Você está na página 1de 17

Colquio Internacional Ano da Frana no Brasil Novos Padres de Acumulao Urbana na Produo do Habitat: Olhares Cruzados Brasil/Frana

Quando a expanso das grandes incorporadoras imobilirias toca o espao: algumas consideraes sobre as dinmicas imobilirias e a produo do espao em Fortaleza

A expanso geogrfica da atuao das grandes incorporadoras nacionais tem sido um fato bastante noticiado. Freqentemente, tal fato descrito por estatsticas que em parte ignoram sua dimenso material, por isso torna-se necessrio uma discusso que ponha em relevo que quando elas tocam o espao, transformam relaes sociais historicamente consolidadas, influenciando de forma decisiva a produo do espao. Considerando o processo recente de expanso das grandes incorporadoras nacionais, e referenciando-se no debate terico sobre a produo do setor imobilirio, o presente artigo tem como objetivo contribuir para a compreenso das transformaes das relaes sociais envolvidas na produo imobiliria e particularmente da produo da cidade de Fortaleza. Palavras chaves: Incorporao Imobiliria e Produo do Espao.

1. Introduo
As metrpoles brasileiras assumem hoje uma situao paradoxal, porque elas so uma escala fundamental da questo social brasileira e simultaneamente local privilegiado para a fixao dos capitais mobilizados pela financeirizao global e protagonista dos processos econmicos centrados na valorizao das cidades. Embora inserida de forma bastante perifrica nas dinmicas globais, o reforo das dinmicas imobilirias motivado aparentemente pelas atividades de turismo, despertou recentemente um grande interesse de estudo sobre a metrpole de Fortaleza. Esta metrpole perifrica parece assim presenciar uma tendncia geral das grandes cidades, correspondente ao atual estgio de desenvolvimento do capitalismo: a intensificao e a modernizao das dinmicas imobilirias, que impactam sobremaneira na organizao scio-espacial. A aceitao de que a transformao radical na produo do espao esteja diretamente influenciada pelos movimentos da Globalizao encobre relaes mais complexas e menos aparentes, que se procurar discutir neste trabalho. A ampliao da capacidade de investimento do mercado imobilirio e a atual tendncia a diversificao de produtos imobilirios percebidos em Fortaleza esto tambm vinculados a uma conjuntura nacional favorvel. A estabilizao econmica, a queda dos juros dos financiamentos e o fomento pblico e privado para o crdito imobilirio formaram um trip, como nomearam reportagens e executivos do setor da construo civil, que alavancou o boom imobilirio. Alm do aumento da abertura de crdito, houve a flexibilizao dos critrios de renda familiar e dos prazos de pagamento, exigidos para o financiamento de imveis com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) e da caderneta de poupana (Schimbo, 2009). Deve se destacar ainda a alterao dos marcos regulatrios referente modalidade Incorporao na Legislao Federal, que permitiu um reforo da financeirizao na produo imobiliria. Nesse cenrio favorvel, aportaram na capital cearense inmeras incorporadoras nacionais que favoreceram a intensificao das transformaes na produo imobiliria local. A expanso geogrfica da atuao das grandes incorporadoras nacionais tem sido um fato bastante noticiado, indicado freqentemente por nmeros e estatsticas cuja descrio, pelo menos em parte, ignora sua dimenso material. Para ultrapassar os limites da descrio, tornase necessrio uma discusso que ponha em relevo que quando essas incorporadoras tocam o espao transformam relaes sociais historicamente consolidadas e influenciam localmente de
2

forma decisiva a produo do espao de diversas cidades. Essa particular conseqncia embora facilmente percebida na atuao das incorporadoras precisa ser discutida e melhor conhecida. Nesse sentido, faz-se necessrio um resgate, ainda que sumrio, de elementos do debate terico a cerca da produo do setor imobilirio, para precisar conceitos e aprofundar compreenses. Para esta anlise, entende-se como setor imobilirio, aquele que produz e comercializa as mercadorias imobilirias. Este setor inclui a indstria da construo e, tambm as atividades dos agentes envolvidos no ciclo completo de reproduo deste capital: os promotores imobilirios, os rentistas imobilirios (proprietrios da terra e de imveis) e o crdito imobilirio (Topalov, 1978). Deve-se ressaltar que o foco das questes aqui desenvolvidas

estar principalmente na esfera da produo. Com predomnio atual do sistema de produo baseado na Promoo Imobiliria (ou Incorporao Imobiliria) existe uma separao mais clara das esferas da produo e do consumo, o que nos permite o esforo de aprofundar a discusses sobre o primeiro aspecto. A compreenso da produo imobiliria deve considerar as mudanas nos tipos de capital investidos na indstria da construo, e os impactos significativos na organizao do setor. Estes impactos foram analisadas e sistematizadas por Ball(1988). So eles: - Tendncia para uma grande fragmentao e flexibilizao do processo de construo; - Crescente papel do crdito para consumo e produo; - nfase crescente no produto de marketing; - Mudanas tecnolgicas gerando flexibilidade na construo; -Crescimento das subcontrataes no local da obra; - Presso competitiva conduz a estratificao do mercado; -Declnio do produtor independente mdio produtor. Estes impactos se particularizam nas cidades e diferenciam-se conforme os nveis de organizao do setor imobilirio e as caractersticas especficas da produo do espao. Assim, considerando o processo recente de expanso das grandes incorporadoras nacionais para o contexto particular de Fortaleza, e referenciando-se no debate terico a cerca da produo do setor imobilirio, o presente artigo tem como objetivo aprofundar a compreenso sobre as transformaes das relaes sociais envolvidas na produo imobiliria, e suas implicaes no processo da produo da cidade.

