CONTRATO DE MÚTUO

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ºs 1 e 2 do CC). Em caso de dúvida sobre a intenção das partes.º alínea a). A lei restringe. art. uma contrapartida pelo empréstimo da coisa. ainda. associada à possibilidade do contrato de mútuo adquirir carácter oneroso.º do Código Comercial conjugado com o art. Âmbito Para efeitos de enquadramento dos objectivos do Guia do Imobiliário. 362. 394. O contrato de mútuo pode ser gratuito ou oneroso.º e 363. conforme disposto no art. “Mútuo é o contrato pelo qual uma das partes empresta à outra dinheiro ou outra coisa fungível. com a obrigação de a restituir” (art.Âmbito 19 CONTRATO DE MÚTUO I. conforme se tenha convencionado entre os contraentes. 8.º n. De acordo com a finalidade atribuída à coisa mutuada. e traduz-se no pagamento de juros como retribuição do mútuo (art.º do CC). dinheiro ou outra coisa fungível. 1142.ºs 1 e 2 do RGICSF). n. 1145. o contrato de mútuo pode ter índole civil ou comercial (arts. para que se sirva dela.º do Código Comercial).º 1 do CC). n. constituiu um dos principais elementos diferenciadores entre o contrato de mútuo e o comodato que é “o contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa. excluindo do seu âmbito o empréstimo de qualquer outra coisa. que não possa ter aquela natureza. móvel ou imóvel. O carácter oneroso pode ser convencionado independentemente do objecto do contrato. expressa ou tacitamente. móvel ou imóvel. 2. desta forma. importa iniciar a análise pelo mútuo civil. 4. nesta acepção. a figura do mútuo ao empréstimo de “dinheiro ou outra coisa fungível”.º do Código Civil (CC).º n. o que dependerá da qualidade de quem actua como mutuante – uma instituição de crédito (arts. art. ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto do mesmo género e qualidade”. 1129. 3.º 1.º 1. sendo que. Formas de Financiamento e Garantias . 1145. alínea b) e art.º n. A fungibilidade.º. podendo.º a 396. no âmbito deste último. o contrato presume-se oneroso (art. ter a natureza de mútuo bancário.º.

posteriormente.º n.00 € mas. para a perfeição da quoad constitutionem”. sendo-lhe aplicáveis os princípios gerais relativos aos negócios jurídicos (art.20 Contrato de Mútuo Uma vez que o regime previsto para o mútuo civil é subsidiariamente aplicável aos mútuos comercial e bancário. Enquanto contrato típico e autónomo. “nos contratos que importem a transferência do domínio sobre certa coisa (…). pois.000. 405. porém. para que o contrato de mútuo seja válido e eficazmente celebrado. nos termos do art. conforme o valor atribuído ao contrato de mútuo. salvo se o mútuo recair em coisa que não seja dinheiro e a restituição se tornar difícil ou impossível por facto não imputável ao mutuário. qualidade esta que deverá comprovar na data da celebração do contrato. inferior ou igual a 20.00 €. caso em que pagará o valor que a coisa tiver no momento da restituição. o contrato de mútuo civil é regulado nos arts. 1142. viGuia do Direito Imobiliário . A entrega de dinheiro ou de outra coisa fungível pelo mutuante ao mutuário constitui um elemento essencial e estrutural da relação jurídica. Com efeito. o perecimento ou deterioração da coisa por causa não imputável ao alienante corre por conta do adquirente.º do CC. 217. assim. especialmente para garantia do mutuário (mesmo se for uma quantia em dinheiro). a lei prescreve formas diferentes para a sua celebração. um elemento constitutivo do contrato de mútuo e não um mero efeito deste. Pela entrega. declaração negocial. deve revestir a forma de documento assinado pelo mutuário. deve ser titular dos poderes de disposição sobre a mesma. Por assim ser. fazendo. uma breve referência às especificidades do mútuo comercial.” Por força do estipulado no art. daí que.º e ss do CC). para que o mutuante possa emprestar a coisa.00 € deve ser celebrado por escritura pública. assim como os comuns a todos os contratos (art.Vol. salvo disposição legal em contrário. as coisas mutuadas tornam-se propriedade do mutuário.º a 1152. que está obrigado a devolver outro tanto do mesmo género e qualidade. apresentaremos de seguida o regime jurídico do mútuo civil.º 1 do CC. torna-se necessária a entrega da coisa mutuada. na medida em que não se traduz numa obrigação do mutuante decorrente do contrato. se o valor do contrato for superior a 20. se o seu valor for superior a 2. A entrega da coisa mutuada é.º do CC. III .º e ss do CC). para que o mutuário possa obter o gozo da coisa mutuada é necessária a sua tradição. 1144. 796.000. No que respeita à forma. o risco sobre a coisa é transferido para o mutuário. o que lhe confere a natureza de contrato real “quoad constitutionem”.000.

