%
m² privativos em setembro de 2006. Esta situação motivou o desen-
volvimento de nove projetos de edifícios de escritórios que totalizam
65.926 m² privativos. Deste novo estoque, dividido entre as regiões 12 10%
San Isidro Saga, San Isidro Golf e Miraflores, 30% já foram vendidos
ou pré-locados.
6 5%

Em 2006, o valor médio de locação para espaços classe A foi de


US$ 13,30/m² privativo/mês e os preços médios para venda de US$ 0 0%
1.305,00/m² privativo.
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INDICADORES DE MERCADO - LIMA Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância


Escritórios Classe A - 2006 Fonte: C&W Research Services US$ 1 = S/. 3,35 (26/12/2006)
Taxa de vacância 10%
Valor médio de locação US$ 13,30/m²/mês
Condomínio US$ 2,20/m²/mês
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = S/. 3,35 (26/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 21

PERU

Mercado Industrial pedidos para locação de espaços de primeira linha de US$ 2,50/m²/
mês. Na Zona Norte, cada vez mais espaços industriais estão sendo
Atualmente, 68% das indústrias do país estão concentradas na cidade convertidos em comerciais, pressionando os valores de locação, que
de Lima, dividida em cinco regiões industriais: Centro, Oeste, Sul, estão entre US$ 3,50 e US$ 7,50/m²/mês.
Leste e Norte, com a maior concentração nas duas últimas.
O valor médio de locação para os espaços industriais de primeira linha
O Centro é uma antiga zona industrial com muito espaço excedente. é de US$ 3,50/m²/mês e o preço de venda é US$ 280,00/m²
Contudo, a alteração do zoneamento está abrindo caminho para a expan-
são do desenvolvimento imobiliário. A Zona Oeste, perto do principal
INDICADORES DE MERCADO - LIMA
porto da cidade, historicamente atrai empresas de logística e armazena-
Industrial - 2006
gem, registrando preços pedidos para locação de espaços de primeira
linha de US$ 1,50/m²/mês. A Zona Sul é a única região a contar com um Taxa de vacância n.d.
Parque Industrial, com valores de locação de US$ 1,80/m²/mês. Valor médio de locação US$ 3,50/m²/mês
Condomínio US$ 2,90/m²/mês
A Zona Leste, que abriga diversas atividades industriais, oferece vários Fonte: C&W Research Services US$ 1 = S/. 3,35 (26/12/2006)
serviços e possui fácil acesso a muitos pontos da cidade, registra preços

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OCEANO PACÍFICO

Cushman & Wakefield • 2007


22 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

PERU

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação De 3 a 5 anos. 3 anos é o prazo mais comum e 1 ano é o mínimo
TERMOS DE
Aluguel cotado em US$/m²/mês
LOCAÇÃO
Opções típicas de rescisão Permitido por lei – os termos e condições devem ser negociados
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 40 m2 de área privativa locada
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal, com pagamento antecipado

PAGAMENTO Índice anual de reajuste Indexação anual pelo CPI dos EUA
DO ALUGUEL Base de revisão do aluguel Não é habitual
Freqüência de revisão do aluguel Não é habitual
CUSTOS DE Internos Pago pelo locatário
SERVIÇOS,
Áreas comuns Pago pelo locatário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pago pelo locatário
Designação/sublocação Requer autorização/aprovação prévia do proprietário
O locatário deve pagar de 1 a 6 meses de aluguel como multa (valor
Multa por rescisão especificado no contrato de locação). O locatário deve fornecer
DISPOSIÇÃO DE
aviso prévio ao proprietário de 1 a 3 meses
LOCAÇÕES
Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Decreto Legislativo 295 - Código Civil
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhum
COMPENSAÇÃO
DE Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 1 a 3 meses
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 23

EQUADOR
ECONOMIA

O Equador passa por um processo de dolarização desde março de 2000, após


profunda crise financeira que deixou o país sem algumas instituições bancárias.
Desde então, o poder aquisitivo geral caiu.

O desenvolvimento imobiliário nas principais áreas urbanas é considerado um


importante motor da economia. Em muitos casos, capital internacional prove-
niente de imigrantes da Europa e dos EUA financia a compra de produtos imobi-
liários no país.

