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FINANCIAMENTO................................................................... ........................................27 2 A EVOLUO DOS FINANCIAMENTOS.................................................................. ...................................352.1 A ESTRUTURA DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL.................................................................... .....352.2 DA CORREO MONETRIA NOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS .........................................392.3 DA CORREO DO SALDO DEVEDOR E PRESTAES MENSAIS.......................................................452.4 DA APLICAO DO NDICE DE 84,32% NO SALDO DEVEDOR.............................................................492.5 A TR E O SALDO DEVEDOR ................................................................................ .........................................51 3 O SEGREDO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA....................................................................... ...................553.1 ABUSOS ODIERNOS E REVISO JUDICIAL........................................................................ .......................553.2 CONCEITO DE JUROS E SUA LIMITAO........................................................................... ......................583.3 ANATOCISMO ................................................................................ .................................................................593.4 ENRIQUECIMENTO ILCITO........................................................................... ..............................................613.5 ABUSOS DE DIREITO......................................................................... ............................................................62 4 DA REVISO CONTRATUAL...................................................................... ...................................................654.1 O MUTURIO CONSUMIDOR...................................................................... .................................................654.2 ONEROSIDADE EXCESSIVA DOS CONTRATOS....................................................................... ................704.3 A BUSCA DO EQUILBRIO CONTRATUAL ................................................................................ ................724.4 CARACTERSTICAS DA RELAO CONTRATUAL BANCRIA............................................................754.4.1 CONTRATOS DE ADESO............................................................................ ........................................784.4.2 CLUSULAS ABUSIVAS........................................................................ ...............................................824.4.3 VULNERABILIDADE DO MUTURIO/CONSUMIDOR ....................................................................90 CONCLUSO......................................................................... ...............................................................................9 2

REFERNCIAS....................................................................... ..............................................................................94 LEI N. 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964............................................................................ ..............................98LEI N 8.004 DE 14.03.1990 - DOU 14.03.1990...................................................................... .............................120LEI N 8.100 DE 05.12.1990 - DOU 06.12.1990...................................................................... .............................124LEI N 8.692, DE 28 DE JULHO DE 1993 ................................................................................ ...........................126LEI N 8.024 DE 12.04.1990 - DOU 13.04.1990...................................................................... .............................132 4 RESUMO O SFH Sistema Financeiro da Habitao foi criado em agosto de 1.964 pela Lei n 4.380 e alterado pelo DL 2164/84, com o objetivo de dar acesso moradia aos cidadosbrasileiros, emprestando ao muturio um valor em dinheiro suficiente para que ele adquira a casa de sua famlia. O financiamento, no molde do SFH, quando de sua criao, diferenciava-se de umfinanciamento para compra de carro ou de eletrodomsticos, por exemplo, pela suaFINALIDADE SOCIAL. Entretanto, com o passar dos anos, este sistema foi se desvirtuando, eas Instituies Financeiras, acabaram se utilizando dos contratos de adeso, para impor condiesdesequilibradas e extremamente onerosas em detrimento do muturio. Os contratos habitacionais,no cumprem mais sua funo social, e os mutuantes visam unicamente o lucro, atravs declusulas de correo monetria, que na realidade nada mais so que taxas de capitalizaomonetria, e taxas de juros extorsivas, que no condizem com a realidade. O Sistema Financeiroda habitao deve ser repensado, para que possa, efetivamente, cumprir seu papel social, efacilitar o acesso casa prpria, populao brasileira, atendo-se principalmente, aos princpioscontratuais em geral (equidade, equilbrio entre as partes e as prestaes e etc.), boa-f e realidade brasileira, sempre em conformidade com a legislao especfica. 5 INTRODUOO tema habitao tem sido objeto de amplo debate nos campos jurdico, econmico escio-poltico. Ora, morar todos moram, porm, num sentido puramente fsico de que todos oshomens ocupam um lugar no espao territorial, o que pode ser interpretado tanto como umaobviedade ou como uma defesa contra uma situao de flagrantes disparidades na forma dehabitar, ou na poro do territrio ocupada pelos seres humanos.A habitao, alm de abrigo contra o mau tempo e a inclemncia da natureza, e porconseqncia, fator predominante sobrevivncia do Homem e ainda fator de realizao destecomo indivduo, pois lhe permite ainda um mnimo de privacidade pessoal, o que influenciasobremaneira na organizao social e das atividades familiares. A habitao um dos principaisdireitos sociais, visando a equidade e se deslegitima na percepo dos excludos.De outro prisma, a habitao aparece como uma das formas de insero em umsistema econmico e jurdico baseado na propriedade privada. A casa prpria vista, pelosgrupos de baixa renda e dos segmentos inferiores da classe mdia, como proteo contra asincertezas econmicas resultantes do desemprego ou da velhice e como instrumento de aquisiode outros bens, pela maior facilidade de acesso ao crdito. Paralelamente ascenso do indivduona pirmide de renda, a propriedade imobiliria passa a ser, tambm, smbolo de status emecanismo de afirmao de poder, com inegvel influncia na consolidao de uma hierarquiaeconmica, social e poltica.O tema, por sua natureza, comporta e, mais do que isto exige um tratamentointerdisciplinar, dada a permanente interao das variveis jurdicas, econmicas e polticas nodesenho e atuao

das instituies citadas. Isto particularmente vlido em um pas com ascaractersticas do Brasil: rpido crescimento urbano, diferenas profundas na estrutura dedistribuio espacial e funcional da riqueza e da renda, nveis muito desiguais de participao 6 poltica (incluindo nesse conceito no apenas as diferentes possibilidades de acesso resultantesdos grandes contingentes populacionais situados na chamada faixa de pobreza absoluta e combaixssimos padres de escolaridade, mas tambm, os defeitos do atual sistema representativo),crise financeira do Estado, deficiente funcionamento do sistema judicirio, etc.O Sistema Financeiro da Habitao foi institudo com finalidade nobre, qual era,facilitar e permitir o acesso casa prpria, populao brasileira, de mdia e baixa renda, partirde valores e prestaes proporcionais a seus salrios, de forma que suas dvidas do financiamentocresceriam e seriam reajustadas monetariamente proporcionalmente aos salrios.Todavia, com o passar dos anos e os diversos planos econmicos lanados peloGoverno brasileiro, as Instituies financeiras e de crdito Vinculadas ao Sistema Financeironacional e conseqentemente ao BNH - SFH , tiveram um crescimento significativo em seu podereconmico e comearam a ditar as regras do Sistema Financeira Habitacional brasileiroimpondo, via contratos de adeso, financiamentos com clusulas previamente redigidas eelaboradas por todo um corpo de profissionais especializados (advogados, contadores...) queprejudicavam e prejudicam enormemente os muturios do Sistema.Com esta realidade, temos que ao contrrio do que se pretendia no momento dacriao do SFH, o acesso casa prpria foi ainda mais dificultado.Este o objetivo base da presente monografia: Expor os objetivos da criao do SFH,seu desvirtuamento, a excessiva onerosidade ao qual chegou o sistema, e a necessidade de serepensar a casa prpria no Brasil.E a podem ter papel protagnico tanto a mobilizao poltica dos principais atoressociais no sentido de obter, de legisladores e governantes, os instrumentos jurdicos eadministrativos que permitam dar maior contedo coletivo ao progresso econmico, como oPoder Judicirio, exercendo a funo jurisdicional de maneira a promover uma crescenteexpanso das fronteiras do direito positivo na direo das demandas sociais legtimas. 7 1 O SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO 1.1 HISTRICO DO SFHOs problemas habitacionais no Brasil surgiram desde o perodo do Imprio, tendo emvista que o Brasil era um pas extremamente agrrio e a populao ruralista constituda deescravos e seus descendentes. Estes viviam nas senzalas, que na realidade nada mais eram queuma forma de abrigo coletivo, e no uma residncia casa propriamente dita, ou seja, notinham o sentido de habitao familiar.Com o incio do declnio da escravatura e com o encerramento do trfico negreiro e aliberdade dos negros, as habitaes individuais construdas com materiais precrios e deficientesnas condies de higiene comearam a aumentar significativamente.Como primeira resposta do capital rentista ao acrscimo da demanda habitacionalsurgiu a construo de habitaes coletivas urbanas, que infelizmente, possuam precrias einsuficientes instalaes sanitrias.Com este grande crescimento demogrfico e irregular da populao urbana, osconstrutores e latifundirios comearam a ter interesses na construo das Vilas Operrias,destinadas a alugueis e localizadas, via de regra nas redondezas da fbricas. Desta forma, osproprietrios acabavam tendo maior poder de barganha e negociao junto a classe trabalhadora,principalmente no que dizia respeito durao da jornada de trabalho e fixao dos salrios. 8 O governo, s veio a interferir, efetivamente no setor urbano, durante a presidnciaRodrigues Alves (1910/1914), onde o Governo Federal se empenhou em melhorar as condiesde saneamento bsico da Capital da Repblica. As obras de construo das redes de esgotos e degua potvel, assim como a abertura da Avenida Central, gerou o xodo forado de milhares defamlias que habitavam cortios e outras moradias precrias localizadas na rea remodelada.Desta forma, com a debilidade de ofertas de novas habitaes e com o certo aumento dosaluguis nos bairros do centro, os morros e reas de periferia comearam a ser invadidas pelapopulao pobre, o que gerou o incio da favelizao que ainda marca nosso pas.O Governo foi muito lento com relao crise habitacional e se resumiu construode trs conjuntos, totalizando 120

unidades germinadas, em zona lindante com o centro antigo dacidade. Somente em 1915, o presidente Venceslau Brs baixaria decreto autorizando o Ministrioda Fazenda a aplicar recursos na construo e administrao de vilas operrias1.No ano seguinte, os governos estaduais foram autorizados a fundarem suas CaixasEconmicas, faculdade a que se acolheu o governo de So Paulo, em 1917, ao criarestabelecimentos do gnero na capital do estado e nas cidades de Campinas, Santos e RibeiroPreto.J nos anos vinte os investimentos industriais se acentuaram, principalmente naregio Sudeste, com evidentes reflexos no crescimento dos principais centros urbanos.Todavia, no plano habitacional, ainda que um decreto do governo Epitcio Pessoa(n .: 4.209, de 11.12,20) autorizasse o Poder Executivo a promover a construo de casas paraaluguel operrios e proletrios, a ao oficial continuou limitando-se concesso de favoresfiscais aos particulares que investissem em habitaes populares para aluguel ou venda. Ou sejas,o Governo continuou sem abordar seriamente o problema habitacional que aumentava em nossopas.Somente no chamado Estado-novo (G. Vargas 1937/1945) que se deu uma aoestatal mais direta no campo habitacional. Tal interveno se daria atravs dos Institutos dePrevidncia a nvel nacional e da Prefeitura do ento Distrito Federal.Os primeiros reorientamsuas atividades, deslocando-as progressivamente dos financiamentos individuais para aconstruo de conjuntos de grande porte. Pretendia-se, com isso, alm de ganhos na quantidade evelocidade de produo de novas unidades habitacionais, reduzir-lhes o custo atravs de 1Decreto 11.554, de 22.04.1915) 9 economias de escala, bem como ampliar o patrimnio das entidades previdencirias, medianteaplicaes em imveis destinados ao uso dos respectivos associados.2 Numa primeira etapa, entretanto, os institutos procuraram realizar suas aplicaesimobilirias na estocagem de terrenos prximos aos centros urbanos, onde poderiam desenvolverprojetos habitacionais de maior porte. Somente em 1942, atravs do Dec.-Lei 4.508, de 23 dejulho, o governo federal regulamentaria o financiamento da construo de conjuntos residenciaisoperrios, por intermdio do IAPI, que iria revelar-se, nos anos seguintes, a entidadeprevidenciria mais ativa no setor habitacional. Arquitetos de renome foram contratados paraelaborar projetos dos conjuntos, como os de Vila do Carmo, em So Paulo, projetado por AttiloCorreia Lima entre outros. Os frutos desse trabalho somente passariam a ser colhidos, entretanto,no perodo imediato deposio de Vargas, ou seja, no governo Dutra.Apesar da exigidade de recursos, quando comparados com os da rea federal, aexperincia mais expressiva de atuao do Estado em matria de habitao, durante o estadonovo, se desenvolveu em Pernambuco, sob a liderana direta do Interventor AgamenonMagalhes, entre 1937 e 1945, atravs da Liga Social contra o Mocambo, fundada em12.07.39.O campo social no foi abordado pela redemocratizao do pas, e isto se refletiria, claro, na poltica de habitao. A Constituio de setembro de 1946, ao mesmo tempo em queprocurou restabelecer o equilbrio formal dos trs poderes e manteve os direitos trabalhistasimplantados nos quinze anos do primeiro governo Vargas, no foi complementada pelas leis queregulamentariam em bases progressistas os avanos formais representados por dispositivos comoo que proclamava a funo social da propriedade e estipulava a participao dos trabalhadoresnos lucros das empresas. Depois da promulgao da nova Carta, os representantes das facesconservadoras passaram a dar o tom da poltica econmica do governo, com a coalizo entre oPartido Social Democrtico (PSD) e a Unio Democrtica Nacional (UDN), agremiao que seorganizara em torno da oposio ao regime varguista. Permaneceram as restries livreorganizao dos sindicatos e ao direito de greve, herdadas do Estado-Novo, o salrio-mnimoficou congelado durante todo o governo Dutra e o engajamento do Brasil na Guerra Fria entre 2O objetivo de aplicao rentvel das reservas financeiras da Previdncia no setor habitacional seria frustrado com ainexistncia de correo monetria dos aluguis ou das prestaes e saldos devedores dos financiamentos, queerodiria o patrimnio das instituies previdencirias medida que

