LEY DE CONDOMINIOS DEL ESTADO DE TABASCO TTULO PRIMERO DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO CAPTULO I DISPOSICIONES GENERALES ARTCULO 1.

- Las disposiciones de esta Ley son de orden pblico e inters social, y tienen por objeto regular la constitucin, modificacin, organizacin, funcionamiento, administracin y terminacin del rgimen de propiedad en condominio. Asimismo, el presente ordenamiento regula las relaciones entre condminos, entre stos y su administracin, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones. ARTCULO 2.- Para efectos de esta Ley se entiende por: I. Administrador: Persona fsica o jurdica colectiva que puede ser o no condmino o habitante de la unidad de propiedad exclusiva. reas y bienes de uso comn: Aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condminos y su uso estar regulado por esta Ley, por la Escritura Constitutiva o por el Reglamento; Asamblea General: rgano supremo del bien inmueble en condominio, en donde en reunin de todos los condminos celebrada, previa convocatoria, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de inters comn a los condminos respecto del bien inmueble; Condominio: Modalidad de propiedad sobre un inmueble que otorga a su titular el derecho exclusivo de uso, goce y disfrute de su unidad privada y a la vez un derecho de copropiedad sobre los bienes de uso comn, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley, a la Escritura Constitutiva y al Reglamento; Condmino: Persona fsica o jurdica colectiva, pblica o privada, que en calidad de propietario o poseedor originario o derivado por cualquier ttulo legal, aproveche los departamentos, viviendas, casas, locales o reas de un condominio, as como aquella persona que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario o fideicomisario sujeto al rgimen de propiedad en condominio; Copropiedad: Existe copropiedad para efectos de esta Ley sobre los bienes comunes que pertenecen a los condminos pro indiviso, es decir, sin divisin material de partes, expresado en un parte alcuota y sujeta a las disposiciones de esta ley, que no est sujeta a la accin de divisin, salvo en el caso de extincin; Cultura Condominal: Todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del rgimen de propiedad en condominio. Entendindose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participacin; la solidaridad y la aceptacin mutua; Cuota Extraordinaria: Cantidad proporcional al valor de su propiedad exclusiva con relacin al condominio, para absorber gastos extraordinarios por adiciones, conservacin y reposicin de bienes y equipos, previa aprobacin de la Asamblea General de condminos;

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III.

IV.

V.

VI.

VII.

VIII.

IX.

Cuota Ordinaria: Cantidad proporcional al valor de su propiedad exclusiva con respecto al condominio para absorber los gastos de administracin, mantenimiento y operacin de acuerdo a lo establecido en la Escritura Constitutiva o en el Reglamento; Escritura Constitutiva: Documento pblico que contenga la declaracin unilateral de voluntad por la que se constituya el rgimen en condominio para un inmueble determinado; Extincin Voluntaria: La desaparicin del rgimen de propiedad en condominio; Ley: Ley de Condominios del Estado de Tabasco; Parte alcuota o indiviso.- Es la proporcin que guarda el valor nominal de cada unidad de propiedad exclusiva, respecto de la suma de los valores nominales de todas las unidades que integran el condominio, expresada en una cifra porcentual y representa, a su vez, el derecho de los condminos sobre los bienes comunes, proporcional al valor que representa su unidad o fraccin en relacin al valor total del condominio;

X.

XI. XII. XIII.

XIV. Promoventes: A las personas que tramiten o que promuevan ante las autoridades competentes que seala esta Ley, la constitucin o modificacin de un rgimen de propiedad en condominio; XV. Reglamento: Documento que el condominio requiere para su administracin que, agregado a la Escritura Constitutiva de cada condominio, contiene las normas especiales a que debern sujetarse los condminos, arrendatarios o quien disfrute del condominio en relacin al uso, goce y disposicin, tanto de los bienes propios como de los comunes, as como lo referente a la administracin de stos ltimos;

XVI. Residente: Persona que en calidad de poseedor por cualquier ttulo legal, aproveche en su beneficio una unidad de propiedad exclusiva; XVII. Sancin: Pena o multa que est obligado a cubrir el condmino infractor de esta Ley, Cdigo Civil para el Estado de Tabasco, Escritura Constitutiva, contrato de traslacin de dominio, Reglamento y cualesquier otra ley aplicable; XVIII. Unidad en condmino o de propiedad exclusiva: A la casa, departamento, vivienda, local, oficina, comercio, industria o terreno y las reas y elementos anexos que le corresponda sobre el cual el condmino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo; y XIX. Usuario: Es la persona que con el carcter de arrendatario, comodatario, cesionario o por cualquier otro ttulo usa y disfruta de los derechos que corresponden al condmino, y se substituye solidariamente en los derechos y obligaciones que aqul corresponden en el rgimen en condominio. ARTCULO 3.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de stos tendr un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute. ARTCULO 4.- Cada condmino podr enajenar, hipotecar o gravar su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los dems. En la enajenacin, gravamen, o embargo de un departamento, vivienda, casa o local, se entendern comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

ARTCULO 5.- El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, slo ser enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de divisin. Los derechos y obligaciones de los condminos a que se refiere este precepto, se regirn por las escrituras en que se hubiere establecido el rgimen de propiedad, y por las de compraventa correspondiente, por el reglamento del condominio de que se trate y por las disposiciones del Cdigo Civil del Estado, de la presente Ley y de las otras disposiciones legales que fueren aplicables. CAPTULO II CONSTITUCIN, MODALIDADES Y EXTINCIN DEL RGIMEN DE CONDOMINIO ARTCULO 6.- Para constituir el rgimen de la propiedad en condominio, el propietario o propietarios debern declarar su voluntad en escritura pblica, en la cual se har constar: I. La situacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio de que se trate, con especificacin precisa de su separacin del resto de reas y si est ubicado dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional. Asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los lmites de los edificios o de las reas o secciones que de por s deban constituir condominios independientes, en virtud de que la ubicacin y nmero de copropiedad origine la separacin de los condominios en grupos distintos; II. Se har constar haber obtenido la declaratoria a que se refiere el artculo 8 de este ordenamiento y de que las autoridades competentes han expedido las licencias, autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, que requieran este tipo de obras; Una descripcin general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a utilizarse; La descripcin de cada departamento, vivienda, casa o local, su nmero, situacin, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehculos, si lo hubiere, y dems datos necesarios para identificarlo; El valor nominal que para los efectos de esta Ley, se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local, y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de las partes en condominio; El establecimiento de zonas, instalaciones o adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con capacidades diferentes, el uso del inmueble; El destino general del condominio y el especial de cada departamento, vivienda, casa o local; Los bienes de propiedad comn, su destino, con la especificacin y detalles necesarios, y, en su caso, su situacin, medidas, partes de que se compongan, caractersticas y dems datos necesarios para su identificacin; Caractersticas de la pliza de fianza que deben exhibir los obligados, para responder de la ejecucin de la construccin y de los vicios de sta. El monto de la fianza y el trmino de la misma sern determinados por las autoridades que expidan las licencias de construccin; Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia Escritura Constitutiva y su Reglamento; y

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IV.

V.

VI.

VII. VIII.

IX.

X.

XI.