A economia, entre 2005 e 2006, cresceu a um ritmo constante, tendo a receita do


petróleo como o mais importante elemento gerador de riquezas.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 256.370 km²
População 1
13,4 milhões
Desemprego 9,3%
PIB 2006 US$ 39,45 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 4,3%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 3,5%
Inflação em 2006 3,9%
Taxa de câmbio (26/12/2006) US$ 1 = US$ 1,00
Fonte: BCE (Banco Central do Equador) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas para 2006 baseadas no “Censo 2001”
e Estimativa

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


QUITO Escritórios Classe A - Quito
US$ %
Mercado de Escritórios 30 25%

O mercado de escritórios de Quito está concentrado em quatro regi-


ões: Avenida Amazonas, onde a maioria das instituições financeiras 24 20%
está situada, com 172.000 m 2 privativos classe A; Avenida República
del Salvador, com 62.900 m 2 privativos; Avenida 12 de Octubre, onde
18 15%
importantes incorporações estão ocorrendo, com 58.500 m 2 privati-
vos; e a região suburbana de Cumbaya, próxima ao novo aeroporto,
com 16.500 m 2 privativos. 12 10%

Aproximadamente 66.510 m 2 privativos entraram no mercado entre


6 5%
2005 e 2006, após anos de estagnação. Os valores médios de locação
são de US$ 12,00/m2 privativo/mês e os valores de venda são de US$
920,00/m² privativo. 0 0%
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A taxa de vacância em espaços classe A foi de 8% no final de 2006,


ante os 6% registrados no ano anterior, e a tendência é de aumento Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância
continuado devido ao desenvolvimento de novos projetos nos merca-
dos suburbanos, com risco de sobreoferta em algumas regiões. Fonte: C&W Research Services US$ 1 = US$ 1,00 (26/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007


24 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

EQUADOR

INDICADORES DE MERCADO - QUITO Mercado de Varejo


Escritórios Classe A - 2006
Taxa de vacância 6% As principais regiões de shopping centers são a Avenida NNUU, com
2.000 m², e San Rafael, com 36.000 m² de espaço comercial. Dois novos
Valor médio de locação US$ 12,00/m²/mês
shopping centers serão entregues nos próximos meses: El Condado, com
Condomínio US$ 1,20/m²/mês
38.000 m², situado em uma área residencial, e La Marin, com 5.000 m²,
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = US$ 1,00 (26/12/2006) situado em uma área que passa por processo de revitalização.

Os valores locatícios estão estáveis desde o final de 2004, em US$


Mercado Industrial 15,00/m²/mês, e os valores de venda têm estado na faixa dos US$
2.100,00/m² pelos últimos 12 meses.
Espera-se que o novo aeroporto, em desenvolvimento, gere investi-
mentos importantes no mercado de imóveis industriais, além da relo-
INDICADORES DE MERCADO - QUITO
calização de terminais de transportes e novos empreendimentos para
Varejo - 2006
atividades de logística. Regiões suburbanas, como Los Chillos, com
75.000 m², Calderon e Avenida Galo Plaza Laso, com 56.000 m², res- Taxa de vacância 3%
pondem pelo mercado industrial de primeira linha. Valor médio de locação US$ 15,00/m²/mês
Condomínio US$ 3,80/m²/mês
O segmento não registrou a entrega de novo estoque nos últimos 18 meses Fonte: C&W Research Services US$ 1 = US$ 1,00 (26/12/2006)
e a taxa de vacância foi de 40% em 2006. Os valores médios de locação e
venda são de US$ 2,30/m²/mês e US$ 180,00/m², respectivamente.

INDICADORES DE MERCADO - QUITO


Industrial - 2006
Taxa de vacância 40%
Valor médio de locação US$ 2,30/m²/mês
Condomínio US$ 0,20/m²/mês
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = US$ 1,00 (26/12/2006)

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Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 25

EQUADOR

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação 1 ano
TERMOS DE
Aluguel cotado em US$/m2/mês
LOCAÇÃO
Opções típicas de rescisão Em geral, não há opções de rescisão
Área Expressa em metros quadrados (m2)
US$/m2/mês (pagos pelo locatário). Os impostos são de
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos)
responsabilidade do proprietário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 60 m2 de área privativa locada
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal, com pagamento antecipado
De acordo com o relatório do INEC (Índice de Preços ao
PAGAMENTO Índice anual de reajuste
Consumidor)
DO ALUGUEL
Base de revisão do aluguel Índice de Preços ao Consumidor – Especulação
Freqüência de revisão do aluguel Anualmente
CUSTOS DE Internos Pago pelo locatário
SERVIÇOS,
Áreas comuns Pago pelo locatário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pago pelo locatário (exceto para renovações importantes)
Designação/sublocação Em geral, não é aceita
Multa por rescisão Em geral, depósito do aluguel de 2 meses como garantia
DISPOSIÇÃO DE
LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Lei 18-2 - Lei do Inquilinato
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhum
COMPENSAÇÃO
Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado, sendo geralmente de 1
DE
mês, dependendo da propriedade e das condições de mercado
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


26

COLÔMBIA
ECONOMIA

Em 2006, a economia colombiana cresceu 6%, o maior índice registrado em mais


de uma década, e espera-se que o processo de retomada continue forte este ano.
A inflação caiu de 7,4% em 2003 para 4,9% em 2005, refletindo a fase positiva
da economia.