1143. nomeadamente um documento autêntico ou autenticado. Formas de Financiamento e Garantias .º conjugado com o art. Porém.000.º n.00 €.º n. propriamente dita.º e 219. cuja nova redacção entrará em vigor no dia 1 de Janeiro de 2009.º.00 € (arts. a adoptar conforme o valor. 373. importa referir que o art. variáveis ou fixos.º 2 do CC). o valor correspondente (art.º n.º n. A não observância da forma legalmente prevista acarreta a nulidade do contrato de mútuo. que poderá exercer mediante declaração ao mutuário (art.º 1 do art. por fim.º conjugado com o art. Relativamente aos mútuos de valor superior a 2. devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado.00 € mas não superior a 20. o contrato de mútuo de valor superior a (euro) 25 000 só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado e o de valor superior a (euro) 2500 se o for por documento assinado pelo mutuário”. excluindo-se a possibilidade de uma assinatura a rogo bem como da confissão do mutuário para a concretização do contrato (arts. n.º do DL n. porém. 436. 1145. caso o mutuário não possa ou não saiba assinar. 364. todas as considerações anteriormente efectuadas. Quanto à questão da forma. ser obrigatoriamente equivalentes à coisa mutuada. 36.º e 364. podem ser constituídos por dinheiro ou outra coisa fungível. de 4 de Julho.000. nos restantes aspectos. tem efeito similar ao efectivo cumprimento de um contrato de mútuo válido. o que. As alterações foram operadas em dois planos: novos valores para a imposição de forma legal e a forma. em termos práticos.º 116/2008. 220. A falta do seu pagamento na data do seu vencimento atribui ao mutuante o direito de resolver o contrato. ou se a restituição em espécie não for possível. alterou o art. excepto nos casos em que este seja oneroso. 4. 289. bastando que o assine. alínea b) do referido diploma: “Sem prejuízo do disposto em lei especial. não se exige a assinatura do mutuante nem tão pouco que seja o mutuário a elaborar o documento.º 1 do CC). nos termos do art.º do CC).º do CC. 1143.º 1. 1150. mantendo-se. Quanto aos juros eventualmente estipulados como forma de retribuição do mútuo (n.º 3. não devendo.º 1 do CC). e uma vez que a exigência de documento assinado pelo mutuário apresenta-se como um elemento essencial para a validade do próprio contrato de mútuo. o princípio da liberdade de forma para os contratos de mútuo cujo valor seja inferior a 2.000. este documento deve ser substituído por outro de força superior.º do CC). em que o mutuante não terá direito aos juros convencionados.Âmbito 21 gorando.

1145. para além de impor a restituição da coisa mutuada (arts. o facto ser invocado pelo mutuário. nos termos do art.º do CC. o pagamento de juros. 310. Como sanção para os contratos de mútuo usurários. 559. Guia do Direito Imobiliário . 282. 282.00 €. a redução das percentagens estipuladas pelos contraentes aos máximos supra referidos.ºs 1 e 2 do CC).º 1 e 806.º 2. acrescidos de 3% ou 5%. de forma verbal.º n. Importa esclarecer que o conceito de usura supra mencionado.º n.000. não obstante o respeito pelos máximos previstos para os juros e indemnização devidos no âmbito de um contrato de mútuo (art.º n.º 3 do CC prevê. os contraentes podem convencionar. III . caso não optem livremente por reduzi-lo a escrito. Porém. 805. 1146. a convenção dos contraentes quanto aos juros devidos pela cedência ao mutuário do dinheiro ou outra coisa fungível encontra-se condicionada às regras previstas no art. conforme exista ou não garantia real”. inclusive. considera-se como “usurário o contrato de mútuo em que sejam estipulados juros anuais que excedam os juros legais. 1145. podendo. a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados. para si ou para terceiro.º conjugado com os arts. 1146. 434. nos termos gerais de direito (art. não corresponde com o previsto no art.22 Contrato de Mútuo A resolução do contrato não acarreta a restituição dos juros já pagos como contrapartida da “utilização e gozo da coisa”. daí que. a previsão contratual de juros superiores aos máximos permitidos na lei civil. conforme exista ou não garantia real” (art. 1146. qual seja.º do CC.º a 284. o art. inexperiência. mas obriga o mutuário ao pagamento dos juros vencidos e não pagos. de forma expressa e imperativa. No contrato de mútuo de valor inferior a 2.Vol.º 2 do CC.º n.º. sendo aplicáveis à hipótese as regras da prescrição. alínea d) do CC).º.º n. 1146. e independente do valor atribuído ao contrato de mútuo.º ex vi art.º 4 do CC).º do CC para os negócios usurários é aplicável. em face da lei vigente. bem como ”a cláusula penal que fixar como indemnização devida pela falta de restituição do empréstimo relativamente ao tempo de mora mais do que o correspondente a 7% ou a 9% acima dos juros legais. que se traduz no aproveitamento da situação de necessidade. Nestes termos. desde que a taxa acordada não exceda aquela fixada por Portaria. ainda que outra seja a sua vontade. dependência. o regime previsto nos arts. estado mental ou fraqueza de carácter de outrem para obter.º n.º 2 e 804. º n. todos do CC). ligeireza.