La obligacin o no de los condminos de contratar Pliza de Seguro contra siniestros o fenmenos naturales, con compaa legalmente autorizada para ello. Al apndice de la escritura se agregarn, debidamente certificados por el notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los departamentos, viviendas, casa o locales y a los elementos comunes; as como el Reglamento.

ARTCULO 7.- Los condominios, de acuerdo con sus caractersticas de estructura y uso, podr ser: I. Por su estructura: a) Condominio vertical: Se entiende como tal al inmueble que promueve espacios con solucin arquitectnica por tipo de uso, para cada propietario o familia, mediante la Construccin de dos o mas condominios o viviendas tipo, mediante la construccin en edificios de tres o ms pisos; Condominio horizontal: Se entiende como tal al inmueble que promueve espacios con solucin arquitectnica tipo, desarrollando funciones completas por tipo de uso, para cada propietario o familia mediante la construccin de dos o mas estructuras de locales o viviendas de una a tres plantas, que comparten elementos comunes en un solo predio que se denomina lote; y Condominio mixto: Se entiende como tal al conjunto de inmuebles que promueve espacios con solucin arquitectnica tipo, desarrollando funciones de habitacin por cada familia mediante la construccin en un predio de los tipos condominio o de la combinacin de ellos sealados en las fracciones anteriores.

b)

c)

II.

Por su uso o destino: a) Habitacional: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva estn destinadas a la vivienda; Comercial o de servicios: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que corresponda segn su actividad; Industrial: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo; Agropecuario: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo; y Mixtos: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores.

b)

c)

d)

e)

ARTCULO 8.- Antes de la constitucin del rgimen de propiedad en condominio, a que se refiere el artculo 6 de esta Ley, los interesados debern obtener una declaracin que en su caso expedirn las autoridades competentes del Ayuntamiento respectivo, en el sentido de ser factible el proyecto general, por hallarse dentro de las previsiones y sistemas establecidos, as como de las previsiones legales sobre desarrollo urbano, de planificacin urbana y de prestacin de los servicios pblicos; entendiendo que dicha declaracin no da por cumplidas las obligaciones a que se contrae la fraccin II del artculo 6, entre las cuales se consignar el otorgamiento de licencias de construccin hasta por un mximo de 120 departamentos, viviendas, casas o locales por condominio, aun cuando ste y otros formen parte de un conjunto o unidad urbana habitacional. ARTCULO 9.- En el Rgimen de Propiedad en condominio, cada titular disfrutar de sus derechos en calidad de propietario en los trminos previstos por el Cdigo Civil para el Estado de Tabasco. Por tal

razn, podr venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los contratos a los que se refiere el derecho comn, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podr ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad. ARTCULO 10.- En todo contrato para adquisicin de los derechos sobre un departamento, vivienda, casa o local, sujeto al rgimen de propiedad en condominio, se insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de la escritura constitutiva que prev el Artculo 6 de esta Ley, hacindose constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento. ARTCULO 11.- La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en condominio, requerir el acuerdo de las dos terceras partes de los propietarios. Dicha extincin, ser procedente, adems, siempre que no existan adeudos por los conceptos establecidos en los artculos 36 fraccin VI, 44 y 45 de sta ley y se respete el derecho de tanto, ARTCULO 12.- El Reglamento podr prever los casos en que, con base en la Ley y en la correspondiente Escritura Constitutiva, proceda la modificacin de sta. TTULO SEGUNDO DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE USO COMN CAPTULO NICO ARTCULO 13.- El condmino tendr derecho exclusivo o privativo a su departamento, vivienda, casa o local, y derecho a la copropiedad de los elementos y partes del condominio que la Escritura Constitutiva considere comunes. ARTCULO 14.- Sern objeto de propiedad comn: I. El terreno, stanos, prticos, puertas de entrada y/o salida, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores, as como los espacios que se hayan sealado en las licencias de construccin como suficientes para estacionamiento de vehculos; siempre que sean de uso general, excepto el cajn destinado para cada vehiculo. Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero y los vigilantes; ms los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute comn, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores, albaales, canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social y otras semejantes, con excepcin de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, cada o local; Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos y azoteas de uso general; y, Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que por la unanimidad de los condminos, se resuelva usar o disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en el Reglamento o en la Escritura Constitutiva. Los condminos vigilarn y exigirn al Administrador o Asamblea General, que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, as como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja.

II.

III.

IV. V.

ARTCULO 15.- Sern de propiedad comn, slo de los condminos colindantes, los entrepisos, muros y dems divisiones que separen entre s los departamentos, viviendas, casas o locales. ARTCULO 16.- Cuando un condmino no haga uso de sus derechos o renuncie a usar determinados bienes, seguir sujeto a las obligaciones que le imponen esta Ley, la Escritura Constitutiva, el Reglamento y las dems disposiciones legales aplicables. ARTCULO 17.- Cada condmino, y en general los habitantes del condominio, podrn usar todos los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer ms oneroso el derecho de los dems, pues de lo contrario se har merecedor a las sanciones previstas en esta Ley, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que se pueda incurrir. ARTCULO 18.- El condmino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad exclusiva, con las limitaciones y modalidades de esta Ley y las dems que establezcan la Escritura Constitutiva y el Reglamento, pero no podrn dar en venta o arrendamiento, partes de los mismos, como piezas o recmaras, cuartos de servicios o lugar privativo para estacionamiento de vehculos. El condmino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso convendrn entre s quin debe cumplir determinadas obligaciones ante el administrador y en qu caso el usuario tendr la representacin del condmino ante las asambleas que se celebren, pero en todo momento el usuario ser solidario de las obligaciones del condmino, en los trminos de los Artculos 2133 y 2134 del Cdigo Civil vigente en el Estado de Tabasco. Ambos harn oportunamente las notificaciones correspondientes al Administrador dentro de los primeros cinco das hbiles, contados a partir del da siguiente en que les fue otorgada su representatividad para los efectos que procedan. ARTCULO 19.- En el caso de que un propietario deseare vender su departamento, vivienda, casa o local, lo notificar al inquilino si lo hubiere, al administrador que a su vez lo har saber a los condminos en la asamblea y a la institucin oficial que haya financiado o construido el condominio, a travs de notario o judicialmente, con expresin del precio ofrecido y dems condiciones de la operacin, a efecto de que, dentro de los ocho das siguientes, manifiesten si hacen uso del derecho del tanto. ARTCULO 20.- Si el departamento, vivienda, casa o local se enajenare con infraccin a lo dispuesto en el Artculo anterior, el inquilino o la institucin oficial que haya financiado o construido el condominio, podr subrogarse en lugar del adquiriente, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa siempre que haga uso del derecho de retracto, con exhibicin de precio, dentro de los quince das siguientes al en que haya tenido conocimiento de la enajenacin. Los notarios o quienes hagan sus veces, se abstendrn de autorizar una escritura de compraventa de esta naturaleza, si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho del tanto. En el caso de que la notificacin se haya hecho por conducto del administrador del inmueble, el mismo deber comprobar ante el notario o quien haga sus veces, en forma indubitable, el da y la hora en que hizo la notificacin a quien se refiere el artculo anterior. ARTCULO 21.- Queda prohibido que una misma persona fsica adquiera o sea propietario de ms de un departamento, vivienda, casa o local en los condominios financiados o construidos por instituciones oficiales, excepto si se adquieren por miembros de su propia familia. Lo aqu dispuesto originar, segn el caso, o la rescisin del contrato o procedimiento similar al que se refiere el Artculo 48. ARTCULO 22.- Cada condmino u ocupante usar su departamento, vivienda, casa o local, en forma ordenada y tranquila. No podr destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres u otros especificados en el Reglamento, ni hacerlo servir a otros objetos que los convenidos expresamente en su escritura constitutiva y, en caso de duda, a aqullos que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su ubicacin.