Em 2006, o Presidente Álvaro Uribe foi reeleito, o que gerou estabilidade e con-
fiança na região. Além disso, a assinatura de um possível acordo de livre comércio
com os EUA está próxima.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 1.141.748 km²
População 1
46,82 milhões
Desemprego 11,7%
PIB 2006 US$ 136,84 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 6%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 5%
Inflação em 2006 4,5%
Taxa de câmbio (27/12/2006) US$ 1 = COL$ 2.225,44 (Peso Colombiano)
Fonte: BCC (Banco Central da Colômbia) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005”
e Estimativa

BOGOTÁ VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


Escritórios Classe A - Bogotá
Mercado de Escritórios US$ %
30 25%
O mercado de escritórios em Bogotá está concentrado em nove
regiões: Avenida Chile, Andino, Calle 100, Centro Internacional,
Chicó, Nogal, Otros, Salitre e Santa Bárbara, totalizando 700.846 24 20%
m² privativos. O espaço classe A disponível tem diminuído pro-
gressivamente desde 2003, mas, no final de 2006, o novo estoque
18 15%
classe A aumentou em mais de 100.000 m² privativos graças ao
término de importantes projetos como Torres Unidas e 99 Trade
Center. Para 2007, espera-se que a atividade do mercado classe A 12 10%
continue aumentando, aliviando a taxa de vacância de 1,8%.
6 5%
Devido à forte demanda e às baixas taxas de vacância, o valor
médio de locação para espaços classe A fechou 2006 em US$ 17,80/
m² privativo/mês, ante US$ 16,10/m² privativo/mês no primeiro 0 0%
semestre do ano.
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Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância

Fonte: C&W Research Services US$ 1 = COL$ 2.225,44 (27/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 27

COLÔMBIA

INDICADORES DE MERCADO - BOGOTÁ veis disponíveis nesses novos locais, que oferecem valores locatícios
Escritórios Classe A - 2006 menores e a segurança dos office parks.
Taxa de vacância 1,8%
Há aproximadamente 300.000 m² de espaços industriais de primeira
Valor médio de locação US$ 17,80/m²/mês
linha nas principais regiões de Zona Franca, Forests, Aeropuerto e
Condomínio US$ 1,00 a US$ 3,00/m²/mês
Montevideo e em torno delas. Hoje, a demanda por espaços indus-
Taxas 2% a 10% sobre o valor de mercado triais em Bogotá está concentrada em áreas entre 1.500 m² e 2.000
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = COL$ 2.225,44 (27/12/2006) m², que registraram valores médios de locação de US$ 4,90/m²/mês,
custos condominiais entre US$ 0,30 e US$ 0,45/m²/mês e preços de
venda de US$ 200,00/m².
Mercado Industrial
INDICADORES DE MERCADO - BOGOTÁ
O panorama do mercado industrial em Bogotá tem se alterado, com
Industrial - 2006
várias empresas migrando para regiões afastadas da cidade, deixando
uma alta taxa de vacância nas zonas industriais tradicionais de Alanos Valor médio de locação US$ 4,90/m²/mês
e Puesta de Terra Fontibon, especialmente devido aos modernos imó- Condomínio US$ 0,30 a US$ 0,45/m²/mês
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = COL$ 2.225,44 (27/12/2006)
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© Copyright Cushman & Wakefield 2006

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Cushman & Wakefield • 2007


28 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

COLÔMBIA

Mercado de Varejo linha, enquanto os preços de venda são de US$ 6.533,00/m² nos
melhores locais. Em alguns casos específicos, os custos condominiais
As atividades de incorporação no mercado de varejo aumentaram excedem os de aluguel.
nos últimos anos em Bogotá. Atualmente, o centro comercial Great
Station está em construção e grandes redes de lojas de departamento, Os principais shopping centers em Bogotá são Unicentro, Salitre Plaza,
como Falabella, chegaram ao país. Plaza de las Américas, Centro Comercial Andino e Centro Chía.

Os valores médios de locação são, atualmente, de US$ 20,00/m²/mês


e podem atingir picos de US$ 70,00/m²/mês nos espaços de primeira

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação De 3 a 5 anos. 3 anos é o mais comum
TERMOS DE
Aluguel cotado em COL$/m²/mês
LOCAÇÃO
Opções típicas de rescisão É permitido por lei - termos/multas devem ser negociados
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em COL$/m2/mês - todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 45 m2 de área privativa locada
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal, com pagamento antecipado

PAGAMENTO Índice anual de reajuste Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA
DO ALUGUEL Base de revisão do aluguel Em geral, de acordo com as taxas de mercado
Freqüência de revisão do aluguel Anualmente
CUSTOS DE Internos Pago pelo locatário
SERVIÇOS,
Áreas comuns Pago pelo locatário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pago pelo locatário
Designação/sublocação Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário
O locatário deve pagar 2 meses de aluguel a título de multa ou
Multa por rescisão
DISPOSIÇÃO DE outro valor especificado no contrato de locação
LOCAÇÕES
Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Ley 5 de junio 1985 – Ley de Arrendamiento/Código del Comércio
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhum
COMPENSAÇÃO
Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 1 a 6 meses,
DE
dependendo da propriedade e das condições de mercado
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 29

VENEZUELA
ECONOMIA

A Venezuela atravessa uma fase política e econômica complexa, repleta de mudan-


ças e incertezas. A economia tem sido impulsionada pela alta nos preços mun-
diais do petróleo. As reservas internacionais estão altas e, em geral, os indicadores
macroeconômicos são reportados como saudáveis.

