Gabriel de Castro Lobo | Advogado

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA MM. VARA CÍVEL DO FÓRUM

REGIONAL DA NOSSA SENHORA DO Ó/SP.

DISTRIBUIÇÃO LIVRE

DALVA SANTOS NUNES DE CARVALHO, brasileira, casada, do lar,

portadora do RG nº 39.478.451-0 SSP/SP, inscrita no CPF/MF sob o nº 315.697.988-00, com
endereço na Avenida Padre Orlando Garcia da Silveira, n° 407, Vila Penteado/SP, CEP: 02675-
031, vem, por intermédio de seu advogado, conforme procuração anexa, à presença de Vossa
Excelência e respectiva Secretaria, com fundamento nos artigos 1.225 e 1.228, ambos do
Código Civil; na Lei n° 8.245/91, alterada pela Lei n° 11.112/09; bem como os artigos 319 e
seguintes, do Código de Processo Civil, propor a presente

AÇÃO ORDINÁRIA DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL C/C COBRANÇA C/C

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

E promove em face de WATILA SANTOS NUNES, brasileiro, casado,

cozinheiro, portador do RG n° 39.403.489, inscrito no CPF/MF sob o nº 379.949.918-07, e
NATIELE NUNES SANTOS, brasileira, casada, operadora de caixa, portadora do RG nº
52.912.905, e inscrita no CPF/MF sob o nº 410.046.758-36, ambos com endereço na Avenida
Padre Orlando Garcia da Silveira, n° 407, Vila Penteado, São Paulo/SP, CEP: 02675-031, e o
faz pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.

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DA COMPETÊNCIA

Primeiramente, em cumprimento ao que estabelece o artigo 47 do

Código de Processo Civil, tendo em vista o endereço em comum das partes (Avenida Padre
Orlando Garcia da Silveira), a Requerente efetuou a pesquisa e constatou que o Foro
competente para o julgamento da presente lide é este Regional da Nossa Senhora do Ó, pois é
local da situação do bem objeto desta ação.

Assim, competente este Juízo para o julgamento da presente

demanda.

DA LEGITIMIDADE PROCESSUAL

As partes são legitimas a figurar, tanto no polo ativo, quanto o polo

passivo.

A Requerente, conforme atesta o Instrumento Particular de

Compromisso de Venda e Compra, datado de 21/06/2016, comprova que esta é a adquirente do
imóvel objeto desta lide.

Por outro lado, pelo mesmo instrumento particular, os Requeridos

figuraram como “FIADORES”, mas também são residentes no referido imóvel.

Assim, entende-se que as partes são legítimas e está perfeitamente

amoldado ao que dispõe o artigo 17, do Código de Processo Civil, não havendo razão para
eventuais fundamentos dos artigos 337, inciso XI, e 339, todos do Codex.

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DO INTERESSE PROCESSUAL

Ainda em obediência ao artigo 17, do Código de Processo Civil, de se

indicar que há sim interesse processual da Requerente.

Conforme restará descrito nos fatos, há a necessidade da Requerente

postular em juízo para o alcance da tutela que se pretende, pois houve inúmeras tentativas de
uma composição amigável, porém, os Requeridos sempre obstaram o avanço de qualquer
tratativa e, sendo certo de que a situação a ser relatada está ocasionando desgastes, ameaças e
risco à vida da Requerente, tais argumentos só reforçam o interesse processual desta.

I - DOS FATOS

A Requerente, conforme já mencionado, firmou Instrumento Particular

de Promessa de Venda e Compra de um imóvel assim descrito:

“1/2 ou 50% do imóvel sito nesta Capital, na Avenida Padre Orlando Garcia da
Silveira, n° 407, Vila Penteado, CEP: 02866-175, com 150,50m2 do terreno, sendo
destes 62,45m2 de área construída, melhor descrito e caracterizado na matrícula n°
133.117 do 18° Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo e cadastrado na
Prefeitura Municipal de São Paulo pelo Contribuinte n° 107.254.0038-1.”

O imóvel foi adquirido de forma parcelada diretamente com os

herdeiros proprietários, conforme atesta o instrumento particular anexo.

De se dizer que os Requeridos, por serem filha e genro da

Requerente, figuraram como FIADORES no referido Instrumento Particular.

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Pois bem. Após a celebração do Instrumento Particular, a Requerente

iniciou a obra e construiu uma casa para moradia e um salão para locações.

Ao mesmo passo, sua filha, a Requerida Natiele, acabou construindo

uma casa, esta acima da casa construída pela ora Requerente, passando a residir desde então
com seu cônjuge, o Requerido Watila. Todas as obras ficaram prontas em 2016.

Em que pese terem os Requeridos construído uma casa, houve, à

época, um acordo verbal entre as partes para que dividissem o pagamento das prestações
advindas da compra do imóvel.