ARTCULO 23.- Los condminos del departamento de planta baja o primero y los del ltimo, o de viviendas, casas o locales situados en aqul o en ste; no tendrn ms derechos que los restantes condminos. Salvo que lo establezca en la escritura y en Reglamento, los condminos de la planta baja no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal planta incluidos los destinados a cubos de luz, ni hacer obras en dichos lugares. Con igual salvedad, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los dems condminos del inmueble. ARTCULO 24.- Cada condmino podr hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su departamento, vivienda, casa o local, excepto lo estipulado en el Artculo 27 de la presente Ley. Asimismo, estar obligado a mantener en buen estado de conservacin y funcionamiento los servicios e instalaciones propios. ARTCULO 25.- La realizacin de las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos u otras divisiones colindantes en los condominios, as como su costo, sern obligatorios para los condminos colindantes siempre y cuando la realizacin de la obra no derive de un dao causado por uno de los condminos. En los condominios de construccin vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior, y los stanos, sern por cuenta de todos los condminos; as como la reparacin de desperfectos ocasionados por fenmenos naturales. ARTCULO 26.- Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarn las siguientes reglas: I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservacin y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarn por el administrador previa licencia, en su caso, de las autoridades municipales, bastando la conformidad del comit de vigilancia y sin necesidad del acuerdo de los condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administracin. Cuando ste no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocar a asamblea de condminos, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento de condominio, resuelvan lo conducente; El enajenante es responsable de los vicios de construccin del condominio. El resto de los condminos podr proceder a la reparacin de los mismos, en la proporcin que cada uno represente sobre el valor total del condominio, dejando a salvo sus derechos para repetir contra aqul, o hacer efectiva la finaza que prev el Artculo 6, fraccin IX; Tratndose de construcciones nuevas, el propietario o propietarios originales del condominio sern responsables por los defectos o vicios ocultos de las construcciones, extinguindose las acciones correspondientes al ao posterior a la entrega del rea afectada. III. Para realizar obras nuevas, excepto en reas verdes, que no impliquen la modificacin de la escritura constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, se requerir acuerdo aprobatorio de la Asamblea General Extraordinaria con la asistencia de los condminos y por un mnimo de votos que represente el 51% del total del condominio; En caso de falta del Administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes y servicios comunes podrn ser efectuadas por cualquiera de los condminos. Los gastos que haya realizado sern reembolsados repartiendo el costo en partes iguales entre todos los condminos;

II.

IV.

V.

Los gastos que se originen con motivo de la operacin, reparacin, conservacin y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, as como de las reas o bienes comunes, sern cubiertos por todos los condminos conforme a lo establecido en el Ttulo Cuarto Captulo II de esta Ley; Cuando un condominio sea abandonado en forma absoluta por su inquilino o propietario por un trmino de treinta das naturales, el Administrador notificar por escrito de esa situacin a su copropietario, o al propietario cuando este inmueble sea rentado, o en su defecto, al organismo pblico que detente su propiedad, para que tomen las medidas adecuadas en un trmino de cinco das naturales, a partir de la fecha de notificacin, con el objeto de que el lugar no se convierta en un foco de contaminacin que vaya en contra de la salud o la seguridad del resto de los condminos. En caso de que en dicho trmino no se tomen las medidas apropiadas, de conformidad con el Comit de Vigilancia del condominio, se harn los gastos necesarios para evitar que ese espacio sea destinado a otro uso del estipulado en la escritura correspondiente y los gastos que se originen por el mantenimiento y administracin del mismo, ser a cargo del propietario o del organismo pblico, pudiendo en su caso aplicar lo sealado en el Artculo 48 de la presente Ley;

VI.

VII.

Cuando un vehculo sea estacionado en cualquiera de las reas comunes del condominio, incluyendo el propio estacionamiento si lo hubiera, o en el frente del inmueble, por un trmino mayor a veinte das naturales, el Administrador notificar por escrito a su propietario, cuando el mismo sea uno de los condminos, a retirar en un trmino no mayor a cinco das naturales el vehculo de referencia y en caso de que se desconozca el propietario de esa unidad, el Administrador notificar a las autoridades municipales, con el fin de que la unidad se retire en forma inmediata del lugar donde se encuentre. Esta medida no se aplicar cuando un condmino avise por escrito al Administrador, que el vehculo permanecer en determinado sitio del condominio, por causas que a juicio del Comit de Vigilancia, sean valederas, pero en ningn caso esa unidad podr permanecer ms de treinta, das en el mismo lugar; y

VIII.

Tratndose de los gastos que se originen por la prestacin del servicio de energa elctrica, agua y otros en las reas o bienes comunes se cubrirn de acuerdo a lo establecido en las fracciones V y VI de este Artculo. El proveedor o prestador del servicio incluir la cantidad respectiva en la factura o recibo que individualmente expida a cada condmino por el servicio en su unidad de propiedad exclusiva.

ARTCULO 27.- Queda prohibido a los condminos y en general la los habitantes del condominio: I. Realizar obras, edificaciones o modificaciones en el interior de su unidad de propiedad exclusiva, como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten la estructura, muros de carga, u otros elementos esenciales del edificio o que pueda perjudicar su estabilidad, seguridad salubridad o comodidad; Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los dems condminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados; Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores desentonando con el conjunto o que contravenga lo establecido y aprobado por la asamblea general; Derribar o transplantar rboles, cambiar el uso o naturaleza de las reas verdes, impidiendo el uso de las reas comunes o de la flora existente, contraviniendo lo estipulado en la Ley de Proteccin Ambiental del Estado de Tabasco, y en la Escritura Constitutiva.

II.

III.

IV.