ainda que a insolvência não tenha sido judicialmente declarada. ficando sujeito ao pagamento de juros. As partes podem. Assim. desde o dia do incumprimento (art. mediante prova de que a mora lhe causou dano superior aos juros devidos. 780º do CC. depois do termo deste (art. no segundo. ou se. o mutuário pode. nomeadamente os critérios contratuais que permitem considerar o mutuário insolvente. nos mútuos com prazo certo.º e 1147. Em alternativa ao cumprimento imediato da obrigação.Âmbito 23 Tanto nos contratos de mútuo gratuitos como nos onerosos. caso o mutuário se constitua em mora quanto à obrigação de restituir a coisa mutuada será responsável nos termos do art.º n. No entanto. primeira parte. 806. quando se trate de responsabilidade por facto ilícito ou pelo risco (art. o mutuante exigir a restituição antecipada da obrigação. se o mutuário se tornar insolvente. o mutuante tem o direito de exigir do mutuário a substituição ou reforço das garantias prestadas. 779. fixar o prazo de duração do contrato de mútuo. 1145.º 2 in fine do CC). judicial ou extrajudicial. Nos contratos de mútuo gratuitos. ou. promoção imobiliária ou construção de edifícios).º 3 ex vi art. por força da previsão do art. exigir uma indemnização “adicional”.º n.º n. o mutuante pode exigir o cumprimento imediato da obrigação. e a favor de ambas as partes no mútuo oneroso (arts. o mutuário só entra em mora a partir da interpelação. legais ou os moratórios previamente estipulados. diminuírem as garantias do crédito ou não forem prestadas as garantias prometidas (art. para cumprimento da obrigação de restituir a coisa mutuada. Formas de Financiamento e Garantias . do CC. pode o mutuante.º do CC). no mútuo gratuito. e não obstante se estabelecer o prazo a favor do mutuário. 780. só o pode fazer se satisfazer os juros por inteiro. em nenhum dos casos. correspondente aos referidos danos. se devam prever expressamente as garantias prometidas e outras condições ou factos que possam determinar a “perda do benefício do prazo”. enquanto que. respectivamente). no âmbito de operações de crédito que se destinem a fins específicos (por exemplo. livremente. se estas sofrerem diminuição do seu valor ou se tornarem inexigíveis.º. 806 n. 805. 1145. não podendo. no primeiro caso. antecipar o cumprimento da obrigação. por causa imputável ao devedor. que se presume estipulado a favor do mutuário.º 2 in fine do CC).º do CC. livremente. Daí que.ºs 1 e 2 alínea a) do CC). Contudo. não existindo nenhuma cláusula específica sobre a matéria.