atravs de uma abordagem exploratria dos significados dessa novidade no cenrio imobilirio que se pretende investigar quais relaes de produo passam por transformaes, e como modificam ou complexificam a produo do espao da cidade. Reconhece-se entretanto as limitaes, uma vez que nesta fase o trabalho possui um carter preliminar de explorao da realidade, com uma abordagem essencialmente qualitativa. As reflexes aqui desenvolvidas esto baseadas principalmente em observaes sobre a atuao das incorporadoras nacionais atravs de seus empreendimentos. Para tanto se procurou identificar e caracterizar a produo das incorporadoras nacionais em Fortaleza em termos de formas de produo e produtos, buscando identificar as relaes estabelecidas com os agentes locais. Foram utilizados como fontes, materiais reproduzidos nos meios de comunicao local e nacional e sites das empresas. A fim de ampliar a compreenso da viso dos atores locais, foram desenvolvidas em fevereiro de 2009 entrevistas com profissionais locais relacionados ou no com as incorporadoras nacionais. Na primeira parte deste artigo ser apresentado o contexto de chegada dessas incorporadoras e sua articulao com os setores locais. Em uma segunda parte procurar se identificar as mudanas no setor imobilirio local a partir da anlise das dinmicas mais recentes. Com as questes levantadas nestas duas partes pretende-se avanar sobre os significados especficos das alteraes das relaes sociais na produo do espao.

2. As incorporadoras aportam no Cear


Em um intervalo de dois meses, entre janeiro e maro de 2008, sete grandes empresas imobilirias1 entraram no mercado local2. Na maioria dos casos, tratava-se de grandes empresas do eixo Rio - So Paulo, que atravs da abertura de seus negcios nos Novos Mercados da Bolsa de Valores ampliaram seu poder de investimento expandindo seus negcios para vrios estados do Brasil. Vale lembrar que a entrada de capital estrangeiro3 fomentou o capital de giro das empresas e aumentou a capacidade de aquisio de terrenos e de execuo de obras. Entre 2006 e

Apesar de no publicado pela Revista, foram identificados lanamentos ou notcias em jornais sobre futuros lanamentos em fortaleza das seguintes incorporadoras nacionais: Gafisa, MRV, Cyrela, Rodobens, Inpar, Rossi e Even. At 2008, a Gaffisa e Odebrecht lanariam juntas o empreendimento Bairro Novo, desfeita a parceria o empreendimento ser lanado futuramente, de forma exclusiva pela Odebrecht. 2 Revista Fale em sua edio de julho de 2008, ver em www.fale.com.br 3 No processo de abertura de capital, a empresa disponibiliza uma porcentagem de aes em circulao (free float) no mercado, voltada para investidores interessados. Pelos depoimentos correntes na mdia cerca de 2/3 destes investimentos so estrangeiros. 4
1

2007, somando-se as dez maiores aberturas de capital do setor imobilirio (ou o valor correspondente ao IPO, Initial Public Offering, que significa a abertura do capital de uma empresa no mercado acionrio), as empresas captaram um total de aproximadamente oito bilhes de reais4. A Revista Fale5, ao explicar o processo de deslocamento das empresas, d grande destaque ao peso dos investimentos no Nordeste e apresenta a associao com parceiros locais como caracterstica predominante: As incorporadoras vo se espalhando pelo pas, e agora principalmente no Nordeste6, porque, com o dinheiro que elas acumularam as suas regies de origem, e onde at ento trabalhavam, j no suportam a quantidade de negcios para o capital que elas recolheram. A soluo foi sair de seus estados em busca de novas oportunidades de negcios e, por isso, formam parcerias com as empresas locais por estas j conhecerem o mercado e, conseqentemente, terem uma experincia no gosto nordestino. A importncia das parcerias7 tambm relatada pelos profissionais locais, que destacam sua expertise sobre a adequao as condies de projeto e construo como caractersticas que tornam as parcerias fundamentais. como sendo o arranjo mais comum8. A partir da identificao dos empreendimentos anunciados pelas incorporadoras nacionais, procurou-se desenvolver um mapeamento baseado em informaes retiradas dos sites das empresas locais e nacionais e das informaes contidas em matrias publicadas nos jornais de maior circulao local, buscando identificar as relaes com setor imobilirio local e as responsabilidades em termos de incorporao, construo e comercializao. Procurou-se destacar ainda as caractersticas gerais dos empreendimentos, a fim de se compreender os principais agentes envolvidos nos processos de produo dos imveis (ver tabela 01). Tal condio apontaria para parcerias entre

construtoras locais e as incorporadoras nacionais como nos foi relatado por profissional local

