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CDIGO CIVIL CAPTULO VI Propriedade horizontal

SECO I Disposies gerais


ARTIGO 1414 (Princpio geral) As fraces de que um edifcio se compe, em condies de constiturem unidades independentes, podem pertencer a proprietrios diversos em regime de propriedade horizontal.

ARTIGO 1415 (Objecto) S podem ser objecto de propriedade horizontal as fraces autnomas que, alm de constiturem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com sada prpria para uma parte comum do prdio ou para a via pblica.

ARTIGO 1416 (Falta de requisitos legais) 1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do ttulo constitutivo da propriedade horizontal e a sujeio do prdio ao regime da compropriedade, pela atribuio a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418 ou, na falta de fixao, da quota correspondente ao valor relativo da sua fraco. 2. Tm legitimidade para arguir a nulidade do ttulo os condminos, e tambm o Ministrio Pblico sobre participao da entidade pblica a quem caiba a aprovao ou fiscalizao das construes.

SECO II Constituio
ARTIGO 1417 (Princpio geral) 1. A propriedade horizontal pode ser constituda por negcio jurdico, usucapio ou deciso judicial, proferida em aco de diviso de coisa comum ou em processo de inventrio. 2. A constituio da propriedade horizontal por deciso judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.

ARTIGO 1418 (Contedo do ttulo constitutivo) 1. No ttulo constitutivo sero especificadas as partes do edifcio correspondentes s vrias fraces, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e ser fixado o valor relativo de cada fraco, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prdio. 2. Alm das especificaes constantes do nmero anterior, o ttulo constitutivo pode ainda conter, designadamente: a) Meno do fim a que se destina cada fraco ou parte comum; b) Regulamento do condomnio, disciplinando o uso, fruio e conservao, quer das partes comuns, quer das fraces autnomas; c) Previso do compromisso arbitral para a resoluo dos litgios emergentes da relao de condomnio. 3. A falta da especificao exigida pelo n 1 e a no coincidncia entre o fim referido na alnea a) do n 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pblica competente determinam a nulidade do ttulo constitutivo.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1419 (Modificao do ttulo) 1. Sem prejuzo do disposto no n 3 do artigo 1422-A, o ttulo constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pblica, havendo acordo de todos os condminos. 2. O administrador, em representao do condomnio, pode outorgar a escritura pblica a que se refere o nmero anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condminos. 3. A inobservncia do disposto no artigo 1415 importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n 2 do artigo 1416.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

SECO III Direitos e encargos dos condminos


ARTIGO 1420 (Direitos dos condminos) 1. Cada condmino proprietrio exclusivo da fraco que lhe pertence e comproprietrio das partes comuns do edifcio. 2. O conjunto dos dois direitos incindvel; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem lcito renunciar parte comum como meio de o condmino se desonerar das despesas necessrias sua conservao ou fruio.

ARTIGO 1421 (Partes comuns do prdio) 1. So comuns as seguintes partes do edifcio: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prdio; b) O telhado ou os terraos de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fraco; c) As entradas, vestlbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condminos; d) As instalaes gerais de gua, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gs, comunicaes e semelhantes. 2. Presumem-se ainda comuns: a) Os ptios e jardins anexos ao edifcio; b) Os ascensores; c) As dependncias destinadas ao uso e habitao do porteiro; d) As garagens e outros lugares de estacionamento; e) Em geral, as coisas que no sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condminos. 3. O ttulo constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condminos certas zonas das partes comuns.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1422 (Limitaes ao exerccio dos direitos) 1. Os condminos, nas relaes entre si, esto sujeitos, de um modo geral, quanto s fraces que exclusivamente lhes pertencem e quanto s partes comuns, s limitaes impostas aos proprietrios e aos comproprietrios de coisas imveis. 2. especialmente vedado aos condminos: a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparao, a segurana, a linha arquitectnica ou o arranjo esttico do edifcio; b) Destinar a sua fraco a usos ofensivos dos bons costumes; c) Dar-lhe uso diverso do fim a que destinada; d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no ttulo constitutivo ou, posteriormente, por deliberao da assembleia de condminos aprovada sem oposio. 3. As obras que modifiquem a linha arquitectnica ou o arranjo esttico do edifcio podem ser realizadas se para tal se obtiver prvia autorizao da assembleia de condminos, aprovada por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio. 4. Sempre que o ttulo constitutivo no disponha sobre o fim de cada fraco autnoma, a alterao ao seu uso carece da autorizao da assembleia de condminos, aprovada por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1422-A (Juno e diviso de fraces autnomas) 1. No carece de autorizao dos restantes condminos a juno, numa s, de duas ou mais fraces do mesmo edifcio, desde que estas sejam contguas. 2. Para efeitos do disposto no nmero anterior, a contiguidade das fraces dispensada quando se trate de fraces correspondentes a arrecadaes e garagens. 3. No permitida a diviso de fraces em novas fraces autnomas, salvo autorizao do ttulo constitutivo ou da assembleia de condminos, aprovada sem qualquer oposio. 4. Nos casos previstos nos nmeros anteriores, cabe aos condminos que juntaram ou cindiram as fraces o poder de, por acto unilateral constante de escritura pblica, introduzir a correspondente alterao no ttulo constitutivo. 5. A escritura pblica a que se refere o nmero anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1423 (Direitos de preferncia e de diviso) Os condminos no gozam do direito de preferncia na alienao de fraces nem do direito de pedir a diviso das partes comuns.