Em 2007, o governo deve impulsionar seus programas de investimento, tra-


zendo mais crescimento. A taxa de câmbio tem sido mantida fixa e analistas
prevêem que, em 2007, uma desvalorização deve ocorrer para conter a inflação.
O fator mais importante para o crescimento econômico será a manutenção de
uma estrutura legal confiável na qual investimentos externos e internos possam
se desenvolver.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 912.050 km²
População 1
26,10 milhões
Desemprego 12%
PIB 2006 US$ 107,42 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 2
5%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 4%
Inflação em 2006 2
15,8%
Taxa de câmbio (26/12/2006) US$ 1 = Bs. 2.144,60 (Bolívar)
Fonte: BCV (Banco Central Venezuelano) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2003”
2 BCV – Novembro de 2006
e Estimativa

CARACAS VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


Escritórios Classe A - Caracas
Mercado de Escritórios US$ %
30 25%
O mercado de escritórios de Caracas está concentrado na zona Leste
da cidade, composto pelas regiões de El Rosal, La Castellana, Alta-
mira, Chuao e Las Mercedes. O volume de estoque classe A é de apro- 24 20%
ximadamente 360.000 m² privativos. Há distritos secundários que
também abrigam corporações, como Campo Alegre, Chacao, Los
18 15%
Ruices e La Urbina.

Desde 2002, os incorporadores adotaram a política de “esperar para 12 10%


ver”. Contudo, em 2006, um empreendimento de aproximadamente
30.000 m² privativos em El Rosal ingressou no mercado e está sendo
6 5%
rapidamente absorvido. Ainda no ano passado, somente outros dois
edifícios tiveram sua construção iniciada. Atualmente, a taxa de
vacância classe A está em 2,5%, ante 4,5% no final de 2005. 0 0%
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Aproximadamente 25.000 m² privativos de espaços classe A foram


absorvidos durante 2006, todos do estoque existente, dos quais Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância
15.000 m² privativos somente no segundo trimestre. Os preços
médios de locação subiram para US$ 36,00/m² privativo/mês durante Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006)
o segundo semestre de 2006 e os valores médios de venda alcançaram
US$ 3.200,00/m² privativo.

Cushman & Wakefield • 2007


30 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

VENEZUELA

INDICADORES DE MERCADO - CARACAS Os preços também subiram bastante nos últimos meses. O valor de
Escritórios Classe A - 2006 locação, que era de US$ 48,00/m²/mês no início de 2006, atualmente
Taxa de vacância 2,5% é de US$ 60,00/m²/mês, enquanto o valor de venda, que era de US$
4.800,00/m², hoje é de US$ 6.000,00/m².
Valor médio de locação US$ 36,00/m²/mês
Condomínio US$ 2,75 a US$ 3,75/m²/mês
Taxas 1% sobre valor fiscal INDICADORES DE MERCADO - CARACAS
Varejo - 2006
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006)
Taxa de vacância 8%
Mercado Industrial Valor médio de locação US$ 60,00/m²/mês
Condomínio US$ 3,50 a US$ 4,00/m²/mês
As mais representativas regiões de imóveis industriais de primeira Taxas 1% sobre valor fiscal
linha são La Urbina, La Yaguara e Boleita, que totalizam aproxima-
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006)
damente 400.000 m². Contudo, devido aos altos custos registrados
nestas regiões, muitas empresas optaram por se instalar nas áreas vizi-
nhas de Guarenas e Guatire, que possuem, juntas, 300.000 m² de Investimentos
espaços de primeira linha, bem como Charallave, com 200.000 m².
Os mais importantes players do mercado venezuelano nos últimos
Muitas empresas têm preferido operações built-to-suit (sob medida), quatro anos foram os órgãos governamentais, que estão crescendo ou
em vista da escassez de espaços industriais adequados. O volume de deixando prédios antigos. Há vários REITs (real estate investment
estoque total é bastante grande, mas a maior parte está em estado trusts, ou fundos de investimento imobiliário) internacionais com
precário de manutenção, tornando onerosa sua adaptação aos padrões investimentos significativos no segmento de escritórios classe A, que é
corporativos. Isso demonstra que o cenário do mercado segue sem de longe o mais procurado e lucrativo produto imobiliário disponível
mudanças significativas. no país.