Sin embargo, en caso de que los rboles representen un riesgo para las construcciones o para los condminos, o bien se encuentren en malas condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la Secretara de Desarrollo Social y Proteccin del Medio Ambiente, la asamblea general determinar las acciones ms convenientes a realizar; V. Poseer animales que por su nmero, tamao o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condminos. En todos los casos, los condminos, sus arrendatarios o cesionarios, sern absolutamente responsables de las acciones de los animales que introduzcan al condominio que afecten la limpieza, salubridad y proteccin o que causen cualquier dao y perjuicio, molestia, plaga o enfermedades a otros condminos y habitantes del mismo; Efectuar todo acto, en el exterior o interior de su unidad de propiedad exclusiva, que impida o haga ineficaz la operacin de los servicios comunes e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las reas comunes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condminos u ocupantes; Delimitar con cualquier tipo de material o pintar sealamientos de exclusividad, as como techar o realizar construcciones en reas verdes y estacionamiento. Por ningn motivo se podr hacer uso de los estacionamientos en las reas de uso comn para fines distintos as como ocupar el rea de estacionamiento de otro condominio; VIII. En uso habitacional, realizar obras y reparaciones en horario nocturno, salvo los casos de fuerza mayor. Para el caso de uso comercial o de servicios, industrial o mixto, la Asamblea acordar los horarios que mejor convengan al destino del condominio; IX. Realizar obras en la propiedad exclusiva que puedan poner en peligro la seguridad y estabilidad fsica del edificio ocasionando peligro o riego a los habitantes del condominio o que no permitan la conservacin de zonas comunes a su flora, as como las que realicen los condminos en reas comunes que afecten la comodidad de trnsito del condominio; las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn, aunque sea a un solo dueo, y las que demeriten cualquier parte exclusiva de una unidad condominal; En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro distinto al establecido en la Escritura Constitutiva, siempre y cuando ste sea de los permitidos por el respectivo Plan de Desarrollo Urbano; Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e instalaciones generales; y Generar ruidos y alteraciones a la paz que afecten a la seguridad de las personas o bienes de los dems condminos. TTULO TERCERO DE LA ORGANIZACIN Y ADMINISTRACIN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO I DE LAS ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA ARTCULO 28.- La Escritura Constitutiva es la que establece las caractersticas y condiciones para la organizacin y funcionamiento social del condominio. La Asamblea General es el rgano supremo del condominio. La Asamblea General podr ser ordinaria o extraordinaria y ambas se regirn por las siguientes prevenciones:

VI.

VII.

X.

XI. XII.

I.

Las Asambleas Generales ordinarias se celebrarn casa seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administracin del condominio, as como tratar los asuntos concernientes al mismo; y Las Asambleas Generales Extraordinarias se celebrarn cuando haya asuntos de carcter urgente que atender o cuando se trate de los siguientes asuntos conforme a los establecido en esta Ley: cualquier modificacin a la Escritura Constitutiva o su Reglamento; para la extincin voluntaria del rgimen; para realizar obras nuevas; para acordar lo conducente en caso de destruccin, ruina o reconstruccin; as como cualquier asunto relacionado con la actividad interna del condominio y sus habitantes.

II.

ARTCULO 29.- Las Asambleas Generales se regirn por las siguientes disposiciones: I. Sern presididas por quien designe la Asamblea, contar con un Secretario cuya funcin ser desempeada por el Administrador; o a falta de ste, por disposicin expresa sobre el particular en el Reglamento, o por quien nombre la Asamblea y con escrutadores sealados por la misma. Para las cuestiones sujetas a votacin cada condmino gozar de un nmero de votos igual al porcentaje de indivisos que su unidad de propiedad exclusiva represente en el total valor del condominio establecido en la Escritura Constitutiva; salvo lo dispuesto en el Ttulo V de esta Ley; La votacin ser personal, nominal y directa; pero el reglamento del condominio puede facultar la representacin y determinar otras formas y procedimientos; Las resoluciones se tomarn por mayora simple de votos presentes, excepto en los casos en que la presente Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento establezcan una mayora especial; Cuando un solo condmino represente ms del 50% de votos y asista el resto del valor total de votos del condominio se requerir, cuando menos, la mitad de los votos restantes para que sean vlidos los acuerdos. De no asistir cuando menos el 75% del valor total del condominio se proceder a la segunda convocatoria de asamblea general, en la cual para que sean vlidos los acuerdos se requerirn cuando menos el 75% de los votos de los asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo vlido, el condmino mayoritario o el grupo minoritario podrn someter la discrepancia a los trminos del Ttulo Cuarto de esta Ley; Cuando un condmino o habitante sea designado Administrador, miembro del Comit de Administracin o del Comit de Vigilancia, deber acreditar a la Asamblea el cumplimiento de sus obligaciones respecto del condominio, desde el inicio y durante la totalidad de su gestin; El Secretario de la Asamblea deber asentar el acta de la misma en el Libro de Actas que para tal efecto haya autorizado la Asamblea. Las actas, por su parte, sern firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del Comit de Vigilancia que asistieron y por los condminos que as lo soliciten; y El Administrador tendr siempre a la vista de los condminos el Libro de Actas y le informar por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la Asamblea. Si el acuerdo de la Asamblea General: a) Modifica la Escritura Constitutiva del condominio; el acta se protocolizar ante Notario Pblico y se inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad; y Modifica el Reglamento; el acta se protocolizar ante fedatario pblico.

II.

III.

IV.

V.

VI.

VII.

VIII.

b)

ARTCULO 30.- Las convocatorias para la celebracin de Asambleas Generales se harn de acuerdo a las siguientes disposiciones:

I.

La convocatoria deber indicar el tipo de Asamblea de que se trate; lugar en donde se realizar dentro del condominio, o en su caso el establecido por el Reglamento; as como la fecha en que se celebrar, incluyendo el orden del da y quin convoca; Los condminos o sus representantes sern notificados mediante la entrega de la convocatoria respectiva en la unidad de propiedad exclusiva. Adems; el convocante colocar la convocatoria en uno o ms lugares visibles del condominio o en los establecidos en el Reglamento; Podrn convocar Asamblea, de acuerdo a lo que establece esta Ley: a) b) c) El Administrador; El Comit de Vigilancia, o Cuando menos el 25% del total de los condminos. Los condminos morosos e incumplidos, segn informe de la administracin, no tendrn derecho de convocar.

II.

III.

IV.

Cuando la Asamblea se celebre en virtud de la primera convocatoria, se requerir de una asistencia del 75% de los condminos; cuando se realice en segunda convocatoria el qurum se integrar con la mayora simple del total de condminos. En caso de la tercera convocatoria, la Asamblea se declarar legalmente instalada con los condminos que asistan y las resoluciones se tomarn por la mayora de los presentes. Las determinaciones adoptadas por las Asambleas en los trminos de esta Ley, del Reglamento y de las dems disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condminos, incluyendo a los ausentes y disidentes. Las convocatorias para la celebracin de Asambleas Ordinarias se notificarn con siete das naturales de anticipacin a la fecha de la primera convocatoria. Entre la segunda convocatoria y la celebracin de la Asamblea respectiva el plazo mnimo ser de media hora y entre la tercera convocatoria y su celebracin, mediar el mismo plazo;

V.

En los caso de suma urgencia se realizarn las convocatorias para Asamblea Extraordinaria con la anticipacin que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo dems a las suposiciones de esta ley y el Reglamento; Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea se considere necesario; el Administrador, el Comit de Vigilancia o cuando menos el 25% de los condminos podr solicitar la presencia de un Notario Pblico; En el caso de las Asambleas Generales Extraordinarias sealadas en el Artculo 28 de esta Ley, las reglas para la fijacin de qurum y votacin, se sujetarn a las disposiciones que en cada caso determinen los artculos correspondientes de la misma; y El condmino, su arrendatario o quien sean su derechohabiente, que no asista a cualquier asamblea, si fue notificado en tiempo y forma y no justifique su inasistencia por impedimento vlido, caso fortuito o fuerza mayor, acatar de manera obligatoria cualquier disposicin que la Asamblea acuerde.