aumentaram as taxas de inflao, na segundametade da dcada de 1950. (ARAGO, Jos Maria SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO, Juru, 2001,597p.) 10 os Estados Unidos e a Unio Sovitica levaria proscrio do Partido Comunista Brasileiro poruma deciso judicial de 1947, provocada por um deputado do PTB, mas estimulada peloExecutivo e, meses depois, cassao dos mandatos dos legisladores eleitos por aquela legenda.O crescimento industrial induzido pelo conflito blico de 1939/1945, a melhoriaprogressiva do sistema de transporte do pas, com o previsvel efeito sobre a mobilidade espacialda populao e o prprio crescimento vegetativo desta, contribuiriam para acelerar o processo deurbanizao e agravar a problemtica habitacional das grandes cidades.O governo federal pretendeu oferecer uma resposta a esta demanda acrescida, com acriao da Fundao da Casa Popular (FCP), em 01 de maio de 1946, cujos objetivos ambiciososincluam desde o financiamento da construo e/ou melhoria de habitaes urbanas e rurais,diretamente ou apoiando iniciativas das Prefeituras e de Empresas industriais e comerciais, at ode obras urbansticas, de saneamento bsico, suprimento de energia eltrica e outras que visem amelhoria das condies de vida e bem-estar das classes trabalhadoras e o de capital de giro dasindstrias de materiais de construo (Dec.-lei 9.777, de 06.09.46).Dada a clara desproporo entre os recursos financeiros da Fundao e os objetivosambiciosos a que se propunha, o segundo governo Vargas buscou uma adequao realidade,atravs da portaria 69, de 23.05.52, do ministrio do trabalho, que modificou os estatutos dorgo e restringiu-lhes as atividades no campo da infra-estrutura, apenas aos casos em que taisobras fossem indispensveis execuo dos seus programas e aos Municpios de oramentoreduzidos, sob a garantia de taxas e contribuies (alnea 5o. do art. 1o.). Na prtica, aslimitaes oramentrias desses municpios tornavam inexeqvel esse tipo de garantias e, assim,tambm, as obras de gua potvel, esgotos e energia eltrica.Por outra parte, o desinteresse dos estados em cobrar o imposto adicional de 1%sobre a transmissointer-vivosde imveis de valor superior a Cr$ 100 mil retirou eficcia ao queseria a nica fonte de financiamento autnomo da Fundao, o que levou o governo a extinguir oreferido adicional, em dezembro de 1951 (Lei 1.473). Assim, os programas habitacionais da FCPpassaram a depender exclusivamente do Oramento da Unio.Os resultados de atuao da FCP seriam necessariamente muito limitados quando setem em conta a escassez de recursos financeiros que marcou os seus 18 anos de vida cronolgicaque, em termos de produo efetiva, se reduziram a pouco mais da metade. A Fundao,responsvel principal pela poltica habitacional em cinco administraes fortemente diferenciadas 11 no campo poltico3, constituiu, sem dvida, um testemunho eloqente da precariedade dosesquemas de proviso de habitao baseados exclusivamente em dotaes oramentrias. Talfonte de recursos tem na aleatoriedade e descontinuidade suas principais caractersticas, ao variarde acordo com as convices e convenincias polticas dos governantes de turno, o que por si scompromete a eficcia e a sobrevivncia mesma de um programa como o habitacional, que setraduz em projetos de execuo plurianual e requer um ritmo no mnimo compatvel com oatendimento de uma parte significativa do crescimento da demanda, se no se deseja agravarexcessivamente as propores dodficit de moradias.Alm do carter errtico das dotaes oramentrias anuais, a FCP deveria, tambm,fazer face s incertezas e irregularidades dos cronogramas de desembolso do Tesouro federal,cujos reflexos negativos sobre a viabilidade dos projetos se tornaram mais graves a partir doincremento das taxas de inflao, na segunda metade dos anos 50. Ao receber recursos jcorrodos em seu poder de compra, a Fundao teria que renunciar a novos projetos, oureprogramar a execuo de outros, como forma de garantir ao menos a concluso dos que seencontravam mais avanados, cujo custo j no poderia ser coberto pelas verbas oramentrias,no momento da liberao destas. O mesmo fenmeno se observa com o retorno dosfinanciamentos j concedidos ou o valor dos aluguis recebidos dos inquilinos das moradias,tambm comprometidos pela eroso inflacionria.O apelo poltico de um programa habitacional vigoroso j havia sido percebido pelaequipe

responsvel pela rea social do governo do ento Estado da Guanabara, cujo titular,Carlos Lacerda, alm de um dos principais lderes civis do golpe militar, era candidato Presidncia da Repblica, nas eleies programadas para 1965.Com recursos da Aliana para o Progresso, o governo Lacerda j lanara um ativoprograma habitacional, que inclua a remoo de vrias favelas importantes da zona sul carioca, aurbanizao de outras e a construo de alguns milhares de habitaes na periferia da cidade doRio de Janeiro. Segundo a autora do programa habitacional de Lacerda, Sandra Cavalcanti, emcarta de 18 de abril de 1964 ao presidente Castelo Branco, um projeto de dimenso nacional parao setor j se encontrava pronto, como parte da plataforma presidencial do governador carioca.Dada a importante influncia do grupo Lacerdista nos momentos iniciais do governomilitar, no de se surpreender que as primeiras formulaes da ao deste setor habitacional 3Dutra, Vargas, Kubitschek, Quadros e Goulart 12 tenham a marca da equipe do governador da Guanabara. Assim, a primeira verso do projeto quecriaria o Banco nacional da Habitao foi entregue ao Presidente, pela secretria SandraCavalcanti, em 18 de abril e refletia, no essencial, a experincia da Guanabara: prioridade para ahabitao de baixa renda, desfavelamento, financiamento originrio fundamentalmente derecursos pblicos e autonomia financeira e administrativa. Durante as discusses internas nonvel do Executivo, entretanto, j se fez sentir alguma influncia do grupo tecnocrtico que sereuniria posteriormente em torno do ministro Roberto Campos, mas entre cujos membrosestavam alguns integrantes da equipe da CONSULTEC que examinara o projeto do InstitutoBrasileiro da Habitao, no governo Goulart.A ao desse grupo de tcnicos, vrios dos quais vinculados a estamentosempresariais das reas financeiras e da construo civil, deve-se creditar a incluso, no projetoenviado pelo governo ao Congresso, dos dispositivos que faziam do BNH, mais do que um bancode investimentos de carter social, o rgo central de um sistema financeiro especializado, doqual participaria, tambm, o capital privado, atravs das sociedades de crdito imobilirio (SCIs),e que teria na indexao dos recursos captados do pblico e das aplicaes nos financiamentoshabitacionais (correo monetria) a sua inovao mais importante.A mensagem governamental com o projeto de criao do BNH e do SFH, contendo60 artigos com 98 pargrafos, foi enviada ao Congresso em 27 de maio, o que indica umadiscusso interna de cinco semanas, no nvel do Executivo. Desde o incio, a requerimento daliderana do governo, foi conferido o regime de urgncia tramitao legislativa, o que noimpediu, uma intensa e detalhada discusso do projeto nas duas casas do Congresso, apesar dasrestries poltico-institucionais ento vigentes.A redao final do projeto aprovado pela Cmara foi publicada no Dirio doCongresso Nacional do dia 31 de julho e enviada sano presidencial. O projeto foi sancionadopelo Presidente a 21 de agosto, com 32 vetos.A tramitao legislativa do projeto que instituiu o SFH e o BNH demonstrou que, apesar de constituir o primeiro projeto de grande alcance do regime autoritrio, a criao do BNHe SFH teve uma importante participao das duas casas do Congresso Nacional na elaborao daLei, de maneira a modificar sensivelmente a proposta do Executivo, em um perodo no qual seencontrava em plena vigncia o Ato Institucional 1. Paradoxalmente, quando o pas respirava arestaurao democrtica, com a revogao dos Atos Institucionais e recuperao do prestgio do 13 Congresso, o BNH seria extinto por um simples decreto lei, urdido por um reduzido deassessores palacianos e cuja aprovao se deu por decurso de prazo, sem qualquer apreciao doLegislativo.Demonstra, tambm, que a instituio da correo monetria das prestaes e dosaldo devedor dos financiamentos habitacionais no foi uma criao dos tecnocratas do regime,pois j figurava nos projetos dos governos Quadros e Goulart.Demonstra finalmente, a originalidade do marco jurdico e institucional do modeloBNH/SFH, ao estabelecer um sistema de financiamento habitacional inteiramente novo, semprecedentes na histria do pas e que tambm no encontrava similar no exterior, ao concentrarem um nico rgo a coordenao dos investimentos pblicos e privados no setor