Attuch 2007 apud Schimbo 2009. Revista Fale em julho de 2008, disponvel em www.revistafale.com.br. 6 Cumpre apresentar alguns dados para relativizar esse discurso, 41% dos produtos lanados por estas empresas ainda esto localizadas no Estado de So Paulo, de acordo com Schimbo (2009) 7 Normalmente feitas pela aberturas de SPE (Sociedades de Propsito Especfico), tambm denominadas joint-ventures. 8 Diretor de uma imobiliria local em entrevista a autora em fevereiro de 2009.
4 5

Tabela 01 Incorporadoras Nacionais Parcerias na atuao local em Fortaleza


Incorporadora Nacional9 Inpar Empreendimento Beach Park Acqua Resort Beach Park living Beach Park Wellness Rodobens Vila jardim Espao Jardim Alameda Jardim Landscape Beiramar Mucuripe Duets Offices Towers Terrao das Flores Terraos praas residenciais Beach Village Jockey Club Vivace residencial Club Mandala homeclub Fortune Four season Forte Iracema Lagune Vitalice Incorporao/Realizao Inpar Inpar Inpar Rodobens e SM Incorporaes Rodobens e SM Incorporaes Rodobens e SM Incorporaes Tecnisa/TerraBrasilis incorporadora/ Tati Operao Urbana Consorciada Tecnisa/Terra Brasilis incorporadora Rossi/Diagonal (incorp./const.) Rossi/Diagonal (incorp./const.) Rossi/Diagonal (incorp./const.) Rossi/Diagonal (incorp./const.) Rossi/Diagonal (incorp./const.) Operao Urbana Consorciada Cyrela/Marquise (incorp./const.) Gafisa/Blokus engenharia MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) Construo Sem indicao Sem indicao Sem indicao Sem indicao Sem indicao Sem indicao Comercializao Luciano Cavalcante Luciano cavalcante/ LopesImobillis Luciano Cavalcante Viva Imveis Lopes Imobbilis Lopes Imobbilis Lopes Imobbilis Lopes Imobbilis No foi lanado Rossi/Lopes Rossi/Lopes Rossi/Lopes Rossi/Lopes Rossi/Lopes Lopes Imobillis Luciano Cavalcante M2 Imobilirios/ Rego M2 Imobilirios M2 Imobilirios M2 Imobilirios Lopes M2 Imobilirios Negocios Cesar Negocios Negocios Negocios Negocios Caracterstica Alto padro/turismo Alto padro/turismo Alto padro/turismo Econmico Econmico Econmico Alto padro/turismo Alto padro/turismo Escritrios Econmico Econmico Econmico Econmico Econmico Econmico Econmico Econmico Econmico Econmico

Tecnisa Rossi

Diagonal Diagonal Diagonal Diagonal Diagonal Gafisa/Blokus engenharia Nvel Construes Nvel Construes Nvel Construes Nvel Construes Nvel Construes

Cyrela Gafisa MRV

Fonte: Organizado pela autora a partir das informaes nos sites das Empresas dos resultados trimestrais (1t08/ 2t08) fornecido nos sites da empresas relao com investidores.

De uma forma geral, percebeu-se que bastante comum a associao das empresas nacionais e locais na esfera da incorporao. Dentre as incorporadoras locais existem algumas que exercem de forma exclusiva a incorporao e outras que tradicionalmente desempenharam as atividades de incorporao e construo. Destaca-se que duas das incorporadoras locais envolvidas foram fundadas recentemente e j nasceram atuando de forma exclusiva na incorporao10. As informaes a cerca da responsabilidade da construo so muitas vezes omitidas nos sites de lanamento dos empreendimentos.

Embora tenha sido noticiada em jornais locais a vinda da Incorporadora Even (ver em www.opovo.com.br/opovo/colunas/verticalsa/777447.html - O povo 01 de abril de 2008), no foram identificados nenhum lanamento em Fortaleza no site da empresa, o que pode representar um recuo da mesma no cenrio ps crise. 10 o caso da SM incorporaes e da Magis. 6