VI.

VII.

VIII.

ARTCULO 31.- La Asamblea General tendr las siguientes facultades: I. II. Modificar la Escritura Constitutiva y aprobar o reformar el Reglamento; Nombrar y remover libremente al Administrador o Administradores, en los trminos de la presente ley, de la Escritura Constitutiva y el Reglamento;

III. IV.

Fijar la remuneracin relativa al Administrador; Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condminos, de a cuerdo a la Escritura Constitutiva y al Reglamento; Establecer las cuotas a cargo de los condminos para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administracin, y otro fondo de reserva, para la adquisicin o reposicin de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere ms adecuado y eficiente de acuerdo a las caractersticas del condominio; Nombrar y remover al Comit de Vigilancia; Resolver sobre la clase y monto de la garanta que deba otorgar el Administrador respecto al fiel desempeo de su misin y al manejo de los fondos a su cuidado; Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el Administrador a su consideracin, as como el informe anual de actividades que rinda el Comit de Vigilancia; Discutir, y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el ao siguiente; Instruir al Comit de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el Administrador o Administradores infrinjan esta Ley, el Reglamento, la Escritura Constitutiva o cualquier disposicin legal aplicable; Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas por el Administrador; Resolver sobre la restriccin de servicios de energa elctrica, gas y otros, por omisin de pago de las cuotas a cargo de los condminos o en general los habitantes del condominio, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas. No se podr restringir el servicio de agua potable; y Las dems que le confieren la presente Ley, el Reglamento, la Escritura Constitutiva, y dems disposiciones aplicables. CAPTULO II DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES

V.

VI. VII.

VIII.

IX. X.

XI.

XII.

XIII.

ARTCULO 32.- Los condominios sern administrados por la persona fsica o jurdica colectiva que designe la Asamblea General en los trminos de esta Ley y el Reglamento. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la organizacin condominal o los condminos tengan una forma tradicional de organizacin, se podr nombrar administracin por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y reas y en aquellos casos en que el condominio tenga ms de una entrada, los condminos podrn optar por la organizacin, por acceso o mdulo, siempre y cuando se trate de asuntos de reas internas en comn que slo dan servicio a quienes habitan esa seccin del condominio. Se prohbe la organizacin fragmentada dentro de las secciones y si el acceso es compartido por dos alas, no se permitir la organizacin separada de stas. ARTCULO 33.- Para desempear el cargo de Administrador: I. El Administrador deber acreditar a la Asamblea, el cumplimiento de sus obligaciones de condmino desde el inicio y durante la totalidad de su gestin; y

II.

En el caso de contratar administracin profesional, ya sea persona fsica o jurdica colectiva, deber acreditar experiencia en administracin de condominios, en ambos casos se protocolizar el nombramiento ante Notario Pblico para los efectos legales correspondientes.

ARTCULO 34.- Cuando la Asamblea General decida contratar servicios profesionales para su administracin, el Comit de Vigilancia deber celebrar el contrato correspondiente conforme a la ley aplicable. El Administrador, tendr un plazo no mayor a treinta das naturales, a partir de la fecha de la firma del contrato, para entregar al Comit de Vigilancia la fianza correspondiente. ARTCULO 35.- El Administrador durar en su cargo un ao, pudiendo ser reelecto por la Asamblea en dos perodos consecutivos ms y posteriormente en otros perodos no consecutivos. Cuando la Asamblea de condminos designe una nueva administracin, la saliente deber entregar, en un trmino no mayor de siete das naturales al da de su designacin, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, libro de actas, valores, muebles, inmuebles y dems bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, la cual slo podr posponerse por resolucin judicial; debindose levantar un acta circunstanciada de la misma. ARTCULO 36.- Corresponder al Administrador: I. Llevar un libro de Actas de Asamblea, debidamente autorizado por la Asamblea General, previa anuencia del Comit de Vigilancia; Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integracin, organizacin y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes estn comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios; Representar y llevar las decisiones tomadas en la Asamblea General de los condminos respectivos a las asambleas de los administradores; Recabar y conservar los libros y la documentacin relacionada con el condominio, los que en todo tiempo podrn ser consultados por lo condminos; Atender la operacin adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales; Realizar los actos de administracin y conservacin que el condominio requiera en sus reas comunes; as como contratar el suministro de energa elctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y reas comunes, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley; Realizar las obras necesarias en los trminos de la fraccin I del Artculo 26 de esta Ley; Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que sta designe a otra persona; Recaudar de los condminos lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administracin y el de reserva, as como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea General, otorgando el recibo correspondiente; Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los trminos del Reglamento; Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;

II.

III.

IV.

V. VI.

VII. VIII. IX.

X.

XI.

XII.

Entregar mensualmente a cada condmino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta del condominio que muestre: a) b) La relacin pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior; El detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El Administrador tendr a disposicin de los condminos que lo soliciten, una relacin pormenorizada de los mismos; Saldo y fines para los que se destinarn los fondos del mes siguiente; Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mencin de intereses; y Una relacin detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o servicios del condominio.

c) d)

e)

El condmino tendr un plazo de ocho das contados a partir de la entrega de dicha documentacin para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que est de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobacin de la Asamblea, en los trminos de la fraccin VIII del Artculo 31; XIII. Convocar a Asambleas en los trminos establecidos en esta Ley y el Reglamento;

XIV. Representar a los condminos para la contratacin a terceros de los locales, espacios o instalaciones de propiedad comn que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio ajustndose a lo establecido por las Leyes correspondientes y el Reglamento; XV. Exigir, con la representacin de los dems condminos, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley y el Reglamento, solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda;

XVI. En relacin con los bienes comunes del condominio, el Administrador tendr facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administracin de bienes, y actos de administracin que requieran clusula especial conforme a la Ley; En caso de fallecimiento del Administrador o por ausencia por ms de un mes sin previo aviso, el Comit de Vigilancia podr asumir estas facultades, hasta en tanto se designe un nuevo Administrador; XVII. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Proteccin Civil y su Reglamento; XVIII. Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condminos que incumplan con sus obligaciones o incurran en violaciones a la presente Ley, a la Escritura Constitutiva y al Reglamento; XIX. Realizar las dems funciones y cumplir las obligaciones a su cargo establecidas por la Ley, el Reglamento, la Escritura Constitutiva y las dems disposiciones aplicables; XX. Impulsar y promover por menos una vez cada seis meses en coordinacin con el Ayuntamiento y autoridades correspondientes una jornada de difusin e instrumentacin de principios bsicos que componen la cultura condominal;

XXI. Poner a disposicin de la Asamblea el respectivo Libro de Actas debidamente autorizado, cuando sta se haya convocado en los trminos que para tal efecto establece la Ley; y