habitacional,centralizar no governo federal a formulao das normas a que deveria obedecer a poltica dehabitao e favorecer sua descentralizao executiva, delegando a estados, municpios eentidades do setor privado a iniciativa e responsabilidade da execuo de projetos habitacionais.Este modelo sofreu alteraes significativas, ao longo de sua existncia, sem perder,entretanto, o trao que marcava sua originalidade: o de submeter a um mesmo centro estratgicoa elaborao das normas que disciplinavam o financiamento habitacional de origem pblica eprivada. O novo marco legal criado para substitu-lo, fez desaparecer essa originalidade, o que,evidentemente, poderia ser positivo, a depender dos resultados.Porm, o novo modelo, em seu primeiro decnio de funcionamento, no conseguiuampliar os investimentos habitacionais geridos pelo setor pblico, provocou o desmantelamentodas estruturas estaduais construdas ao longo de dois decnios para a construo ecomercializao de habitaes populares (COHAB), no obteve uma melhoria no nvel dearticulao intergovernamental nos investimentos urbanos e distanciou a classe mdia do acesso casa prpria, ao reduzir os recursos de origem privada destinados aos financiamentoshabitacionais (cadernetas de poupana), elevar as taxas de juros, os prmios de seguro e o valorunitrio dos crditos para habitao.Em 1967, ou seja, mais de dois anos aps a criao do BNH, o governo federal haviaintegralizado, apenas, 20% do bilho de cruzeiros do capital subscrito do banco. A subscrio deletras imobilirias, pelo SESI/SESC (20% das respectivas receitas anuais) se dera, apenas,parcialmente e, ainda assim, os recursos recolhidos ao banco do Brasil no tinham sidotransferidos ao BNH. At fins de 1966, as participaes dos Institutos de Previdncia e das caixas 14 Econmicas federais dependiam de regulamentao. A subscrio de letras imobilirias pelospromotores da construo de imveis tampouco fora posta em prtica e os terrenos da Unio cujavenda deveria carrear recursos para capitalizao do BNH no tinham sido alienados.Posteriormente criao do Banco, o governo procurou complementar-lhe osrecursos destinando-lhes o valor da corretagem dos seguros mantidos por rgos federais(Decreto 55.452/65) e 50% do adicional do imposto de renda estabelecido pela lei 4.621/65.Segundo o relatrio de Atividades do BNH de 1967 (p. 36), os recursos efetivamenterecebidos pelo banco at fins do ano anterior restringiram-se, na prtica, contribuio sobre afolha de salrios4, ao emprstimo compulsrio sobre aluguis e comisso de corretagem deseguros dos rgos federais. Estas trs fontes representavam cerca de 92% dos recursos do BNH,em dezembro de 1966.A autarquia, pessoa jurdica de direito pblico, dotada de patrimnio prprio eautonomia administrativa, era, nos anos 50 e 60, juntamente com as sociedades de economiamista, a forma dominante de organizao de atividades estatais de carter no tradicional, ou seja,fora das funes tpicas de governo, como segurana, fiscalizao sanitria, educao,arrecadao fiscal, etc.Institutos de Previdncia, rgos setoriais de fomento e/ou controle da produoagroindustrial (acar e lcool, Mate, arroz, cacau, borracha, etc.), numerosas entidades estaduaise municipais fornecedoras de servios de gua e esgotos e as Caixas Econmicas adotaram aforma autrquica.J para as atividades de natureza mercantil (s quais foi levado o Estado, em perodosde economia de guerra ou de crise econmica global 1929;33, p. ex. - como formas depromover maior mobilizao de agentes e fatores produtivos ou de garantir nveis mnimos deatividade econmica ou bem-estar social), houve preferncia pelas sociedades de economia mista,organizadas sob forma de sociedades annimas, com participao dominante de capital pblico,ou de entidades controladas pelo governo, e minoritria do capital privado. No Brasil, osexemplos mais importantes desse tipo de organizao se encontravam nos setores das indstriasde base (siderrgica, petrleo, lcalis, etc.), financeiro (banco do Brasil, do Nordeste, daAmaznia, bancos estaduais) e de infra-estrutura (energia eltrica, telecomunicaes, etc.). 4Transformada em 1,2% sobre o salrio de contribuio para a previdncia Social, pela Lei 4.853/65. 15 Concebido, em suas origens, como rgo com finalidade predominantemente social ecom fontes de financiamento de carter fiscal, no de surpreender que

o BNH tenha assumido,em 1964, a forma de autarquia.O carter das atividades exercidas pelas autarquias deve ser essencialmente pblico,ainda que, para dar-lhes maior flexibilidade, em termos de rapidez de ao ou de adequao apadres regionais ou locais, entenda o Estado de conferir ao rgo responsvel por tais atividadesidentidade legal prpria e maior autonomia operacional. Essa caracterstica do tipo de trabalhodesenvolvido pelas autarquias leva juristas como Hely Lopes Meirelles a consider-las partesintegrantes do organismo estatal5, o que lhes confere prerrogativas prprias dos entes estatais, taiscomo a imunidade tributria, o direito de cobrar seus crditos por via executiva, aimprescritibilidade aquisitiva de bens do seu patrimnio, etc.A criao do BNH como autarquia, e no como empresa pblica ou sociedade deeconomia mista, corresponde, concepo inicial do banco esposada por sua primeira presidenta,Sandra Cavalcanti, muito mais prxima de uma agncia estatal, financiada fundamentalmentecom recursos fiscais e concentrada na produo de habitaes para as famlias mais pobres, doque de um banco, com atuao no campo social, mas inexoravelmente preso condio deaplicador de recursos de terceiros, cuja liquidez constitua sua obrigao primordial.Principal agente da poltica habitacional do governo, o BNH foi, expressamenteproibido de operar diretamente em financiamentos, compra e venda ou construo de habitao,salvo para a venda de terrenos que lhe fossem transferidos pelo governo federal e pudessem servendidos para obter recursos para aumento de capital do banco e que se prestassem construode conjuntos residenciais de interesse social (Lei 4.380/64, arts. 17, Pargrafo nico e 26). Estedispositivo obrigava o BNH a recorrer, em suas operaes de rotina, intermediao de agentespromotores e financeiros para o planejamento e execuo dos projetos habitacionais ecomercializao das unidades produzidas.As dificuldades iniciais para a correo monetria das prestaes dos financiamentoshabitacionais numa conjuntura recessiva e de achatamento salarial, assim como a inquietao desetores oficialistas e dos grupos ligados construo civil e indstria imobiliria - que viam, noBNH, o principal instrumento para criao de novos empregos urbanos - com o queconsideravam uma lenta capacidade de resposta do banco s exigncias da poltica econmica, 5MEIRELLES, 1982:277 16 conduziram o governo a atenuar as restries da Lei 4.380/64 a uma atuao mais agressiva doBNH. Assim, o segundo semestre de 1966 seria marcado pela acelerao dos estudos e posteriortramitao legislativa do projeto de criao do FGTS, mudaria radicalmente a estrutura definanciamento a escala de operaes do BNH, eliminando, por conseguinte, as limitaes deordem financeira expanso dos investimentos habitacionais.A maior liberdade de atuao do BNH, contudo, se contribuiu para ampliar odinamismo do SFH como um todo, em termos de volume de operaes, no se traduziriapositivamente, em termos qualitativos. 1.2 NOO DE CONTRATOAntes de se adentrar ao mrito propriamente dito da necessidade de reviso doscontratos de mtuo/habitacionais, que acabaram por se desviar da funo social originria, devemser tecidos alguns comentrios sobre os contratos em geral, e seus princpios, pois estes soargumentos embasadores da possibilidade de ajustamento dos contratos habitacionais.Segundo THEODORO JNIOR (1993)6, o contrato se confunde com as origens dodireito. Mas , sobretudo nos regimes liberais onde mais avulta sua funo, pois no possvelcompreender a ideologia de tais regimes sem a valorizao da propriedade, e no se concebe onatural exerccio da propriedade sem a presena instrumental do contrato.A doutrina civilista tem, por contrato, duas definies7indissociveis: a primeira, decunho eminentemente subjetiva, designa uma espcie de acordo, ajuste, conveno, pacto,transao, firmado entre as partes contraentes, para um determinado fim especfico, ou seja,adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos e obrigaes. A segunda, de cunho objetivo,baseia-se na desconfiana de que, por algum motivo, alguma das partes poder no se sujeitarintegralmente s condies previamente ajustadas, da a necessidade de um instrumento(documento pblico ou particular) onde se assenta ou demonstra-se as condies, bem como osmodos de cumprimento das obrigaes ajustadas.Ocorre, entretanto, que na maioria das vezes a vontade subjetiva, manifestadaobjetivamente no instrumento

pblico ou particular, encontra-se totalmente divorciada de suaconcepo original. Isto , acorda-se uma coisa e descreve-se outra. neste ponto que reside o 6THEODORO JNIOR, Humberto. O contrato e seus princpios. Rio de Janeiro, Aide Ed. 1993. 216 p.7SILVA, De Plcido e. Vocabulrio jurdico. 12. ed., Rio de Janeiro, Forense. 1993. Vol. I. 17 foco principal das aes revisionais, quer seja por abuso da supremacia de uma das partes, querpor afronto legislao vigente, quer por erros de grafia e/ou preenchimento de valores etc., doque poder resultar, como de fato resulta, uma efetiva leso aos direitos de uma, em detrimentodas obrigaes da outra parte.A doutrinadora Claudia Lima MARQUES (1998)8, argumenta que a idia de troca, dereciprocidade de obrigaes e direitos serve para frisar, dentro da noo de contrato, a existnciade um equilbrio mnimo de prestaes e contraprestaes. Tem-se, portanto, que contrato... negcio jurdico por excelncia, onde o consenso de vontades dirige-se para um determinado fim. ato jurdico vinculante, que criar ou modificar direitos e obrigaes para as partescontraentes, sendo tanto o ato como os seus efeitos permitidos e, em princpio, protegidos pelodireito (p. 36).Para as aes revisionais, a observncia de componentes subjetivos (e, portantovolitivos) e objetivos (obrigacionais) faz com estas aes sejam subdivididas em trs etapasindissociveis: a primeira, de cunho mais geral, busca ostatus quoda situao que dera origemao vnculo obrigacional. A segunda, de cunho especfico, busca a sintonia entre o ato decontratar, a anlise de restries legais a direitos e obrigaes e, por ltimo, a abusividade ouleso provocada, via clusulas contratuais, por uma das partes. Da falar-se em clusulasessenciais, acessrias e adicionais.Quatro, conforme se deduz dos mestres THEODORO JNIOR (1993)9eRODRIGUES (1995)10, so os princpios que regem e/ou assistem as relaes contratuais,conforme infra exposto:Princpios contratuais:1.boa-f;2.autonomia da vontade < liberdade de contratao< liberdade de contratar quilo que bem entender;3.da relatividade das convenes;4.da foravinculante obrigatoriedade do pactuadoEnquanto acordo de vontades, todo e qualquer contrato concebido com a finalidadede conciliar interesses opostos (ex.: compra-venda, etc.) o que exige, das partes contratantes,esprito desprovido de qualquer reserva mental em relao a direitos e obrigaes. 8MARQUES, Cludia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor. 3 ed., So Paulo, Revista dos Tribunais,1998. 668 p.9Op. Cit.10RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. 23 ed., So Paulo,Saraiva, 1995. 400 p. 18 Segundo THEODORO JNIOR (1993)11, muitos cdigos so expressos em afirmarque os contratos devem ser pactuados, interpretados e executados segundo o princpio da boa-f.Na legislao ptria, entretanto, no se dispe de tal recomendao sendo certo que, segundo omesmo autor, a doutrina, bem como a unanimidade de jurisprudncias relativas ao tema,entendem que este se constitui, na verdade, em um dos princpios gerais do direito, o que nos levaa concluir pela desnecessidade de regulamentao especfica.Mas o fato de no haver regulamento especfico para a matria, no constituiimpedimento, por parte do poder judicirio, a observncia deste princpio, isto , entende-se que,caracterizam-se como menes implcitas ao princpio de boa-f e eqidade, os artigos 85 doCdigo Civil brasileiro e 47 do Cdigo de Defesa do Consumidor, ao disciplinarem:Art. 85 - Nas declaraes de vontade se atender mais a sua inteno queao sentido literal da linguagem.Art. 47 - As clusulas contratuais sero interpretadas de maneira maisfavorvel ao consumidor.Sendo certo que nos regimes de liberalidade econmica, a funo desempenhada peloscontratos de suma importncia no processo de circulao de riquezas, entende-se por autonomiada vontade o poder reconhecido s partes contratantes de regularem, elas prprias, todas ascondies e modalidades de seus vnculos. Vale dizer, no apenas a capacidade de deciso sobreseus atos, mas, tambm, a extenso de suas convenes.Observa THEODORO JNIOR (1993)12que, no plano do direito privado, a liberdadede contratar se manifesta sob trplice aspecto13:I - pela faculdade de contratar ou no contratar, segundo os interesses e conveninciasparticulares14;II - pela liberdade de escolha com quem