E desde o início da vigência do parcelamento celebrado, os

Requeridos jamais contribuíram com o pagamento de sua cota/parte (50%), sendo que estão
vivendo no imóvel, desde então, à revelia da Requerente.

De se afirmar que, para a compra do imóvel, foram utilizados dinheiro

advindos de ações judiciais, prêmios de loteria, dinheiro do outro filho da Requerente, André
Marcio Nunes Santos (R$ 10.000,00), bem como recursos do próprio aluguel do salão que,
atualmente, está sediada uma igreja.

Ou seja, TODOS os recursos financeiros destinados à compra e aos

pagamentos das parcelas vieram da REQUERENTE, ou seja, não há contribuição por quaisquer
dos Requeridos.

Ainda, de se acrescentar que foram gastos R$ 4.000,00 de material

para construção da residência da Requerida.

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De outro norte, de se afirmar que, haja vista a falta de harmonia entre

a Requerente e os Requeridos, são frequentes os desentendimentos entre as partes. Tanto que
no dia 08/01/2021, houve uma tentativa de assassinato, esta promovida pelo Requerido Watila,
pelo que a Requerente lavrou Boletim de Ocorrência n° 68/2021, perante a 4ª Delegacia da
Mulher, onde requereu medida protetiva.

Por sua vez, o Juízo de plantão Criminal, nos autos do processo n°

1500759-50.2021.8.26.0228, tendo em vista os elementos apresentados, entendeu que os
mesmos eram suficientes e optou por DEFERIR A MEDIDA PROTETIVA em face dos
Requeridos, a fim de que estes fiquem proibidos de aproximarem-se da Requerente por 300
metros, proibidos de manter qualquer tipo de contato, bem como proibidos de frequentarem os
mesmos lugares.

Assim, como será requerido em tópico específico, de extrema urgência

sejam os Requeridos despejados, evitando um mal maior, pois as ameaças de morte são
frequentes, bem como o descumprimento da medida protetiva (os Requeridos permanecem
residindo no mesmo local e sempre procurando desentendimentos com a Requerente).

Não bastasse, a fim de provar o alegado, junta aos autos as cópias do

contrato de venda e compra, os extratos bancários, comprovantes de prêmios de loteria, bem
como recibos de pedreiro, provando que todo o esforço financeiro advém da Requerente. Há
ainda, o testemunho do próprio pedreiro para comprovas os gastos e as obras feitas para a
construção do imóvel.

Outro ponto de importância para os autos, é a questão do arbitramento

do aluguel, de forma retroativa, posto que, como já bem firmado, os Requeridos NUNCA
contribuíram com recursos financeiros, pelo que se torna imperioso o arbitramento do aluguel, de
fora retroativa, concedendo o prazo para a purga da mora e, não havendo o pagamento, o
consequente despejo.

Estes são os fatos.

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II – DO DIREITO

DA CONFIGURAÇÃO DE LOCAÇÃO

Como já bem salientado, os Requeridos residem no imóvel de forma

gratuita, porém, o acertado verbalmente era para que estes também arcassem com 50% dos
valores das prestações mensais do imóvel.

Como isso não ocorreu e vieram os desentendimentos, culminando na

recente ameaça de morte por parte dos Requeridos, onde a Requerente obteve medida
protetiva, que também vem sendo descumprida, entende esta que deve ser entendida a presente
relação como se uma locação fosse.

Isto porque há os elementos caracterizadores, tal como a cessão da

coisa imóvel), o consentimento, e o pagamento (no caso, a ausência de pagamento).

A posse do imóvel está com os Requeridos, que estão fazendo uso e

gozo da propriedade (que pertence à Requerente), sem a devida contraprestação.

Assim, de tal sorte, tal posse dos Requeridos deve ser entendida como
uma locação simples do imóvel.

DO ARBITRAMENTO DO ALUGUEL

Diante do entendimento da locação, far-se-á necessário seja realizado

o arbitramento do aluguel para o uso do imóvel.

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Nesta seara, a Requerente indica que, em pesquisa rápida em site

especializado em intermediação de locação de imóveis, constatou que a média de valor de
aluguel para um imóvel similar (cerca de 70 metros quadrados), é de aproximadamente R$
1.196,66/mês.

Assim, pretende a Requerente seja arbitrado o aluguel da monta de R$

1.196,66.

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DO ALUGUEL RETROATIVO – ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA

Seguindo a linha de raciocínio traçada, uma vez que os Requeridos

estão usufruindo do imóvel, cuja propriedade é da Requerente, estar-se-á, em verdade, diante
do enriquecimento sem causa por parte dos Requeridos.

Isto porque estão fazendo uso de algo que não lhes pertence,
reduzindo o patrimônio da Requerente, retirando o poder de ganho, pois poderia auferir renda de
aluguel, mas é impedida ante a indigna posse do imóvel por parte dos Requeridos.