As parcerias apresentam alguns aspectos contraditrios. Embora a idia de parceria seja bastante exaltada nos jornais locais, e no discurso de alguns dos empresrios, as associaes de empresas em torno da incorporao nem sempre so apresentadas nos sites, tanto das empresas nacionais, como das empresas locais. No entanto, se formalmente a maioria das parcerias so estabelecidas atravs de Sociedade de Propsito Especfico (SPE) para cada um dos empreendimentos, estas alianas repetem-se em vrios empreendimentos como mostra a Tabela 01, embora no haja acordo societrio permanente entre as empresas. A vinda das incorporadoras nacionais trouxe ainda alteraes nos esquemas de comercializao dos empreendimentos. Destaca-se em primeiro lugar o deslocamento da maior imobiliria do pas, a empresa Lopes. No Nordeste, a empresa inicialmente expandiu-se para a Bahia e Pernambuco, sempre atravs de parceria e compra de empresas locais. No caso do Cear, comprou 60% da Imobiliria Immobilis 11. A expanso da empresa nacional est em parte pautada nas relaes que j eram mantidas com as incorporadoras nacionais, segundo aponta o prprio diretor financeiro da empresa: "Temos notado a expanso dos negcios dos grandes conglomerados paulistas da construo civil em direo ao Nordeste, especialmente Recife, Salvador e Fortaleza"12. Percebe-se o envolvimento da empresa com a maioria dos empreendimentos lanados pelas incorporadoras nacionais (ver tabela 01). Segundo jornal local13, a fuso da maior imobiliria do Brasil com a maior do Cear revolucionou o mercado local. A juno das duas empresas resultou numa estrutura forte que surpreende, algo que pode ser comprovado pelo nmero de incorporadoras que so parceiras da Lopes Immobilis. O empresrio da Immobilis expressa o potencial de concentrao de mercado que essa parceria representa: Atualmente temos 40 lanamentos simultneos, s para se ter uma idia da estrutura da empresa. Aproximadamente 90% das incorporadoras esto com a gente, uma prova de que nossa marca valoriza o empreendimento, destacando ainda que a fuso tambm agrega mais excelncia, tecnologia e reconhecimento com relao aos clientes que chegam de fora, pois estes j conhecem a Lopes14. Outra estratgia de comercializao identificada nos empreendimentos das incorporadoras nacionais foi a criao de empresas exclusivas para a venda dos imveis. Um exemplo a

Informaes extradas do Jornal Opovo de 25 de janeiro de 2008. Depoimento do diretor financeiro da Lopes para o Jornal Opovo em 04/09/2007, ver matria em: http://www.opovo.com.br/opovo/colunas/verticalsa/726044.html. 13 Jornal O Estado em 06 de agosto de 2009. www.oestadoce.com.br 14 Matria Publicada no Jornal O Estado em 06 de agosto de 2009. www.oestadoce.com.br Depoimento do empresrio local, ex-proprietrio da Immobilis, e hoje scio Lopes-Immobilis. 7
11 12

empresa M2, brao de comercializao para os imveis da parceria da Magis com a mineira MRV. Trata-se de estratgias de comercializao mais ofensivas, que se vinculam inclusive com a criao de Centrais de Atendimentos aos clientes em bairros estratgicos. Deve-se ressaltar ainda que a estratgia de comercializao como nos foi indicado pelos profissionais locais15, esto diretamente relacionadas com o produto/pblico alvo. Muitas destas inovaes na comercializao estariam relacionadas com a expanso do mercado dos imveis do tipo Econmico. Para alm das relaes estabelecidas com setor imobilirio local, identificam-se, em alguns empreendimentos especficos, articulaes mais amplas, como no caso da parceira da Inpar com o Beach Park e das Operaes Urbanas Consorciadas. A anlise destes empreendimentos ilustra aspectos importantes, tais como ampliao da escala dos investimentos e estratgias de valorizao a partir de relaes espaciais privilegiadas. A parceria da incorporadora Inpar16 com o Beach Park resultou em trs lanamentos. O primeiro desses lanamentos Beach Park Acqua Resort - j assinalava a ampliao dos investimentos, tratava-se de um empreendimento com VGV17 de 40 milhes de reais e 225 unidades, em sistema misto hotelaria e residencial. O segundo empreendimento Beach Park Living era exclusivamente residencial, com 157 unidades de dimenses variveis e um VGV de 40 milhes de reais, e o terceiro Beach Park Wellness Resort repetia a idia de usos mistos, consolidando de forma definitiva a idia de investimentos de grande porte, tendo um VGV de100 milhes de reais e 360 unidades. Para alm da associao direta com a marca, a partir dos nomes dos empreendimentos, a relao de proximidade ao parque (ver figura 01) e os acessos privilegiados conferem extrema valorizao aos empreendimentos. Em todos os empreendimentos, os proprietrios e hspedes tero condies privilegiadas de acesso ao parque, seja atravs de passagens subterrneas e passarelas no caso do Beach Park Wellness Resort, de um Acqualink 18 no caso do Beach Park Acqua resort - ou de Century Card , carto que dar acesso ao parque aqutico por um perodo de 10 anos comum aos trs empreendimentos.

Diretor da Imobiliria M2, em entrevista a autora em fevereiro de 2009. Originalmente a parceria foi desenvolvida com a Gafisa, vindo a Incorporadora Inpar a associar-se depois. No terceiro empreendimento a parceria exclusiva da incorporadora Inpar e o Beach Park. 17 Valor Geral de Vendas - valor que uma empresa estima comercializar uma construo quando ela estiver pronta. 18 Um rio artificial com 200 metros que conecta 8
15 16

Figura 01: Praia Porto das Dunas RMF Localizao dos Empreendimentos INPAR/ Beach Park Fonte: Organizado pela autora a partir de imagens do Google Earth, e a localizao dos empreendimentos.