contratar15;III - pela liberdade de fixar o contedo do contrato, redigindo, em comum acordo,clusulas e condies ao livre sabor das convenincias particulares16. 11Op. Cit.12Op. Cit.13 de suma importncia que se tenha em mente que todo contrato composto de pelo menos trs espcies declusulas: essenciais, acessrias e adicionais.14A demanda de crdito, em muitos dos casos, uma necessidade e no pode ser tida como mera faculdade.15Nos negcios jurdicos bancrios este aspecto no verdadeiro, uma vez que este ramo de atividade atua emconcorrncia imperfeita (so formadores de preos), com um produto totalmente diferenciado, de altssima liquidez 19 A doutrina civilista reconhece, ainda, duas outras restries ao princpio da autonomiada vontade: a primeira, de carter tico e independente de expressa previso legal, diz respeito observncia dos bons costumes (boa-f). No se deve estipular clusulas contratuais cujocumprimento seja inexeqvel. A segunda, diz respeito observncia da supremacia da ordempblica, manifestada atravs de diplomas legais. No se deve exigir prestaes cuja forma decumprimento seja vedada e/ou defesa em lei.Sendo certo que, no mbito de sua eficcia interna, os contratos constituem-se em leisregulamentadoras de direitos e deveres das partes contratantes, por certo tambm o que, nombito de sua eficcia externa, seus efeitos no podem ser ignorados.O princpio da fora obrigatria do contrato corolrio natural dos princpios da boa-f e da autonomia da vontade. Por este princpio, os contratos so concebidos para seremcumpridos, conferindo manifestao de vontade e segundo THEODORO JNIOR (1993)17, amesma proteo ao direito subjetivo, nascido do contrato, com as mesmas sanes que tutelamas obrigaes provenientes da lei.Em que pese a fora destes argumentos h, entretanto, situaes em que ocumprimento das obrigaes livremente pactuadas, a exemplo da prpria eficcia das leisordinrias, por vezes se demonstra a necessidade de ampla e completa reviso de seus termos eeficcia. Esta necessidade remete-nos diretamente teoria das obrigaes e, em, particular, oconceito de obrigao, seus elementos, bem como os reflexos de sua eficcia.A idia de obrigao caracteriza, segundo MARCATO (1991)18, o vnculo jurdico emvirtude do qual uma pessoa (fsica ou jurdica) fica adstrita a satisfazer uma prestao emproveito de outra, bem como o direito de exigi-la, em decorrncia de um contrato.Para as aes revisionais, a anlise da estrutura sobre a qual se assentam direitos eobrigaes nos remete direto para a anlise dos elementos e o contedo destas obrigaes.Entende-se por elementos das obrigaes, os entes (materiais ou ideais) que lhe doforma e contedo, conforme relacionado infra.Elementos da Relao Obrigacional: Sujeito; Objeto; Vnculo Jurdico. elevada elasticidade preo da demanda. No obstante, trata-se um setor que desfruta de enormes proteesgovernamentais, alm de amplamente cartelizado.16Novamente observamos que no mercado financeiro a nica liberdade do muturio atribuvel liberdade quanto aescolha do mutuante, por se tratar de um mercado altamente oligopolizado e cartelizado.17Op. Cit. 20 Note-se que, observando as prescries legais, a presena destes elementos traduzem aessncia dos atos jurdicos perfeitos, disciplinado pelo artigo 82 do Cdigo Civil.Art. 82 - A validade do ato jurdico requer agente capaz (art. 145, I), objetolcito e forma prescrita ou no defesa em lei(arts 129, 130 e 145). 1.3 OS CONTRATOS DO SFHUma vez tendo sido dada uma abordagem sobre os contratos lato sensu, resta maissimples expor a situao dos contratos no mbito do SFH, e se aperceber que estes no estocumprindo as prerrogativas contratuais fundamentais e a prpria funo social dosfinanciamentos do SFH. O SFH Sistema Financeiro da Habitao institudo em agosto de 1.964 pela Lei n 4.380 e alterado pelo DL 2164/84, tinha como objetivo basilar facilitar o acesso moradia aoscidados brasileiros, emprestando ao muturio um valor em dinheiro suficiente para que eleadquira a casa de sua famlia.O financiamento no molde do SFH, quando de sua criao, diferenciava-se de umfinanciamento para compra de carro ou de eletrodomsticos, por exemplo, pela suaFINALIDADE SOCIAL. Esta "Finalidade Social", partir de 1984, externava-se de trsmaneiras:1-) A aplicao do PES/CP Plano de Equivalncia Salarial, por CategoriaProfissional onde as prestaes mensais do financiamento so reajustadas no mesmo percentual ena mesma periodicidade do reajuste obtido pela categoria profissional do

muturio. Quer dizerque se voc comercirio, p. ex., e recebeu reajuste de 5% no salrio da categoria em novembrode 1999, a sua prestao s poderia ser reajustada em 5% no ms seguinte (dezembro de 1999).Qualquer reajuste superior 5% seria ilegal.2-) Alm do PES/CP, ainda havia a garantia de que o percentual prestao/rendafamiliar seria respeitado durante todo o contrato, ou seja, se sua renda familiar inicial era de R$1.000,00 e a prestao inicial for R$ 200,00 o seu percentual prestao/renda igual 20% e que deve ser respeitado durante todo o contrato. 18MARCATO, Antnio Carlos. Ao de consignao em pagamento. 4 ed., So Paulo, Revista dos Tribunais, 1991.176 p. 21 3-) Por fim, o muturio ainda contava com o chamado FCVS Fundo deCompensao de Variao Salarial, que era uma taxa de 3% paga vista ou durante ofinanciamento, destinado cobrir o saldo devedor que sobrasse ao final dos 120, 180, 240 ou 300meses do financiamento.Com estes trs fatores, o SFH Sistema Financeiro da Habitao atendia a finalidadesocial para a qual ele fora criado. O muturio tinha a certeza de que pagaria uma prestaodurante 10, 15, 20 ou 25 anos que nunca seria maior que o seu comprometimento prestao/rendainicial, nunca subiria mais do que o salrio-base de sua categoria profissional e, ao final docontrato, seria quitado pelo FCVS sem pagamento de nenhum resduo.Ocorre que com o passar dos anos e os sucessivos planos econmicos, o governo e asprprias instituies de crdito foram introduzindo mudanas no SFH e nos contratos de mtuohabitacional, que s vieram a prejudicar os muturios. Veja que a partir de 1.987 o FCVS foisendo restrito aos novos contratos e a partir de 27 de julho de 1993 no mais autorizado paranovos contratos. Ou seja, a tranqilidade que o muturio tinha de s pagar as prestaes e no sepreocupar com o saldo devedor acabou.Para os contratos firmados a partir de 27 de julho de 1993, o saldo devedor que sobrarno final do prazo contratual de 120, 180, 240 ou 300 meses ser de responsabilidade do muturioque poder refinanci-lo por mais metade do prazo contratual inicial, sendo, entretanto,atualizado mensalmente pelos ndices de remunerao da poupana, que possui juros embutidos,o que vem a gerar, com a cumulao da taxa de juros remuneratrios, o anatocismo. Se ao finaldeste prazo ainda sobrar saldo devedor, o muturio obrigado liquid-lo em 48 horas.Ou seja, o SFH tornou-se uma bomba-relgio e de finalidade social no tm maisnada. Imaginem que se o muturio no conseguiu pagar seu financiamento em 10 ou 20 anos definanciamento, vai conseguir quit-lo em 48 horas!?Enfim, os contratos de Financiamento no mbito do Sistema Financeiro tm seunascedouro com a proposta do Governo Federal oferecendo ao cidado brasileiro a aquisio damoradia prpria, com a garantia de que as prestaes mensais do financiamento sero reajustadasna mesma proporo da renda familiar.Assim o cidado confiante na proposta do Governo Federal, necessitando da moradiapara abrigar sua famlia, v a publicidade, a propaganda, o assdio de profissionais competentes, 22 conhece a oferta e as vantagens do Plano de Equivalncia Salarial e decide adquirir o imvel parasatisfazer a necessidade bsica da moradia prpria.V-se, portanto, que a formao do contrato de financiamento do SFH inicia-se com aproposta que o Governo Federal oferece aos cidados brasileiros, como compromisso de que asprestaes mensais dos imveis financiados atravs do SFH sero reajustadas na mesmaprogresso da renda familiar dos muturios19.A segunda proposta para o adquirente da casa prpria, durante um perodo, cujosefeitos ainda perduram, foi emanada de duas formas, a saber:A primeira, atravs de cooperativas habitacionais criadas especialmente para aconstruo de imveis habitacionais, com recursos dos depsitos das cadernetas de poupana edo Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS), cujos termos ratifica a propostagovernamental, acrescida de garantias municipais e estaduais, porque consistia em planoshabitacionais implementados com o apoio dos Estados e Municpios.A segunda, atravs de construtoras que atuam no mercado imobilirio, cujas vendasde imveis atravs do Sistema Financeiro da Habitao so lastreados por meio de ampladivulgao nos meios de comunicao.Medite-se neste instante em ambas as propostas: a Governamental garante aequivalncia Salarial; a das construtoras e cooperativas ratificam a proposta governamental, cujagarantia estendida pelos Municpios e Estados. Medite-se ainda, que as construtoras