Assim, a teor do artigo 884, do Código Civil, entende a Requerente

que são devidos os alugueres de forma retroativa, posto que ao não poder se beneficiar da
propriedade e posse de um bem que lhe pertence, natural que lhe seja pago valores a título de
aluguel, também de forma retroativa.

E são devidos os alugueres desde a data da aquisição do imóvel, ou

seja, 21/06/2016.

DOS ALUGUERES DEVIDOS

São devidos os alugueres desde o dia 21/06/2016, no valor de R$

1.196,66.

Nesta esteira, realizando o cálculo dos 52 meses, tem-se os seguintes

valores, conforme tabela abaixo:

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Veja que a Requerente inclui todos os meses em que os Requeridos

vivem na posse do imóvel, incluindo apenas o juros e correção monetária, sem cobrar multa.

Ainda, acresce-se ao valor, os honorários advocatícios no importe de

20% sobre o valor devido.

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DA PURGAÇÃO DA MORA

No prazo do inciso II, do artigo 62, da Lei n° 8.245/91, poderão os

Requeridos efetuarem a purgação da mora.

DO DESPEJO

Não efetuada a purgação da mora, de rigor seja realizado o despejo

dos Requeridos, bem como seja determinado o pagamento dos alugueres vencidos e vincendos
até a data da efetiva desocupação do imóvel.

DA TUTELA DE URGÊNCIA

Conforme o artigo 300, do Código de Processo Civil, a parte que se

ver com a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo,
poderá requerer a tutela de urgência.

No presente caso, os elementos que evidenciam estão presentes.

Veja.

A probabilidade do direito se encontra presente na medida em que a

Requerente é proprietária do imóvel cuja posse está sendo negada ante o exercício pelos
Requeridos.

O elemento perigo de dano encontra-se presente na medida em que

os Requeridos residem no imóvel desde 2016, sem ao menos pagar qualquer quantia, seja a
título de prestação, seja a título de aluguel, colocando em risco o pleno exercício da posse
daquele que detém a propriedade, a Requerente.

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Ainda, não bastasse os argumentos expostos, de se acrescentar que

os Requeridos ameaçam contra a vida da Requerente, cujo Boletim de Ocorrência e medida
protetiva CONCEDIDA são juntados aos autos para provar o alegado.

Assim, diante dos elementos autorizadores, requer seja deferida a

Tutela de Urgência a fim de determinar o despejo liminar dos Requeridos.

DA JUSTIÇA GRATUITA

A Requerente vive com o rendimento do aluguel do salão, cerca de R$

1.500,00, bem como com auxílio do Governo no importe de meio salário mínimo.

Desta feita, a Requerente não possui condições financeiras suficientes

para arcar com os custos provenientes da presente demanda sem que afete drasticamente o seu
próprio sustento.

Assim, por força da declaração de próprio punho, pugna pela

concessão dos benefícios da justiça gratuita, ou lhe seja diferido o pagamento das mesmas para
após o recebimento dos valores aqui pleiteados.

III - DOS PEDIDOS

Por todo o exposto, requer:

i) Citação dos Requeridos no endereço constante do preâmbulo desta inicial, através de

carta, para, querendo contestar a presente ação, sob pena de aplicação dos efeitos da
revelia;

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ii) Ante a relevante fundamentação, seja deferido o pedido de tutela de urgência para o fim
de que seja determinado o despejo imediato dos Requeridos, posto que os mesmos a
ameaçam de morte;
iii) Seja ao final JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, com a
determinação do arbitramento do aluguel no valor de R$ 1.196,66, ou seja determinada
avaliação por um expert;
iv) Seja ao final JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, com a
determinação de condenação ao pagamento dos alugueres arbitrados, de forma
retroativa, devendo serem pagos desde 21/07/2016 até a data da efetiva entrega das
chaves do imóvel;
v) Seja ao final JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, com a
determinação de pagamento dos alugueres no importe de R$ 93.884,41, estes devidos
até 21/02/2021, sem prejuízo dos alugueres vincendos;
vi) Seja ao final JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, com a
determinação do DESPEJO (Caso não tenha sido deferida a tutela de urgência),
concedendo o prazo legal para desocupação voluntária do imóvel; ultrapassado o prazo
legal, requer seja determinado o despejo forçado, com uso de força policial, se o caso.
vii) Protesta pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, tais como
juntada de documentos, oitiva de testemunhas, pericial, etc;
viii) Requer sejam conferidos os benefícios da justiça gratuita, posto que a Requerente não
possui condições financeiras suficientes para arcar com as despesas e custas
processuais;
ix) A condenação ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de
honorários advocatícios no importe de 20 % (vinte por cento) sobre o valor devido;

Dá-se à causa o valor de R$ 93.884,41 (Noventa e três mil, oitocentos

e oitenta e quatro reais e quarenta e um centavos).

Termos em que, pede deferimento.

São Paulo, 17 de fevereiro de 2021.

GABRIEL DE CASTRO LOBO

OAB/SP 243.713

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