Segundo informaes do site da empresa19 os dois Resorts foram desenvolvidos para o mercado de turismo e de segunda moradia no Nordeste, diferenciando-se dos demais Empreendimentos, por seu desenho e pelo modelo de ancoragem temtica, semelhante aos hotis ancorados por parques nos Estados Unidos e Europa. Essa caracterstica particular possibilita a formatao de empreendimentos caros e com maior taxa de ocupao do que aqueles que no tm ancoragem temtica. O valor das unidades foram em mdia, 40% superiores aos imveis da regio, e 75% das unidades foram vendidas em apenas 90 dias20. J o Beach Park Living procurou tambm atender o pblico local, que apresentou interesse por segundas residncias. Segundo informao de profissional da incorporadora: O produto foi focado principalmente para cearenses21. Pelos anncios no site dos empreendimentos no fica claro o carter da associao, j que no se tratam de relaes tradicionais, como incorporao, construo e ou comercializao. No site de um dos empreendimentos, a marca Beach Park, aparece como idealizadora e administradora.

Site da empresa de relao com os investidores: http://www.mzweb.com.br/inpar. Informaes retiradas do site da empresa, como indicado anteriormente. 21 Diretor de novos Negcios da Gafisa, em reportagem ao Jorna Dirio do Nordeste em 28/06/2008.l
19 20

Embora no se tenha tido acesso aos termos das negociaes com os proprietrios dos terrenos envolvidos, sabe-se que no caso do empreendimento Beachpark Wellness Resort, parte do terreno originalmente correspondia ao estacionamento do Parque Aqutico (ver figura 02).

Figura 02: Beachpark Wellness Resort lanamento Inpar Fonte: www.inpar.com.br

Ao mesmo tempo, no movimento das incorporadoras nacionais podem ser tambm identificadas relaes com o Estado, atravs do Poder Pblico Municipal. Outros dois empreendimentos, que envolvem as incorporadoras nacionais, estabelecem indiretamente relaes mais estreitas com o poder pblico, atravs da participao em Operaes Urbanas Consorciadas. So produtos de negociaes anteriores entre Prefeitura, Proprietrios e Incorporadoras (e ou empresrios) locais. Ao se associarem com parceiros privilegiados, o grande aporte de capital trazido por estas incorporadoras viabilizou estas Operaes Urbanas Consorciadas. Gottidiener (1997) j pontuava que de forma geral a produo do espao decorria no apenas dos processos econmicos, porm mais especificamente, devido a uma articulao estado-setor imobilirio, que juntos formavam uma coalizo de interesses entorno da valorizao imobiliria e representavam a vanguarda das transformaes espaciais.

10

A primeira destas Operaes, embora no lanada formalmente, j anunciada no site das empresas22.. Trata-se da Operao Urbana Consorciada Riacho Macei, que de acordo com informaes do site da incorporadora a primeira parceria pblico-privada de Fortaleza, que vem sendo debatida com a cidade desde 199823. A operao envolve 70.000 m de rea total construda e 40.000 m de rea til privativa distribuda em 3 torres e um parque de 20.000 m entre os edifcios e o mar (ver Figura 03), totalizando um VGV de 220 milhes. Deve ser destacado que se trata de uma rea extremamente valorizada, onde se concentra a hotelaria de luxo da Cidade. Embora a Operao tenha sido aprovada pela Lei N8503/2000, foram feitas alteraes mais recentes, a partir de renegociaes com a gesto atual, a fim de se ampliarem as contrapartidas. De acordo com informaes do Jornal Dirio do Nordeste (em 13/12/2008), a Prefeitura de Fortaleza dever encaminhar a proposta para a avaliao e votao dos vereadores. Existem questionamentos em relao participao da populao diretamente envolvida24 e a propriedade da terra25.

Figura 03: Proposta da Operao Consorciada Riacho Macei Fonte: imagem do Site da Incorporadora local mapa jornal Dirio do Nordeste em 31/12/2008.

No site da empresa local, Terra Brasilis (http://www.terrabrasilisonline.com.br/riachomaceio/index.html) h a apresentao detalhada da Operao. No site da empresa Tecnisa h apenas o anuncio como futuros lanamentos. 23 O Projeto original foi aprovado em 26 de dezembro de 2000. 24 De acordo com matria do Jornal Dirio do Nordeste de 31/12/2008, algumas famlias da rea dizem no conhecer o projeto, e se recusam sair da rea. Muitos dos moradores venderam suas casas, mas agora j se arrependem. 25 Existem contestaes sobre a posse do terreno, segundo matria publicada em no Dirio do Nordeste em 13 /01/2009. 11
22