A taxa de vacância caiu nos últimos seis meses, de 14% no início de Devido à incerteza política, em 2001, a maioria dos incorporadores
2006 para 12% no final do ano, devido ao fato de que um volume interrompeu a construção de novos edifícios e, embora a procura
insignificante de espaço foi entregue em 2005 e de que nenhum novo também tenha sofrido leve queda, o estoque tem sido lentamente ocu-
projeto foi ou será entregue este ano. pado. Para 2007, há previsão de entrega de apenas um empreendi-
mento classe A, no final do ano.
O valor médio de locação é de US$ 9,00/m²/mês, enquanto os valores
de venda são de US$ 900,00/m². O retorno está na faixa de 14% a 16% e as garantias variam de fiança
bancária a cartas de conforto corporativas.

INDICADORES DE MERCADO - CARACAS


Industrial - 2006
INVESTIMENTOS - 2006
Taxa de vacância 12%
Valor médio de locação US$ 9,00/m²/mês Retorno médio (%) Tendências de retorno médio (%)

Condomínio US$ 0,50 a US$ 1,00/m²/mês Escritórios 14 16

Taxas 1% sobre valor fiscal Industrial 10 12


Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006) Varejo 16 18
Fonte: C&W Research Services

Mercado de Varejo

Os shopping centers de primeira linha estão situados a Leste de Cara-


cas, em Chuao, Las Mercedes, Chacao e La Castellana, totalizando
aproximadamente 200.000 m².

Durante 2006, 120.000 m² de espaços de qualidade entraram no


mercado, sendo que, destes, 75% foram prontamente absorvidos. Pro-
jetos no mercado de varejo estão em alta na Venezuela, uma vez que os
grandes empreendimentos do setor são escassos no país. Em Caracas,
existem grandes empreendimentos em fase de projeto, como o Aero-
mall, e o mesmo acontece em Barquisimeto, Valencia e em outras
grandes cidades.

Cushman & Wakefield • 2007


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PRINCIPAIS ÁREAS DE ESCRITÓRIOS


CARACAS

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© Copyright Cushman & Wakefield 2006


LOS PALOS GRANDES LA CASTELANA CAMPO ALEGRE SABANA GRANDE EL ROSAL LAS MERCEDES

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA
31
32 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

VENEZUELA

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação De 3 a 5 anos. 3 meses é o mais comum
TERMOS DE Aluguel cotado em Bs./m²/mês. A lei permite somente moeda local
LOCAÇÃO
Após o segundo ano, é usual a rescisão com multa de 6 meses. Não
Opções típicas de rescisão
há multas se o locatário está encerrando as atividades no país
Área Expressa em metros quadrados (m2)
Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em Bs./m2/mês - todos pagos pelo locatário
PADRÕES
DE UNIDADE As vagas para estacionamento não estão incluídas na locação. Essas
Proporção de vagas de estacionamento
vagas devem ser negociadas com o operador do estacionamento,
por metragem locada
que geralmente é independente na edificação
Freqüência de pagamento do aluguel Mensal, com pagamento antecipado
Índice anual de reajuste Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA

PAGAMENTO IPC da Venezuela ou acordo mútuo, mediante comparação com o


Base de revisão do aluguel
DO ALUGUEL mercado para edificações no mesmo local e de qualidade similar
No término da locação e/ou na renovação. Em alguns casos, é
Freqüência de revisão do aluguel possível incluir uma cláusula no contrato para revisão com base
bienal e de acordo com o mercado
O locatário é responsável por pequenos reparos e pela manutenção
CUSTOS DE Internos
de sistemas instalados no interior do espaço locado
SERVIÇOS,
SEGURO E Áreas comuns Pago pelo locatário
MANUTENÇÃO
Externos/estruturais Pagos pelo proprietário
Designação/sublocação Segundo negociações entre o proprietário e o locatário
Multa por rescisão Em geral, multa de 6 meses a 1 ano de aluguel
DISPOSIÇÃO DE
LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Decreto 427/1999 - Ley de Arrendamiento Inmobiliario
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhum
COMPENSAÇÃO
As compensações de benfeitorias não são reconhecidas pelos Proprietários. O período de carência pode ser
DE
negociado e varia de 1 a 2 meses de aluguel
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 33

COSTA RICA
ECONOMIA

A Costa Rica é um país com uma longa história de estabilidade política e institui-
ções fortes. Sua economia tem crescido rapidamente nos últimos anos, impulsio-
nada pelo aumento nos investimentos e nas exportações.

A economia costarriquenha é vulnerável aos riscos globais, especialmente a uma


desaceleração maior do que o esperado na atividade dos EUA, e ao destino de
reformas nacionais intimamente dependentes do comércio com aquele país, do
investimento estrangeiro direto e dos fluxos de capitais.

Por outro lado, os volumes de exportações e investimentos podem continuar a


surpreender positivamente, pois sua pujança tem impulsionado os indicadores de
atividade de curto prazo, que cresceram acima do PIB em 2006.

