FACULDADE DE ENGENHARIA DE MINAS GERAIS - FEAMIG CURSO DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA E AVALIAES E PERCIAS

ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO

INSPEO PREDIAL

BELO HORIZONTE

2007

ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO

INSPEO PREDIAL

Trabalho apresentado ao Curso de PsGraduao da Faculdade de Engenharia de Minas Gerais FEAMIG e Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE MG, como requisito parcial obteno do Ttulo de Especialista em Engenharia de Avaliaes e Percias. Orientador: Prof. Clemenceau Chiabi Saliba Jnior

BELO HORIZONTE

2007

INSPEO PREDIAL

Rosaura Maria Travizani Prado

RESUMO: A Inspeo Predial uma ferramenta fundamental dentro da Engenharia. Atravs dela pode-se planejar e monitorar manutenes, viabilizar a compra ou locao de um imvel e preservar as condies ideais de utilizao, funcionalidade e segurana de uma edificao, resgatando o valor patrimonial da mesma. Assim, este trabalho tem como objetivo elaborar um roteiro para execuo dessa inspeo, independente da finalidade e do objeto da mesma, destacando a importncia desta ferramenta. Este procedimento em um futuro prximo dever ser uma rotina exigindo que os profissionais de Engenharia e Arquitetura busquem aprendizado e aprimoramento que lhes traga capacitao tcnica, atendendo a Resoluo 345 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA).

Palavras-chave: manuteno, check-list, vistoria, prioridade.

Bacharel em Engenharia Civil pela Pontifcia Universidade Catlica do Estado de Minas Gerais. E-mail: rmtprado@hotmail.com

1 INTRODUO

Nos ltimos tempos, uma idia muita difundida a da preveno. Ela traz benefcios sociedade em todos os ramos de atividade, inclusive na engenharia. Acidentes e despesas com manutenes poderiam ser minimizados ou evitados, se inspees peridicas fossem realizadas nas edificaes, com o objetivo de determinar anomalias ou falhas. Outro ganho advindo da inspeo o planejamento das manutenes e/ ou previso de melhorias a serem realizadas, possibilitando o planejamento financeiro para arrecadao prvia e paulatina das taxas de condomnio, evitando as cobranas extraordinrias. Um aspecto que tambm no pode ser desconsiderado a responsabilidade civil e penal por acidentes e/ou danos causados por falha na conservao e manuteno do edifcio que reca na pessoa do sndico. As inspees e as manutenes, decorrentes dela, tendem a diminuir acidentes, a minimizar a desvalorizao do imvel ao longo do tempo, e a proporcionar aos usurios condies ideais de higiene, segurana e conforto. Saliba Jr. (2007) sugere que seja utilizado o seguinte critrio de periodicidade:

Edificaes com at 15 anos inspees a cada 3 anos; Edificaes acima de 15 anos inspees a cada 2 anos, at 30 anos; Edificaes construdas h mais de 30 anos inspees anuais.

A falta de legislao que garanta essas inspees e a falsa idia de que as edificaes esto totalmente garantidas pelo construtor no perodo de cinco anos, retardam a disseminao da cultura da inspeo predial preventiva.
Constitui condio de garantia do imvel a correta inspeo e manuteno preventiva e corretiva, quando necessrio, das unidades e reas comuns do condomnio, alm de sua correta utilizao, conforme orientaes apresentadas no Manual do Proprietrio (Manual Garantias - SINDUSCON MG, 2006, p. 21).

Neste contexto esse trabalho prope-se a elaborar um roteiro que seja capaz de orientar o Perito, de forma fcil, a executar uma inspeo predial.

2 CONCEITOS

Inspeo Predial uma vistoria onde so determinadas as condies tcnicas, funcionais e de conservao de uma edificao, visando orientar e/ ou avaliar as manutenes preventivas e corretivas.
A Inspeo Predial um dos pontos mais importantes na Avaliao e Diagnstico da Manuteno, porque nela residir a fonte de coleta de informaes sobre o real resultado da estratgia (plano) de manuteno empregada (GOMIDE et al., 2006, p. 94).