intitulamos adquirentes da casa prpria de consumidores.E nem poderia ser diferente, pois ambas as propostas esto sendo ofertadas aosconsumidores atravs de ampla publicidade nos mais diversos meios de comunicao, aplicando-se, subsidiariamente, o Capitulo V Das prticas Comerciais e o Captulo VI Da proteocontratual, ambas do Cdigo de Defesa do Consumidor.Aceitas ambas as propostas por parte do consumidor e destinatrio da proposta, ocontrato de compra e venda concludo com a apresentao dos documentos, o pagamento dosinal do negcio, a quitao da poupana com recursos prprios ou recursos do FGTS eassinatura do contrato. 19V. WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, Curso de Direito Civil, 2a. Parte, Direito das Obrigaes, p. 14,18a. ed.: A proposta, s por si, no gera o contrato, mas o interesse social exige seja sria, consistente, estvel; deoutro modo, seria uma brincadeira, uma farsa, que no se compadece com a seriedade do direito. Por isso mesmo,prescreve a lei que a proposta obriga o proponente. A obrigatoriedade da proposta constitui postulado universalmenteproclamado por todas as legislaes. 23 A concluso do contrato de compra e venda opera-se sobre os quatro princpiosbsicos, quais sejam: o da autonomia da vontade, o do consensualismo, o da boa-f e o da foraobrigacional. Assim, deve o contrato de compra e venda ser concludo, sem qualquer violao liberdade de contratar, formalizando o contrato em todas as suas clusulas, principalmentenaquelas que dizem respeito aos elementos constitutivos do contrato:res, pretium et consensus. Com efeito, aceitas as propostas que acompanham o contrato desde o incio dacontratao, assim como em toda a durao do contrato, se proceder a lavratura do contrato decompra e venda, a qual realizada, concomitantemente, com o contrato de mtuo.Especificamente sobre a compra e venda, dispe o Cdigo Civil brasileiro:Art. 85: Nas declaraes de vontade se atender mais sua inteno que aosentido literal da linguagem.Art.. 1.080: A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio noresultar dos termos dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias docaso.Art. 1.122: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obrigaa transferir o domnio de certa coisa e o outro, a pagar-lhe certo preo emdinheiro.Art. 1.126: A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria eperfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preo.Com relao ao mtuo, o artigo 1.256 do mesmo Digesto, determina:Art. 1.256: O mtuo o emprstimo de coisas fungveis. O muturio obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmognero, qualidade e quantidade.O contrato de mtuo realizado conjuntamente com o contrato de compra e venda.Na prtica o muturio no recebe o emprstimo do agente financeiro, eis que este emprstimo repassado diretamente para as construtoras ou cooperativas.Insta registrar que se trata de contrato de mtuo oneroso, pois o financiamento demtuo prev taxas tabeladas e outras formas de remunerao de operaes de servios bancrios,com espeque na Lei 4.380/64.Acrescente-se, ainda, que o contrato do Sistema Financeiro da Habitao contratode adeso, eis que suas clusulas so aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas 24 unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servios, sem que o muturio possa discutir oumodificar substancialmente seu contedo.Com efeito, as contrataes no SFH so unilaterais, aprovadas em parte pelo PoderPblico (autoridade competente), e o restante de suas clusulas so redigidas prvia eunilateralmente pelo agente financeiro. O muturio no pode discutir ponto por ponto docontrato, tratando-se de um clich contratual, que busca atender as necessidades da contrataode massa. Portanto, devem as clusulas duvidosas ser sempre interpretadas em favor do muturio.Da mesma forma, o imvel adquirido pelo Sistema Financeiro da habitao gravadoem garantia ao financiamento concedido e demais obrigaes assumidas, concedendo osmuturios em favor do agente financeiro, em primeira e especial hipoteca o imvel objeto docontrato de financiamento entre as partes.Acrescente-se, ainda, que entre as taxas e obrigaes do muturio, durante a vignciado contrato, so obrigatrios os seguros existentes ou que venham a ser adotados pelo SistemaFinanceiro da Habitao, obrigando-se os muturios a pagar os respectivos prmiosconjuntamente com as prestaes mensais.Em sntese, pode-se classificar o contrato do Sistema Financeiro da habitao em: A)bilateral, porque cada uma das partes tem

obrigaes recprocas; B) inominado, porque resulta dafuso de dois ou mais tipos de contratos; C) formal, porque depende de forma especial, como datranscrio do ato no registro imobilirio; D) real, porque depende da entrega da coisa; E)principal, Contrato de Compra e Venda e o Contrato de Mtuo; F) acessrio, Contrato de seguroe hipoteca; G) adeso, porque as regras so previamente redigidas; I) oneroso, porque no contratode mtuo so cobrados juros, comisses e outras taxas previstas no SFH; J) consumo, porque seinicia com a oferta, publicidade e comercializao de imvel, cujo destinatrio final o muturio.Desta forma, o contrato que serviria como meio de aquisio da casa prpria, que iriatrazer o to sonhado bem-estar social, e conforto para o cidado e sua famlia, acaba se tornandoum pesadelo. O contrato, em fim, acaba por se desviar da funo primordial e social da criaodo SFH. Os agentes financeiros acabam se prevalecendo da caracterstica adesiva destesInstitutos, para imporem sua vontade em detrimento do cidado-muturio, e garantirem seuslucros, desviando o rumo dos financiamentos habitacionais.Ora, o propsito dos financiamentos concedidos pelo SFH facultar meios, a quemnecessita, para a aquisio de imvel residencial. O fator social deve preponderar sobre o lucro 25 dos agentes financeiros, sob pena de desvirtuar-se o Sistema e ofender os princpios deleensejadores.Neste prisma, a equao renda/prestao deve estender-se no apenas ao reajuste dasparcelas, mas ao reajuste da dvida como um todo, o que inclui o saldo devedor. De outra forma,o que se consegue apenas iludir o muturio de que a dvida ter fim, o que no acontece e, razoda aplicao ao saldo devedor de ndices de correo infinitamente superiores ao efetivo aumentode seus salrios. Isto, sem falar na imposio das clusulas contratuais ao saldo devedor, queingerncia alguma tem sobre o pactuado, caracterizando tpico contrato de adeso a serinterpretado, claro, a favor do aderente20.Tem-se, ainda, que as normas do SFH objetivam o atendimento das necessidades domuturio para a aquisio de moradia, sem afetar sua dignidade, sade e segurana jurdica e, porserem de ordem pblica, restringem a autonomia da vontade.O princpio dopacta sunt servandadeve ficar afastado pelo da supremacia da ordempblica quando h disparidade na relao contratual e distores dos princpios e objetivos doSistema Nacional da Habitao, decorrente do reajuste do saldo devedor de acordo com osndices aplicados poupana ou outros que ofendem a equivalncia salarial e causam prejuzopor vezes irreparvel ao devedor parte fraca da avenca. certo que o desequilbrio financeiro do contrato, decorrente do lucro exagerado queas distores nele constantes proporcionaram a uma das partes, em detrimento da outra,excessivamente onerada, autorizam a alterao unilateral do pacto, atravs de provimentojurisdicional21. 1.4 DOS SISTEMAS DE AMORTIZAONo Sistema Financeiro de Habitao, oficialmente, s existe uma modalidade dereajustamento de prestaes e saldo devedor: O Plano de Equivalncia Salarial por CategoriaProfissional - PES/CP, institudo pelo Decreto-Lei 2.164, de 1984.Inobstante a Lei 8.962, de 1993, ter institudo o Plano de Comprometimento deRenda - PCR, esta est em total desconformidade com o texto de nossa Carta Magna, o que a 20CDC - Art. 47 - As clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor.21 "... os muturios que contratam com os bancos no o fazem numa situao de igualdade, mas em verdadeiros contratos deadeso, em ntida inferioridade. preciso recompor o equilbrio."RT 629/253 26 torna inconstitucional. O que ocorre que a referida lei, ao determinar a correo do saldodevedor pela TR e que as prestaes devam ser corrigidas de modo igual ao saldo devedor, impeao Muturio uma forma desproporcional de correo do dbito, causando um desequilbrio entrea prestao e seu salrio, fugindo, assim, da regra bsica da equivalncia salarial, que umprincpio sagrado do Sistema Financeiro de Habitao.Entretanto, os agentes financeiros a tm adotado, e o Muturio tem que recorrer Justia para restabelecer o equilbrio entre sua prestao e seu salrio.Pior, ainda, so outras modalidades adotadas e que sequer advm de textos legais,como oSistema em Srie Gradiente, oSistema SACRE, e a famosa"Tabela Price", dos quaispassamos a fazer consideraes.NoSistema em Srie Gradienteo agente financeiro disfara um lobo

de cordeiro,pois, com a alegao de que a prestao inicial foi reduzida em um determinado percentual, aospoucos (ms-a-ms) esse percentual vai sendo incorporado parcela mensal (gradativamente -da o nome gradiente).Na verdade, por este sistema o que ocorre que na prestao inicial o agentefinanceiro no incorpora a parcela de amortizao (a prestao composta de amortizao +juros) e o que o Muturio paga s juros, isto , ganho do agente financeiro,sem que nadaamortize do saldo devedor, o que, ao ver do Portal Nacional do Muturio, caracterizaenriquecimento ilcitodo agente financeiro.OSistema SACRE, caso fosse aplicado corretamente, seria o meio mais justo decorreo do dbito. Nele, o valor da prestao a diviso do saldo devedor atualizado pelo prazoremanescente do contrato.Ocorre que, para calcular a primeira prestao, o agente financeiro utiliza-se da"tabela price", onde os juros so embutidos na prestao. Ora, como pode os juros estarem naprestao e no saldo devedor ao mesmo tempo. duplicidade de cobrana, o que tambmcaracteriza um ilcito, inclusive penal, pois bate de frente com a Lei de Usura. 27 Neste sistema, caso os juros fossem embutidos unicamente no saldo devedor, pelomtodo de juros simples, sem a utilizao da TR (usando-se o IPC ou INPC), a prestao seriaaquilo que pretende o muturio nas milhares de aes judiciais pelo Brasil afora.Quanto "tabela price", esta, na verdade, no se trata de uma forma de atualizaode valores, mas de clculo da prestao inicial.Em seu pas de origem (Frana) ela funciona perfeitamente, e seu objetivo fazercom que o financiamento, ao ser paga a ltima parcela, liquide o dbito, o que no ocorre noSistema Financeiro de Habitao.Explicamos: no Brasil e mais precisamente no Sistema Financeiro de Habitao,existe a figura da correo monetria ps-fixada (o que no existe na Frana e em quase pasnenhum), o que far com que as prestaes, nas quais j esto embutidos os juros contratuais,sofram novas atualizaes, levando o Muturio, ao final do contrato, a um resduo impagvel, oque configura a ilegalidade de seu uso e, inclusive, a desvirtualizao de sua prpria finalidade.Alm disso, os juros so capitalizados (juros de juros) e, segundo clculos efetuados,num financiamento de 15 anos, o Muturio vai pagar 220% a mais que os juros contratuaisprevistos.Assim, no entendimento do Portal Nacional do Muturio, o sistema correto deatualizao no S.F.H. seria a diviso do saldo devedor atualizado (pelo IPC ou INPC) atravs dejuros simples (se eu devo R$-1.000,00 a 10% ao ano, ao final de um ano, sem nada pagar meusaldo devedor R$-1.100,00 + a atualizao monetria do perodo).Entretanto, como o Sistema Financeiro de Habitao no vem cumprindo seu papelsocial, nada mais resta ao Muturio se socorrer na Justia para fazer valer seus direitos, entupindonossos Tribunais com milhares e milhares de processos. 1.5 DOS PLANOS DE FINANCIAMENTOO princpio bsico do SFH est sedimentado, originariamente, na equivalnciasalarial, ou seja, a prestao mensal do financiamento deve manter uma proporo em relao 28 renda familiar do adquirente, pois somente desta forma, o trabalhador brasileiro tem condiesfinanceiras de adimplir sua dvida junto ao SFH.Este princpio elementar que rege o SFH est sedimentado na cartilha AEquivalncia Salarial no SFH Ministrio do Interior Banco Nacional da Habitao Editadopela Secretaria de Comunicao Social da presidncia do BNH outubro de 1984 p. 05, asaber:Neste diapaso, a Exposio de motivos 071, de 18.09.84, que originou o DL2.164/84 e instituiu o Plano de Equivalncia Salarial (PES), no item 8, letra b, e item 16, expe:8. Diante do exposto, temos a honra de submeter elevada considerao deVossa Excelncia o projeto de DL anexo, que dispe o seguinte:(...)b. garante que a prestao da moradia prpria seja reajustada com omesmo percentual e a mesma periodicidade do aumento do salrio dacategoria profissional do adquirente ou, nos casos de aposentados, depensionistas e de servidores pblicos ativos e inativos, com o percentualcorrespondente correo nominal de seus proventos, penses evencimentos ou salrios.(...)16. As medidas aqui propostas tratam de matria de natureza financeira erevestem-se de grande interesse pblico, particularmente porque buscamtrazer tranqilidade a milhes de famlias adquirentes de moradia prpriaatravs do SFH, razes pelas quais entendemos da convenincia da