A Costa Rica planeja se integrar mais à economia mundial. A apoio à assinatura


do acordo comercial EUA-América Central é prioridade na agenda do governo,
juntamente com a promoção de outros acordos bilaterais, como o que está sendo
negociado com o Panamá.

O maior desafio do novo governo é o de estimular o amplo consenso existente no


país e implementar sua agenda de reformas. A confiança de investidores e consu-
midores foi conquistada diante da expectativa da concretização de reformas há
muito aguardadas. Em 2006, a atividade econômica continuou intensa e a infla-
ção baixou lentamente.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 51.100 km²
População 1
4,40 milhões
Desemprego 6,6%
PIB 2006 US$ 20,45 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 5,9%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 2
5,3%
Inflação em 2006 12,96%
Taxa de câmbio (26/12/2006) US$ 1 = ¢$ 515,46 (Cólon Costarriquenho)
Fonte: BCCR (Banco Centra da Costa Rica) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativa do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2000”
2 Setembro de 2006 a setembro de 2007
e Estimativa

SAN JOSE Atualmente, não há espaços classe A com área superior a 1.500 m²
privativos imediatamente disponíveis em nenhuma região, fazendo
Mercado de Escritórios com que os valores locatícios tendam a crescer. A taxa de vacância é
de aproximadamente 5%, compostos por espaços com área inferior a
O mercado de escritórios no Vale Central de San Jose está concen- 500 m² privativos.
trado em três regiões: San Jose Leste, San Jose Oeste e Barreal-Aurora
Heredia. O volume de escritórios disponível na cidade caiu ao longo Muitas multinacionais estão aguardando o acordo de livre comér-
dos últimos 24 meses. Desde o segundo trimestre de 2004, o número cio com os EUA para definir seus planos de expansão no país. Um
de transações de venda e locação aumentou, pressionando os valo- acordo similar com a Comunidade Européia também está na pauta
res locatícios, que atualmente são de, em média, US$ 16,00/m² pri- do governo, o que afetará diretamente o mercado de escritórios, pois
vativo/mês para escritórios classe A. O valor médio de venda é US$ será necessário criar mais espaços comerciais para atender ao aumento
2.000,00/m² privativo. da demanda.

Cushman & Wakefield • 2007


34 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

COSTA RICA

INDICADORES DE MERCADO - SAN JOSE Os valores médios de locação variam entre US$ 3,50 e US$ 6,00/m²/mês,
Escritórios Classe A - 2006 enquanto os valores de venda variam entre US$ 400,00 e US$ 550,00/
Taxa de vacância 5% m². Os custos condominiais médios variam entre US$ 1,00 e US$ 1,50/
m²/mês.
Valor médio de locação US$ 16,00/m²/mês
Condomínio US$ 1,75/m²/mês
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = ¢$ 515,46 (26/12/2006) INDICADORES DE MERCADO - SAN JOSE
Industrial - 2006
Taxa de vacância 5%
Mercado Industrial Valor médio de locação US$ 3,50 a US$ 6,00/m²/mês
Condomínio US$ 1,00 a US$ 1,50/m²/mês
O estoque de imóveis industriais na Costa Rica está concentrado em Fonte: C&W Research Services US$ 1 = ¢$ 515,46 (26/12/2006)
quatro cidades: Heredia, San Jose, Cartago e Alajuela. A oferta de espa-
ços registra atualmente uma baixa histórica, com taxas de vacância em
torno de 5%. Os ocupantes industriais quase não conseguem encontrar
espaços nas zonas de livre comércio na maioria dos centros industriais.
Geralmente, espaços superiores a 1.500 m² são mais facilmente absor-
vidos, pois há pouca concorrência e é grande o número de empresas que
crescem e se expandem.

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação 3 anos
TERMOS DE
Aluguel cotado em US$/m²/mês
LOCAÇÃO
Opções típicas de rescisão Permitido por lei – termos/multas devem ser negociados
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 30 m2 de área privativa locada
Mensal, com pagamento antecipado (somente o governo paga o
Freqüência de pagamento do aluguel
aluguel após o mês em curso)

PAGAMENTO Em geral, é expresso como uma porcentagem predeterminada que


Índice anual de reajuste
DO ALUGUEL varia de 3% a 5%
Base de revisão do aluguel Em geral, de acordo com as taxas de mercado
Freqüência de revisão do aluguel Anualmente

CUSTOS DE Internos Pagos pelo proprietário


SERVIÇOS,
Áreas comuns Pagos pelo proprietário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pagos pelo proprietário
Designação/sublocação Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário
Multa por rescisão Em geral, varia de 1 a 6 meses de aluguel
DISPOSIÇÃO DE
LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada
locação
Legislação relativa a contratos de
Lei 7527 - Locações Urbanas e Suburbanas
LEGISLAÇÃO locação
Alterações prospectivas à legislação Nenhum
COMPENSAÇÃO
Dependendo da propriedade e das condições de mercado, a compensação de benfeitorias geralmente varia de US$
DE
200/m² a US$ 275/m². O período de carência pode ser negociado e varia de 15 dias a 1 mês
BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007


M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 35

MÉXICO
ECONOMIA

Em 2006, apesar da expectativa com as eleições presidenciais no país, o México


atravessou um bom período em termos macroeconômicos. Os prognósticos
indicam que o país obteve crescimento de 4,7%, com previsão em torno de
3,2% para 2007. A produção industrial se recuperou e a taxa de desemprego
fechou o ano em aproximadamente 3,2%. A inflação está sob controle, regis-
trando 4,1% em 2006, e espera-se uma taxa de 3,7% para 2007.