XXII. Cuidar la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, el cumplimiento del Reglamento y de la Escritura Constitutiva. Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el Administrador dentro de sus funciones, con base en la Ley y el Reglamento, sern obligatorias para todos los condminos. CAPITULO III DEL NOMBRAMIENTO Y ATRIBUCIONES DEL COMIT DE VIGILANCIA ARTCULO 37.- Los condminos debern integrar un Comit de Vigilancia conformado por dos o hasta cinco condminos, dependiendo del nmero de unidades de propiedad exclusiva, designndose de entre ellos un presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, mismo que actuarn de manera colegiada. La minora que represente por lo menos el 25% del nmero total de condminos tendr derecho a designar a uno de los vocales. ARTCULO 38.- El nombramiento del Comit de Vigilancia ser por un ao, desempendose en forma honorfica. Podrn ser reelectos por la Asamblea slo la mitad de sus miembros por un periodo ms consecutivo. ARTCULO 39.- El Comit de Vigilancia tendr las siguientes atribuciones y deberes: I. Vigilar que el Administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea y las funciones a su cargo establecidas en el Artculo 36; Contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el Artculo 34 de esta Ley; En su caso, dar su conformidad para la realizacin de las obras a que se refiere el Artculo 26 fraccin I; Verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el Administrador ante la Asamblea General; Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la administracin del condominio; Coadyuvar con el Administrador para lograr que los condminos cumplan sus obligaciones; Convocar a Asamblea General cuando, a requerimiento por escrito, el Administrador no lo haga dentro de los tres das siguientes a la peticin; Asimismo, cundo a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de irregularidades en que haya incurrido el Administrador; con notificacin a ste para que comparezca ante la Asamblea respectiva; VIII. Solicitar la presencia de un Notario Pblico en los casos previstos en esta Ley o en los que se considere necesario; Cubrir las funciones de Administrador en los casos previstos en el Artculo 36 fraccin XVI, segundo prrafo; y Las dems que se deriven de esta Ley y de la aplicacin de otras que impongan deberes a su cargo as como de la Escritura Constitutiva y del Reglamento.

II.

III.

IV.

V. VI. VII.

IX.

X.

TTULO CUARTO DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DERIVADOS DEL RGIMEN DE CONDOMINIO CAPTULO I DEL REGLAMENTO DEL CONDOMINIO ARTCULO 40.- El Reglamento del condominio se elaborar por quienes otorguen la Escritura Constitutiva del condominio. Cualquier modificacin al Reglamento se acordara en Asamblea General Extraordinaria a la que deber de asistir por los menos la mayora simple de los condminos. Las resoluciones requerirn de un mnimo de votos que representen el 51% del valor del indiviso del condominio. El Reglamento deber formar parte del apndice de la Escritura Constitutiva. ARTCULO 41.- El Reglamento contendr, sin contravenir lo establecido por esta Ley y la Escritura Constitutiva correspondiente, las disposiciones que por las caractersticas especficas del condominio se consideren necesarias, refirindose, por los menos, a lo siguiente: I. Los derechos y obligaciones de los condminos, referidos a los bienes de usos comn, especificando estos ltimos, as como las limitaciones a que queda sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes, y los propios; El procedimiento para el cobro de las cuotas de los fondos de administracin y mantenimiento, el de reserva, as como de las extraordinarias; El monto y la periodicidad del cobro de las cuentas de los fondos de administracin y mantenimiento y el de reserva; as como las extraordinarias; Las medidas convenientes para la mejor administracin, mantenimiento y operacin del condominio; Las disposiciones necesarias que propicien la integracin, organizacin y desarrollo de la comunidad condominal; La forma de convocar a Asambleas y persona que la presidir; Los criterios generales a los que se sujetar el Administrador para la contratacin a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad comn que sean objeto de arrendamiento o comodato; El tipo de Asambleas que se realizarn, de acuerdo a lo establecido en el Artculo 28 de esta ley; El tipo de administracin, conforme a lo establecido en el Artculo 32 de esta Ley; Otras obligaciones y requisitos para el Administrador y los miembros del Comit de Vigilancia, adems de lo establecido por esta Ley; La forma de designacin, facultades, poderes, requisitos, bases de remuneracin del Administrador y causas para la remocin del Administrador y de los miembros del Comit de Vigilancia; El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del Administrador. La determinacin de criterios para el uso de las reas comunes, especialmente para aqullas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean condminos o familiares que habiten con ellos;

II.

III.

IV.

V.

VI. VII.

VIII. IX. X.

XI.

XII.

XIII.

XIV. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las unidades de propiedad exclusiva o reas comunes; si el Reglamento fuere omiso, la Asamblea resolver lo conducente; XV. Las aportaciones para la constitucin de fondos de mantenimiento y administracin y de reserva;

XVI. La determinacin de criterios para asuntos que requieran una mayora especial en caso de votacin y no previstos en esta Ley; XVII. Las bases para la integracin del Programa Interno de Proteccin Civil; as como, en su caso, la conformacin de Comits de Proteccin Civil y de Seguridad Pblica; XVIII. La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivisos se modifiquen por reformas a la Escritura Constitutiva, la mencionada tabla deber actualizarse; XIX. Mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la mejor administracin del condominio, sin perjuicio de las disposiciones de esta Ley; y XX. Las materias que le reserven la Escritura Constitutiva y la presente Ley. CAPTULO II DE LAS CUOTAS PREVISTAS PARA GASTOS Y OBLIGACIONES COMUNES ARTCULO 42.- Cada condmino o en general lo habitantes del condominio, en su caso, estn obligados a cubrir puntualmente las cuotas que se sealan en ste captulo. Salvo lo dispuesto en el Ttulo Sptimo de esta ley, se establecern para: I. Constituir el fondo de administracin y mantenimiento destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administracin, operacin y servicios no individualizados de las reas comunes del condominio. El importe de las cuotas a cargo de cada condmino, se establecer distribuyendo los gastos en proporcin al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva; Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisicin de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de la cuota se establecer en proporcin al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva; y Gastos extraordinarios, los cuales procedern cuando: a) El fondo de administracin y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario. El importe de la cuota se establecer en proporcin al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva; y El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de alguna herramienta, materiales, implementos, maquinarias y mano de obras para la oportuna y adecuada realizacin de obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de la cuota se distribuir conforme a lo establecido para el fondo de reserva.

II.

III.

b)

ARTCULO 43.- Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda, por ejemplo, varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinados a servir nicamente a una parte del condominio, los gastos especiales relativos sern a cargo del grupo de condminos beneficiados.