urgenteexpedio do Dec.-lei cuja minuta ora submetemos superior consideraode Vossa Excelncia.(Ass). Antonio Delfim Neto, Ernane Galvas, Mrio David Andreazza.Com efeito, a exposio de motivos 071/84 e o DL 2.164/84, que instituram o planode Equivalncia Salarial no deixam qualquer dvida.Desta forma, conclui-se que os muturios do SFH tm o direito de ter suas prestaesmensais adaptadas nova renda familiar, direito esse assegurado pela Equivalncia Salarialinstituda no SFH, o qual no deve ser interpretado levando-se em considerao uma nica lei em 29 tese, mas todo o sistema, pois esta e foi a inteno do legislador ao instituir o princpio daEquivalncia Salarial.De acordo com PORTO CARREIRO22, os contratos firmados no mbito do SFH,devem ser interpretados levando-se em considerao o Princpio da Equivalncia Salarial,acrescendo-se, ainda, os fins sociais e as exigncias do bem comum.J o Plano de equivalncia Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) foi criadoatravs do DL 2.164/84, no qual ficou estabelecido que a partir do ano de 1985 e em carterpermanente o reajuste das prestaes mensais seria efetuado de acordo com o percentual deaumento salarial da Categoria Profissional do muturio.Assim, os reajustes das prestaes mensais e acessrios deveriam ocorrer 30 diasaps o aumento salarial decorrente de lei, acordo ou conveno coletiva de trabalho ou sentenanormativa da categoria profissional do muturio e para aposentados, pensionistas e servidorespblicos ativos e inativos, 30 dias aps a data do aumento de seus proventos, penses,vencimentos e salrios.O DL 2.240/85 estabeleceu que o reajuste das prestaes ocorreria 60 dias aps oaumento salarial da Categoria Profissional do muturio, sendo estendido esse critrio a todos oscontratos firmados pelo PES/CP.Esse critrio de reajuste das prestaes foi adotado at a edio da lei 8.004/90, de14.03.1990, que determinou que a periodicidade dos reajustes das prestaes mensais dosfinanciamentos regidos pelo PES/CP ocorresse 30 dias aps a vigncia do aumento salarial daCategoria Profissional do Muturio.Dessa forma, com a edio da lei 8.004/90 as prestaes mensais dos financiamentoshabitacionais passaram a ser reajustadas 30 dias aps o aumento salarial do muturio,independente de ser ou no data-base da categoria Profissional.Nos contratos habitacionais em que a previso dos reajustes era anual, oreajustamento das prestaes mensais continuou a ser anual, baseado no primeiro ms em que foiaplicado o primeiro reajuste com base na equivalncia salarial.O Plano de Equivalncia Salarial (PES) foi criado pelas Medidas provisrias 318, de24.04.93; 323, de 26.05.93 e 328, de 25.06.93. O PES somente se aplica para os contratosassinados no perodo compreendido entre 24.04.93 a 27.07.93. O reajuste da prestao mensal 22Introduo ao estudo do Direito, 3a. ed., Orlando de Almeida Secco, p. 220 30 obedece ao mesmo ndice e periodicidade de atualizao do saldo devedor, respeitando ocomprometimento inicial da renda familiar.Temos ainda, oPlano de Comprometimento de Renda (PCR),que foi institudopela lei 8.692/93. Este Plano apresenta as seguintes caractersticas:I. Comprometimento mximo de 30% da renda bruta do muturio para opagamento das prestaes mensais;II. Reajuste mensal das prestaes pelo ndice e a mesma periodicidadedos depsitos em caderneta de poupana na data da assinatura docontrato;III. Taxa mxima de juros de 12% ;IV. Prazo mximo de financiamento: 30 anos;V. Renovao anual do contrato para evitar resduos do saldo devedor;VI. No possui cobertura do FCVS23, o que significa que, no final docontrato, havendo saldo devedor, este dever ser pago pelo muturio,podendo a quitao deste saldo ser efetuada mediante dilao do prazooriginal do financiamento;VII. Nas transferncias dos contratos habitacionais sero asseguradas aonovo muturio as mesmas condies de prazo, juros e plano dofinanciamento;VIII. A prestao inicial no PCR ser 15% inferior ao PES. Isto porque noincide na prestao mensal o Coeficiente de equiparao Salarial(CES24);IX. Anualmente realizada a verificao do equilbrio do contrato,processando-se o reclculo da prestao com base no saldo devedoratualizado.Todavia, ainda temos algumas linhas de crdito disponveis no SFH. Porm, estestambm so abusivos e desequilibrados. 23Fundo de Compensao das Variaes Salariais, que cobre eventual saldo residual.24CES consiste em uma taxa expressa em percentual, fixada no contrato de mtuo, a qual incidir

sobre o valor doencargo mensal, ou seja, da parcela de amortizao e juros, destinada ao resgate do financiamento. 31 No PCI Poupana Vinculada, esta Poupana de Crdito Imobilirio tambmdenominada de poupano, oferecida pela CEF. O interessado dever fazer depsito no valordas prestaes mensais durante 12 meses.Aps ter poupado por um ano, poder obter um emprstimo de at 100% do valor doimvel, sem a comprovao de renda, com juros anuais de12%, mais Taxa Referencial.Com relao s cartas de Crdito, temos trs modalidades oferecidas pela CEF, asaber:a) CARTA DE CRDITO FGTS: nessa modalidade de crdito a CEF concede ofinanciamento para quem ganha at 12 salrios mnimos, desde que o muturio no possua outroimvel ou outro financiamento junto CEF. O imvel pode custar at R$ 62 mil e o valor doemprstimo ser de no mximo 32.600,00.Observe-se no quadro a seguir, as principais caractersticas deste mtodo:CARTA DE CRDITO DA CAIXA ECONMICA FEDERALRenda familiar Emprstimo mximo Valor mximo da prest. Juros % Prazo mximo de pagto.R$ 600 R$ 13.671 R$ 131 4,3 % 20 anosR$ 1.000 R$ 22.186 R$ 231 5,1 % 20 anosR$ 1.440 R$ 32.600 R$ 372 7,0% 30 anos b) Carta de crdito Associativa: Esta modalidade tem as mesmas caractersticas dacarta de Crdito FGTS. A diferena consiste que na carta de crdito associativa o financiamento liberado para grupos de muturios (at 100 pessoas), que apresentam junto CEF o projeto doempreendimento para sua aprovao.c) Esta modalidade de financiamento destinada aos muturios com renda superior a12 salrios mnimos. O financiamento ser no mximo em 15 anos,com juros anuais que serode 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). d) Programa de carta de crdito: O Governo Federal no ms de dezembro de 1995lanou o Programa carta de Crdito, destinado ao financiamento da casa prpria para famliascom renda de at 12 salrios-mnimos.Desde sua criao, a concesso de novos financiamentos j atingiu a casa de 112 milcontratos, sendo que a meta do programa era de atingir 200 mil financiamentos no final doprimeiro trimestre de 1998. 32 O acesso Carta de Crdito, depois da desburocratizao promovida pela CEF noincio de 1997, passou a ser simples. Isto Porque, o interessado em comprar, construir oureformar um imvel, ter que apresentar somente trs documentos para obter o financiamento25.Os principais agentes financeiros privados apresentam linhas de crdito vinculadas aoSFH. Nestas linhas de crdito, o valor mnimo do imvel de R$ 70 mil, o mximo de R$ 180mil, sendo que estas instituies emprestam de R$ 30 mil a R$ 90 mil.O prazo de financiamento no mximo de 15 anos,com juros anuais de 12% aoano, mais a Taxa Referencial (TR),desde que o interessado no possua outro imvel.a) carteira hipotecria: Esta forma de financiamento tambm fornecida pelos demaisagentes financeiros e possui menos restries que os emprstimos pelo SFH. O imvel tem quecustar no mnimo R$ 70 mil, no havendo limite mximo para o financiamento,com jurosanuais de 14% a 15%, mais a Taxa Referencial (TR). b) Construtoras: Nos lanamentos habitacionais existem duas opes para ocomprador do imvel. A primeira, o financiamento pelo SFH. Na aquisio de imvel na planta,o comprador somente poder optar pelo SFH aps a entrega das chaves. Neste perodo ficasujeito aos juros e tabelas das construtoras, sendo que as prestaes so reajustadas pelo ndiceNacional da Construo Civil, que varia de 7% a 9% ao ano.Temos ainda, a lei 9.514, de 20.11.97, que criou o SFI Sistema FinanceiroImobilirio, o qual ser em parte administrado pelo setor privado, tem por objetivo ativar o setore a indstria da construo civil no pas.Nesse sistema, o comprador somente ter a escritura definitiva aps a quitao dadvida, podendo ser retomado o imvel no prazo de trs a quatro meses. O prazo definanciamento dever ficar de 12 a 15 anos,as taxas de juros anuais de 14% a 15%.Na verdade, o Sistema Financeiro Imobilirio SFI no busca atender os anseios dapopulao de baixa renda, visto que os juros que sero praticados e as regras das empresasassociadas que financiaro o sistema incompatvel com a funo social da habitao popular.A grande diferena entre o SFI e o SFH consiste que no SFI o muturio no proprietrio do imvel enquanto no pagar a ltima prestao do financiamento. J no SFH omuturio torna-se proprietrio do imvel por ocasio da assinatura do contrato. 25Carteira de identidade, comprovante de renda e do imvel objeto do financiamento.

33 Entretanto, conforme se pde constatar das diversas linhas de crdito supramencionadas, temos que praticamente todas, estipulam taxa de juros superiores legalmentedeterminada pela lei 4.380/6426e utilizam ainda, a extorsiva TR, que nada mais do quecapitalizao de juros.Estes fatores, com certeza tornam o contrato de mtuo habitacional, desequilibrado,extremamente oneroso e at inadimplvel para o cidado, no passar dos anos, o que gera suanecessidade de reviso. Para embasar esta reviso, percebe-se que tais fatores (juros e TR), feremo princpio da equidade contratual, equilbrio entre as partes e o princpio da comutatividade.Ainda, por se tratar de contrato de adeso, temos que o muturio no tem a oportunidade dediscutir e muito menos alterar estas condies impostas unilateralmente.A taxa de juros correta a ser aplicada, a disposta no art. 6., e da lei 4.380/64, poisem uma anlise superficial poder-se-ia at dizer que, por ser posterior e especfica, a lei 8.692/93teria revogado tacitamente o disposto na lei 4.380/64 e, em conseqncia, nenhum bice existiria aplicao da taxa de juros utilizada. Todavia, tal interpretao se mostra equivocada, posto queno obstante o SFH ser formalizado com o objetivo de propiciar a concesso de um crditoespecfico, qual seja, o crdito para a aquisio da casa prpria, no deixa ele, tambm, de estarsujeito s normas e regulamentaes do Sistema Financeiro Nacional SFN.Tanto assim que a prpria lei 4.380/64 determinou, em seu artigo 8o., que asregulamentaes sobre o financiamento do SFH seriam de competncia da ento SUMOC(Superintendncia da Moeda e do Crdito), sendo tal competncia ratificada pelo DL 2.291/86(art. 7o. III).Ora, sendo o Conselho Monetrio Nacional o rgo de cpula de nosso SFN e estandoo SFH sujeito s regras por aquele editadas, dvidas no restam de que este ltimo parteintegrante daquele primeiro e, destarte, tambm estar ele sujeito forma de regulamentaoprevista pelo art. 192, da CF/88.Logo, tendo em vista a importncia do assunto, nossa Carta Magna tratou dedeterminar que o SFN e, em conseqncia, o SFH, alm de ser estruturado de forma a promovero desenvolvimento equilibrado do Pas e a servir os interesses da coletividade, ser regulado emlei complementar (art. 192), haja vista que desta forma, ou seja, regulamentando-se a matriapor lei de quorum qualificado, garantir-se-ia uma maior segurana jurdica e, assim, ao menos 26 Em seu artigo 6o., alnea e, que estabelece como limite dos juros convencionais, o valor de 10% ao ano. Esta, portanto, a 34 teoricamente, evitar-se-ia a barganha e a presso de grandes grupos econmicos sobre a atividadelegislativa, garantindo-se, desse modo, um maior debate sobre a poltica mais favorvel, nosdizeres da prpria Constituio, ao desenvolvimento equilibrado do pas e a servir os interessesda coletividade, mormente aos interesses dos fragilizados usurios das redes bancrias e dosdebilitados muturios do SFH.Destarte, tanto a lei 4.595/64, que regula o SFN, quanto a lei 4.380/64, que regula oSFH, bem como suas alteraes ocorridas anteriormente vigncia da Constituio/88, foram porela recepcionadas como leis materialmente complementares e, obviamente, somente por leisdestas natureza poderiam e podem ser alteradas ou revogadas.Malgrado toda esta preocupao constitucional, sobreveio a lei Ordinria 8.690/93, aqual introduziu o denominado Plano de Comprometimento de Renda (PCR), no mbito do SFH.Tal incurso legislativa, anunciada aos muturios como uma grande sada para os problemas atento existentes alm de ser extremamente prejudicial, mostra-se de todo modo incompatvel como ordenamento jurdico.Trata-se de um verdadeiro despautrio que deve ser corrigido pelo Poder Judicirio. Alei Ordinria 8.692/93 deve ser considerada inconstitucional por imiscuir-se em matria decompetncia de lei complementar, devendo, pois, prevalecer a disposio da lei 4.380/64 que,como dito, foi recepcionada como lei materialmente complementar e, assim, devem os juroscontratualmente estipulados serem reduzidos pelo limite estabelecido pelo citado art. 6o., letrae, isto , 10% ao ano27.Com relao TR, esta extremante abusiva, pois de entendimento pblico que aTR, como taxa de remunerao das aplicaes financeiras com prazo fixo de 30 dias, tem oobjetivo de remunerar o saldo devedor, ao invs de simplesmente atualiza-lo, como prev ocontrato e a legislao. A adoo da TR sujeitaria o aderente ao