Os investimentos estrangeiros diretos em 2006 foram de US$ 17 bilhões, 40%


dos quais vieram dos EUA.

INDICADORES ECONÔMICOS
Território 1.972.550 km²
População 1
106,90 milhões
Desemprego 3,2%
PIB 2006 US$ 846,78 bilhões
Crescimento do PIB em 2006 4,7%
Crescimento do PIB em 2007 (e) 3,2%
Inflação em 2006 2
4,1%
Taxa de câmbio (26/12/2006) US$ 1 = Mex$ 10,88 (Peso)
Fonte: BM (Banco do México) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas para 2006 baseadas no “Censo 2000”
2 Novembro de 2005 a novembro de 2006
e Estimativa

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA


CIDADE DO MÉXICO Escritórios Classe A - Cidade do México
US$ %
Mercado de Escritórios 30 25%

O mercado de escritórios da Cidade do México está dividido em dez


regiões: Polanco, Lomas, Bosques, Reforma Centro, Insurgentes, 24 20%
Santa Fé, Periférico Sur, Periférico Norte, Lomas Altas e Interlomas.
O estoque total classe A é de 3 milhões de m² privativos.
18 15%

O mercado de edifícios corporativos atravessa um momento de lenta


estabilização, após vários anos de rápido crescimento. No entanto, 12 10%
existe demanda para os próximos anos por novos empreendimentos
que ofereçam especificações de alto padrão.
6 5%

Os preços de locação e venda registraram um aumento em torno de


15% a 20% nos últimos dois anos, devido às baixas taxas de vacância 0 0%
e à alta demanda por novos produtos.
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Em 2006, o mercado movimentou cerca de 300.000 m² privativos Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Vacância
entre locações e vendas, com predominância de transações em
empreendimentos classe A. As regiões que registraram maior atividade Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Mex$ 10,88 (26/12/2006)
foram Polanco, Insurgentes, Bosques e Santa Fé. A movimentação
gerada pelo governo representou aproximadamente 5% deste total,
queda ante os 16% registrados em 2005.

Cushman & Wakefield • 2007


36 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

MÉXICO

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PRINCIPAIS ÁREAS DE ESCRITÓRIOS


© Copyright Cushman & Wakefield 2006

CIDADE DO MÉXICO

INTERLOMAS SANTA FE LOMAS PALMAS POLANCO INSURGENTES

BOSQUES LOMAS ALTAS PERIFERICO NORTE REFOEMA CENTRO PERIFERICO SUR

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M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA 37

MÉXICO

INDICADORES DE MERCADO - CIDADE DO MÉXICO Os valores médios de locação variam entre US$ 20,00 e US$ 50,00/
Escritórios Classe A - 2006 m²/mês.
Taxa de vacância 8,15%
Vários projetos importantes foram concluídos em 2006 e a tendên-
Valor médio de locação US$ 19,00/m²/mês
cia de construção de shopping centers deve continuar, incluindo lojas
Fonte: C&W Research Services US$ 1 = Mex$ 10,88 (26/12/2006)
de auto-serviço, lojas de departamentos e salas de cinema. Já há um
grande número de projetos em planejamento, concepção e constru-
Mercado Industrial ção em todo o território nacional. Esta descentralização fará com que
muitas cidades tenham novos empreendimentos comerciais até o final
O mercado da Cidade do México está dividido em sete regiões indus- de 2007. Os preços de locação tendem a se manter nos níveis atuais.
triais: Tepozotlán, Azcapotzalco-Vallejo, Tlalnepantla, Iztapalapa,
Naucalpan, Cuautitlán e Toluca-Lerma, sendo as duas últimas res- Investimentos
ponsáveis pela maior concentração de espaços de primeira linha. O
estoque industrial total é de 4,9 milhões de m². Em comparação com o ano anterior, o volume de investimentos
estrangeiros manteve-se praticamente no mesmo nível em 2006.
No ano de 2005, registrou-se a absorção de 430.000 m² de espaços Algumas variáveis macroeconômicas, tais como variação cambial e
industriais, e outros 80.000 m² foram absorvidos no primeiro tri- quedas nas taxas de juros e na inflação indicam um cenário favorável
mestre de 2006. Em 2007, com oferta e procura por espaços de alta para que o país mantenha sua estabilidade econômica e seu ritmo de
tecnologia e built-to-suit (sob medida) aumentando, o processo de crescimento.
modernização de propriedades obsoletas deve continuar.
A tendência de combinação de escritórios e espaços comerciais no
Novas regiões devem surgir à medida que parques industriais começa- mesmo complexo (uso misto) deve continuar. Pelo menos dois pro-
rem a se desenvolver em locais estratégicos, proporcionando a redução jetos deste tipo estão em construção e espera-se que sejam entregues
do tempo de deslocamento e melhorias logísticas em várias cadeias nos próximos dois anos.
de suprimentos. O Vale de Tizayuca é um exemplo: o setor se tor-
nará um local importante devido à sua excelente infra-estrutura de A localização estratégica continua sendo muito importante para as
comunicação (Circuito Mexiquense e Arco Norte), à sua topografia e sedes corporativas de empresas nacionais e multinacionais, reafir-
à facilidade de acesso a linhas ferroviárias. mando a tendência de se concentrarem nas regiões centrais, situadas
em Lomas Palmas e Polanco, devido à imagem corporativa e à infra-
Mercado de Varejo estrutura de serviços disponível.