ARTIGO 1424 (Encargos de conservao e fruio) 1. Salvo disposio em contrrio, as despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns do edifcio e ao pagamento de servios de interesse comum so pagas pelos condminos em proporo do valor das suas fraces. 2. Porm, as despesas relativas ao pagamento de servios de interesse comum podem, mediante disposio do regulamento de condomnio, aprovada sem oposio por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio, ficar a cargo dos condminos em partes iguais ou em proporo respectiva fruio, desde que devidamente especificadas e justificados os critrios que determinam a sua imputao. 3. As despesas relativas aos diversos lanos de escadas ou s partes comuns do prdio que sirvam exclusivamente algum dos condminos ficam a cargo dos que dela se servem. 4. Nas despesas dos ascensores s participam os condminos cujas fraces por eles possam ser servidas.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1425 (Inovaes) 1. As obras que constituam inovaes dependem da aprovao da maioria dos condminos, devendo essa maioria representar dois teros do valor total do prdio.

2. Nas partes comuns do edifcio no so permitidas inovaes capazes de prejudicar a utilizao, por parte de algum dos condminos, tanto das coisas prprias como das comuns.

ARTIGO 1426 (Encargos com as inovaes) 1. As despesas com as inovaes ficam a cargo dos condminos nos termos fixados pelo artigo 1424. 2. Os condminos que no tenham aprovado a inovao so obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada. 3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza volupturia ou no sejam proporcionadas importncia do edifcio. 4. O condmino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovao, mediante o pagamento da quota correspondente s despesas de execuo e manuteno da obra.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1427 (Reparaes indispensveis e urgentes) As reparaes indispensveis e urgentes nas partes comuns do edifcio podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condmino.

ARTIGO 1428 (Destruio do edifcio) 1. No caso de destruio do edifcio ou de uma parte que represente, pelo menos, trs quartos do seu valor, qualquer dos condminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar. 2. Se a destruio atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do nmero dos condminos e do capital investido no edifcio, a reconstruo deste. 3. Os condminos que no queiram participar nas despesas da reconstruo podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente. 4. permitido ao alienante escolher o condmino ou condminos a quem a transmisso deve ser feita.

ARTIGO 1429 (Seguro obrigatrio) 1. obrigatrio o seguro contra o risco de incndio do edifcio, quer quanto s fraces autnomas, quer relativamente s partes comuns. 2. O seguro deve ser celebrado pelos condminos; o administrador deve, no entanto, efectu-lo quando os condminos o no hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha

sido fixado em assembleia; nesse caso, ficar com o direito de reaver deles o respectivo prmio.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1429-A (Regulamento do condomnio) 1 - Havendo mais de quatro condminos e caso no faa parte do ttulo constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomnio disciplinando o uso, a fruio e a conservao das partes comuns. 2 - Sem prejuzo do disposto na alnea b) do n 2 do artigo 1418, a feitura do regulamento compete assembleia de condminos ou ao administrador, se aquela o no houver elaborado.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

SECO IV Administrao das partes comuns do edifcio


ARTIGO 1430 (rgos administrativos) 1. A administrao das partes comuns do edifcio compete assembleia dos condminos e a um administrador. 2. Cada condmino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418 se refere.

ARTIGO 1431 (Assembleia dos condminos) 1. A assembleia rene-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocao do administrador, para discusso e aprovao das contas respeitantes ao ltimo ano e aprovao do oramento das despesas a efectuar durante o ano. 2. A assembleia tambm reunir quando for convocada pelo administrador, ou por condminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido. 3. Os condminos podem fazer-se representar por procurador.