pagamento de dupla remuneraodo financiamento: uma vez, pela taxa de juros remuneratrios pactuada e outra vez, pelo efeito daatualizao do saldo devedor pela TR.A utilizao de critrios diferenciados para o reajustamento das prestaes e para aatualizao do saldo devedor, resulta no mesmo efeito de no se adotar o critrio pactuado para oreajustamento das prestaes, pois de um lado, corrigem-se as prestaes por ndices deevoluo salarial e de outro lado, atualiza-se o saldo devedor por ndice que mede o custo do taxa mxima efetiva de juros, equivalente taxa nominal de 9,5690% ao ano ser aplicado. 35 dinheiro, ou seja, taxa de juros, que sempre foi muito maior do que os reajustes salariais. Por estecritrio, obrigatoriamente ocorre saldo devedor residual. Ou seja, quando as prestaes socorrigidas pelo PES/CP e o saldo devedor corrigido pela TR, o nico efeito do PES/CP seria apostergao do pagamento das prestaes. Esta postergao custaria ainda muito cara, pelaincidncia de juros capitalizados mensalmente e correo monetria.Em nenhuma destas linhas de crdito se tem um contrato justo, equilibrado,adimplvel e de acordo com a funo social do SFH. Como j exposto neste estudo, os contratosde mtuo/habitacional devem ser revistos, com objetivo de se substituir a taxa de juros e a taxa deatualizao da dvida, nos moldes da lei 4.380/64, para que o cidado tenha condies financeirasde acompanhar a evoluo da dvida28. 2 A EVOLUO DOS FINANCIAMENTOS 2.1 A ESTRUTURA DO FINANCIAMENTO HABITACIONALOs recursos financeiros iniciais do BNH constitudos, em significativa proporo,por fundos pblicos no reembolsveis se, por uma parte, eram qualitativamente compatveis 27Entendimento da 5a. vara Cvel da Comarca da Capital/SC Autos: 023.99.05.0123-9. 36 com uma poltica habitacional voltada, predominantemente, para as populaes mais pobres,revelaram-se excessivamente reduzidos para a consecuo dos objetivos econmicos, sociais epolticos atribudos ao Banco, em 1964. Mantida essa estrutura de financiamento o nmero defamlias atendidas e de empregos criados teria sido to pequeno que no causaria impacto maiorna situao habitacional e no mercado de trabalho. A partir desta constatao, partiu-se paraoutro esquema de financiamento, calcado sobre recursos onerosos e reembolsveis que, por seuvolume, seriam capazes de dar ao programa habitacional uma dimenso econmica expressiva,de forte impacto nos planos do emprego e da gerao de renda, mas que, inevitavelmente, levariaa sacrificar, em grande parte, a concepo de Banco Social, idealmente atribuda primeiraformulao do BNH.A criao do FGTS como suporte das atividades do BNH representou, na verdade,um novo esquema de enfrentamento do problema habitacional, com evidentes ganhos no planoda produo quantitativa mas ao preo de uma mudana qualitativa da clientela. Nem por isso,entretanto, pode ser subestimado o impacto social, em termos de criao de empregos, aumentode renda e melhoria dos nveis de bem-estar de um expressivo nmero de famlias, de umprograma que levaria concesso de 2.654 mil financiamentos habitacionais, dos quais mais dametade destinados a famlias com renda de at 5 salrios mnimos29e 89% a famlias de at 10salrios-mnimos, se se computa a totalidade dos trs ltimos Programas (vide anexo 1 e 2). Apopulao beneficiada com essas habitaes equivale a sete vezes de Braslia, e soma daspopulaes urbanas de 16 capitais brasileiras (as 15 do Norte-Nordeste e Campo Grande), noCenso de 1991. Conforme demonstra MARCUS MELO30, entre 1970 e 1983, as habilitaesfinanciadas pelo BNH (sem incluir SBPE) representaram 23% do incremento de domicliosurbanos no Brasil e um tero na regio Nordeste, participao que se eleva, respectivamente, a38% e 42% se se considera o SFH como um todo (BNH + SBPE). Em alguns estados (casos deSergipe, Pernambuco e Rio Grande do Norte), essa participao se aproximou dos 50%(BNH/FGTS) e ultrapassou os 60%, nos dois primeiros estados, ao incluir-se os financiamentosdo SBPE. 28Temos no anexo 8, um modelo bsico de ao de reviso contratual.29Programas COHABs, PROMORAR, FICAM, PROFILURB e parte dos Programas Institutos, Empresas eCooperativas.30MELO, Marcus Andr B. C deEstrutura intra-urbana, regimes de acumulao de Sistemas Financeiros daHabitao: Brasil em perspectiva comparada. Rio de Janeiro: FGV, no. 31, 1990, p. 37-51

37 Deve-se reconhecer, contudo, que o princpio da auto-sustentao que esteve na baseda concepo do SFH, a partir da criao do FGTS e reiterado no Estatuto do BNH comoempresa pblica, era coerente com o novo esquema de financiamento do programa habitacionaladotado em 1966, produziu resultados positivos para o conjunto da economia e para umaprecivel contingente da populao urbana, mas, entendido em sentido estrito, eraintrinsecamente incompatvel com o carter universalista que se pretendeu atribuir ao programa,numa viso terica sem possibilidades de confirmao prtica na estrutura econmica jurdica epoltica vigente.O reconhecido xito do BNH/SFH na mobilizao de recursos para os setores dehabitao, saneamento bsico e investimentos urbanos no elimina sua principal limitao: ainsuficincia ou inadequao de suas fontes de financiamento para atender as necessidades dapopulao com renda inferior trs salrios mnimos, at 1975, e a cinco salrios-mnimos, da por diante. Operando basicamente com recursos onerosos, o BNH e o SFH, como um conjunto,estavam habilitados apenas para o atendimento da demanda solvente. Os subsdios cruzadospraticados pelo Banco em suas condies de financiamento (sobretudo atravs das taxas de jurose dos nveis de poupana prpria diferenciados em funo das faixas de renda) revelaram-seinsuficientes para cobrir o hiato entre os baixos salrios de metade da populao urbana brasileirae os nveis das prestaes dos financiamentos habitacionais. Para atingir esse objetivo, teria sidonecessrio como ainda o , hoje, mobilizar um volume de recursos de origem fiscal, quepudessem ser investidos a fundo perdido, muitssimo superior ao que foi alocado ao BNH aolongo da sua existncia.Conforme foi indicado, ainda antes da criao do FGTS, tendo em vista que parte dosrecursos do BNH seriam reembolsveis e onerosos (letras imobilirias emitidas pelo Banco), aprpria Lei 4.380/64 determinou a adoo, pelo ministrio do Planejamento, das medidasnecessrias para criao de um Fundo de Assistncia Habitacional objetivando o financiamentos populaes de renda insuficiente, destinando-lhe recursos prprios (artigo 66). Tal Fundojamais foi criado, no porque o BNH a ele se opusesse, pois somente teria a lucrar com oaumento dos recursos para habitao popular, mas porque tal providncia no se encaixava naconcepo de poltica econmica dominante poca. A verdade que, nos anos de 132 LEI N 8.024 DE 12.04.1990 - DOU 13.04.1990 Institui o cruzeiro, dispe sobre a liquidez dos ativos financeiros e d outras providncias. Art. 1 - Passa a denominar-se cruzeiro a moeda nacional, configurando a unidade do sistema monetriobrasileiro. 1 - Fica mantido o centavo para designar a centsima parte da nova moeda. 2 - O cruzeiro corresponde a um cruzado novo. 3 - As quantias em dinheiro sero escritas precedidas do smbolo Cr$. Art. 2 - O Banco Central do Brasil providenciar a aquisio de cdulas e moedas em cruzados novos,bem como far imprimir as novas cdulas em cruzeiros, na quantidade indispensvel substituio domeio circulante. 1 - As cdulas e moedas em cruzados novos circularo simultaneamente ao cruzeiro, de acordo com aparidade estabelecida no 2 do art. 1 . 2 - As cdulas e moedas em cruzados novos perdero poder liberatrio e no mais tero curso legal nosprazos estabelecidos pelo Banco Central do Brasil. 3 - As cdulas e moedas em cruzeiro emitidas anteriormente vigncia da Medida Provisria n 168, de15 de maro de 1990 perdem, nesta mesma data, o valor liberatrio, e no mais tero curso legal. Art. 3 - Sero expressos em cruzeiros, doravante, todos os valores constantes de demonstraes contbeise financeiras, balanos, cheques, ttulos, preos, precatrios, contratos e todas as expresses pecuniriasque se possam traduzir em moeda nacional. Art. 4 - Os cheques emitidos em cruzados novos e ainda no depositados junto ao sistema bancrio seroaceitos somente para efeito de compensao e crdito a favor da conta do detentor do cheque, em cruzadosnovos, at a data a ser fixada pelo Banco Central do Brasil. Pargrafo nico. Nos casos em que o detentor do cheque no for titular de conta bancria, o Banco Centralestabelecer limite, em cruzados novos, que poder ser sacado imediatamente em cruzeiros. Art. 5 - Os saldos dos depsitos vista sero convertidos em cruzeiros, segundo a paridade estabelecidano 2 do art. 1 ,