esta só é exigível se o mutuário tiver a possibilidade de cumprir (art.º n.º ex vi art. a requerimento do mutuário.º nºs 1 e 2 conjugado com o art.º 2 do CC). mediante denúncia enviada a outra parte com a antecedência mínima de trinta dias (art. III . O art. ficando. Salvo convenção expressa em contrário ou actuação dolosa por parte do mutuante. este não responde pelos vícios ou limitações do direito nem pelos vícios da coisa (art. na falta de acordo ou nas hipóteses em que o mutuante não faça uso da faculdade de determinar o prazo (art. limitada ao valor dos bens da herança (art. excepto se.º n. se tornar necessário o estabelecimento de um prazo mais longo (arts. ambos do CC). para se considerar vencida a obrigação é necessário decorrer um prazo de trinta dias a contar da exigência da restituição. 1148. 778. 1134.º n.Vol. Quando o prazo for deixado ao arbítrio do mutuário o mutuante só pode exigir o cumprimento da obrigação de seus herdeiros. 1151. no entanto.24 Contrato de Mútuo Na falta de fixação do prazo por acordo das partes.º. em caso de morte do mutuário. independentemente. quer pela própria natureza da prestação. a lei estipula prazos de vencimento diferentes.º 1. da prova da possibilidade destes a prestar. desde que alegue e prove os factos que a justificam.º n. previsto no art. ou pelo tribunal. 779º e 777. em qualquer dos casos. qualquer das partes lhe pode pôr termo. nos mútuos cujo objecto não seja dinheiro e a restituição da coisa se torne impossível ou extremamente difícil por causa não imputável ao mutuário.º 2 do CC). quer em virtude das circunstâncias que a determinaram. Este “prazo mais longo” pode ser estabelecido pelas partes. o mutuário poderá sempre beneficiar do regime da modificação do contrato por alteração substancial das circunstâncias. findo o qual se considera vencida a obrigação. 1148. quer por força dos usos. este pague ao mutuante o valor que a coisa tiver no momento e lugar do vencimento da obrigação.ºs 2 e 3 do CC). Não obstante o supra exposto. 437. a obrigação de restituir a “coisa mutuada” é imediatamente exigível dos seus herdeiros. Tratando-se de contrato de mútuo oneroso. Guia do Direito Imobiliário .º 1 do CC). sendo certo que. e apenas nos contratos de mútuo gratuito. sem que exista prévia fixação do prazo de cessação do mesmo.º n. Se as partes acordarem que o mutuário cumprirá a obrigação de restituir a coisa mutuada quando puder.º do CC. 777. consoante o contrato de mútuo seja gratuito ou oneroso.º do CC). atendendo ao aumento do património do mutuário aquando da entrega da coisa e da transferência do direito de propriedade sobre a mesma. 1149. 778. No primeiro caso (mútuo gratuito).º do CC faculta que. 2071.

não há razão para que o empréstimo tenha que ser necessariamente oneroso.º 1 do C. a onerosidade é mera presunção.º do C.COM). por duas ordens de razão: primeiro.º do C. Formas de Financiamento e Garantias . nos termos do art. segundo. pois o elemento qualificador deste tipo de mútuo é que a coisa cedida se destine a qualquer acto comercial (art. por força do disposto no § 1.Âmbito 25 Apresentado o regime aplicável ao mútuo civil.COM. devendo a retribuição pela entrega do dinheiro ou outra coisa fungível. Porém.º n. à taxa legal (arts. 219.COM). Será usuária a cláusula penal do mútuo comercial que fixar em mais do que 7% ou 9% acima dos juros legais. no ordenamento jurídico português.º do C. 102. na ausência de qualquer previsão expressa quanto à gratuidade ou onerosidade. a indemnização devida relativa ao tempo de mora na restituição do empréstimo. 559. Por força do § 2. apesar dos contratos de mútuo comercial serem consensuais. presume-se que os contratos de mútuo comercial são necessariamente onerosos.COM disponha que “o empréstimo mercantil é sempre retribuído”. conforme exista ou não garantia real. 102.º conjugado com os arts. Não obstante a liberdade de forma.º-A e 1146. 102. a regra é a liberdade de forma. na falta de convenção pelas partes. e não perdendo de vista que este é subsidiário ao mútuo comercial. o que não ocorre relativamente ao mútuo comercial.º do CC. ser o juro calculado sobre o valor da coisa entregue em mútuo. Embora o art. conforme exista ou não garantia real.COM.º do C. pelo menos a convenção relativa à retribuição deve ser reduzida a escrito.COM).º do CC e a exigência de forma deve decorrer da lei. cumpre salientar que a taxa de juro aplicável ao mútuo comercial só pode ser fixada por escrito. caso as partes pretendam celebrá-lo a título gratuito.º do C. é havido como usurário o mútuo comercial em que sejam estipulados juros anuais que excedam os juros legais acrescidos de 3% ou 5%. tanto nos casos em que a taxa aplicável seja a legal como naqueles em que a taxa de juro seja superior à legalmente prevista (arts. 395. tal como no mútuo civil. pelo que. A lei comercial prevê a liberdade de meios de prova para o mútuo comercial. Esta liberdade de prova deve ser também entendida como liberdade de forma.º do art.º e 102. 395. o qual decorre da natureza comercial conferida ao acto de empréstimo de dinheiro ou de outra coisa fungível. 2.COM). 396.º e 230.º corpo e 395.º do C. ao abrigo da autonomia privada. aplicam-se ao mútuo comercial as disposições dos arts. 394. independentemente do seu valor (art. ou seja.º do art. não faria sentido o mútuo comercial poder ser provado por qualquer meio de prova e exigir-se a forma legal para a validade do mesmo. pois.

