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Engenharia de Avaliaes e Percias 10 Periodo Prof Kamila Canan Santos

1-MTODO COMPARATIVO DADOS DO MERCADO Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendncia de formao de seus preos. A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destaca o tratamento por fatores e a inferncia estatstica. 2

1-MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO


Lotes: - urbanos - industriais Glebas: - rea que pode ser subdividida Edificaes: - residenciais - comerciais - industriais - especiais ou mistas Outras Benfeitorias: (Devemos utilizar o Mtodo Evolutivo) - Construes atpicas ou, - Quando no encontramos no mercado imobilirio pesquisado, quantidade suficiente de amostras para realizarmos uma inferncia estatstica ou uma homogeneizao.

2-MTODO EVOLUTIVO
Mtodo Evolutivo, consiste em partir do valor do terreno, som-lo ao valor da construo com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total, os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do clculo do fator de comercializao.
Vimvel = (Vterreno + Vbenfeitoria) x FC

2-MTODO EVOLUTIVO
Para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao com outros, o valor da benfeitoria por meio do mtodo do custo (com depreciao) e o FC = fator de comercializao obtido no mercado, comparando-se com imveis que tenham as mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias. Este fator de comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies de mercado e dever ser inferido com pelo menos 03 (trs) elementos similares.

2-MTODO EVOLUTIVO FATOR DE COMERCIALIZAO


Fator de comercializa o FC = _valor de mercado_ custo de reproduo

Pesquisa de elementos a principal fase de qualquer avaliao, pois se trata da etapa inicial, onde sero escolhidos os elementos cuja semelhana orientar as concluses relativas ao valor do bem avaliando. No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel

Esta etapa que envolve estrutura e estrat gia da pesquisa deve iniciar- se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor. Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente.

A estrat gia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s t cnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, dentre outros).

A primeira etapa realizada no campo, designa da coleta, onde se realizam levantamentos junto ao mercado imobilirio, no sentido de se obter o maior nmero de informaes possveis sobre os elementos disponveis, sejam eles ofertas de imveis ou transaes realizadas.

A segunda etapa a pesquisa propriamente dita, realizada no escrit rio, onde se procura fazer a triagem das informaes obtidas sobre os elementos pesquisados, e ento se inicia a seleo dos elementos a serem estudados, bem como de suas caractersticas relevantes na composio do valor.

Os fatores de homogeneizao, so extrados das diversas caractersticas encontradas nos elementos pesquisados, tais como: frente, rea, profundidade, etc. As caractersticas destes fatores, podem ser quantitativas, quando seu valor pode ser medido efetivamente ( rea, frente, profundidade, coeficiente de aproveitamento, etc.) ou qualitativas (localizao, zoneamento, topografia, etc), quando so arbitradas determinadas pontuaes para as diversas situaes encontradas.

Estes fatores so coeficientes empricos, resultado na maioria das vezes de observaes de profissionais experientes, que corrigem as caractersticas dos elementos pesquisados no que se refere, por exemplo, frente, profundidade, topografia, localizao, etc

Estes coeficientes so aplicados sobre os valores unit rios, ou valores por metro quadrado, dos elementos pesquisados, no sentido de se obter os valores homogeneizados, que representam os primitivos valores corrigidos em funo das caractersticas do imvel objeto da avaliao.

Principais fatores utilizados: Fatores que possuem maior ocorrncia para terrenos: fator de fonte ou de oferta; fator de testada ou frente; fator de profundidade do lote; fator de rea; fator de transposio ou de localizao; fator de topografia; fator de potencial ou zoneamento: fator servios urbanos; fator de superf cie do terreno.

Fatores de maior ocorrncia para edificaes: fator de fonte ou de oferta; fator de padro construtivo; fator de estado de conservao; fator de rea; fator de arquitetura; fator de idade; fator de nmero de banheiros; fator de unidades por pavimento; fator de posio vertical no edif cio;