A segunda Operao Operao Urbana Consorciada Jockey Clube - foi autorizada dezembro de 200726, sem qualquer discusso com a populao, embora tenha envolvido alteraes no Plano Diretor27. As negociaes deram-se entre o representante da entidade Jockey Clube e Prefeitura Municipal. Em janeiro de 2009 foi anunciada28 a compra do Jockey Clube Cearense pela construtora cearense Diagonal e pela paulista Rossi, que

automaticamente passaram a se beneficiar do adensamento construtivo, conferidas pelos termos da Operao, como contrapartida, a operao estabelece a doao de parte da rea para a construo de equipamento pblico 29. Ainda no foram divulgadas informaes mais detalhadas sobre o projeto. Por materiais divulgados em jornais, sabe-se que se trata de empreendimento residencial focado no mercado econmico. Nos casos dos empreendimentos apresentados acima fica claro que as parcerias representaram relaes de acesso a propriedade da terra, e interlocuo privilegiada com o Estado. Cabe ressaltar ainda que o interesse para a construo de Bancos de Terra foi uma caracterstica marcante da atuao destas empresas neste processo de expanso 30, e a associao as empresas locais, e ou parcerias representava uma automtica associao da terra aos investimentos a serem desenvolvidos pelas incorporadoras. Se por enquanto a maioria das intervenes so nmeros, projetos e promessas, a organizao do setor imobilirio local j sentiu impactos significativos.

3. As mudanas no setor imobilirio local


A observao atual da organizao do setor imobilirio local deixa claro que as transformaes foram significativas. Esse ambiente de mudanas j reconhecido pelos atores locais, como se constata na fala do presidente do Sinduscon-CE31: Historicamente, h em nosso Estado uma superposio das atividades. As construtoras so as incorporadoras dos

Pela lei municipal 9.333 de 28 de novembro de 2007. Destaca-se ainda durante 2007/2008 houve ampla discusso sobre a reviso do Plano Diretor, sem que esta operao tenha sido colocada em debate. 28 Jornal o povo 19 de janeiro de 2008. 29 Como j divulgado em diversos jornais na rea ser construdo o Hospital da Mulher. 30 Pela nova lgica de produo imobiliria, a terra torna-se o lastro de captao de investimentos. Schimbo (2009) dimensionou o banco de terras geral adquiridos por estas empresas30 durante o ano de 2007, a partir da anlise dos relatrios trimestrais produzidos para os investidores. No total, foram adquiridos terrenos (seja por instrumento de compra e venda, seja por permuta)23, espalhados em todo o territrio brasileiro, que apresentam uma capacidade para implantao de 408.123 unidades residenciais, equivalendo a um VGV de aproximadamente 37 bilhes de reais. 31 Roberto Srgio Ferreira em depoimento ao Jornal Dirio do Nordeste, (27/11/2008), em matria da sesso Negcios. 12
26 27

imveis. Nos dois ltimos anos, percebemos o surgimento dessas incorporadoras, que cuidam apenas do investimento na obra. O nico vnculo empresarial entre elas e as construtoras o contrato para construo do imvel. Bernal (2003) em investigao sobre o setor imobilirio em 2001, desenvolvida a partir de entrevistas aos maiores empresrios do ramo, constatou que naquele momento a grande maioria das empresas32 desempenhava simultaneamente as funes de construo e incorporao, operavam com capital prprio, eram de origem local. Percebe-se que um grande diferencial do perodo atual uma maior disponibilidade de capital para produo, em forma de Capital de Promoo (ou de incorporao), conforme a classificao de Topalov (1978), proporcionado em parte pelas grandes incorporadoras nacionais. Deve-se ressaltar, entretanto, que os investimentos estrangeiros diretos33 tambm assumiram a forma de capital de incorporao, embora seja mais difcil dimension-los e visualiz-los. A atuao deste capital mais discreta, o que os torna, inclusive, parceiros mais privilegiados, conforme depoimento de diretor de incorporadora local: Parceria com empresa que tem marca, ela quer aparecer com voc, quando voc faz parcerias com os fundos de investimentos de estrangeiros, ele quer s que o negcio acontea e d lucros, pra mim a parceria ideal. Por que a marca da gente reina absoluta34. A atuao das incorporadoras nacionais restringe a autonomia das empresas locais, interferindo em aspectos como a concepo dos produtos, marketing e comercializao, atividades antes restritas aos agentes locais. Dessa forma, a atuao das incorporadoras impactar em outros setores do mercado imobilirio, como fica claro para as imobilirias. Representa ainda um alargamento do mercado local com a incluso de novos consumidores, antes no alcanados pela atuao do mercado formal35. Embora a chegada das incorporadoras tenha sido acompanhada de estratgias mais ofensivas em termos de marketing, alguns profissionais consideram que as alteraes do mercado local nesse sentido foram limitadas: Aqui no houve mudanas nesse sentido. No h escala suficiente. Em 2007 e 2008 algumas empresas de publicidade estavam abrindo