Tambin en el caso de las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones cuya utilizacin sea variable por los condminos podrn establecerse normas especiales para el reparto de los gastos. Esta modalidad deber regularse en la Escritura Constitutiva o en el Reglamento. ARTCULO 44.- Las cuotas de administracin y mantenimiento no estarn sujetas a compensacin, excepciones personales ni algn otro supuesto que pueda excusar su pago. ARTCULO 45.- Los fondos, en tanto no se utilicen, debern invertirse en valores de inversin a la vista de mnimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversin deber ser autorizada por el Comit de Vigilancia. La Asamblea General determinar anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones que debern aplicarse a cada uno de los fondos del condominio. ARTCULO 46.- La Asamblea General determinar anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones o por el arrendamiento de los bienes de uso comn que debern aplicarse a cada uno de los fondos del condominio. ARTCULO 47.- Las cuotas para gastos comunes, administracin y fondo de reserva, y extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva y que los condminos no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General o en el Reglamento que se trate, causarn intereses al tipo que se hayan fijado en Asamblea o en el Reglamento, o al legal, si ste fuera omiso. Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condminos por motivo de su incumplimiento en el pago. Trae aparejada ejecucin en la va ejecutiva civil, el estado de liquidacin de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en asamblea o en el Reglamento del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el presidente del Consejo de Vigilancia, acompaada de los correspondientes recibos pendientes de pago, as como de la copia certificada por Fedatario Pblico, del acta de Asamblea General relativa y/o del Reglamento, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condminos para los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva. Esta accin slo podr ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago. ARTCULO 48.- El condmino que reiteradamente incumpla con sus obligaciones, adems de ser responsable de los daos y perjuicios que cause a los dems, podr ser demandado y en su caso condenado a la venta de su departamento, vivienda, casa, local o rea, hasta en subasta pblica, respetndose el derecho del tanto. El ejercicio de esta accin ser resuelto en Asamblea General Extraordinaria, sin que por este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento de las obligaciones omitidas, que en su caso sern cubiertas, respetando los derechos de acreedor preferente, con el producto de la subasta respectiva. A dicha asamblea deber ser convocado el condmino moroso o infractor a fin de que exprese lo que a su derecho convenga. Para los efectos de ste Artculo se entender por incumplimiento reiterado de obligaciones, las omisiones que originen ms de una reclamacin judicial en contra del moroso. ARTCULO 49.- Se suspender a los condminos su derecho de voto, conservando siempre el derecho a la voz, previa notificacin al interesado para que manifieste lo que a su derecho convenga y la aprobacin de la Asamblea General, en los siguientes casos I. Por falta de pago de dos cuotas o ms, para el fondo de mantenimiento y administracin y el fondo de reserva. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos; y/o

II.

III.

Cuando por sentencia judicial o laudo administrativo debidamente ejecutoriado, se haya condenado al pago de daos a favor del condominio y ste no haya sido cubierto.

En estos supuestos no sern considerados para el qurum de instalacin de la Asamblea. ARTCULO 50.- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario, el Administrador le mandar previo consentimiento del condmino, la desocupacin del departamento, vivienda, casa local o rea cualquiera que sea el ttulo o causa de la ocupacin. Si el condmino se opusiere, se proceder contra ste y el ocupante, en los trminos del Artculo anterior. ARTCULO 51.- Los condminos cubrirn independientemente el Impuesto Predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en comn o de copropiedad, as como los dems impuestos, contribuciones o derechos de que en razn del condominio sean causantes por si mismo. ARTCULO 52.- Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio con relacin a una unidad de propiedad exclusiva, el vendedor deber entregar al comprador constancias de no adeudo, de servicios pblicos, del pago de cuotas de mantenimiento y administracin y el de reserva, as como de cuotas extraordinarias en su caso, expedida por el Administrador. El adquiriente de cualquier unidad de propiedad exclusiva se constituye obligado solidario del pago de los adeudos existentes en relacin al pago de cuotas para gastos comunes, administracin y fondo de reserva, y extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva, excepto en el caso de que el administrador del condominio hubiere expedido y entregado la constancia de no adeudos sealados anteriormente. En ninguno de los casos el adquiriente tendr obligacin solidaria en lo referente al pago de adeudos vencidos por concepto de servicios pblicos. El Notario Pblico ante el cual se otorgue el contrato de compraventa deber relacionar las constancias de no adeudos a que se refiere el prrafo anterior, y en su defecto, hacer del conocimiento del adquiriente la obligacin solidaria de pago de los adeudos de cuotas para gastos comunes, administracin y fondo de reserva, y extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva existentes derivadas de este Artculo. ARTCULO 53.- Los Juzgados civiles conocern de la interpretacin y aplicacin de la presente Ley, el Reglamento, de la Escritura Constitutiva y de la traslativa de dominio, as como de las disposiciones legales aplicables que no sean competencia de las autoridades administrativa o de aquellos asuntos que no puedan resolverse en la Asamblea. ARTCULO 54.- Los gravmenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas, casas, cabaas o locales de un condominio. Cada uno de los condminos responder slo del gravamen que correspondan a su propiedad. Toda clusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen sobre el inmueble, se tendr por no puesta. ARTCULO 55.- Los crditos que se originen por las obligaciones contenidas en las escrituras constitutivas y de traslacin de dominio, por el Reglamento o por esta Ley y las dems disposiciones legales aplicables, gozan de garanta real sobre los departamentos, viviendas, casas, cabaas o locales, aunque stos se trasmitan a terceros. TTULO QUINTO DE LA DESTRUCCIN, RUINA Y RECONSTRUCCIN DEL CONDOMINIO CAPTULO NICO ARTCULO 56.- Si el inmueble sujeto al Rgimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporcin que represente ms del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y segn peritaje practicado por las autoridades competentes o por una

Institucin Financiera autorizada, se podr acordar en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mnima de la mayora simple del total de condminos y por un mnimo de votos que represente el 51% del valor total del condominio y la mayora simple del nmero total de condminos: a) La reconstruccin de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este Ttulo, las disposiciones legales sobre el desarrollo urbano y otras que fueren aplicables; y La extincin total del rgimen.

b)

ARTCULO 57.- En el caso de que la decisin sea por la reconstruccin del inmueble, cada condmino estar obligado a costear la reparacin de su unidad de propiedad exclusiva y todos ellos se obligarn a pagar la reparacin de las partes comunes, en la proporcin que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la Escritura Constitutiva. Los condminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstruccin debern enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa das, al valor del avalo practicado por las autoridades competentes o por una Institucin bancaria autorizada, que comprender el valor de su unidad de propiedad exclusiva, y la parte que corresponda de las reas comunes. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se hubiere destruido totalmente, la mayora de los condminos podr decidir sobre la extincin parcial del rgimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permite, en cuyo caso, se deber indemnizar al condmino por la extincin de sus derechos de copropiedad. ARTCULO 58.- Si se optare por la extincin total del rgimen de conformidad con las disposiciones de este Ttulo, se deber asimismo decidir sobre la divisin de los bines comunes o su venta, de conformidad con el Reglamento y dems leyes aplicables. TTULO SEXTO DE LAS AUTORIDADES CAPTULO NICO ARTCULO 59.- Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los Municipios debern verificar que los condominios renan las condiciones y requisitos establecidos en la legislacin vigente en materia de desarrollo urbano, ecologa, salubridad y proteccin civil. ARTCULO 60.- Los Ayuntamientos podrn emitir el Reglamento, mismo que contar con las disposiciones siguientes: I. II. III. Descripcin, uso y destino del condominio; Forma de convocar a Asamblea y persona que la preside; Prohibicin sobre el almacenamiento de substancias txicas, explosivas o consideradas de alto riesgo; Medidas provisionales en caso de ausencia temporal del Administrador o Consejo de Vigilancia; Formas de extincin del condominio; Especificaciones sobre el suministro de servicios pblicos municipales; y Las causas y condiciones bajo las cuales proceder la remocin del Administrador o Comit de Administracin del condominio.