a taxa de juros ou o montante da indemnização estipulados. Desta forma. sem que este deixe de ser. o mútuo bancário será regulado pelas disposições especiais respectivas ao contrato e à natureza da operação que representa.º do art. fundos ou outros títulos negociáveis. 3. n.COM. 2.º e 363.Vol. Porém.ºs 1 e 2 do RGICSF). compreendido como uma operação também comercial. uma vez que vem especialmente prevista neste Código.ª parte do art.º do C. 363. por força da 1. importa destacar o mútuo bancário. regulamenta a matéria. é a qualidade do mutuante que qualifica o mútuo como bancário. a Portaria n. n. de 31 de Agosto de 2004. art.º a 284. Relativamente aos créditos de que sejam titulares empresas comerciais. que carece de apreciação e aceitação pelo Banco. o mútuo bancário está sujeitos às regras comuns aos actos de comércio em geral.º do C.º 1105/2004. 362. para além das disposições especiais aplicáveis. que não lhe sejam contrárias. possível anular ou modificar o mútuo comercial usurário se verificados os pressupostos dos arts. que se traduz no empréstimo de dinheiro ou de outra coisa fungível a uma pessoa singular ou colectiva. efectuado por uma instituição bancária no exercício da sua profissão. ao mesmo tempo.º 1. realizar o mútuo explorando. Quanto aos mútuos comerciais. entre as quais se inclui o mútuo (arts. uma vez que gera obrigações apenas para uma das partes. III . 2.º do CC (quando uma das partes. 4. são fixados em portaria conjunta dos Ministros das Finanças e da Justiça (§ 3. 102.º.º do Código Comercial conjugado com os arts.º alínea a). para obter benefício excessivo ou injustificado. 282. a situação de necessidade.º 1. os juros moratórios legais e os estabelecidos sem determinação de taxa ou quantitativo. comerciante ou não. Guia do Direito Imobiliário . alínea b) e art. A concessão de crédito na prática bancária está dependente da apresentação pelo Cliente de uma proposta fundamentada. entre outras situações. ainda. serão reduzidos. mediante uma retribuição. sendo.COM. trata-se de um negócio unilateral ou não sinalagmático. Actualmente. Não obstante a necessidade de manifestação de ambas as partes.COM). 8. o facto de tal operação ser regulamentada por disposições especiais não retira da mesma a qualificação de acto comercial. inexperiência ou estado mental da outra parte). tratando-se de operação bancária. o mutuário: a obrigação de restituir a coisa entregue ou outra do mesmo género e qualidade. Conforme decorre do art.º.º do C. que não respeitem os parâmetros legais. singulares ou colectivas. na medida em que são comerciais todas as operações de banco tendentes a realizar lucros sobre numerário. Desta forma.º n.26 Contrato de Mútuo Em qualquer dos casos supra referidos.