As principais regiões de varejo na Cidade do México são Perisur, Espera-se que os preços e a taxa de vacância permaneçam estáveis em
Santa Fé, Plaza Satélite, Plaza Universidad e Centro Coyoacan. No 2007. A procura por espaços corporativos tem atraído incorporado-
primeiro semestre de 2006, 100.000 m² de espaços comerciais foram res e se projeta uma grande atividade no mercado, considerando-se a
absorvidos, o mesmo volume registrado durante todo o ano anterior. chegada de multinacionais e a expansão e relocalização de empresas
nacionais.

Cushman & Wakefield • 2007


38 MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

MÉXICO

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS
Prazo típico de locação De 5 a 10 anos
Aluguel cotado em US$/m²/mês
TERMOS DE
Após um período de 3 a 5 anos, com 6 meses de aviso prévio e
LOCAÇÃO
multa de investimento não-amortizado, taxas de corretagem etc.
Opções típicas de rescisão
A lei não aborda direitos de rescisão e esta depende dos termos
acordados entre as partes envolvidas
Área Expressa em metros quadrados (m2)
PADRÕES Custos (aluguel, condomínio, impostos) Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário
DE UNIDADE
Proporção de vagas de estacionamento A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
por metragem locada para cada 30 m2 de área privativa locada
Em geral, a base é mensal com pagamento antecipado. Pode ser
Freqüência de pagamento do aluguel
anual ou semestral, de acordo com o contrato de locação

PAGAMENTO Índice anual de reajuste IPC (equivale ao CPI dos EUA)


DO ALUGUEL Conforme as negociações entre o proprietário e o locatário.
Base de revisão do aluguel
Geralmente, de acordo com os preços de mercado
Freqüência de revisão do aluguel Anualmente

CUSTOS DE Internos Pagos pelo locatário


SERVIÇOS,
Áreas comuns Pagos pelo locatário
SEGURO E
MANUTENÇÃO Externos/estruturais Pagos pelo locatário
Designação/sublocação Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário
6 meses de aviso prévio e multa de 3 a 6 meses, dependendo
Multa por rescisão da proximidade entre a data de rescisão e a data de validade do
DISPOSIÇÃO DE
contrato
LOCAÇÕES
Retomada de posse da edificação do
A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locatário/responsabilidades ao final da
locada e com as benfeitorias executadas pelo locatário
locação
Legislação relativa a contratos de locação Código Civil
LEGISLAÇÃO
Alterações prospectivas à legislação Nenhum
COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 3 a 4 meses
DE para contratos de 5 anos e de 5 a 6 meses para contratos de 10 anos, dependendo da propriedade e das condições
BENFEITORIAS de mercado

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São Paulo
raça Professor José Lannes, 40 3º andar
P
04571-100 São Paulo SP Brasil
Tel.: (55+11) 5501-5464 Fax: (55+11) 5501-4144

Rio de Janeiro
Praia do Flamengo, 66 Bloco B Sala 1409
22228-900 Rio de Janeiro RJ Brasil
Tel./Fax: (55+21) 3077-6622

Buenos Aires
Calle Carlos Pelegrini, 1141 6º andar C
1009 ABX Buenos Aires Argentina
Tel.: (54+11) 5555-1111 Fax : (54+11) 5555-1100

Cidade do México
Paseo de los Tamarindos, 60 2º andar
05120 México D.F. C.P.
Tel.: (52+55) 8525-8000 Fax : (52+55) 8525-8093

Uruguai, Chile, Peru, Equador,


Colômbia, Venezuela e Costa Rica
Para informações sobre os países acima,
por favor contate Marina Cury: tel (55+11) 5501-5450

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