A prpria Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) na norma NBR 5674/ 1999, Manuteno de Edificaes Procedimento, fala das inspees peridicas para orientao das manutenes e o Manual Garantias do Sindicato da Indstria da Construo Civil no Estado de Minas Gerais (SINDUSCON MG, 2006, p.105) apresenta a tabela Periodicidade das Manutenes Preventivas e Inspees como orientao aos usurios, construtores, administradores etc. Outra finalidade da inspeo seria a orientao tcnica das reais condies de um imvel para a efetivao de uma compra ou locao. Por se tratar de uma avaliao tcnica da edificao, a inspeo dever ser realizada por Engenheiro ou Arquiteto, legalmente habilitado e tecnicamente capacitado. A Inspeo Predial apesar de ser um procedimento rotineiro nos pases do primeiro mundo uma atividade nova no Brasil, e merece um estudo por parte do meio tcnico, principalmente, pelos engenheiros com especializao em Avaliaes e Percias, em razo do promissor mercado de trabalho.

3 PROCEDIMENTOS PARA A INSPEO PREDIAL A inspeo, como todo trabalho tcnico, exige que se estabelea na contratao o nvel de rigor a ser adotado, pois implica no dimensionamento dos trabalhos e equipe necessrios sua execuo. De acordo com a Norma de Inspeo Predial do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo (IBAPE SP) so trs os nveis de rigor:

Nvel 1: vistoria para identificao de anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado e capacitado. Neste nvel se enquadram: casas trreas, sobrados, e edifcios sem elevador.

Nvel 2: vistoria para identificao de anomalias aparentes identificadas com auxlio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Nele se enquadram edifcios de mltiplos andares, comerciais, residenciais e mistos, centros comerciais, galpes industriais etc.

Nvel 3: vistoria para a identificao de anomalias aparentes e ocultas constatveis com o auxlio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ ou laboratoriais especficos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Neste se enquadram os imveis com suspeitas de vcios ocultos significativos.

Algumas edificaes exigem complexidade que extrapolam os trs nveis indicados: hospitais, shoppings centers, hotis etc. A equipe multidisciplinar, para os nveis 2 e 3, deve ser formada no mnimo por um engenheiro eletricista, um engenheiro mecnico e um engenheiro civil ou arquiteto, e que, preferencialmente, um deles seja especialista em engenharia de segurana. Caso haja necessidade, o perito pode se valer de Parecer Tcnico de especialista em diversas reas da engenharia, tais como: fundao, estrutura, impermeabilizao, revestimento de fachada e outros. Antes de dar incio ao roteiro de uma inspeo necessrio que seja feita a distino e a classificao das anomalias e falhas que, tantas vezes, sero citadas neste trabalho. As anomalias so vcios de construo enquanto as falhas, vcios de manuteno.

As anomalias podem ser divididas em:

a)

endgenas: execuo);

relacionados

construo

(projetos,

materiais

b)

exgenas: relacionados a danos causados por terceiros (obras vizinhas, choques de veculos etc.); naturais: relacionados a fatores ligados natureza (terremotos, inundaes etc.); funcionais: decorrentes da degradao devido ao uso e operao. planejamento: dos planos e programas de manuteno; execuo: nos procedimentos e materiais utilizados; operacionais: nos registros e controles; gerenciais: controle da qualidade dos servios e nos custos dos mesmos.

c)

d)

As falhas de manuteno podem ser de:

a) b) c) d)

Ao iniciar os trabalhos de Inspeo Predial deve-se fazer uma anlise minuciosa de toda documentao fornecida como Projetos Construtivos, Manual do Proprietrio, Manual do Sndico, Alvar de Construo, Certido de Baixa e Habitese, Laudos de Inspees, Relatrios de Manutenes de Equipamentos como: Elevadores, Ar condicionado, Sistema de Preveno contra Descargas Atmosfricas (SPDA), Certificados de Limpeza e Anlise Qumica referente s caixas dgua, Conveno de Condomnio, Regime Interno de Funcionamento, Manuais Tcnicos e Especificaes de Equipamentos etc.. Importante ressaltar que, nem sempre todos os documentos estaro disponveis, o que, normalmente, no impedir a realizao do trabalho, devendo, porm, ser ressaltado no Laudo Tcnico. Aps o estudo de toda a documentao dever ser feita uma vistoria prvia para anlise geral da edificao. De posse destas informaes ser elaborado um questionrio para coleta de informaes junto aos usurios, proprietrios, sndicos e funcionrios, abordando questes tcnicas, funcionais e de manuteno. Com os dados obtidos procede-se elaborao do check-list ou listagem de verificao. O check-list, o documento onde sero anotadas as constataes durante a vistoria. Como cada edificao tem suas particularidades e complexidade no existe um modelo de check-list a ser seguido. De posse das caractersticas do imvel monta-se uma planilha com 4 colunas, FIG.1. No cabealho informa-se os

dados como nome, endereos, telefones e demais dados do edifcio e de seus administradores; a primeira coluna reservada s reas e Equipamentos a serem inspecionados; a segunda s Condies Tcnicas onde so anotadas as anomalias construtivas; a terceira destina-se s Condies de Uso, relativas aos riscos sade, meio ambiente e patrimnio, e por ltimo, a quarta coluna reservada s Condies de Manuteno onde so registradas as falhas e desempenhos da manuteno.