ser feitos por esta forma.º n. de 16 de Maio.Âmbito 27 Quanto à forma. reduzido a escrito particular. No âmbito do contrato de mútuo bancário. no que toca aos juros permitidos às operações de crédito.º 204/87. Por estar inserido no âmbito das operações financeiras aplicam-se ao mútuo bancário as normas de ordem pública relativas à tais actividades. de 6 de Maio e Decreto-Lei n. ainda mesmo que a outra parte contratante não seja comerciante”. consagra a regulamentação específica do mútuo bancário e afasta-o. de forma clara e expressa. independentemente de seu valor.º 83/86. podem provar-se por escrito particular. quando feitos por estabelecimentos bancários autorizados. o contrato de mútuo bancário é um contrato formal. Tratando-se de um Guia do Direito Imobiliário. Por força desta norma. se esta for a vontade das partes. não podendo ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não tenha força probatória superior (art. de 17 de Novembro. importa trazer à colação algumas notas ou especificidades relativas às operações bancárias de crédito destinadas à aquisição de habitação e à construção. validade e prova. ao critério de classificação do mútuo bancário segundo o prazo de vencimento e o regime dos juros. seja qual for o seu valor. conforme o valor do contrato. em especial. ao dever de informação a prestar pela instituição financeira aos seus clientes quanto a taxas de juros e demais custos incidentes sobre o contrato. independentemente do seu valor. tem de ser. o artigo único do Decreto-Lei n. porquanto deve ser reduzido a escrito particular e o respectivo clausulado regular. seja qual for o seu valor. Note-se. porém. 364. determina: “Os contratos de mútuo ou de usura.º 344/78. o Decreto-Lei n. com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n. de 29 de Abril de 1943. mas apenas que eles podem. no mínimo. quanto do excessivo formalismo do mútuo civil. embora o mútuo bancário seja uma espécie do mútuo comercial. assume especial relevo. Assim. O crédito à habitação é actualmente Formas de Financiamento e Garantias . O referido Decreto-Lei de 1943. o qual não exige qualquer forma para sua existência.º 1 do CC). todos os elementos essenciais e inerentes à operação de crédito aprovada pelo Banco. relativo às operações de concessão de crédito por instituições de crédito. O que releva é que o mútuo bancário.º 32 765. que isto não significa que estes contratos tenham que ser sempre feitos por escrito particular. nada obsta a que o mútuo bancário seja reduzido a escritura pública. tanto da liberdade de forma do mútuo comercial.

bem como para a aquisição de terrenos para construção de habitação própria.º 349/98. de 23 de Outubro. através de contratos de mútuo bancário. No âmbito dos diplomas especiais. uma modalidade especial de mútuo bancário. este regulamentava não só o regime geral de crédito à habitação.º e 2. de 11 de Novembro.º 230/80. construção e realização de obras de conservação ordinária. Mutuante. de 09 de Maio. cuja concessão se verifica. Aquando da publicação do Decreto-Lei n. tem especial relevância o Decreto-Lei n. não sendo. que estabelecem regras acerca do modo de sua concessão e são aplicáveis ao mútuo bancário à habitação. secundária ou para arrendamento e aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente. extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente. Mutuário.º do DL n. que estabelece o regime jurídico geral de concessão de crédito à aquisição. salvo naquilo que os diplomas especiais relativos a estas actividades não afastarem o regime geral. Tratando-se de crédito à habitação existe legislação e normas regulamentares especiais. Entretanto. Entende-se como crédito à habitação o contrato de mútuo ou de qualquer outra forma de empréstimo concedido por uma instituição de crédito. III . de 16 de Julho e o Decreto-Lei n.º 349/98. foram revogados os regimes especiais relativos aos regimes de crédito bonificado e crédito jovem bonificado. por um período de tempo previamente estabelecido não excedente a 50 anos. que deve ser necessariamente afectado à aquisição. extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente. Neste sentido. 1. subsidiariamente. relativamente à contratação de novas operações de crédito.Vol. bem como os regimes especiais de crédito bonificado e de crédito jovem bonificado. estabelecem respectivamente. ao Cliente.28 Contrato de Mútuo uma forte área do mercado de crédito em Portugal. especialmente. as Guia do Direito Imobiliário .º 305/2003. construção e realização de obras em habitação própria permanente. contudo. de 11 de Novembro. o regime do mútuo civil) será aplicável às operações de crédito destinadas à aquisição de habitação e à construção. destinadas à aquisição.º 202/96. secundária ou para arrendamento. nos termos dos arts. construção e realização de obras de conservação ordinária. o Decreto-Lei n. independentemente de sua finalidade ser o financiamento para a aquisição ou a construção de habitação ou a construção em geral. O regime geral do mútuo bancário (e do mútuo comercial naquilo em que o mútuo bancário não tenha regulamentação especial e. regulado por aquele diploma.