Bernal (2003) fez entrevistas com as 11 maiores construtoras. Dessas, 10 desempenhavam as funes de Incorporao e Construo, apenas uma das empresas atuava exclusivamente na construo, entretanto, operava com uma incorporadora pertencente a famlia. 33 Pode-se considerar que no caso da Incorporadoras Nacionais, trata-se em parte de Capital estrangeiro indireto, uma vez que grande parte das aes destas empresas foram adquiridas por capital estrangeiro. 34 Reproduo da fala do proprietrio da incorporadora Terra Brasillis, que atua em sociedade com a paulista Tecnisa, em entrevista concedida a autora em fevereiro de 2009. 35 Bernal (2003) em sua pesquisa tambm destacou que a atuao das maiores incorporadoras/construtoras locais era praticamente restrita aos empreendimentos de alto-padro, nos bairros mais valorizados. 13
32

clulas. As empresas de Fortaleza (incorporadoras) no tm nem mesmo gestores de marketing, o setor comercial que faz isso. Os arquitetos tambm no fazem isso. Eles no entram em tematizao nem campanha. Os temas j so dados prontos, o incorporador (nacional) que trs as inovaes36. Ao mesmo tempo, se existe uma percepo que estes incorporadores trouxeram inovaes em termos de marketing, em termos de tecnologias construtivas, os profissionais entrevistados foram unnimes em destacar que no existiram alteraes neste sentido. Alguns consideram inclusive, que as dificuldades em termos de acesso a capital impulsionaram inovaes locais: Os bancos nunca deixaram de emprestar l no. A venda sempre foi muito fomentada. Aqui pararam, as construtoras tiveram de ser banco, e isso motivou as inovaes para reduzir custo. A qualidade do produto muito superior, os materiais, os treinamentos dos funcionrios, a qualidade do servio que a gente executa de tirar o chapu. Sabe-se, entretanto que existiu um movimento de especializao na atividade da construo por parte das pequenas incorporadoras/construtoras, face as dificuldades de atuao na incorporao. Os impactos maiores recaram sobre as pequenas, como revelam os prprios empresrios locais: Alguns deixam de ser incorporadores e passam a ser apenas construtores, e vai ser sempre existir um pequeno mercado, para os pequenos terrenos, e para um comprador que refratrio a idias dos grandes condomnios. Vo trabalhar nichos de mercado37. Tradicionalmente, e tambm no caso de Fortaleza, a fragmentao do setor em pequenas e mdias construtoras uma caracterstica dominante, embora a concentrao do capital determine mudanas significativas no setor. Por outro lado, ao contrrio das empresas parceiras, e das empresas menores, que passam a prestar servios, algumas das grandes empresas locais continuaram a atuar de forma independente: J temos credibilidade e tradio. Muitas construtoras se aliaram a essas incorporadoras de fora, mas no precisamos disso. Temos nosso padro de qualidade38. Observou-se que algumas destas empresas tambm passaram recentemente por processos de expanso geogrfica, embora mais modestos e circunscritos a outras capitais nordestinas. Esse clima maiores investimentos motivou a capitais locais antes vinculados a indstria ou

36 37

Relato do diretor da Imobiliria Viva em entrevista a autora em fevereiro de 2009. Relato do diretor da Imobiliria Viva em entrevista a autora em fevereiro de 2009. 38 Afirma Emanuel Capistrano, diretor operacional da empresa, da Empresa Mota Machado, que atua h 40 anos no mercado de Fortaleza em depoimento a revista Fale de julho de 2008. 14

comrcio a reforarem seus investimentos nas grandes incorporadoras/construtoras locais, fortalecendo em alguns casos a atuao das mesmas. Por fim, cabe ressaltar que chegada da crise em setembro de 2008, trouxe algumas alteraes a este cenrio, com o recuo de alguns dos investimentos previstos, como destacou profissional da rea imobiliria em entrevista: Com a crise, 100% das negociaes de terreno que estavam havendo naquele momento pararam. Todas as construtoras pararam de comprar. Seguiu-se a um momento muito pior, muito das grandes empresas que aportaram por aqui, abortaram seus lanamentos. Empresas com 30% das unidades vendidas devolveram e abortaram. Isso gera para o mercado uma falta de credibilidade no mercado. No insegurana, porque eles devolveram os recursos... Com o crdito restrito ele (o incorporador nacional) comea a avaliar quais as operaes so mais rentveis, e vai descartando as outras - foi o que aconteceu em Fortaleza39. Vale lembrar que o cenrio de crise propagado pelas grandes incorporadoras no final de ano de 2008, foi um forte argumento para o lanamento recente do programa Minha casa, Minha Vida, que pela grande disponibilidade recursos, pe em questo se o recuo das incorporadoras nacionais ser definitivo, ou se no representar apenas uma

reprogramao/adaptao dos lanamentos anteriormente previstos.