CHECK-LIST Edifcio: Endereo: Administrador: rea ou Equipamento Condies Tcnicas Condies de Uso Condies de Manuteno Data: Telefone:

FIGURA 1: Modelo de Planilha para Check-List

Neste check-list devero ser examinados todas as anomalias e falhas, bem como os aspectos de segurana, acessibilidade, conforto trmico, acstico etc. Toda anomalia detectada em uma inspeo ser anotada no check-list, independente da responsabilidade pelo seu reparo. E dever ser fotografada perfeitamente identificada dentro do local vistoriado. Alm dos ambientes devero ser fotografadas as fachadas, as vias de acesso e a edificao com as adjacentes. De posse do check-list, determina-se a ordem de prioridades dos servios de manuteno. Considerando que as anomalias e/ou falhas podem ter vrias origens e variados nveis de gravidade e urgncia, percebe-se a complexidade dessa atividade. A priorizao dos servios pode ser feita atravs de variadas tcnicas. GOMIDE et al. (2006) apresentam o Sistema Gravidade x Urgncia x Tendncia (GUT), de Kepner e Tregoe adaptado para a manuteno predial cujas funes de criticidade e pesos so dadas pela TAB. 1:

TABELA 1 CRITICIDADE X PESOS

GRAU Total Alta Mdia Baixa Nenhuma GRAVIDADE Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do prprio edifcio. Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifcio. Desconfortos, deteriorao do meio ambiente ou do edifcio. Pequenos incmodos PESO 10 8 6 3 1

GRAU Total Alta Mdia Baixa Nenhuma Evento em ocorrncia Evento prestes a ocorrer

URGNCIA

PESO 10 8 6 3 1

Evento prognosticado para breve Evento prognosticado para breve Evento imprevisto

GRAU Total Alta Mdia Baixa Nenhuma Evoluo imediata Evoluo em curto prazo Evoluo em mdio prazo Evoluo em longo prazo No vai evoluir.

TENDNCIA

PESO 10 8 6 3 1

O mtodo consiste na pontuao das no-conformidades como forma de obteno das prioridades. Inicialmente atribui-se pesos para cada no-conformidade nas trs funes: gravidade, urgncia e tendncia (TAB. 1), e a pontuao obtida a partir da multiplicao dos trs pesos. A prioridade ser dada em ordem decrescente, ou seja, o primeiro ser o evento que tiver obtido a maior pontuao. Para esses clculos e anlise interessante que se monte uma planilha conforme FIG. 2.

No Conformidade

Gravidade

Urgncia

Tendncia

Pontuao

Prioridade

FIGURA 2: Modelo de Planilha de Prioridade

Com esses dados elabora-se um relatrio com a ordem de prioridades e as orientaes tcnicas para os reparos e manutenes.
Quanto s recomendaes tcnicas pertinentes entende-se que tais indicaes devem ser simples e objetivas, sem pecar por falta ou por excesso. Destaca-se que a finalidade precpua da inspeo fazer o diagnstico (GOMIDE et al., 2006, p. 94).

Caso seja necessria uma investigao mais profunda em uma determinada anomalia, esta dever constar do relatrio. Finalmente, deve-se emitir parecer sobre o estado de conservao do imvel. A Norma de Inspeo Predial do IBAPE - SP (2003) no seu item 14 classifica esse estado da seguinte forma:
a)

crtico: quando o empreendimento contm anomalias classificadas com grau de urgncia crtico (sem condies de uso); regular: quando o empreendimento contm anomalias classificadas com grau de urgncia regular (sujeito a reparos); satisfatrio: quando o empreendimento no contm anomalias significativas (situao normal).

b)

c)

