A RETIFICAO NO REGISTRO IMOBILIARIO

1. INTRODUO Como se sabe, deve haver uma literal correspondncia entre o ttulo e o registro. Decorrncia natural do princpio da veracidade registral, a fiel descrio das situaes fticas e jurdicas atravs do registro que confere ao registrador a necessria credibilidade nos meios sociais que legitima esse to importante munus pblico. A dimenso da relevncia do tema em questo liga-se umbilicalmente fora probante que deflui do registro pblico. Assim que a lei faculta ao titular do direito, nos casos de inexatido ou irregularidade do registro, a sua retificao, de modo a extirpar-lhe as incorrees incidentais. Com efeito, a tarefa de aprimoramento dos dados registrais conferida ao registrador teve sua magnitude adequada dinmica reclamada pela prtica dos negcios jurdicos com o advento da Lei Federal n. 10.931/04. O referido diploma legal introduziu modificaes na Lei de Registros Pblicos (Lei Federal n. 6.015/73) que se prestam melhor realizao dos servios de registro, por possibilitar que a retificao dos dados se d, em certos casos, no prprio mbito cartorrio, tornando despicienda a morosa via judicial. Vale lembrar que a retificao no enseja a substituio de um registro por outro, e nem tampouco o cancelamento do registro, mas opera to-somente a correo do erro constatado. 2. CONSIDERAES SOBRE AS ALTERAES LEGAIS A Lei Federal n. 10.931/04 introduziu modificaes nos artigos 212, 213 e 214 da Lei de Registros Pblicos (LRP), como se passa a expor. Segundo a redao do novo artigo 212, so trs as hipteses ensejadoras da retificao. Assim que quando a averbao ou o registro for a) omisso; b) impreciso; ou c) inverdico, poder ser retificado, de duas maneiras: atravs de a) a requerimento do interessado, em procedimento administrativo; ou b) por ao judicial. De acordo com o artigo 213, caput, tal retificao poder se dar a) de ofcio; ou b) a requerimento da parte interessada. 3. RETIFICAO DE OFCIO OU A REQUERIMENTO DO INTERESSADO Os casos em que se admite a retificao de ofcio ou por iniciativa do interessado esto elencados no inciso I do artigo 213, in verbis: I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo; b) indicao ou atualizao de confrontao; c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documento oficial; d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou insero de coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidas perimetrais;

e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reproduo de descrio de linha divisria de imvel confrontante que j tenha sido objeto de retificao; g) insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produo de outras provas; Como se sabe, pelo princpio da instncia ou rogao, no dado ao registrador proceder a atos de ofcio, j que se assegura ao titular do domnio a manuteno do registro. Assim, a retificao de ofcio deve-se ater aos atos de correo de erro material que incida sobre pontos meramente laterais da descrio do registro. Impossvel, pois, a retificao de ofcio nos casos em que se dependa de produo de novas provas. Sendo a retificao de ofcio ou a requerimento do interessado, o oficial deve instaurar procedimento especfico. Em ocorrendo dvidas sobre as provas analisadas, o procedimento dever ser convertido em judicial. 4. RETIFICAO CONSENSUAL Encontra previso legal nos casos mencionados no inciso II do artigo 213 da LRP: II - a requerimento do interessado, no caso de insero ou alterao de medida perimetral de que resulte, ou no, alterao de rea, instrudo com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotao de responsabilidade tcnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. O pedido consensual deve ser recebido pelo oficial de registro acompanhado de planta e memorial descritivo, elaborado por profissional habilitado, com a anuncia dos confrontantes diretamente na planta. Vale lembrar, por "confrontante" entende-se no somente o proprietrio do imvel, mas tambm o seu eventual ocupante, por fora do 10 do artigo 213 da LRP, desde que no seja seu mero detentor. H duas hipteses bsicas para a retificao consensual: na primeira ocorre mera insero de dados; na segunda, a retificao gera alterao de dados. Caso o pedido de retificao no seja acompanhado da anuncia dos confrontantes, o interessado poder requerer a intimao dos mesmos ao oficial de registro, como se extrai dos pargrafos 2 e 3 do artigo 212 da LRP: 2 Se a planta no contiver a assinatura de algum confrontante, este ser notificado pelo Oficial de Registro de Imveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificao pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitao do Oficial de Registro de Imveis, pelo Oficial de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-la. 3 A notificao ser dirigida ao endereo do confrontante constante do Registro de Imveis, podendo ser dirigida ao prprio imvel contguo ou quele fornecido pelo requerente; no sendo

encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e no sabido, tal fato ser certificado pelo oficial encarregado da diligncia, promovendo-se a notificao do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no 2, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulao. O silncio do confrontante notificado ser juridicamente relevante, j que tem o efeito de gerar a sua anuncia aos termos da retificao requerida: 4 Presumir-se- a anuncia do confrontante que deixar de apresentar impugnao no prazo da notificao. Caso no haja impugnao, a retificao ser averbada. Mas se algum confrontante contestar a retificao pretendida, deve-se intimar o requerente e o profissional responsvel pela elaborao da planta para se manifestarem em 5 dias, segundo o 5 do artigo 213: 5 Findo o prazo sem impugnao, o oficial averbar a retificao requerida; se houver impugnao fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimar o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnao. No encontrando as partes uma soluo para a discusso da retificao, o processo ser remetido ao juzo para que esse decida a retificao. Mas se a contenda versar sobre o direito de propriedade, e no sobre uma mera retificao, a via judicial adequada a ordinria: 6 Havendo impugnao e se as partes no tiverem formalizado transao amigvel para solucion-la, o oficial remeter o processo ao juiz competente, que decidir de plano ou aps instruo sumria, salvo se a controvrsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hiptese em que remeter o interessado para as vias ordinrias. 5. APURAO DE REMANESCENTE Atendendo aos mesmos requisitos exigidos para a retificao consensual, o interessado que tiver seu imvel fracionado por sucessivas alienaes parciais poder requerer a apurao da rea remanescente de seu imvel. A planta dever levar em conta todos os imveis destacados ou apresentar a localizao exata do imvel apurando. A apurao de remanescente encontra previso legal no 7 do artigo 213 da Lei de Registros Pblicos: 7 Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo podero ser apurados os remanescentes de reas parcialmente alienadas, caso em que sero considerados como confrontantes to-somente os confinantes das reas remanescentes. 6. RETIFICAO CONTENCIOSA A retificao pela via judicial segue o rito ordinrio, previsto nos artigos 282 e seguintes do CPC, e tem palco sempre que houver conflito de interesses no objeto da retificao, como, por exemplo, no caso de o interessado no conseguir anuncia de qualquer das pessoas que apr o seu consentimento para a retificao pretendida.

A retificao registral, quer verse sobre rea de imvel ou sobre o ttulo causal do registro, tem natureza de ao real imobiliria. Apresenta semelhanas com a ao negatria, j que tem como objetivo desfazer uma leso ocasionada por um equvoco existente no registro. Dessa forma, no sendo possvel a retificao por via administrativa, a ao contenciosa ordinria poder ser proposta: - pelo proprietrio com ttulo no registrado contra titular aparente do direito real; - pelo proprietrio com ttulo registrado contra beneficirio de direito real indevidamente registrado; - pelo proprietrio, nas hipteses de registro injustificado de um direito pessoal; no caso de no-cancelamento de um direito real j extinto; na circunstncia de ter havido alienao do imvel por quem o recebeu indevidamente; - pelo titular de um direito real sobre coisa alheia, se terceiro sem causa legtima o registrar em lugar do verdadeiro titular; se o direito real for cancelado sem fundamento jurdico; se se fizer registro indevido de uma restrio ao direito real; se se conferir prioridade indevida a um outro direito real; - pelo titular de direitos distintos. A retificao, administrativa ou contenciosa, julgada por sentena judicial tem efeito declaratrio, e retroage data da prenotao do ttulo que originou o registro, sendo averbada margem da transcrio ou da matrcula do imvel, observando-se os artigos 246 e seguintes da LRP. 7. CONSIDERAES FINAIS Vale lembrar que, por fora o 8, do artigo 213, o procedimento de retificao previsto nesse artigo vale tambm para as terras pblicas que j constem de registro: 8 As reas pblicas podero ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados. Por ltimo, ressaltamos que independe de retificao a regularizao fundiria de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social (conforme o Estatuto da Cidade Lei Federal n. 10.257/01), promovida por Municpio ou pelo Distrito Federal, quando os lotes j estiverem cadastrados individualmente ou com lanamento fiscal h mais de 20 anos. Da mesma forma despicienda a retificao para os casos de adequao da descrio de imvel rural ao Georeferenciamento (exigncias dos artigos 176, 3 e 4, e 225, 3, da LRP).

REFERNCIAS
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 16. ed. So Paulo: Saraiva, 2005. DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva, 2006.