IV. V. VI. VII.

ARTCULO 61.- Es obligacin de las autoridades municipales proporcionar a los condominios los servicios pblicos de su competencia, a que se refiere el Artculo 115 de la Constitucin Poltica de los

Estados Unidos Mexicanos, en igualdad de circunstancias que a otros desarrollos habitacionales, comerciales o de servicios no sujetos al rgimen condominal. TTULO SEPTIMO DE LOS CONDOMINIOS DESTINADOS A LA VIVIENDA DE INTERS SOCIAL Y/O POPULAR CAPTULO NICO ARTCULO 62.- Se declara de orden pblico e inters social la constitucin del rgimen de propiedad en condominio destinado, total o mayoritariamente a la vivienda de Inters Social o Popular. ARTCULO 63.- Estos condominios podrn por medio de su Administrador y sin menoscabo de su propiedad: I. Solicitar al Instituto de Desarrollo Urbano y Vivienda de Tabasco. la emisin de la constancia oficial que lo acredite dentro de la clasificacin de vivienda de inters social y popular para el pago de cualquier servicio o impuesto cuya cuota est sujeta a una clasificacin econmica. La autoridad estar obligada a responder sobre la procedencia o no de la solicitud en un plazo mximo de 30 das; de no ser contestada en dicho plazo ser considerada con resultado en sentido afirmativo; Solicitar su incorporacin y aprovechamiento de los presupuestos y subsidios previstos en los programas de Administracin Pblica de los Municipios, para apoyar la construccin de infraestructura urbana en las colonias, con el fin de obtener recursos para el mejoramiento y reparaciones mayores de las reas comunes del condominio, exceptuando los de gastos corriente; Establecer convenios con la administracin Pblica de los Municipios de conformidad con los criterios generales que al efecto expida sta, para recibir en las reas comunes servicios pblicos bsicos como: recoleccin de basura, seguridad pblica, proteccin civil, balizamiento, renovacin del mobiliario urbano, bacheo, cambio e instalacin de luminarias.

II.

III.

Para ser sujetos de los beneficios determinados en las fracciones anteriores, se deber acreditar estar constituido en rgimen de propiedad en condominio y contar con la organizacin interna establecida en esta Ley y su Reglamento, presentando para ello copia de la Escritura Constitutiva, Reglamento y el libro de Actas de Asamblea. En caso de falta de Administrador y con la aprobacin de la Asamblea General el Comit de Vigilancia podr firmar las solicitudes y convenios anteriores acreditando nicamente la existencia del rgimen condominal. ARTCULO 64.- La Administracin Pblica de los Municipios podr adoptar las medidas administrativas que faciliten y estimulen la constitucin en este rgimen de las unidades habitacionales de inters social o popular. ARTCULO 65.- En las Asambleas, cada condmino gozar de un voto por la unidad de propiedad exclusiva de la que sea propietario, de igual manera las cuotas se fijarn en base al nmero de unidades de propiedad exclusiva de que se componga el condominio, con independencia de los indivisos. TTULO OCTAVO CAPTULO NICO DE LA CULTURA CONDOMINAL

ARTCULO 66.- Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del rgimen de propiedad en condominio. Entendindose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participacin; la solidaridad y la aceptacin mutua. ARTCULO 67.- Las autoridades municipales del lugar en que se ubique el condominio proporcionarn a los habitantes y Administradores del inmueble bajo el rgimen de propiedad en condominio, orientacin y capacitacin a travs de diversos cursos y talleres en materia condominal, en coordinacin con los organismos de vivienda y otras dependencias e instituciones pblicas y privadas. ARTCULO 68.- Toda persona que sea Administrador, miembro del Comit de Administracin o el Comit de Vigilancia de un condominio, deber acreditar su asistencia a los cursos de capacitacin y actualizacin impartidos por las autoridades municipales de la demarcacin territorial en que se ubique el condominio, por lo menos, una vez al ao. TTULO NOVENO DE LAS SANCIONES CAPTULO NICO ARTCULO 69.- Los condminos que incumplan las obligaciones que les son impuestas por la presente Ley, el Reglamento o en la Escritura Constitutiva, podrn ser sancionados, siempre que exista queja por escrito de la Asamblea o de algn vecino en particular, debern ser sancionados con: I. Por faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la vida condominal, se aplicar multa por el equivalente de 1 a 50 das de salario mnimo general vigente en el Estado de Tabasco; Por faltas que afecten el estado fsico del inmueble sin que esto signifique poner en riesgo la seguridad de los dems condminos; que impidan u obstaculicen el uso adecuado de las instalaciones y reas comunes; o que afecten el funcionamiento del condominio, se aplicar multa por el equivalente de 1 a 100 das de salario mnimo general vigente en el Estado de Tabasco; Por aquellas faltas que provoquen un dao patrimonial, o pongan en riesgo la seguridad del inmueble o las personas, se aplicar multa por el equivalente de 50 a 300 das de salario mnimo general vigente en el Estado de Tabasco; Por incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas ordinarias, extraordinarias, de servicio, de mantenimiento y las correspondientes al fondo de reserva, se aplicar multa que no podra ser mayor a 50 das de salario mnimo general vigente en el Estado de Tabasco; Los Administradores o Comits de vigilancia que a juicio de la Asamblea, no hagan un buen manejo o vigilancia de las cuotas de servicio, mantenimiento y/o extraordinarias, por el abuso de su cargo o incumplimiento de sus funciones, estarn sujetos a las sanciones establecidas en las fracciones I, II, III y IV de este artculo, aumentando un 50% la sancin que le corresponda, independiente de las responsabilidades o sanciones a que haya lugar, contempladas en otras Leyes. Lo anterior ser determinado por la Asamblea; Se aplicar multa de 50 das de salario mnimo general vigente en el Estado de Tabasco al Administrador o persona que tenga bajo su custodia el Libro de Actas debidamente autorizado y que habiendo sido notificado de una Asamblea legalmente constituida no lo presente para el desahogo de la misma; y Se aplicar de 50 a 300 das de salario mnimo general vigente en el Estado de Tabasco por el incumplimiento a lo dispuesto en el Artculo 35 segundo prrafo de la presente Ley; En caso de reincidencia, se aplicar hasta el doble de la sancin originalmente impuesta.

II.

III.

IV.

V.

VI.

VII.

ARTCULO 70.- Las sanciones establecidas en el artculo anterior sern aplicables a quien resulte responsable por el Ayuntamiento en cuyo territorio se ubique el condominio, respetando el derecho de audiencia y las dems formalidades establecidas en la Ley Orgnica de los Municipios del Estado de Tabasco para la imposicin de multas. TRANSITORIOS PRIMERO.- La presente Ley entrar en vigor al da siguiente de su publicacin en el Peridico Oficial del Estado. SEGUNDO.- A partir de la vigencia de esta Ley se derogan todas las disposiciones legales y reglamentarias vigentes en la entidad en lo que se opongan a las disposiciones y contenido de este Decreto. TERCERO.- En un trmino que no podr exceder de 180 das naturales a partir del inicio de vigencia del presente Decreto, habr de expedirse el Reglamento a que se refiere el artculo 60 de esta Ley. PUBLICADO EN EL PERIDICO OFICIAL SUP. B: 6624 DEL 1 DE MARZO DEL 2006. LTIMA REFORMA: PERIDICO OFICIAL SUP. B: 6625 DEL 4 DE MARZO DE 2006.