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4 LAUDO TCNICO DE INSPEO PREDIAL Terminada a Inspeo ser elaborado relatrio detalhado com o diagnstico geral do imvel, contemplando os requisitos bsicos estabelecidos pela ABNT na NBR 13752/ 1996 Percias de engenharia na construo civil. Este dever ser escrito em linguagem simples e clara, considerando que nem sempre ser lido por um tcnico, e dever ter dados suficientes para que na prxima inspeo o profissional possa avaliar as condies da edificao naquela data. Como sugesto apresentada uma orientao para elaborao do Laudo Tcnico de Inspeo Predial: 1.
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Solicitante Proprietrio Objeto Localizao Objetivo Finalidade Data da vistoria Descrio tcnica do objeto tipologia, utilizao, idade, padro construtivo, estado de conservao geral Nvel da inspeo Relatrio de documentos analisados Check-list Relatrio de prioridades e orientaes tcnicas Relatrio fotogrfico Ensaios e testes realizados Parecer tcnico de especialistas Parecer sobre o estado de conservao geral do imvel Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial Data do laudo Assinatura do profissional responsvel com N. do CREA Anotao de responsabilidade tcnica

9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.

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5 CONCLUSO A Inspeo Predial uma vistoria tcnica, que aponta o real estado de conservao e segurana do imvel. Tem como objetivo determinar as anomalias e falhas que possam prejudicar a qualidade e durabilidade do imvel. Essa vistoria deve ser feita por Engenheiro ou Arquiteto que, para desempenh-la com sucesso, deve buscar sua capacitao, aperfeioamento e atualizao em cursos, congressos, feiras e outros eventos tcnicos. Neste trabalho, foi feito um levantamento bibliogrfico para determinao dos procedimentos bsicos que assegurem objetividade, confiabilidade e qualidade na execuo desta atividade. Conclui-se que, para correta realizao de tais atividades, os profissionais devero:

Investigar previamente o tipo de inspeo que est sendo solicitada; Colher o maior nmero de informaes atravs de documentos tcnicos e administrativos, entrevistas e de uma vistoria prvia, para se inteirar das peculiaridades da edificao; Montar um check-list, conforme modelo apresentado neste trabalho; Realizar a vistoria de todos tpicos do check-list, fotografar, tanto os pontos positivos quanto os negativos, para fundamentao de seu laudo; Determinar ordem de prioridades e as orientaes tcnicas dos reparos e manutenes dando seu parecer sobre o estado de conservao do imvel; Elaborar o Laudo Tcnico de Inspeo Predial que, de uma forma clara e concisa, deve conter todos os dados acima, facilitando os servios de manuteno e as futuras inspees.

Finalmente, para a viabilizao das Inspees Tcnicas, preciso que usurios, sndicos e administradores de condomnios atentem para sua importncia; e que o Poder Pblico colabore com a implantao de leis que a tornem obrigatria.

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LAND INSPECTION

Rosaura Maria Travizani Prado

ABSTRACT The Land Inspection is a basic tool inside of Engineering. Through it can be planned and be monitored maintenances, to make possible the purchase or location of a property and to preserve the ideal conditions of use, functionality and security of a construction, rescuing the patrimonial value of the same one. This work has as objective to elaborate a script for execution of this inspection, independent of the purpose and the object of the same one, detaching the importance of this tool. This procedure in a next future will have to be a routine demanding that the professionals of Engineering and Architecture search learning and improvement that qualification brings them technique, taking care of Resolution 345 of the Federal Advice of Engineering, Architecture and Agronomia (CONFEA).

Keywords: maintenance, check-list, inspection. Priority.

Bachelor in Civil Engineering for the Pontifical University Catholic of the State of Minas Gerais. E-mail: rmtprado@hotmail.com

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REFERNCIAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS - ABNT. NBR 5674/1999; Manuteno de edificaes Procedimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 1999. __________. NBR 13752/1996; Percias de Engenharia na construo civil. Rio de Janeiro, 1996. GOMIDE, Tito Lvio Ferreira; PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta; FAGUNDES NETO, Jernimo Cabral Pereira. Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial. So Paulo: Pini, 2006. Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo (IBAPE SP). Norma de Inspeo Predial, 2003. SALIBA JNIOR, Clemenceau Chiabi. Inspeo Predial. Revista Obras On Line. Belo Horizonte, ano 3, n. 36 , p. 16-17, Fev. 2007. Sindicato da Indstria da Construo Civil no Estado de Minas Gerais (SINDUSCON - MG). Manual Garantias. 5. ed. Belo Horizonte: Paginar Ltda., 2006.