4. Consideraes finais
A entrada desses novos atores na produo do espao torna certamente mais complexa a organizao do setor imobilirio local, sendo a anlise das transformaes relaes sociais fundamentais para a compreenso das novas formas de produo do espao. Inicialmente cabe ressaltar algumas limitaes sobre esse primeiro esforo de compreenso das alteraes das relaes sociais mais diretamente vinculadas a produo imobiliria. A falta de um distanciamento temporal nos permite questionar se a aceitao definitiva de determinadas movimentaes pode ser precipitada. Fica evidente, entretanto que com o avano da financeirizao da produo imobiliria, o arranjo e organizao do setor, mesmo em uma escala local, ficaram mais suscetveis as flutuaes do capital. Destacaria ainda duas limitaes que merecem aprofundamentos, primeiro existe uma necessidade de aprimoramento da anlise

39

Diretor de empresa imobiliria em entrevista para a autora em fevereiro de 2009 . 15

dos dados quantitativos no sentido de uma comparao com a totalidade da produo local, e segundo falta uma aproximao mais direta dos dirigentes das Incorporadoras Nacionais. Ainda que limitadas, as consideraes desenvolvidas neste artigo nos permitem problematizar sobre possveis significados das transformaes do setor imobilirio local. As relaes privilegiadas dos agentes locais com o Estado e sua vinculao com a propriedade da terra - que poderiam indicar relaes mais arcaicas de produo imobiliria constituem o lastro para uma expanso mais facilitada dos capitais nacionais e estrangeiros em terras locais. Fica claro que no processo de viabilizao de empreendimentos imobilirios, para alm do capital, existem outros fatores envolvidos, que garantiram alguma permanncia da centralidade para os agentes locais. Por outro lado, estes agentes locais que historicamente beneficiaram-se da produo do espao, tero de dividir esse espao com estes novos agentes, complexificando a esfera da distribuio do capital. Vale lembrar que esta distribuio passa pelo nvel mais elevado da sociedade capitalista: global, isto nacional e, mesmo mundial (na medida em que h um mercado mundial, concorrncia entre os capitais no mercado mundial) (Lefebvre, 1999). Este setor passa a ter que atender expectativas de ganho mais amplas, condicionadas em grande parte pela subordinao ao capital financeiro, por intermdio das aes destas grandes empresas. Estas empresas se expandem localmente principalmente nos servios mais avanados do setor imobilirio, deixando as relaes mais tradicionais, ainda sob o comando dos agentes locais. As relaes da produo do imvel sero cada vez mais marcadas por conflitos na

repartio da mais-valia e no fortalecimento da explorao, pois existe presso para ampliar a parte da mais-valia apropriada pelas diversas fraes envolvidas na produo e distribuio do valor representado pelo produto imobilirio. De outra parte, tende tambm desenvolver uma sobrevalorizao desse valor dos imveis, essa tendncia se deve principalmente utilizao de tecnologias modernas em termos de marketing, comercializao e servios, justamente aquelas atividades relacionados mais diretamente atuao das grandes empresas localmente. Ao presenciar a atuao das formas mais modernas da produo imobiliria (a incorporao), a produo da cidade constitui uma dupla subordinao ao capital nacional e internacional. Uma concluso de que essa dupla subordinao da produo, em ltima instncia, dever refletir em uma cidade marcada por processos de produo diversos e contrastantes. Ainda que se suponha que as formas primitivas e menos desenvolvidas de
16

produo do espao tenderiam ao longo do tempo a desaparecer em funo da destruio das relaes sociais em torno das quais foram geradas (Topalov,1979).

Referncias Bibliogrficas:
BALL, Michael et al. Housing and Social change in Europe. Londres: Ed.Routledge, 1988. BERNAL, Cleide. A Metrpole Emergente: a ao do capital imobilirio na estruturao urbana de Fortaleza. Fortaleza: Editora UFC, 2004. GOTTDIENER, Mark. A produo social do espao urbano. 2. ed. So Paulo: Edusp, 1997. LEFEBVRE, Henri. A Cidade do Capital. Rio de Janeiro: DP&A Editora, 1999. MATTOS, Carlos A. de. Globalizao, negcios imobilirios e transformao urbana. Nueva Sociedad n.212, novembro-dezembro de 2007. SCHIMBO, Lcia. Financeirizao, padronizao e expanso: os empreendimentos residenciais econmicos de empresas construtoras configurando cidades. Florianpolis: Anais do XIII Encontro Nacional da Anpur,2009. TOPALOV, Christian. Urbanizacion capitalista: algunos elementos para su analisis. Mexico: Edicol, 1979.

Sites consultados
Jornais e peridicos: www.diariodonordeste.globo.com www.gazetamercantil.com.br www.opovo.com.br www.revistafale.com.br/ Fruns de debates sobre o Mercado Imobilirio: www.skyscrapercity.com Empresas Imobilirias: www.beachpark.com.br www.cyrela.com.br/web/queroviveraqui/vivace.htm www.even.com.br/ www.gafisa.com.br/ce/fortaleza www.inpar.com.br/ www.magis.com.br/ www.diagonal.com.br www.mrv.com.br www.rodobens-rni.com.br www.rossiresidencial.com.br/ www.terrabrasilisonline.com.br

17