ARTIGO 1432 (Convocao e funcionamento da assembleia) 1. A assembleia convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedncia, ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma antecedncia, desde que haja recibo de recepo assinado pelos condminos. 2. A convocatria deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunio e informar sobre os assuntos cujas deliberaes s podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberaes so tomadas, salvo disposio especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. 4. Se no comparecer o nmero de condminos suficiente para se obter vencimento e na convocatria no tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunio para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prdio. 5. As deliberaes que caream de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois teros do capital investido, sob condio de aprovao da deliberao pelos condminos ausentes, nos termos dos nmeros seguintes. 6. As deliberaes tm de ser comunicadas a todos os condminos ausentes, por carta registada com aviso de recepo, no prazo de 30 dias. 7. Os condminos tm 90 dias aps a recepo da carta referida no nmero anterior para comunicar, por escrito, assembleia de condminos o seu assentimento ou a sua discordncia. 8. O silncio dos condminos deve ser considerado como aprovao da deliberao comunicada nos termos do n 6. 9. Os condminos no residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domiclio ou o do seu representante.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1433 (Impugnao das deliberaes) 1. As deliberaes da assembleia contrrias lei ou a regulamentos anteriormente aprovados so anulveis a requerimento de qualquer condmino que as no tenha aprovado. 2. No prazo de 10 dias contado da deliberao, para os condminos presentes, ou contado da sua comunicao, para os condminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocao de uma assembleia extraordinria, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogao das deliberaes invlidas ou ineficazes. 3. No prazo de 30 dias contado nos termos do nmero anterior, pode qualquer condmino sujeitar a deliberao a um centro de arbitragem. 4. O direito de propor a aco de anulao caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberao da assembleia extraordinria ou, caso esta no tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberao. 5. Pode tambm ser requerida a suspenso das deliberaes nos termos da lei de processo. 6. A representao judiciria dos condminos contra quem so propostas as aces compete ao administrador ou pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1434 (Compromisso arbitral) 1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebrao de compromissos arbitrais para a resoluo de litgios entre condminos, ou entre condminos e o administrador, e fixar penas pecunirias para a inobservncia das disposies deste cdigo, das deliberaes da assembleia ou das decises do administrador. 2. O montante das penas aplicveis em cada ano nunca exceder a quarta parte do rendimento colectvel anual da fraco do infractor.

ARTIGO 1435 (Administrador) 1. O administrador eleito e exonerado pela assembleia. 2. Se a assembleia no eleger administrador, ser este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condminos. 3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condmino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligncia no exerccio das suas funes. 4. O cargo de administrador remunervel e tanto pode ser desempenhado por um dos condminos como por terceiro; o perodo de funes , salvo disposio em contrrio, de um ano, renovvel. 5. O administrador mantm-se em funes at que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1435-A (Administrador provisrio) 1. Se a assembleia de condminos no eleger administrador e este no houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funes so obrigatoriamente desempenhadas, a ttulo provisrio, pelo condmino cuja fraco ou fraces representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condmino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propsito aos demais condminos. 2. Quando, nos termos do nmero anterior, houver mais de um condmino em igualdade de circunstncias, as funes recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabtica utilizada na descrio das fraces constante do registo predial. 3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condmino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administrao cessa funes, devendo entregar quele todos os documentos respeitantes ao condomnio que estejam confiados sua guarda.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1436 (Funes do administrador) So funes do administrador, alm de outras que lhe sejam atribudas pela assembleia: a) Convocar a assembleia dos condminos; b) Elaborar o oramento das receitas e despesas relativas a cada ano; c) Verificar a existncia do seguro contra o risco de incndio, propondo assembleia o montante do capital seguro; d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; e) Exigir dos condminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas; f) Realizar os actos conservatrios dos direitos relativos aos bens comuns; g) Regular o uso das coisas comuns e a prestao dos servios de interesse comum; h) Executar as deliberaes da assembleia; i) Representar o conjunto dos condminos perante as autoridades administrativas; j) Prestar contas assembleia; l) Assegurar a execuo do regulamento e das disposies legais e administrativas relativas ao condomnio; m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomnio.
(Redaco do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

ARTIGO 1437 (Legitimidade do administrador) 1. O administrador tem legitimidade para agir em juzo, quer contra qualquer dos condminos, quer contra terceiro, na execuo das funes que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia. 2. O administrador pode tambm ser demandado nas aces respeitantes s partes comuns do edifcio. 3. Exceptuam-se as aces relativas a questes de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

ARTIGO 1438 (Recurso dos actos do administrador) Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condmino recorrente.

ARTIGO 1438-A (Propriedade horizontal de conjuntos de edifcios) O regime previsto neste captulo pode ser aplicado, com as necessrias adaptaes, a conjuntos de edifcios contguos funcionalmente ligados entre si pela existncia de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fraces que os compem.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

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