obedecido o limite de NCz$ 50.000,00 (cinqenta mil cruzados novos). 1 - As quantias que excederem o limite fixado no caput deste artigo sero convertidas, a partir de 16 desetembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida no 2 do art. 1 desta Lei. Com redao dada pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. Vide art. 10 da Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. 133 2 - As quantias mencionadas no pargrafo anterior sero atualizadas monetariamente pela variao doBTN Fiscal, verificada entre o dia 19 de maro de 1990 e a data do efetivo pagamento das parcelasreferidas no dito pargrafo, acrescida de juros equivalentes a 6% (seis por cento) ao ano ou frao pro rata. Com redao dada pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. 3 - As reservas compulsrias em espcie sobre depsitos vista, mantidas pelo sistema bancrio juntoao Banco Central do Brasil, sero convertidas e ajustadas conforme regulamentao a ser baixada peloBanco Central do Brasil. Art. 6 - Os saldos das cadernetas de poupana sero convertidos em cruzeiros na data do prximo crditode rendimento, segundo a paridade estabelecida no 2 do art. 1 , observado o limite de NCz$ 50.000,00(cinqenta mil cruzados novos). 1 - As quantias que excederem o limite fixado no caput deste artigo, sero convertidas, a partir de 16 desetembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida no 2 do art. 1 desta Lei. Com redao dada pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. Vide art. 10 da Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. 2 - As quantias mencionadas no pargrafo anterior sero atualizadas monetariamente pela variao doBTN Fiscal, verificada entre a data do prximo crdito de rendimentos e a data do efetivo pagamento dasparcelas referidas no dito pargrafo, acrescida de juros equivalentes a 6% (seis por cento) ao ano ou fraopro rata. Com redao dada pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. 3 - Os depsitos compulsrios e voluntrios mantidos junto ao Banco Central do Brasil, com recursosoriginrios da captao de cadernetas de poupana, sero convertidos e ajustados conformeregulamentao a ser baixada pelo Banco Central do Brasil. Art. 7 - Os depsitos a prazo fixo, com ou sem emisso de certificado, as letras de cmbio, os depsitosinterfinanceiros, as debntures e os demais ativos financeiros, bem como os recursos captados pelasinstituies financeiras por meio de operaes compromissadas, sero convertidos em cruzeiros, segundoa paridade estabelecida no 2 do art. 1 , observado o seguinte: I - para as operaes compromissadas, na data de vencimento do prazo original da aplicao, seroconvertidos NCz$ 25.000,00 (vinte cinco mil cruzados novos) ou 20% (vinte por cento) do valor deresgate da operao, prevalecendo o que for maior; II - para os demais ativos e aplicaes, excludos os depsitos interfinanceiros, sero convertidos, na datade vencimento do prazo original dos ttulos, 20% (vinte por cento) do valor de resgate. 1 As quantias que excederem os limites fixados nos itens I e II deste artigo sero convertidas, a partirde 16 de setembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecidano 2 do art. 1 desta Lei. Com redao dada pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. 134 Vide art. 10 da Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. 2 - As quantias mencionadas no pargrafo anterior sero atualizadas monetariamente pela variao doBTN Fiscal, verificada entre a data de vencimento do prazo original do ttulo e a data do efetivopagamento das parcelas referidas no dito pargrafo, acrescida de juros equivalentes a 6% (seis por cento)ao ano ou frao pro rata. Com redao dada pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. 3 - Os ttulos mencionados no caput deste artigo, cujas datas de vencimento sejam posteriores ao dia 16de setembro de 1991, sero convertidos em cruzeiros, integralmente na data de seus vencimentos. Art. 8 - Para efeito do clculo dos limites de converso estabelecidos nos arts. 5 , 6 e 7 , considerar-se-o total das

converses efetuadas em nome de um nico titular em uma mesma instituio financeira. Art. 9 - Sero transferidos ao Banco Central do Brasil os saldos em cruzados novos no convertidos naforma dos arts. 5 , 6 e 7 , que sero mantidos em contas individualizadas em nome da instituiofinanceira depositante. 1 As instituies financeiras devero manter cadastro dos ativos financeiros denominados emcruzados novos, individualizados em nome do titular de cada operao, o qual dever ser exibido fiscalizao do Banco Central do Brasil, sempre que exigido. 2 - Quando a transferncia de que trata o artigo anterior ocorrer em ttulos pblicos, providenciar oBanco Central do Brasil a sua respectiva troca por novas obrigaes emitidas pelo Tesouro Nacional oupelos Estados e Municpios, se aplicvel, com prazo e rendimento iguais aos da conta criada pelo BancoCentral do Brasil. 3 - No caso de operaes compromissadas com ttulos pblicos, estes sero transferidos ao BancoCentral do Brasil, devendo seus emissores providenciar sua substituio por novo ttulo em cruzadosnovos com valor, prazo e rendimento idnticos aos dos depsitos originrios das operaescompromissadas. Art. 10- As quotas dos fundos de renda fixa e dos fundos de curto prazo sero convertidas em cruzeirosna forma do art. 7 , observado que o percentual de converso poder ser inferior ao estabelecido no art. 7 se o fundo no dispuser de liquidez suficiente em cruzados novos.Vide art. 10 da Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. Art. 11- Os recursos, em cruzados novos, dos Tesouros Federal, Estaduais e Municipais, bem como os daPrevidncia Social, sero convertidos, integralmente, no vencimento das aplicaes, no se lhes aplicandoo disposto nos arts. 5 , 6 e 7 desta lei. Art. 12- Pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da publicao da medida provisria que deuorigem a esta lei, as contas e depsitos denominados em cruzados novos so passveis de transferncia detitularidade, observadas as condies especificadas nos arts. 5 , 6 e 7 , para fins de liquidao de dvidas eoperaes financeiras comprovadamente contratadas antes de 15 de maro de 1990. Pargrafo nico. O Banco Central do Brasil estipular a documentao necessria para reconhecimento daobrigao, definindo os instrumentos e mecanismos de transferncia da titularidade dos depsitos. 135 Art. 13- O pagamento de taxas, impostos, contribuies e obrigaes previdencirias resulta naautorizao imediata e automtica para se promover a converso de cruzados novos em cruzeiros de valorequivalente ao crdito do ente governamental, na respectiva data de vencimento da obrigao, nosprximos 60 dias. Art. 14- Os prazos mencionados nos arts. 12 e 13 podero ser aumentados pelo Ministrio da Economia,Fazenda e Planejamento em funo de necessidades das polticas monetria e fiscal. Art. 15- O Banco Central do Brasil definir normas para o fechamento do balano patrimonial dasinstituies financeiras denominado em cruzados novos, em 15 de maro de 1990, bem como paraabertura de novos balanos patrimoniais, denominados em cruzeiros, a partir da vigncia da MedidaProvisria n 168, de 15 de maro de 1990. Art. 16- O Banco Central do Brasil poder autorizar a realizao de depsitos interfinanceiros, emcruzado novo nas condies que estabelecer. Art. 17- O Banco Central do Brasil utilizar os recursos em cruzados novos nele depositados parafornecer emprstimos para financiamento das operaes ativas das instituies financeiras contratadas emcruzados novos, registradas no balano patrimonial referido no artigo anterior. Pargrafo nico. As taxas de juros e os prazos dos emprstimos por parte do Banco Central do Brasil serocompatveis com aqueles constantes das operaes ativas mencionadas neste artigo. Art. 18- O Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento poder: Com redao determinada pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde suapublicao. I - reduzir cada um dos prazos e elevar cada um dos limites estabelecidos nos artigos 5 , 6 e 7 , da Lei n 8.024, de 12 de abril de 1990. Item acrescentado pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. II - autorizar leiles de converso antecipada em cruzeiros, de direitos expressos em cruzados novos, emfuno de objetivos da poltica monetria e convenincia em ser ampliada a liquidez da economia. Item acrescentado pela Lei n 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicao. Art. 19- O Banco

Central do Brasil submeter aprovao do Ministro da Economia, Fazenda ePlanejamento, no prazo de trinta dias a contar da publicao da medida provisria que deu origem a estalei, metas trimestrais de expanso monetria, em cruzeiros, para os prximos doze meses, explicitandomeios e instrumentos de viabilizao destas metas, inclusive atravs de leiles de converso antecipadasde cruzados novos em cruzeiros. Art. 20- O Banco Central do Brasil, no uso das atribuies estabelecidas pela Lei n 4.595, de 31 dedezembro de 1964 e legislao complementar, expedir regras destinadas a adaptar as normasdisciplinadoras do mercado financeiro e de capitais, bem como do Sistema Financeiro da Habitao, aodisposto nesta lei. Art. 21- Na forma de regulamentao a ser baixada pelo Ministro da Economia, Fazenda e Planejamentopodero ser admitidas converses em cruzeiros de recursos em cruzados novos em montantes e 136 percentuais distintos aos estabelecidos nesta lei, desde que o beneficirio seja pessoa fsica que percebaexclusivamente rendimentos provenientes de penses e aposentadorias. Pargrafo nico. O Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento fixar limite para cada beneficirio,das converses efetuadas de acordo com o disposto neste artigo. Art. 22- O valor nominal do Bnus do Tesouro Nacional (BTN) ser atualizado cada ms por ndicecalculado com a mesma metodologia utilizada para o ndice referido no art. 2 , 6 , da lei de conversoresultante da Medida Provisria 154, de 15 de maro de 1990, refletindo a variao de preo entre o dia 15daquele ms e o dia 15 do ms anterior. Pargrafo nico. Excepcionalmente, o valor nominal do BTN do ms de abril de 1990 ser igual ao valordo BTN Fiscal no dia 1 de abril de 1990. Art. 23- O valor dirio do BTN Fiscal ser divulgado pela Secretaria da Receita Federal, projetando aevoluo mensal da taxa de inflao. Art. 24- Esta lei entra em vigor na data de sua publicao. Art. 25- Revogam-se as disposies em contrrio. 137 Sistema_Financeiro_HabitacaoBaixar este documento gratuitamenteImprimirCelularColeesDenunciar documentoInformar sobre este documento?Diga-nos a(s) razo(es) para denunciar este documento Spam ou lixo eletrnico Contedo pornogrfico adulto Detestvel ou ofensivoIf you are the copyright owner of this document and want to report it, please follow these directions to submit a copyright infringement notice.Relatrio Cancelar Este documento particular. Informaes e classificaoLeituras:238Carregado:12/15/2010Categoria:No classificado.Classificao:Copyright:Atribuio no comercialSeguirjunior_explorerxCompartilhar e integrarDocumentos relacionadosAnteriorPrximo p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p.Mais coisas deste usurioAnteriorPrximo137 p.54 p.Adicionar comentrioEnviarCaracteres: 400Imprimir este documentoAlta qualidadeOpen the downloaded document, and select print from the file menu (PDF reader required).Baixar e imprimir You Must be Logged in to Download a DocumentUse seu registro do Facebook e veja o que seus amigos esto lendo e compartilhando.Outras opes de registroLogin with FacebookRegistre-seNo tenho conta no Facebookendereo de email (obrigatrio) criar nome de usurio (obrigatrio) senha (obrigatria) Quero receber a Newsletter Scribd e eventuais comunicados sobre a conta. Registre-se Poltica de privacidade Voc receber notificaes por email sobre a atividade da sua conta. Essas notificaes podem ser gerenciadas nas configuraes da conta. Prometemos respeitar sua privacidade. Por que se inscrever?Descubra e se conecte com pessoas de interesses semelhantes. Publique seus documentos rpida e facilmente. Compartilhe seus interesses em leitura no Scribd e em sites sociais. J tem uma conta Scribd?endereo de email ou nome de usurio senha Logon Est com problema para se conectar? O logon teve xitoTrazendo voc de volta...

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