o regime especial para o mútuo à habitação prevê que este será garantido por hipoteca da habitação adquirida. No segundo caso (taxa de juro fixa). do CC. podendo. 23. incluindo o terreno.º e ss. o património do mutuário responda pelo cumprimento das suas obrigações. um mútuo à habitação pode ter em simultâneo várias garantias reais e/ou pessoais.Âmbito 29 condições aplicáveis aos empréstimos destinados à aquisição ou construção de habitação própria de deficientes civis e das forças armadas. bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria. ou outras garantias consideradas adequadas ao risco do empréstimo pela instituição de crédito. por hipoteca de outro prédio ou por penhor de títulos cotados na bolsa de valores e. em casos excepcionais. Formas de Financiamento e Garantias .º 171/2008 de 26 de Agosto. pelo que. a taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes e tais empréstimos podem ser concedidos com taxa de juro variável ou fixa. a fiança (art. de valor não inferior ao montante do empréstimo. esta garantia hipotecária ser substituída. por qualquer outra garantia que o mutuante considere adequada ao risco do empréstimo. No primeiro caso (taxa de juro variável).º 349/98.º 51/2007. de 7 de Março. que releva no âmbito do crédito à habitação.º do DL n. construção e realização de obras em habitação própria permanente. contudo. Recentemente. secundária ou para arrendamento. o Decreto-Lei n. a taxa de juro será alterada sempre que ocorrer a revisão do valor do indexante. ao longo da vida do mútuo. construída ou objecto das obras financiadas. aprovou novas medidas de protecção dos mutuários no crédito à habitação com o escopo de eliminar obstáculos à renegociação das condições dos empréstimos e reforçar as condições de mobilidade dos mesmos. Embora. que regula as práticas comerciais das instituições de crédito e assegura a transparência da informação por estas prestada no âmbito da celebração de contratos de crédito para aquisição. Nos termos do regime especial aplicável ao crédito à habitação. Em reforço desta garantia poderá ser constituído seguro de vida do mutuário e cônjuge. Outro diploma especial. parcial ou totalmente. como. 601. o valor da taxa de juro a vigorar até ao final do prazo do mútuo é determinado no momento da celebração do contrato e não sofrerá alteração. por exemplo. é o DecretoLei n. e o regime de avaliação de incapacidade das pessoas com deficiência para efeitos de acesso às medidas e benefícios previstos na lei. de 11 de Novembro). nos termos do art.

O valor do crédito concedido no âmbito da actividade de promoção imobiliária é. relativo ao reembolso do capital. de 16 de Julho.Vol. contudo sujeito a registo obrigatório. num determinado prazo máximo. III . acrescida ou não de garantia hipotecária. especialmente por causa imputável ao devedor.º 882/94. sem prejuízo das amortizações parciais do crédito resultantes de distrates.º do CC). normalmente. a substituição daquele que aceita ser fiador só poderá ocorrer se o Banco concordar. que trouxe uma particularidade à compra e venda celebrada concomitantemente ao mútuo bancário. Desta forma. de 15 de Julho. porém. Na hipótese do Banco ver reduzidas as garantias do seu crédito. a substituição do imóvel dado em hipoteca depende da aquiescência e do interesse do Banco. Quanto aos mútuos vinculados à aquisição de habitação. para além do período previsível de comercialização do edifício ou das suas fracções. que sendo a garantia um meio de resguardar o mutuante pelo crédito a que tem direito. Guia do Direito Imobiliário . De igual modo. por tranches. pode pedir reforço das garantias (art. empreendedor imobiliário. cujas assinaturas dos contraentes devem ser devidamente reconhecidas. incluído capital e juros. a liberação da garantia depende da autorização do Banco. o prazo para a entrega pelo mutuante dos valores objecto das operações de mútuo bancário à construção tem por referência a duração prevista para a realização da obra/construção e o prazo de pagamento pelo mutuário. Assim. 1. caso as obrigações contratuais não sejam cumpridas pelo mutuário. Assim. importa ainda referir o Decreto-Lei n. Tais contratos devem seguir determinado modelo aprovado pela Portaria n. A entrega dos valores financiados para a construção e obras é geralmente entregue pelo mutuante ao mutuário. O art. 780. destinada ao mesmo fim. o prazo da operação de mútuo variará conforme o projecto financiado e inclui o período de utilização e o de amortização ou de reembolso. e podem ser celebrados por documento particular.30 Contrato de Mútuo Note-se. após a conclusão. de 1 de Outubro. tendo também em conta o seu presumível valor de transacção.º 669A/93. conforme a maturidade e fase de desenvolvimento dos projectos de investimento imobiliário desenvolvido pelo Cliente do Banco.º deste diploma dispensa a escritura pública de compra e venda garantida por mútuo conferido por instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação. estabelecido em função do valor do terreno e dos custos de construção.º 255/93. com as alterações introduzidas pela Portaria n. desde que o contrato e a garantia sejam referentes à prédio urbano destinado à habitação. ficando. podendo estabelecer-se um período de carência. ou fracção autónoma.

reparação. é comum. ampliação ou alteração de edifícios. além de exigirem seguros de construção e seguros multi-riscos dos imóveis a favor do Banco. destinados a apoiar a construção ou a aquisição de imóveis para servir de sede ou local para o exercício das actividades comerciais. Normalmente. normalmente são constituídas por hipoteca do terreno afecto ao empreendimento imobiliário a ser desenvolvido. Este tipo de mútuo está sempre inserido no âmbito das actividades comerciais e não inclui os financiamentos à construção e ou obras. realização de obras de urbanização em terrenos para construção com os mesmos fins. exigem a constituição de outras garantias para assegurar o cumprimento pontual e integral das obrigações de pagamento emergente do contrato. os Bancos. o mútuo bancário destinado ao financiamento de empreendimentos imobiliários. Nestes termos. nomeadamente para assegurar o reembolso do capital e o pagamento dos respectivos juros. entre outras. industriais. entre outras garantias. tem. e da máxima importância para efeitos do apuramento do “beneficiário do prazo”. para além das garantias especiais Formas de Financiamento e Garantias . Quanto às garantias do mútuo em análise. sobre o imóvel a ser remodelado. sem prejuízo da constituição da hipoteca sobre o imóvel. agrícolas ou outras a serem desenvolvidas directamente pelos proprietários/mutuários. exigir aval dos Accionistas ou dos Administradores da empresa mutuária.º do CC.Âmbito 31 Não obstante a fixação do prazo no mútuo bancário à construção seja especialmente relevante. bem como de todos os direitos a elas associados. De igual modo. 779. em articulação com a maturidade dos projectos de investimento imobiliário a desenvolver pelo mutuário. celebrar promessa de penhor das acções /quotas que venham a ser emitidas. destinando-se tais edifícios a serem comercializados pelo promotor. pelo facto dos contratos de mútuos que têm por fim financiar a construção e o desenvolvimento de projectos imobiliários normalmente serem de grande vulto financeiro. incluindo os moratórios e as despesas e encargos. na falta de estipulação de prazo por acordo das partes. ter-se-á de aplicar o disposto no art. conforme a hipótese. celebrar promessa de dação em cumprimento. quando o valor mutuado é significativo. bem como sobre as construções e benfeitorias a realizar ou. realização de obras de reabilitação. constituir penhor sobre créditos presentes e/ou futuros da empresa mutuária. comércio ou serviços. o Banco prevê. reparado ou reabilitado. Normalmente. as seguintes finalidades: construção de edifícios para habitação. o Banco constituir penhor sobre as acções/quotas representativas do capital social da mutuária à data da contratação do mútuo.

mormente ao mútuo bancário. aplica-se ao mútuo comercial. Pari Passu e Stand Still . ii) Obriguem a empresa Mutuária a apresentar periodicamente as suas contas (por ex. Ownership. pelo Decreto 344/78.32 Contrato de Mútuo antes referidas. iii) Obriguem a Mutuária a apresentar informação periódica sobre a execução do investimento imobiliário. acompanhadas ou não de Relatórios de Auditoria por técnicos especializados elaborados até determinado prazo após o encerramento das respectivas contas. supra melhor descrito. III . conforme o valor do crédito concedido. em tudo o que não contraria as regras específicas previstas pelo Código Comercial. que têm por fim conferir maior segurança ao recebimento de seu crédito. apresentação semestral ou anual das contas) ao Banco. entre as quais destacamos as seguintes: Cross Defaul. Ainda. e por demais legislação específica às actividades bancárias. é de referir que. Por fim. sem autorização prévia do Banco. cláusulas de garantia e segurança (muitas vezes qualificadas como garantias especiais atípicas). Negative Pledge. o regulado em sede de mútuo civil.Vol. de 17 de Novembro. é comum nestes tipos de contrato serem previstas cláusulas que: i) Limitem a Mutuária a contratar endividamento acima de um valor global estabelecido no contrato. Guia do Direito Imobiliário .

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